Конституционный центр (Вашингтон, округ Колумбия)
Конституционный центр | |
---|---|
Прежние имена | Здание Дэвида Нассифа |
Общая информация | |
Тип | Офис |
Расположение | 400 7th Street SW, Вашингтон, округ Колумбия , США |
Координаты | 38 ° 53'01 "N 077 ° 01'19" W / 38,88361 ° N 77,02194 ° W |
Строительство началось | 1968 |
Завершенный | 1969 |
Расходы | 26,5 миллиона долларов (1969); 220 миллионов долларов (реконструкция 2006 г.) |
Владелец | Насиф Ассошиэйтс |
Высота | |
Крыша | 140 футов (43 м) |
Технические детали | |
Количество этажей | 10 |
Площадь пола | 1 400 000 кв. футов (130 000 м 2 ) 2 ) |
Проектирование и строительство | |
Архитектор(ы) | Эдвард Даррелл Стоун (1969); СмитГрупп (2006) |
Разработчик | Дэвид Нассиф-старший |
Генеральный подрядчик | Вольпе Констракшн (1969); Дэвис Констракшен (2006) |
Конституционный центр , [1] ранее известное как Здание Дэвида Нассифа — офисное здание, расположенное по адресу 400 7th Street SW в Вашингтоне, округ Колумбия. [2] Его высота 140 футов (43 м), 10 этажей. [3] Занимая целый городской квартал, это крупнейшее частное офисное здание в Вашингтоне, округ Колумбия. [3] В число нынешних арендаторов входит Федеральное агентство жилищного финансирования. [4] и Управление денежного контролера . [5] По состоянию на февраль 2014 года Конституционный центр стоил 725,8 миллиона долларов, что делало его самой ценной налогооблагаемой собственностью в городе. [6]
Оригинальная структура
[ редактировать ]В 1950-х годах Конгресс США , тогда управляющий институт округа Колумбия, предпринял проект обновления городов на юго-западе округа Колумбия , первый в столичном округе и одну из первых подобных программ в стране. [7] В 1946 году Конгресс принял Закон о реконструкции округа Колумбия, который учредил Земельное агентство по реконструкции округа Колумбия (RLA) и предоставил юридические полномочия по расчистке земель и выделению средств для стимулирования реконструкции столицы. [8] Конгресс также предоставил Национальной комиссии капитального планирования (NCPC) полномочия определять, какие земли будут реконструированы и как. [9] Однако RLA не финансировалось до принятия Закона о жилье 1949 года . [9] Исследование 1950 года, проведенное NCPC, показало, что небольшой юго-западный квартал города страдает от высокой концентрации старых и плохо обслуживаемых зданий, перенаселенности и угроз здоровью населения (таких как отсутствие проточной воды в помещениях, канализационных систем, электричества, центрального отопления, и внутренние туалеты). [7] [10] Конкурирующие взгляды на реконструкцию варьировались от реконструкции до массового выравнивания кварталов, но последняя точка зрения преобладала, поскольку с большей вероятностью будет претендовать на федеральное финансирование. [11] Первоначальные планы предусматривали снос почти всех построек на юго-западе Вашингтона, начиная с 1950 года, но юридические проблемы привели к постепенному сносу этого района до середины 1950-х годов.
