Управление стратами

Управление стратами , иногда называемое «корпоративным управлением», представляет собой специализированную область управления имуществом, включающую повседневную эксплуатацию и управление имуществом, находящимся в совместной собственности и состоящим из нескольких квартир, помещений общего пользования и объектов общего пользования. Он заимствован из австралийской концепции права собственности, называемой стратами , применяемой к управлению совместной собственностью в многоквартирных домах на нескольких уровнях или стратах. Развивающиеся рынки Дубая, Абу-Даби, Филиппин и Индии приняли австралийскую систему. Сегодня это одна из самых быстрорастущих форм жилья в Соединенных Штатах, аналогичная застройке с общими интересами (CID), категории, которая включает в себя запланированную застройку домов на одну семью, известную как ассоциации домовладельцев (ТСЖ), кондоминиумы и кооперативные квартиры.

Успешное управление такими разработками требует создания системы прав собственности на слои , обеспечивающей основу для владения, а также руководящих принципов управления разработками с участием нескольких пользователей и владельцев.

Во многих юрисдикциях принята концепция совместной собственности. Владельцы этих типов схем автоматически становятся членами ассоциации владельцев или сообщества. Эти ассоциации в конечном итоге несут ответственность за содержание и управление зонами общего пользования, такими как вестибюли и коридоры, а также местами для совместного отдыха, такими как бассейны и спортивные залы. Они также несут ответственность за административные и финансовые аспекты собственности.

Роль менеджера страты заключается в работе с корпорацией владельцев и исполнительным комитетом для успешного контроля, управления, обслуживания и администрирования собственности, а также для создания соответствующей общественной среды и включает в себя такие задачи, как:

Общий учет
Бюджетирование
Выставление счетов на сборы/услуги
Взыскание задолженности
Финансовая отчетность
Управление контрактами
Подготовка встречи
Общение с заинтересованными сторонами в сфере недвижимости
Координация задач по техническому обслуживанию
Обеспечение соблюдения правил/подзаконных актов
Выдача уведомлений, приказов и сертификатов
Задачи генерального секретаря

Корпоративные сборы тела

Корпоративные сборы (также называемые сборами) ^{[ 1 ]}) являются обязательной частью проживания слоев . ^{[ 1 ]} Эти сборы выплачиваются юридическому лицу или компании, управляющей имуществом, что позволяет им позаботиться о таких вещах, как страхование и обслуживание мест общего пользования .

Эссенция

Если дом или инвестиционная недвижимость имеет статус страты или управляется корпоративной организацией (по закону должна быть создана корпоративная организация или корпорация владельцев, и каждому владельцу квартиры должно быть предоставлено членство), некоторые области будут коллективными и потребуют средств. за содержание, которое нужно платить каждый год. ^{[ 2 ]}^{[ 3 ]} Если эти сборы не уплачиваются, владельцы-одиночки теряют право голоса по всем вопросам, требующим обычного решения. Они по-прежнему могут присутствовать на собраниях и голосовать по вопросам, если они требуют специального или единогласного решения. Юридическое лицо может присудить проценты за просроченные платежи и может обратиться в суд с просьбой о взыскании невыплаченных денег . ^{[ 1 ]}

Корпоративные сборы организации покрывают все: от страхования зданий и содержания мест общего пользования до общих коммунальных услуг, строительных работ и ремонта . Общая сумма закладывается в бюджет каждый год, а затем делится между владельцами квартир. ^{[ 4 ]}^{[ 3 ]}

В Австралии при сдаче в аренду недвижимости арендодатель . при некоторых обстоятельствах может взимать корпоративные сборы в качестве расхода Законодательство о розничном лизинге различается по содержанию в зависимости от штата/территории . ^{[ 5 ]}

Расходы на содержание дома

Стивен Рафф написал в своей книге « Корпоративное руководство: руководство по покупке, владению и проживанию в рамках страта-схемы или корпорации владельцев в Австралии» , что единственная разница между корпоративными сборами и расходами на содержание дома «заключается в том, что если у вас есть дом, вы будет иметь немного больше контроля над сроками расходов » . ^{[ 1 ]}

Расчет

Корпоративные сборы за каждый год закладываются в бюджет, а затем распределяются между владельцами подразделений. ^{[ 3 ]} Размер вознаграждения, рассчитанный юридическим лицом, будет представлен на годовом общем собрании акционеров и будет принят большинством голосов. Затем будут рассчитаны ежеквартальные сборы, подлежащие уплате каждым владельцем квартиры. ^{[ 1 ]}^{[ 3 ]}

