Резервное исследование

Исследование резервов — это инструмент долгосрочного планирования капитального бюджета , который определяет текущее состояние резервного фонда и составляет стабильный и справедливый план финансирования для компенсации продолжающегося ухудшения состояния , что приводит к получению достаточных средств, когда ожидаемые основные расходы на общие площади действительно происходят. Исследование запасов состоит из двух частей: физического анализа и финансового анализа. Этот документ часто подготавливается внешним независимым консультантом для администраторов ( Совета директоров или членов Совета слоев) объекта недвижимости с несколькими владельцами, таких как ассоциация кондоминиумов или ассоциация домовладельцев (ТСЖ), слоев, содержащий оценку состояние компонентов общей собственности, определенное соглашениями, условиями и ограничениями конкретной ассоциации (CC&R) и подзаконными актами . Однако резервные исследования не ограничиваются только кондоминиумами и могут быть созданы для любых объектов «общества общих интересов» (CIC), таких как курорты ( совместная собственность на время отпуска). ) недвижимость, общественные/районные ассоциации, кооперативы и т. д.

Исследования резервов, по сути, являются инструментами планирования, призванными помочь совету директоров предвидеть и подготовиться к крупным проектам ремонта и замены объекта. Например, такие проекты могут включать: замену крыши здания (ов), замену котла , модернизацию устройств пожарной сигнализации и ремонт дорожного покрытия .

В некоторых юрисдикциях Канады исследование резервов также иногда называют «исследованием резервного фонда», «исследованием резервного фонда на случай непредвиденных обстоятельств» или «исследованием резервного фонда», а в Британской Колумбии законодательство называет этот тип исследования как «Отчет об амортизации».

Цель

Цель исследования резерва — дать тем, кто контролирует содержание объекта, лучшее представление о том, каких крупных расходов следует ожидать, и обоснованную оценку того, когда эти расходы произойдут. Обладая этими знаниями, совет или менеджер ассоциации домовладельцев может составить бюджет, чтобы члены ассоциации вносили свою справедливую долю резервных взносов. ^† , предназначенный для того, чтобы компенсировать медленное, но устойчивое ухудшение состояния резервных компонентов активов ассоциации, а также избежать удивления по поводу компонентов, которые часто ухудшались на виду и в течение ряда лет. Кроме того, исследование резервов предоставляет членам ассоциации (и потенциальным покупателям) важную ежегодную информацию о состоянии компонентов общего пользования, а также уровне готовности (силы) резервного фонда (обычно измеряемого в процентах финансирования). — Исследование резервов ТСЖ это дорожная карта, которая позволяет принимать решения, которые будут эффективными и действенными в долгосрочной перспективе. Международный институт капитального бюджетирования установил стандарты расчета процента финансирования. Существует три метода расчета, и различия между практиками резервирования, к сожалению, могут привести к значительным различиям в процентной сумме финансирования. (Эта ссылка возвращает ошибку «Страница 404 не найдена», но методы, используемые в анализе денежных потоков, все равно не дают правильных значений).

(† : К сожалению, поскольку инфляция учитывается неправильно, любой, кто проверит справедливость оценок между годами для исследования методом минимальной наличности, обнаружит, что рекомендуемые оценки обманывают будущих владельцев в пользу нынешних владельцев.

Резервное исследование для CIC должно:

1. Предоставьте бюджетную информацию, которая дает некоторую теоретическую уверенность в том, что к моменту наступления срока реализации проектов по замене общих элементов будут выделены достаточные средства для их оплаты без специальных оценок (предпочтительно без значительного перефинансирования).

2. Справедливо распределить завышенные затраты на проекты замены между владельцами пропорционально их процентному владению общими элементами (как это определено в их учредительных документах) на срок этого владения, измеряемому либо в постоянных долларах за любой год, либо в часах, которые можно заработать при любая ставка заработной платы при условии, что заработная плата владельца увеличивается с той же скоростью, что и затраты на замену компонентов.

3. Укажите теоретически точный процент финансирования на основе темпов инфляции издержек компонентов, использованных в исследовании.

Если эти три требования не выполняются, анализ бесполезен для ассоциации кондоминиумов; и нынешние методы «денежных потоков» не могут удовлетворить этим требованиям, потому что они не могут должным образом учесть инфляцию.)

