ТСЖ

Среди затрат, включенных в ежемесячный платеж по ипотеке, «HOA» (плата ассоциации домовладельцев) не следует путать с «HOI» ( страховая премия домовладельцев ).

Ассоциация домовладельцев (или ассоциация домовладельцев , сокращенно ТСЖ , иногда называемая ассоциацией владельцев недвижимости или POA ), или сообщество домовладельцев , является частной организацией, похожей на ассоциацию, в США , Канаде , на Филиппинах и в некоторых других странах. часто создаются либо ipso jure в здании с несколькими владельцами , либо застройщиком с целью маркетинга , управления и продажи домов и участков в жилом подразделении . Застройщик обычно передает контроль над ассоциацией домовладельцам после продажи заранее определенного количества лотов.

Как правило, любое лицо, желающее купить жилье на территории ассоциации домовладельцев, должно стать ее членом и, следовательно, должно соблюдать руководящие документы, включая учредительные документы, CC&R ( соглашения , условия и ограничения) и подзаконные акты, которые могут ограничивать выбор владельца в отношении модификаций внешнего дизайна (например, цвета краски). Ассоциации домовладельцев особенно активны в городском планировании , зонировании и землепользовании, принятии решений, влияющих на темпы роста, качество жизни, уровень налогообложения и стоимость земли в обществе.

Большинство ассоциаций домовладельцев зарегистрированы и подчиняются законам штата, регулирующим деятельность некоммерческих корпораций и ассоциаций домовладельцев. Государственный надзор за ассоциациями домовладельцев варьируется от штата к штату; некоторые штаты, такие как Флорида и Калифорния (см. Дэвис – Стерлинг ), имеют большой свод законов о ТСЖ. Другие штаты, например Массачусетс , практически не имеют закона о ТСЖ. Ассоциации домовладельцев обычно встречаются в жилых комплексах после принятия Закона Дэвиса-Стерлинга о развитии общих интересов в 1985 году. В Канаде ассоциации домовладельцев подчиняются строгим провинциальным правилам и поэтому довольно редки по сравнению с Соединенными Штатами. Однако в последние десятилетия ТСЖ нечасто создавались в новых жилых комплексах в Альберте и Онтарио .

Самой быстрорастущей формой жилья в Соединенных Штатах сегодня являются застройки с общими интересами (CID), категория, которая включает в себя запланированные единичные застройки домов на одну семью , кондоминиумов и жилищных кооперативов . С 1964 года ТСЖ становятся все более распространенными в Соединенных Штатах. Института общественных ассоциаций По оценкам торговой ассоциации , в 2010 году ТСЖ управляли 24,8 миллионами американских домов и 62 миллионами жителей. В остальном мире ассоциации домовладельцев (хотя в некоторых районах они и существуют) встречаются редко.

История

Некоторые из первых ТСЖ были сформированы в начале 20-го века в округе Лос-Анджелес , начиная с Ассоциации улучшения Арройо Секо в Пасадене, основанной примерно в 1905 году, и Ассоциации улучшения Лос-Фелиса в Лос-Анджелесе, основанной в 1916 году. Это были дети ограничений на действия в Лос-Анджелесе. новый вид планового разделения, и они создали национальный правовой прецедент для зонирования районов исключительно для высококлассных жилых домов на одну семью. Частные ограничения обычно включали такие положения, как минимальные необходимые затраты на строительство дома и исключение всех некавказцев, а иногда и нехристиан, из проживания, за исключением домашней прислуги.

Ранние соглашения и ограничения на действия были установлены для контроля над людьми, которые могли покупать недвижимость. В ранний послевоенный период после Второй мировой войны многие из них были исключены из числа афроамериканцев и, в некоторых случаях, евреев, а азиаты также были исключены на Западном побережье. Например, расовое соглашение в районе Сиэтла, штат Вашингтон , гласило: «Никакая часть переданной таким образом собственности никогда не может использоваться или заниматься каким-либо евреем или каким-либо лицом эфиопской, малайской или какой-либо азиатской расы». В 1948 году Верховный суд США признал такие соглашения не имеющими исковой силы в деле Шелли против Кремера . Однако частные контракты фактически поддерживали их жизнь до тех пор, пока Закон о справедливом жилищном обеспечении 1968 года не запретил такую ​​дискриминацию.

Требуя одобрения арендаторов и новых владельцев, ТСЖ по-прежнему имеют потенциал допускать менее формализованную дискриминацию.

По словам Дональда Р. Стабиле, на взрывной рост числа CID (многие из которых основывались на ассоциациях домовладельцев) сильное влияние оказала публикация 1964 года (TB 50) Института городских земель . Этот технический бюллетень финансировался Национальной ассоциацией домостроителей и некоторыми федеральными агентствами: FHA , Службой общественного здравоохранения США , Управлением гражданской обороны , Управлением по делам ветеранов и Управлением обновления городов .

В 1963 году FHA утвердило федеральное страхование ипотечного кредита исключительно для кондоминиумов или домов в подразделениях, в которых существовала соответствующая ассоциация домовладельцев. Причина заключалась в том, что разработчики хотели обойти законы плотности. Однако в результате инвестиции были отвлечены от строительства многоквартирных домов и строительства или ремонта домов в центральных городах. Это ускорило отток среднего класса в пригороды и в жилье, представляющее общественный интерес. Быстрое расширение субсидируемых из федерального бюджета автомагистралей в рамках федеральных программ облегчило доступ к новым районам.

