Зарегистрированная земля в английском праве

Старая штаб -квартира Land Registry , 32 Lincoln's Inn Pields с 1913 по 2011 год, в настоящее время . Департамент экономики LSE

Зарегистрированные земли на английском языке составляют около 88 процентов от общей земельной массы. С 1925 года английский земельный законодательство требовало, чтобы проприетарные интересы на земле были зарегистрированы, за исключением случаев, когда необходимо защищать социальные или семейные интересы, которые нельзя ожидать, что нельзя ожидать. Английский закон также управляет параллельной системой примерно для 12 процентов земли, которая остается незарегистрированной .

История

См. Также: Регистрация земли

Поскольку земля может служить многочисленным применениям для многих людей, и поскольку ее фиксированная природа означает, что ее владелец не всегда может быть видна, система регистрации стала рассматриваться как важная в начале 20 -го века. Из Закона о земельных реестрах 1862 года , который создал орган, где люди могли бы добровольно зарегистрироваться, Поиск правительственных отчетов и по частях реформы, наконец, завершились объединенной, обязательной системой регистрации с Законом о регистрации земли 1925 года . Его сторонники утверждали, что система регистрации повысит маркировку земли и сделает ее перевод столь же плавной, как и система регистрации акций компании. что основные три функции, выполненные регистрацией Теодор Руофф, главный регистратор 1963 года , сказал , Конвейерный бизнес и (3) предоставить страхование через средства регистратора всем, кто потерял имущество в результате дефектов регистрации. Таким образом, идеальная цель состояла в том, чтобы обеспечить, чтобы комплексный набор людей, чьи интересы имели приоритет в данной недвижимости, был бы отражен в реестре. В соответствии с Законом о регистрации земли 2002 года , который пересматривает старый закон, реестр сосредоточился на «электронном конвейнде». В соответствии с разделами с 91 по 95, электронная регистрация считается поступками и направлена ​​на замену бумаги в 21 -м веке.

Приобретение земли по регистрации

Четыре основных способа приобретения земли - это дар, доверие, преемственность и контракт, все из которых связаны с явным или, по крайней мере, предполагаемым согласием. В случае обычного подарка в течение жизни человека Закон о законе о собственности 1925 г. Раздел 52 (1) требует действия (сам по себе определяется в Законе о Законе о собственности (различные положения), раздел 1), до того, как какая -либо передача вступит в силу. Впоследствии перевод должен быть зарегистрирован. Закон о регистрации земли 2002 года. Согласно разделу 27 LRA 2002 , следствием неспособности зарегистрировать свои интересы состоит в том, что он не будет связывать другого лица, которое передает имущество и регистрирует. Если передача земли проходит через завещание, Закон о завещании 1837 года, раздел 9, требует в аналогичных терминах, что будет подписано в письменной форме и иметь двух свидетелей. Бенефициар по завещанию должен затем предпринять шаги, чтобы зарегистрировать интерес к земле на ее имя. В случае с человеком, который умирает, не покидая завещания, их имущество, включая землю, преуспеет в передаче по закону, или в случае совместной собственности в совместной аренде, к совладельцу /с.

Считается, что во всех ситуациях требование формальности улучшает качество согласия людей. В частности, было рассуждено о том , что прохождение трудоемких движений формальности побуждает людей по -настоящему рассмотреть, хотят ли они сделать перевод. Он также предоставляет доказательства транзакции и делает порог применения транзакции простым для определения. Это больше всего видно в случае контракта . Если интерес к земле является предметом договора, закон изолирует три шага. Во -первых, продажа состоится, которая, согласно LPMPA 1989, раздел 2 может произойти только при подписанном письме (хотя в разделе 2 (5) и Законом о законе о собственности 1925 года, раздел 54 (2) донесен до 3 лет. ) Во -вторых, технически передача должна иметь место в соответствии с Законом о Законе о собственности 1925 года, раздел 52 (1) поступок (хотя нет никаких причин, почему это нельзя объединить с шагом 1, используя акт для продажи!). В -третьих, земля должна быть зарегистрирована для юридических интересов, чтобы вступить в силу в соответствии с LRA 2002 разделами 27–30 .

Отличные интересы

Земельный реестр HM не требует, чтобы интересы, приобретенные с помощью неформальных методов, которые обычно отражают социальные и семейные интересы в собственности.

