Jump to content

Фаза I экологической оценки объекта

Любой объект недвижимости может стать предметом Фазы I ESA.

В Соединенных Штатах экологическая оценка объекта представляет собой отчет, подготовленный для холдинга недвижимости, в котором определяются потенциальные или существующие обязательства по загрязнению окружающей среды . Анализ, часто называемый ESA , обычно касается как земли, находящейся под землей, так и физических улучшений собственности. Часть загрязненных территорий являются « заброшенными территориями ». В тяжелых случаях заброшенные объекты могут быть добавлены в Список национальных приоритетов Агентства по охране окружающей среды США , где они будут подпадать под действие программы Суперфонда .

Фактический отбор проб почвы, воздуха, грунтовых вод и/или строительных материалов обычно не проводится во время Фазы I ЭСО. Фаза I ESA обычно считается первым шагом в процессе комплексной экологической экспертизы . Стандарты проведения оценки участка Фазы I были опубликованы Агентством по охране окружающей среды США. [1] и частично основаны на ASTM в стандарте E1527-13. [2]

Если объект считается загрязненным, может быть проведена экологическая оценка участка II фазы, испытание ASTM E1903, более детальное исследование, включающее химический анализ на наличие опасных веществ и/или нефтяных углеводородов. [3]

Еще в 1970-х годах отдельные покупатели недвижимости в Соединенных Штатах предприняли исследования, напоминающие текущие ESA Фазы I, для оценки рисков владения коммерческой недвижимостью, которая имела высокую степень риска из-за предыдущего использования или утилизации токсичных химикатов . Во многих случаях эти исследования были подготовкой к пониманию природы затрат на очистку, если недвижимость рассматривалась для реконструкции или изменения землепользования .

В Соединенных Штатах Америки спрос на исследования такого типа резко возрос в 1980-х годах после судебных решений, касающихся ответственности владельцев собственности за очистку территории. Интерпретируя Закон о комплексном реагировании на окружающую среду, компенсациях и ответственности 1980 года (CERCLA), суды США постановили, что покупатель, арендодатель или кредитор могут нести ответственность за устранение остатков опасных веществ, даже если загрязнение было вызвано предыдущим владельцем; выполнение фазы I экологической оценки объекта, по мнению суда, создает безопасную гавань , известную как «Защита невиновных землевладельцев». Первоначальный стандарт CERCLA для защиты невиновного землевладельца был основан на требовании провести «все необходимое расследование» до передачи права собственности. В это время инжиниринговые фирмы начали составлять профессиональные инженерные отчеты под различными названиями, включая «Экологический аудит», «Проверка передачи собственности», «Отчеты об экологической экспертизе» и «Экологическая оценка объекта». В 1991 году Компания Impact Environmental ввела отраслевой термин «Экологическая оценка объекта», чтобы заменить широко используемый «Экологический аудит» для исследований по передаче собственности. Решение суда 1990 г., № 89-8094 (11-й округ, 23 мая 1990 г.), United States v. Корпорация Fleet Factors обнаружила, что обеспеченный кредитор может нести ответственность за порчу имущества в соответствии со схемой строгой солидарной ответственности, изложенной в CERCLA. В результате этого решения банки увеличили свои требования о предварительной передаче всех соответствующих запросов для хеджирования финансовых рисков. Начиная с нью-йоркского рынка среди банков и региональных инженеров-консультантов по вопросам окружающей среды, основным термином стала Фаза I экологической оценки.

В 1998 году необходимость проведения Фазы I ESA была подчеркнута решением Конгресса, принявшим Закон об ускорении очистки Суперфонда 1998 года . [4] Этот закон требует, чтобы покупатели коммерческой недвижимости провели исследование фазы I, соответствующее конкретному стандарту ASTM E1527: Стандартная практика экологической оценки объекта: Фаза I процесса экологической оценки объекта.

Самым последним стандартом является «Стандарты и практика для всех соответствующих запросов». 40 Кодекс федеральных правил, раздел 312. [1] который в значительной степени основан на ASTM E1527-13, который является стандартом ASTM для проведения «всех соответствующих исследований» (AAI) для экологической оценки недвижимости. Предыдущими руководствами по стандарту ASTM E1527 были ASTM E1527-97, ASTM E1527-00 и ASTM E1527-05.

Покупатели жилой недвижимости обязаны только провести осмотр объекта и исследование цепочки прав собственности.

