Соглашение о социальных льготах
Соглашение о общественных льготах ( CBA ) в Соединенных Штатах — это контракт , подписанный общественными группами и застройщиком, который требует от застройщика предоставления конкретных удобств и/или смягчения последствий для местного сообщества или района. В обмен на это общественные группы соглашаются публично поддержать проект или, по крайней мере, не выступать против него. Часто переговоры по CBA в значительной степени зависят от формирования широкой общественной коалиции по многим вопросам, включающей общественные, экологические, религиозные и профсоюзные организации.
В Великобритании — соглашения по разделу 106 , а в Канаде — соглашения по разделу 37. [1] аналогичным образом требуют определенных льгот от застройщиков, но отличаются от CBA тем, что они являются частью соглашений о развитии с правительствами, а не сообществами. CBA, как правило, представляют собой частные договорные соглашения, хотя в некоторых случаях они могут стать частью соглашения о развитии с городом. [2] [3]
Цели [ править ]
экономического развития Проекты часто в значительной степени субсидируются долларами налогоплательщиков, но обычно нет никакой гарантии, что «волновой эффект» проекта пойдет на пользу нынешним жителям. [4] центральной части города Изменения могут привести к джентрификации , вытесняя жителей с низкими доходами по мере роста цен на жилье, или же они могут создать только низкооплачиваемые рабочие места в сфере розничной торговли и услуг . В результате многие мегаполисы продолжают испытывать проблемы, связанные с бедностью и жильем , несмотря на крупные инвестиции в экономическое развитие.
В ответ на эти проблемы в конце 1990-х годов была создана модель CBA как способ для сообществ, наиболее затронутых проектами экономического развития, участвовать в процессе планирования и стремиться гарантировать, что выгоды от развития будут доставаться существующим сообществам. [5] Для разработчиков переговоры с представителями сообщества могут быть привлекательным способом получить поддержку сообщества и помочь продвинуть свои проекты. Участие в переговорах CBA может устранить неожиданности в процессе утверждения проектов и позволить разработчикам работать с единой коалицией, а не привлекать общественные организации поодиночке. [6]
Движение за пользу сообщества [ править ]
По мере того, как местные органы власти боролись со своей ответственностью за формирование моделей развития и землепользования , возникло движение за общественные блага, которое бросило вызов традиционному мышлению и предложило более широкое видение. Движение за благо общества , связанное с разумным ростом и экологической справедливостью , стремится обеспечить, чтобы основной целью экономического развития было измеримое и постоянное улучшение жизни пострадавших жителей, особенно в районах с низкими доходами и цветных сообществах. Организации, связанные с движением за общественные блага, оказывают давление на государственный сектор, чтобы тот играл более стратегическую роль в планировании землепользования и росте городов, а также использовал субсидии экономического развития для создания хороших рабочих мест, доступного жилья и местных услуг, которые улучшают качество жизни. жизнь для всех жителей. [5]
Движение за общественные блага началось в Лос-Анджелесе и было успешно реализовано в многофункциональных проектах в Голливуде и Хайленде. [7] и Стейплс-центр / LA Live. [8] С тех пор он быстро распространился на другие города, включая Атланту , Чикаго , Денвер , Милуоки , Миннеаполис , Нью-Хейвен , Нью-Йорк , Филадельфию , Питтсбург , Сан-Диего , Сан-Франциско , Сан-Хосе , Сиэтл , Сиракузы , Вашингтон, округ Колумбия , и Уилмингтон. . [9] Ведущие организации [ нужен неосновной источник ] включают Национальную коалицию по реинвестированию сообществ, [10] Партнерство работающих семей, [11] Лос-Анджелесский Альянс за новую экономику (LAANE), [12] Стратегические действия для справедливой экономики (SAJE), [13] ОБЛАСТЬ ПРИМЕНЕНИЯ Лос-Анджелес, [14] и Питтсбург Юнайтед. [15]
Сторонники CBA утверждают, что подход, основанный на выгодах для общества, улучшает процесс развития для сообщества, разработчиков и местных чиновников, создавая общий беспроигрышный сценарий. [16] Некоторые из принципов и целей, которые сторонники CBA стремятся продвигать, включают: [3]
- Инклюзивность: переговорный процесс CBA может обеспечить механизм, гарантирующий, что проблемы сообщества будут услышаны и решены. В то время как некоторые города хорошо справляются с поиском вклада сообщества и реагированием на него, многие этого не делают. Районы с низким доходом, неанглоязычные районы и цветные сообщества исторически были исключены из процесса развития. Законы, касающиеся публичного уведомления и участия, часто плохо соблюдаются, а официальные публичные слушания часто проводятся в то время и в местах, неподходящих для местных жителей. Переговорный процесс CBA может помочь решить эти проблемы, предоставляя форум для всех частей пострадавшего сообщества.
