CitiaPartments

CitiaPartments, Inc.
Тип компании	Частная корпорация
Промышленность	недвижимость
Основан	1940 -е годы
Основатель	Фрэнк Лемби
Штаб -квартира	Сан -Франциско, Калифорния, Сан -Франциско, Калифорния , олень
Ключевые люди	Фрэнк Лемби, основатель и председатель; Уолтер Лемби (умерший); Дэвид Райнал, управляющий партнер и главный операционный директор;
Услуги	Владелец и менеджер квартиры
Доход	80 миллионов долларов за год
Родительский	Skyline Realty, Inc.

CitiaPartments была одной из крупнейших компаний по недвижимости в Сан -Франциско, штат Калифорния , которая владела и управляла более чем 300 зданиями напрямую и через ряд филиалов. В последние годы компании перенесли финансовый спад и стали предметом интенсивной критики и судебных разбирательств за предположительно незаконную практику деловой практики в качестве жилого арендодателя.

Корпоративная структура и владения

Citiapartments, Inc. является дочерней компанией Skyline Realty, Inc., а также управляет зданиями, принадлежащими различным компаниям с ограниченной ответственностью , которые, в свою очередь, принадлежат основателю Фрэнк Лемби и различным членам его семьи. Среди наиболее заметных из них - трофейные свойства и квартиры Ritz. ^{[ 1 ]}

По состоянию на 2006 и 2007 годы CitiaPartments и ее филиалы владели 307 жидкости , в общей сложности более 6500 квартирных отделений содержали более 7000 жителей, что делает его вторым по величине владельцем арендованной недвижимости в Сан-Франциско. ^{[ 2 ]}

В нем также принадлежали пять бутиков , два офисных здания , брокерская компания по недвижимости , ипотечный брокер и фирма по управлению недвижимостью . ^{[ 3 ]}

История

Происхождение

Фрэнк Лемби, первоначально фармацевт, стал брокером по недвижимости после возвращения с военной службы в 1946 году. Вскоре после этого он сформировал Skyline Realty в качестве брокера. Он сразу купил бизнес после смерти своего делового партнера в 1968 году. ^{[ 3 ]} Империя Лемби сегодня включает в себя: Первозаполнения (созданные для замены цитиапартаментов), личностные отели , Citisuites , отель Diva .

Недавние бизнес -разработки

Начиная с начала 1990 -х годов Skyline Realty сместила свое внимание с брокерской недвижимости к покупке и управлению квартирами. CitiaPartments приобрела подход покупки и придерживаться своих инвестиций , делая широкие закупки старых зданий среднего размера почти в каждом районе Сан-Франциско, но в основном в Tenderloin and Nob Hill . Поскольку большая часть жилищного фонда города включает в себя меньшие здания, с несколькими большими комплексами, компания получила доминирующее положение на своем рынке. ^{[ 3 ]}

в Сан -Франциско о контроле над арендной платой Из -за строгих законов , которые запрещают все, кроме очень скромного увеличения арендной платы, и не позволяют арендодателям прекращать арендование без причины, цитиапарт, не могут немедленно получить прибыль от повышения построения. Вместо этого это потребовалось долгосрочный подход:

Предлагая выкуп и стимулы для арендаторов, чтобы переехать
Ожидая, пока арендаторы не уйдут, прежде чем ремонтировать свои подразделения
Повторное количество модернизированных подразделений по гораздо более высоким рыночным ставкам или в качестве меблированных корпоративных люксов или гостиничных номеров с высокой арендой
Сокращение расходов на управление зданиями

Семейный бизнес

Сын основателя Фрэнка Лемби, Уолтер Лемби, был важным владельцем до его смерти в 2010 году. ^{[ 4 ]} Внук Тейлор Лемби также владеет двумя квартирами и является частью бизнеса. Дэвид Рэйнал, главный операционный директор, племянник Фрэнка Лемби. В различных комбинациях и через аффилированные компании они владеют зданиями, управляемыми CitiaPartments.