В 1970-х годах растущая нехватка земли для пригородной застройки привела к росту стоимости земли, что побудило застройщиков увеличить плотность застройки на этой земле. Чтобы сделать это, сохраняя пригородный вид, они сгруппировали дома вокруг зеленых открытых территорий, поддерживаемых ассоциациями. Эти ассоциации предоставляли услуги, которые раньше предоставлялись муниципальными учреждениями, финансируемыми за счет налогов на недвижимость. Жители такой застройки также должны были платить местные налоги. Соответственно, местные органы власти начали продвигать развитие подразделений как средство улучшения своего денежного потока.

В целях контроля загрязнения воды Закон США о чистой воде 1977 года требовал, чтобы все новые объекты недвижимости задерживали ливневые воды, чтобы поток к прилегающим объектам не превышал стоков до застройки. В результате почти во всех жилых комплексах пришлось построить зоны задержания или удержания избыточной ливневой воды до тех пор, пока она не будет сброшена на уровень стока, предшествующий застройке. Поскольку эти места содержания под стражей обслуживают несколько жилых домов, они почти всегда обозначаются как «общие» помещения. Данное требование стало поводом для застройщиков создать товарищество собственников жилья. Хотя эти территории могут быть размещены на участке отдельного домовладельца, что устраняет необходимость в ассоциации, некоторые муниципалитеты США теперь требуют, чтобы эти территории были частью общей территории, чтобы гарантировать, что ответственность за техническое обслуживание несет юридическое лицо, а не физическое лицо или сам муниципалитет. . Застройщики часто создают ассоциации домовладельцев для обслуживания таких мест общего пользования. Создав ТСЖ, застройщики расширили сферу своей деятельности, предоставив им полномочия регулировать изменения в жилых помещениях, требования к ландшафтному дизайну и содержанию, цвету домов и т. д., а также множество других требований и удобств, которые, по мнению застройщиков, сделают их проект более желанным. на рынок.

Промышленность

Институт общественных ассоциаций (CAI) представляет собой торговую ассоциацию частных лиц и предприятий, которые продают товары или услуги ТСЖ, и в нем доминируют юристы и менеджеры ассоциаций домовладельцев . CAI не представляет ассоциации домовладельцев. Он лоббирует законодательные органы штатов, в которых есть ТСЖ, с целью продвижения законодательства, выгодного его интересам.

Операция

Хотя в некоторых случаях членство в ТСЖ может быть добровольным для собственника недвижимости, в большинстве случаев членство в ТСЖ является обязательным. Как только владелец приобретает недвижимость в пределах подразделения, этот владелец становится обязательным членом ТСЖ и должен платить взносы и соблюдать правила ТСЖ.

В свою очередь, владельцу/члену разрешается участвовать в управлении ТСЖ и пользоваться удобствами, предлагаемыми ТСЖ, при условии, что они соответствуют действующим оценкам (или плану платежей, который станет актуальным). Как только владелец продает или иным образом передает долю во всей собственности, принадлежащей ТСЖ, владелец перестает быть членом ТСЖ и теряет все ранее имевшиеся права.

Управление

Обычно ТСЖ структурированы как частные корпорации или частные некорпоративные ассоциации (обычно некоммерческие). ТСЖ регулируются федеральными законами и законами штата, применимыми к корпорациям (или некорпоративным ассоциациям, если они имеют такую ​​структуру), а также собственными «руководящими документами» ТСЖ.

Руководящие документы ТСЖ обычно «действуют вместе с землей» , а это означает, что все нынешние и будущие владельцы собственности в ТСЖ будут связаны ими как условием владения собственностью. Обычно они включают в себя:

• Заветы, условия и ограничения (CC&R) подразделения . Вероятно, это наиболее важные документы, влияющие на подразделение, и обычно они создаются при первоначальном формировании подразделения и как таковые часто фиксируются в официальных реестрах собственности округа или другой юрисдикции, где расположено подразделение. Обычно CC&R определяют, какие типы построек могут быть размещены на участке (например, в высококлассном сообществе могут быть запрещены передвижные дома или туристические трейлеры и требуются минимальные размеры жилищ, а также смещения от линии участка, где строительство запрещено) и другие ограничения собственности ( например, никаких животных, за исключением традиционных домашних животных, никакого коммерческого бизнеса).
• Устав и положение ТСЖ.
• В некоторых случаях документы могут включать принятые советом директоров правила, утвержденные (прямо или косвенно) CC&R.

Как правило, CC&R имеют юридическую силу как юридические документы. Однако бывают случаи, когда CC&R признается незаконным в соответствии с позднее принятым законом штата или федеральным законом и, следовательно, больше не подлежит исполнению. Например, соглашение, составленное застройщиком, дающее застройщику исключительное право вносить поправки в CC&R, было объявлено не имеющим исковой силы в соответствии с государственной политикой, по крайней мере, в одном штате, где застройщик попытался внести поправки спустя годы после того, как он продал всю собственность. Позднее законодательный орган этого штата кодифицировал эту государственную политику. Другие примеры включают CC&R, запрещающие продажу собственности определенным расовым группам; Закон о справедливом жилищном обеспечении также объявил все это неконституционным и не имеющим исковой силы.

Совет директоров

ТСЖ будет управляться советом директоров .

Первоначально совет состоит из членов, назначаемых разработчиком, чтобы сохранить характер сообщества, созданного разработчиком. По мере того как процент владения переходит от застройщика к владельцам, соответствующий процент меняется от членов, назначенных застройщиком, к домовладельцам, избираемым на ежегодном собрании, и в конечном итоге совет будет состоять исключительно из членов, избираемых домовладельцами.

