Ипотека в английском праве

Ипотека в английском праве — это метод привлечения капитала посредством кредитного договора. Обычно в банке кредитор/залогодержатель дает деньги заемщику/залогодержателю, который использует свою собственность/землю/дом в качестве обеспечения (по сути, заверения) того, что они погасят долг и любые соответствующие проценты. Если залогодатель не сможет погасить долг, то к заложенному имуществу, которое использовалось в качестве обеспечения, могут быть применены различные средства правовой защиты залогодержателя, позволяющие ему вернуть долг. Ипотека является важной частью английского земельного права и права собственности . Они касаются, во-первых, общего права, статутных и нормативных норм, призванных защитить залогодателя (т.е. заемщика) во время заключения ипотечного договора. Во-вторых, английское право определяет и ограничивает процесс вступления во владение имуществом в случае неисполнения обязательств. В-третьих, он возлагает пошлины на залогодержателей (т.е. кредиторов, таких как банки) в зависимости от цены, которую он получает при продаже недвижимости.

Хотя большая часть закона об ипотеке касается ипотеки земли, заложить можно практически любой тип недвижимости. Ипотеку на личное имущество часто называют «ипотекой движимого имущества». а ипотека нематериальных прав часто выражается в форме уступки прав. Отдельные законодательные режимы также существуют в отношении ипотеки судов в соответствии с Законом о торговом мореплавании 1995 года и ипотеки самолетов и связанных с ними частей в соответствии с Кейптаунской конвенцией .

Технически термин «ипотека» относится к обеспечительному интересу в залоге, но на коммерческом языке этот термин часто используется включительно как ссылка на всю схему обеспеченного кредитования.

Закон об ипотеке известен своей сложностью. В рабочем документе 1986 года, касающемся земельной ипотеки, Юридическая комиссия начала следующим образом:

«Английское право о земельной ипотеке общеизвестно сложно. Оно никогда не подвергалось систематической законодательной реформе, и за столетия постепенной эволюции оно приобрело многоуровневую структуру, которая исторически интересна, но неуместно, а иногда и излишне сложна».

Чуть более лаконично лорд Макнагтен однажды прокомментировал свое решение: «Я уверен, никто в свете природы никогда не понимал английскую ипотеку недвижимости».

История

Как и многие аспекты английского права, закон об ипотеке тесно связан с его историческим развитием. Ипотека существовала в английском праве с XII века , но ранние английские ипотечные кредиты в значительной степени определялись законами о ростовщичестве . В то время взимание процентов было и нарушением закона, и грехом. Соответственно, при предоставлении ипотеки залогодержатель вступал во владение землей - если доход, полученный от земли, погашал ипотечный долг, это называлось живым залогом (или vivum vaidum ), но если залогодержатель просто взял эти поступления и долг оставались неизменными, это называлось мертвым залогом (первоначально mortuum vadium , который позже был заменен нормандским французским morte gage , который в конечном итоге стал ипотекой).

К 1400-м годам форма ипотечных кредитов несколько изменилась — ипотечные кредиты по-прежнему создавались путем передачи права собственности на землю залогодержателю, но залогодатель оставался во владении и обрабатывал землю. Однако в назначенный день выкупа залогодатель должен был выплатить всю сумму долга, иначе он терял бы право на выкуп и земля принадлежала бы залогодержателю безоговорочно. Это было вдвойне драконовски, поскольку залогодатель не только потерял свою землю, но и долг остался, и его еще нужно было погасить. Однако по мере того, как закон стал менее строгим в отношении взимания процентов из-за принятия последовательных законов о ростовщичестве и по мере того, как отношение общества изменилось, ипотека стала использоваться более широко, а канцелярские суды стали все больше интересоваться защитой людей от суровых мер. норм общего права, касающихся выкупа.

Разработав ряд справедливых доктрин, канцелярские суды все чаще предоставляли большую защиту залогодателям. Они постановили, что залогодержатель, владеющий недвижимостью, должен отчитываться по всей арендной плате, полученной за недвижимость. и обеспечить определенную степень защиты в случае, если залогодатель просрочил погашение кредита. По сути, канцелярские суды «превратили ипотеку из инструмента вымогательства в удобный и гибкий инструмент коммерции».

