Оценка экологического участка фазы I

Для других видов использования см. Уровень 1 (устранение неоднозначности) и фазу 1 (устранение неоднозначности) .

Любая часть недвижимости может быть предметом фазы I ESA.

В Соединенных Штатах оценка окружающей среды - это отчет, подготовленный для владения недвижимостью, который определяет потенциальные или существующие обязательства загрязнения окружающей среды . Анализ, часто называемый ESA , обычно рассматривает как основную землю, так и физические улучшения в собственности. Доля загрязненных участков - это « сайты коричневого поля ». В тяжелых случаях участки Brownfield могут быть добавлены в список национальных приоритетов Агентства по охране окружающей среды США , где они будут подвергаться программе Суперфонда .

Фактическая выборка почвы, воздуха, подземных вод и/или строительных материалов, как правило, не проводится во время ESA фазы. Фаза I ESA, как правило, считается первым шагом в процессе экологической комплексной осмотрительности . Стандарты для выполнения оценки сайта I фазы были обнародованы US EPA и частично основаны на ASTM в стандартном E1527-13.

Если сайт считается загрязненным, может быть проведена оценка окружающей среды фазы II, ASTM Test E1903, более подробное исследование, включающее химический анализ для опасных веществ и/или нефтяных углеводородов.

Фон

Еще в 1970 -х годах покупатели специальных недвижимости в Соединенных Штатах проводили исследования, напоминающие ESA, напоминающие текущие фазы, чтобы оценить риски владения коммерческими свойствами, которые имели высокую степень риска из -за токсического химического использования или утилизации. Много раз эти исследования были подготовлены к пониманию характера затрат на очистку, если собственность рассматривалась для перепланировки или изменения землепользования .

В Соединенных Штатах Америки спрос резко возросла для этого типа исследования в 1980 -х годах после судебных решений, связанных с ответственностью владельцев недвижимости для осуществления очистки площадки. Интерпретация Закона о комплексной экологической реагировании, компенсации и ответственности 1980 года (CERCLA), суды США постановили, что покупатель, арендодатель или кредитор может нести ответственность за восстановление остатков опасных веществ, даже если предыдущий владелец вызвал загрязнение; Производительность оценки окружающей среды I фазы I, согласно рассуждениям судов, создает безопасную гавань , известную как «невинной защиты землевладельцев». Первоначальный стандарт в соответствии с CERCLA для создания невинного защиты землевладельцев был основан на требовании выполнения «всего соответствующего расследования» до перевода владения. В это время инженерные фирмы начали вести профессиональные инженерные отчеты при различных прозвищах, включая «экологические аудиты», «экраны передачи недвижимости», «Отчеты о экологической дилигентности» и «Оценка экологических площадок». В 1991 году, Влияние окружающей среды придумал отраслевой термин «оценка окружающей среды» для замены обычно используемого «экологического аудита» для исследований передачи имущества. Решение суда 1990 года, № 89-8094 (11th Cir. 23, 1990), Соединенные Штаты V. Fleet Factors Corp. обнаружил, что обеспеченный кредитор может нести ответственность за загрязнение имущества в соответствии с строгими, совместными и несколькими схемами ответственности, изложенной в CERCLA. Риск.

В 1998 году необходимость выполнения ESA I Fase была подчеркнута действиями Конгресса при принятии Закона о ускорении очистки суперфонда 1998 года . Этот закон требует, чтобы покупатели коммерческой недвижимости выполняли исследование I фазы, соответствующее конкретному стандарту ASTM E1527: стандартная практика для оценки окружающей среды: процесс оценки окружающей среды I фазы.

Самым последним стандартом являются «Стандарты и практика для всех соответствующих запросов» 40 Кодекс федеральных правил, раздел 312 который был в значительной степени из ASTM E1527-13, который является стандартом ASTM для проведения «всех соответствующих запросов» (AAI) для экологической оценки недвижимости. Предыдущими руководствами, касающимися стандарта ASTM E1527, были ASTM E1527-97, ASTM E1527-00 и ASTM E1527-05.

Покупатели жилой недвижимости должны только провести инспекцию участка и цепочку названия.

Запускающие действия

Существуют различные причины для проведения фазы I, наиболее распространенного:

• Покупка недвижимости человеком или организацией, ранее не в том, чтобы получить титул .
• Созерцание новым кредитором для предоставления кредита на предмет недвижимости .
• Выкуп партнерства или основное перераспределение владения.
• Заявление в государственное агентство для изменения использования или другого дискреционного разрешения на землепользование.
• Существующее желание владельца имущества понять токсичную историю собственности.
• Принуждение со стороны регулирующего органа, которое подозревает токсичные условия на месте.
• Отдел недвижимости.