Результаты

Есть три результата исследования резервов:

1. Список основных компонентов ассоциации, которые будут финансироваться за счет резервов, их ожидаемый срок полезного использования, оставшийся срок полезного использования и текущая стоимость замены (что дает «объем и график» резервных проектов).
2. Оценка текущего размера резервного фонда (обычно выражаемого как «процент финансирования»). (К сожалению, поскольку он неправильно учитывает инфляцию, широко используемый метод расчета, основанный на анализе денежных потоков затрат на учебный год, не дает точных оценок процента, финансируемого для одного компонента, до приближения года проекта, и не может дать точных оценок. процентов, профинансированных для многокомпонентных проектов в разные будущие годы. Это можно проверить, используя любой компонент и набор компонентов, используя любые предполагаемые темпы инфляции для каждого компонента или для всех компонентов и сравнивая результаты, например, с помощью Приложения H Департамента Вирджинии. профессионального и профессионального Рекомендации Постановления по разработке исследований резервов для компонентов капитала от 05.09.2019 — для правильно завышенных значений, однако математические расчеты в этих рекомендациях идентичны таковым для аннуитета; подразумевая, что резервы замещения представляют собой аннуитет, основная часть которого и инвестиционные доходы выплачиваются вместе с начисленными взносами.)
3. Рекомендуемый многолетний план резервного финансирования.

(ПРЕДУПРЕЖДЕНИЕ о конфликте интересов: ICBI тесно связан с Reservestudy.org, а законы Вирджинии и Невады требуют, чтобы исследования резервов включали разделы и расчеты, указанные организацией, которая утверждает, что написала книгу по исследованиям резервов, обучает специалистов по резервам и внимательно следит за ними. связанный с Reservestudy.org, он не требует, чтобы рекомендации соответствовали особым требованиям CIC, которым специалисты по резервам еще не обучены. Более того, когда неправильные расчеты Приложения H, включенные в закон штата Вирджиния, были оспорены, они не были оспорены. изменены, поскольку они были включены по рекомендации специалистов по заповедникам, а FHA и Fannie Mae были проинформированы о том, что неправильная оценка запасов может вызвать финансовые проблемы для владельцев, но их это, похоже, не беспокоило.)

Актуальность

Исследования резервов необходимы совету директоров или менеджеру для комплексной проверки, раскрытия информации, а также для составления бюджета и планирования. Сегодня все большее число штатов США и провинций Канады требуют той или иной формы планирования или раскрытия информации о резервах. В дополнение к требованию, чтобы минимум 10% общего бюджета было выделено на резервные взносы, Fannie Mae и Федеральное жилищное управление могут запросить текущие резервные исследования (чтобы продемонстрировать, что ассоциация выделила достаточные средства на удовлетворение текущих потребностей имущество), которое будет одобрено для кредитов, застрахованных FHA , а также кредитных продуктов и услуг Fannie Mae.

Государственные резервные исследования

Помимо того, что исследования резервов для общественных ассоциаций являются полезными инструментами планирования, они юридически обязательны в 30 штатах (таких как Калифорния, Флорида, Гавайи, Невада, Вирджиния, Вашингтон и т. д.) либо для подготовки бюджета, либо для раскрытия информации домовладельцам (и потенциальным домовладельцам). целей. В Калифорнии соответствующим законом является Гражданский кодекс Калифорнии 5300. В Калифорнии закон требует ежегодного обновления исследования запасов, причем это обновление готовится на основе «тщательной визуальной проверки объекта» не реже одного раза в три года. С принятием в 2010 году закона SB 278 штат Юта также требует от кондоминиумов и общественных ассоциаций периодически проводить и проверять исследования резервов. Резервные взносы часто являются одной из крупнейших статей бюджета ассоциации (часто 15–40% от общего бюджета), а резервный фонд обычно является крупнейшим финансовым активом ассоциации. Это означает, что ежегодный обзор резервных взносов и ежегодное раскрытие информации о состоянии резервного фонда являются разумными.

Штат Невада принял специальные законы, касающиеся исследований резервов, которые изложены в NRS 116. Эти законы также требуют, чтобы лица, готовящие резервы в Неваде, были зарегистрированы и проверены Департаментом недвижимости штата (по рекомендации Reservestudy.org?) .

В октябре 2022 года Мэриленд принял законопроект № 107 , который требует от общественных объединений проводить исследования резервов, а затем обновлять эти исследования каждые пять лет. Законодательство также требует от ассоциаций ежегодно финансировать резервную сумму на ремонт и техническое обслуживание, рекомендуется в исследовании резерва, чтобы исследование было общедоступным для проверки любым владельцем единицы, и чтобы достичь рекомендуемого годового уровня резервного финансирования в течение трех лет после завершения первоначального исследования, без каких-либо исключений, основанных на размере ассоциации или количестве квартиры в кондоминиуме».

