Южноафриканское право аренды

Южноафриканское право аренды — это область правовой системы Южной Африки , которая описывает правила, применимые к ( или договору аренды аренды и найма , лат . locatio Conductio , Afrik huur en verhuring ). В широком смысле это определяется как синаллагматический договор между двумя сторонами, арендодателем и арендатором, в соответствии с которым одна сторона, арендодатель, обязуется предоставить другой стороне, арендатору, временное пользование и пользование вещью целиком или частично. часть своих услуг или услуг другого лица; тем временем арендатор обязуется выплатить определенную сумму денег в качестве компенсации или арендной платы за такое использование и наслаждение. Закон аренды часто рассматривается как аналог закона купли-продажи .

Южноафриканское законодательство, как и его римский аналог , признает три формы договора аренды:

1. locatio Conductio Rei , или аренда или прокат вещи, движимой или недвижимой;
2. locatio Conductio Operarum , или трудовой договор или найм рабочей силы между работодателем и работником; и
3. locatio Conductio operis , или контракт на поставку услуг , таких как , между строительство здания работодателем и независимым подрядчиком.

Однако в своих случаях они настолько различаются, что их лучше всего рассматривать как три разных типа контрактов. Эта статья посвящена первому из трех, или тому, что известно в английском праве как и обычно называется в Южной Африке договором между арендодателем и арендатором .

Характер контракта

При заключении договора аренды следует различать аренду движимого имущества (автомобилей и офисного оборудования) и аренду недвижимого имущества. Аренда движимого имущества регулируется положениями Закона о национальном кредите (NCA).

Определение

С точки зрения NCA, аренда – это договор, по условиям которого

• временное владение любым движимым имуществом передается потребителю или по его указанию, или право использования любого такого имущества предоставляется потребителю или по его указанию,
• плата за владение или пользование этим имуществом
  • производятся на согласованной или определенной периодической основе в течение срока действия соглашения; или
  • отсрочено полностью или частично на любой период в течение срока действия соглашения;
• проценты, комиссии или другие сборы подлежат уплате поставщику кредита в отношении соглашения или суммы, которая была отложена; и
• право собственности на это имущество в конце срока действия соглашения, либо
  • переходит к потребителю абсолютно; или
  • переходит к потребителю при выполнении конкретных условий, изложенных в договоре.

Это определение изменилось или отошло от общего права, поскольку в договоре аренды всегда предполагалось, что по истечении терминального периода товар будет возвращен в том же состоянии, в котором он был получен.

Договор аренды движимого имущества приравнивается к договору рассрочки. NCA не применяется в отношении аренды недвижимого имущества; нормы общего права, регулирующие такие контракты, остались нетронутыми.

Часть C NCA, рассматривая различные категории кредитных договоров, исключает из этих категорий аренду недвижимого имущества. Это означает, что кредитный договор не включает в себя аренду недвижимого имущества. Это также означает, что определение договора аренды недвижимого имущества остается прежним.

В большинстве источников договор аренды описывается как договор, по которому одна сторона (арендодатель) обязуется предоставить другой (арендатору) во временное пользование вещью в обмен на обязательство последней платить арендную плату. Это определение отличается от определения, содержащегося в НКА. Некоторые комментаторы Закона отметили, что он фактически объединил аренду движимого имущества с его продажей, и это может создать проблему определения того, какие природные условия договора будут применяться.

Согласно разделу 8(4) NCA, если соглашение предусматривает, что право собственности всегда остается за арендодателем, то соглашение не является арендой для целей NCA. Однако это будет кредитная сделка с точки зрения раздела 8(4)(f) и, следовательно, будет подпадать под действие NCA при условии уплаты комиссии, сборов или процентов.

Аренда, по условиям которой арендатор платит арендную плату, не включающую комиссию, сборы или проценты, и по условиям которой право собственности остается за арендодателем на протяжении всего периода, не подпадает под действие NCA. Договор, по которому арендатор арендует имущество на постоянной основе, не является арендой; это другой тип контракта.

См. дело Mutual Construction Co против совместного предприятия Komati Dam .

Двусторонний юридический акт

Договор аренды является двусторонним юридическим актом: он порождает права и обязанности между сторонами. К договору аренды применимо несколько законов. При составлении договора аренды стороны должны учитывать соответствующие положения законодательства. От прав и обязанностей, предусмотренных законодательством, нельзя отказаться. Например, раздел 5(3) Закона об арендном жилье (RHA) устанавливает определенные права и обязанности, а раздел 5(4) гласит, что ни одна из сторон не может отказаться от таких положений, поскольку они направлены на взаимную выгоду обеих сторон. вечеринки. Считается, что договор аренды включает в себя эти положения. К таким положениям относится положение о том, что до того, как арендатор вступит в должность, должна быть проведена совместная проверка арендованного помещения на наличие дефектов и соблюдение права на неприкосновенность частной жизни.

Договор аренды может быть заключен в устной, прямой или подразумеваемой форме. Необходимо учитывать положения RHA, особенно в отношении того, что представляет собой «жилище», поскольку сюда входит и хижина. Если арендатор требует, чтобы договор был заключен в письменной форме, у арендодателя нет выбора, и он должен подчиниться.

Арендатор имеет право не обыскивать и не налагать арест на имущество, за исключением случаев, предусмотренных законом общего применения.

Синаллагматический контракт

Арендатор по-прежнему находится под защитой общего права naturalia . Исключение нон адимплети контрактус , согласно которому ответчик может уклониться от своих обязательств перед истцом на основании неудовлетворительного исполнения истцом своих обязательств, по-прежнему применяется.

См. дело Pete's Warehousing and Sales CC v Bowsink Investments и Ntshiqa v Andreas Supermarket .

Аренда предшествует покупке

Как отмечалось выше, в римском праве договор аренды ( locatio Conductio ) имел три формы: locatio Conductio Rei , locatio Conductio operis и locatio Conductio Operarum . Римско-голландское право приняло эту позицию, и она до сих пор действует в Южной Африке. Таким образом, современный договор аренды — это римский locatio Conductio Rei , то есть аренда или наем вещи.

