Сохранение сервитута

В Соединенных Штатах природоохранный сервитут (также называемый природоохранным соглашением , природоохранным ограничением или природоохранным сервитутом ) — это право, передаваемое квалифицированной организации по охране земель, называемой « земельным трастом », или государственному учреждению (муниципальному, окружному, государственному или федеральному). ограничить в отношении определенной земельной площади осуществление прав, которыми в противном случае владел бы землевладелец, для достижения определенных природоохранных целей. Это интерес к недвижимости , установленный соглашением между землевладельцем и земельным фондом или органом власти. Природоохранный сервитут «действителен вместе с землей», то есть он применим как к нынешним, так и к будущим владельцам земли. Предоставление природоохранного сервитута, как и любой интерес к недвижимости, является частью цепочки прав собственности на собственность и обычно фиксируется в местных земельных книгах.

Цели природоохранного сервитута будут различаться в зависимости от характера конкретной собственности, целей земельного фонда или государственного органа, а также потребностей землевладельцев. Например, цели сервитута (часто называемые «целями сохранения») могут включать одно или несколько из следующих действий:

Поддерживать и улучшать качество воды ;
Сохранять и способствовать росту здоровых лесов ;
Поддерживать и улучшать диких животных среду обитания и миграционные коридоры;
Защищайте живописные виды, видимые с дорог и других общественных мест; или
Обеспечить управление землями таким образом, чтобы они всегда были доступны для устойчивого сельского и лесного хозяйства.

Административные условия природоохранного сервитута для достижения природоохранных целей также различаются, но обычно запрещают или существенно ограничивают разделение и другое развитие недвижимости .

Наиболее отличительной особенностью природоохранного сервитута как инструмента сохранения является то, что он позволяет пользователям достигать конкретных природоохранных целей на земле, сохраняя при этом землю в собственности и под контролем землевладельцев для использования, соответствующего природоохранным целям.

В отличие от регулирования землепользования, природоохранный сервитут устанавливается на имущество добровольно собственником, права которого ограничиваются. Однако ограничения сервитута, однажды установленные, остаются постоянными (и потенциально снижают рыночную стоимость оставшейся доли владения в собственности). Оценка стоимости сервитута и финансовые договоренности между сторонами (землевладельцем и земельным фондом) обычно остаются конфиденциальными.

Землевладелец, предоставляющий природоохранный сервитут, продолжает управлять землей и иным образом находится в частном владении ею и может получить значительные налоговые льготы на уровне штата и на федеральном уровне за пожертвование и / или продажу природоохранного сервитута. Предоставляя природоохранный сервитут, владелец сервитута несет ответственность за контроль будущего использования земли, чтобы обеспечить соблюдение условий сервитута и обеспечить соблюдение условий в случае нарушения.

Хотя природоохранный сервитут запрещает землевладельцу определенные виды использования, такой сервитут не делает землю общедоступной. Напротив, многие природоохранные сервитуты не предоставляют права пользования землей ни держателю сервитута, ни общественности. Кроме того, многие природоохранные сервитуты резервируются за конкретными видами использования землевладельца, которые, если бы они не были зарезервированы, были бы запрещены. Некоторые природоохранные сервитуты предоставляют конкретное использование держателю сервитута или общественности. Эти детали изложены в юридическом документе, который создает природоохранный сервитут. ^{[ 1 ]}

Вычеты по подоходному налогу

Землевладельцы в Соединенных Штатах, которые жертвуют «соответствующий» природоохранный сервитут «квалифицированной» организации по охране земель в соответствии с правилами, изложенными в статье 170 (h) Налогового кодекса , могут иметь право на федеральный налоговый вычет, равный стоимости их пожертвование. Стоимость пожертвования сервитута, определенная квалифицированным оценщиком , равна разнице между справедливой рыночной стоимостью имущества до и после вступления сервитута в силу.

