Сент-Джордж Плейс, Хьюстон
Сент-Джордж-Плейс — район в Хьюстоне, штат Техас , США.
Сент-Джордж-Плейс расположен за пределами кольцевой дороги 610 и внутри кольцевой дороги 8 в районе верхней части города Хьюстон . Сент-Джордж-Плейс был образован из частей более старого района Ламар-Террас в начале 1990-х годов.
История
[ редактировать ]Lamar Terrace была основана после Второй мировой войны . [ 1 ] Подразделение открылось в 1949 году. [ 2 ]
Сделки с недвижимостью Аднана Хашогги и обращение взыскания
[ редактировать ]В 1982 году подставные компании гражданина Саудовской Аравии Аднана Хашогги начали покупать дома в Ламар-Террас. С 1982 по 1985 год компании, контролируемые Хашогги, приобрели 75 домов. Финансирование предоставили Материковая сберегательная ассоциация и Саммит сберегательная ассоциация Далласа. Triad America, компания из Юты , принадлежащая семье Хашогги, планировала построить комплекс, включающий небоскреб и отель на 1000 номеров, на полосе земли площадью 21 акр (8,5 га) к востоку от Ламар-Террас. [ 3 ] Триада приобрела это место в середине 1970-х годов. [ 4 ] В 1983 году компания заявила, что приостановила проект. В 1985 году Триада продала территорию отеля компании Mainland и получила кредитную линию. В 1986 году компания Summit, которая предоставила ссуду в размере 5 миллионов долларов (13897996,36 долларов США в текущих деньгах) компании Triad Properties Corp., дочерней компании Triad America, подала иск о взыскании кредита, чтобы вернуть себе 47 домов. [ 3 ] В 1986 году Summit отказался лишить права выкупа домов. [ 5 ] Позже, в 1986 году, дома были лишены права выкупа. [ 4 ]
Городской упадок
[ редактировать ]К концу 1980-х годов городской упадок затронул Ламар-Террас. [ 1 ] В 1989 году Ральф Бивинс из Houston Chronicle сказал, что некоторые дома в районе Ламар-Террас «представляют собой ветхую арендуемую недвижимость с мусором, шинами и старыми автомобилями, засоряющими лужайки». [ 6 ] В начале 1990-х годов террасу Ламар назвали « Галереей гетто». Синди Габриэль из Houston Chronicle сказала, что Ламар Террас «резко контрастирует со своим соседом по Галерее с ветхими домами времен после Второй мировой войны, брошенными автомобилями, бездомными животными и высоким уровнем преступности». [ 7 ] В 1987 году инвестор Роберт Л. Сильверс посетил район Ламар-Террас после длительного отсутствия в Хьюстоне; он выразил шок, увидев состояние Ламар-Террас. Сильверс сказал, что это сообщество превратилось в «катастрофу». [ 8 ] В 1989 году Сильверс сказал: «Вы находитесь между Тэнглвудом и Галереей и сидите в трущобах». [ 6 ] В 1987 году Крис Чендлер, политический кандидат от округа G городского совета Хьюстона , сказал, как перефразировал Ким Кобб из Houston Chronicle , что Ламар-Террас была «самым проблемным сектором» округа G «и могла бы выдержать тщательную очистку со стороны полиции». Департамент по обращению с твердыми отходами». [ 9 ]
Редевелопмент Роберта Сильверса
[ редактировать ]Поскольку жители ожидали, что Galleria расширится на запад и создаст мощный рынок коммерческой недвижимости, они проголосовали за ограничения на право собственности на Lamar Terrace. [ 1 ] В 1989 году на Ламар-Террас были дома, которые были меньше и старше по сравнению с ее площадью. В тот период многие инвесторы рассматривали возможность покупки недвижимости в этом районе, поскольку Ламар Террас находилась недалеко от верхней части города. [ 6 ] Сильверс начал покупать недвижимость в Ламар-Террас в конце 1980-х годов. [ 1 ] Во вторник, 10 ноября 1989 года , он завершил покупку 50 участков Lamar Terrace, ранее принадлежавших Аднану Хашогги. Большинство участков Хашогги были вакантными. [ 6 ] Позже он приобрел еще 47 лотов у того же агентства. [ 10 ] В конечном итоге Сильверс приобрел в общей сложности 107 лотов, все у Федеральной корпорации страхования сбережений и ссуд. Сильверс снес различные арендуемые дома, которые находились в плохом состоянии. [ 11 ]
