Постановление 37 по избирательным бюллетеням штата Орегон 2004 г. и Постановление 49 по бюллетеням штата Орегон 2007 г.
 | ||||||||||
Правительства должны платить владельцам или отказываться от принуждения, когда определенные ограничения на землепользование снижают стоимость собственности. | ||||||||||
| Результаты | ||||||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| ||||||||||
 Да: 50-60% 60-70% 70-80% Нет: 50-60% | ||||||||||
| Источник: Государственный секретарь штата Орегон. [1] | ||||||||||
Мера 37 по избирательному бюллетеню штата Орегон была спорной в области землепользования по голосованию инициативой , которая была принята в американском штате Орегон в 2004 году и теперь кодифицирована как Пересмотренный устав штата Орегон (ORS) 195.305. Мера 37 заняла видное место в дебатах о правах владельцев собственности и праве общественности обеспечивать соблюдение экологических и других правил землепользования. Избиратели приняли Меру 49 в 2007 году, что существенно снизило влияние Меры 37. [2]
Содержание предложения
[ редактировать ]Закон, принятый Мерой 37, позволяет владельцам недвижимости, чья стоимость собственности снижена из-за экологических или других правил землепользования, требовать компенсацию от правительства штата или местного самоуправления. Если правительство не выплатит компенсацию истцу в течение двух лет с момента подачи иска, закон разрешает истцу использовать собственность только в соответствии с правилами, действовавшими на момент его приобретения. [3] Однако некоторые виды правил освобождены от этого.
Правовой контекст
[ редактировать ]Сторонники Меры 37 описывают ее как защиту от «регулятивных мер» — понятия, уходящего корнями в интерпретацию Конституции Соединенных Штатов .
Пятая поправка к Конституции США заканчивается следующим образом:
…частная собственность не может быть изъята для общественного пользования без справедливой компенсации.
Эта фраза обеспечивает основу для государственной власти в сфере выдающихся владений и требует компенсации за государственное присвоение физической собственности. Иногда его использовали для требования компенсации за ограничения на использование, которые лишают владельца любого экономически целесообразного использования земли. См. Верховного суда США дело 1922 года «Pennsylvania Coal Co.» против Махона .) [4]
Сторонники Меры 37 использовали более расширительную интерпретацию концепции регулятивного изъятия, чем того требует Верховный суд, считая, что любое снижение стоимости части собственности - например, снижение в результате экологического регулирования - требует компенсации владельцу. . [5]
Мера 37 была признана неконституционной решением окружного суда в 2005 году. [6] но Верховный суд штата Орегон отменил это решение, [7] постановив, что закон не является неконституционным, и отметив, что Суд не был уполномочен выносить решение о его эффективности:
Является ли Мера 37 как политический выбор мудрой или глупой, дальновидной или слепой, находится за пределами компетенции суда.
Политический контекст
[ редактировать ]Орегон
[ редактировать ]В начале 1970-х годов Сенатский законопроект № 100 и План центра города Портленда 1972 года установили смелые руководящие принципы регулирования землепользования. Орегон стал известен своим строгим планированием землепользования. Хотя некоторые жители Орегона этим очень гордятся, другие считают себя жертвами государственного надзора. Активное принятие в 2004 году (61%) Меры 37 считается политической реакцией на это наследие регулирования. [8] и следует за несколькими другими безуспешными попытками ограничить регулирование землепользования:
- Постановление 65 штата Орегон (1998 г.) и Постановление 2 голосования штата Орегон (2000 г.) были направлены на ограничение возможностей Законодательного собрания регулировать землепользование; обе меры потерпели неудачу.
- Поправка 7 штата Орегон (2000 г.) была аналогична Поправке 37. Она была одобрена, но отменена Верховным судом штата Орегон.