Проблемы, связанные с планированием и строительством L'Enfant Plaza (сразу к западу от участка), задержали строительство любых зданий в квартале до конца 1960-х годов. В 1963 году RLA приобрело землю у Вестминстерской мемориальной церкви, Пятой баптистской церкви и домовладельцев. [12] [13] Министерство здравоохранения, образования и социального обеспечения США хотело приобрести участок для своей новой штаб-квартиры, но RLA отказалось продать эту собственность. [12] (Федеральное правительство не платит налоги на землю и постройки, которыми оно владеет, и RLA хотело найти частного владельца, который увеличил бы налоговую базу.) RLA попыталось продать землю 29 января 1965 года, но покупателей не нашлось. [12]
Здание было построено в соответствии с соглашением между Управлением общих служб (GSA) и бостонским застройщиком Дэвидом Нассифом-старшим. В июле 1965 года президент Линдон Б. Джонсон начал планировать объединение различных разрозненных транспортных агентств в новое Министерство транспорта США . [14] В конце 1965 года GSA (владелец недвижимости и менеджер федерального правительства США) начала искать возможность арендовать или построить здание для размещения нового агентства. [12] Дональд Т. Кирван, руководитель лизингового подразделения GSA, знал Нассифа по предыдущим переговорам по аренде и обсудил с ним расположение здания и его размер. [12] Нассиф обратился в RLA 21 апреля 1966 года и попросил купить недавно снесенный участок земли, ограниченный 6-й, 7-й, D и E улицами на юго-западе. [12] В мае 1967 года GSA направило Насифу письмо, в котором сообщило ему, что, скорее всего, оно сдаст в аренду все здание, которое он намеревался построить. [12] Покупка земли на сумму 5,9 миллиона долларов была завершена 30 октября 1967 года. [12] Стоимость конструкции неясна. 15 ноября 1967 года Нассиф получил строительный кредит в размере 39 миллионов долларов. [12] Но газета Washington Post в июле 1968 года оценила стоимость здания в 27 миллионов долларов. [15] В августе 1970 года газета сообщила, что стоимость сооружения составила 26,5 миллионов долларов. [12] Здание было спроектировано архитектором Эдвардом Дарреллом Стоуном , который также спроектировал Центр исполнительских искусств Джона Ф. Кеннеди . [1] 11 апреля 1968 года GSA арендовала все здание у Нассифа на 20 лет за 98 миллионов долларов. [12] [16] Джон А. Вольпе Констракшн был главным подрядчиком. [12]
Строительство началось в июле 1968 года (хотя оно было отложено на очень короткое время, когда профсоюзы металлургов на объекте объявили забастовку ). [17] и был завершен в 1969 году. [1] Главный вход выходил на 7-ю улицу ЮЗ. [18] Он включал в себя центральный двор (открытый небу) с фонтаном, пешеходными дорожками, скамейками и ландшафтным дизайном. [13] [18] Четыре аркады высотой 15 футов (4,6 м) пронзали здание в центре квартала с каждой стороны, открывая доступ во двор. [13] [18] Вертикальные мраморные ребра фасада были получены из того же карьера недалеко от Каррары , Италия , который поставлял мрамор для Центра Кеннеди. [19] Готовое здание имело десять этажей, три подвальных этажа, нависающий карниз и площадь 2 500 000 квадратных футов (230 000 м²). 2 ) площади (1 019 000 квадратных футов (94 700 м²) 2 ) полезной площади). [12] [20] В то время это было крупнейшее частное офисное здание в городе. [12]
Контакты Кирвана с Насифом позже стали предметом судебного расследования. Кирван не только поделился с Нассифом инсайдерской информацией об арендных планах GSA, но позже инвестировал в бизнес Насифа по округу Колумбия и стал его должностным лицом. [12] Эти отношения (Кирван покинул GSA в декабре 1966 года, до того как письмо о намерении сдать в аренду было отправлено Нассифу) и нерегулярная сдача здания GSA в аренду стали достоянием общественности в августе 1970 года. [12] Внутренний аудит GSA имел решающее значение для процесса лизинга и стоимости аренды. [21]
В том же месяце рефинансирование здания было поставлено под вопрос. В США обычной деловой практикой является предоставление первоначальным кредитором промежуточного кредита («строительный кредит») на строительство здания. Затем промежуточный кредит погашается вторым кредитором, который становится ипотечным кредитором и получает платежи от владельца здания. Riggs Bank , местный банк округа Колумбия, предоставил Насифу промежуточный строительный кредит. Пенсионная система города Нью-Йорка должна была выплатить этот строительный кредит. Выплата была приостановлена, когда кредитному специалисту, с которым имел дело Нассиф, было предъявлено обвинение в получении взятки за одобрение кредита. [16] Когда пенсионный фонд отказался предоставить кредит, Riggs Bank подал в суд на выплату и пригрозил лишить права выкупа здания Насифа. [22]
С 1969 по 2007 год здание Насифа служило штаб-квартирой Министерства транспорта США (DOT). [1] Здание было спроектировано так, чтобы иметь съемные внутренние стены, чтобы можно было легко реконфигурировать внутреннее пространство. [23] В ноябре 1970 года федеральное правительство осуществило свои выдающиеся полномочия . Они захватили контроль над трехэтажным подземным гаражом у Насифа, чтобы обеспечить недорогую парковку для работников DOT. [24] На протяжении многих лет так много государственных служащих жаловались на недомогания во время работы в этом здании, что некоторые считали, что оно страдает от синдрома больного здания . [1] Дэвид Нассиф Ассошиэйтс, владелец здания, оспорил эти претензии. [1] Однако, когда Министерство транспорта объявило, что покинет здание в 2000 году, [25] Владельцы пообещали провести реконструкцию стоимостью 100 миллионов долларов, которая включала новую систему вентиляции и очистки воздуха, в качестве стимула для агентства остаться. [1] Владельцы также безуспешно подали в суд на Управление общего обслуживания в 1999 году, чтобы заставить его продлить федеральную аренду здания. [1] Министерство транспорта завершило переезд из здания Насиф в свою новую штаб-квартиру в июне 2007 года.
