Дефицит жилья в Калифорнии

, Палаточный городок форма импровизированного жилья, в Окленде, Калифорния.

Примерно с 1970 года Калифорния испытывает продолжительную и растущую нехватку жилья . так, что к 2018 году Калифорния заняла 49-е место среди штатов США по количеству единиц жилья на одного жителя. Этот дефицит оценивается в 3-4 миллиона единиц жилья (20-30% жилищного фонда Калифорнии, 14 миллионов единиц жилья). ) по состоянию на 2017 год . По состоянию на 2018 год эксперты заявили, что Калифорнии необходимо удвоить текущие темпы строительства жилья (85 000 единиц в год), чтобы не отставать от ожидаемого роста населения и предотвратить дальнейший рост цен, а также необходимо увеличить текущие темпы строительства жилья в четыре раза в течение следующего года. семь лет, чтобы цены и арендная плата снизились.

Дисбаланс между спросом и предложением стал результатом сильного экономического роста, создавшего сотни тысяч новых рабочих мест (что увеличивает спрос на жилье), а также преднамеренного, вызванного NIMBY незаконного строительства достаточного количества новых единиц жилья для удовлетворения спроса. С 2012 по 2017 год по всему штату на каждые пять новых жителей было построено одно новое жилье. В прибрежных городских районах Калифорнии (где большая часть роста рабочих мест произошла после Великой рецессии ) неравенство еще больше: в районе залива было создано в семь раз больше рабочих мест, чем единиц жилья. К 2017 году это привело к тому, что средняя цена дома в Калифорнии более чем в 2,5 раза превысила среднюю цену в США. В результате менее трети калифорнийцев могут позволить себе дом по средней цене (по стране чуть больше половины), на 6 процентов больше жителей живут в бедности, чем было бы при средней стоимости жилья (20% против 14%), бездомность на душу населения является третьим по величине в стране, экономика штата подавляется на 150–400 миллиардов долларов ежегодно (5–14%) (из-за потери строительной активности, а деньги, которые должны быть потрачены на жилье, не могут быть потрачены на другие потребительские товары) и длинный поездки на работу, вызванные недоступностью жилья в городских центрах, где есть рабочие места, препятствуют способности Калифорнии достичь своих целей по выбросам CO ₂ .

Несколько факторов вместе вызвали ограничения на строительство нового жилья: ограничения плотности (например, зонирование на одну семью ) и высокая стоимость земли способствуют поддержанию высоких цен на землю и жилье; участие сообщества в процессе получения разрешений позволяет нынешним жителям, которые выступают против нового строительства (часто называемых NIMBY ), лоббировать свой городской совет, чтобы отказать в новом строительстве; экологическими законами местные жители и другие люди часто злоупотребляют , чтобы заблокировать или получить уступки от нового строительства (что делает его более дорогостоящим или слишком дорогим для получения прибыли); более высокие местные налоговые поступления от отелей, коммерческой и розничной торговли по сравнению с жилыми домами стимулируют города разрешать меньше жилых помещений; а затраты на строительство выше из-за высоких сборов за воздействие, и часто застройки одобряются только в том случае, если используется профсоюзный труд.

В 2016 году администрация Обамы рекомендовала городам по всей стране с высокой стоимостью жилья реформировать правила землепользования, чтобы дать возможность людям с любым уровнем дохода получить доступ к рабочим местам, создаваемым в растущих городах. С тех пор законодательный орган Калифорнии принял несколько законопроектов: некоторые уменьшили сборы и бюрократию, связанные с созданием ADU , в то время как другие добавили сборы к регистрации документов на недвижимость для финансирования жилья для малоимущих; однако даже самые оптимистичные прогнозы показывают, что с учетом масштаба проблемы они окажут минимальный эффект. Кроме того, предложенные законопроекты , которые легализовали бы застройку с более высокой плотностью населения вблизи общественного транспорта, провалились в законодательном органе. В 2019 году Совет экономических консультантов подсчитал, что дерегулирование рынка жилья приведет к падению арендной платы на 55 процентов в Сан-Франциско, на 40 процентов в Лос-Анджелесе и на 40 процентов в Сан-Диего.

Фон

Исси Роем, экономист Центра жилищных инноваций Тернера при Калифорнийском университете в Беркли, сказал:

«...пока строилось обильное новое жилье для тех, кого тянуло в Калифорнию, рост цен на жилье был ограничен, а привлекательность штата направлялась на рост населения: с 1940 по 1970 год население Калифорнии росло на 242 процента быстрее, чем национальные темпы, в то время как рост средней стоимости дома был всего на 16 процентов быстрее, чем в стране».

Начиная с 1970 года, три основных фактора вызвали резкий рост цен на жилье: ограничения на землепользование, ограничивающие плотность застройки (зонирование многих районов на дома на одну семью или максимум на два этажа), возросшая забота об окружающей среде (что привело к принятию экологических законов и выделение земель для сохранения, а не развития) и участие сообщества в процессе развития (что позволяет нынешним, но не будущим жителям иметь право голоса при принятии решений о землепользовании).

Результатом этой политики стало то, что с 1970 по 2016 год рост населения Калифорнии (относительно среднего показателя по США) замедлился до трети того, что было в течение предыдущих трех десятилетий (на 70 процентов быстрее, чем темпы роста населения по стране к 2016 году), в то время как повышение темпов роста населения средние цены на жилье (по отношению к среднему показателю по США) выросли более чем в четыре раза и на 80 процентов превысили общенациональный уровень.

К 2016 году средняя цена дома в Калифорнии, составлявшая 409 300 долларов, более чем в два раза превышала среднюю цену дома в США в целом и была дороже, чем в любом другом штате, кроме Гавайев. Дефицит наблюдается по всему штату; с 2010 по 2017 год в штате добавлялось одно новое жилье на каждые пять новых жителей, и это заметно в центрах занятости, таких как Район залива и Лос-Анджелес. Согласно данным Калифорнийской ассоциации риэлторов, в 2023 году доступность жилья в Калифорнии достигла 16-летнего минимума: только около 16% покупателей жилья смогли приобрести дом на одну семью по средней цене. В округах Сан-Матео и Санта-Клара покупателям потребуется минимальный доход в размере 504 400 и 451 200 долларов США соответственно, чтобы приобрести дома по средней цене в 2,01 миллиона долларов и 1,8 миллиона долларов.