- Мера 39 , принятая в 2006 году, ограничила использование выдающихся доменов . продвигала его Организация «Орегонцы в действии» как «естественное продолжение» Меры 37 и приняла без особого сопротивления. [9]
- Мера 49 , принятая в 2007 году, фактически заменяет Меру 37. Она устранила почти все положения Меры 37, призванные разрешить дорегулирование использования собственного имущества, а также все положения о компенсации. В нем также рассматриваются вопросы о возможности передачи и предлагается ускорить рассмотрение некоторых более мелких претензий по Мере 37 в соответствии с правилами землепользования после 2007 года.
По всей стране
[ редактировать ]Законодательное собрание штата Вашингтон вынесло на голосование Инициативу 164 (также известную как Референдум 48) в 1995 году. Этот законопроект о «регулирующих сборах» был аналогичен Мере 37 в плане ограничения способности местных органов власти регулировать землепользование. Законопроект подвергся широкой критике и не был одобрен избирателями. [10]
В 2006 году избиратели в шести западных штатах рассматривали инициативы голосования, аналогичные Мере 37 штата Орегон 2004 года. [11] Все штаты, кроме Аризоны, отвергли эти инициативы. [12]
Инициатива Аризоны объединила вопрос землепользования/регулирования, являющийся центральным для Постановления 37 избирательного бюллетеня штата Орегон, с ограничением на выдающиеся владения (аналогично Постановлению 39 избирательного бюллетеня штата Орегон (2006 г.) ). Сторонники Аризонской инициативы сосредоточили свои аргументы почти исключительно на менее спорной части инициативы, связанной с выдающимися сферами деятельности. [13]
Инициатива Невады также объединила эти две проблемы. Регламентирующие части инициативы Невады (т.е. те, которые наиболее похожи на Меру 37 штата Орегон) были отменены Верховным судом штата, и избиратели одобрили оставшиеся ограничения на выдающиеся права. Инициатива Невады будет рассмотрена на следующих выборах.
Этот всплеск подобных инициатив отражает растущее влияние политических активистов, которые координируют подготовку и пропаганду инициатив государственного голосования на национальном уровне. Многие из избирательных инициатив, представленных в следующей таблице (во многих штатах), были профинансированы нью-йоркским либертарианцем Хоуи Ричем и группами, в которых он участвует, в первую очередь «Американцы за ограниченное правительство» .
Инициативы 2006 года, ограничивающие регулирование землепользования и осуждения:
| состояние | название меры | прошедший? | вкл. выдающийся компонент домена? |
|---|---|---|---|
| Аризона | Положение 207 | прошедший | да |
| Калифорния | Положение 90 | побежденный | да |
| Айдахо | Предложение 2 | побежденный [14] | да |
| Монтана | Нагревать. 154 | признан недействительным судом [15] | да |
| Невада | Государственный вопрос. 6 | признан недействительным судом [16] [17] | да; этот компонент прошел |
| Вашингтон | I-933 [18] | побежденный | нет |
Законодательный текст
[ редактировать ]Ниже приведены первые три раздела закона; Полную версию см. на сайте землепользования штата Орегон .
- Если государственное учреждение принимает или обеспечивает соблюдение нового правила землепользования или обеспечивает соблюдение правила землепользования, принятого до даты вступления в силу настоящей поправки, которое ограничивает использование частной недвижимости или каких-либо интересов в ней и приводит к снижению справедливой рыночной стоимости собственности или каких-либо интересов в ней, то владельцу собственности должна быть выплачена справедливая компенсация.
- Справедливая компенсация должна быть равна уменьшению справедливой рыночной стоимости затронутого имущественного интереса в результате принятия или исполнения правил землепользования на дату, когда владелец предъявит письменное требование о компенсации в соответствии с этим законом.
- Часть 1 настоящего Закона не применяется к правилам землепользования:
- Ограничение или запрет деятельности, которая традиционно и исторически признается вредной для общества в соответствии с общим правом. Этот подраздел следует толковать узко в пользу установления компенсации в соответствии с настоящим законом;
- Ограничение или запрет деятельности по защите здоровья и безопасности населения, например, противопожарные и строительные нормы, правила здравоохранения и санитарии, правила обращения с твердыми или опасными отходами и правила контроля загрязнения;
- В пределах соответствия регулирования землепользования федеральному закону;
- Ограничение или запрет использования собственности в целях продажи порнографии или исполнения танцев в обнаженном виде. Однако ничто в этом подразделе не предназначено для воздействия или изменения прав, предусмотренных Конституциями штата Орегон или США; или
- Принятый до даты приобретения имущества владельцем или членом семьи владельца, который владел рассматриваемым имуществом до приобретения или наследования владельцем, в зависимости от того, что произошло раньше.
