Регулирование арендной платы в Нью-Йорке

Регулирование арендной платы в Нью-Йорке является средством ограничения суммы арендной платы, взимаемой за жилье. Контроль арендной платы и стабилизация арендной платы — это две программы, используемые в некоторых частях штата Нью-Йорк (и других юрисдикциях). Помимо контроля над арендной платой, система также прописывает права и обязанности арендаторов и арендодателей . ^{[ 1 ]}

Каждый город штата решает, участвовать ли ему. По состоянию на 2007 год в программе участвовал 51 муниципалитет, включая Олбани , Буффало и Нью-Йорк , где под регулированием находится более миллиона квартир. Другие муниципалитеты с контролируемой арендной платой включают округа Нассау, Вестчестер, Ренсселер, Скенектади и Эри. ^{[ 2 ]}

В Нью-Йорке стабилизация арендной платы применяется ко всем квартирам, за исключением определенных классов жилья, до тех пор, пока они поддерживают статус, дающий им освобождение от уплаты налога. ^{[ 3 ]}

Контроль арендной платы

Квалификация

Чтобы иметь право на контроль арендной платы, арендатор должен постоянно проживать в квартире с 1 июля 1971 года или быть соответствующим членом семьи, унаследовавшим такую аренду. Когда квартира вакантна, квартира с контролируемой арендной платой становится «стабилизированной арендной платой», за исключением зданий с количеством квартир менее шести, где она обычно снимается с контроля. В квартирах в домах на одну или две семьи арендатор должен постоянно проживать в квартире с 31 марта 1952 года, чтобы иметь право на контроль арендной платы. Как только единица становится свободной, она снимается с контроля. ^{[ 4 ]}^{[ 5 ]} Контроль за арендной платой обычно не распространяется на объекты, построенные после 1947 года. ^{[ 4 ]}

Условия

Контроль за арендной платой ограничивает цену, которую арендодатель может взимать с арендатора, а также регулирует услуги, которые арендодатель должен предоставлять. Несоблюдение этих требований может позволить арендатору получить более низкую арендную плату. ^{[ 4 ]} За пределами Нью-Йорка правительство штата определяет максимальную арендную плату и повышение ставок, и владельцы могут периодически подавать заявки на повышение.

В Нью-Йорке контроль арендной платы основан на системе максимальной базовой арендной платы. Для каждой квартиры устанавливается максимально допустимая арендная плата. Каждые два года арендодатель может увеличивать арендную плату до 7,5% (по состоянию на 2012 год) до тех пор, пока не будет достигнута максимальная базовая арендная плата. Однако арендатор может оспорить это увеличение на том основании, что в здании есть нарушения или что более высокая сумма превышает сумму, необходимую для покрытия расходов. Максимальная базовая арендная плата (MBR) рассчитывается таким образом, чтобы арендная плата от единиц контроля арендной платы покрыла расходы на содержание и модернизацию здания. Формула отражает налоги на недвижимость, расходы на воду и канализацию, расходы на эксплуатацию и техническое обслуживание, прибыль на капитал, а также скидку на вакантные помещения и потери в виде сборов. MBR обновляется каждые два года, чтобы отражать изменения в этих расходах. ^{[ 6 ]} Владельцы должны подать заявку на систему максимальной базовой арендной платы для арендаторов.

Стабилизация арендной платы

Стабилизация арендной платы применима к округам Нью-Йорк, Нассау , Рокленд и Вестчестер . ^{[ 7 ]} Обычно это применяется к зданиям из шести и более квартир, построенным до 1974 года и не подпадающим под контроль арендной платы. Владельцы более поздних зданий могут согласиться на стабилизацию арендной платы в обмен на налоговые льготы. ^{[ 4 ]} Регулирование и политика различаются в зависимости от муниципалитета. Такие здания, как жилье, принадлежащее некоммерческим корпорациям, не включены в программу. После выхода из таких программ, как Жилищная программа Митчелла-Ламы или Раздел 8 , жилье может подлежать стабилизации арендной платы, если оно было построено до 1974 года. Квартиры, которые преобразуются в кооперативы и многоквартирные дома и освобождаются после 7 июля 1993 года, не могут подлежать стабилизации арендной платы. . ^{[ 8 ]} Чтобы арендная плата была поставлена под регулирование, муниципалитет должен объявить чрезвычайное жилищное положение. ^{[ 9 ]} и доля вакантных арендных площадей должна составлять менее 5% для всех или любого класса или классов арендуемого жилья , как показывает обследование вакантных жилищных помещений. ^{[ 10 ]}

Квалификация

Требования к стабилизации арендной платы в Нью-Йорке с годами менялись, якобы для того, чтобы обуздать предполагаемые злоупотребления, которые позволяли богатым пользоваться защитой, которая якобы предназначалась для рабочего класса. ^{[ 11 ]}^{[ 12 ]} Чтобы претендовать на стабилизацию, квартира должна быть основным местом жительства арендатора. ^{[ 13 ]} Отмена контроля над вакансиями и дерегулирование в сфере высоких доходов были приняты в 1997 году и отменены в 2019 году. Ремонт больше не является путем к дерегулированию, равно как и повышение арендной платы, поскольку не существует порога высокой арендной платы. Квартиры, которые были дерегулированы по закону до 2019 года, остаются по рыночным ценам.