Жилищная ситуация по-разному влияет на людей в зависимости от их обстоятельств. Человек, который уже давно выплатил ипотечный кредит, имеет гораздо меньшие затраты, чем арендатор или тот, кто покупает первый дом. По состоянию на 2020 год Около 20 процентов домовладельцев Калифорнии владели своими домами свободно и свободно, а 80 процентов все еще платили ипотеку. Как обычно, домовладельцы без ипотечного кредита, как правило, имеют более низкие доходы (например, из-за выхода на пенсию ), чем домовладельцы с ипотекой. Домовладельцы Калифорнии без ипотеки, как правило, тратят почти 9% своего дохода на расходы на жилье, включая налоги на недвижимость , что немного ниже, чем в среднем по стране для домовладельцев без ипотеки.

Причины

Дисбаланс между спросом и предложением Это произошло в результате сильного экономического роста, создавшего сотни тысяч новых рабочих мест (что увеличивает спрос на жилье), а также недостаточного строительства новых единиц жилья, чтобы обеспечить достаточное предложение для удовлетворения спроса. Меньшее количество единиц жилья, построенное в городских и прибрежных районах по сравнению со спросом, вызванным экономическим ростом в этих районах, привело к повышению цен на жилье и его распространению на внутренние районы. Например, с 2012 по 2017 год в городах района залива Сан-Франциско было создано 400 000 новых рабочих мест, но выдано только 60 000 разрешений на строительство нового жилья. (В целом по Калифорнии с 2011 по 2016 год штат добавлял только одну новую единицу жилья на каждые пять новых жителей.) Это привело к тому, что цены на жилье и арендная плата достигли высокого уровня, так что к 2017 году средняя цена дома в Калифорнии более чем в 2,5 раза превышала среднюю цену в США в целом и в прибрежных городских районах Калифорнии (где большинство жителей рост рабочих мест произошел после Великой рецессии ), дефицит стал больше.

Несколько факторов в совокупности вызвали ограничения на строительство нового жилья.

Законы о зонировании

Более 95% всей земли в Калифорнии, отведенной для жилого использования, отнесено исключительно к одной семье.

Сопротивление сообщества (НИМБИЗМ)

Сопротивление НИМБИ («Не на моем заднем дворе») со стороны существующих жителей новому жилью является основным фактором, усложняющим строительство нового жилья в штате. Люди, которые уже живут в каком-либо районе, часто воспринимают любое новое развитие или изменение как усиление негативного воздействия на движение транспорта и население. Используя различные средства (политическое давление, протесты и право голоса), НИМБИ пытаются не допускать новичков, отклоняя проекты развития в процессе получения разрешений местными властями или замедляя их до такой степени, что они становятся нерентабельными для строителей.

Было обнаружено, что «локализм» (кажущееся эгалитарным убеждение в том, что действующие жители имеют моральное право определять, как будет выглядеть их сообщество) вместо этого приводит к дисбалансу, который благоприятствует белым, богатым домовладельцам, и предполагает, что локализм более распространен в практике планирования, чем в общей популяции. По этому вопросу The New York Times обозреватель Фархад Манджу заявил: «То, что республиканцы хотят сделать с ICE и пограничными стенами, богатые прогрессивные демократы делают с зонированием и NIMBYism. Сохранение «местного характера», поддержание «местного контроля», сохранение жилья скуден и недоступен — цели обеих сторон на самом деле одни и те же: не пускать людей».

В 2022 году губернатор Калифорнии Гэвин Ньюсом заявил, что «НИМБизм разрушает штат», и пообещал привлечь города и округа к ответственности за прекращение строительства нового жилья.

НИМБИЗМ и бездомные

Бездомное население Калифорнии ощущает на себе воздействие НИМБизма. В Калифорнии проживает одна из крупнейших групп бездомных в стране, сконцентрированная в городских центрах. Отношение NIMBY распространяется и на бездомных, поскольку жители выступают против их присутствия в местных районах и близлежащих районах. Локализм повлиял на то, как формируются районы, чтобы исключить бездомных. что привело к созданию инфраструктуры и законов по борьбе с бездомными.

Распространение законов о бездомном бродяжничестве, также называемых законами NIMBY, криминализирует общее поведение без жилья, а не конкретную незаконную деятельность. Такие примеры, как «Постановление 3х3» Беркли от 2018 года, ограничивают бездомных квадратом размером 3х3 фута на улице, а неповиновение влечет за собой уголовное наказание. Произошел резкий рост числа арестов, связанных с бродяжничеством, которые охватывают широкий спектр деятельности. Это включает в себя попрошайничество, палатки и лежание в общественных местах. Такие законы непропорционально сильно влияют на бездомных, увековечивая их перемещение и нищету. Более того, люди, являющиеся бездомными и которым грозит арест, с меньшей вероятностью будут приняты в жилищные программы, программы социального обеспечения или получат необходимое медицинское обслуживание. Это связано с тем, что многие из этих программ требуют наличия благоприятной юридической документации для получения помощи. Этот цикл показывает, как законы, направленные против бездомных, могут увеличить число бездомных.

В одном конкретном случае, в Народном парке в Беркли, поддержка бездомных сталкивается с усилиями Калифорнийского университета в Беркли, направленными на жилищное строительство. Парк стал центром конфликта между местными лоббистами, выступающими против бездомных, и защитниками парка, что свидетельствует о сохраняющихся настроениях NIMBY на местном уровне. Законы и постановления, направленные на ограничение видимости бездомных на местном уровне, противоречат приоритету здравоохранения и жилья на уровне штата. Штат Калифорния поддерживает политику « Жилище прежде всего ».