Корпоративные сборы зависят от нескольких факторов, таких как возраст объекта недвижимости (чем старше объект, тем больше сборов потребуется). ^{[ 2 ]}), состояние, техническое обслуживание, стратный комитет и т. д. ^{[ 3 ]} Например, в некоторых объектах недвижимости есть тренажерные залы , бассейны , теннисные корты и площадки для барбекю , и именно по этой причине у них высокие корпоративные сборы. ^{[ 2 ]} Кроме того, Брендан Келли и Саймон Бэкингем рекомендуют покупать дома, в которых есть большая доля земли, потому что дома со временем изнашиваются и обесцениваются , а стоимость земли в собственности имеет тенденцию расти. «Квартиры вряд ли будут стоить так же дорого, как дом на земле, а корпоративные сборы за квартиры и квартиры могут значительно увеличить затраты на владение недвижимостью». ^{[ 6 ]}

Некоторые люди просят агента по недвижимости выплатить им корпоративные сборы за предыдущие несколько лет за квартиру или помещение и т. д. ^{[ 2 ]}^{[ 3 ]} Кроме того, юридическое лицо может заключить договор с менеджером юридического лица для оказания административной помощи юридическому лицу. ^{[ 7 ]}

Корпоративные сборы организаций не подлежат налогообложению , но владельцы подразделений получают обратно процент, равный их личной ставке налога предельной . ^{[ 2 ]}

Управление стратами в Новом Южном Уэльсе, Австралия

Управление стратами в Новом Южном Уэльсе, Австралия, в настоящее время регулируется законодательством, включая Закон об управлении стратами схем 1996 года и Положение об управлении стратами схем 2010 года. ^{[ 8 ]} Однако в октябре 2015 г. ^{[ 9 ]} Парламент Нового Южного Уэльса принял «Закон об управлении стратами-схемами 2015 года». ^{[ 10 ]} и «Закон о развитии страта-схем 2015 г.» ^{[ 11 ]} которые во многом заменяют предыдущие законы, регулирующие управление слоями. В совокупности эти законы предусматривают более 90 ключевых реформ с целью упрощения законов о слоях. Большинство этих реформ началось 30 ноября 2016 года. ^{[ 12 ]} Некоторые важные изменения включают усиление подотчетности менеджеров слоев, более быстрый и простой процесс утверждения для разрешения споров, включая запросы на ремонт, участие арендаторов в собраниях (схема с более чем 50% арендаторов), электронные средства для голосования по предложениям, возможность штрафовать несанкционированную парковку, удаление Полномочия и влияние застройщика при создании Корпорации владельцев, которая может связывать владельцев, руководящих принципов по устранению строительных дефектов, ограничению практики прокси-фермерства. ^{[ 13 ]}

Все программы должны пересмотреть свои действующие уставы до 30 ноября 2017 года. ^{[ 14 ]}

Схема страт — это здание или совокупность зданий, в которых каждый человек владеет небольшой частью, известной как «участок», но при этом имеется также общая собственность (например, внешние стены, окна, крыши, подъездные пути, фойе, заборы, лужайки и сады). ). Каждый собственник разделяет право собственности на общее имущество. Схемы слоев применяются к жилым комплексам, коммерческим, промышленным, смешанным, гостиничным и пенсионным поселкам. ^{[ 8 ]}

Владельцам участков принадлежит внутренняя часть помещения, но не основная конструкция здания. Обычно четыре основные стены, потолок, крыша и пол являются общей собственностью. Перегородки внутри участка, напольные покрытия и оборудование, такое как ванны, унитазы и столешницы, являются собственностью владельца участка. ^{[ 8 ]}

Ключевая концепция заключается в том, что владелец участка фактически владеет воздушным пространством (и всем, что входит в воздушное пространство) внутри граничных стен, пола и потолка участка. Воздушное пространство может распространяться на балконы и внутренние дворы. ^{[ 8 ]}

Ключевые аспекты управления стратами

Проверка записей

Владельцы участков и потенциальные покупатели с письменного разрешения владельца участка могут проверять бухгалтерские книги и записи схемы слоев за определенную плату в соответствии со статьей 108 Закона об управлении схемами слоев 1996 года. Существуют компании, которые специализируются на проверке книг и записей. и может организовать проверку «послойного поиска». ^{[ 8 ]}