Обычно совет (или его части) избирается на ежегодном собрании домовладельцев, как указано в Уставе. Чтобы избежать контроля владельца нескольких лотов (который, вероятно, владеет участками для перепродажи или сдачи в аренду) деятельности ТСЖ (в ущерб тем владельцам, которые владеют только одним или двумя смежными участками в качестве текущего или будущего места жительства или отдыха дома), Устав может ограничить всех владельцев (независимо от количества принадлежащих им участков) одним или двумя голосами на каждого владельца.

В зависимости от штата заседания совета директоров могут быть открытыми для общественности, за исключением случаев, когда совет директоров может провести «исполнительное заседание» для обсуждения конфиденциальных вопросов (например, обсуждения со своим адвокатом предстоящего судебного процесса).

Совет директоров принимает решения относительно ТСЖ, включая управление финансами ТСЖ, защиту реальных и нематериальных активов ТСЖ (как правило, предоставляемых удобств, которые были основой для побуждения людей к покупке участков) и обеспечение соблюдения руководящих документов. Советы директоров несут фидуциарные обязательства перед владельцами недвижимости; нарушение этой обязанности может привести к ответственности отдельных директоров, и поэтому ТСЖ часто принимает кодекс этики для членов совета директоров, чтобы гарантировать, что они действуют этично и в соответствии со своими обязанностями. Чтобы получить четкое представление об обязанностях совета ТСЖ, членам сообщества необходимо прочитать CC&R своей ассоциации, устав и подзаконные акты, а также другие правила.

Управление ассоциацией

Многие ТСЖ (особенно более крупные с более высококлассными удобствами) нанимают управляющие компании для выполнения руководящих обязанностей ассоциации.

Управленческие услуги обычно делятся на три категории: только финансовые, полное управление и управление на месте. Финансовые услуги обычно включают управление банковскими счетами, бухгалтерский учет, сбор взносов и бюджет ТСЖ. Полное управление обычно включает в себя финансовые услуги, а также помощь в проведении заседаний совета директоров (ведение протоколов, повесток дня и т. д.), выборах в совет директоров и выполнении обязанностей по техническому обслуживанию (получение предложений подрядчиков и т. д.). Управление на месте обычно включает в себя все полные услуги по управлению плюс прямую помощь домовладельцам с помощью менеджера, назначенного ТСЖ.

Требования к образованию менеджеров варьируются от штата к штату: некоторые требуют сертификации при любых обстоятельствах, а другие имеют более снисходительный подход. Например, хотя Калифорния не требует сертификации менеджеров ТСЖ, она требует, чтобы менеджеры соответствовали определенным образовательным требованиям для получения сертификации.

Полномочия

Через свое правление ТСЖ будет обеспечивать определенный уровень удобств (хотя они сильно различаются между ТСЖ), регулировать деятельность в рамках застройки, взимать взносы и может (если это разрешено CC&R или законодательным собранием штата) налагать штрафы за несоблюдение требований.

В зависимости от руководящих документов, советы ТСЖ могут создавать комитеты, такие как «комитет архитектурного контроля» (это очень распространенный комитет, и часто этот комитет имеет высшие полномочия одобрить или отклонить заявку на строительство), пуловый комитет, комитет по надзору за районом и т. д.

В зависимости от руководящих документов или законодательства штата, ТСЖ может иметь право налагать залог на имущество (в случае неуплаты взносов и/или несоблюдения требований CC&R, примером могут служить затраты на снос несоответствующей конструкции, такой как передвижной дом). дом на участке, ограниченном жильем, построенным на месте) и, в конечном итоге, лишить его права выкупа.

Домовладельцы имеют возможность защититься от таких действий и обычно имеют право подать в суд на ТСЖ за нарушение договорных или законодательных требований или за юридическое определение возможности исполнения положения руководящих документов. Однако, поскольку ТСЖ являются частными ассоциациями, они не считаются «государственными субъектами», на которые распространяются конституционные ограничения. и поэтому домовладельцы не могут предъявлять иски за нарушение гражданских прав в соответствии с 42 USC 1983 года.

Основными полномочиями ТСЖ является способность заставить владельцев недвижимости оплачивать долю общих расходов на общее содержание ТСЖ и удобств, обычно пропорциональную доле владения (либо по единице, либо в зависимости от площади в квадратных футах). Эти расходы обычно возникают в связи с эксплуатацией и содержанием общего имущества, размер которых существенно различается в зависимости от типа объединения. ТСЖ может иметь, помимо обычной оценки, «специальную» оценку непредвиденных расходов (например, на содержание дорог).

Начисление может производиться ежемесячно, ежеквартально или ежегодно; как правило, чем больше удобств предоставляется, тем чаще необходимо платить взносы. Некоторые ассоциации управляют небольшим количеством общего имущества или вообще не имеют его вообще, и расходы связаны исключительно с обеспечением соблюдения ограничений использования или предполагаемых услуг. Другие по сути являются частными городами со сложной инфраструктурой, включая частные дороги, уличные фонари, услуги, коммунальные услуги, здания, находящиеся в общественной собственности, бассейны и даже школы. Взносы, выплачиваемые ассоциациям домовладельцев в США, составляют миллиарды долларов в год, но не классифицируются как налоги на недвижимость.

При определении того, какой должна быть оценка, важно учитывать, какие средства потребуются. Всегда должно быть минимум два фонда: операционный и резервный. Операционный фонд используется для оплаты операционных расходов ассоциации. Резервный фонд используется для оплаты нечастых и дорогостоящих затрат на содержание, ремонт и замену активов общего пользования. Резервный фонд имеет решающее значение для снижения шансов на специальную оценку (упомянутых в рисках ниже). получить исследование резерва, Рекомендуется чтобы помочь определить и установить ставку резервного взноса, которая включается в регулярную ежемесячную оценку.