Экологические законы

Экологические законы — в первую очередь Калифорнийский закон о качестве окружающей среды (CEQA) — могут стать препятствием для жилищного строительства. CEQA требует, чтобы агентство по выдаче разрешений, обычно местное правительство, проверяло каждый новый проект в соответствии с CEQA, чтобы предоставить полное раскрытие воздействия проекта органу, утверждающему утверждение (обычно комиссию по планированию или городской совет) и общественности. Отдельные дома на одну семью освобождаются от налога, а также некоторые небольшие многоквартирные проекты, но большинство средних и крупных проектов должны пройти отрицательную декларацию или EIR, чтобы обеспечить необходимый уровень раскрытия воздействия проекта. Процесс ОДП требует от разработчика проведения исследований и предоставления отчета о широком спектре воздействий, включая пробки на дорогах, эвакуацию из-за лесных пожаров, пожарную безопасность, шум, загрязнение воздуха, выбросы парниковых газов , загрязнение воды, биологические ресурсы, культурные ресурсы и воздействие на инфраструктуру, а также разработать план, который поможет смягчить любые воздействия, если таковые имеются. Процесс CEQA предназначен для того, чтобы сделать процесс утверждения прозрачным для общественности и лиц, принимающих решения, и происходит до того, как местное правительство решит разрешить новую застройку. Кроме того, CEQA допускает юридические оспаривания самого процесса проверки CEQA, что может привести к судебным искам со стороны тех, кто выступает против проекта и обнаруживает, что разработчик не изучил должным образом последствия проекта до того, как местное правительство одобрит проект. Судебные разбирательства являются основным механизмом правоприменения, с помощью которого смягчаются нарушения CEQA. В отчете Калифорнийского бюро законодательного анализа установлено, что в 10 крупнейших городах штата апелляции CEQA задерживали реализацию проектов в среднем на два с половиной года.

Исследование, проведенное в 2015 году Дженнифер Эрнандес и другими сотрудниками юридической фирмы по охране окружающей среды и землепользованию Holland & Knight, Анализ всех исков CEQA, поданных за трехлетний период 2010–2012 годов, показал, что менее 15% из них были поданы группами, ранее занимавшимися защитой окружающей среды. Это исследование также показало, что четыре из пяти исков CEQA касались точечной проектов застройки; только 20 процентов исков CEQA были направлены на «новые» проекты, направленные на освоение открытого пространства.

Кэрол Галанте, профессор кафедры доступного жилья и городской политики в Центре жилищных инноваций Тернера Калифорнийского университета в Беркли, которая работала в администрации Обамы помощником министра жилищного строительства и городского развития США (HUD), заявил, что «в этом штате им (CEQA) злоупотребляют в течение 30 лет люди, которые используют его, когда это не имеет ничего общего с экологическими причинами... НИМБИ-изм связан с тем фактом, что для каждого, кто владеет своей маленькой часть мечты, нет причин желать развития по соседству с ними, CEQA дает им инструмент для реализации своих интересов ... Нам необходимо фундаментально переосмыслить, как процесс CEQA работает в этом состоянии».

В интервью журналу Blueprint Калифорнийского университета в Лос-Анджелесе губернатор Джерри Браун прокомментировал использование CEQA не только по экологическим причинам: «Но в Техасе легче строить. Это так. И, возможно, мы могли бы это изменить. Но знаете что? Проблема в том, что политический климат, это просто то, где мы находимся. Очень сложно — вы не можете изменить CEQA [Закон Калифорнии о качестве окружающей среды]. БП: Почему бы и нет. ДБ: Профсоюзы не позволят вам, потому что они используют его как молоток, чтобы получить трудовые соглашения по проекту».

Хотя первоначальное намерение CEQA должно оставаться неизменным, сейчас настало время положить конец безрассудным злоупотреблениям этим важным законом – злоупотреблениям, которые угрожают экономической жизнеспособности Калифорнии, приводят к потере рабочих мест и трате ценных долларов налогоплательщиков. ... Сегодня CEQA слишком часто злоупотребляет теми, кто стремится получить конкурентное преимущество, получить уступки от проекта, или соседями, которые просто не хотят нового роста в своем сообществе – независимо от того, насколько ценен или экологически выгоден проект. может быть. - Бывшие губернаторы Джордж Докмеджян , Пит Уилсон и Грей Дэвис в редакционной статье в The Sacramento Bee в 2013 году.

Исследование CEQA (по заказу Фонда Роуз, группа по защите окружающей среды), проведенная BAE Urban Economics, подсчитала, что 0,7% всех проектов CEQA с проверочными документами подвергались судебным разбирательствам за 2013–2015 годы. В Сан-Франциско прокуратура в ходе 18-месячного аудита CEQA в 2012 году обнаружила, что 0,3% проектов CEQA (не освобожденных от налогов) подвергались судебным искам.

Налоговые структуры

Частично потому, что Предложение 13 ограничивает налог на недвижимость, который могут собирать местные власти и правительства штатов, у городов появляется стимул разрешать коммерческое строительство, а не жилищное строительство. Коммерческое развитие потенциально может приносить как доходы от налога с продаж (автосалоны и торговые центры являются примерами благоприятного развития из-за плотности их доходов), так и доходы от налога на бизнес (многие города взимают либо налог с заработной платы, либо налог с валовой выручки со всех предприятия, расположенные в их границах).

Жилищное строительство обычно рассматривается как чистый убыток городского бюджета из-за того, что затраты, связанные с оказанием услуг (общественная безопасность, дороги, парки и т. д.) жителям, превышают налоговые поступления, полученные от этих жителей. Например, город Брисбен , рассматривая возможность строительства «зеленого поля» ( проект Brisbane Baylands ), получил сообщение, что застройка с большим количеством жилья принесет городу 1 миллион долларов ежегодного дополнительного дохода, но коммерческая застройка без жилья и более крупной отель будет приносить 9 миллионов долларов в год, и что без строительства отелей развитие будет чистым убытком для городского бюджета.

Высокая стоимость земли и низкая плотность

Высокая стоимость земли и низкая плотность застройки при очень небольшом увеличении плотности застройки, что, в свою очередь, поддерживает высокие цены на землю. Газета Sacramento Bee отмечает, что цены на жилую землю в прибрежной Калифорнии более чем на 600% выше, чем в среднем в других крупных мегаполисах Америки.

