Жилищная программа Митчелла-Ламы
 | Эта статья может чрезмерно полагаться на источники, слишком тесно связанные с предметом , что потенциально препятствует тому, чтобы статья была проверяемой и нейтральной . ( июнь 2016 г. ) |
Жилищная программа Митчелла-Ламы представляет собой не субсидируемую государственную жилищную гарантию в штате Нью-Йорк . Его спонсировали штата Нью-Йорк сенатор МакНил Митчелл и член законодательного собрания Альфред А. Лама . Он был подписан в 1955 году как Закон о жилищных компаниях с ограниченной прибылью (теперь официально содержится в Законе о финансировании частного жилищного строительства 1962 года , статья II озаглавлена «Жилищные компании с ограниченной прибылью» и относится к некоммерческим корпорациям, тогда как статья IV озаглавлена «Ограниченная »). Под «дивидендными жилищными компаниями» понимается доступное жилье, не принадлежащее Митчеллу-Ламе, организованное с 1927 года как бизнес-корпорация, товарищество или траст в соответствии с Законом штата о жилищном строительстве 1926 года).
Публично заявленной целью программы было развитие и строительство доступного жилья , как сдаваемого в аренду, так и находящегося в кооперативной собственности, для жителей со средним доходом. [ 2 ] В рамках этой программы местные юрисдикции приобретали недвижимость по выдающимся доменам и предоставляли ее застройщикам для строительства жилья для арендаторов с низким и средним доходом. Застройщики получали налоговые льготы , пока они оставались в программе, а также ипотечные кредиты с низкой процентной ставкой , субсидируемые федеральным правительством, правительством штата или правительством города Нью-Йорка . Им также была гарантирована доходность инвестиций в размере 6%, а позже и 7,5% каждый год. Программа была основана на жилищном кооперативе Morningside Gardens , кооперативе в Манхэттене на районе Морнингсайд-Хайтс , который субсидировался за счет налоговых поступлений. [ 3 ]
В 2010 году Управление жилищного строительства и обновления сообществ штата Нью-Йорк (DHCR) было объединено с Управлением финансирования жилищного строительства штата Нью-Йорк и было создано Агентство по обновлению жилищного фонда и сообществ штата Нью-Йорк . Новое агентство обеспечивало финансирование, обслуживание и надзор за ипотечными застройками, пока они оставались в программе Митчелла-Ламы. [ 2 ]
По данным Управления по обновлению домов и сообществ штата Нью-Йорк (ранее DHCR), « в общей сложности 269 жилых домов Митчелл-Ламы с более чем 105 000 квартир ». в рамках этой программы было построено [ 4 ]
История
[ редактировать ]В период с 1955 по 1978 год на средства Митчелла-Ламы было построено около 135 000 единиц доступного жилья. [ 1 ] Известные жилые комплексы, построенные при финансовой поддержке Митчелла-Ламы, включают Dayton Towers, Manhattan Plaza , Cadman Plaza , Co-op City и 1199 Plaza . [ 5 ]
Удаление свойств
[ редактировать ]Арендодатели , как правило, могут вывести постройки из Митчелл-Ламы, внеся предоплату по ипотеке, что обычно происходит через 20 лет после разработки проекта. Однако в некоторых случаях в специальных соглашениях о землепользовании указывается больший срок. [ 6 ] В период с 1990 по 2005 год жилищный фонд Митчелла-Ламы потерял «22 688 квартир, что составляет более трети (34 процента) его фонда». [ 7 ] Этот темп теперь увеличился благодаря рынку недвижимости для сдаваемых в аренду зданий. Когда здание приватизируется, оно теряет налоговые льготы, владелец, как правило, должен рефинансировать ипотеку, и владелец теряет право на годовой доход от инвестиций в размере 6%.
Что произойдет с арендаторами этих зданий, зависит от того, когда они были построены, и от государственной политики.
Дома, построенные до 1974 года.
[ редактировать ]Арендаторы арендуемых зданий, построенных до 1974 года, после выезда из Митчелл-Ламы переходят на стабилизацию арендной платы . Это означает, что их арендная плата увеличивается в соответствии с приказами Совета по нормам арендной платы города Нью-Йорка для каждого нового договора аренды. [ 8 ] а также в соответствии с приказами Управления арендной платы Нью-Йорка , среди прочего, на капитальный ремонт. [ 9 ] и трудности помещика. [ 10 ]
Аренда построена с 1974 года.
[ редактировать ]Арендаторы, которые не имеют права на получение расширенных ваучеров, включая всех арендаторов в зданиях, построенных после 1973 года и не получавших федеральных субсидий, должны платить арендную плату, установленную арендодателями. [ 11 ] Здания, которые больше не участвуют в программе регулирования арендной платы, представляют особую проблему для арендаторов, которые получали специальные субсидии, такие как программы субсидий, из-за бедности. [ 12 ] возраст, [ 13 ] и инвалидность. [ 14 ]
Жилищные кооперативы
[ редактировать ]По прошествии определенного периода времени владельцы жилищных кооперативов с ограниченной ответственностью Митчелл-Лама могут принять решение в соответствии с правилами голосования своих кооперативов о «приватизации» или демутуализации своего здания. Это может позволить владельцам продавать свои квартиры, часто с высокой прибылью, но потенциально может увеличить плату за содержание оставшихся жильцов, поскольку здание лишается налоговых льгот и может увеличить выплаты по несубсидируемой ипотеке. Для смягчения такого повышения можно использовать обратные налоги на перепродажу, но это зависит от советов кооперативов. Предпринимаются некоторые попытки потребовать их законодательно, но пока они не увенчались успехом. Таким образом, такая демутуализация одновременно уменьшает количество доступного жилья в данном районе и увеличивает налоговые поступления. [ 15 ]
Политика
[ редактировать ]Законодательство
[ редактировать ]Некоторые политики предложили законопроекты [ 16 ] законодательному органу штата Нью-Йорк , который поместит все здания, выходящие или оставленные Митчелл-Ламой, на стабилизацию арендной платы после приватизации. Закон об аренде 2011 года [ 17 ] закон, подписанный 24 июня 2011 г., не упоминал аренду или кооперативы Митчелла-Ламы.
