Норт-Хейвен Молл
41 ° 23'28 "с.ш. 72 ° 52'08" з.д. / 41,391 ° с.ш. 72,869 ° з.д. North Haven Mall — торговый центр, предложенный к строительству в Норт-Хейвене , штат Коннектикут .
Приобретение земли
[ редактировать ]Городское собрание Норт-Хейвена санкционировало продажу земли под торговый центр по цене 18 000 долларов за акр. [ 1 ] на общую сумму 507 600 долларов США [ 2 ] в 1973 году. [ 3 ] В сентябре 1975 года компания Developer Mall Properties, Inc. из Нью-Йорка начала платить городу 2500 долларов в месяц за сохранение опциона на землю. [ 4 ] Кроме того, в августе [ 3 ] В 1978 году Mall Properties начала платить на 6000 долларов больше в месяц за инженерные услуги. Это шло к запланированным географическим изменениям; расширение Вашингтон-авеню, расширение Вэлли-Сервис-роуд над железнодорожными путями с новым мостом, соединяющим Норт-Хейвен с Уоллингфордом на Туллес-роуд. Valley Service Road также будет расширена с двух полос до шести. [ 1 ] [ 5 ]
Общая площадь земельного участка составляла 117,5 акров (47,6 га). [ 6 ] ограничен рекой Квиннипиак на западе и автомагистралью I-91 на востоке. [ 7 ] В средствах массовой информации часто уделялось особое упоминание 28,2. [ 8 ] акров между Стиллман-роуд и рекой Квиннипиак , вероятно, потому, что они были первой купленной землей. [ 3 ] Помимо продажи города, в частных сделках участвовали еще три землевладельца. [ 1 ] [ 3 ]
Возможности и поддержка
[ редактировать ]Двухэтажный [ 9 ] торговый центр был задуман за 40 миллионов долларов [ 1 ] и 900 000 квадратных футов и увеличена до 150 миллионов долларов. [ 7 ] и 1,1 миллиона квадратных футов. [ 1 ] В то время это был самый крупный крытый торговый центр в штате. [ 5 ] Задействованы четыре основных магазина: G. Fox & Co. , JC Penney , Macy's и Sears . [ 1 ] Там также была бы сотня магазинов поменьше. [ 7 ] Можно было бы построить рекреационную базу, используя землю из пруда, который будет выкопан во время строительства. [ 5 ] Торговый центр будет расположен на улице Mall Drive. [ 10 ]
Город Норт-Хейвен заявил о необходимости прогресса, [ 11 ] возможные налоговые поступления оцениваются в 2,5 миллиона долларов, а также создание до 3000 новых постоянных рабочих мест. [ 3 ] [ 5 ] [ 7 ] Также будет выгода от заработной платы в размере около 15 миллионов долларов для местных и местных строителей. [ 3 ] Торговый центр получил одобрение Меридена городского менеджера Даны Миллер , несмотря на то, что в Меридене уже существует торговый центр . [ 12 ]
Оппозиция
[ редактировать ]Против торгового центра выступил Фрэнк Лог , мэр Нью -Хейвена , на том основании, что пригородный торговый центр истощит городской бизнес. [ 7 ] Лог впоследствии раскрыл федеральные законы ; Раздел 10 Закон о реках и гаванях 1899 года , [ 13 ] и раздел 404 Закона о чистой воде , [ 3 ] требуется разрешение на Инженерного корпуса армии строительство на водно-болотных угодьях . [ 14 ] Примерно 56 акров (23 га) земли занимали водно-болотные угодья. [ 3 ] План застройщиков заключался в том, чтобы заполнить 31 акр (13 га). [ 6 ]
Это побудило первого члена городского управления Уолтера Гавриха заказать полную переоценку отношений с Нью-Хейвеном, основанную на «беспрецедентном вмешательстве со стороны большого города в дела маленького городка». [ 14 ] Тем не менее, против торгового центра продолжал выступать преемник Лога, мэр Бьяджо ДиЛьето . [ 12 ]
Была также оппозиция со стороны организации Stop the Mall во главе с Робертой Фридман; [ 15 ] группа местных жителей, обеспокоенных дорожным движением (по прогнозам, 42 000 поездок в будние дни и 56 000 поездок в субботу). [ 10 ] ), налоги и другие последствия для города. [ 7 ] Оппоненты также ссылались на последствия урбанизации , [ 11 ] загрязнение воздуха, вызванное увеличением дорожного движения, высокой арендной платой для торговцев и наводнением местных ресторанов быстрого питания. [ 3 ] Проекту Stop the Mall была оказана техническая помощь со стороны Группы действий граждан Коннектикута (CCAG). [ 12 ] [ 16 ]
Поскольку борьба за торговый центр затянулась, Stop the Mall сослалась в 1979 году на разницу между ценой продажи и текущей справедливой рыночной стоимостью земли, возникший в результате чистый убыток для города и отсутствие налогов на недвижимость. [ 2 ]
Министерство жилищного строительства и городского развития США (HUD) провело независимое исследование в 1980 году по просьбе ДиЛието и армии, предсказав, что торговый центр приведет к «существенным потерям торговли, арендаторов и будущего инвестиционного потенциала» в региональных городах. . [ 12 ]
Первоначально Корпус дал положительный отчет, но отказал городу в разрешении, «сделав вывод, что проект противоречит общественным интересам». Факторами, способствовавшими этому, были неблагоприятное воздействие на экономическое развитие Нью-Хейвена и заявление губернатора Коннектикута Уильяма О'Нила на встрече в июле 1985 года о том, что строительство торгового центра North Haven Mall не стоит риска для Нью-Хейвена. [ 9 ]
СМИ считали, что битва за торговый центр подошла к концу в августе 1985 года, когда «официальные лица» сообщили, что торговый центр нанесет ущерб соседнему городу Нью-Хейвен, что приведет к потере до 20 процентов в розничном бизнесе. [ 17 ] Тем не менее судебные баталии продолжались.