Несмотря на то, что результатом ипотеки была передача юридического права собственности залогодержателю, канцелярские суды признали, что у залогодателя был отдельный вид права собственности на капитал, который стал известен как «капитал выкупа». Подобно этому, существовало отдельное право, но с таким же запутанным названием, которое представляло собой справедливое право на выкуп.

Что касается земли, то следующие крупные реформы были проведены в рамках Закона о собственности 1925 года , который ограничил ипотеку двумя типами: ипотека при смерти (о которой см. ниже) и ипотека, установленная законом. С течением времени ипотека при смерти практически полностью устарела. и сегодня почти вся ипотека земли в Англии и Уэльсе осуществляется в порядке установленного законом залога.

Ипотека также существовала в отношении личного имущества (в отличие от земли) в течение значительного периода времени, хотя на протяжении большей части истории английского права обеспечение личного имущества обычно осуществлялось посредством залога , а не посредством ипотеки. Однако к викторианской эпохе ипотека личного имущества была достаточно распространена, и законодательный орган принял Законы о векселях, чтобы попытаться регулировать эту область закона. Ипотека судов регулируется законом по крайней мере с 1894 года и явно существовала некоторое время до этого.

Создание ипотеки

Хотя недвижимое имущество может быть разделено между совладельцами и арендаторами с целью использования и пользования землей, получение ипотечного кредита в первую очередь служит цели обеспечения кредитов погашения . Из-за характера кредитования и зачастую неравных переговорных возможностей между банками и заемщиками закон предоставляет заемщикам значительную правовую защиту от принудительного исполнения несправедливых сделок. Наряду с залогами, залогами и справедливыми залогами, английское право считает ипотеку одним из четырех основных видов обеспечительного интереса , при этом право собственности считается, что , связывающее третьи стороны, возникает при заключении контракта . В договоре должно быть просто предусмотрено намерение предоставить собственность для обеспечения погашения. В разделе 85 Закона о собственности 1925 года говорится, что для ипотеки требуется документ (согласно разделу 1 LPMPA 1989 года , документ, который подписан, засвидетельствован и утверждает, что это документ). В соответствии с разделами 23 и 27 Закона о регистрации земли 2002 года , уведомление об ипотеке должно быть подано в Земельный реестр Ее Величества. чтобы ипотека была эффективной. Далее, в разделе 87 Закона о собственности 1925 года говорится, что ипотечные кредиты предоставляют залогодержателю (т.е. обеспеченному кредитору) те же права, что и держателю аренды на 3000 лет.

Защита заемщиков

Справедливый выкуп

Основная статья: Справедливый капитал погашения

Причина этой ссылки на «3000 лет» заключается в том, что в качестве примитивной защитной меры общее право гласит, что условия ипотеки всегда должны предусматривать выкуп собственности в конце концов, когда долг будет погашен. В решении XVIII века по делу Вернон против Бетелла Лорд Хенли LC отказался обеспечить передачу сахарной плантации Вернона на Антигуа умершему лондонскому кредитору Бетеллу, когда у Вернона возникли проблемы с погашением долга, хотя некоторые обмены между ними предполагали возможность отказа от земли для погашения долга. Учитывая уже выплаченные значительные проценты, лорд Хенли LC посчитал, что это нарушит (или «заблокирует») право Вернона на выкуп собственности. По его словам, защита заемщика была гарантирована, потому что «нужные люди, по правде говоря, не являются свободными людьми, но, чтобы удовлетворить текущую потребность, готовы подчиняться любым условиям, которые лукавый может навязать им». Соответственно, сложилось правило, что «раз ипотека – всегда ипотека». Это означает, что ипотека не может быть превращена в передачу имущества в соответствии с условиями соглашения. Это означает, что кредитор может в лучшем случае продать недвижимость, чтобы реализовать ее стоимость, но не может стать владельцем собственности, а заемщик всегда должен практически иметь возможность вернуть собственность. Действие этого правила было приостановлено для компаний разделом 739 Закона о компаниях 2006 года и подверглось критике в деле Джонс против Моргана за неуместность в торговле. но он все еще сохраняется как рудиментарный метод общего права для защиты уязвимых заемщиков.