Поддержка Меры 37
[ редактировать ]Аргументы в поддержку Меры 37, предоставленные отдельными лицами и заинтересованными группами, можно найти здесь .
Сторонники утверждают, что Мера 37 обеспечила защиту стоимости собственности, гарантируя, что новое законодательство не уменьшит стоимость собственности и не ограничит возможности развития. Лесозаготовительные компании и застройщики были наиболее видными сторонниками (и основными спонсорами) Меры 37. [19] предположительно потому, что экологические и другие правила землепользования окажут на них самое непосредственное влияние.
Спонсор Measure 37, Oregonians In Action дело Дороти Инглиш, 92-летней женщины , и различные сторонники заручились поддержкой во время выборов 2004 года, используя в качестве знаменитого дела . Принятые правила зонирования не позволили Инглиш разделить свою землю на части, которые могли достаться каждому из ее детей. [20]
Оппозиция Мере 37
[ редактировать ]Аргументы против, представленные отдельными лицами и заинтересованными группами для включения в брошюру для избирателей по Мере 37, можно найти здесь .
Ниже приведены основные аргументы, выдвигаемые против Меры 37:
- Учитывая, что значительная часть стоимости недвижимости создается законодательством (например, законами, предусматривающими строительство дорог общего пользования, канализации, линий электропередач, парков и т. д.), неразумно требовать от правительства компенсировать владельцам недвижимости любое дополнительное законодательство, которое может ограничить использование собственности во имя общественного блага [21]
- Мера 37 подорвала права собственности соседей. Владельцы, которые приобрели дома в районах, зонированных жилыми домами для одной семьи, или винодельни в районах, зонированных исключительно для сельского хозяйства, потеряли стоимость своей собственности, поскольку заявителям Меры 37 было разрешено строить крупные подразделения, гравийные шахты и отели рядом с их землей. [2]
- Воздействие на окружающую среду. Поскольку правительство редко сможет профинансировать эту меру, многие владельцы недвижимости, особенно крупные застройщики, смогут игнорировать экологическое законодательство, принятое для защиты общественного блага. Это уже нанесло серьезный удар по усилиям государства по защите исчезающих видов. [22] Фактически, на сегодняшний день существующие ограничения на землепользование были отменены в каждом иске, поданном в соответствии с Мерой 37.
- По мере того, как подается все больше исков, многие избиратели ощущают на себе последствия нерегулируемого развития. [23]
- Законодательство является неполным, поскольку оно не определяет метод определения стоимости имущества при подаче или оценке иска. [24]
- Законодательство обманчиво, поскольку оно вынуждает правительства изменять законы о землепользовании, не обсуждая их по существу. [24]
- Кампания по голосованию была обманчивой, утверждая, что закон будет распространяться в основном на владельцев частной собственности (таких как пресс-секретарь Дороти Инглиш), хотя на самом деле большинство претензий исходило от крупных застройщиков. Один из первых крупных исков был подан лесозаготовительной компанией из другого штата. [25]
Влияние
[ редактировать ]По состоянию на 12 марта 2007 г. было подано 7 562 иска в соответствии с Мерой 37 о выплатах за соблюдение требований или об освобождении от землепользования на площади 750 898 акров (3 038,78 км²). 2 ) по всему штату Орегон. [26]
Поданные иски касались парковок передвижных домов в священных местных могильниках, торговых центров на сельскохозяйственных угодьях и гравийных карьеров в жилых кварталах. В законе нет положений о том, что при подаче иска необходимо направлять публичное уведомление владельцам соседней недвижимости. Поскольку муниципалитеты не могут позволить себе миллиардные компенсации, законы были отменены во всех случаях, кроме одного. [23]