- Исполнение: CBA может гарантировать, что обещания застройщика относительно общественных благ имеют юридическую силу. Разработчики, «презентующие» проект, часто дают обещания, которые никогда не прописываются ни в каких документах по утверждению проекта, и даже если они есть, они могут не контролироваться и не выполняться соответствующими государственными органами. Создавая механизм обеспечения соблюдения или расширяя класс сторон, которые могут обеспечить соблюдение этих обещаний, CBA могут значительно облегчить обеспечение соблюдения.
- Подотчетность: CBA позволяют гражданам привлекать правительства к ответственности за использование налоговых поступлений, давая им право голоса при распределении субсидий на развитие.
Коалиции CBA [ править ]
В основе стратегии предоставления общественных пособий лежат организация сообщества и создание коалиций. [17] [18] Организация и поддержание коалиции, содействие достижению компромисса и выработка общей повестки дня имеют важное значение для создания успешного CBA. Коалиции могут включать в себя различные общественные группы, такие как группы соседей, экологические организации, организации добросовестного правительства, профсоюзы и религиозные организации. [6] Коалиции обычно некорпоративны, но группы членов сообщества могут заключить рабочее соглашение, регулирующее их отношения в коалиции. Модельное соглашение о коалиции CBA было разработано Центром публичного права юридического факультета Университета Тулейна . [19]
Выборные должностные лица и правительственные учреждения часто играют активную роль в переговорах по CBA. В Калифорнии и других юрисдикциях, где разрешены соглашения о развитии, представители правительства могут быть официальными лицами, подписавшими CBA. В других случаях правительственные чиновники могут играть более неформальную роль, содействуя переговорам CBA и поощряя сотрудничество. [6]
Переговоры ЦБА [ править ]
Обычно переговоры между коалицией CBA и застройщиком начинаются после объявления проекта, но до его одобрения правительством. Однако есть примеры законодательных требований CBA, прилагаемых к субсидиям, которые устанавливают стандарты общественных льгот для земли в определенных районах. Например, застройщики, участвующие в проекте Atlanta Beltline , которые предпочитают использовать финансирование в виде увеличения налогов, должны включить общественные выгоды в соглашение о разработке или финансировании. [9]
Возможные преимущества [ править ]
Модель контракта CBA позволяет адаптировать каждый конкретный CBA к потребностям сообщества, размеру и типу предлагаемого проекта, а также относительной переговорной силе групп сообщества и застройщика. Льготы могут предоставляться самим застройщиком, либо CBA может потребовать от застройщика навязать положения CBA своим арендаторам, продавцам и подрядчикам. Как правило, CBA включают стандарты качества работы, местные программы найма и требования к доступному жилью. [6]
Другие преимущества включают, среди прочего:
- Прожиточный минимум и преобладающие требования к заработной плате
- Цели местного найма
- Программы профессионального обучения
- Цели заключения контрактов с представителями меньшинств/женщин/местного бизнеса
- Положения, запрещающие застройщикам нанимать подрядчиков, нарушивших трудовое или другое профессиональное законодательство (известные как положения об «ответственном подрядчике»)
- нейтралитета Союза Требования
- Выделение торговых/коммерческих площадей для малого и местного бизнеса
- на розничную торговлю большими коробками Ограничения
- к зеленому строительству Требования
- Выделенные помещения для местных организаций, общественных центров, детских садов и других некоммерческих организаций.
- Строительство парков и мест отдыха
- Положения об участии общественности в выборе арендаторов
- Финансирование общественных организаций/программ
- Меры по смягчению последствий, сверх тех, которые требуются в соответствии с законодательством штата/местным законодательством, касающимся парковки, дорожного движения, повышенного загрязнения и других воздействий на окружающую среду.
- к доступному жилью Требования
Спектр преимуществ, предлагаемых CBA, широко изучен в научной литературе. [20] а также конференции, [21] в попытке повысить осведомленность о преимуществах CBA для застройщиков, местных органов власти и борющихся сообществ.