Однако вопреки римскому праву в Южной Африке преобладает римско-голландская доктрина huur gaat voor koop («аренда важнее продажи»). Арендатор имеет по договору аренды только личное право в отношении арендодателя, позволяющее ему требовать владения арендованным имуществом ( res locata ). Как только арендатор вступает во владение имуществом , он приобретает ограниченное вещное право erga omnes в отношении имущества на срок аренды и после этого будет защищен принципом huur gaat voor koop . При долгосрочной аренде каждый правопреемник арендодателя автоматически связан договором аренды, но при краткосрочной аренде правопреемники не связаны обязательствами до тех пор, пока передача права собственности не будет зарегистрирована, независимо от того, знают ли они о ее существовании. Защита арендатора в соответствии с этим правилом обусловлена ​​выплатой арендной платы за неистекший срок аренды новому арендодателю. Правило применяется только к существенным условиям; поэтому он охватывает опцион на продление аренды, но не накладывает на нового арендодателя обязательств в отношении опциона на покупку.

Аренда и другие отрасли права

Право собственности и аренды

Аренда – это право собственности, которое может быть передано в уступку.

Договоры купли-продажи и займа и аренды

NCA объединила аренду движимого имущества с его продажей. Правила договора купли-продажи иногда применяются к договору аренды, например, когда третье лицо устанавливает цену продажи или аренды. Правила договора займа иногда применяются и к договору аренды.

В деле NBS Boland Bank v One Berg River Driver and Others суд постановил, что, за исключением, пожалуй, тех случаев, когда стороне предоставлено право устанавливать свою собственную предварительную стоимость или фиксировать покупную цену или арендную плату, условие, наделяющее сторону по договору право определять престанцию ​​не вызывает возражений. Это не означает, что осуществление такого договорного усмотрения обязательно является неоспоримым; оно может быть признано недействительным по требованию другой стороны. Нормой общего права является то, что, если договорные дискреционные полномочия явно не предназначены для того, чтобы быть полностью неограниченными, осуществление таких дискреционных полномочий должно производиться artirio bono viri . Таким образом, дискреционные полномочия, предоставленные залогодержателям в отношении ипотечных облигаций, предоставляющие залогодержателям право в одностороннем порядке увеличивать первоначальную процентную ставку, подлежащую уплате залогодателем, должны, следовательно, подлежать вышеупомянутому неотъемлемому ограничению. Таким образом, такое положение в ипотечной облигации является действительным.

В этом случае в obiter dictum Ван Хердена DCJ он отметил, что вполне возможно, хотя и маловероятно, что оговорка может быть сформулирована так, что одной из сторон будет предоставлено абсолютное право усмотрения установить предварительное решение. В этих обстоятельствах нет необходимости выражать мнение о том, будет ли такое условие недействительным, поскольку оно противоречит публичному порядку, или же установление претации может подвергаться нападкам только в том случае, если оно сделано недобросовестно.

См. также случай Benlou Properties v Vector Graphics .

Источник правил и доказательство существования контракта

Основным источником правил, касающихся договора аренды, является общее право, измененное Конституцией, а также правила, создающие статутные законы . Примерами таких законов являются ESTA, PIE, Закон о земельной реформе о трудовых арендаторах, RHA и NCA. Обратите внимание на случай со складом Пита , упомянутый выше.

Что касается общего права в отношении конкурирующих договоров аренды, см. дело Croatia Meat v Millennium Properties . При таких обстоятельствах отмечается необходимость применения правил договора.

См. также дела Де Ягер против Сисаны , Шмидт против Дуайера и Саузернпорт Девелопментс против Транснета .

Суть контракта

Договор аренды заключается по соглашению сторон о том, что одна из них является

1. позволить или дать другому возможность использовать
2. установленного имущества
3. по фиксированной или фиксированной арендной плате.

Соглашение об использовании и наслаждении

Беспрепятственное пользование собственностью известно под латинским термином commodus usus . По мнению Карин Леманн, слово «использование» охватывает как

• jus utendi — право пользования имуществом; и
• jus fruendi — право собирать и пользоваться гражданскими и естественными плодами собственности.

Однако арендатор не получает jus abutendi : права на получение какого-либо предмета арендованного имущества. Следовательно, так называемая горнодобывающая аренда, которая позволяет арендатору добывать и хранить полезные ископаемые, не является настоящей арендой. Контракт также не позволяет человеку рубить древесину на ферме, если только деревья не производятся самостоятельно.

See Drymiotis v Du Toit и Корпорация деловой авиации против Rand Airport Holdings .

Если помещения сдаются в аренду с целью ведения бизнеса, commodus usus включает в себя тот факт, что арендодатель не может делать ничего, что могло бы отрицательно повлиять на бизнес. Право арендатора на commodus usus является одним из естественных условий договора аренды. Если прибыльность бизнеса арендатора снизилась, commodus usus арендатора был нарушен.

В деле Sishen Hotel v Suid-Afrikaanse Yster en Staal Industriële Korporasie Апелляционный отдел расширил право commodus usus , интерпретировав право арендатора в отношении арендодателя как включающее ограничение на то, чтобы последний воздерживался от прямого или косвенного поведения, которое отрицательно влияет на прибыльность арендодателя. арендованная вещь. Таким образом, Бота А.Дж. ввел принцип равенства в право аренды, защитив интересы арендатора как от прямого, так и от косвенного вмешательства в выгодное использование арендованной вещи. Вывод о том, что право на прибыль является условием ex lege для всех коммерческих договоров аренды, по-видимому, был воспринят со смешанными чувствами и остается под подозрением.

Продление было оспорено в деле Sweets from Heaven v Ster Kinekor , где вопрос о будущей прибыльности арендованных помещений возник, когда арендодатель сдал недвижимость в непосредственной близости от помещений арендатора деловому конкуренту первого арендатора. В деле Sishen J.A. Бота подошел к вопросу о том, является ли нарушение арендодателем обязанности предоставить commodus usus нарушением договора как к вопросу о содержании общеправовых обязательств арендодателя перед арендатором. Малан Дж. в деле «Сладости с небес» придерживался подхода, предложенного Купером: вопрос о том, совершил ли арендодатель нарушение договора, может быть решен только со ссылкой на условия договора. Негласное условие подразумевается там, где в договоре ничего не говорится по этому вопросу, но ясно, что стороны намеревались сделать это условие частью своего соглашения; они не заключили бы договор иначе, как на основании этого условия. В таком случае общее намерение сторон выводится судом из четко выраженных условий договора и сопутствующих обстоятельств. Нет необходимости, чтобы стороны сознательно предусмотрели ситуацию; достаточно, чтобы их общее намерение было таковым, чтобы ссылка на такую ​​ситуацию со стороны гипотетического наблюдателя привела бы к единодушному утверждению подразумеваемого термина.

И наоборот, термин, подразумеваемый законом, — это термин, который закон привязывает к конкретному классу договоров при отсутствии соглашения сторон об ином. Эти условия являются естественной частью договора. Обязанность предоставить арендатору commodus usus является одним из таких условий; поэтому, если стороны прямо не включают в договор условие, исключающее это обязательство, это будет подразумеваться законом.

