Сохранение сервитут

Знак границ охраны природы

В Соединенных Штатах сервитут сохранения (также называемый заветом сохранения , ограничением сохранения или сохранением ) - это власть, вложенная в квалифицированную организацию по сохранению земель, называемую « земельным доверием », или правительственной (муниципальной, окружной, государственной или федеральной) сущности для ограничения, в отношении указанной земли, осуществления прав, удерживаемых в противном случае земельного участка , чтобы достичь определенной консервации . Это интерес к недвижимости, установленной соглашением между землевладельцем и земельным трастом или подразделением правительства. сохранения Сервитут «работает с землей», что означает, что оно применимо как к нынешним, так и к будущим владельцам земли. Предоставление сервитута сохранения, как и в случае с любым интересом недвижимости, является частью цепочки титула для собственности и обычно регистрируется в местных земельных записях.

Цели сервитута сохранения будут варьироваться в зависимости от характера конкретной собственности, целей земельного фонда или правительственного подразделения и потребностей землевладельцев. Например, цели сервитута (часто называемые «целями сохранения») могут включать любой или несколько из следующих:

• Поддерживать и улучшать качество воды ;
• Увековечить и способствовать росту здорового леса ;
• Поддерживать и улучшать дикой природы ; среду обитания и миграционные коридоры
• Защитить живописные перспективы, видимые с дорог и других общественных мест; или
• Убедитесь, что земли управляются, чтобы они всегда были доступны для устойчивого сельского хозяйства и лесного хозяйства.

Административные термины по сохранению сервитута для достижения целей сохранения также различаются, но обычно запрещают или существенно ограничивают подразделение и другие развития недвижимости .

Наиболее отличительной особенностью сервитута сохранения как инструмента сохранения является то, что он позволяет пользователям достигать конкретных целей сохранения на земле, сохраняя при этом землю в владении и контроле землевладельцев для использования в соответствии с целями сохранения.

В отличие от регулирования землепользования, сервитут сохранения вкладывается на собственность добровольно владельцем, чьи права ограничены. Ограничения сервитута, когда -то установленные, однако, являются вечными (и потенциально снижает рыночную стоимость оставшейся доли собственности в собственности). Оценка стоимости сервитута, и финансовые соглашения между сторонами (владелец земли и земельный траст), как правило, остаются в частном порядке.

Землевладелец, который предоставляет сервитут сохранения, продолжает управлять и иным образом владеть в частном порядке и может получать значительные государственные и федеральные налоговые преимущества за то, что они пожертвовали и/или продали сервитут сохранения. Предоставляя сервитут сохранения, владелец сервитута несет ответственность за контроль в будущем земле, чтобы обеспечить соблюдение условий сервитута и обеспечить соблюдение условий, если произойдет нарушение.

Хотя сервитут сохранения запрещает определенное использование землевладельцем, такое сервитут не делает землю публичной. Напротив, многие сервитуты сохранения не дают земли ни владельцу сервитута, ни общественности. Кроме того, многие сервитуты сохранения оставляют за собой конкретное использование землевладельца, которое, если не зарезервировано, будут запрещены. Некоторые сервитуты сохранения придают конкретное использование владельцу сервитута или общественности. Эти детали изложены в юридическом документе, который создает сервитут сохранения.

Подоходные налоговые вычеты

Землевладельцы в Соединенных Штатах, которые жертвуют «квалифицированным» сервитутом сохранения «квалифицированной» организации по защите земли в соответствии с правилами, изложенными в 170 (h) кодекса внутренних доходов, могут иметь право на вычет федерального подоходного налога, равный стоимости их пожертвования. Стоимость пожертвования по сервитуту, определяемое квалифицированным оценщиком , равняется разнице между справедливой рыночной стоимостью имущества до и после вступления в силу сервитута.

