Доступное жилье в Кремниевой долине
| Часть серии о |
| Жилые помещения |
|---|
 |
|
|
Силиконовая долина , регион, расположенный в южной части района залива Сан-Франциско , является одним из самых дорогих для жизни регионов в США, и многие жители не имеют доступа к доступному жилью . В 2018 году средняя цена дома в этом районе составила 1,18 миллиона долларов, что является самым высоким показателем среди 100 крупнейших мегаполисов США. [ 2 ] [ 3 ] В качестве основной причины проблемы часто называют рост технологической индустрии в этом регионе, включая такие крупные компании, как Google, Facebook и Apple. На местном уровне предпринимались усилия по решению проблемы доступного жилья, а также меры штата по решению жилищных проблем по всей Калифорнии (см. Нехватка жилья в Калифорнии ).
Кремниевая долина не имеет конкретных границ и определяется разными организациями по-разному. Таким образом, жилищные инициативы и данные часто поступают из конкретных городов, округов или агломераций, а не из всего региона. Статистические данные, относящиеся к «Силиконовой долине», относятся к индексу совместного предприятия «Силиконовая долина» за 2019 год, который включает все округа Санта-Клара и Сан-Матео, а также отдельные города в округах Аламеда и Санта-Крус. [ 3 ]
Стоимость и доступность доступного жилья
[ редактировать ]В 2018 году средняя арендная ставка в Кремниевой долине составила 2911 долларов, что является самым высоким показателем среди всех крупных мегаполисов США. [ 3 ] При цене 3,20 доллара за квадратный фут район метро Сан-Хосе занимает второе место по величине арендной ставки за квадратный фут в Соединенных Штатах после Сан-Франциско с 3,42 доллара. [ 3 ] Для сравнения, средняя ставка аренды за квадратный фут в Нью-Йорке составляла 2,67 доллара; в Лас-Вегасе он составлял 1,20 доллара. [ 3 ] Средняя цена дома в Кремниевой долине в 2018 году составила $1,18 млн, что на 21% больше, чем в 2017 году. [ 3 ] Почти 90% арендаторов с низкими доходами в районе метро Сан-Хосе-Саннивейл-Санта-Клара в 2017 году были обременены расходами, а это означает, что они потратили более 30% своего дохода на жилье. [ 4 ] Более трети арендаторов со средним доходом также были обременены расходами. [ 4 ]
В столичном регионе Сан-Хосе-Саннивейл-Санта-Клара на каждые 100 домохозяйств с крайне низким доходом ниже 30% среднего дохода региона приходится 30 доступных и доступных единиц жилья. На каждые 100 домохозяйств с низким доходом ниже 50% среднего дохода по региону приходится 43 доступных и доступных жилья. [ 4 ] Среднемесячный объем выставленных на продажу домов в Кремниевой долине за последние годы значительно снизился: в 2011 году ежемесячно выставлялось на продажу около 7000 домов; в 2018 году их было чуть более 3000. [ 3 ]
Жилье, строящееся в этом районе, не обязательно является доступным. В Калифорнии местные органы власти работают с правительством штата над разработкой регионального распределения потребностей в жилье — количества единиц жилья, которое должно быть построено в районе для удовлетворения его потребностей в жилье. В период с 2015 по 2018 год в городах Силиконовой долины было разрешено 85% квартир, необходимых для достижения цели, для жителей с доходом выше среднего или жителей, которые зарабатывают более 120% медианного дохода по региону. Однако для жителей с очень низким, низким и средним доходом строительство жилья было гораздо меньшим; Для этих групп было удовлетворено 5%, 6% и 2% потребностей соответственно. [ 3 ]
Влияние технологической индустрии на стоимость жилья