Запуск действий

[ редактировать ]

Существует множество причин для проведения исследования фазы I, наиболее распространенными из которых являются: [5]

  • Покупка недвижимости физическим или юридическим лицом, ранее не являвшимся правообладателем .
  • Рассмотрение нового кредитора для предоставления кредита на предмет недвижимости .
  • Выкуп товарищества или основной передел собственности.
  • Заявление в государственный орган на изменение вида использования или другое разрешение на использование земли по усмотрению.
  • Желание существующего владельца недвижимости понять токсичную историю собственности.
  • Принуждение со стороны регулирующего органа, который подозревает токсичные условия на объекте.
  • Отчуждение собственности.

Проверка земли включает изучение потенциального загрязнения почвы , грунтовых качества и поверхностных вод , проникновения паров, а иногда и вопросов, связанных с поглощением опасных веществ биотой . Осмотр объекта может включать: определение любых остатков химических веществ внутри сооружений; выявление возможных строительных асбестосодержащих материалов ; инвентаризация опасных веществ, хранящихся или используемых на объекте; оценка плесени и грибка ; и оценка других параметров качества воздуха в помещении . [6]

Асбестосодержащие материалы обычно не проверяются во время проверки объекта на этапе I, но могут быть отмечены подозрительные строительные материалы.

В зависимости от конкретных используемых протоколов объем исследования фазы I может варьироваться. Перечисленные здесь задачи являются общими почти для всех ЭСО Фазы I: [7]

  • Выезд на объект для проверки текущего состояния (остатки разлива химикатов, отмирание растительности и т. д.); использование опасных веществ или нефтепродуктов (наличие надземных или подземных резервуаров для хранения , хранения кислот и т.п.); и оценить историю любого потенциально опасного для окружающей среды объекта.
  • Оценка рисков соседних объектов по объекту оценки
  • Просмотр федеральных, государственных, местных и племенных записей на расстояниях, указанных стандартами ASTM 1528 и AAI (от 1/8 до 1 мили в зависимости от базы данных)
  • Опрос лиц, знакомых с историей недвижимости (бывшие владельцы, нынешний владелец, ключевой управляющий объектом, нынешние арендаторы, соседи).
  • Изучите файлы планирования муниципалитета или округа, чтобы проверить предыдущее землепользование и выданные разрешения.
  • Проведите поиск файлов в государственных органах (государственный совет по водоснабжению, пожарная служба , окружной департамент здравоохранения и т. д.), осуществляющих надзор за качеством воды и проблемами загрязнения почвы .
  • Изучите исторические аэрофотоснимки окрестностей.
  • Изучите текущие карты Геологической службы США , чтобы изучить схемы дренажа и топографию .
  • Изучите цепочку прав собственности на наличие экологических залогов и/или ограничений на деятельность и землепользование (AUL).

В большинстве случаев поиск общедоступных файлов, исторические исследования и проверки цепочки прав собственности поручаются информационным службам, которые специализируются на такой деятельности. Объекты, не являющиеся предметом рассмотрения в рамках фазы I экологической оценки объекта, могут включать визуальные осмотры или поиск по результатам анализа записей:

Наблюдения за объектами, не относящимися к области охвата, могут быть указаны как «результаты» по запросу пользователя отчета, однако эти элементы не представляют собой признанные условия окружающей среды.

Подготовители

[ редактировать ]

Часто при составлении всех компонентов исследования Фазы I используется междисциплинарный подход, поскольку навыки в области химии , физики атмосферы , геологии , микробиологии и даже ботаники часто требуются . Многие из составителей — ученые-экологи , прошедшие подготовку по интеграции этих разнообразных дисциплин. Многие штаты имеют профессиональную регистрацию, применимую к составителям Фазы I ESA; например, в штате Калифорния была регистрация под названием «Калифорнийский зарегистрированный экологический эксперт класса I или класса II» до июля 2012 года, когда он отменил эту программу сертификации REA из-за сокращения бюджета. [8]

В соответствии с ASTM E 1527-13 были установлены параметры того, кто имеет право выполнять этап I ESA. Специалист по охране окружающей среды – это человек, который: [9]

  1. действующая лицензия или регистрация профессионального инженера или профессионального геолога в штате или на территории США с эквивалентным трехлетним опытом работы на условиях полной занятости; или
  2. степень бакалавра или выше аккредитованного высшего учебного заведения по инженерной или естественной дисциплине и эквивалентный 5-летний опыт работы на условиях полной занятости; или
  3. иметь эквивалентный 10-летний опыт работы на условиях полной занятости.