Объем

Проверка земли включает в себя изучение потенциального загрязнения почвы , качества подземных вод , качества поверхностных вод , вторжения пара, а иногда и проблем, связанных с поглощением опасных веществ биотой . Исследование сайта может включать в себя: определение любых химических остатков в структурах; идентификация возможных асбестов, содержащих строительные материалы ; инвентарь опасных веществ, хранящихся или используемых на месте; оценка плесени и плесени ; и оценка других параметров качества воздуха в помещении .

Асбестосодержащие материалы обычно не рассматриваются во время проверки на участке I, но подозреваемые строительные материалы могут быть отмечены

В зависимости от используемых точных протоколов, в рамках исследования I существует ряд вариаций. Задачи, перечисленные здесь, являются общими почти для всех ESA фазы I:

• Производительность посещения на месте для просмотра нынешних условий (химический остаток разливов, отсек растительности и т. Д.); Использование опасных веществ или нефтяных продуктов (наличие надземных или подземных резервуаров для хранения , хранение кислот и т. Д.); и оценить любую вероятную историю окружающей среды.
• Оценка рисков соседних объектов на объекте
• Обзор федеральных, государственных, местных и племенных записей на расстояниях, указанных стандартами ASTM 1528 и AAI (от 1/8 до 1 мили в зависимости от базы данных)
• Интервью лиц, знающих историю недвижимости (бывшие владельцы, нынешний владелец, ключевой менеджер сайта, настоящие арендаторы, соседи).
• Изучите муниципальные или графские файлы планирования, чтобы проверить предварительное использование земли и предоставленные разрешения.
• Проведите поиски файлов с государственными учреждениями (Государственный совет по водоснабжению, служба Департамент здравоохранения округа и т. пожарная Д. , )
• Изучите историческую аэрофотосъемку окрестности.
• Изучите текущие карты USGS , чтобы изучить паттерны дренажа и топографию .
• Изучите цепочку титла на предмет залога окружающей среды и/или ограничения по использованию деятельности и землепользования (AUL).

В большинстве случаев общедоступные поиски файлов, исторические исследования и экзамены в цепочке титла передаются на аутсорсинг информационных услуг, которые специализируются на таких видах деятельности. Компания без SCOPE в экологической оценке фазы I может включать в себя визуальные проверки или записи обзоры поиска для:

• Асбест, содержащий строительные материалы (ACBM)
• Ведущая краска
• Свинец в питьевой воде
• Форма
• Радон
• Водно -болотные угодья
• Угрожаемые и исчезающие виды
• Отравление ртутью
• Поток мусора
• Опасность землетрясения
• Пары вторжение
• Новые загрязняющие вещества

Наблюдения за тем, не, можно сообщать, как «выводы», если потребуется пользователем отчета, однако эти элементы не являются признанными условиями окружающей среды.

Препараты

Часто междисциплинарный подход используется при составлении всех компонентов исследования фазы I, поскольку навыки химии , физики атмосферы , геологии , микробиологии и даже ботаники часто требуются . Многие из подготовителей - ученые -экологи , которые были обучены интегрировать эти разнообразные дисциплины. Во многих штатах есть профессиональные регистрации, которые применимы к препаратам ESA фазы; Например, в штате Калифорния была регистрация под названием «Калифорнийский зарегистрированный экологический оценщик I или класс II» до июля 2012 года, когда она удалила эту программу сертификации ReA из -за сокращения бюджета.

В соответствии с ASTM E 1527-13 были изложены параметры о том, кто квалифицирован для выполнения ESA фазы I. Экологический специалист - это кто -то с:

1. текущая лицензия или регистрация профессионального инженера или профессионального геолога с территории штата или США с 3-летним эквивалентным опытом на полный рабочий день; или
2. бакалавриат или более высокая степень из аккредитованного института высшего образования в дисциплине инженерии или науки и 5 лет эквивалентного опыта на полный рабочий день; или
3. иметь эквивалент 10-летнего опыта на полный рабочий день.

Лицо, не встречающее одной или нескольких из этих квалификаций, может помочь в проведении ESA фазы I, если лицо находится под надзором или ответственным обвинением в отношении лица, встречающего определение специалиста по окружающей среде при заключении таких действий.

Большинство оценок сайта проводятся частными компаниями, независимыми от владельца или потенциального покупателя земли.

Примеры

Хотя есть множество сайтов, которые были проанализированы на сегодняшний день в Соединенных Штатах, следующий список послужит примером предмета:

• Auke Bay Почтовая установка US, Джуно, Аляска
• Esso Canada Ltd. Бывшее предприятие для объемного топлива, Оуэн Саунд , Онтарио , Канада
• Dakin Building , Брисбен, Калифорния
• Специфический план Elk Grove, Elk Grove, California
• Mariners Marsh Park, Стейтен -Айленд , Нью -Йорк
• Промышленный парк государственной больницы Ричмонд, округ Уэйн, штат Индиана
• Sydney Steel Plant Lands, Сидней, Новая Шотландия
• Weyerhauser Технологический центр , Federal Way, Вашингтон

Международный контекст

В Японии, с принятием закона о контрмерах загрязнения почвы 2003 года , существует сильное движение для более регулярного проведения фазы I. По крайней мере, одна юрисдикция в Канаде ( Онтарио ) теперь требует завершения фазы I до передачи некоторых типов промышленных свойств. Некоторые части Европы начали проводить исследования I фазы по выбранным свойствам в 1990 -х годах, но все же не хватает всестороннего внимания, уделяемого практически всеми основными операциями с недвижимостью в США.