1 июля 1977 года станция метро L'Enfant Plaza открыла вход на эскалатор в северной аркаде здания. [13] [26] Вход был одним из двух, открывшихся в тот день (день открытия синей линии метро). [26] Третий вход (внутри подземного торгового центра L'Enfant Promenade на L'Enfant Plaza) открылся в октябре 1977 года. [26] В июне 1992 года компания Virginia Railway Express стоимостью 1,1 миллиона долларов открыла станцию VRE L'Enfant на Вирджиния-авеню SE (примерно в половине квартала к северу от Конституционного центра). [27]
Ремонт
[ редактировать ]В 2006 году компания Nassif Associates объявила о реконструкции здания стоимостью 220 миллионов долларов и переименовала его в «Центр Конституции». [1] SmithGroup была архитектурной фирмой, курировавшей редизайн. [28] и Davis Construction курировали строительство. [29]
Реконструкция включала в себя одни из самых высоких показателей безопасности среди всех зданий в округе Колумбия. Они включали центральную и периметральную систему безопасности; закрытие центральной площади здания, что, наряду с другими изменениями, увеличило его внутреннюю площадь на 80 000 квадратных футов (7 400 м²). 2 ); колонны подземного паркинга со стальной оболочкой, способные выдержать мощный взрыв; шесть полностью укомплектованных пунктов досмотра; бетонные блоки, встроенные в фасад; коммуникации, питьевая вода и инженерные коммуникации расположены во взрывобезопасных помещениях; вентиляционные шахты гаража на охраняемой территории; и специальные процедуры безопасности для получения доступа к критически важным системам здания. [1] [3] [30] Благодаря повышению безопасности офисное здание стало пригодным для размещения всех федеральных агентств, за исключением Министерства обороны США . [1] Площадью 700 000 квадратных футов (65 000 м²) 2 ) подземный гараж на 1500 мест. [31]
К зданию также было добавлено несколько удобств. В их число входил дом площадью 10 000 квадратных футов (930 м²). 2 ), зрительный зал на 400 мест на уровне двора/площади; [31] шестикомнатная квартира площадью 11 000 квадратных футов (1 000 м²). 2 ) конференц-центр, вмещающий от 10 до 500 человек; кафетерий с полным спектром услуг на уровне площади с выходом во двор; и фитнес-центр на 100 человек. [32]
Кардинально изменился и внешний вид здания. Знаменитая ключевая визуальная особенность здания, [23] его внешняя вертикальная ребристость из белого мрамора была полностью удалена после того, как выяснилось, что он погнулся от возраста и непогоды. [1] Хотя это коренным образом изменило характер здания Даррелла, общественного резонанса почти не было. [23] Его заменил энергоэффективный цельностеклянный фасад. [1] Возможно, наиболее важной особенностью реконструкции было использование в конструкции с охлаждающими балками системы отопления, вентиляции и кондиционирования , в которой используется охлажденная или нагретая вода, циркулирующая в стратегически расположенных колоннах во внутреннем пространстве для охлаждения и обогрева здания. [28] Для проверки эффективности технологии охлаждающих балок система была установлена в мансарде здания и тестировалась в течение года. [28] Архитектор согласился использовать систему после того, как результаты испытаний превзошли спецификации. [28] Эта установка представляла собой первое крупномасштабное использование технологии охлаждающих балок в Соединенных Штатах. [33] Другие улучшения в области энергосбережения включали датчики движения и дневного света, позволяющие выключать свет, когда он не нужен. [1] и специальные наружные окна, которые автоматически затемняются, чтобы предотвратить дневное отопление. [28] Также была модернизирована система вентиляции здания. [1] В результате реконструкции площадь здания составила 1 400 000 квадратных футов (130 000 м²). 2 ) внутреннего пространства. [2] Окончательная стоимость реконструкции оценивалась в 250 миллионов долларов. [3]
Также были внесены некоторые эстетические улучшения. В центральном внутреннем дворе здания теперь разбит парк площадью 1 акр (0,40 га). [3] Большая часть бетона двора была удалена, а также посажены деревья, кустарники и цветы для поглощения дождевой воды. [3] В парке, который сейчас больше недоступен для публики, также находится огромная гранитная скульптура абстрактного искусства («Наследие») Ричарда Дойча . [3] [34] Скульптура призвана отразить оригинальный фасад здания Эдварда Даррелла Стоуна, а также память о Дэвиде Нассифе-старшем и его сыне Дэвиде Нассифе-младшем. [34] На станции метро L'Enfant Plaza по-прежнему есть вход под зданием на улице D SW (хотя этот вход был закрыт в период с октября 2007 года по июль 2008 года на реконструкцию здания). [35] В ходе реконструкции возле входа были установлены произведения всемирно известного художника Стивена Кнаппа , в которых сильные лучи света проходят через окрашенное стекло, создавая яркие цветные узоры на потолке. [3] [34] Световая скульптура под названием «Трансформация» символизирует обновление и возрождение здания. [34]