Международный институт капитального бюджетирования

Поскольку исследования резервов помогают ассоциациям принимать финансово ответственные решения, обеспечивая путь к успешному будущему, желательно постоянное высокое качество исследований резервов. Хотя основополагающие отраслевые стандарты исследования резервов существуют с 1998 г. (см. и ), небольшая группа предложила новый набор стандартов. Хотя эти стандарты 2015 года задуманы как прогресс, на момент написания этой статьи они еще не были приняты отраслью в целом. Дополнительную информацию см. в Международном институте капитального бюджета (ICBI).

ФАС США

30 июня 2011 года Министерство жилищного строительства и городского развития опубликовало Письмо залогодержателя 2011-22, в котором резервные исследования стали обязательными для всех преобразований новых кондоминиумов, подающих заявку на одобрение застрахованных кредитов FHA , включая преобразования кишечника и не-кишечника. Это новое правило вступило в силу 1 сентября 2011 года. Кондоминиумы должны продемонстрировать, что не менее 10% годового оценочного дохода направляется на резервные взносы. FHA обеспечивает соблюдение требования по статье бюджета в размере 10% на национальном уровне, запрещая кредитование проектов, которые не соответствуют этому требованию. Кроме того, в Письме залогодержателя 2011-22 оговаривается, что все другие кондоминиумы, запрашивающие одобрение проекта FHA, могут быть обязаны представить текущее (завершенное в течение последних 24 месяцев) резервное исследование по своему усмотрению или всякий раз, когда финансовые документы не соответствуют достаточным требованиям финансирования кондоминиума. ассоциация.

Фанни Мэй

1 декабря 2010 г. Fannie Mae опубликовала объявление SEL 2010–16. Новые руководящие принципы, изложенные в объявлении, вступили в силу 1 марта 2011 года. Эти руководящие принципы сделали резервные исследования обязательными для всех недавно переоборудованных кондоминиумов, не требующих реабилитации кишечника, чтобы иметь право на одобрение проекта Fannie Mae. Все другие типы кондоминиумов имеют возможность представить соответствующее исследование резервов или должны добавить статью бюджета для резервов, равную 10% годового оценочного дохода.

Канада

В Канаде законодательство, регулирующее кондоминиумы и страт-корпорации, является провинциальным. Не существует национальных стандартов для профессионалов резерва в отношении поведения, отчетности, методологии и формулы расчета, кроме стандартов конкретных профессиональных организаций. Отсутствие национальной организации специалистов по планированию резервов привело к тому, что отчеты об исследовании резервов, содержащие важную финансовую информацию, готовились с использованием упрощенных электронных таблиц и прогнозов, которые не соответствуют требованиям финансовой отчетности Стандартов финансовой отчетности и обеспечения качества Канады.

Исследование резервного фонда — это финансовый документ, который, скорее всего, будет проверен аудитором и должен соответствовать этим стандартам. Исследование резервного фонда также требует технических знаний в отношении строительных конструкций и систем. Именно по этой причине эти отчеты в основном готовятся инженерами , архитекторами , оценщиками , строительными инспекторами и т. д. Процесс составления бюджета капитальных затрат в отношении планирования управления резервами разъясняется в Международного института бюджетирования капиталовложений (ICBI), Общепринятых стандартах исследования резервов опубликованных в апреле. 2015.

Стандарты исследования запасов ICBI очень специфичны в отношении информации, содержащейся в отчете, и методов расчета, используемых при предоставлении финансовых прогнозов. Стандарты также специфичны в отношении программного обеспечения, используемого для создания финансовых прогнозов. Специалист по резервам, предоставляющий отчеты об исследовании/амортизации резервов, соответствующие этим стандартам, должен использовать формулы, предоставленные ICBI.

Ассоциация специалистов по планированию резервов Канады Inc. (ARPC) — национальная группа резервистов различных специальностей и профессиональных назначений. Члены ARPC приняли стандарты ICBI и включили их в процесс планирования управления резервами. Все участники используют программное обеспечение для анализа резервного фонда RFA Pro. поскольку он прошел независимый аудит национальной аудиторской фирмы и соответствует всем требованиям общепринятых стандартов исследования резервов ICBI. Шаблоны отчетов и все финансовые отчеты, требуемые стандартами, включены в систему анализа RFA Pro.

