Джентрификация Ванкувера

Джентрификация Ванкувера , Канада , была предметом споров между теми, кто желает продвигать джентрификацию , и теми, кто этого не делает.

Джентрификация в Ванкувере произошла на фоне сильного экологического движения, высоких цен на землю, развития недвижимости и развития бывших промышленных объектов, принадлежащих городу Ванкувер или на реконструкцию которых повлияло регулирование городского зонирования. Исторически географическое положение Ванкувера сделало его транспортным узлом, соединяющим Западную Канаду с Азией. Это обогатило этот регион сырьем и привело к быстрому развитию обрабатывающей промышленности, сосредоточенной на сетях Канадских Тихоокеанских железных дорог . Многочисленные склады, лесопилки, железнодорожные станции и предприятия военного времени были построены в легкодоступных районах, таких как Коул-Харбор и Фолс-Крик . Рабочие кварталы были созданы в прилегающих районах, таких как Китсилано , Страткона и Грандвью-Вудленд . Однако в 1950-х годах этот район вступил в период упадка, вызванный в основном растущей популярностью грузовых автомобильных перевозок и новыми промышленными комплексами, такими как остров Аннасис, построенными на относительно дешевых пригородных землях недалеко от автострад. Это создало условия теории разрыва в арендной плате и, в конечном итоге, джентрификацию в нескольких городских районах Ванкувера.

Ранняя джентрификация

Джентрификация в Ванкувере происходила по-разному во многих его районах. Изменения в районе Китсилано в 1960-х и 1970-х годах были одними из первых, которые привели к джентрификации. В индустриальные времена Ванкувера этот район традиционно был жилым районом рабочего класса. После упадка тяжелой промышленности, когда рабочие уехали, низкая арендная плата в этом районе и близость к центру Ванкувера, высокое качество жизни благодаря близости к пляжам Ванкувера и близлежащему Университету Британской Колумбии сделали его привлекательным для художников и студентов. движения города Впоследствии он стал центром контркультурного , что дало начало Гринпис в 1970 году. По мере того, как район становился более артистичным и ярким, молодые специалисты-новаторы начали улучшать старые деревянные каркасные дома в этом районе. На город пришлось остановить расширение высотных зданий, которые стали обычным явлением в Инглиш-Бэй, в так называемом Вест-Энде . Дэвид Лей утверждает, что эти прямые действия, направленные на прекращение распространения джентрификации, на самом деле усугубили последствия, поскольку в городе было легко получить кредиты на дезинфекцию Китсилано и самодельные улучшения. Меньшая плотность населения, обсаженные деревьями улицы, доступ к пляжу и центру города, а также относительная простота ремонта сделали этот район привлекательным местом для молодых специалистов, что привело к росту спроса на жилье и цен. » города Этот цикл улучшений и роста цен на недвижимость превратил этот район в модный район для растущего класса « яппи .

Джентрификация на стороне производства

Другие районы Ванкувера, такие как северное и южное побережье Фолс-Крик , имеют тенденцию следовать производственной модели джентрификации. Здесь инвесторы и градостроители увидели разрыв в арендной плате между текущей и потенциальной стоимостью недвижимости, если земля будет реконструирована, и решил извлечь из этого выгоду. Инвестиции в северный берег Фолс-Крик резко возросли до и после Экспо-86 , который ранее был заброшен на железнодорожных и промышленных землях. Гонконгский застройщик Ли Ка-шинг , основной акционер Concord Pacific Developments , был первым крупным иностранным застройщиком в этом районе и проложил путь для притока азиатских инвестиций в выдающуюся городскую недвижимость после передачи британского суверенитета над Гонконгом Китаю . Concord Pacific разработала серию жилых зданий средней и высокой этажности, которые хорошо вписываются в представление города о пригодном для жизни центре города. Эти жилые дома отличались высокой плотностью застройки, близостью к инфраструктуре, а также большим количеством парков и пешеходных дорожек вдоль набережной. Эта тенденция распространилась по всему центру города, особенно на противоположной южной стороне Фолс-Крик, где Олимпийская деревня для зимних Олимпийских игр 2010 года была построена . Этот архитектурный стиль получил название « ванкуверизм » и помог Ванкуверу получить титул «самого пригодного для жизни города в мире» пять лет подряд, хотя ни один из этих индексов не включает стоимость жизни, которую Ванкувер также возглавляет. В статье Ноя Квастела «Политическая экология джентрификации» он объясняет, как платформа озеленения и устойчивого развития помогает оправдать перемещение местных жителей в Ванкувере.