[ редактировать ]Технологическая индустрия зародилась в этом районе в 1960-х и 70-х годах, когда сюда переехали производители полупроводников (отсюда и прозвище «Силиконовая долина»). В последующие десятилетия акцент сместился на персональные компьютеры, разработку программного обеспечения и интернет-бизнес. [ 5 ] Эта отрасль вызвала огромный рост в регионе: с 1960 по 1980 год население округа Санта-Клара увеличилось более чем вдвое. Население продолжало расти, но не такими темпами (с 1980 по 2010 год население округа Санта-Клара выросло примерно на 38%). [ 6 ] Цены на жилье продолжали расти вместе с ростом населения и расширением технологической индустрии даже после того, как лопнул пузырь доткомов . Они не падали до Великой рецессии 2008 года, в результате которой средняя цена на жилье упала более чем на 30%. [ 5 ]
Основная причина высоких цен на жилье в Кремниевой долине – это экспансивный рост рабочих мест без надлежащего жилищного строительства. [ 7 ] В 2018 году в этом районе было создано около 36 000 новых рабочих мест (34% из которых были в сфере технологий); разрешения были выданы только на 8 400 новых жилых единиц. [ 3 ] В то время как высокооплачиваемые технические работники обычно могут позволить себе жить в регионе, другие не могут. Чтобы позволить себе квартиру с двумя спальнями в округе Санта-Клара, человек должен зарабатывать не менее 54,60 долларов в час, или 113 560 долларов в год. Разработчики программного обеспечения из Калифорнии зарабатывают в среднем 60,27 доллара в час; напротив, средний учитель начальной школы зарабатывает 39,40 доллара. [ 8 ]
Корпоративные инвестиции в жилье
[ редактировать ]Несколько компаний Кремниевой долины предприняли шаги, чтобы помочь решить проблему нехватки жилья в этом районе.
В январе 2019 года группа под названием «Партнерство ради будущего залива» объявила об инвестициях в размере 500 миллионов долларов в доступное жилье в Кремниевой долине. [ 9 ] Проект возглавил Chan Zuckerberg Initiative , основанный генеральным директором Facebook Марком Цукербергом и его женой Присциллой Чан. Среди других сторонников — Morgan Stanley, Kaiser Permanente, Facebook и Genentech. Группа создаст инвестиционный фонд для сохранения существующего жилья и строительства новых, а также политический фонд для поддержки правительств и других групп в усилиях по обеспечению доступного жилья. [ 9 ]
В июне 2019 года Google объявила, что инвестирует 1 миллиард долларов в решение проблемы нехватки жилья в Кремниевой долине. Их план включает в себя работу с местным правительством по сдаче в аренду земель, принадлежащих компании, застройщикам, а также создание инвестиционного фонда в размере 750 миллионов долларов для стимулирования строительства доступного жилья. [ 10 ]
В октябре 2019 года Facebook объявил, что также инвестирует 1 миллиард долларов в жилье в Калифорнии. [ 11 ] Деньги будут использованы по-разному. Facebook будет сотрудничать с правительством штата Калифорния и потратит 250 миллионов долларов на строительство жилья для людей с разным доходом на земле штата. 150 миллионов долларов пойдут на поддержку строительства доступного жилья, особенно для бездомных, в рамках Партнерства ради будущего залива. Facebook построит более 1500 объектов со смешанным доходом на собственной земле стоимостью 225 миллионов долларов в Менло-Парке, а также потратит 25 миллионов долларов на строительство жилья для учителей по всей Силиконовой долине. Остальные 350 миллионов долларов будут потрачены в зависимости от успеха каждого проекта. [ 12 ]
В ноябре 2019 года Apple объявила об инвестициях в размере 2,5 миллиарда долларов в жилищное строительство Калифорнии. [ 13 ] Apple создаст инвестиционный фонд в размере 1 миллиарда долларов для доступного жилья и еще один фонд помощи ипотечным кредитам в размере 1 миллиарда долларов, чтобы помочь тем, кто впервые покупает жилье в Калифорнии. Они также предоставят принадлежащую компании землю на сумму 300 миллионов долларов для строительства доступного жилья, создадут фонд в 150 миллионов долларов для поддержки доступного жилья, особенно в районе залива, и пожертвуют 50 миллионов долларов некоммерческой организации Destination: Home, которая занимается проблемой бездомности в Силиконовая долина.
