Фаза I экологической оценки объекта
В Соединенных Штатах экологическая оценка объекта представляет собой отчет, подготовленный для холдинга недвижимости, в котором определяются потенциальные или существующие обязательства по загрязнению окружающей среды . Анализ, часто называемый ESA , обычно касается как земли, находящейся под землей, так и физических улучшений собственности. Часть загрязненных территорий являются « заброшенными территориями ». В тяжелых случаях заброшенные объекты могут быть добавлены в Список национальных приоритетов Агентства по охране окружающей среды США , где они будут подпадать под действие программы Суперфонда .
Фактический отбор проб почвы, воздуха, грунтовых вод и/или строительных материалов обычно не проводится во время Фазы I ЭСО. Фаза I ESA обычно считается первым шагом в процессе комплексной экологической экспертизы . Стандарты проведения оценки участка Фазы I были опубликованы Агентством по охране окружающей среды США. [1] и частично основаны на ASTM в стандарте E1527-13. [2]
Если объект считается загрязненным, может быть проведена экологическая оценка участка II фазы, испытание ASTM E1903, более детальное исследование, включающее химический анализ на наличие опасных веществ и/или нефтяных углеводородов. [3]
Фон
[ редактировать ]Еще в 1970-х годах отдельные покупатели недвижимости в Соединенных Штатах предприняли исследования, напоминающие текущие ESA Фазы I, для оценки рисков владения коммерческой недвижимостью, которая имела высокую степень риска из-за предыдущего использования или утилизации токсичных химикатов . Во многих случаях эти исследования были подготовкой к пониманию природы затрат на очистку, если недвижимость рассматривалась для реконструкции или изменения землепользования .
В Соединенных Штатах Америки спрос на исследования такого типа резко возрос в 1980-х годах после судебных решений, касающихся ответственности владельцев собственности за очистку территории. Интерпретируя Закон о комплексном реагировании на окружающую среду, компенсациях и ответственности 1980 года (CERCLA), суды США постановили, что покупатель, арендодатель или кредитор могут нести ответственность за устранение остатков опасных веществ, даже если загрязнение было вызвано предыдущим владельцем; выполнение фазы I экологической оценки объекта, по мнению суда, создает безопасную гавань , известную как «Защита невиновных землевладельцев». Первоначальный стандарт CERCLA для защиты невиновного землевладельца был основан на требовании провести «все необходимое расследование» до передачи права собственности. В это время инжиниринговые фирмы начали составлять профессиональные инженерные отчеты под различными названиями, включая «Экологический аудит», «Проверка передачи собственности», «Отчеты об экологической экспертизе» и «Экологическая оценка объекта». В 1991 году Компания Impact Environmental ввела отраслевой термин «Экологическая оценка объекта», чтобы заменить широко используемый «Экологический аудит» для исследований по передаче собственности. Решение суда 1990 г., № 89-8094 (11-й округ, 23 мая 1990 г.), United States v. Корпорация Fleet Factors обнаружила, что обеспеченный кредитор может нести ответственность за порчу имущества в соответствии со схемой строгой солидарной ответственности, изложенной в CERCLA. В результате этого решения банки увеличили свои требования о предварительной передаче всех соответствующих запросов для хеджирования финансовых рисков. Начиная с нью-йоркского рынка среди банков и региональных инженеров-консультантов по вопросам окружающей среды, основным термином стала Фаза I экологической оценки.
В 1998 году необходимость проведения Фазы I ESA была подчеркнута решением Конгресса, принявшим Закон об ускорении очистки Суперфонда 1998 года . [4] Этот закон требует, чтобы покупатели коммерческой недвижимости провели исследование фазы I, соответствующее конкретному стандарту ASTM E1527: Стандартная практика экологической оценки объекта: Фаза I процесса экологической оценки объекта.
Самым последним стандартом является «Стандарты и практика для всех соответствующих запросов». 40 Кодекс федеральных правил, раздел 312. [1] который в значительной степени основан на ASTM E1527-13, который является стандартом ASTM для проведения «всех соответствующих исследований» (AAI) для экологической оценки недвижимости. Предыдущими руководствами по стандарту ASTM E1527 были ASTM E1527-97, ASTM E1527-00 и ASTM E1527-05.