Владельцы участков и потенциальные покупатели с письменного разрешения владельца участка также могут запросить сертификат, содержащий основную информацию о схеме слоев в соответствии со статьей 109 Закона об управлении схемами слоев 1996 года, включая подлежащие уплате сборы, невыплаченные сборы и любые специальные подзаконные акты, принятые корпорацией владельцев за последние два года. ^{[ 8 ]}

Финансовый менеджмент

Корпорация владельцев несет ответственность за те же расходы, что и обычный домовладелец. К ним относятся коммунальные услуги, страхование зданий, ремонт и техническое обслуживание. Для покрытия расходов закон требует, чтобы каждая корпорация владельцев создавала административный фонд и фонд погашения и взимала с владельцев сборы в соответствии со статьей 76 Закона об управлении стратами 1996 года. Все сборы должны взиматься пропорционально единице. права по каждому лоту в соответствии со статьей 78 Закона об управлении страт-схемами 1996 года. Решение о сборах должно приниматься на каждом ежегодном общем собрании. ^{[ 8 ]}

Административный фонд предназначен для повседневных текущих расходов, тогда как фонд погашения предназначен для покрытия будущих капитальных затрат. ^{[ 8 ]}

С июля 2009 года каждая корпорация владельцев обязана иметь десятилетний план погашения фонда. Разработка десятилетнего плана погашения означает, что будущие ремонты и техническое обслуживание прогнозируются заблаговременно. ^{[ 8 ]}

Если корпорация-владелец должна выплатить долг, который не был предусмотрен в бюджете ни в одной из смет фонда, специальный сбор должен быть согласован на общем собрании и уплачен в административный фонд в соответствии со статьей 76 Закона об управлении страт-схемами 1996 года. ^{[ 8 ]}

Неуплаченный сбор влечет за собой проценты по ставке 10% простых процентов в год, если он не уплачен в течение одного месяца после наступления срока платежа. ^{[ 8 ]}

Страхование

Корпорация владельцев несет ответственность за наличие всех необходимых страховых полисов в соответствии со статьей 83 Закона об управлении страт-схемами 1996 года. Здание должно оцениваться каждые пять лет в соответствии со статьей 85 Закона об управлении страт-схемами 1996 года. ^{[ 8 ]}

Ведение учета

Корпорация-владелец должна хранить определенные записи в течение как минимум 5 лет, включая протоколы собраний, переписку, доверенности и финансовые отчеты. ^{[ 8 ]}

Страта ролл

Корпорация владельцев должна подготовить и вести список страт в соответствии со статьей 96 Закона об управлении страт-схемами 1996 года, включая имена и адреса всех владельцев участков, арендаторов, залогодержателей, первоначального владельца и управляющего агента, правовых единиц, страховых взносов. детали и положения о схеме слоев. ^{[ 8 ]}

Ремонт и обслуживание

Корпорация владельцев обязана ремонтировать общее имущество, а владельцы участков должны ремонтировать все, что находится на их участке. Однако это может быть сложно, поскольку не всегда ясно, что является общей собственностью, а что принадлежит собственнику участка. ^{[ 8 ]}

С 30 ноября 2016 года косметические изменения участка не потребуют одобрения корпорации владельцев. Мелкий и капитальный ремонт, включая замену половиц или изменения конструкции и внешнего вида здания, по-прежнему потребует одобрения 50 % (общее решение) и 75 % (специальное решение) соответственно. ^{[ 15 ]}

Подзаконные акты

Обязательного свода подзаконных актов не существует. Некоторые типовые подзаконные акты изложены в законодательстве, другие устанавливаются первоначальным владельцем. Подзаконные акты могут быть добавлены, изменены или отменены на общем собрании, если предложение будет принято. ^{[ 8 ]}

Управляющие агенты Strata

Корпорация владельцев может нанять агента по управлению слоями, который будет работать от имени всех владельцев и помогать управлять схемой слоев, заключив соглашение об управляющем агентстве, в котором описываются их обязанности и ответственность. Решение о назначении управляющего агента может быть принято только большинством голосов на общем собрании в соответствии со статьей 27 Закона об управлении стратами 1996 года. Агенты выполняют некоторые или все функции, обязанности или полномочия корпорации владельцев, включая административные. такие вопросы, как созыв собраний и сбор налогов. ^{[ 8 ]}^{[ 16 ]}