В конечном счете, обязанность арендодателя предоставить арендатору commodus usus является одним из естественных условий договора аренды и, если это прямо не исключено из договора, условием ex lege для всех договоров аренды. Не оспаривается тот факт, что прибыльность включается в commodus usus при коммерческой аренде. Правильное прочтение всех договорных условий, утверждает Хоторн, привело бы Малана Дж. к тому же выводу, что и Боту Дж. А. в деле Сишена .

Следует отметить, что очень важно, чтобы арендованное имущество было идентифицировано или идентифицируемо. Кроме того, арендодатель не обязательно должен быть владельцем помещения; Отсутствие права собственности не влияет на действительность договора. Если арендодатель выполняет обязательство предоставить пользование и пользование, которые он обещал предоставить, арендатор не имеет права оспаривать отсутствие у арендодателя права собственности и обязан выполнить свои собственные обязательства. Если арендодатель не исполняет своего обязательства и не имеет права собственности на имущество, конкретное исполнение не назначается; возмещение ущерба является подходящим средством правовой защиты.

Если арендатор уже имеет право на пользование имуществом, на которое распространяется договор аренды, договор не заключается. Однако если другое лицо имеет право на пользование имуществом, тот факт, что арендатор является собственником, не лишает договор недействительности.

Если имущество когда-то существовало, но без ведома сторон прекратило свое существование до завершения переговоров, договор отсутствует. Однако, если арендодатель обманывает арендатора, заставляя его думать, что он существует, хотя на самом деле это не так, у арендатора есть иск о возмещении убытков за любые убытки, которые он понес.

Если арендодатель добросовестно заявляет, что имущество существует, хотя на самом деле это не так, арендатор имеет право требовать реституции и, если были понесены какие-либо убытки, возмещения убытков за такие потери.

Оплата аренды

Согласно общему праву, договор аренды не заключается, если нет договора об аренде. Кроме того, RHA требует, чтобы арендная плата была согласована для целей договора аренды. Арендная плата обычно представляет собой денежную сумму, и в этом случае она должна быть либо фиксирована в определенной сумме, либо фиксирована с помощью метода или стандарта. но может быть в какой-то другой форме, например, в определенном количестве, весе или мере фруктов или продуктов, или определенную долю валового продукта собственности. Какую бы форму ни принимала арендная плата, она не может принимать форму услуг. - оно должно быть определенным или установленным. Это может быть согласовано прямо или косвенно.

Стороны могут назначить третье лицо для установления арендной платы. (См. дела Саузернпорт Девелопмент и НБС Боланд, упомянутые выше.) Однако это подлежит оговорке: решение не должно полностью зависеть от ничем не ограниченной воли одной стороны. Более того, предполагается, что сторона будет действовать по своему усмотрению arbitium boni viri , то есть в соответствии с суждением добропорядочного человека. Таким образом, право усмотрения должно осуществляться разумно и справедливо; определение может быть отменено, если оно несправедливо.

В деле Proud Investments v Lanchem International было отмечено, что в договорах аренды важно, чтобы арендная плата, согласованная сторонами, была зафиксирована в определенной сумме ( merces certa ) или определялась третьим лицом в соответствии с принципом certum. est quod certum redid potest .

Определенные и определяемые

Соглашение сторон об определенном размере арендной платы в устной или письменной форме является наиболее распространенным способом определения арендной платы в договорах аренды. При наличии достаточных доказательств, позволяющих конвертировать в конкретную сумму денег в обстоятельствах дела, приемлемы следующие формулы:

• «сумма, уплаченная предыдущим арендатором»; и
• «обычная» или «обычная» сумма.

Если ничего не сказано и есть обычная или общепринятая сумма, эта сумма будет легко подразумеваться.

«Справедливая и разумная сумма» может привести к особым трудностям. Этот вопрос был поднят, но не решен в деле Genac Properties v NBC Администраторы .

В деле Lobo Properties против Express Lift Co суд постановил, что формула «справедливой и разумной суммы» приемлема при соответствующих обстоятельствах. Однако обратите внимание, что фактическое решение по этому аспекту дела заключалось в том, что предполагаемые факты не оправдывают вывода о том, что стороны договорились ни о какой-либо сумме денег, ни о какой-либо формуле.

В случаях, когда стороны прямо или косвенно договариваются о «разумной сумме» или «справедливой и разумной сумме», суд должен сначала рассмотреть, что стороны имели в виду при заключении соглашения, и обратиться к доказательствам в этом отношении, а затем рассмотреть вопрос о том, являются ли доказательства Имеется возможность установить сумму в денежной форме с учетом обстоятельств рассматриваемого дела.

Когда речь идет о том, что стороны считают «справедливой и разумной» суммой, есть четыре основных варианта:

1. Возможно, они имели в виду обычную сумму, выплачиваемую за такую ​​недвижимость.
2. Каждый из них мог иметь в виду отдельную сумму, но в рамках одной и той же финансовой категории (если, например, они считали, что арендная плата будет составлять от 4000 до 5000 рандов, а каждая сторона имела разную цифру).
3. В контракте может быть предусмотрен критерий, позволяющий взимать арендную плату в случае изменения обстоятельств. Тест должен быть таким, который можно назвать объективным. В качестве альтернативы может быть согласована сторонами процедура изменения арендной платы при определенных обстоятельствах.
4. Аналогичной или обычной платы может не быть, поскольку объект недвижимости уникален. Стороны могли иметь в виду денежную сумму, которая может быть определена только тогда, когда одна сторона или неопределенная третья сторона примут свое решение по этому вопросу.

Керр заявляет, что, по-видимому, не соответствует закону оставлять решение на усмотрение arbitium boni viri , поскольку это означало бы передачу его неопределенному третьему лицу. Этот Воэт не позволил бы. С другой стороны, если бы это было оставлено на усмотрение суда, это также не соответствовало бы закону, поскольку суд не обязан заключать договор между сторонами.

См. Тотойи против Нкука .

Сумма арендной платы

Экономическая рента

Стороны могут определить стоимость аренды, которую имеет имущество в экономических условиях того времени или которую стороны считают справедливой в данных обстоятельствах.

Номинальная арендная плата

Это происходит, когда стороны намереваются установить правовые отношения между арендодателем и арендатором, но арендодатель не желает получать прибыль от сделки, поскольку он преследует наиважнейшую религиозную, социальную или даже экономическую цель.