Спор

Судебные иски

16 августа 2006 года Управление городского прокурора Сан -Франциско подала иск против цитиапарт и связанных с ними компаний и частных лиц, претендующих на «вопиющую схему незаконной деловой практики», которая составляла «паноптель беззакония, тактики запугивания» [и] возмездие против жителей ". Среди претензий города: пугающие арендаторов покидают подразделения, контролируемые арендной платой, без предупреждения вооруженных охранников, незаконно въезжающие единицы, смену замков, отключение коммунальных услуг, ответа против арендаторов, которые отказались Аренда жилых помещений в качестве гостиничных номеров и исполнительных люксов . ^{[ 5 ]}

В апреле 2006 года 23 арендатора подали частный иск против компаний. Среди претензий-запугивание арендаторов вооруженными охранниками, преследования и угроз, принудительные сеансы допроса, чтобы оказать давление на арендаторов в подписание соглашений, незаконное строительство, предназначенное для преследования арендаторов, и локауты арендаторов, все они предназначались для того, чтобы заставить арендованные арендные жители, чтобы уйти, так Компания могла отремонтировать и повторно арендовать с более высокой скоростью. ^{[ 6 ]}^{[ 7 ]}^{[ 8 ]}

Кроме того, было представлено многочисленные судебные процессы против компаний от имени отдельных истцов. Один из которых был обработан юристом/адвокатом -арендатором Сан -Франциско Дрекселом Брэдшоу из Bradshaw & Associates, PC , который подал в суд на CitiaPartments в соответствии с законом RICO 1970 года. Мошенническое использование телефона и почта США является причиной для судебного преследования RICO.

В июле 2009 года было подано несколько дополнительных судебных процессов против Citiapartments Inc. и не менее 56 связанных организаций, в том числе один учебный иск, бывшие арендаторы, утверждающие о преднамеренной схеме незаконного удержания и откладывания возврата арендных депозитов. ^{[ 1 ]} CitiaPartments был санкционирован более 30 000 долларов в одном случае, а в другом - 50 000 долл. США, за то, что судья назвал «преднамеренным» неспособностью выполнить запросы на обнаружение документов. ^{[ 9 ]}^{[ 10 ]}

Устранение конкуренции

Ситиапарт часто платили на 50% больше за здание, чем его стоимость остальной части рынка, и в результате, возможно, повысили общие рыночные цены на 5-10%. Это уехало из конкуренции от более слабых и более чувствительных к денежным инвесторам в недвижимость. Начиная с конца 2006 года, он купил почти все квартиры с несколькими единицами, продаваемые в городе, когда они стали доступны. ^{[ 11 ]} Критики утверждали, что единственная причина, по которой CitiaPartments могла позволить себе премию, заключалась в том, что он заработал больше денег на зданиях, чем компании, которые работают в пределах закона, ^{[ 3 ]} Или что он дал нереалистично оптимистичным обещаниям своим кредиторам о своей способности вытеснять арендаторов, контролируемых арендной платой из своих квартир. ^{[ 12 ]}

Шейк -финансы

CitiaPartments и ее дочерние компании купили здания по кредитам у внешних инвесторов , при этом платежи снижаются всего на 5% от общей ценой покупки (в отличие от 30-40%, что более распространено для сопоставимых покупок коммерческой недвижимости). ^{[ 13 ]} Из -за высоких цен, выплачиваемых за здания и высокой финансируемой суммы, здания имеют отрицательный денежный поток и не могут поддержать их ипотеку . Кредиторы компании, как правило, обеспечивали более высокие, чем обычные запасы ссуды, которые дают ситиапарт достаточно денег для выплаты процентов, а также выплачивают или выдвинули существующих арендаторов, основываясь на финансовой модели, благодаря которой она заменит не менее 75% арендаторов в течение двух лет. ^{[ 13 ]}