Исполнительный комитет

Корпорация владельцев должна избрать исполнительный комитет, который может принимать многие повседневные решения по управлению схемой слоев от ее имени, а не решать вопросы исключительно на общих собраниях. Однако корпорация владельцев может отменять решения исполнительного комитета или ограничивать свои полномочия. принимать решения о. Исполнительный комитет избирается на каждом ежегодном общем собрании. В его состав может входить от одного до девяти членов. После избрания члены решают, кто будет занимать должности председателя, секретаря и казначея. Члены исполнительного комитета могут быть избраны, если они являются владельцем, кандидатом от компании или лицом, которое не является владельцем, но назначено владельцем, не баллотирующимся на выборах. ^{[ 8 ]}

Типы встреч

Первое ежегодное общее собрание

Первое ежегодное общее собрание должно быть проведено в течение двух месяцев после окончания первоначального периода, то есть после того, как будет продана одна треть от общего числа принадлежащих к праву единиц и информация о владельце лота будет записана в страт-списке. В повестку дня входит принятие решения о страховом покрытии, бухгалтерских отчетах, выборах исполнительного комитета, подзаконных актах и назначении управляющего агента и опекуна страты. Уведомление о собрании должно быть направлено каждому владельцу участка не позднее, чем за семь дней до собрания. Если уведомления отправляются по почте, на почтовые расходы необходимо выделить дополнительные четыре рабочих дня. ^{[ 8 ]}

Ежегодные общие собрания

Повестка дня годового общего собрания включает подтверждение предыдущего протокола, копию финансовой отчетности, информацию о страховых полисах, назначение аудиторов и выборы исполнительного комитета. Срок уведомления такой же, как и для первых ежегодных общих собраний. ^{[ 8 ]}

Внеочередные общие собрания

Любое общее собрание корпорации владельцев, не являющееся годовым общим собранием, называется внеочередным общим собранием. Такие встречи могут проводиться при необходимости. Срок уведомления такой же, как и для первых общих собраний. ^{[ 8 ]}

Заседания исполнительного комитета

Повестка дня исполнительного комитета составляется после годового общего собрания и включает утверждение предыдущих протоколов, назначение должностных лиц и решение общих повседневных вопросов, которые возникают. Уведомление о собрании должно быть размещено на доске объявлений за 72 часа до собрания. Если у корпорации владельцев нет доски объявлений или схема страт считается крупной схемой страт, уведомление о собрании должно быть направлено всем владельцам участков. Уведомление может быть отправлено по электронной почте. ^{[ 8 ]}

Разрешение споров

Когда споры не могут быть решены неофициально, существует более формальный процесс разрешения споров, установленный Законом об управлении стратами схем 1996 года. Корпорации-владельцы, владельцы или резиденты могут предпринимать действия посредством посредничества, судебного разбирательства и Гражданского и административного трибунала Нового Южного Уэльса. ^{[ 8 ]}

См. также

Ссылки

^ Jump up to: ^а ^б ^с ^д ^и Рафф, Стивен (2011). «Тарифы и финансовый менеджмент» . Корпоративное руководство: Руководство по покупке, владению и проживанию в рамках схемы слоев или корпорации владельцев в Австралии . Джон Уайли и сыновья . п. 272. ИСБН 9780730378051 .
^ Jump up to: ^а ^б ^с ^д ^и Ломас, Маргарет (2012). 20 вопросов, которые должен задать каждый инвестор в недвижимость . Джон Уайли и сыновья . п. 384. ИСБН 9781742168715 .
^ Jump up to: ^а ^б ^с ^д ^и ^ж Уоррен, Бретт (19 ноября 2018 г.). «Как рассчитываются корпоративные сборы» . Обновление недвижимости . Проверено 12 августа 2020 г.
^ Эрл, Рид, Джаяварденаа, Рока, Лю, Чунг 2020 , с. 6.
^ Эрл, Рид, Джаяварденаа, Рока, Лю, Чунг 2020 , с. 14.
^ Келли, Брендан; Бэкингем, Саймон (2010). Настоящая сделка: инвестируйте в недвижимость – ваш путь к финансовой свободе! . Джон Уайли и сыновья . п. 18. ISBN 9781742469850 .
^ «Глава 7» . Покупка строящейся квартиры в Квинсленде . Квартира в Брисбене. ISBN 9780987275417 .
^ Jump up to: ^а ^б ^с ^д ^и ^ж ^г ^час ^я ^дж ^к ^л ^м ^н ^тот ^п ^д ^р ^с ^т ^в ^v ^В Strata Living, FT045, май 2015 г., Справедливая торговля правительства Нового Южного Уэльса
^ «Реформа слоевого законодательства» . 7 октября 2021 г. Архивировано из оригинала 30 июня 2018 г.
^ «Закон об управлении стратами» .
^ «Закон о развитии страта-схем» .
^ «Основные изменения в законах о слоях» . 18 июня 2018 г.
^ Справедливая торговля Нового Южного Уэльса (основные изменения)
^ «Основные изменения в законах о слоях» . 18 июня 2018 г.
^ Закон об управлении страта-схемами 2015 г.
^ «Руководство по управлению стратами» . понедельник, 6 апреля 2020 г.