Воэт говорит, что рента не может принимать форму «одной монеты» (= пенни ренты). Это означало бы, что аренды не существует, поскольку она больше напоминает дар. Однако суд все равно должен учитывать истинную природу сделки, поскольку с юридической точки зрения договор аренды с номинальной арендной платой не является невозможным.

Товары, которыми можно платить ренту

Рента должна вноситься в деньгах или в количестве плодов собственности. Поэтому, что касается аренды земли для сельскохозяйственных целей, стороны могут договориться о том, что арендная плата составляет процент от продукции хозяйства.

Возник вопрос: является ли договор арендой, если оплата производится не деньгами или фруктами? Многие авторитеты придерживаются мнения, что по закону рента не может состоять ни в чем ином, как в деньгах или плодах, но это мешает довести расследование до надлежащего завершения. Это следует признать неверным.

В римском праве положение заключалось в том, что при обмене нельзя различить, какая сторона является покупателем (арендатором), а какая — продавцом (арендодателем). Это представляет проблему, поскольку их обязанности очень различаются.

Основной вопрос, однако, не в том, может ли рента выплачиваться чем-то иным, кроме денег и плодов, а в следующем: может ли рента выплачиваться чем-то иным, чем деньги?

В партиарных договорах одна из причин, по которым оплата фруктами не влияет на характер договора, состоит в том, что не может быть сомнений в том, кто является арендодателем, а кто арендатором, а также нет сомнений в отношении остаточных обязательств, которые каждый из них имеет. берет на себя.

См. «Рубин против Боты и Джордана Н.О.» и «Другой против Вервея» .

Срок аренды

Срок аренды составляет такой период времени, о котором стороны договорились прямо или косвенно. В этом отношении аренда делится на три основные категории:

1. заключенные на определенный срок, короткий или длинный, или до наступления определенного события;
2. те, срок действия которых определяется волей любой из сторон; и
3. те, которые не имеют фиксированной конечной точки.

Эта последняя категория включает в себя

• периодические договоры аренды, которые продолжаются из недели в неделю, из месяца в месяц или из года в год до тех пор, пока они не будут расторгнуты заблаговременным уведомлением от любой из сторон; и
• договоры аренды, продолжительность которых должна определяться остаточными правилами

Если стороны не заключили никакого соглашения о продолжительности аренды, то это периодическая аренда, период которой является периодом, в течение которого выплачивается арендная плата.

Договор аренды по желанию одной стороны не может длиться дольше срока жизни этой стороны. Если соответствующая сторона умрет в течение года, Потье считает, что год должен быть завершен. Это в случае с сельской собственностью и основано на том, что плоды производятся ежегодно.

Если стороны заключают периодический договор аренды, они могут оговорить продолжительность этого периода. Если указан только период оплаты арендной платы, это указывает на предполагаемый период, необходимый для уведомления. Однако стороны могут договориться об ином.

Если стороны оставят срок аренды неопределенным,

• в случае городских многоквартирных домов закон требует предварительного уведомления; и,
• в случае сельских домов под неопределенным сроком понимается год или все время, необходимое для того, чтобы арендатор мог собрать плоды. Арендатору должно быть предоставлено достаточно времени, чтобы он мог получить реальную выгоду от сделки.

В соответствующих обстоятельствах договор аренды может быть прекращен до первоначально установленной даты или продлен после первоначальной даты. Обычно это делается по обоюдному согласию.

Новые договоры аренды, явные или подразумеваемые, также могут быть заключены между теми же сторонами. Потье утверждает, что договор бессрочной аренды «переходит за пределы другого договора, а именно эмфитевзиса ».

Формальности и виды

В договорном праве договор может регулироваться формальностями, которые предписаны либо самими сторонами, либо законом, регулирующим конкретное поведение.

Для действительности договора аренды между арендодателем и арендатором не требуется никаких формальностей. Однако стороны могут договориться, что договор аренды не имеет обязательной силы до тех пор, пока он не будет составлен в письменной форме и не подписан.

См. Вудс против Уолтерса .

Между сторонами не существует vinculum iuris или обязательных уз до тех пор, пока не будут соблюдены формальности.

Если неясно, является ли письменный договор сам по себе соглашением, любое упоминание письменного документа, сделанного между переговорами, будет считаться фиксирующим или облегчающим доказательство устного соглашения.

Никакие изменения не допускаются без включения их в письменное соглашение.

См. Ассоциация автобусов и такси ЮАР против Банка Мыса Доброй Надежды .

Что касается формальностей, установленных законом, следует различать законы, которые просто устанавливают уголовные положения (например, раздел 5 (2) Закона об аренде жилья), и те законы, в отношении которых несоблюдение формальностей сделает договор недействительным. .

См. Восточный Кейп против Контракта .

Правовая позиция в отношении аренды, не подпадающей под действие положений NCA, заключается в том, что в отношениях между сторонами не существует никаких формальностей, необходимых для действительности договора аренды, но формальности часто будут необходимы для вступления в силу в отношении третьих сторон (например, кредиторы арендодателя).

Движимое имущество

При аренде движимого имущества следует учитывать формальности, введенные НКА, в частности, касающиеся раскрытия информации перед заключением договора, бесплатной доставки соответствующих документов, соблюдения требований открытого языка, положений, касающихся незаконного соглашения и незаконного положения договора и право потребителя на охлаждение. Другими важными правовыми положениями являются положения, регулирующие расторжение и прекращение кредитных договоров.

В разделе 121, посвященном праву потребителя на расторжение кредитных договоров, указано, что этот раздел применяется только в отношении договора аренды или рассрочки, заключенного в любом месте, кроме зарегистрированного коммерческого помещения поставщика кредита.

В соответствии с разделом 121(2) потребитель может расторгнуть кредитный договор в течение пяти рабочих дней после даты его подписания, либо направив уведомление в установленном порядке поставщику кредита, либо предложив возврат любого деньги или товары; в качестве альтернативы он может полностью оплатить любые услуги, полученные потребителем в соответствии с соглашением.

Регистрация договоров аренды и субаренды

Другими аспектами договора аренды, заслуживающими особого упоминания, являются те, которые касаются аренды земельного участка, в частности требования к оформлению договоров аренды и субаренды. Они регулируются разделами 77–79 Закона о реестрах сделок (DRA).