Чтобы иметь право на этот налоговый вычет, сервитут должен быть: а) бессрочным; б) принадлежат квалифицированной государственной или некоммерческой организации; и в) служить действительной «природоохранной цели», то есть объект должен иметь значительную природную, живописную, историческую, научную, рекреационную ценность или ценность открытого пространства. В результате закона, подписанного президентом Джорджем Бушем 17 августа 2006 г. (HR 4 Закон о пенсионной защите 2006 г.), в 2006 и 2007 гг. доноры природоохранного сервитута имели возможность вычесть стоимость своего подарка по ставке 50 % их скорректированного валового дохода (AGI) в год. Кроме того, землевладельцы, 50% и более доходов которых было получено от сельского хозяйства, могли вычесть пожертвование в размере 100% своего AGI. Любая сумма пожертвования, оставшаяся после первого года, может быть перенесена на последующие пятнадцать лет (с учетом максимум шестнадцати лет, в течение которых можно использовать вычет) или до тех пор, пока сумма вычета не будет израсходована, в зависимости от того, что наступит раньше. С принятием летом 2008 года Закона о сельском хозяйстве эти расширенные льготы по федеральному подоходному налогу были расширены таким образом, что они также применяются ко всем природоохранным сервитутам, пожертвованным в 2008 и 2009 годах. Это положение продлевалось ежегодно каждый год в период с 2010 по 2014 год и, наконец, было включено. НК РФ без срока действия в 2015 году. ^{[ 2 ]}

Налоговые льготы по подоходному налогу (штаты)

Сторонники сохранения земель уже давно пытаются ввести дополнительные налоговые льготы для землевладельцев за предоставление сервитутов сверх федерального благотворительного вычета (и налогового вычета штата в штатах, которые соответствуют федеральному налоговому процессу). Обсуждение создания федеральной налоговой льготы для доноров сервитута ведется примерно с 1980 года. Однако федеральная налоговая льгота так и не была введена. Однако штаты продвинулись вперед в предоставлении кредитов, которые можно использовать для уплаты подоходного налога штата донорам квалифицированных природоохранных сервитутов. В 1983 году Северная Каролина стала первым штатом, внедрившим такую программу. ^{[ 3 ]}

Адвокат Филип Табас из The Nature Conservancy широко продвигал идею государственных налоговых льгот в 1990-х годах. В 1999 году законодательные собрания четырех штатов приняли программы налоговых льгот штатов (Вирджиния, Делавэр, Колорадо и Коннектикут, в указанном порядке). В 2000 году последовали Южная Каролина и Калифорния. С тех пор за ними последовали еще несколько штатов.

Для землевладельцев с небольшими доходами, подлежащими государственному налогообложению, налоговая льгота не имеет большого значения и может быть недостаточным стимулом для предоставления природоохранного сервитута. По этой причине в некоторых штатах, включая Колорадо и Вирджинию, налоговая льгота штата является передаваемой, то есть даритель/землевладелец может продать свой кредит кому-то другому; покупатель может использовать приобретенный налоговый кредит, обычно приобретаемый со скидкой от номинальной стоимости, в счет своего собственного подоходного налога в Колорадо. ^{[ 4 ]} Однако ограничения на сумму кредита, который может быть получен в результате сервитута, и другие ограничения ограничивают объем некоторых программ государственных налоговых льгот.

В штатах, где кредит на пожертвования природоохранных земель можно передавать, возникли свободные рынки. Брокеры помогают землевладельцам с избыточным кредитом связаться с покупателями, и брокеры часто занимаются платежами и оформлением документов, чтобы защитить принципалов и гарантировать, что о переводах будет полностью сообщено в государственные налоговые органы. Федеральный и государственный налоговый режим прибыли от продажи и использования передаваемых налоговых льгот стал предметом широкого обсуждения и выпуска нескольких руководящих документов Налоговой службой. ^{[ 5 ]}

Подоходный налоговый кредит штата Нью-Мексико был введен в 2003 году. [SB 581] Новое законодательство о передаче, вступающее в силу 1 января 2008 года, применяется задним числом к природоохранным сервитутам, вступившим в силу с 1 января 2004 года. ^{[ 6 ]}