Критики давно жаловались на то, что в случае спада на рынке или другого неожиданного события CitiaPartments подвергался опасности дефолта на свои ипотечные кредиты и придется продавать их по проблемным ценам или при выкупе , что будет иметь волновой эффект, который подавляет коммерческую недвижимость повсюду повсюду. Сан -Франциско. ^{[ 3 ]} Такие прогнозы произошли в январе 2009 года, когда материнская компания должна была назначить 51 из ее (тогда) 307 свойств одному кредитору, UBS AG , вместо выкупа, потому что они в совокупности имели отрицательный денежный поток в размере приблизительно 3 млн. Долл. месяц. ^{[ 13 ]}

В 2009 году группа Лемби находилась в финансовом стрессе из-за сочетания смягчения арендной платы из-за рецессии конца 2000-х годов (которая наносит ущерб эффективности его стратегии замены существующих арендаторов контроля аренды путем истощения и выселения), неспособность возобновить или рефинансировать существующие кредиты. Из-за финансового кризиса 2007–2010 гг . и результата снижения стоимости и полезности коммерческих свойств, которые сделали невозможным перепродав здания, чтобы избежать потери права выкупа. Учитывая высокий финансовый рычаг и группу, которая первоначально заплатила цены выше рыночного, многие из их кредитов были под водой . ^{[ 13 ]} По состоянию на это время компания пыталась пересмотреть ссуды примерно в 1 миллиард долларов США и в качестве возможного дефолта по ссуду еще на 164 миллиона долларов. ^{[ 13 ]} К лету 2009 года компания передала 51 недвижимость одному кредитору вместо выкупа и находилась в процессе выкупа более 60 человек. ^{[ 1 ]}^{[ 13 ]}

29 октября 2009 г. Хроника в Сан -Франциско опубликовала историю, в которой говорится, что окружной прокуратура округа Кларк, штат Нью -Йорк, имеет «ордер на Уолтер Лемби, управляющий директор финансовой проблемной группы Lembi, за то, что он якобы передал 298 500 долл. Проверяет ранее в этом году в Кесарском дворце в Лас -Вегасе ». ^{[ 14 ]}

Прошлые споры

Фрэнк Лемби был председателем Continental Savings of America, института сбережений и займов , который был захвачен Управлением по контролю за благосостоянием для предотвращения несостоятельности из-за плохих ссуд в недвижимости с высоким риском при сберегательном и кредитном кризисе 1980-х годов. Сын Фрэнка Уолтер был президентом, начиная с 1982 или 1983 года. Он и сын Уолтер были названы в многочисленных судебных процессах, связанных с этой компанией. ^{[ 3 ]}

Ответ на цитиапарт

Чтобы продвигать свои позиции в качестве смотрителя старого жилищного фонда в Сан-Франциско , CitiaPartments совместно провели различные благотворительные и причины с низким доходом и причины, и предоставили одну почти бесплатную студийную квартиру нуждающейся семье. Он распространял многочисленные пресс -релизы по этому вопросу с момента создания судебных процессов и принял лозунг «восстановление окрестностей Сан -Франциско». ^{[ 15 ]}

Ситиапарт с помощью интервью и пресс -релизов категорически отклоняют все претензии и отклонили всю критику, вызванную им в отношении нарушения прав арендаторов. Он назвал себя подходящим менеджером по недвижимости и утверждал, что любые споры с арендаторами были бессмысленными, незначительными или нормальными и случайными для арендодателя своего размера. ^{[ 16 ]}

Банкротство

В феврале 2020 года четыре компании по недвижимости, принадлежащие крупнейшему арендодателю Сан -Франциско, Lembi Group, подали суд по банкротству в Калифорнии для защиты главы 11. Компании являются членами Citiapartments Inc, крупнейшего акционера Apartments Lembi Group в Сан -Франциско. Четыре компании объединили 16 жилых активов, которые стали рычагом для займа в 132,4 млн. Долл. США. ^{[ 17 ]}