Мониторинг [ править ]
Общественные группы должны подумать о том, как каждое положение CBA будет контролироваться и обеспечиваться. Хотя финансовые обязательства и другие единовременные выплаты могут быть довольно легко отслеживать, другие обязательства застройщика и арендатора, такие как прожиточный минимум и требования к найму местного персонала, могут действовать десятилетиями и требовать долгосрочного надзора. Для решения этой проблемы CBA включили требования к периодической отчетности и раскрытию информации, механизмы расследования жалоб и положения о создании комитетов по надзору. Если CBA включен в соглашение о развитии, государственные учреждения также могут играть роль в мониторинге реализации CBA. [5]
Правоприменение [ править ]
Поскольку CBA является юридически обязывающим договором, [22] его соблюдение могут обеспечить только стороны, подписавшие его. CBA, включенные в соглашения о развитии, могут обеспечиваться правительством, а также общественными группами. [6] Не существует прецедентного права относительно действительности и исполнимости CBA. Контракт Дональда Трампа , подобный CBA 1993 года, в отношении проекта New York City Riverside South был предметом заключения Апелляционного отдела Нью-Йорка в 2008 году, но суд постановил, что условия контракта истекли. [23]
Проблемы и проблемы [ править ]
Хотя многочисленные CBA оказались успешными инструментами улучшения процесса экономического развития, возникло множество критических замечаний. Возможно, самая серьезная критика заключается в том, что CBA не предлагают никакого способа гарантировать, что они действительно отражают потребности и желания сообщества. CBA Atlantic Yards , например, подвергся критике, поскольку переговоры по нему велись лишь несколькими общественными группами, каждая из которых получает финансирование от застройщика, в то время как многие другие общественные группы были исключены из переговоров. В отчете Коллегии адвокатов города Нью-Йорка также ставится под сомнение, будут ли участники переговоров CBA заключать соответствующие сделки с застройщиками и будут ли CBA вмешиваться в процесс планирования. Различные правовые проблемы, связанные с взысканиями и возмещением , также могут ослабить эффективность CBA. [24]
Примеры [ править ]
CBA были заключены для многочисленных проектов. Самым известным CBA, вероятно, является CBA Los Angeles Staples Center , который в целом считается успешным. [25] Другие проекты, которые имели CBA, включают проект Dearborn Street Goodwill в Сиэтле , арену Consol Energy Center (для хоккейной команды Penguins ) в Питтсбурге , [26] Жилой комплекс Bayview-Hunters Point в Сан-Франциско , проект реконструкции Gates-Cherokee в Денвере и комплекс Ballpark Village в Сан-Диего . [27]
«CBA» некоторых проектов не были признаны законными CBA сторонниками движения за общественные блага. Например, «CBA» для нового стадиона «Янки» не считалось «настоящим» CBA, поскольку оно было согласовано выборными должностными лицами, а не общественными группами. [3] Соглашение действительно включало значительные общественные льготы, такие как гранты на сумму 28 000 000 долларов и бесплатные билеты для местных организаций. [28] Тем не менее, CBA не был реализован гладко. В 2009 году бывший управляющий общественным фондом подал в суд на общественную благотворительную организацию Янки, утверждая, что фондом неправильно управляли. [29]
В рамках подготовки к зимним Олимпийским играм 2010 года город Ванкувер , Британская Колумбия, Канада, заключил контракт с Millennium Development Corporation на строительство здания площадью 600 000 квадратных футов (56 000 м²). 2 ), деревня спортсменов на 600 человек на юго-востоке Фолс-Крик. Это развитие включало в себя CBA с целями по созданию 100 рабочих мест для местных и обученных жителей центральной части города, а также по закупке товаров и услуг в центральной части города на целевую сумму 15 миллионов долларов. Он также включал в себя фонд наследия в размере 750 000 долларов для обучения жителей центральной части города. [30] CBA включало инвестиции и поддержку со стороны федерального правительства Канады, правительства провинции Британская Колумбия, города Ванкувер и организации « Создание возможностей для бизнеса» ( по экономическому развитию сообщества, некоммерческая организация также известная как BOB). В совокупности эти стороны являются признано Ванкуверским соглашением . [31] CBA также получил поддержку от Bell, VanCity, Канадской жилищно-ипотечной корпорации и Региональной строительной ассоциации Ванкувера. Организация «Создание возможностей вместе с бизнесом» курировала использование унаследованных фондов, находила рабочую силу и поддерживала жителей центральной части города обучением и помощью, в то время как VRCA курировала обучение жителей. Хотя Олимпийскую деревню широко критиковали за превышение бюджета, в отчете городским властям за 2008 год, подготовленном BOB, упоминается создание 120 рабочих мест с закупками на сумму около 50 миллионов долларов. В отчете также признается, что отслеживание фактической экономической деятельности на этапе разработки было затруднено, а закупки неточны. Несмотря на трудности с отслеживанием закупок и тот факт, что проект превысил бюджет, CBA широко считается успешным.
