✖


Jump to content

горы Лорел Доктрина

Add links

Доктрина Маунт-Лорел штата Нью является важной судебной доктриной Конституции -Джерси . Доктрина требует, чтобы муниципалитеты по зонированию позитивно использовали свои полномочия , чтобы предоставить реальную возможность для строительства жилья, доступного домохозяйствам с низкими и умеренными доходами.

Доктрина получила свое название от главного дела, в котором она была впервые вынесена Верховным судом Нью-Джерси в 1975 году: NAACP округа Южный Берлингтон против городка Маунт-Лорел (обычно называемого Маунт-Лорел I ), в котором истцы оспорили постановление о зонировании Маунт-Лорел Тауншип, штат Нью-Джерси , на том основании, что он действовал с целью не допустить лиц с низким и средним доходом к получению жилья в муниципалитете.

История

[ редактировать ]
Часть серии о
Жилые помещения
Основной
Проблемы
Общество и политика
Другой

Начальная разработка

[ редактировать ]

Этель Лоуренс , жительница городка Маунт-Лорел в шестом поколении, была главным истцом в первоначальном деле Маунт-Лорел после того, как официальные лица городка Маунт-Лорел заявили о своем намерении осудить и снести жилье для малоимущих в ее районе. Не имея реальной альтернативы, кроме переезда в трущобы Камдена или Филадельфии, многие жители все больше беспокоились о растущем давлении, вынуждающем их покинуть страну. [ 1 ] Лоуренс был связан через местного министра с Карлом С. Бисгайером, директором Камденской региональной юридической службы, который искал истца по делу Маунт-Лорел. Вместе с адвокатами Кеннетом Э. Мейзером, Томасом Дж. Оравцем и Питером Дж. О'Коннором Бисгайер подал иск, широко известный как Mt. Laurel I. [ 1 ] После решения по делу Маунт-Лорел I иски были поданы против многочисленных муниципалитетов. Истцы в таких исках подразделялись на три класса: лица с низкими доходами, которые фактически искали жилье и защищали интересы организаций от их имени; Общественный адвокат Нью-Джерси; и строители, которые стремились построить комплексы с доступным жильем.

Эти первые иски об исключительном зонировании были сопряжены с многочисленными трудностями, и в результате было мало доступного жилья, если оно вообще было. В 1983 году апелляции по нескольким из этих дел (из которых NAACP округа Южный Берлингтон против городка Маунт-Лорел снова было ведущим делом) дали Верховному суду Нью-Джерси возможность вновь подтвердить и скорректировать доктрину Маунт-Лорел и предоставить несколько механизмов и средств правовой защиты. сделать доктрину более эффективной.

Законодательная реакция 1980-х годов

[ редактировать ]

Верховный суд Нью-Джерси осознавал, что решение Mount Laurel II будет спорным и вызовет споры о надлежащей роли судов. В заключении предлагалось принять законодательные меры для реализации того, что суд определил как конституционное обязательство.

В 1985 году Законодательное собрание штата Нью-Джерси отреагировало принятием Закона о справедливом жилищном обеспечении . Принимая предпосылку о том, что у муниципалитетов существует некоторая конституционная обязанность способствовать созданию определенного уровня доступного жилья, этот закон создал административный орган, Совет по доступному жилью (COAH), для установления правил, согласно которым обязанность каждого муниципалитета с точки зрения количества единиц и каким образом обязательство может быть удовлетворено.

Муниципалитету, который решил участвовать в административном процессе COAH до предъявления иска, была предоставлена ​​защита от судебных разбирательств и особенно средства правовой защиты со стороны застройщика . В качестве переходного положения закон предусматривал, что муниципалитеты, участвовавшие в судебном процессе на момент принятия закона, имели возможность передать судебное разбирательство в COAH, если только это не приведет к явной несправедливости.

COAH разработал правила, согласно которым можно определить конкретное количество доступных квартир, которые каждый муниципалитет должен будет предоставить («предварительно зачисленная потребность»). Участвующие муниципалитеты разработали планы соответствия для удовлетворения этой потребности с помощью таких средств, как применение кредитов ( например, фильтрация, спонтанное восстановление, дополнительный кредит на аренду квартир), использование региональных соглашений о взносах (передача части обязательств желающему муниципалитету, обычно городского центра в том же регионе вместе с оплатой в размере, согласованном муниципалитетами) и зонирование для доступного жилья (обычно предполагающее повышенную плотность застройки и обязательное выделение). Когда COAH одобрял план соответствия муниципалитета, он предоставлял «существенную сертификацию», которая была разработана, чтобы предоставить муниципалитету защиту от судебных разбирательств по поводу исключительного зонирования.

