Развитие жилого кластера

Жилая кластерная застройка или застройка открытого пространства — это группировка жилой недвижимости на участке застройки с целью использования дополнительной земли в качестве открытого пространства , отдыха или ведения сельского хозяйства. Он становится все более популярным при застройке микрорайонов , поскольку позволяет застройщику тратить гораздо меньше средств на землю и получать практически ту же цену за единицу, что и за отдельные дома. Однако общие садовые территории могут стать источником конфликтов. Заявленные преимущества включают больше зеленых/ общественных пространств , более тесное сообщество и оптимальное управление ливневыми водами. Развитие кластеров часто сталкивается с возражениями при планировании.

По мнению Уильяма Х. Уайта , автора книги «Кластерное развитие» Существует два типа кластерной застройки: таунхаусная застройка и супердевелопмент. Примеры застройки таунхаусов включают Моррелл-Парк, Филадельфию, Пенсильванию , Хартшон в Ричмонде и Дадли-сквер в Шривпорте. Примеры суперразвития включают Рестон, Вирджиния , Крофтон, Мэриленд и Американа Фэрфакс в Вирджинии.

Фон

Во многих отношениях кластерное развитие практиковалось со времен самых ранних сообществ, от средневековой деревни до города Новой Англии . Однако как современная концепция она была официально оформлена только с началом разрастания пригородов и повсеместного распространения частных жилых домов . Идея кластерного развития возникла как альтернатива традиционному подразделению.

Первое сознательное применение кластерного развития произошло в Рэдберне, штат Нью-Джерси , в 1928 году. Оно было основано на английском планировании и движении Эбенезера Ховарда « Город-сад», но с использованием принципов кластерного развития. Вслед за Рэдберном многие другие города Нью-Джерси применили эти принципы к своему планированию, особенно деревенская зелень в Хиллсборо, штат Нью-Джерси , и Брансуик-Хилл в Южном Брансуике. В остальной части страны использование кластерного развития выросло в основном в Мэриленде и Вирджинии, особенно в Рестоне и американском округе Фэрфакс.

В настоящее время кластерное развитие применяется по всей территории США. Особенно сильное стремление к этому наблюдается в штатах Среднего Запада, где возникли серьезные проблемы с разрастанием городов , таких как Миннесота, Иллинойс, Огайо и Висконсин.

Кластерное развитие, также известное как природоохранное развитие , представляет собой подход к планированию территории, который является альтернативой традиционному раздельному развитию. Это практика застройки с низким уровнем воздействия, при которой жилая недвижимость в предлагаемом подразделении группируется ближе друг к другу, чтобы использовать остальную часть земли для открытого пространства, отдыха или ведения сельского хозяйства. Кластерное развитие отличается от плановой единичной застройки (PUD), которая включает в себя сочетание жилых, коммерческих, промышленных или других целей, но кластерное развитие в первую очередь фокусируется на жилых районах.

Цель

Целью развития кластера является:

1. продвигать комплексный дизайн сайта, учитывающий природные особенности и топографию
2. защитить экологически чувствительные территории объекта застройки, а также навсегда сохранить важные природные объекты, первоклассные сельскохозяйственные угодья и открытое пространство.
3. минимизировать загрязнение из неточечных источников за счет уменьшения площади непроницаемых поверхностей на объекте
4. поощрять экономию затрат на инфраструктуру и техническое обслуживание за счет таких методов, как уменьшение площади, которую необходимо заасфальтировать, и уменьшение расстояния, на которое необходимо проложить инженерные коммуникации.
5. Основная цель — создать больше места для открытого пространства, отдыха и социального взаимодействия.

Преимущества

Благодаря большему количеству пористых грунтовых покрытий и меньшему количеству непроницаемых поверхностей, таких как асфальт и бетон риск наводнений и эрозии . ливневыми водами , снижается Экономические выгоды от развития кластеров могут заключаться в том, что потребуется строить меньше инфраструктуры — меньше дорог, канализации и инженерных сетей. Более высокая плотность жилищных кластеров также имеет тенденцию означать большую эффективность таких услуг, как общественный транспорт , а также может способствовать увеличению использования велосипедов и поощрению пешеходов . Дополнительное открытое пространство, предоставляемое этим типом застройки, оставляет место для парков, троп и сельского хозяйства, поддерживаемого сообществом .

Проблемы

После Второй мировой войны миграция из городов в пригороды стала доминирующей тенденцией в Америке. Люди приобретали любую землю, которую могли найти; в результате разработчики пытались выжать как можно больше лотов на сайтах разработки. Затем общины разработали правила зонирования , чтобы ограничить количество квартир и плотность, разрешенную на участке. Хотя такое зонирование защищало землю для общин и в некоторой степени предохраняло землю от застройки, именно оно в конечном итоге привело к разрастанию пригородов , каким мы его знаем сегодня. Именно это зонирование пытается изменить развитие кластеров, и это основная проблема, с которой оно сталкивается.

Большинство муниципалитетов установили зонирование, которое запрещает застройщикам, советам по планированию и сообществам использовать только эту традиционную застройку. Таким образом, практику традиционного развития трудно изменить из-за установленных стандартов, привычной процедуры и страха предпринять что-то новое. В ответ на это такие группы, как Американская ассоциация планирования (APA), разработали типовое постановление, которое обеспечивает основу для развития кластеров. Этот указ несложно реализовать в административном отношении, но политически он проблематичен из-за сопротивления консерваторов.