Покупатели жилой недвижимости обязаны только провести осмотр объекта и исследование цепочки прав собственности.
Запуск действий
[ редактировать ]Существует множество причин для проведения исследования фазы I, наиболее распространенными из которых являются: [5]
- Покупка недвижимости физическим или юридическим лицом, ранее не являвшимся правообладателем .
- Рассмотрение нового кредитора для предоставления кредита на предмет недвижимости .
- Выкуп товарищества или основной передел собственности.
- Заявление в государственный орган на изменение вида использования или другое разрешение на использование земли по усмотрению.
- Желание существующего владельца недвижимости понять токсичную историю собственности.
- Принуждение со стороны регулирующего органа, который подозревает токсичные условия на объекте.
- Отчуждение собственности.
Объем
[ редактировать ]Проверка земли включает изучение потенциального загрязнения почвы , грунтовых качества и поверхностных вод , проникновения паров, а иногда и вопросов, связанных с поглощением опасных веществ биотой . Осмотр объекта может включать: определение любых остатков химических веществ внутри сооружений; выявление возможных строительных асбестосодержащих материалов ; инвентаризация опасных веществ, хранящихся или используемых на объекте; оценка плесени и грибка ; и оценка других параметров качества воздуха в помещении . [6]
В зависимости от конкретных используемых протоколов объем исследования фазы I может варьироваться. Перечисленные здесь задачи являются общими почти для всех ЭСО Фазы I: [7]
- Выезд на объект для проверки текущего состояния (остатки разлива химикатов, отмирание растительности и т. д.); использование опасных веществ или нефтепродуктов (наличие надземных или подземных резервуаров для хранения , хранения кислот и т.п.); и оценить историю любого потенциально опасного для окружающей среды объекта.
- Оценка рисков соседних объектов по объекту оценки
- Просмотр федеральных, государственных, местных и племенных записей на расстояниях, указанных стандартами ASTM 1528 и AAI (от 1/8 до 1 мили в зависимости от базы данных)
- Опрос лиц, знакомых с историей недвижимости (бывшие владельцы, нынешний владелец, ключевой управляющий объектом, нынешние арендаторы, соседи).
- Изучите файлы планирования муниципалитета или округа, чтобы проверить предыдущее землепользование и выданные разрешения.
- Проведите поиск файлов в государственных органах (государственный совет по водоснабжению, пожарная служба , окружной департамент здравоохранения и т. д.), осуществляющих надзор за качеством воды и проблемами загрязнения почвы .
- Изучите исторические аэрофотоснимки окрестностей.
- Изучите текущие карты Геологической службы США , чтобы изучить схемы дренажа и топографию .
- Изучите цепочку прав собственности на наличие экологических залогов и/или ограничений на деятельность и землепользование (AUL).
В большинстве случаев поиск общедоступных файлов, исторические исследования и проверки цепочки прав собственности поручаются информационным службам, которые специализируются на такой деятельности. Объекты, не являющиеся предметом рассмотрения в рамках фазы I экологической оценки объекта, могут включать визуальные осмотры или поиск по результатам анализа записей:
- Асбестосодержащие строительные материалы (АСБМ)
- Краска на основе свинца
- Свинец в питьевой воде
- Форма
- Радон
- водно-болотные угодья
- Виды, находящиеся под угрозой исчезновения
- Отравление ртутью
- Селевой поток
- Опасность землетрясения
- Проникновение пара
- Новые загрязнения
Наблюдения за объектами, не относящимися к области охвата, могут быть указаны как «результаты» по запросу пользователя отчета, однако эти элементы не представляют собой признанные условия окружающей среды.