Иск Отдела жилищного и общественного обновления
[ редактировать ]штата В ноябре 2007 года Департамент жилищного и общественного обновления (DHCR) - ныне HCR штата Нью-Йорк - принял постановление, гласящее, что простое исключение Митчелла-Ламы до 1974 года из программы не является «уникальным или особенным обстоятельством», оправдывающим существенное повышение арендной платы. . [ 18 ] Несколько арендодателей оспорили эту политику в суде, утверждая, что она противоречит решению суда KSLM-Columbus Apts. против DHCR штата Нью-Йорк , [ 19 ] и ссылка суда низшей инстанции на программные письма DHCR. [ 20 ] Судья Шлезингер из Верховного суда штата Нью-Йорк вынес решение [ 21 ] что правила являются законными, и один из владельцев ( Стив Виткофф , владелец дома 95 W. 95th Street, который теперь называется «Колумбус 95») подал апелляцию в апелляционный отдел среднего звена штата. 28 декабря 2010 г. Апелляционный отдел Первого департамента (охватывающий районы Нью-Йорка Манхэттен и Бронкс) единогласно поддержал постановление DHCR. [ 22 ] Владелец Columbus 95 не смог добиться судебного разрешения на подачу апелляции в высший суд штата Нью-Йорк. [ 23 ]
См. также
[ редактировать ]Ссылки
[ редактировать ]- ^ Jump up to: а б Бендинер-Виани, Габриэль (3 января 2019 г.). Оспариваемый город: искусство и общественная история как посредничество в районе городского обновления Сьюард-Парк в Нью-Йорке . Университет Айовы Пресс. п. 143. ИСБН 978-1-60938-611-5 .
- ^ Jump up to: а б Отдел жилищного и общественного обновления штата Нью-Йорк (DCHR) - теперь объединен с Управлением жилищного и общественного обновления штата Нью-Йорк, [1]
- ^ История . Коалиция жителей Митчелла-Ламы.
- ^ «Жилищная программа Митчелла-Ламы» . Обновление домов и сообществ штата Нью-Йорк . 01.04.2015. Архивировано из оригинала 12 февраля 2019 г.
- ^ «Мнение: Нью-Йорку нужно больше жилья. На горизонте есть реальное решение» . Город и штат Нью-Йорк . 5 февраля 2024 г.
- ^ Спасение организации Митчелл-Ламы. Архивировано 8 августа 2009 г. на Wayback Machine - веб-сайте с новостями, уведомлениями и законодательством.
- ^ Отчет Общества общественных работ, Закрытие двери
- ^ «Совет по рекомендациям по аренде в Нью-Йорке» . 12 декабря 2013 г. Архивировано из оригинала 22 января 2014 г.
{{cite web}}: CS1 maint: неподходящий URL ( ссылка ) - ^ http://www.dhcr.state.ny.us/rent/factsheets/orafac24.pdf [ только URL-адрес PDF ]
- ^ «houseingnyc.com» . Архивировано из оригинала 26 января 2013 г. Проверено 26 января 2013 г.
- ^ [По данным жилищных аналитиков Общества общественных работ, не более 15% арендаторов в зданиях, построенных после 1973 года, вывезенных из Митчелл-Ламы, имеют право на получение таких ваучеров.]
- ^ «HPD — Арендаторы жилых помещений — Информация раздела 8» . Архивировано из оригинала 14 августа 2006 г. Проверено 31 августа 2006 г.
- ^ «SCRIE — это просто» . Архивировано из оригинала 5 октября 2006 г. Проверено 31 августа 2006 г.
- ^ «Архивная копия» (PDF) . Архивировано из оригинала (PDF) 24 августа 2006 г. Проверено 31 августа 2006 г.
{{cite web}}: CS1 maint: архивная копия в заголовке ( ссылка ) - ^ Объединение кооператоров для Митчелл-Ламы
- ^ «Спасите Митчелл-Ламу - законопроект об аренде омнибуса: его спонсируют ваши избранные?» . Save-ml.org.
- ^ «Поиск законопроектов и законодательная информация | Ассамблея штата Нью-Йорк» .
- ^ «Спасите Митчелл-Ламу – действуют новые правила» . Save-ml.org.
- ^ KSLM-Апартаменты Колумбуса. в. Департамент здравоохранения штата Нью-Йорк {}
- ^ Сусман, Сью. «Краткое описание дел, февраль 8_09.doc» (PDF) .
- ^ http://save-ml.org/files/Schlesinger%20Decision%20Nov%2025%202009.pdf [ только URL-адрес PDF ]
- ^ «Колумбус 95-я улица, ООО против Департамента жилищного хозяйства и общественного обновления штата Нью-Йорк (2010, Нью-Йорк, протокол 09569)» .
- ^ Арендаторы выиграли дело «U или P».