Земля Грейфилда
 | Эта статья нуждается в дополнительных цитатах для проверки . ( август 2010 г. ) |
В Соединенных Штатах «серое поле» (или «серое поле» ) — это бывшая жизнеспособная площадка розничной и коммерческой торговли (например, региональные торговые центры и стриптиз-центры ), которая пострадала от отсутствия реинвестирования и была «превзойдена» более крупными, лучше спроектированными и лучшими торговыми площадками. -закрепленные торговые центры или торговые площадки. Эти конкретные серые участки также называют « мертвыми торговыми центрами » или «боксами-призраками», если ведущий или другие крупные арендаторы покинули помещения, оставив после себя пустые корпуса. [1] Этот термин был придуман в начале 2000-х годов из-за «моря» пустого асфальтобетона, которое часто сопровождает эти объекты.
Термин «серое поле» также может применяться в более широком смысле к городским застройкам или коммерческим объектам, где недостаточное использование или устаревшее (неторговое) использование препятствует ценному в других отношениях активу недвижимости. Примером может служить бывшая промышленная территория на набережной, которая потенциально представляет ценность как объект смешанного/жилого назначения, поскольку на нее вторгается разрастание жилых домов или другие экономические проблемы или проблемы реконструкции. В этом примере оживление «серого поля» может потребовать изменения зонирования и/или какого-либо государственно-частного партнерства для достижения максимального и наилучшего использования.
Фон
[ редактировать ]В 2001 году Конгресс нового урбанизма ввел термин «серое поле», обозначающий стареющие полосы застройки, которые когда-то служили жизненно важными коммерческими коридорами во время исхода из пригородов после Второй мировой войны, но сегодня настали более тяжелые времена. [2] В отличие от загрязненных заброшенных территорий и неосвоенных зеленых полей, серые поля относятся к «так называемым «мертвым торговым центрам», часто характеризующимся огромными пустыми асфальтированными парковками, окружающими их». [3]
По самым скромным подсчетам 1999 года, к 2004 году в Америке будет не менее 203 серых торговых центров с совокупным непогашенным долгом более 2 миллиардов долларов и прогнозируемыми затратами на реконструкцию более 11 миллиардов долларов. В 2001 году из 2000 американских региональных торговых центров По оценкам, почти 20% из них были серыми торговыми центрами или находились в опасности стать таковыми. [3]
Примерами серых полей в американских городах являются торговый центр Central City Mall в Сан-Бернардино , Калифорния ; Центр города Престонвуд в Далласе , штат Техас ; Павильон Мэйпл-Хилл в Каламазу , Мичиган ; и Lafayette Plaza в Бриджпорте , Коннектикут . [4]
Характеристики
[ редактировать ]Средний размер участка 45 акров (18 га). Эти объекты меньше по размеру и менее связаны с региональной транспортной системой, чем те, где расположены самые эффективные торговые центры Америки, площадь которых в среднем превышает 70 акров (28 га), с видимостью автострады и прямым доступом к пандусу. [3]
Многие из них, расположенные в известных кварталах и торговых районах, а также на пригородных магистралях с автобусным сообщением, уже являются автобусными узлами. [3]
У них огромная конкуренция; В среднем торговые центры Грейфилд имеют площадь 2,3 миллиона квадратных футов (210 000 м²). 2 ) миллионов квадратных футов конкурирующих торговых площадей в 22 других центрах в радиусе 5 миль (8,0 км). Зачастую они старше и меньше самых успешных торговых центров в своем регионе. [3]
Обычного ремонта будет недостаточно, чтобы вдохнуть новую жизнь во многие объекты недвижимости. Подтяжка лица мало чем поможет. Новый якорный магазин, в зависимости от позиции центра на рынке, тоже может оказаться малоэффективным. [3]
Факторы для перепланировки
[ редактировать ]К критическим факторам, необходимым для реконструкции серого участка, относятся следующие: [3]
- Рыночные условия
- Право собственности и статус якорного арендатора
- Факторы места и местоположения
- Муниципальный и общественный потенциал
- Возможности застройщика и кредитора
Уроки успешных преобразований «серого поля» основаны на тематических исследованиях, проведенных Конгрессом за новый урбанизм. Этими объектами были комплекс Paseo Colorado в Пасадене , Калифорния ; комплекс City Place в Лонг-Бич, Калифорния ; проект Belmar в Лейквуде, Колорадо ; строительство Даунтаун-Парк-Форест в Парк-Форест, штат Иллинойс ; строительство парка Мизнер в Бока-Ратон , Флорида ; и застройка Winter Park Village в Винтер-Парке, Флорида . Уроки, извлеченные в ходе этого исследования, заключались в следующем: [3]
- Включите функции, которые максимизируют экологические выгоды.
- Исследуйте основные физические изменения.
- Пользуйтесь парковкой осторожно.
- Включите общественные удобства, которые повышают ценность и выделяют застройку.
- Включите гражданскую и институциональную деятельность.
- Ожидайте длительного периода предварительного развития и будьте готовы к осложнениям.
- Установите высокие стандарты городского дизайна.
- Продавайте новую концепцию.
- Разрабатывайте смешанные варианты использования, которые могут процветать независимо.
- Деньги пациентов лучше всего подходят для проектов в центре города.
Ссылки
[ редактировать ]- ^ Мур, Робби (26 февраля 2013 г.). «Гибель американского торгового центра и возрождение общественного пространства» . Интернационал . Интернационал, Инк . Проверено 4 декабря 2019 г.
- ^ Гэмбл, Майкл; ЛеБлан, В. Джуд (2004). «Поэтапный урбанизм: пересмотр взглядов на автомобили и пешеходы в рекультивации Грейфилда — Атланта, Джорджия» (PDF) . Инкрементальный урбанизм . 16 (3): 1.
- ^ Jump up to: а б с д и ж г час Конгресс нового урбанизма. «Торговые центры в главные улицы: подробное руководство по превращению мертвых торговых центров в сообщества» (PDF) . Конгресс нового урбанизма. Архивировано из оригинала (PDF) 7 июля 2014 года . Проверено 9 января 2014 г.
- ^ Блэкберд, Питер. «Истории мертвых торговых центров» . Deadmalls.com . Проверено 4 декабря 2019 г.