Конституционный центр зарегистрирован Советом по экологическому строительству и имеет золотой сертификат LEED. [31]
Обновленный Конституционный центр получил две награды. В декабре 2010 года компания Mid-Atlantic Construction присудила зданию награду «Проект года – реконструкция/реставрация». [31] 25 марта 2011 г. Вашингтонский строительный конгресс вручил награду WBC Craftsmanship Award 2011 компании JE Richards, Inc. за выдающиеся достижения в установке систем выработки, распределения и распределительных устройств в Конституционном центре. [36]
В январе 2011 года городские налоговые инспекторы оценили Центр Конституции в 446 миллионов долларов, что сделало его третьей по ценности частной собственностью в городе в том году. [37]
Арендаторы
[ редактировать ]Рецессия конца 2000-х годов привела к тому, что отреставрированное здание с трудом нашло арендаторов. Он пустовал почти два года после того, как был открыт для проживания в апреле 2009 года. [2] И Министерство внутренней безопасности США , и НАСА рассматривали возможность аренды всего или части объекта в 2009 и 2010 годах, но решили не делать этого. [2] В августе 2010 года Комиссия по ценным бумагам и биржам США (SEC) подписала письменный контракт на 900 000 квадратных футов (84 000 м²). 2 ) пространства в Центре Конституции. [2] [38] [39] SEC планировал вступить в должность в сентябре 2011 года. [40] В январе 2011 года Управление денежного контролера согласилось арендовать 640 000 квадратных футов (59 000 м²). 2 ) площади, и Федеральное агентство жилищного финансирования подписало соглашение о занимании 335 000 квадратных футов (31 100 м²). 2 ) пространства. [41] К марту 2012 года здание заняло Управление контролера и Федеральное агентство жилищного финансирования. [4]
Заселение здания SEC произошло не так, как планировалось. В октябре 2010 года Комиссия по ценным бумагам и биржам проинформировала Nassif Associates, что ей нужно всего лишь 340 000 квадратных футов (32 000 м²). 2 ) из 900 000 квадратных футов (84 000 м 2 ) он сдал в аренду. [42] SEC 20 января 2011 г. генеральный инспектор начал расследование того, была ли аренда SEC надлежащей и законной. [43] Председатель Комиссии по ценным бумагам и биржам Мэри Шапиро подверглась резкой критике со стороны республиканцев в Палате представителей США за ее действия по договору аренды, который она лично одобрила. [41] Пока неясно, займет ли SEC какое-либо место в здании к маю. [38] 23 мая генеральный инспектор SEC запросил официальное заключение Генерального контролера США о том, нарушает ли договор аренды Закон о борьбе с дефицитом . Генеральный инспектор заявил, что SEC "сильно переоценила количество площадей, необходимых в штаб-квартире SEC для прогнозируемого расширения SEC, более чем на 300 процентов, и использовала эти необоснованные и необоснованные цифры, чтобы оправдать принятие SEC расходов в размере 556,8 миллиона долларов в течение 10 лет". [44]
В начале июля 2011 года Nassif Associates заявила, что согласилась освободить SEC от занимаемой площади в 550 000 квадратных футов (51 000 м²). 2 ) пространства в Центре Конституции. Компания обратилась к SEC с просьбой возместить ей 45 миллионов долларов на строительство и другие расходы, понесенные в период с августа 2010 года по июль 2011 года, но агентство отказалось сделать это. Nassif Associates отказалась подавать иск против агентства, хотя и указала, что продолжит переговоры с SEC и другими федеральными агентствами о возмещении ущерба. [45] [46] В то же время Министерство юстиции США заявило, что рассматривает вопрос о том, следует ли привлекать к ответственности должностных лиц Комиссии по ценным бумагам и биржам по ценным бумагам и биржам за ведение договора аренды и предполагаемую подделку документов, призванных ее обосновать. [47]