Неполноценное согласие

Наиболее актуальной защитной мерой в современном общем праве является право заемщиков аннулировать ипотеку, если им неправильно представили условия ипотеки или если они заключили соглашения под влиянием . В главном деле « Королевский банк Шотландии против Этриджа» (№ 2) во всех апелляциях участвовал муж, предположительно заставляющий свою жену подписать ипотечный договор с банком, где безопасность находилась над семейным домом. Палата лордов согласилась с тем, что неправомерное влияние сделает контракт недействительным, и если бы банк осознал такую ​​возможность, он не смог бы обеспечить принудительное исполнение соглашения об ипотеке в отношении доли супруга в доме. Соответственно, если банки хотят гарантировать действительную ипотеку, им необходимо будет получить подтверждение от независимого адвоката о том, что супруг полностью понимает сделку. Это постановление было призвано исключить случаи, когда люди не понимают последствий ипотеки. Альтернативно, если, несмотря на независимый совет, супруг по-прежнему находится под неправомерным влиянием или ему искажают факты, он или она не будет иметь права обращаться за помощью к банку, продающему дом, но может предъявить иск к адвокату за халатность .

Законодательное регулирование рынка

Помимо общего права, существует три основных вида законодательной защиты. Во-первых, Закон о финансовых услугах и рынках 2000 года кодифицировал систему лицензирования ипотечных кредиторов. Управление финансового надзора поддерживает Кодекс практики и обеспечивает соблюдение требований в случае угрозы отзыва лицензии. Во-вторых, Закон о потребительском кредите 1974 года уполномочивает Управление добросовестной торговли заниматься аналогичным регулированием второго ипотечного рынка. В-третьих, содержание ипотеки регулируется обычной защитой потребительских договоров в Положениях о несправедливых условиях потребительских договоров 1999 года . Общая направленность закона заключается в обеспечении полной прозрачности и отмене вымогательских кредитных соглашений, чтобы потребители знали, что они получают, и не заключали несправедливую сделку.

Права кредиторов

Ипотекодержатели/кредиторы имеют в своем распоряжении множество средств правовой защиты и полномочий, если залогодатель/заемщик не выполняет свои обязательства по платежам. Существует пять основных средств, в том числе:

1. Право подать в суд
2. Сила продажи
3. Право выкупа
4. Сила владения
5. Полномочия назначать получателя

Сила продажи

Право на продажу подразумевается в ипотеке, поэтому не требуется четко выраженного срока для создания права. Однако право продажи возникает только в том случае, если «наступил срок погашения ипотечного кредита». и оно может быть реализовано в результате одного или нескольких условий, указанных в Законе о собственности 1925 года, s103.

Когда залогодержатель осуществляет свое право продажи, он обязан действовать справедливо по отношению к залогодателю. Эта обязанность означает, что залогодержатель должен, среди прочего,

Примите разумные меры, чтобы максимизировать его прибыль от собственности. Он также должен разумно заботиться о имуществе. Аналогично, если он продает недвижимость: он не может продать ее поспешно по заниженной цене, достаточной для погашения своего долга. Залогодатель также имеет интерес в собственности и несет личную ответственность за недостачу. Ипотекодержатель должен иметь это в виду. Он должен проявлять разумную осторожность, чтобы продавать только по надлежащей рыночной стоимости.

Более того, в случае продажи залогодержателем связанной стороне будет взиматься более строгая обязанность проверки. В Це Квонг Лам v Вонг Чит Сен Г-н Вонг продал имущество, отобранное у г-на Цзе, своей жене, не объявив об аукционе. Тайный совет сообщил, что, хотя задержка в рассмотрении иска означает, что продажу нельзя откладывать, возмещение ущерба может быть присуждено из-за значительного конфликта интересов . Лорд Темплман подчеркнул, что «на залогодержателе лежит тяжелая обязанность доказать, что он действовал справедливо во всех отношениях», поэтому сделка является совершенно справедливой и равной. Раздел 88 подтверждает, что покупатель после продажи получает необремененный титул.

Сила владения

Право владения позволяет залогодержателю фактически вступить во владение заложенным имуществом, и это может происходить по причинам, включая желание продать имущество для получения долга или с целью управления имуществом, пока оно продолжает приносить доход. Владение доступно в момент создания ипотеки и, что важно, не требует какого-либо дефолта для реализации. Однако, если стороны договорятся об ограничениях/изменениях права владения, оно может быть изменено.

Что касается жилых домов и вынесенных судом постановлений о владении, суд имеет право отложить разбирательство, а также приостановить или отложить постановление о владении, если он убежден, «что в случае осуществления им полномочий [на отсрочку, приостановление или отсрочку] залогодатель, скорее всего, сможет в течение разумного периода выплатить любые суммы, причитающиеся по ипотеке, или исправить невыполнение обязательств, возникающее в результате нарушения любого другого обязательства, возникающего из ипотеки или в силу нее». Эта задержка может быть на любой срок, который суд сочтет разумным.