Лицо, не отвечающее одной или нескольким из этих квалификаций, может оказывать помощь в проведении Фазы I ESA, если при завершении такой деятельности данное лицо находится под наблюдением или ответственным поручением лица, соответствующего определению специалиста по охране окружающей среды. [ нужна ссылка ]

Большинство оценок участков проводятся частными компаниями, независимыми от владельца или потенциального покупателя земли. [ нужна ссылка ]

Несмотря на то, что на сегодняшний день в Соединенных Штатах было проанализировано множество сайтов, в качестве примеров предмета может служить следующий список:

Международный контекст

[ редактировать ]

В Японии с принятием в 2003 году Закона о противодействии загрязнению почвы наблюдается сильное движение за более регулярное проведение исследований Фазы I. По крайней мере, одна юрисдикция в Канаде ( Онтарио ) теперь требует завершения Фазы I перед передачей некоторых типов промышленной собственности. Некоторые части Европы начали проводить исследования фазы I по отдельным объектам недвижимости в 1990-х годах, но до сих пор не уделяется должного внимания практически всем крупным сделкам с недвижимостью в США.

В Соединенном Королевстве регулирование загрязненных земель изложено в Законе об окружающей среде 1995 года . Агентство по охране окружающей среды Англии и Уэльса подготовило ряд руководств; CLEA – стандартизированный подход к оценке загрязнения земель. Для поддержки приложения по планированию часто требуется кабинетное исследование фазы 1. [10] Эти отчеты должны быть составлены «компетентным лицом».

Другие виды экологической оценки объекта

[ редактировать ]
Хранение и обращение с токсичными веществами оцениваются для каждого объекта в рамках исследования Фазы I.

Существует несколько других типов отчетов, которые по названию или степени детализации в некоторой степени похожи на Фазу I экологической оценки объекта:

Фаза II экологической оценки объекта представляет собой «интрузивное» исследование, в ходе которого отбираются оригинальные образцы почвы, грунтовых вод или строительных материалов для анализа количественных значений различных загрязняющих веществ. [11] Это расследование обычно проводится, когда ЭСО Фазы I определяет вероятность загрязнения объекта. Наиболее часто проверяемыми веществами являются нефтяные углеводороды , тяжелые металлы , пестициды , растворители , асбест и плесень.

Фаза III экологической оценки объекта – это исследование, включающее восстановление объекта. Расследования фазы III направлены на определение физических масштабов загрязнения на основе рекомендаций, сделанных в ходе оценок фазы II. Расследования фазы III могут включать в себя интенсивное тестирование, отбор проб и мониторинг, исследования «судьбы и транспортировки» и другое моделирование, а также разработку технико-экономических обоснований для восстановления и планов исправления. Это исследование обычно включает оценку альтернативных методов очистки, затрат и логистики. В соответствующем репортаже подробно описаны шаги, предпринятые для очистки объекта и последующего мониторинга остаточных загрязнений.

Ограниченная экологическая оценка объекта на этапе I представляет собой усеченный ESA этапа I, в котором обычно опускается один или несколько сегментов работы, таких как посещение объекта или некоторые поиски файлов. Когда компонент выезда на места удаляется, исследование иногда называют « Экран транзакций» .

Экологическая оценка имеет мало общего с предметом ответственности за опасные вещества, а скорее представляет собой исследование, предварительное к Заявлению о воздействии на окружающую среду , которое определяет воздействие на окружающую среду действий по освоению земель и анализирует широкий набор параметров, включая биоразнообразие , экологический шум , загрязнение воды. , загрязнение воздуха , дорожное движение , геотехнические риски, визуальные воздействия, проблемы общественной безопасности, а также проблемы с опасными веществами.

SBA Фаза I экологической оценки объекта означает Вся США Управления малого бизнеса недвижимость, приобретенная в рамках Программы финансирования основных средств 504 , требует особых и часто более высоких требований комплексной проверки, чем обычные сделки с недвижимостью . Требования комплексной проверки определяются в соответствии с кодексами NAICS, связанными с предыдущим использованием имущества в коммерческих целях. Существует 58 конкретных кодов NAICS, которые требуют расследования фазы I. К ним относятся, помимо прочего: похоронные бюро, химчистки и заправочные станции . SBA также требует проведения Фазы II экологической оценки на любой заправочной станции, которая находится в эксплуатации более 5 лет. Дополнительные затраты на проведение этой оценки не могут быть включены в сумму, запрашиваемую по кредиту, и требуют значительных затрат для заемщика.