Законодательные меры еще больше запутали вопросы занятости Конституционного центра. В октябре 2011 года комитет Палаты представителей США по транспорту и инфраструктуре проголосовал 31 против 22 за разрешение Федеральной торговой комиссии арендовать 160 000 квадратных футов (15 000 м 2 ). 2 ) пространства в Центре Конституции и освободить здание Апекс (которое будет передано Национальной галерее искусств ). [48] Хотя Конгресс не принял этот закон, Комитет по транспорту и инфраструктуре в марте 2012 года поручил Управлению общих служб (GSA) проанализировать потребности в площадях для Федеральной торговой комиссии и нескольких других федеральных агентств в округе Колумбия и представить отчет комитету. о том, как Конституционный центр может удовлетворить эти потребности. [4] В июне 2012 года GSA сообщило, что в Конституционном центре было слишком мало места для размещения всей Федеральной торговой комиссии, и это было слишком дорого (с учетом расходов на переезд и стоимости аренды). Вместо этого GSA предложила FTC арендовать дополнительные помещения по адресу 601 New Jersey Avenue NW и 1800 M Street NW (где оно уже арендовало помещения и где было доступно дополнительное помещение). [49]
В апреле 2012 года Nassif Associates заявила, что SEC также задолжала ей арендную плату. Компания сообщила, что письменный договор требовал от агентства платить 1,3 миллиона долларов в месяц, начиная с 1 ноября 2011 года. По состоянию на 30 апреля 2012 года, как сообщил представитель компании, агентство задолжало 7,75 миллиона долларов по арендной плате. Агентство оспорило стоимость, заявив, что внутренняя отделка так и не была завершена. Представители SEC также заявили, что теперь агентству не нужны помещения в Конституционном центре и что SEC работает с GSA над поиском других федеральных арендаторов, которые могли бы взять на себя его аренду. [42] В конце мая Федеральное управление гражданской авиации заявило, что может арендовать 270 000 квадратных футов (25 000 м²). 2 ) площадей в здании в рамках масштабной консолидации шести офисов в городе. [50]
В июле 2012 года GSA поддалась давлению Конгресса и перевела 1100 сотрудников Федеральной торговой комиссии в Конституционный центр из арендованных помещений по адресу 601 New Jersey Avenue NW и 1800 M Street NW. В результате сделки FTC осталась в штаб-квартире Apex Building. [51] Три месяца спустя GSA сдала в аренду последние помещения в Конституционном центре, подписав договоры аренды для Национального фонда искусств и Национального фонда гуманитарных наук . [52]
распродажа 2012 года
[ редактировать ]22 апреля 2011 года компания David Nassif Associates объявила, что выставляет Конституционный центр на продажу, и заявила, что надеется найти покупателя к концу лета 2011 года. [53] Компания также рассчитывала на цену покупки в 900 миллионов долларов. [54] Банковская фирма по недвижимости Eastdil Secured помогла найти покупателя. [45]
В июне 2012 года Washington Business Journal сообщил, что CommonWealth Partners и Nassif Associates вели переговоры о соглашении о покупке, но не смогли прийти к соглашению. Затем CommonWealth Partners отказалась от дальнейших обсуждений. [55]
Сделка по продаже Конституционного центра была согласована в декабре 2012 года. MetLife и неустановленный инвестор (представленный Clarion Partners LLC) приобрели по 50 процентов акций в здании. Цена продажи составила $734 млн, или $524 за квадратный фут (0,093 кв. метра). Цена продажи одного здания была самой высокой в истории округа Колумбия. (Однако это был не самый высокооплачиваемый дом за квадратный фут. Этот рекорд достался двухэтажному строению на Рыночной площади по адресу 701 и 801 Pennsylvania Avenue NW, которое было продано в 2011 году Wells Real Estate Investment Trust за 905 долларов за квадратный фут.) [56] Когда сделка была закрыта в феврале 2013 года, David Nassif Associates объявила, что сворачивает свою деятельность и ликвидирует оставшиеся обязательства. [57]
Городские налоговые инспекторы заявили, что стоимость Конституционного центра выросла до 725,8 миллиона долларов в 2014 году по сравнению с 573,5 миллиона долларов в 2013 году (увеличение на 152,3 миллиона долларов), что сделало его самой ценной налогооблагаемой собственностью в округе Колумбия. [6]
Сноски
[ редактировать ]- ^ Перейти обратно: а б с д и ж г час я дж к л м н тот Натараджан, Прабха. «Здание Нассифа обеспечивает новую жизнь после того, как DoT движется дальше». Вашингтонский деловой журнал . 4 декабря 2006 г. По состоянию на 20 апреля 2011 г.
- ^ Перейти обратно: а б с д и Крауз, Сара. «SEC занимает почти 1 миллион квадратных футов в Центре Конституции». Вашингтонский деловой журнал . 4 августа 2010 г. По состоянию на 20 апреля 2011 г.