В Соединенном Королевстве загрязненное земельное регулирование указано в Законе о окружающей среде 1995 года . Агентство по охране окружающей среды Англии и Уэльса дало набор руководств; Clea Стандартизированный подход к оценке загрязнения земли. Фаза 1 настольного исследования часто требуется в поддержку приложения планирования. Эти отчеты должны быть собраны «компетентным человеком».

Другие типы оценки экологических сайтов

Хранение и обработка токсиков оцениваются для каждого сайта в рамках фазы I.

Существует несколько других типов отчетов, которые имеют некоторое сходство по имени или степени детализации с оценкой экологического сайта фазы I:

Оценка окружающей среды фазы II - это «навязчивое» исследование, которое собирает оригинальные образцы почвы, подземных вод или строительных материалов для анализа количественных значений различных загрязняющих веществ. Это исследование обычно проводится, когда ESA фазы определяет вероятность загрязнения сайта. Наиболее частыми протестированными веществами являются нефтяные углеводороды , тяжелые металлы , пестициды , растворители , асбест и плесень.

Оценка экологической площадки III фазы - это исследование, включающее восстановление сайта. Исследования фазы III направлены на то, чтобы определить физическую степень загрязнения на основе рекомендаций, сделанных в оценках фазы II. Исследования фазы III могут включать интенсивные тестирование, выборки и мониторинг, исследования «судьба и транспорт» и другие моделирование, а также проектирование технико -экономических обоснования планов по исправлению и корректировки. Это исследование обычно включает в себя оценку альтернативных методов очистки, затрат и логистики. Соответствующий отчет подробно описывает шаги, предпринятые для выполнения очистки сайта, и последующий мониторинг остаточных загрязняющих веществ.

Оценка экологической оценки Environmental Phase I - это ESA Fase I, обычно пропускающая один или несколько рабочих сегментов, таких как посещение сайта или некоторые поиски файлов. Когда компонент полевого посещения удаляется, исследование иногда называют экраном транзакции .

Оценка окружающей среды не имеет ничего общего с предметом ответственности за опасные вещества, но скорее является исследованием, предварительным к заявлению о воздействии на окружающую среду , в котором выявляется воздействие действий на развитие земли и анализирует широкий набор параметров, включая биоразнообразие , шум на окружающую среду , загрязнение воды. , загрязнение воздуха , движение , геотехнические риски, визуальные воздействия, проблемы общественной безопасности, а также проблемы с опасными веществами.

SBA Phase I Экологической оценки средних значений Все США малого бизнеса объекты недвижимости, приобретенные в рамках программы финансирования фиксированных средств Администрации к должной осмотрительности, , требуют конкретных и часто более высоких требований чем обычные операции с недвижимостью . Требования к должной осмотрительности определяются в соответствии с кодами NAICS , связанными с предыдущим бизнесом, использующим собственность. Существует 58 конкретных кодов NAICS, которые требуют исследований I фазы. К ним относятся, но не ограничиваются: похоронные бюро, сухие чистые и газовые станции . SBA также требует, чтобы оценка окружающей среды II фазы была выполнена на любой заправочной станции, которая работает более 5 лет. Дополнительные расходы для выполнения этой оценки не могут быть включены в сумму, запрашиваемую в кредит, и добавляет значительные расходы заемщику.

Freddie Mac/Fannie Mae Phase I Оценки экологических сайтов представляют собой два специализированных типа ESA фазы I, которые требуются, когда кредит финансируется через Freddie Mac или Fannie Mae. Прицелы работы основаны на стандарте ASTM E1527-05, но имеют конкретные требования, включая следующие: процент и объем инспекции недвижимости; требования к тестированию радона; Асбест и тестирование на окраски и эксплуатацию на основе свинца планируют управлять опасностями на месте; свинец в питьевой воде; и осмотр плесени. Для кондоминиумов Fannie Mae требует ESA фазы I в любое время, когда начальный анализ андеррайтинга указывает на экологические проблемы.

Оценка экологической площадки HUD фазы Министерство жилищного строительства и городского развития США также требует ESA фазы I для любого строительного кондоминиума, который желает предложить застрахованному FHA -законодательству потенциальным покупателям.

Смотрите также

• Экологическое исправление
• Ученый -экологи
• Институт управления окружающей средой и оценки