Арендаторы, живущие в зданиях, построенных в период с 1 февраля 1947 года по 1 января 1974 года, или переезжающие в здания, построенные до 1947 года, или в некоторые здания, построенные после 1974 года, получившие налоговые льготы (например, в рамках жилищной программы 80-20 ), имеют право на получение стабилизация арендной платы при соблюдении других вышеуказанных условий. В рамках городских программ в некоторых зданиях временно стабилизируется арендная плата в обмен на временное снижение налогов на недвижимость , когда эти здания переводятся из коммерческих или промышленных в жилые. Две из этих программ, ^{[ 14 ]} J-51 для ремонта зданий и 421-a для нового строительства предоставляют временную стабилизацию арендной платы арендаторам квартир в этих зданиях, тем самым игнорируя другие требования. ^{[ 15 ]}^{[ 16 ]}^{[ 17 ]}

Условия

Стабилизация арендной платы устанавливает максимальные ставки ежегодного повышения арендной платы и, как и контроль арендной платы, дает арендаторам право на получение необходимых услуг от своих арендодателей наряду с продлением аренды. Совет по руководящим принципам арендной платы собирается каждый год, чтобы определить, какую сумму может взимать арендодатель. Нарушения могут привести к снижению арендной платы арендатору. ^{[ 4 ]} Есть несколько способов, которыми владелец здания может освободить свою собственность от регулирования арендной платы: два популярных метода — это потребовать существенного ремонта или необходимости сноса. ^{[ 18 ]}

История

Первые законы об аренде в стране (1920-29 гг.)

В 1920 году Нью-Йорк принял Законы о чрезвычайной арендной плате, которые фактически возлагали на суды штата Нью-Йорк ответственность за их администрирование. ^{[ 19 ]}^{[ 20 ]}^{[ 21 ]} Законы об аренде стали результатом серии широкомасштабных забастовок по аренде в Нью-Йорке с 1918 по 1920 год, которые были вызваны нехваткой жилья во время Первой мировой войны , а также последовавшими за этим спекуляциями землей и последовавшим за этим повышением арендной платы. ^{[ 20 ]}^{[ 21 ]}

В законах говорилось, что в случае оспаривания арендаторами повышения арендной платы проверялись на основе стандарта «разумности». Определение разумности подлежит судебному толкованию. ^{[ 19 ]} После некоторых судебных решений судьи в основном пришли к выводу, что общая прибыль в размере 8% от рыночной стоимости имущества считается разумным доходом. Арендодатели пытались обойти это ограничение на арендную плату посредством «бумажного обмена» зданий, чтобы искусственно завысить рыночную стоимость недвижимости. Однако, несмотря на это, новый закон все же существенно ограничил арендную плату по сравнению с предыдущими повышениями. ^{[ 22 ]}^: 40

Начиная с 1926 года контроль над некоторыми квартирами был отменен, а срок действия Закона об аренде 1920 года полностью истек в июне 1929 года, хотя ограниченная защита от выселений, считавшихся несправедливыми, продолжалась. ^{[ 19 ]}

Федеральное постановление (1943–1950)

В 1942 году президент Франклин Д. Рузвельт подписал Закон о чрезвычайном контроле над ценами . Целью закона было предотвратить инфляцию в быстро развивающейся, полностью занятой экономике военного времени путем установления контроля над ценами по всей стране. В ноябре 1943 года Управление по управлению ценами заморозило арендную плату в Нью-Йорке на уровне 1 марта 1943 года. Когда в 1947 году истек срок действия Закона о чрезвычайном контроле над ценами, Конгресс принял Федеральный закон о жилье и аренде 1947 года, который освободил строительство после 1 февраля 1947 года от контроля за арендной платой, но продолжил это регулирование для объектов недвижимости, уже завершенных к этой дате. Текущая программа контроля арендной платы в Нью-Йорке началась в 1943 году. Это самая продолжительная программа в Соединенных Штатах. ^{[ 23 ]}

Государственное регулирование (1950–1962 гг.)

Штат Нью-Йорк взял на себя управление, когда федеральное регулирование прекратилось в 1950 году. В соответствии с первыми постоянными законами штата в 1951 году Нью-Йорк применил аналогичный подход к регулированию по отношению к федеральному правительству. В то время по всему штату было около 2 500 000 арендуемых квартир, 85% из них находились в Нью-Йорке. Первоначальные законы охватывали все арендуемые помещения и регулировали все отношения между владельцами и арендаторами, касающиеся арендной платы, услуг и выселения. ^{[ 23 ]}

В 1950-х годах острая нехватка жилья вызвала первое дерегулирование сдачи в аренду квартир. В Нью-Йорке после 1 апреля 1953 года было отменено регулирование квартир в домах на одну и две семьи. Городам и поселкам за пределами Нью-Йорка было дано разрешение на дерегулирование, когда они будут готовы. Начиная с 1958 года, самые дорогие роскошные квартиры в Нью-Йорке начали дерегулироваться. К 1961 году регулирование арендной платы действовало только в Нью-Йорке и в 18 из 57 других округов Нью-Йорка. ^{[ 23 ]}

Смешанное регулирование (1962–1984 гг.)