С точки зрения муниципалитетов, преимущества административного процесса COAH включали использование формулы для расчета справедливой доли, которая могла бы привести к более низким обязательствам, чем налагает суд, наличие регионального соглашения о взносах для сокращения количества квартир и способность определять, где в муниципалитете следует построить доступное жилье, а не принуждать разрешить строительство в качестве награды успешному застройщику-истцу. Те муниципалитеты, которые решили не участвовать в административном процессе COAH, оставались уязвимыми перед исками об исключении зонирования и перспективой возмещения ущерба со стороны застройщика. Недостаток будет заключаться в том, что участвующему муниципалитету может потребоваться зонировать часть земли таким образом, чтобы можно было построить дополнительное жилье. Некоторые муниципалитеты, полагая, что вероятность столкнуться с фактическим судебным иском об исключительном зонировании достаточно низка, рискнули не участвовать.

Критика решения

[ редактировать ]

Хотя решение Маунт-Лорел налагает конституционное обязательство каждого муниципалитета в «зоне роста» обеспечивать справедливую долю нынешних и будущих потребностей своего региона в жилье для семей с низким и средним доходом, не существует источника финансирования, определенного для стран с низким или очень низким уровнем дохода. семьи с низким доходом в штате, в котором уже установлены одни из самых высоких в стране налогов на недвижимость. [ 2 ] Некоторые обвинили это решение в том, что оно является примером судебной активности . [ 3 ]

Судебный ответ 1980-х годов на Закон о справедливом жилищном обеспечении

[ редактировать ]

Верховный суд Нью-Джерси приветствовал принятие Закона о справедливом жилищном обеспечении. В ряде решений судов первой инстанции было отказано в передаче дел, находящихся на рассмотрении COAH, в соответствии со стандартом явной несправедливости, но Верховный суд истолковал этот термин очень узко и распорядился передать дела. Судам первой инстанции было поручено привести свои решения в отношении расчета обязательств каждого муниципалитета и способов их выполнения в соответствие с правилами COAH, а статут был признан конституционным и интерпретировался как предоставление COAH достаточных полномочий, таких как ограничение использования ограниченных ресурсов (канализационные мощность, питьевая вода, земля) не только для обеспечения доступного жилья, но и для того, чтобы гарантировать, что доступное жилье действительно может быть построено.

Совет по доступному жилью (COAH)

[ редактировать ]

COAH — это ныне несуществующее правительственное учреждение, созданное в 1980-х годах для выполнения требований горы Лорел. Некоторые утверждают, что он нуждается в оживлении. [ 4 ]

Дополнительная информация: Совет по доступному жилью.

Жилищный центр Fair Share

[ редактировать ]

Жилищный центр Fair Share, или FSHC, — это некоммерческая организация, базирующаяся в Черри-Хилл, основанная в 1975 году, которая ведет судебные тяжбы против городов за обеспечение справедливого жилищного строительства. [ 5 ]

Иски о возмещении ущерба застройщику

[ редактировать ]

«Иск о возмещении ущерба застройщику» — это иск штата Нью-Джерси, поданный застройщиком в попытке заставить город Нью-Джерси разрешить строительство большого многоквартирного жилого комплекса, который включает в себя некоторое доступное жилье наряду с обычными квартирами.

Обычно в судебных документах застройщика конкретно упоминается доктрина Маунт-Лорел, которая возлагает на муниципалитеты ответственность за предоставление доступного жилья семьям с низким и средним доходом. Некоторые утверждают, что застройщики используют доктрину Маунт-Лорел как средство защиты застройщиков и препятствуют усилиям города по борьбе с чрезмерной застройкой и разрастанием территорий. [ 6 ] Некоторые недавние судебные иски о «средстве защиты застройщиков» или связанные с ними проблемы включают:

  • Аннандейл. [ 7 ]
  • Бриджуотер. [ 8 ]
  • Крэнфорд. Разработчики Сэмюэл и Питер Хекемиан подали в суд на городок Крэнфорд, чтобы разрешить массовую застройку. [ 9 ] [ 10 ] Один местный житель Крэнфорда высказал мнение, что решение застройщика «забирает власть у наших городских инженеров, чиновников общественной безопасности, членов совета по образованию и бюджетных управлений и передает ее S. Hekemian Group, строителю жилых комплексов из Парамуса. И есть Никто ничего не может с этим поделать. Это постановление суда, основанное на том, что они называют судебным разбирательством по возмещению ущерба застройщикам. Очевидно, прогресс достигается только в бетоне». [ 11 ]
  • Эмерсон. Местные власти выразили обеспокоенность по поводу воздействия горы Лорел на застройку участка леса площадью 19 акров, который городские власти пытаются превратить в парк. [ 12 ]
  • Ливингстон. Несмотря на усилия коалиции Ливингстон-Шорт-Хиллз, филиалы компаний Кушнера подали иск о доступном жилье для строительства жилого комплекса в городе. [ 13 ] [ 14 ]
  • Милберн. Жители Милберна, штат Нью-Джерси, возражали против предложенной Canoe Brook застройки земли, в рамках которой будет построен отель на 250 номеров, 200 жилых единиц и многоэтажная парковка, примыкающая к торговому центру в Шорт-Хиллз. [ 15 ] [ 16 ]
  • Монтвейл. Группа С. Хекемяна подала заявку на вмешательство в судебный процесс Монтвейла о доступном жилье с целью строительства 1000 квартир, утверждая, что район «нарушает свою конституционную обязанность создавать достаточные реалистичные возможности» для доступного жилья. В июне 2017 года мэр Майк Гассали заявил: «Теперь мы находимся на пути к тому, чтобы потратить неисчислимое количество времени, денег и ресурсов города, чтобы защитить наш город от чудовищного развития, которое навсегда изменит наше сообщество» относительно иска. [ 17 ] [ 18 ]
  • Нью Милфорд. Несмотря на возражения общественной группы «Остановите чрезмерную застройку Нью-Милфорда», [ 19 ] Застройщик S.Hekemian Group (SHG), возглавляемый Робертом С. Хекемяном и Питером Хекемяном, подал иск о возмещении ущерба застройщику Mount Laurel против Нью-Милфорда, штат Нью-Джерси . [ 20 ] «Я определенно чувствую, что у меня приставлен пистолет к голове», — сказала мэр Нью-Милфорда Энн Субризи в конце 2016 года. Городок в конечном итоге заселился, что привело к застройке одного из последних неосвоенных участков земли в этом районе. [ 21 ] [ 18 ]
  • Вест Ориндж. Жилищный центр Fair Share и Garden Homes, филиал семьи Уилф , владельцев команды Minnesota Vikings , [ 22 ] [ циклическая ссылка ] подали в суд с целью создания более доступного жилья в Вест-Ориндж, штат Нью-Джерси .

Региональные соглашения о вкладах (RCA)

[ редактировать ]

В 1985 году Закон о справедливом жилищном обеспечении создал ныне отмененную систему региональных соглашений о взносах. RCA означали, что города могли заплатить, чтобы получить до половины своих обязательств по доступному жилью, финансируя доступное жилье в другом месте, как того требует решение Верховного суда Нью-Джерси по Маунт-Лорел. [ 23 ]

В 2008 году по указанию Питера О'Коннора из жилищного центра Fair Share и несмотря на возражения некоторых демократов из пригородов, губернатор Джон Корзин подписал закон, запрещающий RCA. А500. Он подписал закон A-500 во время церемонии в Ethel R. Lawrence Homes компании Fair Share Housing Development. [ 24 ] [ 25 ] Некоторые потребовали вернуть RCA, чтобы сократить их разрастание. [ 26 ] [ 27 ]

Экологические проблемы

[ редактировать ]

В 1983 году Верховный суд Нью-Джерси предупредил, что, требуя доступного жилья, Конституция нашего штата «не требует плохого планирования. Она не требует распространения пригородов. Она не требует от сельских муниципалитетов поощрения крупномасштабного жилищного строительства. расширение дорог и ненужное строительство канализационных и водопроводных сооружений для оттока людей из городов и пригородов. В нашей Конституции нет ничего, что говорит о том, что мы не можем выполнить наше конституционное обязательство по обеспечению жильем для малообеспеченных слоев населения и в то же время. время, разумно планируйте будущее государства». [ 28 ]

Один житель Парсиппани заявил: «Я очень разочарован тем, что этот значительный участок незастроенной земли сносят под застройку, когда так много собственности в Парсиппани пустует», - сказал Дэйв Каплан из оппозиционной группы «Остановим чрезмерную застройку в Уотервью». [ 29 ]

Сьерра Клуб

[ редактировать ]

Отделение Sierra Club в Нью-Джерси приветствовало усилия губернатора Криса Кристи по реформированию закона о доступном жилье в 2010 году:

Действующий закон COAH оказал большее влияние на землепользование и развитие, чем любой другой закон в истории Нью-Джерси. Сьерра-клуб решительно поддерживает требование доступного жилья. По мере роста городов они должны обеспечивать справедливую долю этой прибыли. Но потребность в доступном жилье не должна подрывать защиту окружающей среды, предоставляемую водно-болотным угодьям, поймам рек, крутым склонам, буферам рек, которые защищают запасы воды, побережьям океана и местам обитания исчезающих видов. И нельзя строить дома там, где водоснабжение находится на критически низком уровне. Кроме того, новое жилье должно располагаться там, где есть рабочие места, чтобы уменьшить выбросы углекислого газа и загрязнение окружающей среды, связанные с поездками на автомобиле. [ 30 ]

Современные требования законодательной реформы

[ редактировать ]

Некоторые считают, что Верховный суд штата Нью-Джерси добивается принятия законодательных мер для реализации доктрины Маунт-Лорел на основе недавних постановлений, принятых в середине 2017 года:

Решение Верховного суда штата Нью-Джерси, январь 2017 г.