Прибрежная комиссия

Имея квазисудебные полномочия по зонированию на береговой линии и на расстоянии до 5 миль вглубь страны (8,0 км), Калифорнийская прибрежная комиссия стала дополнительным препятствием для граждан и городов, стремящихся построить жилье. Комиссия была сформирована из-за противодействия застройке Си-Ранч, препятствующей доступу к пляжу. Конкретные жилищные проекты, против которых выступает Комиссия, включают 895 домов в округе Ориндж, 50 домов для инвалидов в Хаф-Мун-Бэй, и 400 квартир в округе Вентура. Комиссия устанавливает сборы и штрафы за нарушение разрешений и налагает штрафы в миллионы долларов. Его называют самым влиятельным органом по землепользованию в Соединенных Штатах, учитывая высокую ценность его юрисдикции и огромные экологические ресурсы, а также то, что его члены назначаются губернатором, а также руководителями Сената и Ассамблеи штата, которые, как правило, являются Демократы, Комиссия отражает группу избирателей, которая важна для демократов . В некоторых исследованиях изучались его эффекты, в частности:

• Исследователи Калифорнийского университета в Лос-Анджелесе зафиксировали, что дома с поправкой на качество в пределах юрисдикции комиссии были на 20% дороже, чем дома за ее пределами из-за ограничений на предложение жилья и улучшения природных условий, которые увеличивают спрос.
• В исследовательском документе UCSB было обнаружено, что Комиссия повысила цены на жилье, ограничив предложение, тем самым «нанеся вред арендаторам, будущим покупателям жилья и владельцам неосвоенных земель», но существующие домовладельцы, находящиеся под юрисдикцией комиссии, были бенефициарами повышения цен на жилье.

Стоимость строительства

Государство взимает более высокие сборы за строительство дома на одну семью, чем в среднем по остальной части страны. Аналитический отдел законодательства Калифорнии сообщил, что эта сумма на 266% выше: 22 тыс. долларов против 6 тыс. долларов. Например, застройщик, планирующий реконструировать территорию бывшего военно-морского госпиталя в Окленде с жилым комплексом из 935 домов, заплатит 20 миллионов долларов (= 21 тысяча долларов за дом) в качестве взносов в фонд доступного жилья города Окленда.

Затраты на рабочую силу выше из-за действующего законодательства о заработной плате и того, что некоторые проекты утверждаются только в том случае, если используется профсоюзный труд. По оценкам Калифорнийского LAO, это на 20% больше. Вклад преобладающих требований к заработной плате в общую стоимость строительства, по оценкам, увеличится на 40 процентов.

Затраты на материалы выше из-за строительных норм и стандартов, требующих материалов более высокого качества и более высокой энергоэффективности.

Эффекты

Доступность

Средняя цена на жилье по районам метро

Средняя арендная плата по районам метро

Индекс доступности жилья для Калифорнии и округа Санта-Клара с 1991 года.

Этот дефицит привел к чрезвычайно высокому уровню цен на жилье и арендной платы. В 2017 году средняя цена дома в Калифорнии более чем в 2,5 раза превышала среднюю цену по США в целом, а в прибрежных городских районах Калифорнии дефицит был больше, чем во внутренних районах, о чем свидетельствуют средние цены на дома в США. на этих соответствующих рынках: 1,3 миллиона долларов в Сан-Франциско, 1 миллион долларов в Сан-Хосе и 600 тысяч долларов в Лос-Анджелесе и всего 250 тысяч долларов во Фресно. На рынке аренды в Калифорнии сейчас самый низкий уровень вакантных площадей за всю историю штата — 3,6%; и хотя средняя арендная плата за квартиру с двумя спальнями по всему штату составляет 2400 долларов, средняя арендная плата в прибрежных городских районах еще выше, превышая 4000 долларов в месяц в Сан-Франциско.

В 2023 году рынок жилья в Сан-Диего показывает, что почти 60% домов имеют цену выше 1 миллиона долларов. Средняя цена дома в городе составляет 910 000 долларов, что делает его четвертым по величине среди 30 крупнейших городов США. Среднемесячная арендная плата в Сан-Диего выросла до 3175 долларов, став третьей по величине в стране, всего на 7 долларов меньше, чем в Сан-Франциско.

Доступность жилья снизилась за последние три десятилетия; по состоянию на 2018 год , менее трети калифорнийцев могут позволить себе дом по средней цене; в центрах занятости, таких как район залива Сан-Франциско, это число составляет менее четверти. (В национальном масштабе более половины американских домохозяйств могут позволить себе американский дом по средней цене.) Недоступность жилья также приводит к скученности, определяемой как наличие более одного взрослого на одну комнату жилого помещения (считая двух детей одним взрослым). Калифорнийцы в четыре раза чаще живут в многолюдных домах, чем среднестатистический американец, и это справедливо для всех типов жилья – арендаторов, владельцев, домов с детьми и без них.

Сравнивая арендные ставки в Лос-Анджелесе и средние ставки по Соединенным Штатам, можно увидеть, насколько город выше по сравнению с остальной частью страны. В то время как в 2017 году средняя арендная ставка в США составляла 1357 долларов, для сравнения, средняя ставка аренды в Лос-Анджелесе в 2017 году составила 2284 доллара, что в среднем выше почти на 1000 долларов.

Перемещение и воздействие на окружающую среду

В результате рабочие переехали в более доступные места внутри страны, что требует более длительных поездок на работу. По состоянию на 2018 год Три города в Соединенных Штатах с наибольшей долей супер-пассажиров (работников, тратящих полтора часа или больше в каждую сторону, чтобы добраться до работы и обратно), — это Стоктон , Модесто и Риверсайд . Рабочие также были перемещены за пределы штата; с 2007 по 2016 год в Калифорнии наблюдался чистый отток населения среди всех групп, составлявший менее 110 000 долларов в год, в основном в Солнечного пояса штаты , такие как Аризона , Невада и Техас .

Более длительные поездки на работу и увеличение трафика, вызванное разрастанием пригородов из -за нехватки жилья, сосредоточенного в центрах занятости, увеличивают выбросы парниковых газов. Из-за мягкого климата Калифорнии и большого количества возобновляемых источников энергии транспорт является крупнейшей категорией выбросов в штате. Когда калифорнийцы эмигрируют в штаты с более высокими выбросами парниковых газов на душу населения , они больше ездят, потребляют больше энергии для кондиционирования воздуха и используют больше электроэнергии для производства электроэнергии, зависящей от ископаемого топлива. Дефицит жилья с низкой плотностью застройки прямо противоречит климатическим целям Калифорнии.

«Вы не можете выступать за окружающую среду и против жилищного строительства... Вы не можете быть против разрастания и против жилищного строительства. Это то, что еще не очень хорошо понято». – Марлон Боарнет, заведующий кафедрой городского планирования и пространственного анализа Университета Южной Калифорнии .