Сильверс проводил регулярные встречи с владельцами недвижимости Lamar Terrace. Патрисия Кнудсен, в то время исполнявшая обязанности директора городского планирования, посоветовала Сильверсу рассмотреть возможность создания района общественного благоустройства. [ 8 ] Адвокат сказал Сильверсу, что он может создать зону реинвестирования с налоговыми надбавками (TIRZ). [ 1 ] При внедрении TIRZ налоговые поступления немедленно замораживаются. [ 7 ] Оценочная стоимость «базового года» присваивается объектам недвижимости, принадлежащим налогоплательщикам, участвующим в ТИРЗ. [ 8 ] По мере развития проекта налоговые поступления могут увеличиваться за счет роста стоимости недвижимости. Дополнительные налоги реинвестируются в зону TIRZ. [ 7 ] Адвокат также сообщил Сильверсу, что штат Техас разрешил TIRZ подавать петиции о принятии постановлений о зонировании. [ 1 ]
12 декабря 1990 г. [ 11 ] Зона реинвестирования налоговых приростов № 1 Хьюстона, обслуживающая Сент-Джордж-Плейс, [ 8 ] стал первым TIRZ в Хьюстоне. Сильверс попросил городской совет Хьюстона предоставить ему будущие поступления от налога на недвижимость в течение двадцати лет, чтобы он мог восстановить Ламар-Террас. [ 11 ] Налоговые организации, участвующие в TIRZ № 1, включали город Хьюстон, округ Харрис и Независимый школьный округ Хьюстона . [ 8 ] В 1992 году налоговая база TIRZ составляла 12 миллионов долларов. В 1993 году городской совет Хьюстона принял постановление о зонировании Сент-Джордж-Плейс. [ 1 ] Границы Сент-Джордж-Плейс расширились в 1993 году и включили в себя их нынешние границы. [ 2 ]
Развитие Сент-Джордж-Плейс
[ редактировать ]Строительство нового дома в Сент-Джордж-Плейс шло медленно. Чтобы продвигать жилищное строительство, Сильверс основал компанию Ironwood Homes, и эта компания начала строить дома. Деятельность Ironwood Homes привлекла других строителей домов. Сильверс сказал, что он не планировал и не хотел становиться разработчиком. [ 12 ]
В августе 1999 года была зарегистрирована Гражданская ассоциация Сент-Джордж-Плейс, что позволило жителям более легко взаимодействовать с советом TIRZ. [ 7 ] В 1999 году Сильвер сказал, что, хотя он и рад, что Сент-Джордж-Плейс улучшился, его разочаровали медленные темпы развития. Он сказал, что ему бы хотелось никогда не создавать ТИРЗ, поскольку при этом он не зарабатывал бы столько денег, сколько мог бы, если бы немедленно продал недвижимость, купленную им в конце 1980-х годов. [ 12 ]
Примерно в 2000 году для обслуживания недавно построенных домов была установлена новая инфраструктура, такая как канализация и водоснабжение, поскольку инфраструктура, построенная для обслуживания Lamar Terrace, не была адекватной для обслуживания новых домов. [ 2 ] В 2002 году Сильверс, как перефразировал Том Маршалл из Houston Chronicle , сказал, что он «запланировал завершить развитие зоны к настоящему времени», но что «она достигла только половины пути [...], потому что город не будет подавать иски о признании недействительными, чтобы отобрать недвижимость у инвесторов, которые ее не застраивают». [ 10 ]
В 2006 году налоговая база ТИРЗ составляла более 160 миллионов долларов (241822383,62 доллара в текущих деньгах). В том же году Майк Снайдер из Houston Chronicle сказал, что жители Сент-Джордж-Плейс «в основном наслаждаются новыми, высококлассными домами, ухоженными улицами и легким доступом к магазинам, развлечениям и крупным центрам занятости». [ 1 ]
Правительство и инфраструктура