[ редактировать ]

В январе 2017 года Верховный суд штата Нью-Джерси вынес постановление, в котором говорилось, что города должны учитывать любые исторические случаи непредоставления доступного жилья. Как выразился один комментатор,

Это дело разрешило споры о регулировании доступного жилья, которые продолжались с 1999 года. Однако Суд не предоставил никаких указаний относительно метода реализации доступного жилья, которого он теперь требует от муниципалитетов. Это решение оставляет множество вопросов без ответа, и проведение реформы требований к доступному жилью во многом будет зависеть от Законодательного собрания. Это решение требует включения доступного жилья в планы поселков, которые не рассматривали его с 1999 года. Вполне вероятно, что открытые пространства в городах теперь будут заполнены доступным жильем, что приведет к притоку населения в муниципалитеты. ... Нам нужно будет понаблюдать за Законодательным собранием, чтобы увидеть, как и если оно изменит действующие правила доступного жилья, чтобы они соответствовали недавнему постановлению Суда. [ 31 ] [ 32 ] [ 33 ] [ 34 ] [ 35 ]

В своем заключении от января 2017 года Верховный суд Нью-Джерси приветствовал новый подход законодательного органа к вопросу доступного жилья: «Мы признаем, как и раньше, что Законодательный орган не лишен возможности рассматривать альтернативные методы расчета и распределения муниципальной справедливой доли доступное жилье, и в связи с этим мы приветствуем внимание законодателей к этому важному социальному и экономическому конституционному вопросу», — написал судья ЛаВеккья. [ 36 ] [ 37 ]

Критика законодателя

[ редактировать ]

Кандидат от фрихолдеров округа Моррис, член комитета Хардинга Николас Платт, в мае 2017 года предложил всем мэрам штата провести сидячую забастовку в Трентоне и отказаться покидать здание штата до тех пор, пока законодатели не примут меры по уменьшению последствий чрезмерной застройки, вызванной проблемой защиты застройщика. [ 38 ] [ 39 ]

Член законодательного собрания округа Берген и Пассаик Холли Шепизи в своей статье в июле 2017 года заявила, что реформа срочно необходима: «В случае строительства количество одних только новых домов намного превысит все дома во всем районе Манхэттена», — заявила она, назвав проблему одно из чрезмерно развитого «безумия».

Летом 2017 года Шепизи провел первые из нескольких запланированных публичных слушаний в Парамусе с участием различных общественных лидеров по вопросу обязательного доступного жилья с местными мэрами и другими членами собрания штата. [ 40 ]

«Законодательному органу уже давно пора действовать и блокировать [некоммерческую группу Fair Share Housing Center] от их цели по уничтожению наших пригородных сообществ», - заявил один из мэров на слушаниях, по сообщениям прессы. «Нам действительно нужны действия. Никто не сделал того, что нужно».

Шеписи заявила, что пригласила Жилищный центр Fair Share принять участие, но получила письмо с отказом в явке. [ 40 ] [ 41 ]

В округе Сомерсет мэр городка Монтгомери Эд Тшаска заявил, что приток жилых комплексов разрушит сельский характер района, «подавит инфраструктуру городка, значительно увеличит налоги на недвижимость, обременит школьную систему и отрицательно повлияет на качество жизни в городке». ." [ 42 ]

В округе Юнион летом 2017 года городской совет Кларка принял единогласную резолюцию, требующую от законодательного собрания штата принять меры по реформированию проблемы доступного жилья; мэр заявил, что в противном случае «округ Юнион через 25 лет будет выглядеть как Квинс». [ 43 ]

В июне 2017 года в Беркли-Хайтс в округе Юнион президент совета Марк Фейчер заявил, что считает неспособность законодательного органа принять меры в отношении чрезмерной застройки «вопиющим провалом правительства нашего штата». [ 44 ]

Общественная критика

[ редактировать ]

В июне 2018 года радиоведущий штата Нью-Джерси 101.5 Билл Спейди выступил за внесение поправки в конституцию об отмене доктрины, утверждая, что введение ненужного развития несправедливо увеличивает налоговое бремя. [ 45 ]

Подходы регионального городского партнерства

[ редактировать ]

Летом 2017 года мэры пяти городов округа Берген объявили, что они «объединяются, чтобы принять региональную точку зрения на доступное жилье, пытаясь найти разумные решения, которые защитят целостность их сообществ». [ 46 ]

Практический пример: Чатем, Нью-Джерси

[ редактировать ]