Город Нью-Йорк и правительство штата начали двойное регулирование арендной платы в 1962 году, и к 1968 году постепенно было отменено регулирование 75 000 дорогих квартир. В 1969 году уровень строительства и вакантных квартир резко упал, что привело к росту нерегулируемой арендной платы по всей стране. Такое быстрое увеличение арендной платы привело к тому, что Нью-Йорк принял Закон о стабилизации арендной платы 1969 года, который ввел стабилизацию арендной платы для квартир, построенных после ограничения в 1947 году, чтобы здания имели право на контроль арендной платы, охватывая примерно 325 000 квартир в Нью-Йорке. ^{[ 23 ]} Закон о чрезвычайной защите арендаторов 1974 года (ETPA) распространил стабилизацию арендной платы на другие части штата Нью-Йорк. ^{[ 24 ]}

Местный закон № 30 от 1970 года ввел новый метод расчета контрольной цены арендной платы, основанный на максимальной базовой ставке, который адаптировался к изменяющимся расходам, с которыми сталкиваются арендодатели, позволяя им перекладывать эти расходы на арендаторов. Закон 1971 года лишил Нью-Йорк возможности регулировать арендную плату и передал эту власть правительству штата. ^{[ 25 ]}

Сводный жилищный закон 1983 года с апреля 1984 года передал обязанности по регулированию арендной платы в городе Нью-Йорке от Совета по примирению и апелляциям города Нью-Йорка (CAB) Отделу жилищного и общественного обновления штата Нью-Йорк (DHCR). ^{[ 26 ]}^{[ 27 ]}^{[ 28 ]}

Государственное регулирование (1984 – настоящее время)

Принятие Закона о реформе регулирования арендной платы 1997 года ограничило стабилизацию арендной платы квартирами, где законная или стабилизированная арендная плата составляла менее 2000 долларов в месяц. Арендная плата за вывод из-под контроля была установлена в размере 2000 долларов. Доход от деконтролирования составил 175 000 долларов. ^{[ 13 ]}

В июне 2011 года Законодательное собрание штата Нью-Йорк приняло Закон об аренде 2011 года. ^{[ 13 ]} Он сделал следующее:

Ограниченное количество вакансий увеличивается до одного раза в год
Снижено постоянное повышение арендной платы в зданиях от 35 квартир и более при улучшении отдельных квартир до 1/60 вместо 1/40 стоимости.
Увеличена минимальная арендная плата за дерегуляцию квартиры до $2500.
Увеличен доход семьи до $200 000 за дерегуляцию заселенной квартиры с арендной платой не менее $2500.

В июне 2015 года Законодательное собрание штата Нью-Йорк приняло Закон об аренде 2015 года. ^{[ 29 ]} Законы об аренде были продлены еще на четыре года до 2019 года.

Увеличена минимальная арендная плата для квартиры с высокой арендной платой или дерегулированием с высоким доходом до 2700 долларов США, которая будет корректироваться каждый год на однолетнее увеличение, разрешенное Советом по рекомендациям по аренде. ^{[ 30 ]} Минимальная арендная плата для дерегулирования теперь достигается после заключения предыдущего договора аренды, а не в результате увеличения количества вакантных площадей или улучшения квартир или зданий после освобождения.
Введено ступенчатое увеличение количества вакантных площадей при двухлетней аренде: 5%, если пустует менее двух лет, 10%, если пустует менее трех лет, 15%, если пустует менее четырех лет, 20%, если пустует четыре или более лет. Увеличение количества вакантных площадей при аренде на один год меньше на утвержденную процентную разницу в увеличении арендной платы при аренде на один и два года.
Изменен период амортизации для крупных капитальных улучшений с 84 месяцев до 96 месяцев для зданий с количеством квартир менее 35, а также изменен период амортизации для крупных капитальных улучшений с 84 месяцев до 108 месяцев для зданий с 35 или более квартирами.

Законодательное собрание штата Нью-Йорк приняло Закон о стабильности жилищного хозяйства и защите арендаторов 2019 года в июне того же года. ^{[ 31 ]}