Чтобы претендовать на этот вычет подоходного налога, сервитут должен быть: а) вечным; б) удерживается квалифицированная государственная или некоммерческая организация; и, в) служить действительной «целью сохранения», то есть собственность должна иметь заметную естественную, живописную, историческую, научную, развлекательную или открытое пространство. В результате законодательства, подписанного президентом Джорджем Бушем , 17 августа 2006 года (HR 4 Закон о защите пенсий 2006 года), в 2006 и 2007 годах доноры по сохранению сервитута смогли вычитать стоимость своего подарка по ставке 50% от их скорректированного валового дохода (AGI) в год. Кроме того, землевладельцы с 50% или более их доходов от сельского хозяйства смогли вычесть пожертвование со скоростью 100% их AGI. Любая сумма пожертвования, оставшегося после первого года, может быть перенесена в течение пятнадцати дополнительных лет (позволяя максимум шестнадцать лет, в течение которых вычет может быть использован), или до тех пор, пока не будет использована сумма вычета, в зависимости от того, что наступит. При принятии законопроекта о ферме летом 2008 года эти расширенные федеральные пособия по подоходному налогу были расширены таким образом, чтобы они также применялись ко всем сервитутам, пожертвованным в 2008 и 2009 годах. Это положение ежегодно проходило ежегодно в период с 2010 по 2014 год и, наконец, было включено в Налоговый кодекс без срока истечения срока действия 2015 года.

Налоговые льготы (штаты)

Адвокаты по сохранению земель уже давно пытались ввести дополнительные налоговые льготы для землевладельцев, чтобы пожертвовать сервитуты, превышающие федеральный благотворительный вычет (и налоговые вычеты штата в штатах, которые соответствуют федеральному налоговому процессу). Было обсуждается создание федерального подоходного налога для доноров сервитута примерно с 1980 года. Однако не было принято федерального налогового кредита. Государства, однако, продвинулись вперед, чтобы предоставить кредиты, которые могут быть использованы для уплаты подоходного налога штата донорам квалифицированных сервитутов сохранения. В 1983 году Северная Каролина стала первым штатом, создавшим такую ​​программу.

Адвокат Филиппа Табас о природе охраны природы широко продвигал идею государственного налогового кредита в 1990 -х годах. В 1999 году четыре законодательства штата приняли государственные программы налоговых льгот (Вирджиния, Делавэр, Колорадо и Коннектикут, в таком порядке). Южная Каролина и Калифорния последовали в 2000 году. С тех пор последовали несколько других штатов.

Для землевладельцев с небольшим доходом, подлежащим налогообложению штата, налоговый кредит имеет небольшую стоимость и может быть недостаточным стимулом для предоставления сервитута сохранения. По этой причине, в некоторых штатах, включая Колорадо и Вирджинию, государственный налоговый кредит подлежит передаче, то есть донор/землевладелец может продать свой кредит кому -то другому; Покупатель может использовать приобретенную налоговую кредит, обычно приобретаемый со скидкой по номинальной стоимости, против своего собственного подоходного налога в Колорадо. Тем не менее, ограничения на сумму кредита могут генерировать сервитут, а другие ограничения ограничивают объем некоторых государственных программ налоговых кредитов.

В штатах, где кредит на пожертвования на землю в сохранении передается, возникли свободные рынки. Брокеры помогают землевладельцам с избыточным кредитом, чтобы связаться с покупателями, и брокеры часто обрабатывают платежи и документы для защиты принципалов, а также для обеспечения того, чтобы переводы были полностью сообщены государственным налоговым органам. Федеральный и государственный налоговый режим прибыли от продажи и использования передаваемого налогового кредита стал предметом обширного обсуждения и выдачи нескольких руководящих документов Службой внутренних доходов.

Налоговый кредит штата Нью -Мексико был создан в 2003 году.

