Источник дискриминации по доходам
| Часть серии о |
| Жилые помещения |
|---|
 |
|
|
Источником дискриминации по доходам является ситуация, когда арендодатели отказываются сдавать жилье арендаторам, используя жилищные ваучеры или другую государственную помощь . Защитники жилья утверждают, что такая практика не позволяет уязвимым группам населения получить доступ к жилью, хотя арендодатели указывают на отсутствие защиты арендаторов как на их право отказаться от услуг.
Соединенные Штаты
[ редактировать ]В Соединенных Штатах жилищные ваучеры подпадают под действие раздела 8 Закона о жилье 1937 года . Жилищные ваучеры Раздела 8 предоставляют жилищную помощь малообеспеченным, пожилым людям и инвалидам или семьям. [ 1 ] Термин «источник дискриминации по доходам» используется жилья защитниками [ 2 ] описать явление, которое является законным по всей стране в Соединенных Штатах, но все чаще запрещается на территории штата. [ 3 ] и уровне города. [ 4 ] [ 5 ] Участие в Программе жилищных ваучеров по Разделу 8 является в основном добровольным для домовладельцев . [ 6 ] Администрация Байдена признала, что такая практика в настоящее время является законной на федеральном уровне, но пообещала решить эту проблему. [ 7 ] Законы штатов, запрещающие дискриминацию по источнику дохода, сильно различаются: некоторые включают защиту арендаторов, использующих жилищные ваучеры по разделу 8, а некоторые нет. [ 8 ] Защитники, такие как NAACP , утверждают, что арендаторам несправедливо отказывают в использовании их жилищных ваучеров и что принятие жилищных ваучеров приводит к более разнообразному сообществу. [ 9 ]
Государственная политика
[ редактировать ]22 штата: Калифорния, Колорадо, Коннектикут, Делавэр, Гавайи, Иллинойс, Айова, Мэн, Мэриленд, Массачусетс, Миннесота*, Нью-Джерси, Нью-Йорк, Северная Дакота, Оклахома*, Орегон, Род-Айленд, Юта, Вермонт, Вирджиния, Вашингтон и Висконсин*, на территории штата действует политика, запрещающая дискриминацию по источнику дохода. [ 10 ]
Аризона, Индиана и Техас предвосхищают принятие законов о дискриминации по источнику дохода; однако городские постановления могут отличаться. В марте 2023 года в Финиксе, штат Аризона, был принят постановление, запрещающее дискриминацию по источнику дохода. [ 11 ]
*Без учета жилья по разделу 8.
Фон
[ редактировать ]В Соединенных Штатах более двух миллионов домохозяйств участвуют в программе ваучеров на выбор жилья по Разделу 8 (программа ваучеров по Разделу 8), чтобы позволить себе арендовать частное жилье. [ 12 ]
Когда участник ваучера Раздела 8 арендует жилье у участвующего арендодателя, местное PHA «платит разницу между взносом семьи (установленным в размере 30 процентов дохода) и общей ежемесячной арендной платой». [ 13 ] Ваучерная программа Раздела 8 не устанавливает максимальную арендную плату, но участники должны оплатить разницу между рассчитанной субсидией и фактической арендной платой. [ 13 ] Арендодатели получают субсидию непосредственно от АГЖС.
Примеры дискриминации
[ редактировать ]В первом исследовании, проведенном в начале 1980-х годов, 50 процентов участников Жилищного ваучера по Разделу 8 смогли найти жилье. Это число увеличилось до 68 процентов с 1985 по 1987 год. [ 14 ] К 1993 году этот показатель вырос до 81 процента. Однако в 2000 году эти цифры упали до 69%. [ 14 ] Низкие показатели успеха можно объяснить тем, что арендодатели отказываются принимать ваучеры либо из-за дискриминации в отношении участников программы, либо из-за бремени, которое программа возлагает на поставщиков жилья.
В исследовании, проведенном Министерством жилищного строительства и городского развития США, исследователи изучили уровень отказов домовладельцев лицам, имеющим жилищный ваучер, в районах с различным уровнем бедности. Исследователи обнаружили, что в районах, где люди с ваучерами считаются защищенным классом, уровень отказов значительно ниже. Районы, где меньше прямого отказа в приеме людей с ваучерами, часто являются районами с более высоким уровнем бедности. В частности, уровень отказов был на 11–27 процентов выше в районах с низким уровнем бедности по сравнению с районами с высоким уровнем бедности. [ 15 ]
Кроме того, хотя отказ принять ваучеры на первый взгляд выглядит расово нейтральным, многие защитники жилья утверждают, что приемлемость и законность дискриминации по разделу 8 позволяют домовладельцам использовать ее в качестве посредника для других запрещенных законом видов дискриминации, например дискриминации по признаку о расе, этнической принадлежности, национальном происхождении, поле, семейном положении или инвалидности. [ 16 ] Например, исследования показывают, что дискриминация владельцев ваучеров по Разделу 8 усиливается, если получатель является афроамериканцем или латиноамериканцем. [ 16 ] Из-за дискриминации владельцев ваучеров многие получатели субсидий могут найти жилье только в тех районах, где они уже составляют расовое большинство. [ 17 ]
Разные заявления о воздействии
[ редактировать ]Одним из способов борьбы с дискриминацией дискриминируемыми сторонами является предъявление несопоставимых требований о воздействии. В исках о несопоставимых последствиях случай дискриминации prima facie устанавливается путем демонстрации того, что оспариваемая практика ответчика фактически или предсказуемо приводит к расовой дискриминации. [ 18 ] Этот анализ фокусируется на внешне нейтральной политике, которая может иметь дискриминационный эффект. Федеральные суды разрешат подавать иски в соответствии с FHA по теории несопоставимого воздействия, проводя аналогию FHA с Разделом VII, поскольку они оба преследуют цель снижения дискриминации. [ 18 ]
Тем не менее, суды расходятся во мнениях относительно того, как они выносят решения, когда речь идет о разрешении несопоставимых исков о воздействии в соответствии с FHA в отношении дискриминации ваучеров. Несколько федеральных судов разрешили истцам, которым было отказано в жилье из-за их ваучеров, отстаивать свои претензии. Другие суды ограничили или запретили их. Таким образом, суды неоднородны, когда дело доходит до рассмотрения разнородных исков о последствиях дискриминации ваучеров. Конгресс признал, что отказ в аренде жилья семьям с детьми нарушает FHA, и ему следует распространить эту защиту на людей, использующих ваучеры. Без дополнительной правовой защиты дискриминация ваучеров может продолжаться, и Программа жилищных ваучеров по Разделу 8 может оказаться под угрозой не достижения своей намеченной цели по увеличению количества вариантов и качества жилья для лиц и семей с низкими доходами. [ 19 ]
См. также
[ редактировать ]- Классовая дискриминация
- Жилищная дискриминация в США
- Жилищная сегрегация в США
- Бездомность в США
- Арендодатель
- Закон о арендодателе-арендаторе
- Контроль аренды
- Право на жилье
- Союз арендаторов
Ссылки
[ редактировать ]- ^ «Программа ваучеров на выбор жилья, раздел 8» . HUD.gov / Министерство жилищного строительства и городского развития США (HUD) . 20 сентября 2017 г. Проверено 28 февраля 2023 г.
