Апарт-отель
 | Примеры и перспективы в этой статье касаются главным образом Соединенных Штатов и не отражают мировую точку зрения на этот вопрос . ( январь 2011 г. ) |
Кондо -отель , также известный как кондотель , кондоминиум-отель или кондоминиум , представляет собой здание, которое по закону является кондоминиумом, но работает как отель , предлагает краткосрочную аренду и имеет стойку регистрации.
Кондо-отели, как правило, представляют собой высотные здания, построенные и эксплуатируемые как роскошные отели, обычно в крупных городах и на курортах. [ 1 ] В этих отелях есть кондоминиумы, которые позволяют кому-то владеть домом для отдыха с полным спектром услуг . Когда они не используют этот дом, они могут использовать маркетинг и управление, осуществляемые сетью отелей, для аренды и управления кондоминиумом, как и любым другим гостиничным номером.
Правовые конфликты
[ редактировать ]Правительство США очень строго относится к типу рекламы, которую можно размещать в отношении проектов кондоминиумов. Некоторые проекты кондоминиумов рекламируют себя как инвестиции в недвижимость, но поскольку ценность этих кондоминиумов как инвестиций в недвижимость не совсем ясна, правительство США в настоящее время запрещает использование этого упоминания при рекламе кондоминиумов. [ нужна ссылка ]
отели-кондоминиумы подвергались критике В Калифорнии за то, что они позволяли застройщикам обходить законы, призванные защитить общественный доступ к пляжам . Поскольку в таком объекте есть гостиничные номера, его можно классифицировать как место общественного пользования, даже несмотря на то, что большинство объектов находятся в частной собственности, и объект мало что делает для размещения населения. [ 2 ]
На Филиппинах отели-кондоминиумы имеют документ на недвижимость в кондоминиуме. Это позволяет иностранцам приобретать до 30% квартир в кондотелях, в отличие от большинства другой недвижимости. [ 3 ] Это сделало данную разработку популярной в стране.
Локации
[ редактировать ]Хотя это и не полный список, но наиболее популярные места в США для размещения кондоминиумов включают: Аспен , Чикаго , Майами , Форт-Лодердейл , долину Лас-Вегаса , Нью-Йорк , Миртл-Бич, Южная Каролина , и Орландо, Флорида . Кондо-отели также можно найти на горнолыжных курортах и в международных направлениях, таких как Хако, Коста-Рика , Таиланд , [ 4 ] и совсем недавно Синт-Мартен . [ 5 ] В 2006 году инвесторы потратили около 250 миллионов долларов на кондоминиумы, причем большая часть этих расходов была сосредоточена на курортных зонах.
Затраты
[ редактировать ]Обратите внимание, что анализ экономики кондоминиума чрезвычайно сложен из-за сложности получения точной информации о потенциальном потоке доходов. Застройщики обычно не предоставляют важные данные или оценки стоимости номеров или уровня занятости, опасаясь попасть под действие правил Комиссии по ценным бумагам и биржам США (SEC) в отношении инвестиций, в отличие от правил в сфере недвижимости . [ 6 ]
Финансовые соображения
[ редактировать ]Основными факторами, влияющими на финансовый результат владения, являются доходы от аренды, повышение курса или обесценивание, кредитование и налоговые вычеты. [ нужна ссылка ]
Доход от аренды делится с управляющей компанией, и владельцы обычно не платят авансовых платежей за управление, которое включает в себя маркетинг и бронирование квартир. [ нужна ссылка ] Типичные ежемесячные платежи за квартиры в пуле аренды включают резерв FF&E (мебель, приспособления и оборудование) и курортный сбор(ы). Хотя распределение доходов между владельцем и управляющей компанией варьируется от проекта к проекту, большинство из них колеблется в пределах 50 процентов. Большинство отелей-кондоминиумов, особенно таких брендовых отелей, как Westin или Ritz-Carlton , стратегически расположены в курортных зонах или популярных городских районах, что обеспечивает высокие цены за ночь и постоянную заполняемость круглый год. Доход от аренды от гостей отеля зависит от характера поездок и может снизиться.
Многие кондо-отели, особенно брендовые кондо-отели, продемонстрировали двузначный рост и превзошли традиционные кондоминиумы или дома на одну семью на том же курортном рынке. Кондо-отели представляют собой простую недвижимость, оформленную за плату, и их можно покупать и продавать, как и другие виды недвижимости. Из-за отсутствия данных о перепродаже на многих развивающихся рынках, где можно найти кондо-отели на стадии строительства, эксперты проявляют осторожность при рассмотрении вопроса о покупке кондо-отеля исключительно в инвестиционных целях. [ 7 ] Как и в случае с традиционной недвижимостью, ее повышение никогда не гарантируется. Совсем недавно именно этот сценарий произошел в Лас-Вегасе. Некоторые из наиболее известных отелей-кондоминиумов были проданы на вторичном рынке дешевле, чем на этапе подготовки к строительству.