Программа переводных кредитов Вирджинии является крупнейшей среди штатов по долларовой стоимости сохраняемой собственности. К концу 2010 года стоимость недвижимости в размере 2 512 000 000 долларов была передана в качестве сервитутов в Вирджинии, по которым был заявлен налоговый кредит. ^{[ 7 ]} Квалификационные сервитуты охватывают более 516 000 акров (2 090 км²). ²) пейзажа Вирджинии. ^{[ 8 ]} Программа Вирджинии в настоящее время (2011 г.) ежегодно предоставляет новые налоговые льготы на сумму около 110 миллионов долларов США. Кредитное пособие составляет 40% от оценочной стоимости сервитутного пожертвования, что соответствует 275 миллионам долларов стоимости недвижимости, жертвуемой ежегодно на защиту среды обитания диких животных, сельскохозяйственных угодий и лесов, а также живописных открытых пространств - навечно. Другие программы налоговых льгот штата меньше в долларовом выражении, но очень важны для территории и природоохранных ценностей, которые они защищают. Концепция действия налоговых льгот штата (в отсутствие федеральной налоговой льготы), которую Филип Табас и The Nature Conservancy продвигали в 1990-х годах, принесла замечательные плоды и продолжает расширяться сегодня.

Снижения и исключения налога на наследство

Для землевладельцев, которые после своей смерти оставят значительные поместья, наиболее важным финансовым эффектом природоохранного сервитута может стать значительное снижение налогов на наследство . Налоги на наследство часто мешают наследникам сохранить землю в неприкосновенности и в семье из-за высоких ставок налога на наследство и высокой стоимости земли под застройку. Может возникнуть необходимость разделить или продать землю под застройку, чтобы заплатить эти налоги, что может не совпадать с желанием землевладельца или его наследников. Природоохранный сервитут часто может оказать существенную помощь в решении этой проблемы тремя важными способами:

Уменьшение стоимости недвижимости. Имущество умершего будет уменьшено на стоимость подаренного природоохранного сервитута. В результате налоги будут ниже, поскольку наследники не будут обязаны платить налоги за погашенные права на застройку. Другими словами, наследникам придется платить налог на наследство только с сохранившейся стоимости сельскохозяйственных земель, а не с полной стоимости застройки.
Исключение недвижимости. Раздел 2031(c) Налогового кодекса предусматривает дополнительные льготы по налогу на наследство для объектов недвижимости, на которые распространяется безвозмездный природоохранный сервитут. Если на собственность установлен квалифицированный природоохранный сервитут, в случае смерти землевладельца из имущества может быть исключено до 40% стоимости земли (при условии ограничения в размере 500 000 долларов США). Это исключение является дополнением к снижению стоимости земли, связанному с самим сервитутом, как описано выше.
После смерти сервитут. Наследники также могут получить эти льготы (но не вычет подоходного налога), решив пожертвовать природоохранный сервитут после смерти землевладельца и до подачи декларации о наследстве (так называемые «посмертные» выборы).

В Пенсильвании ограничения на сохранение земли, включенной в поместье, могут снизить причитающийся налог на наследство. ^{[ 9 ]}

Льготы по налогу на имущество

Многие штаты предлагают льготы по налогу на имущество донорам природоохранных сервитутов. ^{[ 9 ]}

Вопросы для рассмотрения

Как и в случае с любым имущественным интересом, природоохранный сервитут может быть применен к выдающемуся домену (и тем самым аннулирован), когда общественная ценность предлагаемого проекта превышает ценность природоохранного интереса, защищаемого сервитутом.
Природоохранные сервитуты могут привести к значительному снижению продажной цены земли, поскольку застройщик больше не сможет ее развивать. Фактически эта разница в стоимости является основанием для предоставления первоначальных налоговых льгот. По оценкам, стоимость земель природоохранного сервитута, переданных землевладельцу, снизилась на 35–65%. ^{[ 10 ]}
Четкие границы соседних участков не всегда соответствуют друг другу. В настоящее время NCED решает эту проблему путем привязки граничных полигонов к стандартному слою участков, который может отличаться от исходных данных, предоставленных землевладельцем.
На фоне благотворного воздействия природоохранных сервитутов на природу исследования предлагают также рассмотреть возможность природоохранных мероприятий, основанных на плате (т.е. прямая покупка земли через природоохранных организаций). Экономическая эффективность любого подхода к управлению зависит от различных аспектов, таких как экономические и местные экологические условия, которые, следовательно, необходимо тщательно учитывать при принятии решения. ^{[ 11 ]}

Покупка природоохранных сервитутов

Многие природоохранные сервитуты приобретаются на средства федерального правительства, правительства штата и местных органов власти, некоммерческих организаций или частных доноров. В этих случаях землевладельцам платят непосредственно за покупку природоохранного сервитута. ^{[ 12 ]}