, штат Нью-Джерси , не имеется доступного жилья По состоянию на октябрь 2019 года в Чатем-Тауншип . [ 47 ] в округе Моррис В целом в период с 2010 по 2014 год на каждые 100 арендаторов приходилось всего 39 единиц доступного жилья, классифицированных как имеющие крайне низкий доход (ELI). Это на 6% меньше количества единиц с 2000 года. [ 48 ] Пригородный город получил сертифицированные COAH кредиты, связанные с предыдущими итерациями третьего раунда доступного жилья, что снизило обязательства города по доступному жилью (16). [ 49 ] Чтобы решить проблему нехватки доступного жилья, городок Чатем находится в процессе строительства третьего раунда доступного жилья в соответствии с доктриной Маунт-Лорел. [ 50 ] Разработчики Sterling Sun Homes построят 25 доступных домов на участке площадью 3,6 акра нынешнего скейт-парка на Южном бульваре. [ 51 ]

Возражения:

Сообщество Чатем-Тауншип выдвинуло несколько возражений против строительства новых единиц доступного жилья, что соответствует историческим и региональным возражениям против доктрины Маунт-Лорел. Многие граждане выразили обеспокоенность по поводу последствий сборов , которые будут взиматься с жителей для финансирования строительства нового доступного жилья. Житель городка Чатем, выступая на заседании городского комитета 12 сентября 2019 года, предположил, что этот «штрафной сбор… может… быть принят и просто не реализован». [ 52 ] Это предложение отражает открытый отказ соблюдать Доктрину Маунт-Лорел I, которая требует от муниципалитета предоставлять жилье людям с разными доходами, что было обычным явлением в период с 1975 по 1981 год. Доктрина Маунт-Лорел требует от муниципалитетов добавить справедливое распределение жилья через муниципальные зонирование. [ 53 ] Помимо денежных затрат, жители выразили обеспокоенность по поводу потери открытого пространства и деревьев. Эта застройка потребует удаления 18 деревьев на территории скейт-парка, и планируется, что она превысит разрешенную высоту здания в поселке на 2,98 фута. [ 54 ] Конфликт по поводу открытого пространства происходит во многих муниципалитетах, например, в «делах о возмещении ущерба строителям». Группа подростков выразила обеспокоенность по поводу потери местного скейт-парка, восстановление которого в настоящее время не планируется. [ 55 ] Поскольку этот район является пригородным, житель сказал: «Я не против доступного жилья сам по себе», но он «не против увеличения населения», поскольку город характеризуется низкой плотностью застройки. [ 56 ] Другой житель отметил, что комплекс расположен в зоне с интенсивным движением транспорта рядом с начальной школой, и появление новых жильцов приведет к снижению безопасности парковок и пешеходов. [ 52 ] Обеспокоенность по поводу изменения формы пригородов часто возникает в «протестах законодателей» в связи с опасениями, что пригородные поселения Нью-Джерси начнут напоминать города.

Мэры Нью-Джерси традиционно выступают против доступного жилья. Позиция городского руководства в отношении политики справедливого землепользования неясна, поскольку общественность была исключена из многих из этих обсуждений, касающихся инклюзивного зонирования в соответствии с Законом об открытых публичных отчетах (NJSA 10:4-12) , которые происходят на исполнительных сессиях, а не публичное заседание. [ 57 ]

Свободная и заброшенная недвижимость

[ редактировать ]

Некоторые утверждают, что следует принять во внимание поток заброшенных и пустующих объектов недвижимости в Нью-Джерси, прежде чем начинать принудительное строительство в менее густонаселенных районах. Они также предложили штату увеличить финансирование мер по обеспечению соблюдения кодекса, чтобы уменьшить бремя городского разрушения для привлекательного жилищного строительства, включая меры по обеспечению соблюдения правил в отношении отсутствующих арендодателей. Город Ньюарк «работает с Лигой городов над выявлением вакантной или заброшенной недвижимости, которая может быть продана мелким застройщикам, а затем продана по себестоимости жителям. Около 16 процентов жилья в Ньюарке пустует, и в городе высокий уровень выселений и лишений права выкупа заложенного имущества. согласно отчету Рутгерса. [ 58 ] [ 59 ] [ 60 ] [ 61 ] [ 62 ] [ 63 ] [ 64 ]

См. также

[ редактировать ]
  • Район Эбботт , столь же спорная правовая доктрина, возникшая в результате серии дел Верховного суда Нью-Джерси, в которых утверждалось, что образование детей в бедных общинах было неконституционно недостаточным.
  • Фредерик Уилсон Холл , написавший первоначальное решение
  • Latino Action Network против Нью-Джерси , иск, поданный в 2018 году о десегрегации государственных школ.