В 1987 году окружной суд установил, что Корпус превысил свои полномочия. Нью-Хейвен оспорил это решение в 1988 году, полагая, что он все равно дал разрешение на строительство торгового центра. Апелляционный суд первого округа США отклонил дело, объяснив это тем, что процесс по делу Mall Properties только перешел на другой суд и еще не был реализован. [ 9 ]
Нью-Хейвен передал дело в Верховный суд в 1988 году, но ему было отказано в выдаче судебного приказа об истребовании дела . [ 13 ] Тем не менее, торговый центр так и не был построен.
Последствия
[ редактировать ]«Стратегия, которую сам Нью-Хейвен разработал для борьбы с торговым центром Норт-Хейвена», позже была использована против него, когда город Милфорд остановил планы Нью-Хейвена по строительству галереи Нью-Хейвена в конце 1990-х - начале 2000-х годов. [ 18 ]
Хотя торговый центр в Норт-Хейвене так и не был построен, близлежащий Юниверсал-Драйв позже превратился в «центр розничной торговли» в этом районе. [ 19 ]
Сноски
[ редактировать ]- ^ Jump up to: а б с д и ж Требуется расширение торгового центра , The Morning Record and Journal - 28 июня 1978 г.
- ^ Jump up to: а б Город продлевает вариант строительства торгового центра , Джейми Майлз, The Morning Record and Journal , 14 декабря 1979 г.
- ^ Jump up to: а б с д и ж г час я Обсуждаются вопросы о разрешении на заполнение торговых центров , Джейми Майлз, The Morning Record and Journal - 1 сентября 1979 г.
- ^ Огромный торговый центр ожидает действия Ассамблеи , The Morning Record and Journal - 3 марта 1977 г.
- ^ Jump up to: а б с д Назначено слушание в торговом центре , The Morning Record and Journal , 29 ноября 1978 г.
- ^ Jump up to: а б Квартал торгового центра в Норт-Хейвене , Record-Journal , 25 ноября 1984 г.
- ^ Jump up to: а б с д и ж Нью-Хейвен ведет бой в торговом центре , The Day - 17 марта 1979 г.
- ^ 18 000 долларов за акр, разделенные на цену продажи в 507 600 долларов, равны 28,2 акра.
- ^ Jump up to: а б с MALL PROPERTIES, Inc. против Джона О. МАРША-младшего и города Нью-Хейвен , 11 марта 1988 г.
- ^ Jump up to: а б Отчет разрешает движение в торговых центрах , The Morning Record and Journal - 15 сентября 1979 г.
- ^ Jump up to: а б Решение торгового центра отложено , The Morning Record and Journal - 18 июня 1980 г.
- ^ Jump up to: а б с д Городские власти заявляют , что торговый центр Норт-Хейвен не представляет никакой угрозы. Карен Г. Андерсон, Record-Journal , 24 марта 1982 г.
- ^ Jump up to: а б ГОРОД НЬЮ-ХЕЙВЕН, КОННЕКТИКУТ, ИСТОЧНИК В. ДЖОН О. МАРШ-МЛАДШИЙ, СЕКРЕТАРЬ АРМИИ И ДРУГИЕ. , октябрьский семестр 1988 г.
- ^ Jump up to: а б Гаврич бьет Лога в стойке торгового центра , Джейми М. Ченсцитс, The Morning Record and Journal , 7 апреля 1979 г.
- ^ Рой Роджерс собирается переехать в город , The Morning Record and Journal - 6 июня 1979 г.
- ^ Отчеты группы действий граждан Коннектикута - Серия VIII: Торговый центр North Haven , Университет Коннектикута - 2005 г.
- ↑ Более совместное городское планирование может повлиять на Mall Cities , Record-Journal - 24 августа 1985 г.
- ^ Великий Малле - бесконечные поиски обновления города в одном городе. Архивировано 14 июля 2011 г. в Wayback Machine , Пол Басс, 2008 г.
- ^ Сеть, которая добавит второй магазин в городе , New Haven Register , Анджела Картер, 2010 г.