ПРОГРАММА ПЕРЕДАЧА В Вирджинии является крупнейшей среди штатов в долларовой стоимости недвижимости, сохранившейся. К концу 2010 года в Вирджинии было пожертвовано 2 512 000 000 долл. США стоимости имущества в качестве сервитутов, для которых был заявлен налоговый кредит. Квалификационные сервитуты покрывают более 516 000 акров (2090 км ² ) Вирджинии ландшафт. Программа Вирджинии сейчас (2011) дает около 110 миллионов долларов нового налогового кредита каждый год. Кредитное пособие составляет 40% от оцененной стоимости пожертвований на сервитут, поэтому это приравнивается к 275 миллионам долларов стоимости недвижимости, пожертвованной в год для защиты среды обитания диких животных, сельскохозяйственных угодий и лесных угодий и живописного открытого пространства - на велосипеде. Другие государственные программы налоговых кредитов меньше по измерению доллара, но очень значительны в области и сохранения, которые они вызывают для защиты. Концепция действия государственного налогового кредита (в отсутствие федерального налогового кредита), которую Филипп Табас и природа, охраняемая природой, продвигали в 1990 -х годах, принесли замечательные фрукты и продолжают расширяться сегодня.

Снижение налога и исключения налога на недвижимость

Для землевладельцев, которые оставят значительные поместья после своей смерти, наиболее важным финансовым последствиями сервитута сохранения может быть значительное снижение налогов на недвижимость . Налоги на недвижимость часто мешают наследникам сохранять землю нетронутыми и в семье из -за высоких ставок налога на недвижимость и высокой стоимости земли. Может потребоваться подразделение или продажи земли для развития, чтобы заплатить эти налоги, которые могут не быть желанием землевладельца или их наследников. Сервитут сохранения часто может оказать значительную помощь с этой проблемой тремя важными способами:

1. Снижение стоимости имущества. Имущество умершего будет сокращено за счет пожертвованного сохранения. В результате налоги будут ниже, потому что наследники не будут обязаны платить налоги на погашенные права на развитие. Другими словами, наследники должны будут только платить налоги на недвижимость по сохраненной сельхозугодий, а не на полную стоимость развития.
2. Исключение недвижимости. Раздел 2031 (c) Налогового кодекса обеспечивает дальнейшие налоговые льготы на недвижимость для недвижимости, подлежащих пожертвованному сервитуту сохранения. Когда имущество имеет квалифицированное охраняемое сервитут, на него, до 40% стоимости земли (при условии 500 000 долл. США) может быть исключено из имущества, когда умирает землевладельца. Это исключение в дополнение к снижению стоимости земли, связанного с самого сервитута, как описано выше.
3. После смерти. Наследники могут также получать эти пособия (но не вычет подоходного налога), решив пожертвовать сервитут сохранения после смерти землевладельца и до подачи возврата недвижимости (называется «после смертью»).

В Пенсильвании ограничения на сохранение на земле, включенные в поместье, могут снизить задолженность на налог на наследство.

Налог на недвижимость

Многие штаты предлагают налог на недвижимость донорам сервитута.

Проблемы для рассмотрения

• Как и в случае с любым имущественным интересом, выдающийся домен (и тем самым погашает), когда общественная стоимость предлагаемого проекта превышает ценность интереса сохранения, защищенную сервитутом.
• Сохранение сервитутов может привести к значительному снижению цены на продажу земли, поскольку строитель больше не может ее разрабатывать. Фактически, эта разница в стоимости является основой для предоставления первоначальных налоговых льгот. Оценка снижения стоимости на 35–65% была сделана на земле сервитута сохранения владельцу земли.
• Четкие границы смежных свойств не всегда согласуются друг с другом. В настоящее время NCED управляет этой проблемой, перехватывая граничные многоугольники на стандартный слой посылки, который может отличаться от исходных данных, предоставленных землевладельцем.
• На фоне полезных последствий для природы, обеспечиваемых сервитутами сохранения, исследования предполагают также рассмотреть вопрос об усилиях по сохранению в эксплуатации (т. Е. Прямая покупка земли через субъектов по охране природы). Экономическая эффективность любого подхода к управлению зависит от различных аспектов, таких как экономические и местные экологические условия, которые, следовательно, должны быть тщательно рассмотрены для решения.