С 2015 года
[ редактировать ]С 2015 года поступали сообщения об изменении конъюнктуры на рынке жилья. Рост рабочих мест в Кремниевой долине замедляется с 2015 года, а в 2018 году наблюдались самые низкие темпы роста рабочих мест со времен Великой рецессии. [ 3 ] [ 14 ] Темпы прироста населения также снижаются с 2015 года, и больше людей покидают этот район, чем переезжают в него. [ 3 ] С апреля 2018 года средняя цена продажи домов в округе Санта-Клара падает; В соседнем округе Сан-Матео не было такой устойчивой тенденции к снижению, но средние цены продажи жилья в августе 2019 года были ниже, чем их пик в январе 2018 года. [ 15 ] Местная газета The Mercury News сообщила, что в марте 2019 года средняя цена продажи дома во всех девяти округах района Залива упала впервые за семь лет. [ 16 ] Кроме того, среднемесячный запас домов, выставленных на продажу в Кремниевой долине, увеличился на 15% с 2017 по 2018 год. [ 3 ] Агенты по недвижимости сообщают, что все большее число жителей среднего и пожилого возраста продают свои дома и переезжают в более доступные места, и хотя это не сделало рынок жилья «доступным», оно вызывает изменения. [ 17 ] [ 16 ]
Зонирование
[ редактировать ]Предлагаемое решение проблемы доступного жилья заключалось в изменении законов о зонировании, чтобы обеспечить увеличение плотности населения, хотя критики, часто давние жители, часто выступают против таких мер и говорят, что они ухудшат и без того плохое дорожное движение в этом районе. [ 18 ] [ 19 ] [ 20 ]
В 2018 году Пало-Альто принял ряд изменений в законы о зонировании с целью стимулирования жилищного строительства, как рыночного, так и субсидируемого. [ 21 ] С тех пор городской совет принял первый с 2013 года проект полностью доступного жилья — комплекс из 59 квартир, ориентированный на жителей с низкими доходами. [ 22 ]
Политические рекомендации
[ редактировать ]Общественный транспорт часто называют важным фактором в строительстве доступного жилья. [ нужна ссылка ] [ кем? ] . Эксперты предлагают инвестировать в доступное жилье в целом, в том числе улучшать соединение 27 различных транспортных агентств в районе залива, а также стратегически строить доступное жилье рядом с маршрутами общественного транспорта. [ 23 ] Сторонники доступного жилья также предлагают упростить процесс получения разрешений для застройщиков, а также субсидировать строительство доступного жилья или снизить плату. [ 18 ]
Калифорнийское жилищное партнерство, некоммерческая организация штата, публикует жилищные отчеты для округов по всему штату и работает с местными организациями над разработкой рекомендаций для конкретных округов. В их отчете за апрель 2018 года предлагалось, чтобы округ Санта-Клара выделил больше квартир в новых жилых комплексах для семей с очень низкими и низкими доходами, уделил больше внимания бездомному населению, изменил политику, которая создает барьеры для застройщиков жилья, и дополнительно изучил развитие дополнительных услуг. жилые единицы . [ 24 ]
Инициативы по доступному жилью по городам
[ редактировать ]Сан-Хосе
[ редактировать ]Сан-Хосе планирует построить более 6000 арендуемых квартир в 2019 году, что на 283% больше, чем количество квартир, построенных в прошлом году. [ 25 ] Город также недавно принял закон о субсидировании строительства высотных зданий в центре города, хотя это спорный шаг, который, по мнению критиков, принесет пользу застройщикам, но нанесет вред работникам. [ 26 ]
Первый в городе доступный жилой комплекс для ранее бездомных жителей Second Street Studios открылся в августе 2019 года. [ 27 ]
Сан-Хосе был одним из немногих городов в Америке, где действовали законы о контроле за арендной платой , которые были приняты городом в 1979 году. [ 28 ] Законопроект о контроле за арендной платой в масштабе штата был подписан губернатором Гэвином Ньюсомом в октябре 2019 года. [ 29 ]