[ редактировать ]Управление реконструкции Сент-Джорджа, в состав которого входят девять членов, назначаемых городским советом Хьюстона , управляет Сент-Джордж-Плейс. Большинство членов совета являются владельцами недвижимости и резидентами. [ 7 ]
St. George Place TIRZ - единственный район, в котором действует постановление о зонировании, и единственная зонированная территория в городе Хьюстон. Майк Снайдер из Houston Chronicle сказал: «Однако зонирование не изолировало Сент-Джордж-Плейс от битв за землепользование, которые обычны в городе, где районные лидеры часто чувствуют себя бессильными повлиять на форму развития, возникающую вокруг них. ." [ 1 ] Снайдер сказал, что зонирование было, пожалуй, самым «ценным активом» Сент-Джордж-Плейс. [ 1 ]
Сент-Джордж-Плейс разделен между округом G городского совета и округом J городского совета. [ 13 ] [ 14 ] В 1990-х и 2000-х годах (десятилетие) Сент-Джордж-Плейс / Ламар-Террас находился в муниципальном округе C. [ 15 ] [ 16 ] В 1980-х годах это было в муниципальном округе G. [ 9 ]
Хьюстона службы Пожарная часть № 28 пожарной расположена по адресу 3100 Chimney Rock @ Dolores.
Район обслуживается патрульным подразделением Среднего Запада Департамента полиции Хьюстона . [ 17 ]
Сент-Джордж-Плейс находится в 7-м избирательном округе Техаса . [ 18 ]
Городской пейзаж
[ редактировать ]Нынешний район Сент-Джордж-Плейс и бывший район Ламар-Террас ограничены улицами Вест-Алабама, Чимни-Рок-Драйв, Ричмонд-авеню и Саут-Райс-авеню. [ 7 ] [ 19 ] Сообщество к западу от Галереи . [ 20 ]
В 2000 году дома стоили от 350 000 долларов (619 246,38 долларов в текущих деньгах) до 450 000 долларов (796 173,91 долларов в текущих деньгах). [ 2 ] По состоянию на 18 апреля 2002 г. на Сент-Джордж-Плейс было построено 242 новых дома, причем 50 из них были построены с 1 января 2002 г. по 18 апреля 2002 г. За тот же период было построено 150 старых домов и 80 пустующих участков под застройку. остался. В этот период Билл Хатц, президент Гражданской ассоциации Св. Георгия, заявил, что он ожидает, что старые дома будут полностью заменены новыми домами в течение пяти лет. [ 7 ]
В 1999 году, обсуждая с Сильверсом отсутствие застройки, Брайан Уоллстин из Houston Press сказал: «С эстетической точки зрения Сильверс прав. Джордж Плейс выглядит как плохая стрижка». [ 12 ] До инвестиций и реконструкции Сильверса на Ламар Террас было много механики во дворе и заброшенных домов. К 1999 году заброшенные объекты были снесены, и механики больше не работали. [ 12 ]
К 2016 году стоимость домов и земли в Сент-Джордж-Плейс (часто указываемых в подразделении Lamar Terrace в списках недвижимости) существенно выросла: умеренно используемые и совершенно новые дома стоили от 575 000 до 1 500 000 долларов. (от 729991,68 долларов США до 1904326,12 долларов США в текущих деньгах). [ 21 ]
Карта района Сент-Джордж Плейс-Менеджмент с первоначальными и пересмотренными границами ТИРЗ 1: Сент-Джео. Место управления. Границы р-на/TIRZ 1
Демография
[ редактировать ]![[икона]](http://upload.wikimedia.org/wikipedia/commons/thumb/1/1c/Wiki_letter_w_cropped.svg/20px-Wiki_letter_w_cropped.svg.png){kind=small} | Этот раздел нуждается в расширении . Вы можете помочь, добавив к нему . ( октябрь 2012 г. ) |
В 1990-е годы многие из тех, кто снимал дома в Ламар-Террас, были латиноамериканцами с низким доходом. [ 22 ]
В 2016 году эта демографическая группа превратилась в богатых пустующих семей и молодых профессиональных семей самых разных национальностей. [ 23 ]
Образование
[ редактировать ]Государственные школы
[ редактировать ]