Эффекты

Согласно исследованию 2019 года, опубликованному в Журнале экономики труда , «цены на дома в ТСЖ в среднем как минимум на 4%, или на 13 500 долларов США, выше, чем на аналогичные дома за пределами ТСЖ. Премия ТСЖ коррелирует со строгостью местного землепользования. регулирование, расходы местных органов власти на общественные блага и меры социального отношения к расе». Исследование также показало, что люди в районах ТСЖ «в среднем более богаты и расово сегрегированы, чем те, кто живет в других близлежащих районах».

Для домовладельцев

Преимущества, которые ассоциация домовладельцев (ТСЖ) предоставляет домовладельцам, варьируются в зависимости от конкретных правил и практики ТСЖ. Отдельные лица также могут получить большую или меньшую выгоду в зависимости от их политического положения в ассоциации и степени, в которой решения сообщества соответствуют их предпочтениям. В судебном деле 1994 года Нарстедт против Lakeside Village Condominium Assn. Верховный суд Калифорнии отметил:

«...Ассоциации владельцев «могут быть мощной силой добра или зла» в жизни своих членов. Таким образом, любой, кто покупает недвижимость в общих интересах, зная о дискреционных полномочиях ассоциации ее владельцев, принимает «риск того, что Власть может быть использована таким образом, чтобы принести пользу обществу, но навредить отдельному человеку».

Выгоды для домовладельцев могут включать услуги по техническому обслуживанию и управлению, предоставление удобств для отдыха, таких как бассейны и парки, страховое покрытие, соблюдение стандартов внешнего вида сообщества, что может привести к более высокой стоимости собственности, а также возможность для участников планировать застройку в соответствии с ценностями сообщества.

Недостатки для домовладельцев могут включать финансовое бремя в виде членских взносов, штрафных санкций и затрат на поддержание стандартов внешнего вида; ограничения на использование собственности и личную автономию; и возможность плохого управления со стороны совета директоров, включая возможность произвольного или жесткого соблюдения правил.

Для муниципалитета

Многие муниципалитеты приветствовали ТСЖ, полагая, что они могут снизить эксплуатационные расходы местного правительства. Поскольку домовладельцы иногда платят за дороги, парки и другие услуги в пределах застройки, местное правительство может полагать, что оно может получить доход от налогов на недвижимость от владельцев застройки, которая обходится муниципалитету мало или вообще ничего.

Исследование ТСЖ Калифорнии, проведенное в 2009 году, показало, что это предположение частично верно, но общее влияние ТСЖ на муниципалитеты было неоднозначным. Хотя ТСЖ в некоторой степени компенсировали расходы городских властей, они также сократили общие налоговые поступления, поскольку их члены, изолированные от более крупного сообщества, имели тенденцию голосовать за снижение налогов, которые город требовал для финансирования услуг. Это привело к общему снижению государственных расходов, что непропорционально сильно коснулось тех граждан, которые не проживали в ТСЖ.

Как отмечается в исследовании,

«...критики частного правительства утверждают, что ТСЖ подрывают поддержку государственных учреждений. Те, кто присоединяются, могут обойти государственную систему: домовладельцы, которые боятся преступности, не должны голосовать за налоговые доллары, чтобы устранить корень проблемы; они могут построить Противники утверждают, что ослабление общественной поддержки, отраженное в избирательной урне, приводит к дальнейшему ухудшению качества муниципальных услуг и сокращению местных доходов. Нечлены испытывают снижение уровня государственных услуг и могут оказаться в худшем положении. в крайнем случае, ассоциации домовладельцев могут способствовать настроениям отделения и ухода из государственного сектора».

Для застройщиков

Застройщики создают ТСЖ, полагая, что они могут способствовать возможности застройщика строить и продавать объекты с прибылью. Обеспечение общих удобств может позволить застройщикам строить с более высокой плотностью застройки, если местное правительство поощряет такие результаты. Кроме того, освободив муниципалитеты от расходов на содержание дорог и коммунальных услуг, застройщики могут получить более выгодные условия. Обычно застройщик сохраняет некоторый контроль над ТСЖ до тех пор, пока не будет продано определенное количество квартир, и для достижения этой цели не будут введены в действие заветы, условия и ограничения ТСЖ.

Потенциальным недостатком для застройщика является то, что он может нести ответственность перед ТСЖ за плохое строительство, вводящий в заблуждение маркетинг или другие проблемы. В этих случаях ТСЖ может подать в суд на застройщика.

Правила

Ассоциации домовладельцев подвергались критике за наличие чрезмерно ограничительных правил и положений о том, как домовладельцы могут вести себя и использовать свою собственность. Некоторые утверждают, что лидеры ассоциаций домовладельцев имеют ограниченный финансовый стимул избегать жесткого или произвольного поведения, и если люди не начнут массово уезжать, это мало повлияет на стоимость дома члена совета директоров.

В книге «Добровольный город» , опубликованной либертарианским независимым институтом , Дональд Дж. Будро и Рэндалл Дж. Холкомб утверждают, что ассоциации домовладельцев не обязательно имеют преимущества перед традиционными правительствами. Они отмечают, что создатель ассоциации, например, застройщик, имеет стимул создать правительство, структурированное таким образом, чтобы максимизировать прибыль и, таким образом, увеличить цену продажи недвижимости. Если определенное решение приведет к увеличению цены продажи одних участков и снижению цены продажи других, девелопер выберет вариант, который принесет его проекту наибольший чистый доход. Это может привести к неоптимальным результатам для домовладельцев.