В связи с ростом Кремниевой долины городом Сан-Хосе поставил перед Департамент жилищного строительства и городского развития Калифорнии задачу построить к 2031 году 23 775 единиц жилья для малоимущих. и домохозяйства с очень низкими доходами. Остальные 8687 квартир будут предназначены для домохозяйств с низкими доходами. [ 30 ]
Весной 2020 года городской совет Сан-Хосе одобрил строительство апартаментов McEvoy и Dupont в центре Сан-Хосе. В совокупности McEvoy и Dupont будут иметь 365 доступных единиц, предназначенных для работающих людей и семей. Обе башни получат платиновый рейтинг LEED и будут построены с использованием массивной древесины — инновационной технологии устойчивого развития. [ 31 ]
18 мая 2023 года городской совет Сан-Хосе утвердил план по выпуску жилищных облигаций на сумму около 120 миллионов долларов. Эти облигации будут использованы для финансирования двух проектов: станций Чарльз и Тамиен. Charles - это жилой комплекс из 97 квартир для семей, доход которых составляет от 30% до 50% среднего дохода в районе. Станция Тамиен будет содержать 134 квартиры для домохозяйств, зарабатывающих от 30% до 60% среднего дохода по региону. [ 32 ]
Чтобы улучшить процесс получения разрешений для застройщиков, город Сан-Хосе планирует запустить упрощенный процесс получения разрешений, чтобы сократить время, необходимое для получения одобрения. Во многих близлежащих городах получение разрешения может занять несколько лет, тогда как проекты в Сан-Хосе потенциально могут быть разрешены всего за шесть месяцев. [ 33 ]
Саннивейл
[ редактировать ]Строительство 100% доступного жилого комплекса, известного как «Блок 15», должно начаться в центре Саннивейла в 2020 году. В здании из 90 квартир будут проживать жители с низкими и крайне низкими доходами, а 23 квартиры будут отведены для людей с развитыми возможностями. инвалидность. [ 34 ] [ 35 ]
Ссылки
[ редактировать ]- ^ «Силиконовая долина | регион, Калифорния, США» . Британская энциклопедия . Проверено 16 октября 2019 г.
- ^ «Цены на жилье в 100 крупнейших агломерациях США» . www.kiplinger.com . Проверено 15 октября 2019 г.
- ^ Перейти обратно: а б с д и ж г час я дж к л «Индекс Кремниевой долины 2019» . Совместное предприятие «Силиконовая долина» . 2019.
- ^ Перейти обратно: а б с «Калифорния» . Национальная жилищная коалиция для малоимущих . 13 марта 2019 г. Проверено 15 октября 2019 г.
- ^ Перейти обратно: а б «Силиконовая долина | регион, Калифорния, США» . Британская энциклопедия . Проверено 20 октября 2019 г.
- ^ «Округ Санта-Клара — данные переписи населения 1860-1960 годов» . www.bayareacensus.ca.gov . Проверено 20 октября 2019 г.
- ^ «Впечатляющий рост числа рабочих мест в Кремниевой долине создает «суровые условия» для многих жителей, - говорится в докладе» . Новости Меркурия . 07.02.2018 . Проверено 19 октября 2019 г.
- ^ «Вне досягаемости: Калифорния» . Национальная жилищная коалиция для малоимущих . 18 мая 2015 г. Проверено 19 октября 2019 г.
- ^ Перейти обратно: а б Флиттер, Эмили (24 января 2019 г.). «Обещание в размере 500 миллионов долларов в районе залива поддерживает доступное жилье» . Нью-Йорк Таймс . ISSN 0362-4331 . Проверено 20 октября 2019 г.
- ^ Вакабаяси, Дайсуке; Догерти, Конор (18 июня 2019 г.). «Google обещает инвестировать 1 миллиард долларов в смягчение жилищного кризиса в районе залива» . Нью-Йорк Таймс . ISSN 0362-4331 . Проверено 20 октября 2019 г.
- ^ Догерти, Конор (22 октября 2019 г.). «Facebook обещает выделить 1 миллиард долларов на жилищное строительство в Калифорнии» . Нью-Йорк Таймс . ISSN 0362-4331 . Проверено 22 октября 2019 г.
- ^ «Facebook выделяет 1 миллиард долларов и сотрудничает со штатом Калифорния для решения проблемы доступности жилья | Отдел новостей Facebook» . 22 октября 2019 г. Проверено 22 октября 2019 г.