- ^ «Защитники жилья подталкивают Феникс к решению проблемы дискриминации в доходах домовладельцев» . КЖЗЗ . 2 февраля 2023 г. Проверено 28 февраля 2023 г.
- ^ Швемм, Роберт Г. (2019). «Законы штата и местные законы, запрещающие дискриминацию по источнику дохода» . Журнал закона о доступном жилье и общественном развитии . 28 (3): 373–386. ISSN 1084-2268 . JSTOR 27195688 .
- ^ «Статус источника дохода – Постановление № 9960» . Город Лоуренс, штат Канзас . Проверено 28 февраля 2023 г.
- ^ Фролик, Корнелиус; Писатель, сотрудники. «Дейтон рассматривает возможность защиты «источника дохода»; арендодатели осуждают правила Раздела 8» . Дейтон-Дейли-Новости . Проверено 28 февраля 2023 г.
- ^ См. Graoch Assocs. № 33 против Комитета по связям с общественностью метрополитена округа Луисвилл/Джефферсон, 508 F.3d 366, 376 (6-й округ, 2007 г.).
- ^ «ПРОЕКТ БЕЛОГО ДОМА БИЛЛЯ О ПРАВАХ АРЕНДАТОРОВ» (PDF) . Проверено 9 марта 2023 г.
- ^ «Законы штата, округа и города об источниках доходов» . www.nmhc.org . Проверено 9 марта 2023 г.
- ^ «Источник дискриминации по доходам | NAACP» . naacp.org . 01.01.2007 . Проверено 28 февраля 2023 г.
- ^ «Законы штата, округа и города об источниках доходов» . www.nmhc.org . Проверено 9 марта 2023 г.
- ^ Бём, Джессика (3 марта 2023 г.). «Феникс запрещает жилищную дискриминацию по источнику дохода — на данный момент» . Аксиос . Проверено 9 марта 2023 г.
- ^ Брюс Кац и Марджери Остин Тернер, «Переосмысление политики аренды жилья в США: новый план действий на федеральном уровне, уровне штата и на местном уровне», в книге «Пересмотр арендного жилья: политика, программы и приоритеты» 319, 319 (Николас П. Рецинас и Эрик С. ред. Бельского, 2008).
- ^ Jump up to: а б Эван Андерсон, «Поручиться за арендодателей: выход из программы ваучеров на выбор жилья по Разделу 8 и вытекающие из этого несопоставимые претензии», 78 U. Cin. Л. Ред. 371, 375 (2009).
- ^ Jump up to: а б Мерил Финкель и Ларри Бюрон, Департамент жилищного хозяйства США. и Urban Dev., Исследование показателей успеха ваучеров по разделу 8, Количественное исследование показателей успеха в мегаполисах 2-2 (2001).
- ^ Министерство жилищного строительства и городского развития США (2018 г.). «Пилотное исследование принятия арендодателями ваучеров на выбор жилья» (PDF) . HudUser . Архивировано (PDF) из оригинала 21 июля 2019 г. Проверено 5 декабря 2020 г.
- ^ Jump up to: а б Ребекка Ротем, «Использование анализа несопоставимого воздействия в исках по Закону о справедливом жилищном обеспечении: выход арендодателя из программы ваучеров по разделу 8», 78 Fordham L. Rev. 1971, 1980, (2010).
- ^ Ребекка Ротем, «Использование разного анализа воздействия в исках Закона о справедливом жилищном обеспечении: выход арендодателя из программы ваучеров по разделу 8», 78 Fordham L. Rev. 1971, 1982, (2010).
- ^ Jump up to: а б Тамика Дэниэл, «Представление реального выбора в программе ваучеров на выбор жилья: решение проблемы дискриминации ваучеров в соответствии с Федеральным жилищным законом», 98 Geo. ЖЖ 769, 776 (2010).
- ^ Тамика Дэниел, «Представление реального выбора в программе ваучеров на выбор жилья: решение проблемы дискриминации ваучеров в соответствии с Федеральным жилищным законом», 98 Geo. ЖЖ 769, 793 (2010).