Критика

Некоторые ученые и представители AARP утверждают , что ТСЖ различными способами подавляют права своих жителей. Благодаря решениям суда, описывающим ТСЖ как своего рода частную организацию, советы директоров ТСЖ не связаны конституционными ограничениями для правительства, хотя де-факто они являются уровнем правительства. Домовладельцы, которые считают, что совет директоров допустил нарушение своих обязанностей, могут баллотироваться в совет директоров на следующих выборах или, в крайнем случае, подать в суд на ассоциацию за свой счет.

Законы о корпорациях и ассоциациях домовладельцев предусматривают ограниченную роль домовладельцев ТСЖ. Если статутный закон или руководящие документы корпорации не оставляют какой-либо конкретный вопрос или действие на одобрение участников, корпоративное законодательство предусматривает, что деятельность и дела корпорации должны осуществляться и «все корпоративные полномочия осуществляются» корпорацией или под ее руководством. совет директоров. Многие советы действуют за пределами законов штата о некоммерческих корпорациях. Знание корпоративного законодательства и уставов штата имеет важное значение для правильного управления ТСЖ.

После получения уведомления от домовладельца, адвоката или другого государственного чиновника о том, что организация ТСЖ не соответствует уставу штата, совет несет ответственность за исправление своего управления. Некоторые штаты, такие как Техас , разрешают выдвигать обвинения в правонарушениях против совета директоров, не соблюдающего требований, а также разрешают подавать иски против совета директоров и ТСЖ. В некоторых случаях известная неспособность исправить управление советом директоров в соответствии с уставом штата может привести к личной ответственности членов совета, поскольку большинство страховых полисов, защищающих членов совета директоров от судебных исков, не покрывают умышленное неправомерное поведение.

ТСЖ создают новое сообщество как муниципальную корпорацию. Голосование в ТСЖ основано на праве собственности, Право голоса имеют только собственники недвижимости. Арендаторам запрещено напрямую голосовать за квартиру, хотя они могут иметь дело напрямую со своими арендодателями по договору аренды, поскольку именно эта сторона несет перед ними ответственность.

Кроме того, представительство при голосовании равно доле собственности, а не количеству людей. Большинство владельцев недвижимости могут быть отсутствующими арендодателями , чьи ценности или стимулы могут не совпадать с ценностями арендаторов. Однако некоторые ТСЖ ограничивают владельцев нескольких объектов недвижимости одним или двумя голосами независимо от количества принадлежащих им участков, поэтому отсутствующие владельцы в конечном итоге не контролируют ТСЖ в ущерб жильцам, которые в настоящее время владеют только одним участком или двумя смежными участками. или будущее место жительства или дом для отдыха.

Домовладельцы оспаривают политические ограничения свободы слова в ассоциациях, права которых гарантируются конституцией на федеральном уровне или уровне штата, утверждая, что некоторые частные ассоциации де-факто являются муниципальными властями и, следовательно, на них должны распространяться те же юридические ограничения.

В нескольких судебных решениях было установлено, что частные субъекты могут ограничивать реализацию лицами своих прав на частную собственность. Решение 2007 года в Нью-Джерси постановило, что частные жилые сообщества имеют право налагать разумные ограничения на политические высказывания и что при этом они не действуют как муниципальные органы власти. За некоторыми исключениями, суды отклонили утверждения о том, что на частных лиц распространяются конституционные ограничения, аналогично судам и полиции.

В 2002 году 11-й окружной апелляционный суд по делу Лорен против Сассера отказался вывести Шелли за рамки расовой дискриминации и отклонил оспаривание запрета ассоциации на вывески «для продажи». В деле Лорен суд постановил, что вне контекста расового соглашения он будет рассматривать судебное исполнение частного контракта не как действие государства, а как частное действие, и, соответственно, откажется от какой-либо помощи Первой поправки.

В деле Твин-Риверс группа домовладельцев под общим названием «Комитет по улучшению Твин-Риверс» подала в суд на ассоциацию за обязательный судебный запрет , разрешающий домовладельцам размещать политические вывески, и отмену ограничений ассоциации на политические вывески как неконституционные. Апелляционный суд признал ограничения на политические знаки неконституционными и недействительными, но решение апелляционного суда было отменено, когда Верховный суд Нью-Джерси отменил решение апелляционного суда в 2007 году и восстановил решение суда первой инстанции .

В некоторых ТСЖ застройщик может иметь несколько голосов за каждый участок, который он сохраняет, но домовладельцы ограничены только одним голосом за каждый принадлежащий ему участок. Это было оправдано тем, что это позволяет жильцам избежать затрат на принятие решений до тех пор, пока не будут даны ответы на основные вопросы о процессе застройки, и что, будучи претендентом на остаток , застройщик имеет стимул максимизировать стоимость недвижимости.

Неправомерное поведение совета директоров

Об этом сообщили в Департаменте по делам сообщества штата Нью-Джерси. данные наблюдения Совета Ассоциации проводят:

«Из жалоб [в DCA] очевидно, что владельцы [домов] не осознавали, в какой степени правила ассоциации могут регулировать их жизнь».

«Любопытно, что, за редкими исключениями, когда государство уведомляет советы директоров о минимальных юридических обязательствах ассоциаций перед владельцами, они оспаривают их соблюдение. В тревожном количестве случаев владельцы, занимающие должности в совете директоров, используют свое влияние, чтобы наказать других владельцев, с которыми они не согласны. полное отсутствие даже минимально необходимых стандартов, обучения или даже ориентации для членов советов директоров, а также отсутствие независимого надзора легко проявляется в том, как советы осуществляют контроль».