- ^ «Apple выделяет 2,5 миллиарда долларов на борьбу с жилищным кризисом в Калифорнии» . Отдел новостей Apple . Проверено 29 ноября 2019 г.
- ^ «Рост рабочих мест в Кремниевой долине замедляется» . Новости Меркурия . 13 февраля 2019 г. Проверено 20 октября 2019 г.
- ^ «Цены на жилье в округе Санта-Клара» . www.zillow.com . Проверено 20 октября 2019 г.
- ^ Перейти обратно: а б «Щелк! Рекордный рост цен на жилье в районе Залива побит» . Новости Меркурия . 29 апреля 2019 г. Проверено 20 октября 2019 г.
- ^ Бахни, Анна (9 мая 2019 г.). «Рынок недвижимости Кремниевой долины наконец-то остывает . CNN . Проверено 20 октября 2019 г.
- ^ Перейти обратно: а б «5 способов решить жилищный кризис в Калифорнии» . Реестр округа Ориндж . 13 апреля 2018 г. Проверено 22 октября 2019 г.
- ^ «Никто не любит пробки в районе Залива, но вытащить нас из машин — непростая задача» . Новости Меркурия . 09.02.2018 . Проверено 22 октября 2019 г.
- ^ «Кто вызвал нехватку жилья в районе залива?» . extras.mercurynews.com . Проверено 22 октября 2019 г.
- ^ «Пало-Альто: городской совет принимает знаковые изменения для стимулирования жилищного строительства» . СВ@Дом . 06.12.2018 . Проверено 15 октября 2019 г.
- ^ Шейнер, Геннадий. «Первый за семь лет проект доступного жилья получил одобрение» . www.paloaltoonline.com . Проверено 15 октября 2019 г.
- ^ «Как решить жилищный кризис в районе Залива? Лидеры Кремниевой долины обсуждают этот вопрос» . Новости Меркурия . 01.03.2019 . Проверено 22 октября 2019 г.
- ^ «Чрезвычайная жилищная ситуация в округе Санта-Клара и предлагаемые решения» (PDF) . Калифорнийское жилищное партнерство . Архивировано (PDF) из оригинала 22 октября 2019 г. Проверено 22 октября 2019 г.
- ^ «В районе залива увеличивается строительство квартир, несмотря на национальный упадок» . Новости Меркурия . 13 сентября 2019 г. Проверено 15 октября 2019 г.
- ^ «Городской совет Сан-Хосе голосует за продление срока освобождения от платы за строительство высотных зданий в центре города» . Новости Меркурия . 24 сентября 2019 г. Проверено 15 октября 2019 г.
- ^ «В Сан-Хосе открывается первый комплекс доступного жилья для бездомных» . ABC7 Сан-Франциско . 24 августа 2019 г. Проверено 16 октября 2019 г.
- ^ «Постановление об аренде квартиры» . SanJoseCA.gov . Архивировано из оригинала 8 декабря 2012 г. Проверено 22 октября 2019 г.
- ^ «Новое регулирование арендной платы в штате Калифорния – что вам нужно знать» . Обзор национального законодательства . Проверено 22 октября 2019 г.
- ^ «Проект жилищного элемента на 2023–2031 годы | Город Сан-Хосе» . www.sanjoseca.gov . Проверено 23 мая 2023 г.
- ^ «Апартаменты McEvoy | Будущее | Портфель недвижимости | FCH» . первое общежитие . Проверено 23 мая 2023 г.
- ^ Геха, Джозеф (18 мая 2023 г.). «Сан-Хосе поддерживает сотни доступных квартир» . Сан-Хосе Центр внимания . Проверено 23 мая 2023 г.
- ^ Экхольм, Кара (6 февраля 2023 г.). «Мнение: Сан-Хосе – мегаполис будущего? Как «забываемый» город может стать национальной моделью» . Лос-Анджелес Таймс . Проверено 23 мая 2023 г.
- ^ «В Саннивейле ожидается помощь доступному жилью» . Голос Кремниевой долины . 14 мая 2019 г. Проверено 16 октября 2019 г.
- ^ «Краткая информация сообщества Саннивейла за неделю от 18 октября» . Новости Меркурия . 13 октября 2019 г. Проверено 16 октября 2019 г.