Ссылки

^ Jump up to: ^а ^{беременный} ^в Джон Аптон (2009-07-31). «В иске утверждается, что цитиапарт, осушенные депозитные счета арендатора» . Сан -Франциско Эксперт. Архивировано из оригинала 2022-07-04. Alt URL
^ Dineen, JK (2006-06-23). «Гигант аренды увеличивает размер, привлекает огонь» . Сан -Франциско Бизнес Таймс . Получено 2007-06-02 .
^ Jump up to: ^а ^{беременный} ^в ^{дюймовый} ^и ^фон Ллойд, Кэрол (2005-04-01). «Небо - предел: Фрэнк Лемби владеет арендованными подразделениями в SF, и он и его семья покупают больше» . Сан -Франциско Хроника . Получено 2007-06-02 .
^ Эндрю С. Росс (2010-08-18). «Уолтер Лемби умирает» . Сан -Франциско Хроника.
^ Офис городского прокурора (2006-08-16). «Skyline/CitiaPartments подал в суд» . Город и графство Сан -Франциско. Архивировано с оригинала на 2009-10-31 . Получено 2007-06-02 .
^ Лагос, Мариса (2006-04-28). «Арендаторы утверждают, что тактика сильной руки» . Сан -Франциско Хроника . Получено 2007-06-02 .
^ McMillan, Dennis (2006-05-04). «Возмущенные арендаторы и жилищная коалиция домовладельцы» . Сан -Франциско Бэй Таймс . Получено 2007-06-02 .
^ «Экономическое очищение: арендаторы укусают огромного арендодателя» . Ежедневные нокауты. 2006-04-28 . Получено 2007-06-02 .
^ Джон Коте (2010-02-03). «City Insider: Судья санкции в CitiaPartments в городском судебном процессе» . Sfgate.com.
^ Эндрю С. Росс (2010-04-01). «Yahoo призывает к политике в области веб -цензуры / портала - под огнем за помощь в том, чтобы помочь Китаю - готовится к слушанию» . Sfgate.com. ^{[ Постоянная мертвая ссылка ]}
^ Dineen, JK (2006-12-15). «CitiaPartments откидывает портфель аренды SF» . Сан -Франциско Бизнес Таймс . Получено 2007-06-02 .
^ JK Dineen (2009-03-29). «CIM Group идет на здания Lembi; 23 арендных свойства, находящиеся под риском потери права выкупа» . Сан -Франциско Бизнес Таймс.
^ Jump up to: ^а ^{беременный} ^в ^{дюймовый} ^и ^фон Джонатан Карп (2009-01-28). «Для арендодателя Сан-Франциско Белл проходит по плану с тяжелым долгами: ставки на аренду, регулируемую недвижимость, кислые, когда рынок захватывает, и кредиторы дрожат» . Wall Street Journal.
^ Росс, Эндрю С. (2009-10-29). «Имя лидера недвижимости на ордере по плохой проверке» . Хроника Сан -Франциско .
^ CitiaPartments. "Пресс-медиа" . Получено 2007-06-02 .
^ Акерс, Роб (2006-06-01). «CitiaPartments отрицает обвинения в судебном процессе» . Репортер залива . Получено 2007-06-02 .
^ «Четыре филиапартамента филиалов подают на банкротство» . Рейтер . 10 февраля 2020 года . Получено 24 июня 2020 года .

Внешние ссылки

Нажмите набор - содержит текст жалобы в Сан -Франциско
Союз арендаторов Citistop - информационный веб -сайт для арендаторов, выступающий против CitiaPartments
The Scumlords: Skyline Realty's Goon Squad - Часть 1/3 серии SF Bay Guardian
Scumlords: пренебрежение и разрушение - часть 2/3 серии Bay Guardian
The Scumlords: Family Business - Часть 3/3 серии SF Bay Guardian
Bradshaw & Associates, ПК - Адвокат Сан -Франциско
Avicolli-Mecca, Tommi (14 мая 2008 г.). «Нет недостатка в ужасных историях арендаторов» . За пределами Хрона : голос остального.