Иски, поданные в Портленде, штат Орегон , к 4 декабря 2006 года, составили более 250 миллионов долларов. Многие из этих исков были поданы крупными застройщиками земель. [27]
За пределами Орегона некоторые утверждают, что Мера 37 могла уменьшить поддержку национального законодательства по борьбе с разрастанием городов . [19]
Конкретные случаи
[ редактировать ]В конце 2006 года владельцы Schreiner's Iris Gardens подали иск, требуя либо 9,5 миллионов долларов, либо право на разделение их 400 акров (1,6 км²). 2 ). Они утверждают, что не собираются менять способ использования собственности, но хотят оставить варианты на будущее. [28]
Джон Бентон, фермер, выращивающий фрукты в округе Худ-Ривер , подал иск в соответствии с Мерой 37, требуя либо 57 миллионов долларов, либо право построить 800 домов на своих 210 акрах (0,85 км²). 2 ) имущества. Соседние фермеры возражали, поскольку, по их ожиданиям, такие изменения окажут значительное влияние на их общину. [19]
Осенью 2006 года Пэйлинз, пара из Прайнвилля, подали иск в соответствии с Мерой 37, требуя либо 200 000 долларов, либо право на застройку своей собственности, которая находится на живописном участке скалистого камня, хорошо видном из города. Городские власти провели собственную оценку потенциальной стоимости недвижимости и предложили 47 000 долларов. Это был первый случай, когда правительство предложило деньги вместо отмены ограничений на землепользование, и это подчеркивает отсутствие в Мере четкого процесса определения стоимости, связанной с иском. [29]
В статье от 15 января 2007 года газета штата опубликовала иск, основанный на Мере 37, в округе Худ-Ривер, в котором землевладельцы стремятся застроить участок сельской земли, в восемь раз превышающий размер города Худ-Ривер :
Когда начинаются переговоры, Худ-Ривер становится идеальным примером для исследования. Динамика Меры 37 ни в одном другом округе не говорит так прямо об изменении экономики и образа жизни в Орегоне. [30]
Мера 49
[ редактировать ] | ||||||||||||||||||||||
Изменяет Меру 37; разъясняет право на строительство домов; ограничивает крупные разработки; защищает фермы, леса, грунтовые воды. | ||||||||||||||||||||||
 Подпишите против Меры 49 на сельской ферме в Уилсонвилле | ||||||||||||||||||||||
| Результаты | ||||||||||||||||||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| ||||||||||||||||||||||
 Результаты по округам.
| ||||||||||||||||||||||
| Источник: Государственный секретарь штата Орегон. [31] | ||||||||||||||||||||||
В 2007 году законодательный орган штата Орегон внес Меру 49 в бюллетень внеочередных выборов 6 ноября 2007 года . Он прошел с 62% голосов «за». [32] Эта мера отменяет и изменяет многие положения Меры 37. [33] Законодательное собрание заявило, что оно ограничит разрушительные последствия Меры 37, ограничив некоторые возможности развития, разрешенные этой мерой. [34]
Эта мера защищает сельскохозяйственные угодья, лесные угодья и земли с нехваткой грунтовых вод двумя способами.
Во-первых, не допускается разделение ценных сельскохозяйственных угодий, лесных угодий и земель с ограниченным доступом к грунтовым водам. Истцы не могут построить на таких землях более трех домов.
Во-вторых, заявители не могут использовать эту меру для отмены действующих законов о зонировании, которые запрещают коммерческую и промышленную застройку, например строительство торговых центров и шахт, на землях, отведенных под жилые дома, фермы, леса и другие виды использования.