Подготовители
[ редактировать ]Часто при составлении всех компонентов исследования Фазы I используется междисциплинарный подход, поскольку навыки в области химии , физики атмосферы , геологии , микробиологии и даже ботаники часто требуются . Многие из составителей — ученые-экологи , прошедшие подготовку по интеграции этих разнообразных дисциплин. Многие штаты имеют профессиональную регистрацию, применимую к составителям Фазы I ESA; например, в штате Калифорния была регистрация под названием «Калифорнийский зарегистрированный экологический эксперт класса I или класса II» до июля 2012 года, когда он отменил эту программу сертификации REA из-за сокращения бюджета. [8]
В соответствии с ASTM E 1527-13 были установлены параметры того, кто имеет право выполнять этап I ESA. Специалист по охране окружающей среды – это человек, который: [9]
- действующая лицензия или регистрация профессионального инженера или профессионального геолога в штате или на территории США с эквивалентным трехлетним опытом работы на условиях полной занятости; или
- степень бакалавра или выше аккредитованного высшего учебного заведения по инженерной или естественной дисциплине и эквивалентный 5-летний опыт работы на условиях полной занятости; или
- иметь эквивалентный 10-летний опыт работы на условиях полной занятости.
Лицо, не отвечающее одной или нескольким из этих квалификаций, может оказывать помощь в проведении Фазы I ESA, если при завершении такой деятельности данное лицо находится под наблюдением или ответственным поручением лица, соответствующего определению специалиста по охране окружающей среды. [ нужна ссылка ]
Большинство оценок участков проводятся частными компаниями, независимыми от владельца или потенциального покупателя земли. [ нужна ссылка ]
Примеры
[ редактировать ]Несмотря на то, что на сегодняшний день в Соединенных Штатах было проанализировано множество сайтов, в качестве примеров предмета может служить следующий список:
- в Оук-Бэй Почтовый комплекс США , Джуно, Аляска
- Esso Canada Ltd. Бывший завод по переработке топлива, Оуэн-Саунд , Онтарио , Канада
- Дакин Билдинг , Брисбен, Калифорния
- Конкретный план Ист-Элк-Гроув, Элк-Гроув, Калифорния
- Парк Маринерс Марш, Стейтен-Айленд , Нью-Йорк
- Промышленный парк фермы государственной больницы Ричмонда, округ Уэйн, Индиана
- Земли Сиднейского сталелитейного завода, Сидней, Новая Шотландия
- Weyerhauser Технологический центр , Federal Way, Вашингтон
Международный контекст
[ редактировать ]В Японии с принятием в 2003 году Закона о противодействии загрязнению почвы наблюдается сильное движение за более регулярное проведение исследований Фазы I. По крайней мере, одна юрисдикция в Канаде ( Онтарио ) теперь требует завершения Фазы I перед передачей некоторых типов промышленной собственности. Некоторые части Европы начали проводить исследования фазы I по отдельным объектам недвижимости в 1990-х годах, но до сих пор не уделяется должного внимания практически всем крупным сделкам с недвижимостью в США.
В Соединенном Королевстве регулирование загрязненных земель изложено в Законе об окружающей среде 1995 года . Агентство по охране окружающей среды Англии и Уэльса подготовило ряд руководств; CLEA – стандартизированный подход к оценке загрязнения земель. Для поддержки приложения по планированию часто требуется кабинетное исследование фазы 1. [10] Эти отчеты должны быть составлены «компетентным лицом».
Другие виды экологической оценки объекта
[ редактировать ]Существует несколько других типов отчетов, которые по названию или степени детализации в некоторой степени похожи на Фазу I экологической оценки объекта:
Фаза II экологической оценки объекта представляет собой «интрузивное» исследование, в ходе которого отбираются оригинальные образцы почвы, грунтовых вод или строительных материалов для анализа количественных значений различных загрязняющих веществ. [11] Это расследование обычно проводится, когда ЭСО Фазы I определяет вероятность загрязнения объекта. Наиболее часто проверяемыми веществами являются нефтяные углеводороды , тяжелые металлы , пестициды , растворители , асбест и плесень.
Фаза III экологической оценки объекта – это исследование, включающее восстановление объекта. Расследования фазы III направлены на определение физических масштабов загрязнения на основе рекомендаций, сделанных в ходе оценок фазы II. Расследования фазы III могут включать в себя интенсивное тестирование, отбор проб и мониторинг, исследования «судьбы и транспортировки» и другое моделирование, а также разработку технико-экономических обоснований для восстановления и планов исправления. Это исследование обычно включает оценку альтернативных методов очистки, затрат и логистики. В соответствующем репортаже подробно описаны шаги, предпринятые для очистки объекта и последующего мониторинга остаточных загрязнений.