Законопроект о сельском хозяйстве , обновляемый каждые пять или более лет, является важным источником средств для приобретения природоохранных сервитутов. Законопроект о сельском хозяйстве 2014 года создал Программу сервитутов по сохранению сельского хозяйства (ACEP) путем объединения Программы защиты ферм и ранчо, Программы резервирования пастбищ и Программы резервирования водно-болотных угодий. В рамках ACEP Служба охраны природных ресурсов помогает племенам, правительствам штатов и местным органам власти, а также земельным фондам защищать сельское хозяйство от развития и других несельскохозяйственных видов использования. ACEP включает в себя сервитуты на сельскохозяйственные земли и сервитуты за водно-болотные угодья. ^{[ 13 ]} Сервитуты на сельскохозяйственные земли сохраняют земли для производства продуктов питания и способствуют сохранению почвы и воды . ^{[ 14 ]} Сервитуты по заповедникам водно-болотных угодий направлены на восстановление водно-болотных угодий, которые были преобразованы в сельскохозяйственные угодья. Чтобы максимизировать выгоды, программа нацелена на земли, которые имеют как высокие шансы на успешное восстановление, так и историю низкой урожайности или неурожая. Законопроект о сельском хозяйстве также финансирует приобретение природоохранных сервитутов для лесных угодий. ^{[ 15 ]} Программа «Лесное наследие» — это добровольная федеральная программа, реализуемая в партнерстве со штатами и направленная на защиту частных лесных угодий. Землевладельцы обязаны подготовить план управления несколькими ресурсами в рамках приобретения природоохранного сервитута. ^{[ 16 ]}

Большинство штатов имеют прямые источники финансирования природоохранной деятельности. Обычно используемые источники финансирования включают налог на передачу недвижимости, законодательные облигации и доходы от лотереи. Например, в 2014 году Нью-Джерси добавил финансирование консервации за счет налогов на корпоративный бизнес посредством поправки к конституции, одобренной 65% избирателей. ^{[ 17 ]} Во многих штатах и округах действуют программы приобретения сервитутов по сохранению сельского хозяйства (PACE) для защиты продуктивных сельскохозяйственных угодий от несельскохозяйственного развития. В 1974 году округ Саффолк в Нью-Йорке принял первую программу PACE (также известную как покупка прав на застройку или PDR). Округ Кинг в Вашингтоне и штаты Мэриленд, Массачусетс и Коннектикут быстро последовали этому примеру. По состоянию на 2016 год программа PACE действует в 32 штатах в рамках государственных и местных программ. ^{[ 18 ]}

Национальная база данных природоохранных сервитутов

Национальная база данных природоохранных сервитутов отображает природоохранные сервитуты и предоставляет ресурс для понимания того, какие сервитуты по охране ресурсов защищают в США. ^{[ 19 ]} По состоянию на 2018 год Национальная база данных природоохранных сервитутов включала более 130 000 природоохранных сервитутов на площади 24,7 миллиона акров. ^{[ 20 ]}

См. также

Сервитут-убежище
Хвост комиссии
Свобода передвижения
Землепользование
Малпайские границы
Природный ландшафт
Первоклассные сельскохозяйственные угодья
Грант на землю Сангре де Кристо
Уильям Гинзберг , адвокат, который вел новаторское дело о налоговом вычете природоохранных сервитутов.