Финансирование, как правило, обходится дороже, чем для основного места жительства. [ нужна ссылка ] Ставки по ипотеке могут быть на целый пункт выше, и в прошлом это было особенно актуально, потому что финансовые учреждения не были знакомы с концепцией кондо-отелей. Покупки перед началом строительства требуют значительного первоначального взноса, и покупатели не увидят финансовой отдачи или не смогут использовать свое жилье до тех пор, пока отель не будет завершен и не будет готов к эксплуатации. Кроме того, владельцам, возможно, придется приобрести дополнительную страховку для защиты от претензий по ответственности и некоторых видов ущерба или потерь.
Дополнительные налоговые льготы можно получить, владея кондо-отелем. [ нужна ссылка ] Если кондо-отель используется для неосновного проживания или сдачи в аренду жилья, владельцы могут иметь возможность ускорить амортизацию своего кондо-отеля с 39 лет до 27,5, 15, 7 и даже 5 лет. Налоговое законодательство кондо-отелей определяет это и влияет на отдельных лиц в каждом конкретном случае, поскольку налоговая ситуация каждого потенциального покупателя различна.
Сборы и услуги товарищества собственников жилья
[ редактировать ]Как и в большинстве кондоминиумов, владельцы кондо-отелей обязаны платить взносы ассоциации домовладельцев , обычно называемые ТСЖ. Плата и услуги могут сильно различаться. Факторами, вызывающими колебания, являются звездный рейтинг и уровень эксплуатации отеля, а также его физическое местоположение. Например, недвижимость, расположенная на берегу океана, может регулярно подвергаться воздействию прибрежных погодных условий, что, в свою очередь, может увеличить потребность в более регулярном обслуживании внешней части здания. Точно так же недвижимость, расположенная на горнолыжном курорте, должна выдерживать сильные зимние штормы, а также должна иметь услуги по уборке снега.
За исключением исключений, многие сборы и услуги, имеющиеся в ТСЖ, фиксированы и очень мало колеблются от проекта к проекту. Подобные услуги обычно включают в себя общие коммунальные услуги, коммунальные услуги в местах общего пользования, резервирование отдельных помещений и зданий, уход за территорией, спортивными площадками плату за пользование , охрану , борьбу с вредителями , затраты на механический ремонт, системы охранной сигнализации , обслуживание парковочных мест , обслуживание бассейнов и т. д. управление собственником и административные услуги. Предметы, связанные с влиянием гостей отеля, обычно не включаются в сборы ТСЖ; к ним относятся расходы на ведение домашнего хозяйства , а также расходы, связанные с укомплектованием персоналом и эксплуатацией отеля. [ 8 ]
Примечания
[ редактировать ]- ^ Отели-кондоминиумы Майкла Коркери : последний поворот в покупке резиденции для отдыха The Wall Street Journal Online, 28 февраля 2006 г.
- ^ « Споры о «кондо-отелях» на пляжах Калифорнии» . Новости Эн-Би-Си . 28 августа 2006 г. [ мертвая ссылка ]
- ^ « Консульство Филиппин» владеет землей на Филиппинах» .
- ^ «Кондотели на подъеме» . www.jll.co.th. 24.10.2019 . Проверено 19 июня 2024 г.
- ^ «Vie L'Ven отмечает первую инвестиционную возможность Condotel на острове Сен-Мартен» . Сотбис . 19 июня 2024 г. . Проверено 19 июня 2024 г.
- ^ Чин, Кэлвин (17 апреля 2007 г.). «Путеводитель по отелям-кондоминиумам. Часть 2: Финансовый анализ» . Галогенные направляющие . Проверено 13 ноября 2007 г.
- ^ Дагган, Эд (21 июля 2006 г.). «Апартаменты-отели считаются плохой инвестицией» . Бизнес-журнал Южной Флориды . Проверено 20 марта 2008 г.
- ^ Петерсон, Тара (23 мая 2007 г.). «Отели-кондоминиумы: концептуальный обзор» . Премиум-отели-кондоминиумы. Архивировано из оригинала 10 июня 2008 г. Проверено 20 марта 2008 г.