Делает систему регулирования арендной платы постоянной, поэтому она не прекратит свое действие в любое время в будущем без акта Законодательного собрания об их отмене или прекращении.
Отменяет положения, которые позволяют исключить квартиры из режима стабилизации арендной платы, когда арендная плата превышает установленный законом порог высокой арендной платы и квартира становится вакантной или доход арендатора составляет 200 000 долларов США или выше за предыдущие два года.
Ограничивает использование положения об «использовании владельцем» одной квартирой, требует, чтобы владелец или его ближайшие родственники использовали квартиру в качестве своего основного места жительства, и защищает долгосрочных арендаторов от выселения в соответствии с этим исключением за счет сокращения текущего требуемого срока аренды. быть защищен от выселения до 15 лет.
Ограничивает временное исключение для некоммерческих организаций из стабилизации арендной платы, требуя, чтобы квартиры оставались со стабилизированной арендной платой, если они предоставляются лицам, которые являются или были бездомными или находятся под угрозой бездомности. Предоставляет лицам, постоянно или временно проживающим в некоммерческих организациях, статус арендаторов, гарантируя при этом, что арендная плата, используемая для этих целей, остается стабилизированной.
Отменяет положение о «бонусе за вакансию», которое позволяет владельцу недвижимости повышать арендную плату на целых 20 процентов каждый раз, когда квартира становится вакантной. Отменяет положение о «бонусе за долголетие», позволяющее повышать арендную плату на дополнительную сумму в зависимости от продолжительности предыдущей аренды. Запрещает местным советам по вопросам арендной платы самостоятельно восстанавливать бонус за вакантные помещения.
Запрещает Советам по рекомендациям по арендной плате устанавливать дополнительное повышение арендной платы на основе текущей стоимости аренды квартиры или количества времени, прошедшего с тех пор, как владелец получил право на дополнительное повышение арендной платы, например, бонус за вакансию.
Запрещает владельцам, предложившим арендаторам «льготную арендную плату» ниже регулируемой законом арендной платы, повышать арендную плату до полной установленной законом арендной платы при продлении. После того, как арендатор выезжает, владелец может взимать любую арендную плату в пределах полной установленной законом арендной платы, при условии, что арендатор не выселился из-за того, что владелец не смог поддерживать квартиру в пригодном для проживания состоянии. Владельцам, заключившим регулирующие соглашения об установлении арендной платы с федеральными агентствами или агентствами штата, по-прежнему будет разрешено использовать льготную арендную плату на основании их конкретных соглашений. ^{[ 32 ]}
Устанавливает максимальное повышение собираемой арендной платы для арендаторов с контролируемой арендной платой на уровне пяти последних ежегодных повышений арендной платы, зафиксированных Советом по рекомендациям по аренде, при продлении на один год. Этот законопроект также запрещает сборы за передачу топлива.
Продлевает четырехлетний период анализа до шести или более лет, если это разумно необходимо для определения надежной базовой арендной платы, продлевает период, в течение которого владелец может нести ответственность за претензии по завышению арендной платы, с двух до шести лет и больше не позволяет владельцам чтобы избежать тройного ущерба, если они добровольно вернут сумму завышенной арендной платы до принятия решения судом или Управлением по обновлению жилья и сообществ (HCR). Позволяет арендаторам предъявлять претензии по завышенной цене в суде или HCR и заявляет, что, хотя владелец может отказаться от документации через шесть лет, он делает это на свой страх и риск.
Снижает верхний предел повышения арендной платы для капитальных улучшений (MCI) с шести процентов до двух процентов в городе Нью-Йорке и с 15 процентов до двух процентов в других округах. Обеспечивает такую же защиту, как и двухпроцентный предел повышения арендной платы MCI, относящийся к MCI, которые вступили в силу в течение предыдущих семи лет. Дальнейшее снижение прироста за счет удлинения периода амортизации по формуле MCI. Отменяет повышение МРП через 30 лет вместо того, чтобы позволить ему оставаться в силе постоянно. Значительно ужесточаются правила, определяющие, какие расходы могут соответствовать критериям увеличения МРП, и ужесточается соблюдение этих правил, требуя, чтобы 25 процентов МРП подвергались проверке и аудиту.
Ограничивает сумму расходов IAI на уровне 15 000 долларов США в течение 15-летнего периода и позволяет владельцам совершать до трех IAI за это время. Делает повышение IAI временным на 30 лет, а не постоянным, и требует от владельцев устранить любые опасные нарушения в квартире, прежде чем получать повышение.
Требует от HCR представлять годовой отчет о программах и мероприятиях, проводимых Управлением по управлению арендной платой и Отделом по защите арендаторов в отношении внедрения, администрирования и обеспечения соблюдения системы регулирования арендной платы. Отчет также будет включать данные о количестве квартир со стабилизированной арендной платой в каждом округе, заявках и разрешениях на капитальные улучшения, квартирах с льготной арендной платой, взимаемой арендной плате и жалобах на завышение цен.
Укрепляет и делает постоянной систему защиты арендаторов в зданиях, которые владельцы стремятся превратить в кооперативы или квартиры. Отменяет вариант «планов выселения» и вводит реформы в отношении планов невыселения. Требуется, чтобы 51 процент арендаторов жилья согласились на покупку квартир, прежде чем преобразование станет эффективным. (В настоящее время 15 процентов квартир должны быть проданы, и покупателями могут быть сторонние инвесторы.) Для пенсионеров по рыночным ценам и арендаторов с ограниченными возможностями во время переустройства выселение разрешено только по уважительной причине, когда недобросовестное повышение арендной платы не является уважительной причиной.
Устраняет географические ограничения на применение законов о стабилизации арендной платы, позволяя любому муниципалитету, который в остальном соответствует законодательным требованиям (например, менее пяти процентов вакантных помещений в регулируемом жилищном фонде), выбрать стабилизацию арендной платы.

Складирование

Поскольку регулирование арендной платы ограничивает сумму арендной платы, которую арендодатель может законно взимать с арендаторов, многие арендодатели складируют свои квартиры с регулируемой арендной платой и избегают рекламы вакансий. С принятием Закона о стабильности жилья и защите арендаторов штата Нью-Йорк от 2019 года арендодатели больше не могут по закону повышать арендную плату при освобождении квартир со стабилизированной арендной платой; Ранее арендодателям по закону разрешалось повышать арендную плату между арендаторами до 20% для возмещения затрат на строительство. Многие арендодатели не заполняют свои свободные квартиры со стабилизированной арендной платой, поскольку расходы на эксплуатацию и ремонт могут превышать установленную законом максимальную арендную плату. По состоянию на 2022 год в Нью-Йорке насчитывается около 20 000 свободных квартир со стабилизированной арендной платой. ^{[ 33 ]}

Франкенштейн

«Франкенштейн» был юридической лазейкой, которая позволяла арендодателям конвертировать квартиры с регулируемой арендной платой в квартиры с рыночной ставкой. Объединив единицу с регулируемой арендной платой с другой единицей (либо объединив единицу с рыночной ставкой с единицей с регулируемой арендной платой, либо объединив несколько единиц с регулируемой арендной платой), арендодатели могут собирать арендную плату по рыночной ставке. ^{[ 34 ]} В 2023 году законодатели Нью-Йорка приняли закон, запрещающий эту практику. ^{[ 35 ]}