Отражая социальное использование земли, приоритетную систему регистрации земли и запись реестра всех интересов в земле, сделала значительные исключения для неформальных методов приобретения прав и особенно справедливых интересов на земле. В соответствии с Законом о регистрации земли 2002 г. разделения 27–30, зарегистрированная земля (например, свободным , долга владение владением , зарегистрировать Первый зарегистрированный процент во времени преобладает. И все же в соответствии с LRA 2002 График 3 перечислены ряд исключений, или «переопределяющие интересы». В соответствии с Приложением 3, пункт 1, любая аренда, которая составляет менее семи лет, не должна быть зарегистрирована, и все равно будет связывать другие стороны. Причина в том, чтобы найти баланс между владельцем, который вполне может удерживать землю в течение длительного периода, и человеком, который может арендовать в качестве дома. Наиболее социально значимый, в соответствии с Приложением 3, пункт 2 (ранее Закон о регистрации земли 1925 S 70 (1) (g) интересы человека, находящегося в «фактической профессии», не должен быть введен в реестр, но все равно будет связывать более поздние зарегистрированные интересы. Говорят, что это правило было необходимо, чтобы предотвратить социальное право на дом, «потерянный в сфере регистрации». Он наиболее используется в пользу людей, как правило, супруга в семейном доме, чье имя не в отношении титульных актов, которые не зарегистрировали интерес, потому что закон признал, что они приобрели право - не через официальный или выраженный контракт , или подарок - но по их вкладу или их зависимости от гарантий другого человека. Если такой человек находится в «фактической оккупации», то его неофициально приобретенный интерес (обычно через « конструктивное доверие », которое признает их вклад в деньги или работу в отношении семейной жизни) будет связывать стороны, которые впоследствии приобретают интересы.

«Любой, кто дает деньги на безопасность супружеского дома в настоящее время, должен осознать, что жена может иметь в нем долю. Он должен убедиться, что жена согласится с этим, или пойти в дом и расследовать ее. Мне кажется совершенно неправильным, что кредитор должен закрывать глаза на интерес к жене или возможность этого - и впоследствии стремится вывернуть ее и семью - на просьбу о том, что он не знал, что она была в реальной профессии Банк должен выполнить свой долг, в обществе, в котором мы живем, он должен признать целостность супружеского дома. Полный - с высокой процентной ставкой время преобладает. в ​​настоящее

Лорд Деннинг г -н в Williams & Glyn's Bank v Boland [1979] CH 312

В главном случае, Williams & Glyn's Bank v Boland У мистера Боленда были проблемы с погашением своего банка за кредит, который он использовал в своей строительной компании. Кредит был обеспечен в его доме в Беддингтоне , где он жил с миссис Боланд. Тем не менее, г -жа Боланд не согласилась на ипотечное соглашение. Она не была зарегистрирована в отношении титульных актов дома, но она внесла значительные финансовые взносы в дом. Несмотря на то, что Templeman J в первом случае заявил, что миссис Боланд заняла дом только через своего мужа, апелляционный суд и Палата лордов согласилась, что миссис Боланд фактически занимала ее дом, и что ее процент связал банк. Более поздние случаи показали, что тест на фактическую профессию должен быть намеренно и либерально определять, в соответствии с социальными обстоятельствами заявителя. Таким образом, в Чегокаре против Чхокара леди, на которую избили и напали друзья ее отчужденного мужа, чтобы напугать ее из своего дома в Саутлле , и которая во время зарегистрированного в больнице в больнице была в больнице, у которого был ребенок Чгокара, все еще находился в реальной профессии. Это означало, что потому, что она внесла свой вклад в цену покупки дома, она имела право остаться. Ее интерес связан и приоритет, более поздний зарегистрированные интересы. Под LRA 2002 График 3, пункт 2, только если человека спрашивают об их интересах, и они ничего не говорят, или если это не очевидно при разумно тщательном осмотре, человек в реальной оккупации проиграет зарегистрированной стороне.

Подразумеваемое согласие потерять интересы

Также было установлено, что кто -то, кто занимает дом и заинтересован в доме, мог бы подразумевать согласие на то, чтобы привлечь к себе более поздний интерес другой стороны. И в Бристольском и Уэст Строительное Общество против Хеннинга и Аббатство Национальное строительное общество V Cann Пара приобрела дом с помощью займа от здания, которое было обеспечено ипотекой на имущество. В обоих случаях суд постановил, что, поскольку покупатели не могли получить дом без ссуды, все было молчаливое согласие на банк, принимающий приоритет, и никакого разрыва во времени до регистрации, когда супруг можно было сказать предварительное фактическое занятость.

Перегружая

Основная статья: перегруженность

Первоначально, чтобы облегчить переводы земли, Закон о законе о собственности 1925 г. Разделы 2 и 27 обеспечивают положение, чтобы люди с справедливыми интересами в земле не могли утверждать их против покупателей земли, если есть два попечителя. Если человек имеет справедливую заинтересованность в имуществе, закон позволяет отделить этот процент от имущества или «переоценен» и переосмысливается на деньги, предоставленные в обмен на землю, до тех пор, пока обмен состоялся как минимум двумя попечителями. Это, однако, применялось не с целью торговли имуществом профессиональными попечителями, а против домовладельцев в лондонском здании Сити Лондонский общество V Flegg . Здесь два родителя, г -н и миссис Флэгг, отдали свой дом своим детям, которые, в свою очередь, заложили имущество и не выполнили дефолт по кредиту. Палата лордов постановил, что, поскольку слова устава были выполнены, и покупку денег для процентов в имуществе (то есть займ, который дети растрались), были выплачены двум попечителям, флогги должны были отказаться от владения. Наконец, можно потерять интерес к земле, даже если он будет зарегистрирован, из -за неблагоприятного владения другим лицом после 12 лет в соответствии с Законом о ограничении 1980 года. Разделы 15–17.

Смотрите также

• Английский земельный закон