Сент-Джордж-Плейс обслуживается Независимым школьным округом Хьюстона . Сент-Джордж-Плейс разделен на начальную школу Сент-Джордж-Плейс. [ 24 ] и средняя школа Тэнглвуда (бывшая средняя школа Грейди ). [ 25 ] Учащиеся Сент-Джордж-Плейс распределены по средней школе Маргарет Лонг Уиздом (бывшая средняя школа Ли). [ 26 ] и может выбрать посещение средней школы Ламара или средней школы Вестсайда . [ 27 ]
Начальная школа Сент-Джордж Плейс, площадь 86 000 квадратных футов (8 000 м ). 2 ) учреждение, вмещает 750 студентов. [ 28 ] Он обслуживает районы к востоку и западу от петли 610 ; большая часть его границы проходит к югу от Вестхаймер-роуд , к северу от Вестпарк-Драйв, к востоку от Фаунтинвью и к западу от Уэслаяна; есть также участок, ограниченный Вестхаймером, 610-й петлей , Буффало-Байу и рядом железнодорожных путей. Помимо самого Сент-Джордж-Плейс, школа также обслуживает Афтон-Оукс , Ларчмонт и район Уэслая. В здании есть различные «капсулы» с цветовой кодировкой, в которых сосредоточены классы; цветовая схема использовалась для помощи маленьким детям. В нем есть научные кабинеты, многофункциональный зал со сценой, залы изобразительного искусства, а также объединенный медиацентр и библиотека. [ 29 ] Компания Molina Walker Architects Inc. спроектировала объект, а Heery International Inc. построила его за 14 миллионов долларов. [ 28 ]
Новый кампус магнитной школы мандаринского китайского языка (MCLIMS) расположен рядом с начальной школой Сент-Джордж-Плейс. Площадь 118 000 квадратных футов (11 000 м²) 2 ) объект, стоимость которого составляет 32 миллиона долларов, выполнен в тематике солнца и луны. Строительство было профинансировано за счет облигаций HISD 2012 года. Закладка фундамента произошла в декабре 2014 года. [ 30 ]
История школ
[ редактировать ]В 1993 году HISD планировал построить среднюю школу на участке площадью 20 акров (8,1 га) в Ламар-Террас. Представители HISD планировали преобразовать среднюю школу Грейди в начальную школу, а среднюю школу Ламар Террас обслуживать учащихся из Грейди, начальной школы Пайни-Пойнт и начальной школы Пилигрим. Рон Франклин, член школьного совета HISD, сказал, что район Ламар-Террас был единственной доступной землей в этом районе и что в этом районе необходима новая средняя школа. Несколько жителей района Ламар-Террас выступили против плана разместить по соседству среднюю школу HISD. [ 19 ] В 1995 году HISD покупала недвижимость, чтобы снести ее, чтобы освободить место для новой школы на террасе Ламара. [ 22 ] В конечном итоге HISD приобрела 94 участка под строительство новой школы. [ 31 ] используя свои выдающиеся полномочия, и все дома были снесены. HISD потратил 10 миллионов долларов на расчистку лотов. [ 31 ]
По состоянию на 2000 год ни одна школа еще не была построена, поскольку еще не были утверждены облигации на строительство новых школ. [ 2 ] К 2002 году HISD еще не застроил этот участок, и округ заявил, что не знает, когда начнет здесь строить школу. Сотрудник по связям с общественностью HISD заявил, что район приобретает земельные участки на тот случай, если там может понадобиться школа. [ 10 ] К 2003 году HISD еще не застроила этот объект. [ 31 ]
Начальная школа Сент-Джордж Плейс открылась в 2006 году. [ 32 ] Большая часть средств, использованных на развитие школы, поступила из облигаций HISD, а часть - из TIRZ. [ 29 ] До открытия школы Сент-Джордж-Плейс обслуживалась начальной школой Пилигрим. [ 33 ] Сент-Джордж Плейс был преемником чартерной школы School at Post Oak, которая располагалась на базе YMCA и была создана для разгрузки переполненных местных школ; около 180 учеников должны были перевестись из школы в Пост-Оук в Сент-Джордж-Плейс. [ 28 ]
Публичные библиотеки
[ редактировать ]Ближайшая библиотека — филиал Юнгмановской публичной библиотеки Хьюстона .