В соответствии с разделом 77(1), за исключением случаев, когда в каком-либо законе предусмотрено иное, любая аренда или субаренда земли или любые права на полезные ископаемые в земле, а также любая уступка такой аренды или субаренды, предназначенная или требуемая для зарегистрированный в Реестре сделок, должен быть исполнен арендодателем и арендатором, или арендатором и субарендатором, или передатчиком и цедентом, в зависимости от обстоятельств, и должен быть засвидетельствован государственным нотариусом - при условии, что что любая такая аренда должна быть зарегистрирована на весь срок ее действия.

Раздел 77(1) bis гласит, что всякий раз, когда уступка аренды должна быть зарегистрирована в отношении какой-либо части арендованной земли, к такой уступке должна быть приложена нотариальная копия договора аренды, и после регистрации такой уступки у нотариуса заверенная копия прилагаемого к нему договора аренды считается правом собственности на переданную таким образом часть договора аренды, и для любой последующей регистрации в отношении него она должна быть частью права собственности.

Прекращение зарегистрированного договора аренды регулируется статьей 78 Закона об аренде. Важно отметить действия, которые должен предпринять регистратор при прекращении зарегистрированного договора аренды или субаренды.

Регистрация имеет значение для уступки таких договоров аренды или субаренды. В соответствии с разделом 80 DRA, никакая уступка аренды или субаренды не может быть зарегистрирована в каком-либо реестре сделок, если аренда или субаренда не были зарегистрированы в нем.

Согласно разделу 81, никакая закладная аренды или субаренды не может быть зарегистрирована в каком-либо реестре сделок, если только такая закладная не осуществляется посредством

• закладная, если в аренде или субаренде находится недвижимое имущество; или
• нотариальное заверение, если в договоре аренды или субаренды не находится недвижимое имущество.

Регистрация является требованием закона в отношении долгосрочной аренды. Вызвавшая широкую критику статья 2 Закона о внесении поправок в общий закон (GLAA) была отменена Законом о формальностях в отношении аренды земли, который вступил в силу 1 января 1970 года. Основные положения Закона содержатся в разделе 1, который предусматривает, что «никакая аренда земли не может быть недействительной только на том основании, что такая аренда не заключена в письменной форме». В соответствии с разделом 1(2), долгосрочная аренда, заключенная после вступления в силу Закона, то есть после 1 января 1970 года, не будет действительна в отношении кредитора или правопреемника по обременительному титулу арендодателя в течение периода, превышающего чем через десять лет после заключения, за исключением случаев, когда

• он зарегистрирован на право собственности на арендуемую землю; или
• указанный кредитор или правопреемник в момент предоставления кредита или заключения сделки, по которой он получил арендуемую землю или ее часть либо получил вещное право на нее, знал об аренде.

Этот раздел призван исправить недостатки, присущие оговорке к старому разделу 2, которая гласит:

При условии, что никакая аренда земли, заключенная на срок не менее десяти лет или на естественный срок жизни арендатора или любого другого лица, упомянутого в договоре аренды, или которая может продлеваться время от времени по желанию арендатора на неопределенный срок или на периоды, которые вместе с первым периодом аренды составляют в общей сложности не менее десяти лет, и никакая уступка такой аренды не имеет силы в отношении третьих лиц, если она осуществлена ​​после вступления в силу настоящего Закона, если только она не зарегистрирована против Правоустанавливающие документы на арендуемую землю.

Общий эффект Закона о формальностях в отношении аренды земли состоит в том, чтобы в значительной степени, если не полностью, восстановить порядок, существовавший до 1956 года, когда был принят Закон GLAA. В любом случае доктрина huur gaat voor koop возрождается, поскольку предыдущее законодательство, возможно, ограничило ее применение к незарегистрированной долгосрочной аренде. Общий результат таков, что, помимо действительности inter partes , незарегистрированная долгосрочная аренда может быть заключена против всех желающих на первые десять лет, но впоследствии не действует против кредиторов и обременительных наследников, которые не знали об аренде.

Считалось, что одной из худших особенностей GLAA является неясность выражения «третьи стороны». Если строго толковать, это положение отменяет устоявшееся правило, согласно которому регистрация не требуется в отношении правопреемника, получившего уведомление о долгосрочной аренде. Еще одна трудность заключалась в том, включали ли «третьи стороны» безвозмездных преемников. Опять же, при строгой интерпретации, на этот вопрос можно было ответить утвердительно. В деле против Брукса Хитцерот однако правильно было решено, что безвозмездные наследники не являются «третьими лицами».

Новый раздел 1(2) разъясняет двусмысленность своего предшественника: в нем не упоминаются «третьи стороны». Кажется очевидным, что по истечении первого десятилетнего периода единственными лицами, против которых нельзя будет ссылаться на незарегистрированную долгосрочную аренду, будут обременительные наследники (и кредиторы), не знающие об аренде.

Принимая во внимание формулировку статьи 1(2)(b) настоящего Закона, арендатор должен будет только по истечении первоначального десятилетнего периода доказать, что преемник арендодателя — а он должен быть обременительным правопреемником — «признал и заключил договор аренды в обстоятельствах, когда он не знал о незарегистрированной аренде на момент заключения сделки, по которой он получил арендованный земельный участок. Вилле утверждает, что необходимы реальные знания; еще неизвестно, будет ли достаточно конструктивных знаний.

Требования к регистрации также упоминаются в разделе 25(2)(a) Закона о разработке минеральных и нефтяных ресурсов, который предусматривает регистрацию прав на добычу полезных ископаемых в Управлении по праву на добычу полезных ископаемых. В соответствии с разделом 11(4) Закона передача, уступка, аренда, субаренда, отчуждение и ипотека или их варианты также должны быть зарегистрированы таким образом.

Согласно разделу 11, права на разведку и добычу полезных ископаемых могут передаваться, сдаваться в аренду или субаренду. Однако такие сделки могут происходить только с согласия министров.

Проекты правил относятся к эскизным планам и схемам, которые должны быть заверены геодезистом.

Формальности в отношении Закона об аренде земли

Вызвавшая широкую критику статья 2 Закона о внесении поправок в общий закон была отменена Законом о формальностях в отношении аренды земли, который вступил в силу 1 января 1970 года. Основные положения Закона содержатся в разделе 1, который гласит: Никакая аренда земли не может быть недействительной только на том основании, что такая аренда не заключена в письменной форме». Это зависит от следующей квалификации:

Закон об аренде жилья

Закон об арендном жилье вступил в силу 1 августа 2000 года. Его цель – реализовать право каждого гражданина на доступ к достаточному жилью путем содействия инвестициям в рынок арендного жилья. Закон предусматривает меры, направленные на защиту как арендодателей, так и арендаторов.