- ^ Перейти обратно: а б с д и ж г час Рейн, Лиза. «Центр Конституции: все одеты, но отсутствует поклонник». Вашингтон Пост . 2 октября 2009 г. По состоянию на 20 апреля 2011 г.
- ^ Перейти обратно: а б с Медичи, Энди. «Комиссия Палаты представителей стремится переместить Федеральную торговую комиссию». [ постоянная мертвая ссылка ] Федерал Таймс . 13 марта 2012 г. По состоянию на 3 июля 2012 г.
- ^ Крауз, Сара. «OCC займет место в Центре Конституции». Вашингтонский деловой журнал. 20 января 2011 г. По состоянию на 20 апреля 2011 г.
- ^ Перейти обратно: а б Нейбауэр, Майкл. «В Вашингтоне появилась новая самая ценная недвижимость» Washington Business Journal . 3 февраля 2014 г. По состоянию на 3 февраля 2014 г.
- ^ Перейти обратно: а б Банки и банки, 2004, с. 41.
- ^ Комитет по округу Колумбия, 1978, стр. 112.
- ^ Перейти обратно: а б Гутхайм и Ли, 2006, с. 260.
- ^ Гутхайм и Ли, 2006, с. 266-267.
- ^ Гутхайм и Ли, 2006, с. 267–271; Банки и банки, 2004, с. 42.
- ^ Перейти обратно: а б с д и ж г час я дж к л м н тот п Кесслер, Рональд. «Бывший помощник GSA сорвал джекпот по аренде». Вашингтон Пост . 9 августа 1970 года.
- ^ Перейти обратно: а б с д Исследование исторических американских зданий, с. 109. [ постоянная мертвая ссылка ] Доступ 20 апреля 2011 г.
- ^ Роуз, Сили и Барретт, 2006, с. 134.
- ^ Гудман, С. Оливер. «Планы строительства округа Колумбия в июне стремительно растут». Вашингтон Пост . 11 июля 1968 года.
- ^ Перейти обратно: а б Кесслер, Рональд. «Обвинительное заключение приостанавливает кредит на офисное здание DOT». Вашингтон Пост . 12 августа 1970 года.
- ^ Копровски, Клод. «500 бастующих родменов связали 60 местных строительных объектов». Вашингтон Пост . 11 июля 1968 года.
- ^ Перейти обратно: а б с Шарки, Джейн. «Офисное здание с мраморным фасадом вырастет в столице». Нью-Йорк Таймс . 1 октября 1967 года.
- ^ Исследование исторических американских зданий, стр. 109–110. [ постоянная мертвая ссылка ] Доступ 20 апреля 2011 г.
- ^ Исследование исторических американских зданий, стр. 110. [ постоянная мертвая ссылка ] Доступ 20 апреля 2011 г.
- ^ «GSA держит в курсе аудита аренды штаб-квартиры DOT». Вашингтон Пост. 13 августа 1970 года.
- ^ Кесслер, Рональд. «Риггс Банк, фонд Нью-Йорка, подал в суд на здание округа Колумбия стоимостью 39 миллионов долларов». Вашингтон Пост . 12 сентября 1970 г.; Кесслер, Рональд. «Проверка взяток не позволила DOT получить строительный кредит». Вашингтон Пост . 13 сентября 1970 года.
- ^ Перейти обратно: а б с Грасс, Майкл Э. «SEC расширится до обнаженного каменного здания Эдварда Даррелла». Вашингтонская городская газета . 5 августа 2010 г. По состоянию на 20 апреля 2011 г.
- ^ Эйзен, Джек. «США захватили гараж». Вашингтон Пост . 5 ноября 1970 года.
- ^ Министерство транспорта построило новую штаб-квартиру по адресу 1200 New Jersey Avenue SE, которую оно занимало по состоянию на июнь 2007 года. См.: Хаггери, Мэриэнн. «Магазины транспортного отдела для новой штаб-квартиры». Вашингтон Пост . 16 августа 1999 г.; Спиннер, Джеки. «GSA выбирает 4 места для офисов DOT». Вашингтон Пост . 11 марта 2000 г.; «Подрядчики продвигаются вперед в строительстве транспорта». Вашингтонский деловой журнал . 16 февраля 2004 г. , по состоянию на 20 апреля 2011 г.; «Зеленые крыши в районе – демонстрационные проекты». Департамент окружающей среды. Округ Колумбия. 10 апреля 2009 г. Архивировано 14 августа 2011 г. в Wayback Machine , по состоянию на 7 апреля 2011 г.