[drained-1] Jump up to: ^а ^{беременный} ^в Джон Аптон (2009-07-31). «В иске утверждается, что цитиапарт, осушенные депозитные счета арендатора» . Сан -Франциско Эксперт. Архивировано из оригинала 2022-07-04. Alt URL

[fire-2] Dineen, JK (2006-06-23). «Гигант аренды увеличивает размер, привлекает огонь» . Сан -Франциско Бизнес Таймс . Получено 2007-06-02 .

[surreal-3] Jump up to: ^а ^{беременный} ^в ^{дюймовый} ^и ^фон Ллойд, Кэрол (2005-04-01). «Небо - предел: Фрэнк Лемби владеет арендованными подразделениями в SF, и он и его семья покупают больше» . Сан -Франциско Хроника . Получено 2007-06-02 .

[4] Эндрю С. Росс (2010-08-18). «Уолтер Лемби умирает» . Сан -Франциско Хроника.

[citysuit-5] Офис городского прокурора (2006-08-16). «Skyline/CitiaPartments подал в суд» . Город и графство Сан -Франциско. Архивировано с оригинала на 2009-10-31 . Получено 2007-06-02 .

[strongarm-6] Лагос, Мариса (2006-04-28). «Арендаторы утверждают, что тактика сильной руки» . Сан -Франциско Хроника . Получено 2007-06-02 .

[baytimes-7] McMillan, Dennis (2006-05-04). «Возмущенные арендаторы и жилищная коалиция домовладельцы» . Сан -Франциско Бэй Таймс . Получено 2007-06-02 .

[dailykos-8] «Экономическое очищение: арендаторы укусают огромного арендодателя» . Ежедневные нокауты. 2006-04-28 . Получено 2007-06-02 .

[9] Джон Коте (2010-02-03). «City Insider: Судья санкции в CitiaPartments в городском судебном процессе» . Sfgate.com.

[SFGate-10] Эндрю С. Росс (2010-04-01). «Yahoo призывает к политике в области веб -цензуры / портала - под огнем за помощь в том, чтобы помочь Китаю - готовится к слушанию» . Sfgate.com. ^{[ Постоянная мертвая ссылка ]}

[fatten-11] Dineen, JK (2006-12-15). «CitiaPartments откидывает портфель аренды SF» . Сан -Франциско Бизнес Таймс . Получено 2007-06-02 .

[CIM-12] JK Dineen (2009-03-29). «CIM Group идет на здания Lembi; 23 арендных свойства, находящиеся под риском потери права выкупа» . Сан -Франциско Бизнес Таймс.

[ubs-13] Jump up to: ^а ^{беременный} ^в ^{дюймовый} ^и ^фон Джонатан Карп (2009-01-28). «Для арендодателя Сан-Франциско Белл проходит по плану с тяжелым долгами: ставки на аренду, регулируемую недвижимость, кислые, когда рынок захватывает, и кредиторы дрожат» . Wall Street Journal.

[14] Росс, Эндрю С. (2009-10-29). «Имя лидера недвижимости на ордере по плохой проверке» . Хроника Сан -Франциско .

[15] CitiaPartments. "Пресс-медиа" . Получено 2007-06-02 .

[16] Акерс, Роб (2006-06-01). «CitiaPartments отрицает обвинения в судебном процессе» . Репортер залива . Получено 2007-06-02 .

[17] «Четыре филиапартамента филиалов подают на банкротство» . Рейтер . 10 февраля 2020 года . Получено 24 июня 2020 года .

[ 1 ]

[ 2 ]

[ 3 ]

[ 4 ]

[ 5 ]

[ 6 ]

[ 7 ]

[ 8 ]

[ 9 ]

[ 10 ]

[ 11 ]

[ 12 ]

[ 13 ]

[ 14 ]

[ 15 ]

[ 16 ]

[ 17 ]