Ученые из Лаборатории возобновляемых источников энергии недавно Калифорнийского университета в Беркли обнаружили, что застройка , при которой существующие пустующие городские постройки используются для будущего жилищного или коммерческого использования, имеет потенциал для сокращения CO2 _{выбросов} ; больше, чем любой другой вариант. Проще говоря, создание более плотной жилищной структуры ограничивает время в пути от работы до дома и обратно, тем самым резко ограничивая выбросы CO ₂ . На первой законодательной сессии губернатора Гэвина Ньюсома он пообещал сделать жилищный кризис одним из своих главных приоритетов. Одним из таких решений является Закон о большем количестве домов, который отменяет ограничительные требования к зонированию путем строительства многоквартирных домов малого и среднего размера рядом с крупными центрами занятости и транзитными центрами.

Бедность

Когда стоимость жилья учитывается в уровне бедности, как сейчас делает Бюро переписи населения в своих публикациях «Дополнительных показателей бедности», Уровень бедности в Калифорнии считается самым высоким в стране (и остается с 2011 года, когда Бюро переписи населения впервые начало определять уровень бедности по этому показателю) в настоящее время составляет 20,4%, или чуть более 1 из 5 человек. , По оценкам Калифорнийского института государственной политики если бы стоимость жилья в Калифорнии соответствовала стоимости жилья в целом по стране, уровень бедности в Калифорнии составил бы 14 процентов.

Бездомность

Основная статья: Бездомность в Калифорнии

Бездомный спит на тротуаре рядом с лимузином в районе Миссии в Сан-Франциско.

В Калифорнии в 2017 году проживает огромная доля бездомных в стране: 22%, для штата, жители которого составляют лишь 12% от общей численности населения страны. Газета Sacramento Bee отмечает, что крупные города, такие как Лос-Анджелес и Сан-Франциско, объясняют рост числа бездомных нехваткой жилья. Сейчас в Калифорнии насчитывается 135 000 бездомных (на 15% больше, чем в 2015 году).

Исследование Калифорнийского жилищного партнерства показало, что с 2016 по 2017 год бездомность увеличилась на 47 процентов в округе Сакраменто (где находится столица штата Сакраменто ), на 36 процентов в округе Аламеда и на 13 процентов в округе Санта-Клара.

В национальном масштабе Калифорния занимает третье место по количеству бездомных на душу населения после Нью-Йорка и Гавайев.

администрации Трампа В сентябре 2019 года Совет экономических консультантов опубликовал отчет, в котором заявил, что дерегулирование рынков жилья сократит бездомность на некоторых из наиболее ограниченных рынков, по оценкам, на 54 процента в Сан-Франциско, 40 процентов в Лос-Анджелесе и 40 процентов в Лос-Анджелесе. и 38 процентов в Сан-Диего, поскольку арендная плата упадет на 55%, 41% и 39% соответственно.

Экономика

Исследование 2017 года по Нобелевский лауреат экономике Эдвард Прескотт , Ли Оганян (старший научный сотрудник Гуверовского института ) и Кайл Херкенхофф подсчитали, что, если бы Калифорния отменила свои правила землепользования до уровня 1980 года, ВВП штата мог бы навсегда увеличиться почти на $400 млрд ( рост на 14% ). «Если каждый штат снизит земельное регулирование до уровня 1980 года, [общий] ВВП США может вырасти на целых 1,8 триллиона долларов [9%]».

По оценкам отчета Глобального института McKinsey , нехватка жилья обходится экономике Калифорнии в 143–233 миллиарда долларов в год из-за прекращения строительной деятельности (не менее 85 миллиардов долларов в год), снижения потребления потребительских товаров из-за высокой стоимости жилья (не менее 53 миллиардов долларов в год). миллиардов в год) и затраты на оказание услуг возросшему числу бездомных (не менее 5 миллиардов долларов в год).

Количественная оценка дефицита

Число человек на единицу жилья в Калифорнии и США с 1940 г.

Предполагаемый дефицит жилья

В отчете Калифорнийского законодательного аналитика за 2015 год «Высокие затраты на жилье в Калифорнии – причины и последствия» говорится, что в штате удерживались цены на жилье не более чем на 80% выше, чем в среднем по США в целом (разница в ценах, существовавшая в 1980 году). , в отличие от разницы> 150%, которая существует сегодня), Калифорнии пришлось бы добавлять примерно 210 000 новых единиц жилья каждый год в течение последних трех десятилетий (1980–2010 гг.), А не 120 000 новых единиц жилья в год, которые были построены. Их средняя оценка недостроенного жилья за последние три десятилетия составляет 90 000 единиц жилья в год, а предполагаемая нехватка жилья составит 2,7 миллиона единиц жилья (20%) к 2010 году.

С 2010 года объем строительства нового жилья в штате в среднем значительно ниже 90 000 единиц в год. 2008 года этот показатель снизился После Великой рецессии , но в 2016 году увеличился примерно до 90 000 в год.

В сентябре 2017 года группа экономистов из Калифорнийского университета в Лос-Анджелесе Anderson Forecast под руководством Джерри Никельсбурга предсказала, что «чтобы добиться 10-процентного снижения цен, потребуется на 20 процентов больше жилья. Такое снижение по всей Калифорнии приведет к снижению затрат примерно до уровня 2014 года». ..." В отчете UCLA Anderson Forecast за 2018 год экономист Никельсбург оценил дефицит в 3 миллиона единиц.

В октябре 2017 года вице-губернатор и кандидат в губернаторы Гэвин Ньюсом заявил, что Калифорния должна поставить перед собой цель построить 3,5 миллиона новых домов к 2025 году. Это потребует увеличения нынешних темпов строительства в четыре раза до почти 400 000 единиц в год, темпов, которых штат не видел с 1954 года.

В апреле 2018 года сенатор штата Скотт Винер , автор нескольких законопроектов по сокращению дефицита жилья, оценил его в 4 млн единиц.

В статье 2019 года экономисты Энрико Моретти и Чанг-Тай Се проанализировали рынок жилья США и обнаружили, что, если бы американцы последовательно строили жилье, соразмерное спросу, в городе Сан-Франциско было бы два миллиона единиц жилья (а не 400 000, как сегодня). ) и населением в четыре миллиона человек (в отличие от фактического населения в 2022 году, составляющего около 815 000 человек), а население Большого района залива будет в пять раз больше, чем сегодня.

Необходимо увеличение жилищного строительства

Эксперты говорят, что Калифорнии необходимо удвоить нынешние темпы строительства жилья (85 000 единиц в год), чтобы не отставать от ожидаемого роста населения и не допустить дальнейшего роста цен, а также необходимо в четыре раза увеличить нынешние темпы строительства жилья в течение следующих 7 лет. чтобы цены и арендная плата снизились.