Регулирование зонирования

Политика зонирования создала условия для джентрификации Ванкувера. С 2014 года город Ванкувер представил новые планы территорий в Марполе, Грандвью-Вудленде, центре Истсайда, Маунт-Плезант и Вест-Энде, которые повторно зонируют многие существующие здания, чтобы обеспечить возможность строительства более крупных зданий (повышенное зонирование). Повышение зонирования может задушить малый местный бизнес, поскольку политика налогообложения недвижимости Британской Колумбии позволяет облагать налогом здание с повышенным зонированием, исходя из его потенциального размера, а не его фактического размера. что может способствовать появлению более дорогих товаров и услуг, характерных для джентрификации розничной торговли. План местного района Грандвью-Вудленд также поощрял развитие «Района еды и искусств» в промышленной зоне, включающего «продукты питания и напитки», «дегустационные залы» и «студию искусства». Такая промышленная интеграция может косвенно способствовать джентрификации.

Закон об аренде жилья в Британской Колумбии замедляет процесс джентрификации, ограничивая рост арендной платы до уровня ниже того, который выдержит рынок в джентрифицированном районе. Тем не менее, часть закона позволяет владельцу заставить арендатора освободить свою квартиру, если у арендодателя есть разрешение на ремонт квартиры. Это допускает «обновление» (выселение под эгидой необходимого ремонта) и джентрификацию, особенно в районах центра города Истсайд, Страткона и Грандвью-Вудленд.

Конкретные районы

Центр города Истсайд и Чайнатаун

Центр города Истсайд и Чайнатаун, «Внутренний город», в последние десятилетия были в центре внимания. Поскольку Гастаун почти полностью изменился за счет притока капитала, на окраинах DTES и южной окраине Чайнатауна в последнее время произошли значительные изменения. Рестораторы открыли ряд новых предприятий, облагораживая этот район.

Грандвью – Вудленд

В период с 1971 по 2008 год в Грандвью-Вудленде произошла небольшая джентрификация из-за препятствий, включая высокий уровень преступности, значительное количество социального жилья и наличие активного промышленного производства. Однако в 2008 году в этом районе начали проявляться признаки джентрификации, включая джентрификацию розничной торговли, рост доходов, демографические изменения и потерю доступного жилья. Торговые помещения на Гастингс-стрит и Коммершиал-Драйв превращаются из предприятий, обслуживающих жителей с низкими доходами, в высококлассные магазины продуктов питания, напитков и специализированные магазины.

Сопротивление развитию

Некоторые районы были страстными сторонниками джентрификации, другие были в равной степени против нее. В частности, центр города Истсайд ( DTES ) на каждом шагу выступает против джентрификации. Дэвид Лей исследовал, почему джентрификация, похоже, полностью пренебрегла этой частью города, которая начинается всего в нескольких кварталах от очень дорогого финансового района Ванкувера. Он объясняет это сочетанием местного сопротивления, возглавляемого Ассоциацией жителей Даунтауна Истсайда , большого количества доступного социального жилья и «уличной жизни, которая оказалась слишком сырой для чувств большинства среднего класса». Примером противоположных взглядов DTES была замена здания Woodward's Building , которое когда-то было главным торговым центром в Ванкувере, но пустовало с 1993 года и впоследствии было снесено в 2006 году. недорогие квартиры и социальное жилье. Хотя аргументы предполагают, что реконструированное пространство не повлияет на прилегающие территории и что эти проекты будут включать социальное жилье, противники застройки утверждают, что после нескольких проектов это приведет к перемещению большого количества жителей и, возможно, к вытеснению социального жилья. услуги, которые не приносят дохода городу, например, места для безопасных инъекций. Джин Свонсон из Проекта действий сообщества Карнеги сообщила, что Чайнатаун ​​потенциально предлагает услуги тысячам китайских пожилых людей с низким доходом, которые ежедневно ездят в Чайнатаун ​​за покупками, и что, развивая его для другого класса, он лишит независимости и комфорта, которые многие пожилые люди все еще цепляются за это. В недавней заявке на получение разрешения на строительство в 2011 году в отношении Sequel 138, нового жилого комплекса, та же ситуация была поднята только для того, чтобы 34 социальные группы призвали город Ванкувер отклонить разрешение. Тридцать профессоров из Университета Британской Колумбии , Университета Саймона Фрейзера и Технологического института Британской Колумбии заявили, что разрешения, как правило, включают только технические и юридические вопросы, но в этом случае они должны учитывать социальные последствия, поскольку они, как правило, намного больше, чем люди. ожидать. Было предложено приостановить выдачу разрешения до завершения исследования социальных последствий джентрификации DTES.