Помимо отмены Закона о контроле за арендной платой, а также разделов Закона о титулах на отдельные участки, Закон также оказывает влияние на общее право аренды, поскольку он создает статутные природные права ; это также ограничивает договорную свободу сторон.

RHA регулирует только аренду жилья для целей проживания, но распространяется на все городские и сельские районы. RHA предусматривает, что договор аренды между арендатором и арендодателем не обязательно должен быть заключен в письменной форме или подчиняться положениям Закона о формальностях в отношении аренды земли. но домовладелец должен, если арендатор об этом попросит, свести договор аренды к письменному виду.

Необычно положение о том, что договор не обязательно должен подпадать под действие положений определенного закона. Поэтому возникает вопрос, существуют ли обстоятельства, при которых положения Закона о FRLL не должны применяться. Ответ заключается в том, что это возможно, если договор аренды не заключен в письменной форме; если, однако, Закон о FRLL не применяется, дела должны решаться так, как если бы этот Закон не был внесен в законодательные акты. Таким образом, до 22 июня 1956 года применимым правом будет нестатутный закон.

В соответствии с нестатутным правом результат был бы таким же, как если бы эти положения были применимы.

В обоих случаях арендатор может претендовать на регистрацию документа, подтверждающего право собственности, только в том случае, если договор аренды заключен в письменной форме и только если существует документ, подтверждающий право собственности, на основании которого он может быть зарегистрирован.

Поскольку RHA применяется, в частности , к хижинам и лачугам, на практике будет много случаев жилищ на земле, на которые нет документа, подтверждающего право собственности, но это не является результатом и не зависит от применимости RHA. Закон о ФРЛЛ.

Кроме того, в случае долгосрочной аренды недвижимости, на которую имеется право собственности, сторонам (особенно арендатору) рекомендуется зарегистрировать аренду в документах, подтверждающих право собственности, и, таким образом, соблюдать положения Закона о FRLL. .

Таким образом, представляется, что законодательный орган, предусмотрев в разделе 5(1) RHA, что аренда «не обязательно […] подпадает под действие Закона о FRLL», полагал, что эти положения налагают бремя, которое стороны аренды жилых помещений следует освободить. Если это так, то, как показано выше, законодательный орган находился в заблуждении.

Раздел 5(6) RHA предусматривает, что договор аренды, предусмотренный разделом 5(2), должен включать следующую информацию:

• имена арендатора и арендодателя, а также их адреса в Южной Африке для целей официального общения;
• описание жилого помещения, являющегося предметом аренды;
• сумма арендной платы за жилье и разумная надбавка, если таковая имеется, подлежащая оплате в рамках договора аренды;
• периодичность внесения арендных платежей, если арендная плата не вносится ежемесячно;
• сумма депозита, если таковой имеется;
• срок аренды или, если срок аренды не определен, срок уведомления о прекращении аренды;
• обязательства арендатора и арендодателя, которые не должны умалять положения статьи 5(3) или правил, касающихся недобросовестной практики; и
• сумму арендной платы и любые другие сборы, подлежащие уплате в дополнение к арендной плате за имущество.

Наконец, раздел 16 RHA квалифицирует несоблюдение раздела 5(2) как правонарушение и предусматривает наказание в виде штрафа или тюремного заключения. Таким образом, является преступлением, если арендодатель не сводит договор аренды к письменной форме, если арендатор просит об этом, или не обеспечивает предоставление информации, требуемой разделом 5(6), вместе с перечнем дефектов. и копию любых правил внутреннего распорядка, которые могут существовать, находятся в договоре аренды и приложениях к нему.

Категории договоров аренды недвижимого имущества и их сила в отношении третьих лиц

Длительная аренда

Договор долгосрочной аренды ( in longum tempus ) должен быть нотариально оформлен и зарегистрирован на основании документа, подтверждающего право собственности на арендуемое имущество. Это аренда на срок не менее десяти лет, на который рассчитан естественный срок жизни арендатора. Сюда входит договор аренды, который может продлеваться время от времени по желанию арендатора на неопределенный срок. Если он не зарегистрирован, он не имеет обязательной силы в течение периода, превышающего десять лет.

Исключения из этого общего правила имеются в случае:

1. кредиторы, признавшие его существование на момент заключения сделки или предоставления кредита; и
2. правопреемник по стоимости, не знающий об аренде, который будет связан ею, если впоследствии примет ее.

Таким образом, в случаях долгосрочной аренды арендатор защищен с момента регистрации.

Правила, касающиеся эффективности долгосрочной аренды в отношении лиц, не являющихся сторонами, различаются в зависимости от времени заключения договора аренды. Следует выделить три периода.

До 22 июня 1956 г.

Правовая позиция в этот период была подытожена судьей О'Хаганом в деле Хитцерот против Брукса . Долгосрочная аренда, заключенная до 22 июня 1956 года, если она является обязательной для обременительных наследников и кредиторов арендодателя, должна быть зарегистрирована против права собственности на арендованное имущество, если только правопреемник не получил уведомления об аренде. Незарегистрированный долгосрочный договор аренды всегда является обязательным как для непосредственных сторон договора, так и для безвозмездных наследников арендодателя, а также является обязательным для покупателя, не имевшего уведомления об аренде, на срок не более десяти лет, если арендатор был занимали недвижимость на момент ее продажи. Однако в Трансваале и Оранжевом Свободном Государстве законом было предусмотрено, что никакая долгосрочная аренда не должна иметь какой-либо силы или последствий против кредиторов или любого последующего добросовестного покупателя арендованного имущества, если только она не была зарегистрирована в документах, подтверждающих право собственности на такое имущество. свойство. Нотариальное оформление стало необходимым условием действительности такого договора аренды inter partes . В Натале было предписано, что некоторые контракты, включая аренду на срок более двух лет, должны быть подтверждены в письменной форме, чтобы иметь силу.

22 июня 1956 г. - 31 декабря 1969 г.

Раздел 2 Закона о внесении поправок в общий закон, который начинался с установления того, что для действительности inter partes не требуется никаких формальностей , содержал положение, которое гласило:

При условии, что никакая аренда земли, заключенная на срок не менее 10 лет или на срок жизни арендатора или любого другого лица, упомянутого в договоре аренды, или которая может продлеваться время от времени по желанию арендатора на неопределенный срок или на периоды, которые вместе с первым периодом аренды составляют в общей сложности не менее 10 лет, и никакая уступка такой аренды не действительна в отношении третьих лиц, если она осуществлена ​​после вступления в силу настоящего Закона (22 июня 1956 г.), за исключением случаев, когда зарегистрировано право собственности на арендуемую землю.