Соотношение жителей и рабочих мест к единицам жилья

Количество рабочих мест на единицу жилья в Калифорнии и США с 1980 г.

В 2018 году Калифорния заняла 49-е место среди США по количеству единиц жилья на одного жителя.

Хотя некоторые люди утверждают, что «здоровое» соотношение рабочих мест и единиц жилья составляет около двух, многие метрополитены Калифорнии далеки от этого: в Сан-Диего — 3,9, Лос-Анджелесе — 4,7 и Сан-Франциско — 6,8.

Разрешительная ставка

С 2013 по 2022 год местные органы власти Калифорнии (которые контролируют процесс выдачи разрешений на строительство жилья) утвердили строительство 2,6 новых единиц жилья на 100 жителей, что значительно ниже, чем в среднем по стране (3,9). У штата был 37-й самый низкий уровень разрешений в стране, при этом в некоторых штатах ( Айдахо и Юта ) уровень разрешений более чем вдвое превышал показатель Калифорнии. Хотя количество разрешений в Калифорнии растет (на 20% за пять лет (2018–2022 гг.) по сравнению с предыдущими пятью годами), уровень разрешений в штате все еще отстает от показателя по стране в целом, чей показатель в 2018–2022 гг. вырос на 33% по сравнению с предыдущими пятью годами. 2013–2017 гг.

Ответы

Федеральный

В отчете Администрации президента США за сентябрь 2016 года под названием «Инструментарий по развитию жилищного строительства» авторы привели несколько попыток законодательного решения проблемы нехватки жилья в штате и населенных пунктах штата Калифорния в качестве моделей, которым они рекомендуют следовать и другим штатам и населенным пунктам, чтобы уменьшить нехватку жилья. включая:

• наладить по праву застройку,
• обложить налогом пустующую землю или пожертвовать ее некоммерческим застройщикам,
• рационализировать или сократить процессы и сроки выдачи разрешений,
• отменить требования к парковке во дворе,
• разрешить дополнительные жилые помещения, и
• установить бонусы за плотность.

В отчете также освещается одно из президента Обамы выступлений на конференции мэров США 21 января 2016 года:

Мы можем работать вместе, чтобы разрушить правила, которые препятствуют строительству нового жилья и удерживают семьи от переезда в растущие, динамично развивающиеся города.

Состояние

Законодательная сессия 2016 г.

В сентябре 2016 года губернатор Джерри Браун подписал AB 2406, AB 2299 и SB 1069, все из которых сокращают затраты и бюрократию, необходимые для строительства ADU ( вспомогательного жилого помещения ), также известного как «бабушкиная квартира» или «квартира свекрови». единица". Совет района залива отмечает, что если только 10 процентов из 1,5 миллионов домовладельцев на одну семью в районе залива построят ADU, это создаст 150 000 единиц нового жилья.

Это изменение привело к резкому увеличению количества заявок на получение разрешений на строительство ADU; В 2017 календарном году в Лос-Анджелесе поступило в 25 раз больше заявок, чем за предыдущие два года вместе взятые.

Законодательная сессия 2017 г.

На законодательной сессии 2017 года был принят пакет из 15 жилищных законопроектов. Один законопроект легализует микроквартиры площадью всего 150 кв. футов и запрещает городам ограничивать их количество вблизи университетов или общественного транспорта; другой (SB 2) добавляет плату за регистрацию документов на недвижимость в размере 75 долларов США (за все, кроме продажи недвижимости), которая, по прогнозам, будет приносить 250 миллионов долларов в год на строительство доступного жилья. Ожидается, что общий пакет жилищного строительства в 2017 году окажет лишь минимальное влияние на дефицит, поскольку даже самые оптимистичные прогнозы предполагают, что эти меры позволят увеличить годовое производство жилья примерно на 14 000 единиц в год, что все еще значительно меньше (14%) дополнительных 100 000 единиц жилья. ежегодно требовались новые единицы (в дополнение к 80 000, производимым ежегодно), чтобы идти в ногу с ростом населения и предотвращать рост цен.

Сенатский законопроект 35

Основная статья: Законопроект Сената Калифорнии № 35 (2017 г.)

Еще одним законопроектом стал сенатский законопроект 35 (SB 35), автором которого является сенатор штата Скотт Винер , который сокращает процесс утверждения за счет исключения экологических проверок и проверок планирования для нового точечного жилья в городах, которые не смогли достичь своих государственных целей жилищного строительства. Государство устанавливает цели по производству различных типов жилья: рыночного, малодоходного и т. д. (чтобы не отставать от ожидаемого роста населения), и этот закон применяется только к типам застройки, по которым город не достигает своей производственной цели. . Чтобы воспользоваться упрощенным процессом утверждения, разработчик должен платить преобладающую заработную плату и соблюдать стандартные правила найма профсоюза. Винер сказал: «Местный контроль касается того, как сообщество достигает своих жилищных целей, а не того, достигает ли оно этих целей… SB 35 устанавливает четкие и разумные стандарты, чтобы гарантировать, что все сообщества являются частью решения путем создания жилья для нашего растущего населения». ." SB 35 использовался, например, для реконструкции заброшенного торгового центра Vallco в Купертино в многофункциональный комплекс, включающий 2402 квартиры, половина из которых доступны по цене, без государственных субсидий, что в пять раз увеличит фонд доступного жилья в Купертино.

Законодательная сессия 2018 года

Сенатские законопроекты 827 и 50

Основная статья: Законопроект Сената Калифорнии № 50 (2019 г.)

В 2018 году сенатор Винер представил SB 827, согласно которому населенные пункты должны были разрешить строительство зданий высотой не менее 4 или 8 этажей в пределах полумили от остановки высокочастотного транспорта или в пределах четверти мили от автобусного или транзитного коридора. а также отмена минимальных требований к парковке в этих местах. Законопроект вызвал споры: против него выступили как местные органы власти, обеспокоенные потерей местного контроля над зонированием, так и активисты, выступающие против джентрификации, обеспокоенные перемещением населения. Законопроект был поддержан группой ученых, которые заявили, что он поможет уменьшить десятилетия расовой и экономической сегрегации по месту жительства. а также группы, выступающие за жилищное строительство на национальном уровне, и более 100 руководителей технологической отрасли из района залива Сан-Франциско , которые выразили свою поддержку законопроекта в совместном письме.