Оценки окружающей среды Фазы I Фредди Мак/Фанни Мэй — это два специализированных типа ЭСА Фазы I, которые требуются, когда кредит финансируется через Фредди Мак или Фэнни Мэй. Объемы работ основаны на стандарте ASTM E1527-05, но имеют особые требования, в том числе следующие: процент и объем проверки имущества; требования к тестированию на радон; планы испытаний красок на основе асбеста и свинца, а также планы эксплуатации и технического обслуживания (ЭиТО) для устранения существующих опасностей; свинец в питьевой воде; и проверка плесени. Для кондоминиумов Fannie Mae требует Фаза I ESA каждый раз, когда первоначальный анализ андеррайтинга указывает на экологические проблемы. [12]

HUD Фаза I экологической оценки объекта Министерство жилищного строительства и городского развития США также требует Фазы I ESA для любого строящегося кондоминиума, который желает предложить застрахованный кредит FHA потенциальным покупателям.

См. также

[ редактировать ]
  1. ^ Перейти обратно: а б «Стандарты и методы EPA для всех соответствующих запросов – окончательное правило» (PDF) . Архивировано из оригинала (PDF) 3 декабря 2008 г. Проверено 25 августа 2007 г.
  2. ^ «Стандарт ASTM E1527-13 для ESA фазы I» .
  3. ^ «Стандарт ASTM E1903 для ESA фазы II» .
  4. ^ Закон об ускорении очистки Superfund 1998 г. , Конгресс США, 26 марта 1998 г.
  5. ^ Томас М. Миссимер и Миссимер М. Миссимер, Руководство для кредиторов по управлению экологической ответственностью CRC Press (1996)
  6. ^ Сара Н. Мартин , Справочник по оценке и восстановлению территорий , CRC Press (2003)
  7. ^ «Компоненты фазы I экологической оценки объекта» .
  8. ^ [1]
  9. ^ https://www.govinfo.gov/content/pkg/CFR-2011-title40-vol28/pdf/CFR-2011-title40-vol28-part312.pdf . [ только URL-адрес PDF ]
  10. ^ Отчеты кабинетных исследований (этап 1)
  11. ^ Экологические аспекты недвижимости и коммерческих сделок: от заброшенных земель до экологически чистых зданий , Американская ассоциация адвокатов , изд. Джеймс Б. Уиткин (2002)
  12. ^ «Этап I экологической оценки объекта» .
Arc.Ask3.Ru: конец переведенного документа.
Arc.Ask3.Ru
Номер скриншота №: bb4a4d631c45f3427dcfa9504dd22052__1714930980
URL1:https://arc.ask3.ru/arc/aa/bb/52/bb4a4d631c45f3427dcfa9504dd22052.html
Заголовок, (Title) документа по адресу, URL1:
Phase I environmental site assessment - Wikipedia
Данный printscreen веб страницы (снимок веб страницы, скриншот веб страницы), визуально-программная копия документа расположенного по адресу URL1 и сохраненная в файл, имеет: квалифицированную, усовершенствованную (подтверждены: метки времени, валидность сертификата), открепленную ЭЦП (приложена к данному файлу), что может быть использовано для подтверждения содержания и факта существования документа в этот момент времени. Права на данный скриншот принадлежат администрации Ask3.ru, использование в качестве доказательства только с письменного разрешения правообладателя скриншота. Администрация Ask3.ru не несет ответственности за информацию размещенную на данном скриншоте. Права на прочие зарегистрированные элементы любого права, изображенные на снимках принадлежат их владельцам. Качество перевода предоставляется как есть. Любые претензии, иски не могут быть предъявлены. Если вы не согласны с любым пунктом перечисленным выше, вы не можете использовать данный сайт и информация размещенную на нем (сайте/странице), немедленно покиньте данный сайт. В случае нарушения любого пункта перечисленного выше, штраф 55! (Пятьдесят пять факториал, Денежную единицу (имеющую самостоятельную стоимость) можете выбрать самостоятельно, выплаичвается товарами в течение 7 дней с момента нарушения.)