Закон о сельскохозяйственной аренде 1995 года
 | |
| Длинное название | Закон, содержащий дополнительные положения в отношении аренды, включающей сельскохозяйственные земли. |
|---|---|
| Цитирование | 1995 г. 8 |
| Территориальная протяженность | Англия и Уэльс |
| Даты | |
| Королевское согласие | 9 мая 1995 г. |
| Начало | 1 сентября 1995 г. |
| Другое законодательство | |
| Изменено | Приказ о реформе регулирования 2006 г. |
| Отменено | Закон о сельскохозяйственных холдингах 1986 года |
Статус: Изменено | |
Закон о сельскохозяйственных холдингах 1995 года — это закон парламента Соединенного Королевства , который применяется к Англии и Уэльсу. Оно вступило в силу. Закон реформировал и существенно дерегулировал закон, касающийся аренды сельскохозяйственных земель, и имел двойной эффект: увеличение количества земли, доступной для аренды в сельскохозяйственном секторе, и увеличение средней взимаемой арендной платы за акр.
Предыстория и история
[ редактировать ]К началу 1990-х годов стало ясно, что Закон о сельскохозяйственных холдингах 1986 года не работает. Закон 1986 года обеспечил безопасность арендаторам сельскохозяйственной продукции и снизил арендную плату, а последствия для арендодателей были настолько обременительными, что количество сельскохозяйственных угодий, доступных для сдачи в аренду в Великобритании, сокращалось более чем на 50 000 акров в год. [ 1 ] Была обнаружена лазейка в законе, которая позволяла землевладельцам избегать гарантий владения, предоставляемых Законом 1986 года ( соглашения Гладстон против Бауэра ), и к 1994 году более 70% новых договоров аренды сельскохозяйственных земель использовали эту лазейку. [ 2 ] Это сократило срок сельскохозяйственной аренды до менее двух лет. Но большая часть пустующих сельскохозяйственных угодий вообще не была доступна для сдачи в аренду: землевладельцы часто нанимали подрядчиков для обработки этих земель или заключали соглашения о долевом сельском хозяйстве или партнерстве, вместо того, чтобы сдавать их в аренду мелким бизнесменам-фермерам.
В феврале 1991 года MAFF («Министерство сельского хозяйства, рыболовства и продовольствия», орган, который позже стал DEFRA ) опубликовало консультативный документ. Целью было дерегулирование, упрощение и поощрение сдачи в аренду земли. В первоначальных предложениях не должно было быть никаких гарантий владения, применялся Общий закон об уведомлении о выходе и существовала почти полная свобода договоров. Так, например, договорные положения могут иметь преимущественную силу над установленной законом компенсацией, причитающейся арендаторам за улучшения хозяйства. [ 3 ]
Этот подход вызвал недовольство со стороны промышленных групп, и подробные предложения, опубликованные в сентябре 1992 года, значительно смягчили первоначальный консультационный документ. [ 3 ] В декабре 1993 года Национальный союз фермеров , Ассоциация сельских землевладельцев , Ассоциация фермеров-арендаторов и другие опубликовали Совместное отраслевое заявление, в котором изложили консенсусные предложения по реформе. Именно это заявление легло в основу Закона о сельскохозяйственной аренде 1995 года, который получил королевское одобрение 9 мая 1995 года. RICS предсказал, что это приведет к тому, что для сдачи в аренду станет доступно 1 миллион дополнительных акров. [ 3 ] Рыночная земля, арендованная в соответствии с так называемой таможней Ившема, получила конкретное освобождение от налога, поскольку в противном случае уходящий арендатор не смог бы предложить аренду прибывшему на эквивалентных условиях и под залог, что является одним из основных принципов таможни. [ 4 ]
Эффекты
[ редактировать ]Хотя прогноз RICS о выделении 1 миллиона дополнительных акров не оправдался, сокращение количества земли, доступной для сдачи в аренду, было остановлено, и предложение действительно увеличилось. Судя по всему, Закон 1995 года привел к тому, что земля сдавалась в аренду на более короткий срок и за более высокую арендную плату. [ 5 ] С 1977 года Обследования занятости сельскохозяйственных земель Центральной ассоциации оценщиков сельского хозяйства отслеживают развитие переотпуска и доступности сельскохозяйственных земель с помощью статистических данных, собираемых на ежегодной основе, и в 2019 году цифры показывают, что при смене рода деятельности происходит от 15 до 30 % сдачи в аренду предоставляется лицам, занимающимся сельским хозяйством впервые («новые участники»). [ 6 ]
Новый вид аренды, введенный в Законе 1995 года, называется арендой сельскохозяйственного бизнеса («FBT»), и с 1 сентября 1995 года почти все новые виды аренды сельскохозяйственной продукции используют эту структуру. Однако договоры аренды, созданные в соответствии с Законом 1986 года, остаются в силе и не изменяются последующим законодательством. В Закон 1995 года были внесены некоторые поправки в Приказе о реформе регулирования 2006 года. Это в некоторой степени упорядочило, упростило и дерегулировало сферу аренды сельскохозяйственного бизнеса в еще большей степени.
По данным Уильямса и др. 2007 г. Закон о сельскохозяйственной аренде 1995 г. меняет сельскохозяйственную аренду следующим образом: [ 7 ]
- Нет минимального срока.
- Небольшая гарантия владения.
- Даже если арендатор в значительной степени откажется от сельского хозяйства, аренда останется в виде FBT.
- Арендная плата пересматривается каждые три года, если в договоре не указано иное.
- Арендатор может убрать светильники арендаторов практически по своему желанию.
- Обязательная компенсация улучшений арендатора.
- Разрешение споров должно осуществляться путем альтернативного разрешения споров с арбитражем в качестве запасного варианта.
Реформы 2006 года внесли следующие изменения: [ 8 ]
- Больше нет необходимости в том, чтобы правопреемник арендатора зарабатывал на жизнь сельскохозяйственными работами в хозяйстве.
- Строгие требования к пересмотру арендной платы и компенсации в конце срока аренды еще более смягчены.
- Упростить реструктуризацию холдингов в соответствии с Законом об аренде 1986 года.
- Убрана необходимость обращаться в Трибунал по сельскохозяйственным землям при определенных обстоятельствах.
- Также смягчаются ограничения в отношении процедуры прекращения аренды при условии соблюдения минимального периода в 12 месяцев.
Ссылки
[ редактировать ]- ^ Уильямс и др. 2007, с. 19.
- ^ Никс и др. 1999, с. 56.
- ^ Jump up to: а б с Уильямс и др. 2007, с. 17.
- ^ Роджерс, К. Сельскохозяйственное право , Блумсбери, 2015, с. 67
- ^ Никс и др. 1999, с. 60.
- ^ Исследование занятости земель CAAV за 2019 год, стр. 3, опубликовано в 2020 году Центральной ассоциацией оценщиков сельского хозяйства.
- ^ Уильямс и др. 2007, с. 18.
- ^ Уильямс и др. 2007, с. 21.
Библиография
[ редактировать ]- Полный текст Закона о сельскохозяйственной аренде 1995 года.
- Никс Дж., Хилл П., Уильямс Н. и Баф Дж. Управление земельными ресурсами и недвижимостью , 3-е издание. Чичестер: Packard Publishing Ltd., 1999. ISBN 978-1-85341-111-3 .
- Уильямс, П., Кардуэлл, Н. и Уильямс, В. Закон Скаммелла и Деншема о сельскохозяйственных холдингах , 9-е издание. Лондон: LexisNexis Butterworths, 2007. ISBN 978-1-4057-1797-7 .