Что касается вопроса местного контроля, Винер сказал: «В образовании и здравоохранении государство устанавливает базовые стандарты, и местный контроль существует в рамках этих стандартов. Только в сфере жилищного строительства государство отказалось от своей роли. чистый местный контроль загнал нас в яму». Положения, запрещающие перемещение населения, были введены в ответ на опасения по поводу джентрификации. Впоследствии он потерпел поражение на первом слушании в комитете.

В декабре 2018 года сенатор Винер внес аналогичный законопроект на следующую законодательную сессию, SB 50 , который был отклонен голосованием в сенате в 2020 году.

Законодательная сессия 2021 года

В сентябре 2021 года губернатор Гэвин Ньюсом подписал пакет из 31 жилищного законопроекта, включая Калифорнийский закон о жилье (SB 9) и SB 10. Калифорнийский закон о жилье (SB 9) расширяет зону большей части Калифорнии, чтобы разрешить строительство более плотного жилья, вплоть до четырехквартирных домов , на участках . SB 10 упрощает процесс строительства плотной застройки местными властями вокруг богатых транзитом районов. Другие законопроекты направлены на оптимизацию процесса жилищного строительства, снижение препятствий на пути строительства доступного жилья и возложение на местные органы власти ответственности за строительство большего количества жилья.

Другие законопроекты, подписанные губернатором Ньюсомом, включают SB 290, AB 1584, SB 478 и AB 602. SB 290 расширяет закон Калифорнии о бонусах за плотность населения , включив в него доступное жилье для студентов колледжей с низкими доходами. Бонусы за плотность позволяют застройщикам строить более плотное жилье при условии, что часть отведена под доступное жилье. AB 1584 отменяет любые жилищные соглашения , которые запрещают строительство ADU при определенных обстоятельствах.

SB 478 определяет минимальное соотношение площади и минимальный размер участка для многоквартирного жилья от 3 до 10 квартир. SB 478 также запрещает местным органам власти устанавливать требования к покрытию земельных участков, которые сделают невозможным достижение минимального коэффициента площади жилого проекта. AB 602 регулирует сборы за воздействие , которые местные органы власти могут взимать с жилья. AB 602 делает плату за воздействие более прозрачной и требует от местных органов власти сделать плату за воздействие пропорциональной площади дома .

Законодательная сессия 2022 года

В сентябре 2022 года Ньюсом подписал пакет жилищных законопроектов, в том числе AB 2011, SB 6 и AB 2097.

АБ 2011

AB 2011 официально вступил в силу 1 июля 2023 года. Эта политика позволяет строить доступное жилье для людей со смешанным доходом на коммерческой территории на основе министерского права, при условии, что проекты соответствуют критериям доступности и экологичности, а также выплачивают преобладающую заработную плату . Кроме того, существует требование использования программ ученичества, одобренных местными органами власти. Когда эти контракты будут приняты подрядчиками, им также будут предоставлены расходы на здравоохранение. Это новый и более поздний законопроект. Исследования будут проводиться Департаментом жилищного строительства и общественного развития , которые будут использоваться для представления законодательному органу последствий и результатов дополнительного жилищного строительства.

Важные определения

Жилье считается доступным, если семья тратит 30% или меньше своего ежемесячного дохода на аренду или ипотеку. Доступное жилье - это жилье, специально предназначенное для лиц, зарабатывающих 80% или менее от медианного дохода (AMI) региона, в котором они проживают, и ограничивающее размер арендной платы 30% их ежемесячного дохода. Жилье для людей со смешанным доходом определяется Брофи и Смитом как «сочетание субсидированного жилья и жилья по рыночным ценам».

В соответствии с этой политикой коммерческая недвижимость включает в себя «офисы, магазины или парковку». Девелоперы могут использовать AB 2011 для строительства жилых домов на коммерческой недвижимости без необходимости изменения зонирования участка — длительного процесса, который может длиться несколько месяцев. Кроме того, эта политика также допускает освобождение проекта от CEQA . Это выгодно, поскольку освобождение от налогов может ускорить процесс развития в геометрической прогрессии. Это особенно важно для строительства доступного жилья, поскольку NIMBY часто использует CEQA в качестве оружия, чтобы помешать проектам получить одобрение.

AB 2011 Соображения относительно доступного жилья

Хотя эта политика ускорит процесс утверждения проекта, требование преобладающей заработной платы представляет собой серьезную проблему для строительства 100% доступного жилья (где все квартиры имеют ограничения по доходу). Требование преобладающей заработной платы приводит к усложнению финансирования развития, поскольку преобладающая заработная плата потенциально увеличивает затраты на строительство до 40%. Этот рост создает препятствия для финансовой осуществимости строительства доступного жилья, поскольку финансирование доступного жилья гораздо сложнее, чем строительство жилья по рыночным ценам. Финансирование включает в себя твердые кредиты от банков, сопровождаемые многочисленными государственными и муниципальные гранты, на все это трудно претендовать и получить, поскольку за одни и те же средства борется множество застройщиков доступного жилья. Когда строительство требует от застройщика доступного жилья выплачивать существующую заработную плату, финансирование увеличения стоимости строительства становится еще более трудным. Это связано с тем, что получение финансовых премий в виде государственных субсидий является конкурентоспособным, а строительство доступного жилья ежегодно генерирует низкий денежный поток от аренды, поскольку они взимают низкую арендную плату; следовательно, они не могут поддерживать более крупные выплаты по кредиту. Требование преобладающей заработной платы за строительство потенциально может означать, что застройка является финансово неосуществимой, а доступное строительство может не продвигаться вперед или не получить одобрения в соответствии с AB 2011.

СБ 6 и АВ 2097

SB 6 разрешает использование жилых помещений на коммерческой территории без необходимости изменения зонирования при условии, что определенный процент нанятых строителей состоит в профсоюзе. AB 2097 отменяет минимальные требования к парковке для домов и коммерческих объектов в пределах одной мили от станций общественного транспорта или в районах с низким уровнем использования автомобилей. Калифорния стала вторым штатом после Орегона, который отменил минимум парковок возле общественного транспорта.

Законодательная сессия 2023 года

В октябре 2023 года Ньюсом подписал еще один пакет жилищных законопроектов. Известные купюры включают SB 4, SB 423 и SB 555.