Методы и цели финансирования

Существует несколько методов и целей финансирования исследования резервов. Эти методы могут быть использованы для разработки стратегии финансирования, соответствующей терпимости сообщества к риску. В терминологии национальных стандартов исследования резервов Существует два основных способа расчета взносов: «Денежный поток» или «Компонент» (также известный как «Прямая линия»). См. сравнение между ними здесь . В той же стандартной терминологии исследования Национального резерва существует четыре цели финансирования: полное финансирование, пороговое финансирование, базовое финансирование и обязательное финансирование. Благодаря большей вычислительной гибкости и способности позволить пользователю сосредоточиться и достичь любой из четырех целей финансирования, популярность метода «денежного потока» значительно выросла. Четыре цели финансирования (выдержки из Стандартов исследования национальных резервов или из документа, разъясняющего эти стандарты), заключаются в следующем:

• «Полное финансирование» преследует цель, при которой остаток Резервного фонда будет равен (или близко приближаться) к величине ухудшения компонента Резерва («Полностью обеспеченный баланс»).
• «Базовое финансирование» описывает цель иметь достаточные резервы, чтобы никогда полностью не исчерпать деньги. Иногда этот план называют «денежно-положительным». При меньшем количестве денежных средств в резервах на депозитах ассоциации с базовой целью финансирования имеют больше случаев специальных оценок и/или отсроченного обслуживания.
• «Пороговое финансирование» описывает цель, выбранную советом директоров, отличную от уровня 100% (полное финансирование) или просто сохранения положительного денежного потока (базовое финансирование). Это может быть конкретный целевой процент финансирования или целевой остаток денежных средств. Пороговое финансирование часто представляет собой значение, выбираемое между полным финансированием и базовым финансированием.

Все цели финансирования предназначены для покрытия тех же расходов, которые указаны в списке компонентов резерва. Таким образом, расходы идентичны, отличается только размер резервного фонда по годам. Это означает, что размер резервных взносов между различными целями резервного финансирования часто относительно невелик (обычно всего 10–15%).

Квалификация и уровни обслуживания

Исследования резервов могут проводиться добровольными членами совета директоров, их профессиональными менеджерами, полученными от различных специалистов, специализирующихся на подготовке исследований резервов, или крупными архитектурными или инженерными фирмами, которые проводят исследования резервов как небольшой аспект своего более крупного бизнеса. Недавно были созданы критерии сертификации, позволяющие создать более упорядоченную систему выявления лиц, прошедших специальную подготовку по созданию резервных исследований. Один из таких сертификатов, сертификат специалиста по резервам (RS), можно получить в Институте общественных ассоциаций (CAI). Чтобы получить этот сертификат, кандидаты должны подготовить как минимум 30 резервных исследований в течение последних 3 календарных лет, иметь степень бакалавра в области управления строительством, архитектуры или инженерии (или что-то эквивалентное, основанное на опыте и образовании), а также соблюдать различные другие правила. и кодексы поведения.

Еще одним дипломом является профессиональный аналитик резервов (PRA), созданный и продвигаемый собственной торговой организацией отрасли изучения резервов, Ассоциацией профессиональных аналитиков резервов (APRA). PRA была первым органом по аккредитации резервных специалистов. Удостоверения PRA аналогичны тем, что для их получения требуются годы, продемонстрированный опыт и соблюдение стандартизированной терминологии, хотя уровень опыта немного выше, чем требуется для RS, и их усилия включают исследования как внутри, так и за пределами отрасли ассоциаций домовладельцев. APRA также требует от своих PRA поддержания уровня непрерывного образования.

В Канаде существует несколько званий и программ обучения. Институт недвижимости Канады (REIC) предлагает программу Certified Reserve Planner (CRP), которая является единственной признанной на национальном уровне специализацией, указанной в законодательстве провинции (некоторые провинции) как квалифицированная. Члены Института оценки Канады (AIC) должны использовать методологию и стандарты программы REIC, если они хотят составить отчет. Это включает в себя подготовку сравнительного анализа и оценку резервного фонда в процентах от финансирования.

Канадская национальная ассоциация оценщиков недвижимости (CNAREA) предлагает программу назначенного резервного планировщика (DRP) назначенным членам-оценщикам с 2012 года. Для получения статуса DRP требуется подтвержденный опыт и соблюдение стандартизированной терминологии и методологии. Все назначенные планировщики DRP должны использовать программное обеспечение RFA Pro для анализа резервного фонда или предоставить отчет о проверке качества выбранных ими методов расчета. Технологи и техники прикладных наук Британской Колумбии (ASTTBC) предлагают программу обучения зарегистрированных аналитиков резервного фонда (RRFA) жилищным инспекторам, поскольку жилищные инспекторы не имеют права заполнять отчеты об амортизации / исследования резервов в своих подзаконных актах. По состоянию на 2013 год отдел недвижимости Школы бизнеса Sauder предлагает первый из двух курсов для получения сертификата, называемого «Программа планирования резервного фонда» (RFPP), но до сих пор ни одна торговая группа не признала это обозначение.