Обзор CBA можно найти в «Кратком обзоре и указателе соглашений о общественных выгодах». [32] опубликовано онлайн в 2011 году Центром публичного права юридического факультета Университета Тулейна. [33]
См. также [ править ]
Ссылки [ править ]
- ^ Кинан, Эдвард (16 января 2015 г.). «Раздел 37. Что это такое и почему все из-за него спорят» . Торонто Стар .
- ^ Грейзер, Дина (май 2016 г.), «Общественные льготы и обновление башен» (PDF) , www.evergreen.ca , Evergreen , получено 23 апреля 2021 г.
- ^ Перейти обратно: а б с Гросс, Джулиан (2008). «Соглашения о общественных льготах: определения, значения и юридическая сила» (PDF) . Журнал закона о доступном жилье и общественном развитии . 17 (1–2): 35–58. JSTOR 25782803 . Архивировано из оригинала (PDF) 25 июля 2011 г. Проверено 26 апреля 2010 г.
- ^ «Руководство для начинающих по ответственному развитию» . www.goodjobsfirst.org . Проверено 23 апреля 2021 г.
- ^ Перейти обратно: а б с Салкин, Патрисия Э.; Лавин, Эми (2008). «Понимание соглашений о социальных льготах: равноправное развитие, социальная справедливость и другие соображения для застройщиков, муниципалитетов и общественных организаций» . Журнал экологического права и политики Калифорнийского университета в Лос-Анджелесе . 26 : 291–331.
- ^ Перейти обратно: а б с д Это Гросс, Джулиан; Лерой, Грег; Янис-Апарисио, Мэдлин (2005) [2002]. Соглашения о социальных льготах: обеспечение подотчетности проектов развития (PDF) (Отчет). Вашингтон, округ Колумбия; Лос-Анджелес: Хорошие рабочие места прежде всего и Калифорнийский проект государственных субсидий, партнерство Центра политических инициатив, Альянса Ист-Бэй за устойчивую экономику, Альянса Лос-Анджелеса за новую экономику и Рабочего партнерства США. OCLC 62794609 . Архивировано из оригинала (PDF) 25 октября 2005 г.
- ^ Лавин, Эми (28 января 2008 г.). «Соглашения о социальных льготах: Голливуд и Хайленд-центр» . Соглашения о социальных льготах . Проверено 19 октября 2020 г.
- ^ Лавин, Эми (28 января 2008 г.). «Соглашения о социальных льготах: CBA Staples Center» . Соглашения о социальных льготах . Проверено 19 октября 2020 г.
- ^ Перейти обратно: а б Патрисия Салкин и Эми Лавин, «Переговоры о социальной справедливости и обещаниях соглашений о социальных льготах: тематические исследования текущих и развивающихся соглашений» , опубликовано в 17 J. Affordable Hous. И Камти. Дев. Л. 113 (2008).
- ^ «Архив Соглашения о социальных льготах - NCRC» . ncrc.org . Проверено 23 апреля 2021 г.
- ^ «Общественные льготы 101 – Партнерство для работающих семей» . www.forworkingfamilies.org . Проверено 23 апреля 2021 г.
- ^ «Архив соглашений о общественных льготах - LAANE» . laane.org . Проверено 23 апреля 2021 г.
- ^ «Соглашения о социальных льготах – SAJE» . www.saje.net . Проверено 23 апреля 2021 г.
- ^ «Новая экономика южного Лос-Анджелеса – ОБЪЕМ» . сайтscopela.org . Проверено 23 апреля 2021 г.
- ^ «Эта группа из Питтсбурга хочет, чтобы все застройщики, получающие государственные субсидии, согласились на общественные блага. В том числе и вы, Amazon. – Pittsburgh UNITED» . www.pittsburghunited.org . Проверено 23 апреля 2021 г.
- ^ «Польза для общества: использование партнерства для успешного развития (Партнерство для работающих семей, 2009 г.)» (PDF) . www.communitybenefits.org . Архивировано из оригинала (PDF) 25 июля 2011 г. Проверено 26 апреля 2010 г.