Ссылки

[ редактировать ]
  1. ^ Jump up to: а б Мэсси, Дуглас, С. (2013). Восхождение на гору Лорел: борьба за доступное жилье и социальную мобильность в американском пригороде . Издательство Принстонского университета. стр. 33–36. ISBN  9780691157290 . {{cite book}}: CS1 maint: несколько имен: список авторов ( ссылка )
  2. ^ «Макхоуз говорит, что законопроект о «справедливом жилье» не попадает в цель; не рассматривается, почему жилье в Нью-Джерси недоступно». Архивировано 27 октября 2007 г. в Wayback Machine , пресс-релиз Элисон Литтелл Макхоуз от 11 июня 2007 г. на PoliticsNJ.com . По состоянию на 22 июня 2007 г.
  3. ^ «Мнение | Судебная обязанность в Нью-Джерси» . Нью-Йорк Таймс . 24 февраля 1986 года . Проверено 30 декабря 2021 г.
  4. ^ Ринде, Меир (21 июля 2015 г.). «Объяснитель: как разобраться с тонкостями справедливого жилищного права» . Новости Нью-Джерси . Проверено 19 сентября 2023 г.
  5. ^ Марек, Кирстен (7 октября 2014 г.). «За Фондом поддержки группы по жилищным правам в Нью-Джерси» . Внутри благотворительности . Архивировано из оригинала 4 октября 2015 года . Проверено 30 декабря 2021 г.
  6. ^ Некоторые говорят, что жилищный закон Нью-Джерси работает слишком хорошо https://nyti.ms/2uKoAZx
  7. ^ Грациано, Салли (17 ноября 2015 г.). «Доступное жилье, движение в центре внимания в Клинтон-Тауншип» . Нью-Джерси . Проверено 30 декабря 2021 г.
  8. ^ Блумберг, Одри (16 марта 2015 г.). «К. Овнанян предлагает построить таунхаусы возле трассы 202/206» . ТАПинто . Проверено 30 декабря 2021 г.
  9. ^ Мюррей, Лесли (10 октября 2008 г.). «Хекемян предлагает 419 единиц жилья, но встречает сопротивление» . Крэнфордские хроники . Проверено 30 декабря 2021 г.
  10. ^ «Крэнфордские налогоплательщики» . Блогспот . Проверено 30 декабря 2021 г.
  11. ^ Кэмпбелл, Брайан (23 марта 2013 г.). «Крэнфорд — город обеспечен 15% доступного жилья» . Голоса Нью-Джерси . Проверено 30 декабря 2021 г.
  12. ^ Джейкобс, Эндрю (3 марта 2001 г.). «Некоторые говорят, что жилищный закон Нью-Джерси работает слишком хорошо» . Нью-Йорк Таймс . Проверено 30 декабря 2021 г.
  13. ^ Конник, Дженнифер (20 июля 2010 г.). «Миллберн отвечает общественности на вопрос о доступном жилье» . Ливингстон, Нью-Джерси Патч . Проверено 30 декабря 2021 г.
  14. ^ Хавкин, Ричард (4 августа 2010 г.). «Ливингстон заключает сделку, чтобы разрешить строительство доступного жилья» . Стар-Леджер . Проверено 30 декабря 2021 г.
  15. ^ Перри, Джессика (10 ноября 2015 г.). «Карл Голдберг На стыке развития и политики» . НЖБИЗ . Проверено 30 декабря 2021 г.
  16. ^ Сим, Джонатан (2 декабря 2015 г.). «Жители Милберна говорят нет новому жилищному строительству в Шорт-Хиллз» . ТАПинто . Проверено 30 декабря 2021 г.
  17. ^ Нолан, Сара (30 июня 2017 г.). «Застройщик стремится построить 1000 единиц жилья на территории Монтвейла» . Медиа-группа Северного Джерси . Проверено 30 декабря 2021 г.
  18. ^ Jump up to: а б Нолан, Сара (20 апреля 2017 г.). «Монтвейл стремится к наилучшему результату в плане доступного жилья» . Медиа-группа Северного Джерси . Проверено 30 декабря 2021 г.
  19. ^ «SOD - Остановите чрезмерную застройку Нью-Милфорда» . www.facebook.com . [ источник, созданный пользователем ]
  20. ^ Ма, Майлз (20 декабря 2016 г.). «Застройка участка площадью 14 акров разделяет город Северный Джерси» . Нью-Джерси Прогресс Медиа . Проверено 30 декабря 2021 г.
  21. ^ «О FREIT NJ» . Фрайт, штат Нью-Джерси . Проверено 30 декабря 2021 г.
  22. ^ Марк Уилф
  23. ^ «RCA: больше вреда, чем пользы? | Будущее Нью-Джерси» . 31 января 2007 г.
  24. ^ Атлас, Джон Д. (16 июля 2008 г.). «Региональная коалиция Нью-Джерси одерживает историческую победу в сфере жилищного строительства» . Голоса Нью-Джерси . Проверено 30 декабря 2021 г.
  25. ^ «Обещания, обещания: позиция кандидатов в губернаторы Республиканской партии» . Эсбери Парк Пресс . 26 мая 2017 г. . Проверено 30 декабря 2021 г.