В брошюре избирателя на этих выборах появилось рекордное количество оплаченных аргументов в пользу Меры 49 - 117, причем большинство избирателей высказались в ее пользу. [35]
Мера 49 прошла с еще большим отрывом, чем Мера 37. Эта мера больше не разрешает оспаривание ограничений на промышленное или коммерческое использование собственности. Кроме того, истцы должны доказать свои убытки, представив оценки имущества за год до и через год после вступления в силу постановления. Что касается ограничений на землепользование, введенных до 2007 года, ограничение может быть отменено только для того, чтобы позволить заявителю построить от одного до трех домов на своей земле или до 10 домов, если собственность не является дорогостоящей сельскохозяйственной землей, и он может доказать, что отказ от права необходимо восстановить оценочную стоимость имущества. [36]
См. также
[ редактировать ]Ссылки
[ редактировать ]- ^ Синяя книга штата Орегон (PDF) (отчет). Государственный секретарь штата Орегон . п. 27 . Проверено 29 ноября 2022 г.
- ^ Jump up to: а б Бетани Р. Бергер, Чего хотят владельцы и делают правительства: уроки эксперимента в Орегоне, 78 Fordham L. Rev. 1291 (2009), https://ssrn.com/abstract=1408343
- ^ «Штат Орегон: Мера 37 DLCD» . Архивировано из оригинала 9 августа 2006 г. Проверено 11 августа 2006 г.
- ^ FindLaw: Конституция США: Пятая поправка: Аннотации, стр. 14 из 16
- ^ Нормативные сборы
- ^ «Судья признал Меру 37 неконституционной» . Портлендский деловой журнал . 14 октября 2005 года . Проверено 30 января 2007 г.
- ^ Макферсон против Департамента административных услуг, 340 Ор. 117, 130 P.3d 308 (2006). Архивировано 25 сентября 2006 года в Wayback Machine.
- ^ Дерн: Зеленая мечта: Экотопия под угрозой исчезновения (Seattle Weekly)
- ^ Оппенгеймер, Лаура (25 сентября 2006 г.). «Противники захвата земель расширяют свои цели» . Орегонец . Проверено 29 декабря 2006 г.
- ^ Олсен, Кен (29 мая 1995 г.). «Законодательный орган голосует за то, чтобы подрезать штат Вашингтон» . Новости Высокой страны . Архивировано из оригинала 28 сентября 2007 года . Проверено 20 января 2007 г.
- ^ де Плейс, Эрик (12 октября 2006 г.). «Сторонникам предложения 207 следует спросить, насколько соответствует 37 в Орегоне» . Тусонский гражданин . Архивировано из оригинала 29 сентября 2007 г. Проверено 22 декабря 2006 г.
- ^ «Соседи Орегона говорят «НЕТ!» Инициативам в стиле 37» (пресс-релиз). 1000 друзей Орегона. 8 ноября 2006 года . Проверено 17 января 2007 г. [ постоянная мертвая ссылка ]
- ↑ Предложения для голосования на 2006 год и обзор работы судей. Архивировано 14 декабря 2006 года в Wayback Machine.
- ^ Общие результаты 2006 г. по всему штату. Архивировано 13 декабря 2006 г. в Wayback Machine.
- ^ Деннисон, Майк (27 октября 2006 г.). «Выборы-2006 / Инициатива правящей позиции» . Миссулиан . Проверено 26 декабря 2006 г.
- ^ Официальные результаты всеобщих выборов в штате Невада 2006 г., архивированные 18 декабря 2006 г., в Wayback Machine.
- ^ «Меры голосования в Неваде, 2006 г.» . Проект «Голосуйте умно» . Архивировано из оригинала 14 декабря 2006 г. Проверено 21 января 2007 г.
- ^ Прайн, Эрик (23 октября 2006 г.). «Мера 37 и I-933: как они сочетаются» . Сиэтл Таймс .
- ^ Jump up to: а б с Блейн Харден (28 февраля 2005 г.). «Законы о борьбе с разрастанием собственности и права собственности сталкиваются в Орегоне» . Вашингтон Пост . Проверено 6 июля 2021 г.
- ^ Сэм Лоури (12 января 2006 г.). «Мера 37 в суде: должен быть лучший путь» . НьюВест . Архивировано из оригинала 27 сентября 2007 года . Проверено 12 января 2007 г.