Распределение арендуемых квартир в Нью-Йорке

	2002 ^{[ 36 ]}		2005 ^{[ 37 ]}		2008 ^{[ 38 ]}		2011 ^{[ 39 ]}		2017 ^{[ 40 ]}
Тип	Единицы	% единиц	Единицы	% единиц	Единицы	% единиц	Единицы	% единиц	Единицы	% единиц
Нерегулируемый	665,0 тыс.	31.9%	697.4k	33.3%	772,7 тыс.	36.0%	849,8 тыс.	39.1%	936,0 тыс.	42.9%
Арендная плата контролируется	59,3 тыс.	2.8%	43,3 тыс.	2.1%	39,9 тыс.	1.9%	38.4k	1.8%	21,8 тыс.	1.0%
Арендная плата стабилизирована до 1947 г.	773,7 тыс.	37.1%	747,3 тыс.	35.7%	717,5 тыс.	33.5%	743,5 тыс.	34.2%	692,7 тыс.	31.7%
Арендная плата стабилизировалась после 1946 г.	240,3 тыс.	11.5%	296,3 тыс.	14.2%	305,8 тыс.	14.3%	243,3 тыс.	11.2%	273,8 тыс.	12.5%
Другие регулируемые	346,5 тыс.	16.6%	308,0 тыс.	14.7%	308,6 тыс.	14.4%	297,6 тыс.	13.7%	258,0 тыс.	11.8%
ОБЩИЙ	2085 тыс.	100%	2092 тыс.	100%	2,144 тыс.	100%	2,173 тыс.	100%	2,183 тыс.	100%