Это положение страдает значительной абсурдностью в отношении того, кто является третьими лицами.

В деле Хитцерота установлено, что жена, вышедшая замуж в рамках общности имущества и подчиняющаяся супружеской власти, будучи связанной договором аренды, заключенным ее мужем, ни во время существования брака, ни после смерти мужа не является «третьей партия», как это было задумано.

Более того, нельзя просто сказать, что «третьими сторонами» были все лица, кроме первоначальных сторон.

Вопрос, который представлял наибольшую трудность, заключался в положении лиц, не являющихся «третьими сторонами», которые до 1956 года были связаны незарегистрированными долгосрочными договорами аренды:

• безвозмездные наследники;
• обременительные наследники, знавшие об аренде; и
• обременительные наследники, не знающие об аренде, которые были связаны обязательствами на срок не более десяти лет, если арендатор находился в оккупации.

Трудность заключается в интерпретации: что имел в виду законодательный орган, когда принимал это положение? Ответ предлагается найти, следуя подходу, принятому Апелляционным отделом «для точного и правдивого толкования всех законов в целом». Это значит рассмотреть следующие вопросы:

• Каким был закон до принятия Закона?
• Какой вред и последствия не были предусмотрены законом?
• Что же постановил и назначил парламент для лечения болезни государства?
• Какова была истинная причина лекарства?

Задача всех судей всегда состоит в том, чтобы составить такую ​​конструкцию, которая пресечет вред и ускорит средство правовой защиты.

Закон «до закона» — это закон, принятый до 22 июня 1956 года.

Термин «вред» применялся к двум вещам:

1. Были некоторые сомнения относительно того, необходима ли письменная форма для действительности inter partes .
2. Законодательство различных провинций не было единообразным.

Средство правовой защиты в отношении действительности inter partes заключалось в том, чтобы указать, что в письменной форме нет необходимости. Это включало отмену разделов статутного права Трансвааля, Оранжевого Свободного Государства и Натала, которые требовали письменной формы для действительности inter partes .

Больше ничего делать не нужно, поскольку удаление отмененных разделов привело к тому, что общее право действовало бы во всех провинциях и было бы достигнуто единообразие.

Однако парламент включил в GLAA положение о регистрации, указанное выше.

Таким образом, в отношении долгосрочных договоров аренды, заключенных в течение рассматриваемого периода, безвозмездные правопреемники обязаны признавать незарегистрированную аренду; таковы и обременительные преемники, знающие о его существовании. Обременительные наследники без ведома связаны обязательствами в течение первых десяти лет аренды, если арендатор находится в собственности.

Кроме того, правопреемник является связанным, если он признает и принимает арендатора в качестве арендатора по договору аренды.

1 января 1970 г. или после этой даты

Раздел 1(2) Закона о формальностях в отношении аренды земли (вступивший в силу с 1 января 1970 г.) предусматривает, что

отсутствие аренды земли, заключенной на срок не менее десяти лет или на срок жизни арендатора или любого другого лица, упомянутого в договоре аренды, или которая может продлеваться время от времени по желанию арендатора на неопределенный срок или на периоды, которые вместе с первым периодом аренды составляют в общей сложности не менее десяти лет, если такая аренда будет заключена после вступления в силу настоящего Закона, действительна в отношении кредитора или правопреемника по обременительному праву арендодателя на период, превышающий десять лет после заключения, за исключением случаев, когда —

(a) оно зарегистрировано на основании документов, подтверждающих право собственности на арендуемую землю; или

(b) вышеупомянутый кредитор или правопреемник во время предоставления кредита или заключения сделки, посредством которой он получил арендуемую землю или ее часть или получил вещное право на нее, в зависимости от обстоятельств, знал о аренда.

Форма этого подраздела не требует какого-либо упоминания о безвозмездных наследниках, но прямое упоминание о преемнике «под обременительным титулом» показывает, что законодательный орган принимает различие между безвозмездными и обременительными наследниками, отдавая предпочтение разграничению между универсальными и частными.

Кроме того, были отменены трудности, возникшие в законе введением оговорки к разделу 2 GLAA; право вернулось к обычному праву. Таким образом, ясно, что безвозмездный наследник связан незарегистрированным долгосрочным договором аренды, даже если он не знал о его существовании.

Кроме того, не упоминается тот факт, что, если арендатор находится в собственности на момент продажи, обременительные правопреемники связаны обязательствами в течение первых десяти лет срока действия незарегистрированного долгосрочного договора аренды, даже если они не знали о его существовании. существование. В соответствии с упомянутыми принципами и полномочиями они связаны в течение упомянутого периода.

Обременительный правопреемник связан обязательствами на весь срок долгосрочной аренды, если она зарегистрирована, независимо от того, знал ли он о ее существовании.

Кроме того, возмездный правопреемник связан обязательством на весь срок долгосрочной аренды, если он «знал» о существовании аренды на момент заключения сделки, по которой он получил арендуемую землю. В этом отношении одних только знаний недостаточно, поскольку занятие может быть свидетельством краткосрочной аренды. Должно быть известно, что была длительная аренда. Обязанность доказывания наличия необходимых знаний лежит на арендаторе.

Что касается периода времени, в течение которого обременительный преемник обладает знаниями, выражение «в момент заключения сделки» заставляет думать, что Парламент имел в виду «в момент продажи», поскольку обычно речь идет о продаже, а не о продаже. регистрация, как сделка. В частности, обычно не говорят о «вступлении» в регистрацию.

Продолжение фразы словами «посредством чего он получил арендуемую землю» наводит на мысль, что Парламент имел в виду «в момент регистрации», поскольку земля приобретается при регистрации, а не при продаже.

В свете этих неясностей цель Закона в целом состоит в том, чтобы вернуться к общему праву. К сожалению, позиция общего права не ясна.

Есть признаки того, что суды склонны отдавать предпочтение дате продажи, но такие заявления подвергаются резкой критике.

Для полноты картины отметим, что арендатор земли, принадлежащей арендодателю, имеет право зарегистрировать долгосрочную аренду и может обязать арендодателя оказать любую помощь, необходимую для получения регистрации.

Если право собственности на арендуемую землю не переходит к арендодателю, согласие владельца должно быть получено до того, как аренда может быть зарегистрирована в качестве права собственности.

В Южной Африке, в отличие от Зимбабве, согласие залогодержателя не требуется.

Короткая аренда

Краткосрочные договоры аренды, устные или письменные, имеют силу в отношении всех остальных, если арендатор или другое владение, находящееся под ним или через него, находится в оккупации. Краткосрочная аренда – это аренда на срок менее десяти лет.