В подавляющем большинстве случаев... разочарование, вызванное дублированием заявителей или непониманием заявителей, затмевается картиной недемократической жизни, с которой сталкиваются владельцы во многих ассоциациях. В письмах обычно выражается разочарование и возмущение, легко объяснимое неспособностью привлечь внимание советов директоров или управляющих недвижимостью, а также признать не менее адресными их жалобы. Возможно, наиболее тревожным является то, что советы директоров или президенты советов, желающие действовать вопреки закону, своим руководящим документам или фундаментальным демократическим принципам, невозможно остановить без крайних усилий со стороны владельцев и зачастую дорогостоящих судебных разбирательств.

Некоторые штаты настаивают на усилении сдержек и противовесов в ТСЖ. Закон о планируемом сообществе Северной Каролины , например, требует проведения слушания по надлежащей правовой процедуре, прежде чем какой-либо домовладелец может быть оштрафован за нарушение соглашения. Он также ограничивает размер штрафа и устанавливает другие ограничения.

Закон Калифорнии строго ограничил прерогативы советов директоров, требуя проведения слушаний перед наложением штрафов, а затем уменьшая размер таких штрафов, даже если владельцы-члены не явились. В Калифорнии любое изменение правил, вносимое правлением, подлежит утверждению большинством членов, если только пять процентов членов требуют голосования. Эта часть Гражданского кодекса также гарантирует, что любое несогласное лицо, претендующее на должность директора, должно быть полностью представлено членам, а также чтобы все собрания были открытыми и пункты повестки дня публиковались заранее. В таких штатах, как Массачусетс, нет законов, запрещающих одностороннее внесение изменений в документы советом ассоциации.

Двойное налогообложение

Большинство домовладельцев облагаются налогом на недвижимость, независимо от того, находится ли указанная недвижимость в запланированной застройке, управляемой ассоциацией домовладельцев. Такие налоги используются местными муниципалитетами для содержания дорог, уличного освещения, парков и т.д. дороги, уличное освещение, благоустройство, охрана и инфраструктура, расположенная на территории планируемой застройки.

Владелец недвижимости, не являющийся ТСЖ, платит налоги для финансирования ремонта улиц, выполняемого городом. Владельцы собственности ТСЖ платят те же налоги и получают выгоду от использования дорог общего пользования и т. д. без необходимости местного правительства (т.е. налогоплательщиков) платить за частные дороги ТСЖ и т. д., которыми не может пользоваться владелец собственности, не являющийся ТСЖ. Распространение запланированных застроек привело к экономии средств местных органов власти по двум причинам. Во-первых, требуя от застройщиков строить «общественные улучшения», такие как парки, перекладывая расходы на содержание улучшений на владельцев, представляющих общие интересы; и, во-вторых, запланированные застройки несут ответственность за расходы на содержание инфраструктуры, которая обычно обслуживается муниципалитетом.

Финансовый риск для домовладельцев

В некоторых штатах США (например, в Техасе ) ТСЖ может лишить права выкупа дом члена без какой-либо судебной процедуры, чтобы взыскать специальные оценки, сборы и штрафы, или иным образом наложить принудительное залоговое удержание на собственность, что при продаже собственности позволяет ТСЖ для сбора невыплаченных в противном случае взносов.

Показательный пример касается солдата, которому в 2008 году сообщили, что его полностью оплаченный дом стоимостью 300 000 долларов во Фриско, штат Техас, был лишен права выкупа и продан за 3500 долларов его ТСЖ из-за невыплаченных взносов в размере 800 долларов, пока он служил в Ираке. В 2010 году дело было урегулировано, и солдат вновь получил право собственности на дом. Федеральные законы, защищающие военнослужащих от гражданских исков, возможно, были его защитой; однако приказ о неразглашении не позволяет раскрывать подробности.

В других штатах, таких как Флорида , требуется судебное слушание . Обращение взыскания без судебного слушания может произойти, если в ипотеке или доверительном договоре существует «пункт о праве продажи».

Самостоятельно опубликованный отчет профессора Вашингтонского университета оспаривает утверждение о том, что ТСЖ защищают стоимость собственности, заявляя, основываясь на опросе округа Харрис, штат Техас (где действовал необычный правовой режим в отношении выкупа): «Хотя выкуп ТСЖ якобы является мотивированные усилиями по повышению стоимости недвижимости, ни деятельность по выкупу права выкупа, ни ТСЖ, похоже, не связаны с ростом цен на жилье выше среднего».

Советы ассоциаций домовладельцев также могут собирать специальные взносы со своих членов в дополнение к установленным сборам, иногда без прямого голосования домовладельцев по этому вопросу, хотя большинство штатов налагают ограничения на способность ассоциации делать это. Специальные оценки часто требуют голосования домовладельцев, если сумма превышает установленный предел, установленный в уставе ассоциации.

В Калифорнии, например, специальная оценка может быть назначена правлением без голосования членов только в том случае, если общая сумма оценки составляет пять или менее процентов годового бюджета ассоциации. Таким образом, в случае ассоциации из 25 единиц с годовым операционным бюджетом в 100 000 долларов совет может наложить налог только на 5 000 долларов на все население (5 000 долларов, разделенные на 25 единиц, равны 200 долларам на единицу). Для более широкой оценки потребуется большинство голосов членов.

В некоторых исключительных случаях, особенно в вопросах общественного здравоохранения или безопасности, размер специальных взносов может определяться по усмотрению совета. Если, например, произойдет разрыв канализационной линии, Совет может немедленно проголосовать за существенную оценку, утверждая, что этот вопрос влияет на здоровье и безопасность населения. Однако на практике большинство советов предпочитают, чтобы у владельцев была возможность высказать свое мнение и проголосовать по оценкам.