Ограниченная экологическая оценка объекта на этапе I представляет собой усеченный ESA этапа I, в котором обычно опускается один или несколько сегментов работы, таких как посещение объекта или некоторые поиски файлов. Когда компонент выезда на места удаляется, исследование иногда называют « Экран транзакций» .
Экологическая оценка имеет мало общего с предметом ответственности за опасные вещества, а скорее представляет собой исследование, предварительное к Заявлению о воздействии на окружающую среду , которое определяет воздействие на окружающую среду действий по освоению земель и анализирует широкий набор параметров, включая биоразнообразие , экологический шум , загрязнение воды. , загрязнение воздуха , дорожное движение , геотехнические риски, визуальные воздействия, проблемы общественной безопасности, а также проблемы с опасными веществами.
SBA Фаза I экологической оценки объекта означает Вся США Управления малого бизнеса недвижимость, приобретенная в рамках Программы финансирования основных средств 504 , требует особых и часто более высоких требований комплексной проверки, чем обычные сделки с недвижимостью . Требования комплексной проверки определяются в соответствии с кодексами NAICS, связанными с предыдущим использованием имущества в коммерческих целях. Существует 58 конкретных кодов NAICS, которые требуют расследования фазы I. К ним относятся, помимо прочего: похоронные бюро, химчистки и заправочные станции . SBA также требует проведения Фазы II экологической оценки на любой заправочной станции, которая находится в эксплуатации более 5 лет. Дополнительные затраты на проведение этой оценки не могут быть включены в сумму, запрашиваемую по кредиту, и требуют значительных затрат для заемщика.
Оценки окружающей среды Фазы I Фредди Мак/Фанни Мэй — это два специализированных типа ЭСА Фазы I, которые требуются, когда кредит финансируется через Фредди Мак или Фэнни Мэй. Объемы работ основаны на стандарте ASTM E1527-05, но имеют особые требования, в том числе следующие: процент и объем проверки имущества; требования к тестированию на радон; планы испытаний красок на основе асбеста и свинца, а также планы эксплуатации и технического обслуживания (ЭиТО) для устранения существующих опасностей; свинец в питьевой воде; и проверка плесени. Для кондоминиумов Fannie Mae требует Фаза I ESA каждый раз, когда первоначальный анализ андеррайтинга указывает на экологические проблемы. [12]
HUD Фаза I экологической оценки объекта Министерство жилищного строительства и городского развития США также требует Фазы I ESA для любого строящегося кондоминиума, который желает предложить застрахованный кредит FHA потенциальным покупателям.
См. также
[ редактировать ]Ссылки
[ редактировать ]- ^ Перейти обратно: а б «Стандарты и методы EPA для всех соответствующих запросов – окончательное правило» (PDF) . Архивировано из оригинала (PDF) 3 декабря 2008 г. Проверено 25 августа 2007 г.
- ^ «Стандарт ASTM E1527-13 для ESA фазы I» .
- ^ «Стандарт ASTM E1903 для ESA фазы II» .
- ^ Закон об ускорении очистки Superfund 1998 г. , Конгресс США, 26 марта 1998 г.
- ^ Томас М. Миссимер и Миссимер М. Миссимер, Руководство для кредиторов по управлению экологической ответственностью CRC Press (1996)
- ^ Сара Н. Мартин , Справочник по оценке и восстановлению территорий , CRC Press (2003)
- ^ «Компоненты фазы I экологической оценки объекта» .
- ^ [1]
- ^ https://www.govinfo.gov/content/pkg/CFR-2011-title40-vol28/pdf/CFR-2011-title40-vol28-part312.pdf . [ только URL-адрес PDF ]
- ^ Отчеты кабинетных исследований (этап 1)
- ^ Экологические аспекты недвижимости и коммерческих сделок: от заброшенных земель до экологически чистых зданий , Американская ассоциация адвокатов , изд. Джеймс Б. Уиткин (2002)
- ^ «Этап I экологической оценки объекта» .