Покупка сервитутов сохранения

Многие сервитуты приобретаются с средствами от федеральных, штатных и местных органов власти, некоммерческих организаций или частных доноров. В этих случаях землевладельцам выплачивается непосредственно за покупку сервитута сохранения.

Законопроект о ферме , обновленный каждые пять или более лет, предоставляет важный источник средств на покупку сервитута сохранения. Законопроект о ферме 2014 года создал программу сельскохозяйственного сохранения (ACEP) путем консолидации программы защиты земель фермы и ранчо, программу «Запасные резервы» и программу резерва водно -болотных угодий. В соответствии с ACEP, Служба охраны природных ресурсов помогает племенам, государственным и местным органам власти, а также земельные трасты защищают сельское хозяйство от развития и других несельскохозяйственных целей. ACEP включает в себя сельскохозяйственные земельные сервитуты и сервитуты заповедника водно -болотных угодий. Сельскохозяйственные земли сохраняют землю для производства продуктов питания и СПИДа в сохранении почвы и воды . Сервиса водно -болотных угодий направлены на то, чтобы восстановить районы водно -болотных угодий, которые были преобразованы в сельскохозяйственные земли. Чтобы максимизировать преимущества, программа нацелена на землю, которая имеет высокую вероятность успеха восстановления, так и в истории низкой урожаи или сбоя урожая. Законопроект о ферме также финансирует покупку сервитутов сохранения лесных угодий. Программа Forest Legacy является добровольной федеральной программой в партнерстве с штатами, которая защищает частные лесные угодья. Землевладельцы обязаны подготовить план управления несколькими ресурсами в рамках приобретения сервитута сохранения.

Большинство штатов имеют прямые источники финансирования для сохранения. Обычно используемые источники финансирования включают налог на передачу недвижимости, законодательные облигации и доходы от лотереи. Например, в 2014 году Нью -Джерси добавил финансирование сохранения из корпоративных налогов на бизнес посредством конституционной поправки, одобренной 65% избирателей. Во многих штатах и ​​округах есть программы по покупке сельскохозяйственных сервитутов (темпы) для защиты продуктивных сельхозугодий от несельскохозяйственного развития. В 1974 году округ Саффолк в Нью -Йорке принял программу первых темпов (также известную как программа «Покупка прав на разработку» или PDR). Округ Кинг в Вашингтоне и штаты Мэриленд, штат Массачусетс и Коннектикут быстро последовали его примеру. По состоянию на 2016 год программа PACE работает в 32 штатах как в государственных, так и в местных программах.

Национальная база данных о сохранении

Национальная база данных о сохранении сохранения карт сохранения сервитутов и предоставляет ресурс для понимания того, какие ресурсы защищают сервитуты в США. По состоянию на 2018 год национальная база данных о сохранении сохранения включала более 130 000 сервитутов сохранения на 24,7 миллионах акров.

Смотрите также

• Сервисное убежище
• Платный хвост
• Свобода бродить
• Землепользование
• МАЛПАЙ РЕМЕРС
• Природный ландшафт
• Первичная сельхозугодья
• Кровь Христос Земли Грант
• Уильям Гинсберг , адвокат, который рассмотрел новаторское дело относительно налоговой вычитаемости сервитутов сохранения

Внешние ссылки

• сохранения Как работает сервитут
• Природа сервитута сохранения и документ, предоставляющий его
• Справочник по охране природы : доверие для общественной земли и альянса земельного доверия
• Информационный центр сельскохозяйственных угодий
• PCC Farmland Trust
• Сервитуты сохранения в Департаменте охраны окружающей среды штата Нью -Йорк
• Специальный выпуск «Законодательства и современных проблем» по сервитутам сохранения