Существует три типа исследований резервов, основанных на стандартах, установленных Ассоциацией профессиональных аналитиков резервов и Институтом общественных ассоциаций, которые различаются степенью исчерпывающего физического анализа. Эти три типа резервных исследований позволяют ассоциации выбрать «Уровень обслуживания», соответствующий ее текущим потребностям в подготовке бюджета и раскрытии информации. Они перечислены, начиная с наиболее исчерпывающих:

1. «Полное» исследование запасов (создание исследования запасов, включая создание списка компонентов, измерение/количественную оценку всех компонентов запасов, а также определение срока полезного использования, оставшегося срока полезного использования и текущей стоимости замещения на основе тщательного визуального анализа на месте). осмотр). Обратите внимание, что для большинства ассоциаций «Полное» исследование резерва необходимо провести только один раз. После проведения «Полного» исследования резервов в последующие годы ассоциация может выбирать между двумя вариантами обновления исследования резервов, показанными ниже:
2. Исследование запасов «Обновление с посещением места» (обновление существующего исследования запасов, включающее тщательный визуальный осмотр на месте, но при условии, что все компоненты были правильно идентифицированы и количественно определены). Обновления такого типа часто выполняются каждые два-пять лет.
3. «Обновление исследования резервов без посещения объекта» (обновление существующего исследования резервов без проверки объекта, проводимое путем опроса клиентов и интервью со знающими поставщиками и поставщиками услуг). Обновления этого типа обычно выполняются в промежутках между обновлениями With-Site-Visit.

Помимо вышеперечисленных типов исследований резервов, обратите внимание, что существуют разные уровни профессионального участия. Обычно они относятся к категориям независимо подготовленных исследований запасов, комплексного плана управления запасами или консалтингового задания.

Обычно исключаемые компоненты общего пользования

Некоторые компоненты помещений общего пользования могли быть исключены из вашего резервного исследования или включены в список компонентов как «исключенный элемент» и не получили финансирования. Эти компоненты обычно попадают в одну или несколько категорий, перечисленных ниже.

Затраты ниже порога - Затраты на ремонт и/или замену компонентов, которые считаются слишком небольшими, чтобы считаться капитальными расходами, и обычно включаются в бюджет эксплуатации или технического обслуживания ассоциации, не были профинансированы в этом исследовании. Минимальные пороговые затраты определяются Ассоциацией или вашими аналитиками резервов на основе типичных минимальных пороговых затрат для ассоциаций аналогичного размера.

Операционные расходы - Они происходят, по крайней мере, ежегодно, и их можно эффективно заложить в бюджет на каждый год. Они характеризуются как достаточно предсказуемые как с точки зрения частоты, так и стоимости. Операционные расходы включают все незначительные расходы, которые в противном случае не оказали бы отрицательного влияния на операционный бюджет из года в год.

Очень длительный или непредсказуемый ожидаемый срок полезного использования – Компоненты, которые при правильном обслуживании имеют очень длительный срок службы и срок службы которых невозможно точно спрогнозировать, были исключены из данного отчета о запасах. Эти компоненты могут потребовать технического обслуживания и ремонта, которые обычно финансируются из оперативного бюджета ассоциации.

Улучшения юнитов - Улучшения, произведенные в собственности, подпадающие под краткое описание объекта в Руководящих документах (ответственность владельцев), обычно не считаются собственностью сообщества или ответственностью ассоциации.

Другие, не принадлежащие ассоциации - Улучшения, установленные на объекте, но принадлежащие другим сторонам, таким как правительственные учреждения, коммунальные компании, Почтовая служба США и т. д., не включены в это исследование резерва. Замена и поддержание этих улучшений обычно не входит в обязанности ассоциации.

Кроме того, бюджетирование обычно исключается для ремонта или замены активов, которые, как считается, имеют расчетный срок полезного использования, равный или превышающий расчетный срок полезного использования объекта, сообщества в целом или превышающий законный срок службы сообщества, как это определено в учредительные документы ассоциации. Примеры включают полную замену фундамента, лифтов, проводки и зачастую сантехники. Также исключаются незначительные расходы, которые могут быть покрыты либо за счет операционных или резервных средств, либо иным образом за счет общего фонда технического обслуживания. Также исключаются расходы, вызванные стихийными бедствиями, несчастными случаями или другими событиями, которые лучше застраховать, а не резервировать.