Парки и отдых
[ редактировать ]Город Хьюстон управляет парком Грейди по адресу Йорктаун, 1700 [1] .
Парк Джеральда Д. Хайнса Уотерволл находится в 3 кварталах ходьбы от отеля St. George Place.
Ссылки
[ редактировать ]- ^ Перейти обратно: а б с д и ж г час я дж Снайдер, Майк. « Бои в зонированных районах Хьюстона меняются ». Хьюстонские хроники . Понедельник, 18 декабря 2006 г. Проверено 13 октября 2012 г.
- ^ Перейти обратно: а б с д и Вон, Кэрол. « Возрождение в Сент-Джордже прогрессирует / Десятилетие перемен трансформирует сообщество ». Хьюстонские хроники . Среда, 11 октября 2000 г. ThisWeek1. Проверено 14 октября 2012 г.
- ^ Перейти обратно: а б Драммонд, Джеймс. « Иск о взыскании подан в отношении домов дочерней компании Хашогги ». Хьюстонские хроники . Понедельник, 5 мая 1986 г. Бизнес 1. Проверено 14 октября 2012 г.
- ^ Перейти обратно: а б Бернштейн, Алан. « Саудиты, связанные с Ираном, заключили здесь сделки по оружию ». Хьюстонские хроники . Суббота, 6 декабря 1986 г. Раздел 1, стр. 35. Проверено 14 октября 2012 г.
- ^ Персонал. « Dallas S&L отказывается лишить права выкупа участка ». Хьюстонские хроники . Четверг, 8 мая 1986 г. Бизнес 3. Проверено 14 октября 2012 г.
- ^ Перейти обратно: а б с д Бивинс, Ральф. « Налет инвестора в район Галереи стал сюрпризом. Чернила едва высохли, когда началась уборка ». Хьюстонские хроники . Среда, 11 ноября 1989 г. Бизнес 1. Проверено 13 октября 2012 г.
- ^ Перейти обратно: а б с д и ж г Габриэль, Синди. « Святой Георгий возрождает «Галерею Гетто» ». Хьюстонские хроники . Четверг, 18 апреля 2002 г.. ThisWeek 1. Проверено 13 октября 2012 г.
- ^ Перейти обратно: а б с д и Кэнон, Ким. « Модернизация верхней части города продвигается вперед ». Хьюстонские хроники . Среда, 28 февраля 2001 г.. ThisWeek 1. Проверено 14 октября 2012 г.
- ^ Перейти обратно: а б Кобб, Ким. « Кандидаты от округа G считают пробелы в услугах в этом районе своим главным приоритетом ». Хьюстонские хроники . Суббота, 24 октября 1987 г. Раздел 1, страница 19. Проверено 14 октября 2012 г.
- ^ Перейти обратно: а б с Маршалл, Том. « Ищем баланс в перепланировке ». Хьюстонские хроники . Среда, 16 октября 2002 г. A29 MetFront. Проверено 14 октября 2012 г.
- ^ Перейти обратно: а б с Уоллстин, Брайан. «Большой эксперимент Хьюстона». Хьюстон Пресс . Четверг, 30 декабря 1999 г. 1 . Проверено 13 октября 2012 г.