Источники

Эрл, Джордж; Рид, Дерево; Джаявардена, Ниродха; Рок, Эдвард; Лю, Бенджамин; Чанг, Ричард (апрель 2020 г.). «Корпоративные сборы: решают ли они трагедию общин в жилищном секторе? Свидетельства из Австралии» (PDF) . стр. 100-1 6 , Получено 13 августа.

[raff-1] Jump up to: ^а ^б ^с ^д ^и Рафф, Стивен (2011). «Тарифы и финансовый менеджмент» . Корпоративное руководство: Руководство по покупке, владению и проживанию в рамках схемы слоев или корпорации владельцев в Австралии . Джон Уайли и сыновья . п. 272. ИСБН 9780730378051 .

[lomas-2] Jump up to: ^а ^б ^с ^д ^и Ломас, Маргарет (2012). 20 вопросов, которые должен задать каждый инвестор в недвижимость . Джон Уайли и сыновья . п. 384. ИСБН 9781742168715 .

[pu-3] Jump up to: ^а ^б ^с ^д ^и ^ж Уоррен, Бретт (19 ноября 2018 г.). «Как рассчитываются корпоративные сборы» . Обновление недвижимости . Проверено 12 августа 2020 г.

[FOOTNOTEEarl,_Reid,_Jayawardenaa,_Roca,_Liu,_Chung20206-4] Эрл, Рид, Джаяварденаа, Рока, Лю, Чунг 2020 , с. 6.

[FOOTNOTEEarl,_Reid,_Jayawardenaa,_Roca,_Liu,_Chung202014-5] Эрл, Рид, Джаяварденаа, Рока, Лю, Чунг 2020 , с. 14.

[6] Келли, Брендан; Бэкингем, Саймон (2010). Настоящая сделка: инвестируйте в недвижимость – ваш путь к финансовой свободе! . Джон Уайли и сыновья . п. 18. ISBN 9781742469850 .

[7] «Глава 7» . Покупка строящейся квартиры в Квинсленде . Квартира в Брисбене. ISBN 9780987275417 .

[FT045-8] Jump up to: ^а ^б ^с ^д ^и ^ж ^г ^час ^я ^дж ^к ^л ^м ^н ^тот ^п ^д ^р ^с ^т ^в ^v ^В Strata Living, FT045, май 2015 г., Справедливая торговля правительства Нового Южного Уэльса

[9] «Реформа слоевого законодательства» . 7 октября 2021 г. Архивировано из оригинала 30 июня 2018 г.

[10] «Закон об управлении стратами» .

[11] «Закон о развитии страта-схем» .

[12] «Основные изменения в законах о слоях» . 18 июня 2018 г.

[13] Справедливая торговля Нового Южного Уэльса (основные изменения)

[14] «Основные изменения в законах о слоях» . 18 июня 2018 г.

[15] Закон об управлении страта-схемами 2015 г.

[16] «Руководство по управлению стратами» . понедельник, 6 апреля 2020 г.

[ 1 ]

[ 2 ]

[ 3 ]

[ 4 ]

[ 5 ]

[ 6 ]

[ 7 ]

[ 8 ]

[ 9 ]

[ 10 ]

[ 11 ]

[ 12 ]

[ 13 ]

[ 14 ]

[ 15 ]

[ 16 ]