  26. ^ Гассали, Майк (23 мая 2017 г.). «Письмо: Верните RCA для доступного жилья» . Медиа-группа Северного Джерси . Проверено 30 декабря 2021 г.
  27. ^ «Адаптация к бюджетным изменениям» (PDF) . newjerseyconferenceofmayors.com . Проверено 19 сентября 2023 г.
  28. ^ Южный округ Берлингтон и др. против Городка Маунт-Лорел и др., 92 NJ 158, 238 (1983) (Маунт-Лорел II).
  29. ^ Вестховен, Уильям (6 июля 2017 г.). «Спорный проект Whole Foods начинает работу в Парсиппани» . Ежедневная запись . Проверено 30 декабря 2021 г.
  30. ^ Окружающая среда важна в обзоре доступного жилья. http://www.sierraclub.org/sites/www.sierraclub.org/files/sce/new-jersey-chapter/njs_sierran/Sierran_10B.pdf
  31. ^ «Доступное жилье в Нью-Джерси» . www.lawgapc.com .
  32. ^ NJ.com, МэриЭнн Спото | NJ Advance Media для (18 января 2017 г.). «Нью-Джерси на крючке для тысяч новых единиц доступного жилья, говорит Верховный суд» . Нью-Джерси . {{cite web}}: CS1 maint: несколько имен: список авторов ( ссылка ) CS1 maint: числовые имена: список авторов ( ссылка )
  33. ^ Кук, Джей (6 июля 2017 г.). «Холмдел обсуждает с жителями доступное жилье | Two River Times» . Два Ривер Таймс . Проверено 30 декабря 2021 г.
  34. ^ Кацбан, Николай (25 июня 2017 г.). «Архив: Путаница по поводу распространения COAH» . Медиа-группа Северного Джерси . Проверено 30 декабря 2021 г.
  35. ^ Саймонс, Майкл (18 января 2017 г.). «Верховный суд Нью-Джерси говорит, что города должны наверстать упущенное в сфере доступного жилья» . Нью-Джерси 101,5 . Проверено 30 декабря 2021 г.
  36. ^ В отношении действий декларативного решения, поданных различными муниципалитетами, 446 NJSuper. 259, 281 (App. Div. 2016), с изменениями на других основаниях, 227 NJ 508 (2017).
  37. ^ Риццо, Сальвадор (18 января 2017 г.). «Верховный суд Нью-Джерси: В городах должно быть доступное жилье» . Медиа-группа Северного Джерси . Проверено 30 декабря 2021 г.
  38. ^ Вестховен, Уильям (30 мая 2017 г.). «Кандидат-фрихолдер объединяет мэров по жилищному вопросу» . Морристаун Дейли Рекорд . Проверено 30 декабря 2021 г.
  39. ^ «Кандидат-фрихолдер объединяет мэров по жилищному вопросу» .
  40. ^ Jump up to: а б Яноски, Стив (15 июня 2017 г.). «Женщина-член законодательного собрания выслушивает обеспокоенность мэров по поводу доступного жилья по решению суда» . Медиа-группа Северного Джерси . Проверено 30 декабря 2021 г.
  41. ^ Яноски, Стив (17 июня 2017 г.). «Защитники доступного жилья нацелились на женщину-депутата на форуме» . Медиа-группа Северного Джерси . Проверено 30 декабря 2021 г.
  42. ^ Хатчинсон, Дэйв (20 июня 2017 г.). «Жилищный мандат угрожает качеству жизни, - говорит мэр» . Нью-Джерси.com . Проверено 30 декабря 2021 г.
  43. ^ Параскандола-Кли, Элизабет (28 июня 2017 г.). «Мэр Кларка Бонаккорсо законодателям штата: «Веди или уйди с дороги» » . ТАПинто . Проверено 30 декабря 2021 г.
  44. ^ Рыболт, Барбара (15 июня 2017 г.). «Доступное жилье: кто, что, когда и почему объяснил» . ТАПинто . Проверено 30 декабря 2021 г.
  45. ^ Спадея, Билл (13 июня 2018 г.). «Мандаты на доступное жилье повышают ВАШИ налоги» . Нью-Джерси 101,5 . Проверено 30 декабря 2021 г.
  46. ^ «5 городов объединяются, чтобы добиться прогресса в области доступного жилья» . Новости США . 8 июля 2017 г. Проверено 30 декабря 2021 г.
  47. ^ «Чатем, штат Нью-Джерси, жилье для малоимущих» . Жилье для малоимущих . Проверено 13 октября 2019 г.
  48. ^ Эрика, Поетиг. «КАРТИРОВАНИЕ КРИЗИСА АРЕНДНОГО ЖИЛЬЯ В АМЕРИКЕ» . Городской институт . Проверено 13 октября 2019 г.
  49. ^ Совет по планированию городка Чатем. «Элемент жилищного плана и план справедливого распределения» (PDF) . Городок Чатем, штат Нью-Джерси . Проверено 15 октября 2019 г.
  50. ^ Эд, Бармакян (23 января 2017 г.). «Доступное жилье в городке Чатем может быть затронуто постановлением Верховного суда о «пробелах»» . Нажмите на Чатем. Нажмите «IP LLC» . Проверено 13 октября 2019 г.