- ^ Перейти обратно: а б с «Новые станции метро: где они, что рядом». Вашингтон Пост . 24 июня 1977 года.
- ^ Мастерс, Брук А. «Бюрократическая волокита может задержать пригородную железную дорогу штата Вирджиния». Вашингтон Пост . 4 апреля 1991 г.; Фер, Стивен К. «Вставая на правильный путь». Вашингтон Пост . 18 июня 1992 года.
- ^ Перейти обратно: а б с д и Фрюлинг, Дуглас. «Система охлаждающих балок приходит в Вашингтон» Washington Business Journal. 26 ноября 2007 г. По состоянию на 20 апреля 2011 г.
- ^ «В списке: Джеймс Дж. Дэвис-младший». Вашингтонский деловой журнал . 31 мая 2010 г. По состоянию на 20 апреля 2011 г.
- ^ Крауз, Сара. «Оборона ведет переговоры с GSA по поводу проблем с безопасностью». Вашингтонский деловой журнал. 21 января 2011 г. По состоянию на 3 июля 2012 г.
- ^ Перейти обратно: а б с д «Конституционный центр, Вашингтон, округ Колумбия: Проект года – реконструкция/реставрация». Среднеатлантическое строительство. 1 декабря 2010 г. По состоянию на 20 апреля 2011 г.
- ^ Архитекторы FOX. Пресс-релиз «FOX Architects проектирует удобства для знакового здания в Вашингтоне, округ Колумбия». 3 мая 2011 г. По состоянию на 3 июля 2012 г.
- ^ Каридис, Джордж. «Центр Конституции расслабляется». Консультирующий инженер-специалист . 1 мая 2008 г.
- ^ Перейти обратно: а б с д "Искусство." Конституционный центр. Дэвид Нассиф Ассошиэйтс. 2009. Архивировано 30 апреля 2011 г. на Wayback Machine, доступ осуществлен 13 марта 2011 г.
- ^ Грасс, Майкл. «Вход в L'Enfant Plaza закроется до июля 2008 года». Экспресс-ночь. 8 октября 2007 г. [ постоянная мертвая ссылка ] Доступ 20 апреля 2011 г.
- ^ «Победители премии WBC Craftsmanship Awards 2011». Вашингтонский строительный конгресс. 25 марта 2011 г. Архивировано 14 июля 2011 г. на Wayback Machine , по состоянию на 20 апреля 2011 г.
- ^ Майкл. «Лучшая налогооблагаемая недвижимость города в штаб-квартире DOT». Вашингтонский деловой журнал . 11 февраля 2011 г. По состоянию на 3 июля 2012 г.
- ^ Перейти обратно: а б Крауз, Сара. «Продажа Конституционного центра может зависеть от «письменного контракта» SEC». Вашингтонский деловой журнал . 6 мая 2011 г. По состоянию на 3 июля 2012 г.
- ^ Письменный договор — это юридическое обязательство в форме письма, а не фактической аренды. В нем излагаются основные условия соглашения, но не все детали. В нем содержится пункт, в котором стороны соглашаются заменить письменный договор формальным договором аренды на более поздний срок.
- ^ Крауз, Сара. «SEC переводит 740 рабочих штата Вирджиния в Конституционный центр». Вашингтонский деловой журнал . 6 января 2011 г. По состоянию на 20 апреля 2011 г.
- ^ Перейти обратно: а б Крауз, Сара. «Арендодатель Комиссии по ценным бумагам и биржам говорит о спорной аренде». Вашингтонский деловой журнал . 11 марта 2011 г. По состоянию на 3 июля 2012 г.
- ^ Перейти обратно: а б О'Коннелл, Джонатан. «Арендодатель: SEC задолжала почти 8 миллионов долларов за аренду неиспользуемого помещения». Вашингтон Пост . 29 апреля 2012 г. По состоянию на 3 июля 2012 г.
- ^ Крауз, Сара. «Офис IG начинает расследование по поводу аренды SEC». Вашингтонский деловой журнал . 21 января 2011 г. По состоянию на 3 июля 2012 г.
- ^ Крауз, Сара. «Наблюдение за SEC раскритиковало аренду Конституционного центра». Вашингтонский деловой журнал . 24 мая 2011 г. По состоянию на 3 июля 2012 г.
- ^ Перейти обратно: а б О'Коннелл, Джонатан. «Аренда Комиссии по ценным бумагам и биржам ставит компанию David Nassif Associates в затруднительное положение». Вашингтон Пост . 3 июля 2011 г. По состоянию на 3 июля 2012 г.
- ^ Хольцер, Джессика. «Аренда SEC по лизингу усиливается». Уолл Стрит Джорнал . 7 июля 2011 г. По состоянию на 3 июля 2012 г.