- ^ Гонсалес, Эруальдо Ромеро; Сармьенто, Каролина С.; Урзуа, Ана Сирия; Луевано, Сьюзан К. (2012). «Новые массы и новый урбанизм: пример латиноамериканского сообщества Южной Калифорнии». Журнал урбанизма: международные исследования в области создания ландшафтов и устойчивости городов . 5 (2–3): 219–239. дои : 10.1080/17549175.2012.693125 . S2CID 144482084 .
- ^ Лэнг, Бонни Янг (2009). «Организация общественных и трудовых коалиций для соглашений о социальных льготах в афроамериканских сообществах: обеспечение успешного партнерства». Журнал общественной практики . 17 (1–2): 120–139. дои : 10.1080/10705420902862124 . S2CID 143842872 .
- ^ «Рабочее соглашение Коалиции общественных благ» (PDF) . Law.tulane.edu . Проверено 23 апреля 2021 г.
- ^ Марчелло, Дэвид А. (лето 2007 г.). «Соглашения о социальных льготах: новый инструмент для инвестиций в районы Америки» (PDF) . Городской юрист . 39 (3): 657–669. JSTOR 23801009 .
- ^ «Выигрыш-выигрыш: преимущества CBA для сообщества, разработчиков, правительства и вас» (PDF) . Law.tulane.edu . Проверено 23 апреля 2021 г. Симпозиум 11 мая 2012 г., спонсируемый Институтом городских земель: Инициативой Луизианы CrossReach и Центром публичного права.
- ^ Айенгар, Никишка; Биллингсли, Женя (14 сентября 2022 г.). «Есть ли место для давних жителей в «той новой Атланте»?» . Журнал Атланта . Проверено 15 июня 2023 г.
- ^ «Riverside S. Planning Corp. против CRP/Extell Riverside, LP (2008, Нью-Йорк, протокол 10229)» . www.nycourts.gov . Проверено 23 апреля 2021 г.
- ^ «Роль соглашений о общественных выгодах в процессе землепользования в Нью-Йорке» (PDF) . Коллегия адвокатов города Нью-Йорка . 8 марта 2010 г. OCLC 609607351 . Проверено 23 апреля 2021 г.
- ^ «Staples CBA – Партнерство для работающих семей» . www.communitybenefits.org . Архивировано из оригинала 25 июля 2011 г.
- ^ «Консенсусная группа Хилл-Дистрикт – Соглашение о льготах для сообщества Хилл» . hdcg.org . Архивировано из оригинала 19 декабря 2012 г.
- ^ «Действующие в настоящее время CBA – Соглашения о социальных льготах (CBA) – Партнерство для работающих семей» . www.communitybenefits.org . Архивировано из оригинала 25 июля 2011 г.
- ^ Уильямс, Тимоти (22 марта 2006 г.). «28 миллионов долларов для Бронкса в плане стадиона Янки» . Нью-Йорк Таймс . Проверено 15 октября 2008 г.
- ^ Сантос, Фернанда (1 апреля 2009 г.). «Бывший администратор подает в суд на общественную благотворительную организацию Янки в Бронксе» . Нью-Йорк Таймс . Проверено 23 апреля 2021 г.
- ^ «Соглашение о социальных льготах олимпийской деревни Юго-Восточной Фолс-Крик» (PDF) . Ванкувер . Калифорния . Город Ванкувер. Архивировано из оригинала (PDF) 28 марта 2012 г. Проверено 20 января 2010 г.
- ^ «Ванкуверское соглашение» . www.vancouveragreement.ca . Архивировано из оригинала 16 марта 2005 г. Проверено 5 февраля 2014 г.
- ^ ЛаСалль, Дэниел Дж. (май 2011 г.). «Краткое содержание и указатель соглашений о общественных выгодах» (PDF) . Law.tulane.edu . Проверено 23 апреля 2021 г.
- ^ «Соглашения о общественных льготах – Услуги – Юридическая школа Тулейна» . Law.tulane.edu . Проверено 23 апреля 2021 г.
Дальнейшее чтение [ править ]
- Соглашения о социальных льготах: сила, практика и обещание ответственного инструмента реконструкции (Отчет). Балтимор, Мэриленд: Фонд Энни Э. Кейси . OCLC 824794375 .
Внешние ссылки [ править ]
- Блог Эми Лавин о Соглашении о социальных льготах (последнее обновление: 2010 г.)