См. также

Сноски

^ «Совет по рекомендациям по аренде в Нью-Йорке» . Архивировано из оригинала 13 сентября 2017 года. {{cite web}}: CS1 maint: неподходящий URL ( ссылка )
^ «О деятельности и услугах Управления по управлению арендой» . Архивировано из оригинала 4 марта 2010 года . Проверено 28 сентября 2009 г.
^ «Приют бездомным в квартирах со стабилизированной арендной платой» .
^ Jump up to: ^а ^б ^с ^д ^и «Информационный бюллетень № 1 — Стабилизация арендной платы и контроль арендной платы» (PDF) . Нью-Йоркский отдел жилищного и общественного обновления . Проверено 5 марта 2017 г.
^ «Информационный бюллетень № 30 – Право наследования» (PDF) . Нью-Йоркский отдел жилищного и общественного обновления . Проверено 5 марта 2017 г.
^ «Информационный бюллетень № 22 — Программа максимальной базовой арендной платы (MBR)» . Нью-Йоркский отдел жилищного и общественного обновления . Проверено 28 января 2008 г.
^ «О деятельности и услугах Управления по управлению арендой» . www.nyshcr.org . Проверено 26 сентября 2018 г.
^ «Housingnyc.com» . сайт Housingnyc.com. Архивировано из оригинала 23 ноября 2010 года . Проверено 5 сентября 2018 г. {{cite web}}: CS1 maint: неподходящий URL ( ссылка )
^ «Закон о стабилизации арендной платы и чрезвычайной защите арендаторов» . Обновление домов и сообществ . Проверено 18 августа 2020 г.
^ «Закон № 8 о чрезвычайной защите арендаторов (ETPA) 1974 года, глава 576 законов 1974 года с последними поправками» (PDF) . Архивировано из оригинала (PDF) 9 марта 2020 г. Проверено 18 августа 2020 г.
^ Уильямс, Алекс (17 июня 2002 г.). « Аренда по частям » . Журнал Нью-Йорк.
↑ Но см. New York Times , «Войны за регулирование арендной платы — это всего лишь второстепенное зрелище» Джины Беллафанте: «Из 1 063 000 городских квартир с регулируемой арендной платой примерно 41 000 находятся в руках домохозяйств, зарабатывающих 150 000 долларов в год или больше. Если бы мы наняли частных лиц, Если следователи проверят ряды этих домохозяйств, мы наверняка обнаружим вопиющие злоупотребления системой — неженатые юристы получают зарплату в 350 000 долларов, — но мы, вероятно, также обнаружим семьи из пяти человек, живущие менее чем на половину этой суммы (и вряд ли стоит упоминать, что 175 000 долларов. в Нью-Йорке — это не то же самое, что 175 000 долларов в Джексоне, штат Мисс».
^ Jump up to: ^а ^б ^с «Совет по рекомендациям по аренде в Нью-Йорке: Закон об аренде 2011 года» . сайт Housingnyc.com. Архивировано из оригинала 14 августа 2017 года. {{cite web}}: CS1 maint: неподходящий URL ( ссылка )
^ J-51: Статус J-51 является предметом многочисленных судебных разбирательств, поскольку высший суд штата Нью-Йорк подтвердил в деле Робертс против Тишмана Шпейера , что владельцы, получающие эти налоговые льготы, не могут отменить регулирование стабилизированных квартир, даже если арендная плата и доходы превышают установленные законом пределы. Отсутствие указания о существовании J-51 в договоре аренды арендатора означает, что арендатор остается под контролем на протяжении всего срока аренды. Судебные разбирательства в смежных областях продолжаются, как и борьба за продление самого J-51».
^ «Загрузка» . Housingnyc.com. Архивировано из оригинала 21 мая 2008 года . Проверено 5 сентября 2018 г.
^ «Дж-51» . Архивировано из оригинала 30 мая 2012 года . Проверено 15 мая 2012 г.
^ «421-а» . Архивировано из оригинала 1 июня 2012 года . Проверено 15 мая 2012 г.
^ «Снос — один из последних способов дерегуляции здания» . 4 марта 2020 г.
^ Jump up to: ^а ^б ^с Коллинз, Тимоти. «Введение в Совет по рекомендациям по аренде в Нью-Йорке и систему стабилизации арендной платы» . Архивировано из оригинала 28 сентября 2013 года. {{cite web}}: CS1 maint: неподходящий URL ( ссылка )
^ Jump up to: ^а ^б Коупленд, Сара Кэтрин (2000). « Долой домовладельцев»: активность арендаторов в Нью-Йорке, 1917-1920 гг . Массачусетский технологический институт. Департамент городских исследований и планирования . hdl : 1721.1/65254 .
^ Jump up to: ^а ^б Лоусон, Рональд (1 января 1986 г.). «Глава 2: Организации арендаторов города Нью-Йорка и жилищный кризис после Первой мировой войны». Движение арендаторов в Нью-Йорке, 1904–1984 гг . Интернет-архив. Нью-Брансуик, Нью-Джерси: Издательство Университета Рутгерса. ISBN 978-0-8135-1203-7 .
^ Коупленд, Сара Кэтрин (2000). « Долой домовладельцев»: активность арендаторов в Нью-Йорке, 1917-1920 гг . Массачусетский технологический институт. Департамент городских исследований и планирования . hdl : 1721.1/65254 .
^ Jump up to: ^а ^б ^с ^д «История регулирования арендной платы в штате Нью-Йорк в 1943–1993 годах» . Нью-Йоркский отдел жилищного и общественного обновления . Проверено 24 октября 2007 г.
^ «Законодательство» . Сенат штата Нью-Йорк . Проверено 29 мая 2023 г.
^ Питерс, Джереми В. (3 февраля 2009 г.). «Ассамблея принимает поправки к правилам арендной платы, против которых выступают арендодатели» . Нью-Йорк Таймс . Проверено 22 мая 2010 г.
^ «Глава 403» . Законы Нью-Йорка . Том. 206-я сессия. : II. 1983. стр. 1777–1812. hdl : 2027/uc1.b4378156 . ISSN 0892-287X . {{cite book}}: |journal= игнорируется ( помощь ) Глава 403, принятая 30 июня 1983 г., вступает в силу немедленно с оговорками.
^ Исполнительный департамент штата Нью-Йорк (30 июня 1983 г.), Bill Jackets штата Нью-Йорк - L-1983-CH-0403 , Библиотека штата Нью-Йорк , получено 29 мая 2023 г.
^ Хиндс, Майкл Декурси (25 марта 1984 г.). «Регулирование арендной платы, новое начало» . Нью-Йорк Таймс .
^ «Очередные сессии СЕНАТ – АССАМБЛЕЯ 2015–2016 гг.» (PDF) . 25 июня 2015 г. Архивировано из оригинала (PDF) 5 апреля 2018 г. . Проверено 13 апреля 2018 г.
^ «Домашняя страница администрации аренды» . www.nyshcr.org .
^ «Заявление лидера большинства в Сенате Андреа Стюарт-Казинс и спикера Ассамблеи Карла Хисти об историческом законодательстве о доступном жилье» .
^ «Архив помощи и ответов» .
^ Ллойд, Алцинна. «Почему некоторые домовладельцы Нью-Йорка держат квартиры, которые вы действительно можете себе позволить, вне рынка» . Бизнес-инсайдер . Проверено 8 сентября 2022 г.
^ Лам, Чау (6 сентября 2022 г.). «Жилищное агентство Нью-Йорка применит жесткие меры к лазейке «Франкенштейна» в регулировании арендной платы» . Готэмист . Проверено 13 сентября 2022 г.
^ 21 июня, Дэвид Брэнд, опубликовано; 21 июня 2023 г. Изменено; 2023Поделиться (21 июня 2023 г.). «Законодатели Нью-Йорка закрывают лазейку в стиле Франкенштейна, используемую арендодателями для повышения регулируемой арендной платы» . Готэмист . Проверено 26 июня 2023 г. {{cite web}}: CS1 maint: числовые имена: список авторов ( ссылка )
^ «Загрузка» (PDF) . Housingnyc.com. Архивировано из оригинала 23 ноября 2010 года . Проверено 5 сентября 2018 г. {{cite web}}: CS1 maint: неподходящий URL ( ссылка )
^ «Загрузка» (PDF) . Housingnyc.com. Архивировано из оригинала 31 октября 2008 года . Проверено 5 сентября 2018 г. {{cite web}}: CS1 maint: неподходящий URL ( ссылка )
^ «Загрузка» (PDF) . Housingnyc.com. Архивировано из оригинала 23 ноября 2010 года . Проверено 5 сентября 2018 г. {{cite web}}: CS1 maint: неподходящий URL ( ссылка )
^ «Избранные первоначальные результаты обследования жилья и вакансий города Нью-Йорка в 2011 году» (PDF) . 9 февраля 2012 г. Архивировано из оригинала (PDF) 1 сентября 2012 г. . Проверено 2 апреля 2012 г.
^ «Отчет о жилищном обеспечении за 2018 год» (PDF) . www1.nyc.gov . 24 мая 2018 г. Архивировано из оригинала (PDF) 18 марта 2019 г. . Проверено 12 января 2022 г.