Все чаще ТСЖ обрабатывают большие суммы денег. Изредка происходили хищения средств ассоциаций по вине нечестных членов правления или общественных менеджеров, с потерями до миллионов долларов. Опять же, калифорнийский Закон Дэвиса-Стерлинга, который был разработан для защиты владельцев, требует, чтобы советы директоров имели соответствующее страхование ответственности, чтобы защитить ассоциацию от любых правонарушений. Большие бюджеты и опыт, необходимые для управления такими группами, являются частью аргументов в пользу обязательной сертификации менеджеров (через Институт общественных ассоциаций, государственные советы по недвижимости или другие агентства).

В 2006 году AARP выразила обеспокоенность тем, что ассоциации домовладельцев представляют угрозу финансовому благополучию своих членов. Они предложили, чтобы во всех 50 штатах был принят «Билль о правах» домовладельцев, чтобы защитить пожилых людей от мошеннических ТСЖ.

Предотвращение финансовых рисков

Многие ТСЖ вводят регулярные проверки домовладельцев бухгалтерского учета, чтобы снизить финансовые риски . В рамках такой проверки привлекается независимый сторонний CPA (сертифицированный бухгалтер-бухгалтер). проводит всесторонний анализ финансовых отчетов и процедур бухгалтерского учета ассоциации, чтобы определить, являются ли они точными, законными и соответствуют общепринятым принципам бухгалтерского учета (GAAP). или другие системы отчетности. По завершении запланированных аудиторских процедур CPA выдает официальный отчет , в котором высказывается мнение о финансовом состоянии организации.

Аудиторские обязательства

В США требования к аудиту варьируются от штата к штату, а также от ТСЖ к ТСЖ. Некоторые ассоциации обязаны проверять свою финансовую отчетность ежегодно или раз в несколько лет. Другим достаточно провести обзор, компиляцию или выполнение согласованных процедур.

Бюджет, размер и условия ТСЖ, предусмотренные соглашениями и подзаконными актами. часто выступают решающими факторами при определении того, является ли аудит обязательным для конкретного совета директоров.

Частота аудита

Аудит в конце каждого финансового года считается хорошим практическим правилом . Однако необходимость внеплановой проверки может возникнуть в случаях серьезных изменений, таких как переход к новому совету или управляющей компании, реализация масштабного проекта благоустройства, получение значительной суммы денег при необычных обстоятельствах, подозрение в мошенничестве. или растрата, или другое неправомерное поведение.

Процесс аудита

Процесс проверки ТСЖ можно разделить на четыре этапа:

Планирование

Правление ТСЖ обращается с первоначальным запросом к специалисту по бухгалтерскому учету о необходимости проведения проверки. Проводится консультация для согласования целей, сроков, сроков предоставления отчетов и стоимости обследования.

Оценка риска

CPA определяет, какие препятствия могут возникнуть при проверке процедур бухгалтерского учета ассоциации и подготовке финансовой отчетности, оценивает значимость потенциальных проблем и находит способы их преодоления. Для сбора необходимой информации и оценки финансовых показателей ТСЖ аудитор опрашивает членов правления в их офисе, контролирует основные текущие операции, тестирует их безопасность и выполняет аналитические процедуры .

Проверяемая организация должна предоставить CPA самый последний аудиторский отчет, копии годовых налоговых деклараций, бюджет текущего и следующего года, протоколы правления, соглашения, подзаконные акты и другие внутренние документы.

CPA проверяет внутренний контроль входящих и исходящих транзакций, содержание резервного фонда , целесообразность финансирования крупных контрактов и проектов по благоустройству, правильное распоряжение средствами, полученными в юридических случаях и при других чрезвычайных обстоятельствах, а также доступность и точность записи в журнале приходов и расходов . Этим вопросам уделяется наибольшее внимание, поскольку они оказывают наиболее сильное влияние на финансовое состояние ТСЖ.

Также аудитор обращается к сторонним организациям для проверки сделок ТСЖ с обеих сторон:

• У банков запрашиваются подтверждения счетов, чтобы проверить, содержат ли заявленные суммы на операционных и резервных счетах ассоциации.
• То же самое делается и с кредитами. CPA проверяет остатки кредита, процентные ставки, условия погашения и другие важные детали.
• ассоциации ТСЖ С адвокатом связываются, чтобы проверить, участвует ли ассоциация в каких-либо судебных делах.

Полевые работы

и убытках ассоциации Аудитор проводит глубокий анализ для установления взаимосвязи между отчетом о прибылях и балансом . Результаты прошлого года сравниваются с текущими результатами.

Поскольку невозможно охватить все операции ТСЖ в ходе аудита, CPA выбирает выборку транзакций и тщательно изучает детали. Например, они могут использовать образец исходящих транзакций для проверки счетов и убедиться, что все средства были потрачены по назначению и надлежащим образом задокументированы.

Кроме того, аудитор может проверить банковские выписки, сверки, отчеты о заработной плате, аннулированные чеки, выписки по кредитам, утвержденные контракты и договоры аренды, доказательства владения недвижимостью и оборудованием, записи об основных активах, материалах и запасах. Если фактические финансовые показатели ТСЖ отклоняются от запланированных показателей, проверяемая организация должна предоставить доказательства того, что колебания не вызваны халатностью или неправомерными действиями правления.