Разделы 129–130 Закона о потребительском кредите 1974 года делают то же самое в отношении второй ипотеки. Аномальный случай: Ропайгелах против Barclays Bank plc. банк продал с аукциона (второй) дом, семья которого отсутствовала. Кларк LJ чувствовал себя неспособным применить AJA 1970 года, поскольку, будучи правильно истолкованным, он мог остановить разбирательство только тогда, когда судебное разбирательство действительно было начато, а здесь его не было. Более благоприятным для заемщиков решением является дело «Челтнем и Глостер Строительное общество против Норгана». Уэйт LJ дал указание, что при составлении плана погашения судья должен указать «период, наиболее благоприятный для залогодателя с самого начала», чтобы можно было избежать повторных обращений в суд по поводу продолжающихся неисполнений обязательств и чтобы «ипотекодержатель мог быть справедливо услышал, что у залогодателя был шанс».

Дополнительные источники

• First National Securities против Хегерти [1985] QB 850
• Cityland and Property (Holdings) Ltd v Dabrah [1967] 2 All ER 489
• Multiservice Bookbinding Ltd против Мардена [1978] 2 Все ER 489
• Davies v Directloans [1986] 2 All ER 783
• Кетли против Скотта [1981] ICR 241
• Woodtsead Finance v Petrou [1986] CCLR 47
• Самуэль против Джарры [1904] AC 323, справедливость выкупа
• Reeve v Lisle [1902] AC 461
• Биггс против Ходдинотта [1898] 2 Глава 307
• Noakes & Co Ltd против Райс [1902] AC 24
• Брэдли против Кэрритта [1903] AC 253
• Kreglinger v New Patagonia Meat Ltd [1913] UKHL 1
• Эссо Петролеум против Harper's Garage [1965] AC 269
• Crehan v Entrepreneur Pub Co [2006] UKHL 38
• Four-Maids Ltd против Dudley Marshall Properties [1957], глава 317, вступление во владение
• Вестерн Банк против Шиндлера [1976] 2 Все ER 393
• Закон об отправлении правосудия 1970 года, статьи 8 и 36
• Галифакс Б. Сок. против Кларка [1973] Ч. 307:
• Хабиб Банк Лтд. против Тейлора [1982] 1 WLR 1218
• Бристоль и Вест Б.С. против Эллиса (1996) 73 П. и CR 158
• Национальная и провинциальная BS против Ллойда [1996] 1 Все ER 630
• Закон о имущественном праве 1925 г., ст. 101, 103–107, продажа недвижимости
• Закон о собственности 1925 г., ст. 101
• Закон о регистрации земли 2002 года, статья 48
• Закон о собственности 1925 г., ст. 88 (2), 89 (2), 91
• Cityland and Property (Holdings) Ltd v Dabrah
• CIBC Mortgages plc v Pitt [1993] UKHL 7
• Barclays Bank plc v Rivett (1997) 29 HLR 893
• Massey v Midland Bank plc [1995] 1 All ER 929
• Alliance & Leicester plc v Slayford [2001] 1 All ER 1
• Бристоль энд Вест плк против Бартлетта [2002] 4 Все ER 544
• Вест Бромвич Билдинг Соц против Уилкинсона [2005] UKHL 44
• Palk v Mortgage Services Funding plc [1993] Ch 330

См. также

• Английское земельное право
• Английское право собственности
• Ипотечная индустрия Соединенного Королевства
• Ипотечное право
• Обеспечительный интерес

Источники

• Казинс: Закон об ипотеке (4-е изд.). Свит и Максвелл . 2017. ISBN  978-0-414-03436-5 .
• Закон об ипотеке Фишера и Лайтвуда (15-е изд.). ЛексисNexis. 2019. ISBN  978-1-4743-1294-3 .
• Мегарри и Уэйд: Закон недвижимости (9-е изд.). Свит и Максвелл . 2019. ISBN  978-0-414-07111-7 .

Ссылки

• JC Coffee: «Что пошло не так? Первоначальное расследование причин финансового кризиса 2008 года» (2009) 9 (1) Журнал исследований корпоративного права 1