- ^ Рыпкема, Донован (13 июня 2001 г.). «Права собственности и общественные ценности» (PDF) . Джорджтаунский институт экологического права и политики . Архивировано из оригинала (PDF) 27 сентября 2007 года . Проверено 22 января 2007 г.
- ^ Джон Д. Эчеверрия (11 октября 2005 г.). «Палата представителей выступает против Закона об исчезающих видах» . Новости истока . Архивировано из оригинала 22 апреля 2007 года . Проверено 17 января 2007 г.
- ^ Jump up to: а б «Архивная копия» (PDF) . Архивировано из оригинала (PDF) 8 сентября 2006 г. Проверено 18 октября 2006 г.
{{cite web}}: CS1 maint: архивная копия в заголовке ( ссылка ) - ^ Jump up to: а б Редакция (30 октября 2006 г.). «Прайнвилль пытается сохранить живописный вид на скалы» . Орегонец . Проверено 22 декабря 2006 г.
- ^ Редакция (4 декабря 2006 г.). «Раскрытие истинной игры, стоящей за Мерой 37» . Орегонец . Проверено 22 декабря 2006 г.
- ^ «Портлендский государственный институт городских исследований Портленда | База данных Measure 37» . Архивировано из оригинала 8 февраля 2007 года . Проверено 11 февраля 2007 г.
- ^ Ник Будник (19 декабря 2006 г.). «Измерь 37 молотов города» . Портленд Трибьюн . Проверено 20 апреля 2013 г. [ постоянная мертвая ссылка ]
- ^ Ассошиэйтед Пресс (27 октября 2006 г.). «В файлах производителей ирисов рассмотрено 37 претензий» . Регистрационная стража . Проверено 16 января 2007 г. [ мертвая ссылка ]
- ^ Мэтью Пруеш (26 октября 2006 г.). «Прайнвилль предлагает оплату по Мере 37» . Орегонец . Проверено 16 января 2007 г.
- ^ Оппенгеймер, Лаура (15 января 2007 г.). «Останется ли место грушам, раю по 37-й мере?» . Орегонец . Проверено 20 января 2007 г.
- ^ Брэдбери, Билл (6 ноября 2007 г.). «Официальные результаты – внеочередные выборы 6 ноября 2007 г.» . Отдел выборов . Государственный секретарь штата Орегон . Проверено 27 декабря 2008 г.
- ^ Мерфи, Тодд (6 ноября 2007 г.). «Избиратели штата Орегон подавляющим большинством поддержали Меру 49» . Портленд Трибьюн . Проверено 20 апреля 2013 г. [ постоянная мертвая ссылка ]
- ^ http://records.sos.state.or.us/ORSOSWebDrawer/Recordpdf/6873597 6 ноября 2007 г., внеочередные выборы.
- ^ http://records.sos.state.or.us/ORSOSWebDrawer/Recordpdf/6873597 Пояснительное заявление.
- ↑ Хоган, Дэйв «Руководство для избирателей, полное аргументов по Мере 49», The Oregonian , 26 сентября 2007 г.] Проверено 7 октября 2007 г. ]
- ^ Постановление о голосовании 49, гл. 424, 2007 Или. Законы 1138-1147.
Внешние ссылки
[ редактировать ]Общие сведения о правах собственности
- История Джорджтаунского университета по вопросу поступлений
- «республиканский тип застройщика» в правах собственности с сайта GELPI.
Ссылки, специфичные для штата Орегон
- Мера штата Орегон, 37 страниц. Архивировано 9 августа 2006 г. в Wayback Machine.
- Полный текст Меры 37 [1]
- Проект Портлендского государственного университета по измерению воздействия Меры 37, включая индекс претензий с возможностью поиска [2]
- Землепользование Смотрите статьи о Мере 37 и других вопросах землепользования
- Отчет о воздействии Меры 37
- Измерьте 37 ресурсов от защитников землепользования 1000 друзей Орегона
Политико-правовой анализ
- отчет, архивированный 16 марта 2007 г. в Wayback Machine, о контексте и последствиях Меры 37.
- список проблем, не решенных в деле Макферсон против DAS