СБ 4

SB 4 позволяет религиозным учреждениям или высшим учебным заведениям подавать заявки на упрощенное разрешение на строительство жилья на их землях при условии, что оно соответствует критериям и что все квартиры доступны для домохозяйств с низкими доходами. Законопроект является частью более широкого движения религиозных общин в США за строительство доступного жилья под названием «Да, на заднем дворе Бога». В прошлом движение боролось с бюрократическими препонами, связанными с адаптивным повторным использованием своей собственности, особенно с городской или местной оппозицией. SB 4 является частью серии законопроектов Калифорнии с 2020 года, направленных на то, чтобы церквям, а также другим религиозным общинам и высшим учебным заведениям было легче строить на своих землях, включая законопроект о собраниях (AB 1851), который сократил или исключил парковку. Требования к таким проектам. Для Калифорнии возможности того, что можно построить с помощью этого закона, не ограничены: статистика церковной недвижимости показывает, что в Окленде и Беркли имеется довольно много церковной собственности, которая могла бы предоставить значительное количество земли для строительства большего количества жилья.

СБ 423

SB 423 является расширением SB 35, законопроекта, который ускоряет процессы жилищного строительства в районах с более высокими потребностями. Такая потребность оценивается с использованием Региональной оценки жилищных потребностей (RHNA), которая была частью того, что было записано в законе в SB 35. SB 423 конкретно расширяет оптимизацию, изложенную в SB 35, позволяя штату заменять местные органы власти при проведении проверки и чтобы облегчить строительство многоквартирных домов в прибрежных зонах. Это победа защитников жилищного строительства, поскольку Береговая комиссия Калифорнии была основным источником сопротивления жилищному строительству на побережье. Противники обеспокоены тем, что жилье угрожает местной пляжной среде и дикой природе. Сторонники жилищного строительства утверждают, что жилье необходимо строить повсюду, но побережье предоставляет особенно хорошие возможности, поскольку оно ближе к рабочим местам, местам отдыха и менее ориентированному на автомобили образу жизни, что в конечном итоге означает меньшее загрязнение окружающей среды. Помимо сторонников и противников, сама комиссия исторически блокировала почти все жилье в прибрежных зонах, в результате чего цены на жилье были даже выше, чем в других районах.

СБ 555

Введение SB 555 указывает на изменение приоритетов в сфере жилья: отказ от исключительно частного рынка аренды или домовладения в пользу изучения альтернативных форм владения. Законопроектом предусмотрен план по реализации 1,4 млн единиц социального жилья, которое постоянно удерживается на частном рынке и выкупается. Это обеспечивает защиту арендаторов и надеется на создание сегмента жилья, который не основан на спекуляции, а вместо этого создает безопасные сообщества со смешанным доходом. Законопроект сначала требует, чтобы департамент жилищного строительства (HCD) завершил исследование социального жилья Калифорнии, завершенное к концу 2026 года, в ходе которого будут разработаны рекомендации и анализ социального жилья и того, какие варианты являются лучшими для штата.

Другие усилия

несколько групп YIMBY было создано С 2014 года в районе залива Сан-Франциско (Да на моем заднем дворе) . Эти группы лоббируют как на местном уровне, так и в Сакраменто увеличение объемов строительства жилья на всех уровнях цен, а также использование Калифорнийского Закона о жилищной ответственности («анти-НИМБИ-закон»). подавать в суд на города, когда они пытаются заблокировать или сократить жилищное строительство. Один активист в комментарии Комиссии по планированию Сан-Франциско, поддерживающем строительство нового жилого комплекса на 75 квартир, в основном по рыночной цене, заявил: «Примерно 100 человек с более высокими доходами, которые не собираются жить в этом проекте, если он не будет не построены, собираются где-то жить... Просто кого-то вытеснят куда-то, потому что спрос не пропадает».

Чтобы быстро создать недорогое жилье, стартап-компания из Bay Area размером 8 x 20 футов превращает транспортные контейнеры в дома всего за 8000 долларов, хотя из-за дороговизны (3000–5000 долларов за разрешение) и ограничительного зонирования во многих городах, обнаружил, что трудно найти места, где можно построить дома.

В Калифорнии насчитывается более 400 000 единиц доступного жилья с ограниченным правом использования, которые были построены с условием, что они останутся доступными в течение следующих десятилетий (обычно от 30 до 55 лет) в обмен на субсидии. По оценкам Департамента жилищного и общественного развития штата (HCD), существует более 35 000 квартир, требования о доступности которых истечет к 2021 году, и что многие из них, вероятно, будут преобразованы в квартиры, сдаваемые в рыночную аренду. HCD сделал сохранение этих квартир как доступного жилья приоритетом.

федерального правительства В соответствии с ваучерной системой раздела 8 жители платят 30% своей зарплаты, а Жилищное управление оплачивает разницу в стоимости аренды. Как указал Меткалф (2018): «В 2015 году 2,2 миллиона домохозяйств, включающих 5 миллионов человек, использовали ваучеры на аренду для обеспечения жилья на частном рынке», хотя эти цифры относятся ко всем Соединенным Штатам. В отличие от других программ государственной помощи (таких как SNAP или Medicaid), существует лишь ограниченное количество ваучеров по Разделу 8, а это означает, что большинство людей, подавших заявку и имеющих право на участие в программе, не могут участвовать в программе, а вместо этого находятся в режиме ожидания. списки на годы. Жилищное управление города Лос-Анджелеса закрыло список ожидания по Разделу 8 более десяти лет из-за высокого спроса и вновь открылось только в 2017 году.

См. также

• Дефицит жилья в Сан-Франциско
• Стоимость аренды по штатам и округам в США
• Доступное жилье в Кремниевой долине
• Коррекция рынка жилья в США в 2000-е годы

Дальнейшее чтение

• Догерти, Конор (2020). Золотые ворота: жилищный кризис и расплата за американскую мечту . Пингвин. ISBN  9780525560234 .
• Высокие затраты на жилье в Калифорнии - причины и последствия (2015 г.), Управление законодательного аналитика Калифорнии.

Внешние ссылки

• Gimme Shelter: подкаст о жилищном кризисе в Калифорнии , автор Лиам Диллон из LA Times и CalMatters
• Потребности в жилье по штатам: Калифорния , Вашингтон, округ Колумбия: Национальная жилищная коалиция для малообеспеченных слоев населения.