- ^ Хилзенрат, Дэвид С. «Министерство юстиции рассматривает вопрос о том, возбуждать ли SEC судебное преследование по поводу дорогостоящей аренды офисов». Вашингтон Пост . 6 июля 2011 г. По состоянию на 3 июля 2012 г.
- ^ Серновиц, Дэниел Дж. «Федеральный законопроект продаст здание Министерства энергетики». Вашингтонский деловой журнал . 13 октября 2011 г. По состоянию на 3 июля 2012 г.
- ^ О'Коннелл, Джонатан. «GSA — Мике: переезд штаб-квартиры FTC невозможен». Вашингтон Пост . 13 июня 2012 г. По состоянию на 3 июля 2012 г.
- ^ О'Коннелл, Джонатан. «ФАУ рассматривает возможность объединения шести офисов в одном месте». Вашингтон Пост . 31 мая 2012 г. По состоянию на 3 июля 2012 г.
- ^ Серновиц, Дэниел Дж. «Федеральная торговая комиссия займет помещение Комиссии по ценным бумагам и биржам на юго-западе Вашингтона». Вашингтонский деловой журнал . 6 июля 2012 г. По состоянию на 4 февраля 2013 г.
- ^ Серновиц, Дэниел Дж. «GSA подписывает сделку по Центру баланса конституции». Вашингтонский деловой журнал . 9 октября 2012 г. По состоянию на 4 февраля 2013 г.
- ^ Крауз, Сара. «David Nassif Associates выставляет Конституционный центр на продажу». Вашингтонский деловой журнал . 22 апреля 2011 г. По состоянию на 3 июля 2012 г.
- ^ Садови, Маура Уэббер. «В округе Колумбия рынок крупных зданий сокращается». Уолл Стрит Джорнал . 4 мая 2011 г.
- ^ Серновиц, Дэниел Дж. «Компания CommonWealth Partners в Лос-Анджелесе смотрит на округ Колумбия с фондом недвижимости на 6 миллиардов долларов». Вашингтонский деловой журнал . 8 июня 2012 г. По состоянию на 3 июля 2012 г.
- ^ Серновиц, Дэниел Дж. «MetLife приобретает Конституционный центр за 734 миллиона долларов». Вашингтонский деловой журнал . 13 декабря 2012 г. По состоянию на 4 февраля 2013 г.
- ^ Серновиц, Дэниел Дж. «В связи с продажей Конституционного центра компания David Nassif Associates распадается». Вашингтонский деловой журнал . 4 февраля 2013 г. По состоянию на 4 февраля 2013 г.
Библиография
[ редактировать ]- Бэнкс, Джеймс Г. и Бэнкс, Питер С. Непредвиденные последствия: семья и сообщество, жертвы изолированной бедности . Лэнхэм, Мэриленд: Университетское издательство Америки, 2004.
- Комитет по округу Колумбия. Подкомитет по финансовым и государственным делам. Внести поправки в Закон о реконструкции 1945 года и передать недвижимость США RLA: слушания и наценки в Подкомитете по финансовым и государственным делам и Комитете по округу Колумбия . Палата представителей США. 95-й Конгресс, вторая сессия. Вашингтон, округ Колумбия: Типография правительства США, 1978.
- Гутейм, Фредерик А. и Ли, Антуанетта Дж. Достойные нации: Вашингтон, округ Колумбия, От L'Enfant до Национальной комиссии по капитальному планированию . Балтимор, Мэриленд: Издательство Университета Джонса Хопкинса, 2006.
- Исследование исторических американских зданий. Юго-западный Вашингтон, зона городского обновления. ХАБС DC-856. ДК-856. Служба национальных парков. Министерство внутренних дел США. Июль 2004 года. [ постоянная мертвая ссылка ]
- Роуз, Марк Х.; Сили, Брюс Эдсолл; и Барретт, Пол Ф. Лучшая транспортная система в мире: железные дороги, грузовики, авиакомпании и государственная политика США в двадцатом веке . Колумбус, Огайо: Издательство Государственного университета Огайо, 2006.
Внешние ссылки
[ редактировать ]- Достопримечательности Вашингтона, округ Колумбия
- Министерство транспорта США
- Здания и сооружения, построенные в 1969 году.
- Офисные здания-небоскребы в Вашингтоне, округ Колумбия
- Лидерство в области энергоэффективного и экологического проектирования зданий с золотым сертификатом
- Офисные здания, построенные в 2009 году.
- Заведения 1969 года в Вашингтоне, округ Колумбия.
- Юго-Западный федеральный центр