Дальнейшее чтение

Уолтер Блок, «Контроль за рентой» в «Краткой энциклопедии экономики».
Роберт М. Фогельсон , Великие войны за ренту: Нью-Йорк, 1917–1929. Нью-Хейвен, Коннектикут: Издательство Йельского университета, 2013.

Внешние ссылки

[1] «Совет по рекомендациям по аренде в Нью-Йорке» . Архивировано из оригинала 13 сентября 2017 года. {{cite web}}: CS1 maint: неподходящий URL ( ссылка )

[2] «О деятельности и услугах Управления по управлению арендой» . Архивировано из оригинала 4 марта 2010 года . Проверено 28 сентября 2009 г.

[3] «Приют бездомным в квартирах со стабилизированной арендной платой» .

[factsheet1-4] Jump up to: ^а ^б ^с ^д ^и «Информационный бюллетень № 1 — Стабилизация арендной платы и контроль арендной платы» (PDF) . Нью-Йоркский отдел жилищного и общественного обновления . Проверено 5 марта 2017 г.

[factsheet30-5] «Информационный бюллетень № 30 – Право наследования» (PDF) . Нью-Йоркский отдел жилищного и общественного обновления . Проверено 5 марта 2017 г.

[factsheet22-6] «Информационный бюллетень № 22 — Программа максимальной базовой арендной платы (MBR)» . Нью-Йоркский отдел жилищного и общественного обновления . Проверено 28 января 2008 г.

[7] «О деятельности и услугах Управления по управлению арендой» . www.nyshcr.org . Проверено 26 сентября 2018 г.

[8] «Housingnyc.com» . сайт Housingnyc.com. Архивировано из оригинала 23 ноября 2010 года . Проверено 5 сентября 2018 г. {{cite web}}: CS1 maint: неподходящий URL ( ссылка )

[9] «Закон о стабилизации арендной платы и чрезвычайной защите арендаторов» . Обновление домов и сообществ . Проверено 18 августа 2020 г.

[10] «Закон № 8 о чрезвычайной защите арендаторов (ETPA) 1974 года, глава 576 законов 1974 года с последними поправками» (PDF) . Архивировано из оригинала (PDF) 9 марта 2020 г. Проверено 18 августа 2020 г.

[11] Уильямс, Алекс (17 июня 2002 г.). « Аренда по частям » . Журнал Нью-Йорк.

[12] Но см. New York Times , «Войны за регулирование арендной платы — это всего лишь второстепенное зрелище» Джины Беллафанте: «Из 1 063 000 городских квартир с регулируемой арендной платой примерно 41 000 находятся в руках домохозяйств, зарабатывающих 150 000 долларов в год или больше. Если бы мы наняли частных лиц, Если следователи проверят ряды этих домохозяйств, мы наверняка обнаружим вопиющие злоупотребления системой — неженатые юристы получают зарплату в 350 000 долларов, — но мы, вероятно, также обнаружим семьи из пяти человек, живущие менее чем на половину этой суммы (и вряд ли стоит упоминать, что 175 000 долларов. в Нью-Йорке — это не то же самое, что 175 000 долларов в Джексоне, штат Мисс».

[housingnyc.com-13] Jump up to: ^а ^б ^с «Совет по рекомендациям по аренде в Нью-Йорке: Закон об аренде 2011 года» . сайт Housingnyc.com. Архивировано из оригинала 14 августа 2017 года. {{cite web}}: CS1 maint: неподходящий URL ( ссылка )

[14] J-51: Статус J-51 является предметом многочисленных судебных разбирательств, поскольку высший суд штата Нью-Йорк подтвердил в деле Робертс против Тишмана Шпейера , что владельцы, получающие эти налоговые льготы, не могут отменить регулирование стабилизированных квартир, даже если арендная плата и доходы превышают установленные законом пределы. Отсутствие указания о существовании J-51 в договоре аренды арендатора означает, что арендатор остается под контролем на протяжении всего срока аренды. Судебные разбирательства в смежных областях продолжаются, как и борьба за продление самого J-51».

[15] «Загрузка» . Housingnyc.com. Архивировано из оригинала 21 мая 2008 года . Проверено 5 сентября 2018 г.

[16] «Дж-51» . Архивировано из оригинала 30 мая 2012 года . Проверено 15 мая 2012 г.

[17] «421-а» . Архивировано из оригинала 1 июня 2012 года . Проверено 15 мая 2012 г.

[18] «Снос — один из последних способов дерегуляции здания» . 4 марта 2020 г.

[:2-19] Jump up to: ^а ^б ^с Коллинз, Тимоти. «Введение в Совет по рекомендациям по аренде в Нью-Йорке и систему стабилизации арендной платы» . Архивировано из оригинала 28 сентября 2013 года. {{cite web}}: CS1 maint: неподходящий URL ( ссылка )

[:1-20] Jump up to: ^а ^б Коупленд, Сара Кэтрин (2000). « Долой домовладельцев»: активность арендаторов в Нью-Йорке, 1917-1920 гг . Массачусетский технологический институт. Департамент городских исследований и планирования . hdl : 1721.1/65254 .