Ссылки

↑ Ресурс по сохранению земель для верховой езды. Архивировано 15 июня 2008 г. в Wayback Machine. Руководство по природоохранным сервитутам, удобным для лошадей , исправленное издание, 175 страниц.
^ http://s3.amazonaws.com/landtrustalliance.org/StatuteConservationEasementDonations.pdf ^{[ только URL-адрес PDF ]}
^ Северная Каролина GS§105-151.12
^ Джеймс Н. Левитт, изд. (2005). «8». От Уолдена до Уолл-стрит. Глава 8 . Вашингтон, округ Колумбия, США: Island Press. стр. 124–137. ISBN 1-59726-029-0 .
^ [Всесторонний анализ взглядов IRS на переводы налоговых льгот по подоходному налогу штата содержится в документе IRS AM 2007-002, выпущенном 26 января 2007 г.]
^ «3.13.20 НМАК» . Архивировано из оригинала 6 мая 2009 г. Проверено 11 июля 2008 г.
^ [Подробный онлайн-обзор кредитной программы Вирджинии см.: «Архивная копия» (PDF) . Архивировано из оригинала (PDF) 24 июля 2011 г. Проверено 5 апреля 2011 г. {{cite web}}: CS1 maint: архивная копия в заголовке ( ссылка ) ]
^ [Налоговый департамент штата Вирджиния, публичные выступления, январь 2011 г.]
^ Перейти обратно: ^а ^б Прегмон, эсквайр, Патрисия. «Снижение налога на наследство в Пенсильвании», ConservationTools.org. Онлайн. http://conservationtools.org/guides/show/52 .
^ Олмстед, Джеймс (осень 2011 г.). «Природоохранные сервитуты: новые перспективы в развивающемся мире». Право и современные проблемы . 74 (4).
^ Шетткер, Оливер; Сантос, Мария Жуан (ноябрь 2019 г.). «Сервитут или государственная земля? Экономический анализ различных форм собственности для мер по охране природы в Калифорнии» (PDF) . Письма о сохранении . 12 (6). Бибкод : 2019ConL...12E2647S . дои : 10.1111/conl.12647 . S2CID 145952617 .
^ Олмстед, Джеймс (осень 2011 г.). «Природоохранные сервитуты: новые перспективы в развивающемся мире». Право и современные проблемы . 74 (4).
^ «Фермерский законопроект» . Министерство сельского хозяйства США . Проверено 25 апреля 2018 г.
^ «Программа приобретения сельскохозяйственных сервитутов» . Инструменты консервации . Проверено 25 апреля 2018 г.
^ «Фермерский законопроект» . Министерство сельского хозяйства США . Проверено 25 апреля 2018 г.
^ «Управление землей» . Лесная служба США . Проверено 25 апреля 2018 г.
^ «Отслеживание инвестиций в охраняемые земли» . Альманах охраны природы . Архивировано из оригинала 13 апреля 2018 года . Проверено 25 апреля 2018 г.
^ «Отслеживание инвестиций в охраняемые земли» . Альманах охраны природы . Архивировано из оригинала 13 апреля 2018 года . Проверено 25 апреля 2018 г.
^ Олмстед, Джеймс (осень 2011 г.). «Природоохранные сервитуты: новые перспективы в развивающемся мире». Право и современные проблемы . 74 (4).
^ «Полнота» . Национальная база данных природоохранных сервитутов . Проверено 25 апреля 2018 г.

Внешние ссылки

[1] Ресурс по сохранению земель для верховой езды. Архивировано 15 июня 2008 г. в Wayback Machine. Руководство по природоохранным сервитутам, удобным для лошадей , исправленное издание, 175 страниц.

[2] ttp://s3.amazonaws.com/landtrustalliance.org/StatuteConservationEasementDonations.pdf ^{[ только URL-адрес PDF ]}

[3] Северная Каролина GS§105-151.12

[4] Джеймс Н. Левитт, изд. (2005). «8». От Уолдена до Уолл-стрит. Глава 8 . Вашингтон, округ Колумбия, США: Island Press. стр. 124–137. ISBN 1-59726-029-0 .

[5] [Всесторонний анализ взглядов IRS на переводы налоговых льгот по подоходному налогу штата содержится в документе IRS AM 2007-002, выпущенном 26 января 2007 г.]

[6] «3.13.20 НМАК» . Архивировано из оригинала 6 мая 2009 г. Проверено 11 июля 2008 г.

[7] [Подробный онлайн-обзор кредитной программы Вирджинии см.: «Архивная копия» (PDF) . Архивировано из оригинала (PDF) 24 июля 2011 г. Проверено 5 апреля 2011 г. {{cite web}}: CS1 maint: архивная копия в заголовке ( ссылка ) ]

[8] [Налоговый департамент штата Вирджиния, публичные выступления, январь 2011 г.]

[ConservationTools-9] Перейти обратно: ^а ^б Прегмон, эсквайр, Патрисия. «Снижение налога на наследство в Пенсильвании», ConservationTools.org. Онлайн. http://conservationtools.org/guides/show/52 .

[10] Олмстед, Джеймс (осень 2011 г.). «Природоохранные сервитуты: новые перспективы в развивающемся мире». Право и современные проблемы . 74 (4).