Возможны два подхода, если ни арендатор, ни кто-либо другой, владеющий им, не находится в оккупации:

1. Различают безвозмездных и обременительных наследников. Правило состоит в том, что, если ни арендатор, ни кто-либо другой, владеющий им или через него, не находится в собственности, краткосрочная аренда действительна в отношении безвозмездных наследников арендодателя, а также в отношении покупателей, которые знали о ее существовании, но не в отношении кредиторов арендодателя или покупателей, не знавших о его существовании.
2. Альтернативно, проводится различие между универсальными и частными преемниками.

Неясно, насколько полезно второе различие. Универсальный преемник связан всеми обязательствами своих предшественников, но в настоящее время не существует универсальных преемников, кроме чернокожих южноафриканцев, которым переходит имущество в соответствии с обычным правом.

Среди тех, кто обязан признавать и продолжать аренду, теперь, когда принцип римско-голландского права, согласно которому аренда имеет приоритет над продажей ( huur gaat voor koop был принят ), Ван Леувен упоминает покупателей и одаряемых, а Воэт перечисляет «узуфруктуариев, легаторов». ", одаряемые и тому подобные правопреемники на определенном титуле", и говорит, что их положение никоим образом не отличается от положения приобретателей.

Эта позиция принимается сторонниками различия между универсальными и частными правопреемниками, поскольку было решено, что эта доктрина применима не только к покупателям арендованного имущества, но и к безвозмездным правопреемникам права собственности первоначального арендодателя.

Таким образом, арендатор приобретает ограниченное вещное право на срок аренды. Каждый правопреемник будет связан договором аренды.

При обоих подходах, даже если ни арендатор, ни кто-либо другой, владеющий им или через него, не занимает должность, краткосрочная аренда эффективна в отношении наследников, отказополучателей, одаряемых и других безвозмездных конкретных правопреемников.

Покупатели являются конкретными преемниками. Если принято универсальное или частное различие, они не должны быть связаны, но они связаны принципом huur gaat voor koop .

При первом подходе покупатели, которые не знали о существовании договора аренды, не связаны никакими обязательствами, если ни арендатор, ни кто-либо другой, владеющий им или через него, не занимает помещение.

Оккупация является внешним признаком для потенциальных покупателей того, что существует договор аренды. Если арендатор не приступает к аренде, когда у него есть возможность сделать это, он сам виноват, если покупателя убеждают заплатить цену, соответствующую собственности, которую, по его мнению (покупатель), он сможет занять.

Кредиторы арендодателя выделяются в отдельный класс. Воэт говорит, что в случае долгосрочной аренды их права сохраняются. Такова сегодня ситуация в отношении долгосрочной аренды.

Судя по всему, не будет принято никакого решения относительно их положения, если аренда будет краткосрочной.

Профессор Вилле считал, что права кредиторов имеют преимущество перед правами арендатора, который не был занят, но этот вопрос остался открытым в деле Кессоперсад против Эссопа . См. также Genna-Wae Properties v Medico-Tronics .

Незарегистрированная долгосрочная аренда

В отношении незарегистрированной долгосрочной аренды правило huur gaat voor koop применяется в течение первых десяти лет ее существования.

Арендатор должен находиться в пользовании арендованного имущества.

Незарегистрированная долгосрочная аренда подлежит принудительному исполнению в отношении нового владельца недвижимости на основании доктрины предварительного знания: то есть, если он заранее знал об аренде.

Это делается для того, чтобы люди не воспользовались законом для выселения арендаторов.

См. Де Ягера в Сисане и Шведхельма в Хаумане .

Альтернативные права землепользования по общему праву

Частичная аренда

Партиарная аренда считается особым видом аренды земли, который применяется к использованию сельскохозяйственных земель, когда владелец и арендатор договариваются, что арендатор будет обрабатывать землю за плату в виде определенного процента урожая или продукции. .

См . Люббе против Волскаса .

Трудовые арендаторы

Данная ситуация в отношении арендаторов регулируется Законом о земельной реформе (о арендаторах), но лицо может рассчитывать на защиту Закона только в том случае, если оно соблюдает требования раздела 1.

См. Департамент по земельным делам и другие дела против Goedgelegen Tropical Fruits и Brown v Mbhense and Other .

См. также

• Южноафриканский закон купли-продажи

Ссылки

Книги

• Грэм Брэдфилд и Карин Леманн. Принципы закона купли-продажи и аренды , 3-е изд. Клермонт: Джута, 2014.
• МЫ Купер. Арендодатель и арендатор , 2-е изд. Кенвин: Джута, 1994.
• Франсуа дю Буа, изд. Принципы южноафриканского права Вилле , 9-е изд. Клермонт: Джут, 2007.
• Алистер Джеймс Керр. Закон о продаже и аренде , 4-е изд. Отредактировано Грэмом Гловером. Дурбан: LexisNexis Butterworths, 2014.

Случаи

• Свойства Бенлоу v Векторная графика .
• Business Aviation Corporation (Pty) Ltd и др. против Rand Airport Holdings (Pty) Ltd, 2006 г. (6) SA 605 (SCA).
• Croatia Meat CC против Millennium Properties (Pty) Ltd (Вмешательство Софоклеуса), 1998 (4) SA 980 (W).
• De Jager v Sisana 1930 AD 71.
• Drymiotis v Du Toit 1969 (1) SA 631 (T).
• Джордаан Н.О. и еще один против Вервея 2002 (1) SA 643 (E).
• NBS Boland Bank против One Berg River Driver и других .
• Ntshiqa v Andreas Supermarket (Pty) Ltd 1996 (3) All SA 154 (Tk).
• Mutual Construction Co против совместного предприятия Komati Dam (SCA).
• Pete's Warehousing and Sales CC против Bowsink Investments CC 2000 (3) SA 833 (E).
• Рубин против Боты , 1911, 568 год нашей эры.
• Schmidt v Dwyer 1959 (3) SA 896 (C).
• Sishen Hotel (Pty) Ltd против Южноафриканской металлургической промышленной корпорации Ltd 1987 (2) SA 932 (A).
• Southernport Developments (Pty) Ltd (ранее известная как Tsogo Sun Ebhayi (Pty) Ltd) против Transnet Ltd 2003 (5) SA 665 (W).
• Sweets from Heaven (Pty) Ltd and Another против Ster Kinekor Films (Pty) Ltd and Another, 1999 (1) SA 796 (WLD).
• Тотойи против Нкуки 1909 EDC 115.