[:02-21] Jump up to: ^а ^б Лоусон, Рональд (1 января 1986 г.). «Глава 2: Организации арендаторов города Нью-Йорка и жилищный кризис после Первой мировой войны». Движение арендаторов в Нью-Йорке, 1904–1984 гг . Интернет-архив. Нью-Брансуик, Нью-Джерси: Издательство Университета Рутгерса. ISBN 978-0-8135-1203-7 .

[:13-22] Коупленд, Сара Кэтрин (2000). « Долой домовладельцев»: активность арендаторов в Нью-Йорке, 1917-1920 гг . Массачусетский технологический институт. Департамент городских исследований и планирования . hdl : 1721.1/65254 .

[renthist-23] Jump up to: ^а ^б ^с ^д «История регулирования арендной платы в штате Нью-Йорк в 1943–1993 годах» . Нью-Йоркский отдел жилищного и общественного обновления . Проверено 24 октября 2007 г.

[24] «Законодательство» . Сенат штата Нью-Йорк . Проверено 29 мая 2023 г.

[anytime_2009-25] Питерс, Джереми В. (3 февраля 2009 г.). «Ассамблея принимает поправки к правилам арендной платы, против которых выступают арендодатели» . Нью-Йорк Таймс . Проверено 22 мая 2010 г.

[26] «Глава 403» . Законы Нью-Йорка . Том. 206-я сессия. : II. 1983. стр. 1777–1812. hdl : 2027/uc1.b4378156 . ISSN 0892-287X . {{cite book}}: |journal= игнорируется ( помощь ) Глава 403, принятая 30 июня 1983 г., вступает в силу немедленно с оговорками.

[27] Исполнительный департамент штата Нью-Йорк (30 июня 1983 г.), Bill Jackets штата Нью-Йорк - L-1983-CH-0403 , Библиотека штата Нью-Йорк , получено 29 мая 2023 г.

[28] Хиндс, Майкл Декурси (25 марта 1984 г.). «Регулирование арендной платы, новое начало» . Нью-Йорк Таймс .

[29] «Очередные сессии СЕНАТ – АССАМБЛЕЯ 2015–2016 гг.» (PDF) . 25 июня 2015 г. Архивировано из оригинала (PDF) 5 апреля 2018 г. . Проверено 13 апреля 2018 г.

[:0-30] «Домашняя страница администрации аренды» . www.nyshcr.org .

[31] «Заявление лидера большинства в Сенате Андреа Стюарт-Казинс и спикера Ассамблеи Карла Хисти об историческом законодательстве о доступном жилье» .

[32] «Архив помощи и ответов» .

[33] Ллойд, Алцинна. «Почему некоторые домовладельцы Нью-Йорка держат квартиры, которые вы действительно можете себе позволить, вне рынка» . Бизнес-инсайдер . Проверено 8 сентября 2022 г.

[34] Лам, Чау (6 сентября 2022 г.). «Жилищное агентство Нью-Йорка применит жесткие меры к лазейке «Франкенштейна» в регулировании арендной платы» . Готэмист . Проверено 13 сентября 2022 г.

[35] 21 июня, Дэвид Брэнд, опубликовано; 21 июня 2023 г. Изменено; 2023Поделиться (21 июня 2023 г.). «Законодатели Нью-Йорка закрывают лазейку в стиле Франкенштейна, используемую арендодателями для повышения регулируемой арендной платы» . Готэмист . Проверено 26 июня 2023 г. {{cite web}}: CS1 maint: числовые имена: список авторов ( ссылка )

[36] «Загрузка» (PDF) . Housingnyc.com. Архивировано из оригинала 23 ноября 2010 года . Проверено 5 сентября 2018 г. {{cite web}}: CS1 maint: неподходящий URL ( ссылка )

[37] «Загрузка» (PDF) . Housingnyc.com. Архивировано из оригинала 31 октября 2008 года . Проверено 5 сентября 2018 г. {{cite web}}: CS1 maint: неподходящий URL ( ссылка )

[38] «Загрузка» (PDF) . Housingnyc.com. Архивировано из оригинала 23 ноября 2010 года . Проверено 5 сентября 2018 г. {{cite web}}: CS1 maint: неподходящий URL ( ссылка )

[hvs11-39] «Избранные первоначальные результаты обследования жилья и вакансий города Нью-Йорка в 2011 году» (PDF) . 9 февраля 2012 г. Архивировано из оригинала (PDF) 1 сентября 2012 г. . Проверено 2 апреля 2012 г.

[40] «Отчет о жилищном обеспечении за 2018 год» (PDF) . www1.nyc.gov . 24 мая 2018 г. Архивировано из оригинала (PDF) 18 марта 2019 г. . Проверено 12 января 2022 г.

[ 1 ]

[ 2 ]

[ 3 ]

[ 4 ]

[ 5 ]

[ 6 ]

[ 7 ]

[ 8 ]

[ 9 ]

[ 10 ]

[ 11 ]

[ 12 ]

[ 13 ]

[ 14 ]

[ 15 ]

[ 16 ]

[ 17 ]

[ 18 ]

[ 19 ]

[ 20 ]

[ 21 ]

[ 22 ]

[ 23 ]

[ 24 ]

[ 25 ]

[ 26 ]

[ 27 ]

[ 28 ]

[ 29 ]

[ 30 ]

[ 31 ]

[ 32 ]

[ 33 ]

[ 34 ]

[ 35 ]

[ 36 ]

[ 37 ]

[ 38 ]

[ 39 ]

[ 40 ]