[11] Шетткер, Оливер; Сантос, Мария Жуан (ноябрь 2019 г.). «Сервитут или государственная земля? Экономический анализ различных форм собственности для мер по охране природы в Калифорнии» (PDF) . Письма о сохранении . 12 (6). Бибкод : 2019ConL...12E2647S . дои : 10.1111/conl.12647 . S2CID 145952617 .

[12] Олмстед, Джеймс (осень 2011 г.). «Природоохранные сервитуты: новые перспективы в развивающемся мире». Право и современные проблемы . 74 (4).

[13] «Фермерский законопроект» . Министерство сельского хозяйства США . Проверено 25 апреля 2018 г.

[14] «Программа приобретения сельскохозяйственных сервитутов» . Инструменты консервации . Проверено 25 апреля 2018 г.

[15] «Фермерский законопроект» . Министерство сельского хозяйства США . Проверено 25 апреля 2018 г.

[16] «Управление землей» . Лесная служба США . Проверено 25 апреля 2018 г.

[17] «Отслеживание инвестиций в охраняемые земли» . Альманах охраны природы . Архивировано из оригинала 13 апреля 2018 года . Проверено 25 апреля 2018 г.

[18] «Отслеживание инвестиций в охраняемые земли» . Альманах охраны природы . Архивировано из оригинала 13 апреля 2018 года . Проверено 25 апреля 2018 г.

[19] Олмстед, Джеймс (осень 2011 г.). «Природоохранные сервитуты: новые перспективы в развивающемся мире». Право и современные проблемы . 74 (4).

[20] «Полнота» . Национальная база данных природоохранных сервитутов . Проверено 25 апреля 2018 г.

[ 1 ]

[ 2 ]

[ 3 ]

[ 4 ]

[ 5 ]

[ 6 ]

[ 7 ]

[ 8 ]

[ 9 ]

[ 10 ]

[ 11 ]

[ 12 ]

[ 13 ]

[ 14 ]

[ 15 ]

[ 16 ]

[ 17 ]

[ 18 ]

[ 19 ]

[ 20 ]

v т и Сохранение видов
Index of conservation articles
Conservation biology	Biodiversity Captive breeding Compassionate conservation Conservation behavior Conservation-dependent species Conservation genetics Conservation-induced extinction Conservation status Endemism Ex-situ conservation Extinction threshold In-situ conservation Latent extinction risk Marine conservation Mutualisms and conservation Nature conservation Conservation biology of parasites Species translocation Conservation welfare Threatened species Vulnerability and susceptibility
Approaches	Conservation agriculture Conservation development Conservation finance Conservation grazing Conservation management system Conservation movement Conservation photography Conservation psychology Conspicuous conservation Community-based conservation Ecoregion conservation status Environmental protection Evidence-based conservation Flagship species Forest management Forest protection Tropical rainforest conservation Integrated Conservation and Development Project Other effective area-based conservation measures Riparian buffer Roadless area conservation Roadside conservation Site-based conservation Wetland conservation
Protected areas	Conservation designation Conservation district Conservation easement Conservation reserve Gap analysis Habitat conservation High conservation value area Landscape-scale conservation Marine protected area Marxan Open space reserve Wildlife corridor 30 by 30 target
Key issues	Conservation refugee Fortress conservation Habitat fragmentation Human–wildlife conflict
Restoration	Assisted natural regeneration Ecosystem restoration Island restoration Reforestation afforestation Rewilding marine Species reintroduction
By taxon	Arthropod Bird Hawaiian honeycreeper Raptor Golden eagle Fungi Land mammal American bison Arabian oryx Bear Polar bear Cheetah Elephant Indian elephant Slow loris Tiger Bengal Tiger Wolf Marine Dolphin Gray nurse shark Manatee Painted turtle Salmon Sea otter Plant Seed bank Cryopreservation
By country	Angola Australia Belize Brazil Canada Central African Republic Costa Rica Hong Kong Iceland India Indonesia Ireland Italy Malaysia Mauritius Namibia New Zealand Pakistan Papua New Guinea South Sudan Sweden Uganda United Kingdom Scotland United States forests
Related	Conservation officer De-extinction Planetary boundaries IUCN Red List NatureServe conservation status Special Area of Conservation Soil conservation
List of conservation issues List of organisations List of people Category