Отчетность

В аудиторском отчете излагается мнение ЦПУ о финансовом состоянии ТСЖ и его соответствии бухгалтерским документам и общепринятым стандартам. Существует три типа аудиторских отчетов:

• Безоговорочное мнение: во всех отношениях финансовая отчетность ТСЖ является точной, законной, отражает фактическую деятельность объединения и соответствует GAAP.
• Квалифицированное мнение: в бухгалтерской отчетности ТСЖ обнаружены незначительные искажения или отклонения от ОПБУ. Это не оказывает существенного влияния на общие финансовые показатели, а ошибки легко исправить.
• Отрицательное мнение: выявлены нарушения бухгалтерского учета, указывающие на мошенничество или явную халатность правления.

Еще одним вариантом является отказ от выражения мнения, документ, составляемый, когда CPA не может выдать аудиторский отчет из-за конфликта интересов с ТСЖ, непредоставления запрошенных финансовых документов или значительной неопределенности в бухгалтерских операциях ассоциации.

Рекомендации по улучшению в аудиторском отчете можно использовать для исправления прошлых ошибок совета директоров, установления внутренней дисциплины и внедрения более эффективных методов бухгалтерского учета. Кроме того, проверенная финансовая отчетность служит свидетельством добросовестности и разумной стратегии совета директоров при отчетности перед владельцами квартир, инвесторами, потенциальными покупателями недвижимости, арендаторами и другими заинтересованными сторонами.

Повторные проверки

Необходимость в повторном аудите может возникнуть, если совет директоров получил отрицательное заключение и желает восстановить свое доброе имя в глазах акционеров и инвесторов. После устранения проблем, выявленных при первичном аудите, проводится повторная проверка по стандартному сценарию.

Ограничения полномочий

В июне 2012 года Верховный суд Вирджинии вынес решение по делу Shadowood Condominium Association et al. против Управления реконструкции и жилищного строительства округа Фэрфакс , что право ТСЖ штрафовать владельцев за нарушения правил (включая задолженность) ограничивается теми, которые прямо предусмотрены в действующих руководящих документах ТСЖ (например, в Уставе ТСЖ).

До принятия Закона о телекоммуникациях 1996 года ТСЖ могли ограничивать или запрещать установку спутниковых антенн . Многие сообщества все еще имеют эти правила в своих CC&R, но после октября 1996 года они больше не подлежат исполнению. За некоторыми исключениями, любой домовладелец может установить спутниковую антенну диаметром один метр или меньше (на Аляске антенны большего размера защищены ). Хотя ТСЖ могут поощрять размещение посуды как можно незаметнее, ее следует размещать там, где она может получать полезный сигнал.

Многие ТСЖ имеют ограничительные условия, запрещающие домовладельцу устанавливать антенну OTA (беспроводную) на крыше. Эти ограничения также больше не подлежат исполнению, за исключением некоторых случаев. Например: антенну можно установить в любом месте, если это не нарушает общую собственность. Кроме того, антенна должна иметь конструкцию, позволяющую принимать местные, а не дальние сигналы, и не должна возвышаться более чем на двенадцать футов над верхней линией крыши дома, если только ТСЖ не предоставит исключение из-за ослабления наземных помех. .

Во Флориде закон штата запрещает соглашения и ограничения на действия, запрещающие «Ландшафтный дизайн, дружественный Флориде». разновидность ксерискейпа . Несмотря на закон, по крайней мере один домовладелец столкнулся с преследованием и угрозой штрафа со стороны ассоциации домовладельцев за то, что после благоустройства своего двора с целью сокращения потребления воды у него не хватило травы. Аналогичный закон был внесен и принят законодательным собранием Колорадо, но на него наложил вето губернатор Билл Оуэнс . Жители Колорадо продолжают призывать к принятию правил по защите ксерискейпинга, ссылаясь на ТСЖ, которые требуют использования трав, потребляющих большое количество воды, и грозят штрафами тем, кто не соблюдает соглашения.

Альтернатива CID

Альтернативой CID является доходная недвижимость с несколькими арендаторами (MTIP). CID и MTIP имеют принципиально разные формы управления. В CID взносы выплачиваются некоммерческой ассоциации. В рамках MTIP арендная плата за землю выплачивается землевладельцу, который решает, как ее потратить.

В обоих случаях определенные правила устанавливаются заветом или договором аренды. В последнем сценарии у землевладельца есть более сильный стимул максимизировать стоимость всей управляемой собственности в долгосрочной перспективе (поскольку он является остаточным претендентом на всю эту собственность) и сделать жителей счастливыми, поскольку их доход зависит от их дальнейшего существования. покровительство. Эти факторы приводятся в качестве аргументов в пользу MTIP.

См. также

• Закон об ассоциациях
• Район делового благоустройства
• Сравнение товариществ собственников жилья и общественных объединений
• Закон Дэвиса-Стерлинга о развитии общих интересов
• Закрытый поселок
• Жилищный кооператив

Дальнейшее чтение

• Дэвид Т. Бейто, Питер Гордон и Александр Табаррок, ред., «Добровольный город: выбор, сообщество и гражданское общество», University of Michigan Press, ISBN   0-472-08837-8 /
• Рональд М. Сандгрунд и Джозеф Ф. Смит, «Когда застройщик контролирует совет ассоциации домовладельцев: великодушный диктатор?» Юрист из Колорадо , январь 2002 г., с. 91.
• Роберт Х. Нельсон, Частные кварталы: и трансформация местного самоуправления Urban Institute Press (Вашингтон, округ Колумбия): 2005. ISBN   0877667519 / ISBN   978-0877667513 /
• Джордж К. Старополи, Конституционное правительство ТСЖ: продолжающаяся битва, StarMan Publishing (Сюрприз, Аризона) ISBN 978-0974448886