- ^ Перейти обратно: а б с д Уоллстин, Брайан. «Большой эксперимент Хьюстона». Хьюстон Пресс . Четверг, 30 декабря 1999 г. 2 . Проверено 13 октября 2012 г.
- ^ « Пересмотренный план перераспределения штата округа G от 9 мая 2011 г. ». Город Хьюстон. Проверено 14 октября 2012 г.
- ^ « Пересмотренный план перераспределения штата округа J от 9 мая 2011 г. ». Город Хьюстон. Проверено 14 октября 2012 г.
- ^ " КАРТЫ СОВЕТСКИХ ОКРУГОВ > ОКРУГ C. " Город Хьюстон. 14 мая 2008 г. Проверено 14 октября 2012 г.
- ^ « Округи городского совета Хьюстона, 1996–1997 годы ». Город Хьюстон. Проверено 14 октября 2012 г.
- ^ « Карта битов ». Департамент полиции Хьюстона . Проверено 14 октября 2012 г.
- ^ « Округ Конгресса 7 ». Национальный атлас США .
- ^ Перейти обратно: а б Голайтли, Глен и Мелани Маркли. « HISD встречает сопротивление планированию школы ». Хьюстонские хроники . Суббота, 23 октября 1993 г. А29. Проверено 13 октября 2012 г.
- ^ Снайдер, Майк. « Защитники Шестого округа публикуют на YouTube просьбы ». Хьюстонские хроники . Понедельник, 8 января 2007 г. Проверено 13 октября 2012 г.
- ^ «Недвижимость Техаса — 270 627 домов на продажу и в аренду — HAR.com» . www.har.com .
- ^ Перейти обратно: а б Робинсон, Джеймс. « Звуки сноса/Терраса Ламар освобождает место для школы ». Хьюстонские хроники . Суббота, 30 сентября 1995 г. А33. Проверено 13 октября 2012 г.
- ^ «Сент-Джордж Плейс | Премьера в районе верхней части города Хьюстона» .
- ^ « Зона посещения начальной школы Св. Георгия , заархивировано 11 апреля 2008 г. в Wayback Machine ». Независимый школьный округ Хьюстона .
- ^ « Зона посещаемости Грейди Мидл, архивировано 20 марта 2009 г. в Wayback Machine ». Независимый школьный округ Хьюстона .
- ^ « Зона посещаемости средней школы Ли , заархивировано 20 марта 2009 г. в Wayback Machine ». Независимый школьный округ Хьюстона .
- ^ Домашняя страница по состоянию на 9 мая 2005 г. Средняя школа Ли .
- ^ Перейти обратно: а б с Бэрд, Аннет (4 августа 2005 г.). «Учебный год приносит перемены» . Хьюстонские хроники . Проверено 19 мая 2018 г.
- ^ Перейти обратно: а б «Хьюстонский ISD посвящает школу в Сент-Джордж Плейс» . Хьюстонские хроники . 11 октября 2007 г. Проверено 19 мая 2018 г.
- ^ « Магнитная школа мандаринского китайского языка закладывает основу для нового объекта ». Независимый школьный округ Хьюстона . 8 декабря 2014 г. Проверено 15 декабря 2014 г. См. видео HISDTV.
- ^ Перейти обратно: а б с Маршалл, Том. « В поисках решения в войне на детской площадке ». Хьюстонские хроники . Пятница, 10 января 2003 г. А21. Проверено 14 октября 2012 г.
- ^ « Школьные истории: истории, скрывающиеся за именами ». ( Архив ) Независимый школьный округ Хьюстона . Проверено 14 октября 2012 г.
- ^ « Зона элементарного посещения Pilgram [так в оригинале] ». ( Архив ) Независимый школьный округ Хьюстона . Проверено 14 октября 2012 г.
Внешние ссылки
[ редактировать ]
- Сент-Джордж Плейс
- Роквелл, Терри (письмо редактору) « Пока ТИРЗ работает ». Хьюстонские хроники . Вторник, 19 декабря 2006 г.