  51. ^ Расс, Кресполини (19 мая 2019 г.). «Слушания по доступному жилью начинаются в Чатеме» . Патч Медиа. Чатем Патч . Проверено 13 октября 2019 г.
  52. ^ Jump up to: а б «Горком 091219» . Городок Чатем . Городок Чатем . Проверено 13 октября 2019 г.
  53. ^ «Доктрина горы Лавр» . Жилье по справедливой доле . Жилищный центр Fair Share . Проверено 15 октября 2019 г.
  54. ^ Эд, Бармакян. «Инженер городка Чатем в совете по планированию: третье здание может потребоваться для выполнения обязательств по доступному жилью» . Чатем Тэп . ООО «ТАП ИП» . Проверено 13 октября 2019 г.
  55. ^ Расс, Кресполини (18 декабря 2018 г.). «Подростки Чатема делают шаг, чтобы спасти скейт-парк» . Патч Медиа . Проверено 13 октября 2019 г.
  56. ^ ПК, Робинсон (16 декабря 2016 г.). «Тауншип Чатем не 'скрывает' информацию о доступном жилье: Чиккароне» . Нью-Джерси Хиллз . Медиа-группа Нью-Джерси-Хиллз . Проверено 13 октября 2019 г.
  57. ^ «Протокол специального заседания городского комитета от 12 сентября 2019 г.» (PDF) . Городок Чатем, штат Нью-Джерси . Городок Чатем . Проверено 13 октября 2019 г.
  58. ^ Айверс, Дэн (15 февраля 2016 г.). «Вот что случилось с теми 100 лотами, которые Ньюарк раздал в прошлый День святого Валентина» . Нью-Джерси.com . Проверено 30 декабря 2021 г.
  59. ^ «Почему никто не построил любовные участки Ньюарка стоимостью 1000 долларов?» . 17 февраля 2016 г.
  60. ^ Кнопп, Элана (14 ноября 2017 г.). «Новая инициатива по улучшению качества жизни усилит соблюдение норм в городе» . ТАПинто . Проверено 30 декабря 2021 г.
  61. ^ Йи, Карен (9 апреля 2018 г.). «Не позволяйте Starbucks обмануть вас. Мы не занимаемся джентрификацией, и вот как» . Нью-Джерси.com . Проверено 30 декабря 2021 г.
  62. ^ Хейдон, Том (10 июля 2018 г.). «Комитет по выбору Нью-Брансуика, юридическая фирма переезжает в заброшенные дома» . ТАПинто . Проверено 30 декабря 2021 г.
  63. ^ Роуз, Джоэл (18 августа 2015 г.). «Со времен Великой рецессии дома-зомби населяли Нью-Джерси» . NPR.org . Проверено 30 декабря 2021 г.
  64. ^ Келли, Альберт Б. (2 июля 2018 г.). «Пустое и напуганное: взять под контроль заброшенные дома | Мнение» . Нью-Джерси.com . Проверено 30 декабря 2021 г.
[ редактировать ]
Retrieved from "https://en.wikipedia.org/w/index.php?title=Mount_Laurel_doctrine&oldid=1214034349"
Arc.Ask3.Ru: конец переведенного документа.
Arc.Ask3.Ru
Номер скриншота №: 17624f8908e39f378e5743dc14725a82__1710593640
URL1:https://arc.ask3.ru/arc/aa/17/82/17624f8908e39f378e5743dc14725a82.html
Заголовок, (Title) документа по адресу, URL1:
Mount Laurel doctrine - Wikipedia
Данный printscreen веб страницы (снимок веб страницы, скриншот веб страницы), визуально-программная копия документа расположенного по адресу URL1 и сохраненная в файл, имеет: квалифицированную, усовершенствованную (подтверждены: метки времени, валидность сертификата), открепленную ЭЦП (приложена к данному файлу), что может быть использовано для подтверждения содержания и факта существования документа в этот момент времени. Права на данный скриншот принадлежат администрации Ask3.ru, использование в качестве доказательства только с письменного разрешения правообладателя скриншота. Администрация Ask3.ru не несет ответственности за информацию размещенную на данном скриншоте. Права на прочие зарегистрированные элементы любого права, изображенные на снимках принадлежат их владельцам. Качество перевода предоставляется как есть. Любые претензии, иски не могут быть предъявлены. Если вы не согласны с любым пунктом перечисленным выше, вы не можете использовать данный сайт и информация размещенную на нем (сайте/странице), немедленно покиньте данный сайт. В случае нарушения любого пункта перечисленного выше, штраф 55! (Пятьдесят пять факториал, Денежную единицу (имеющую самостоятельную стоимость) можете выбрать самостоятельно, выплаичвается товарами в течение 7 дней с момента нарушения.)