Восприятие людьми личного пространства во многом связано с этим сопротивлением. Во многих случаях люди предпочитали жить в пригороде с намерением иметь большой земельный участок; поэтому трудно убедить этих людей жить ближе друг к другу. Убеждение людей принять небольшие размеры участков и более высокую плотность проживания остается одним из самых больших препятствий на пути развития кластеров. Это препятствие можно в основном преодолеть с помощью правильного дизайна участка, который обеспечивает домам беспрепятственный вид и эффективное частное пространство. Кроме того, просвещение людей о преимуществах лучшего сообщества и открытого пространства может послужить стимулом к ​​изменению восприятия.

Дополнительным препятствием для развития кластера является сложность создания небольших участков при отсутствии муниципальной канализационной системы . При использовании септических систем на каждом строительном участке должно быть достаточно земли для поля выщелачивания (иногда требуется земля для двух полей выщелачивания, а дополнительная земля отводится в качестве резервной). Количество необходимой земли пропорционально размеру септической системы и состоянию почвы, которое должно обеспечивать безопасное просачивание сточных вод в землю. В районах, где используется колодезная вода, может потребоваться дополнительная площадь участка, чтобы достаточно отделить колодец от поля выщелачивания. Это может привести к тому, что минимальные размеры участка составят 1 акр (4000 м²). ² ) или более, что затрудняет развитие кластера.

Однако установка комплексной станции очистки сточных вод (КОС) для застройки (которая действует как небольшая групповая установка, устраняющая необходимость в отдельных септических резервуарах) или использование биофильтров с каждой септической системой делает приемлемыми меньшие размеры партий. Кроме того, предоставление комплексных очистных сооружений уменьшает диаметр и глубину канализационных линий кластера, тем самым снижая общую стоимость инфраструктуры.

Последней основной проблемой развития кластеров является проблема открытого, рекреационного и сельскохозяйственного пространства. Эти области во многих отношениях приносят пользу, но также представляют собой проблемы, которые необходимо решать. Уход за открытым пространством и пространством для отдыха требует создания ассоциаций домовладельцев, что требует взимания налогов, страхования и общего содержания. В типичном подразделении в этом нет необходимости, но у людей будут свои собственные расходы на техническое обслуживание. Что касается сельского хозяйства: людям нравится жить рядом с ним до тех пор, пока не возникнет необходимость вносить удобрения или пестициды. Этого факта нельзя избежать, но при правильном использовании кластерного развития могут возникнуть более широкие разрывы и барьеры между сельскохозяйственными землями и жилой недвижимостью, что ограничит воздействие нежелательных побочных продуктов.

Приложение

Типовым постановлением о развитии кластеров является раздел 4.7 Кодексов разумного роста. выпущенный Американской ассоциацией планирования . Наряду с представлением концепции развития жилого кластера, в постановлении описывается процесс подачи заявки, планирования и реализации проекта.

Основными условиями для применения кластерного развития являются разрешение всех основных или дополнительных видов использования, а также разрешение строительства многоквартирных домов, дуплексов и таунхаусов. А также применение максимального покрытия участка, соотношения площади помещения, высоты здания и требований к парковке ко всему участку, а не к отдельному участку. Положения кластерного развития требуют, чтобы площадь участка составляла не менее 2–5 акров (20 000 м²). ² ) и не существует минимальных размеров партии; кроме того, каждый дом может находиться на расстоянии не более 12 футов (3,7 м) от улицы, а двор - не менее 25 футов (7,6 м). Также должна быть возможность разместить на каждом участке более одного основного здания, и, наконец, не менее 25% участка используется под открытое пространство.

Включенный в заявку план участка должен состоять из плана улиц и тротуаров, максимального количества и типа предлагаемых жилых единиц, а также площади, которую они будут занимать, с расчетами; а также площадь парковки, открытое пространство и другие аксессуары. Чтобы рассчитать разрешенное количество жилищ, необходимо измерить общую площадь участка в акрах и десятых долях акра, затем вычесть общую площадь общественных и частных улиц и общественных улучшений; оставшаяся часть будет площадью, пригодной для застройки. Затем разделите чистую площадь, пригодную для застройки, на наименьший минимальный размер участка; округлите это число до ближайшего меньшего числа, и цифра будет максимальным количеством единиц.

Особенности конструкции

В развитии кластера существуют различные отличительные особенности проектирования, в частности: учет природных особенностей / топографии , меньший размер участка, использование тупиков и использование определенных методов управления отходами/ливневыми водами .

Наряду с проектированием территории, принципиальным аспектом развития кластера являются особенности проектирования управления отходами и ливневыми водами. За счет максимального увеличения потока воды над сушей и стратегического использования форм рельефа и растений для замедления, удержания и очистки стока можно справиться с большей частью ливневых вод. Также существует множество вариантов борьбы со сточными водами. Такие методы, как общественные дренажные поля , ирригационные системы и комплексные установки, могут значительно снизить стоимость инфраструктуры и улучшить окружающую среду.

Ссылки

• Уайт, Уильям (1964). Кластерное развитие . Американской ассоциации охраны природы. Нью-Йорк: Рецензия на книгу
• Смарт-коды: Типовые правила землеустройства . Американская ассоциация планирования (APA). 2009. ISBN  978-1-932364-70-5 .
• Андерсон, Ларц Т. (2019). Планирование искусственной среды . Рутледж. дои : 10.4324/9781351179430 . ISBN  9781351179430 .
• Мега, Мэтью; Лукерманн, Барбара; Сайкс, Роберт (1998). «Развитие жилого кластера: обзор ключевых проблем» . Регенты Университета Миннесоты. Архивировано из оригинала 24 февраля 2012 года . Проверено 28 июля 2013 г.

См. также

• Планируемое развитие единиц - американский процесс городского планирования. Страницы, отображающие описания викиданных в качестве запасного варианта.
• Экологическое планирование – учет окружающей среды при освоении земель. Страницы с краткими описаниями целей перенаправления.
• Новый урбанизм - движение городского дизайна, продвигающее устойчивое землепользование.