Развитие некоммерческого жилья в США
| Часть серии о |
| Жилые помещения |
|---|
 |
|
|
Некоммерческие жилья застройщики строят доступное жилье для людей, недостаточно обслуживаемых частным рынком. Некоммерческий жилищный сектор состоит из корпораций общественного развития (CDC), а также национальных и региональных некоммерческих жилищных организаций, миссия которых заключается в обеспечении нуждающихся, пожилых людей, работающих домохозяйств и других лиц, которым рынок частного жилья не обслуживается должным образом. . Из общего количества 4,6 миллиона единиц жилья в секторе социального жилья некоммерческие застройщики произвели примерно 1,547 миллиона единиц, или примерно одну треть от общего количества жилья. [ 1 ] Поскольку некоммерческие застройщики редко имеют финансовые ресурсы или доступ к капиталу , которые есть у коммерческих организаций, они часто используют несколько уровней финансирования , обычно из различных источников, как для развития, так и для эксплуатации этого доступного жилья.
Некоммерческое развитие против коммерческого развития
[ редактировать ]И некоммерческий, и коммерческий сектор строят доступное жилье, хотя миссии, операции, а также финансовые и технические возможности различаются. Основное различие между коммерческой и некоммерческой организацией заключается в том, что коммерческие организации работают для получения прибыли владельцам или акционерам , тогда как некоммерческие организации либо реинвестируют прибыль в организацию, либо жертвуют деньги для выполнения своей миссии. [ 1 ] Это неотъемлемое различие организационных целей диктует операционную стратегию их проектов; коммерческие организации, вероятно, создадут доступное жилье, которое максимизирует прибыль, тогда как некоммерческие организации стремятся обслуживать наиболее уязвимые группы населения. Примеры стратегий, которые коммерческие организации используют для максимизации прибыли, включают размещение своих проектов в районах с сильными рынками аренды, размещение квартир по рыночным ценам в своих зданиях для увеличения операционного дохода и разработку стратегии выхода для максимизации доходов от продажи своего здания. И наоборот, некоммерческие организации с большей вероятностью будут развиваться в проблемных районах, посвящать все свои помещения арендаторам с низкими доходами и реализовывать проекты на долгосрочную перспективу, чтобы выполнить миссию доступности. [ 2 ]
В результате своей бизнес-стратегии некоммерческим организациям не хватает финансовых и технических ресурсов коммерческих организаций, что вынуждает их полагаться на многочисленные источники финансирования, такие как государственные и частные гранты и субсидии, для покрытия затрат на развитие. Использование нескольких источников финансирования рискованно, поскольку оно создает сложное финансирование, которое может быть как своевременным, так и дорогостоящим. [ 2 ] Большинство этих государственных и частных источников существуют исключительно для некоммерческих организаций, и хотя это дает преимущество некоммерческой отрасли, коммерческие организации часто воздерживаются от траты некомпенсируемого времени и усилий на такие сложные сделки. [ 2 ]
Проблемы во время предварительной разработки
[ редактировать ]Предварительные усилия, такие как приобретение земли, формирование партнерских отношений , проведение комплексной проверки и получение прав, являются важными первыми шагами, которые застройщики делают перед запуском проекта. Основная проблема некоммерческих застройщиков заключается в том, что их сделки слабо капитализированы, а финансирование предварительных затрат затруднено; эти затраты включают архитектуру , проектирование , контроль объекта и технико-экономическое обоснование. [ 2 ] Некоммерческие организации также сталкиваются с проблемами конкурентоспособности , осуществимости и финансирования, которые обычно отпугивают коммерческих разработчиков. Предварительная разработка необходима для оформления проектного предложения , а для решения любых проблем в течение этого времени необходимо финансирование. Отсутствие предварительного финансирования может привести к слабым проектным предложениям и неспособности воспользоваться возможностями приобретения земли. [ 3 ] Кроме того, нехватка средств увеличивает риски развития и снижает вероятность привлечения инвесторов или получения кредитов от частных банков . [ 3 ]
Начиная с 1980-х годов создавались национальные, государственные и местные посредники для улучшения финансового и технического положения некоммерческих застройщиков жилья. Эти организации улучшили мобилизацию капитала, включая проектную и операционную поддержку, предварительное финансирование, а также предоставили техническую помощь для упаковки финансирования. В результате некоммерческие разработчики начали повышать свою техническую компетентность и снижать риски для потенциальных инвесторов государственного и частного сектора. [ 3 ]
Национальные посредники включают такие организации, как Коалиция поддержки местных инициатив (LISC), Фонд предпринимательства , Корпорация реинвестирования районов (NRC) и Совет жилищной помощи (HAC). Эти организации помогают некоммерческим застройщикам получить доступ к налоговым льготам , корпоративным в акционерный капитал инвестициям , вторичным ипотечным рынкам и обязательствам кредиторов, а также предлагают учебные курсы по развитию недвижимости и финансам, организации сообществ и предоставлению социальных услуг . Кроме того, эти группы помогают некоммерческим организациям формировать партнерские отношения друг с другом, а также с государственными и частными организациями, помогая обеспечить поддержку и финансирование некоммерческого жилищного строительства. [ 3 ]
Право собственности
[ редактировать ]
Некоммерческие организации обычно создают партнерства для разработки и владения проектами доступного жилья. Некоторые соображения, которые некоммерческие организации оценивают перед созданием юридического лица, включают легкость и скорость принятия решений, эффективное обеспечение операций по управлению имуществом, а также количество инвесторов, необходимых для удовлетворения потребностей в акционерном капитале и инвестиционных целей инвесторов относительно проекта. денежный поток , оценка и отношение к личной ответственности . Кроме того, влияние налоговых также оценивается соображений на самого субъекта-собственника, а также на индивидуальных инвесторов; это включает распределение обычных обязательств по доходам и обязательств по приросту капитала . [ 4 ]
Формы юридических структур собственности, которые создают некоммерческие организации, включают полные товарищества , товарищества с ограниченной ответственностью и общества с ограниченной ответственностью (ООО). В полном партнерстве два или более субъекта объединяются, чтобы сформировать новое коммерческое предприятие, где каждый партнер несет солидарную ответственность по всем юридическим и финансовым обязательствам. Также каждый участник имеет право участвовать во всех решениях партнерства, если иное не указано в партнерском соглашении . Товарищества не являются налоговыми субъектами, поэтому все налоговые последствия перекладываются непосредственно на отдельных партнеров; партнеры соглашаются на долю налоговых последствий, а также денежных потоков и оценки проекта. Партнерство с ограниченной ответственностью аналогично полному партнерству, за исключением того, что один или несколько партнеров выступают в качестве генерального партнера, а остальные партнеры являются партнерами с ограниченной ответственностью. К партнерам с ограниченной ответственностью относятся иначе, чем к генеральным партнерам, поскольку они несут ответственность только за вложенный капитал и не могут участвовать в повседневных операциях или решениях партнерства без потери защиты с ограниченной ответственностью. Партнерское соглашение определяет ответственность каждого партнера, а также порядок распределения прибыли и налоговые последствия. ООО сочетает в себе преимущества корпорации для целей личной ответственности (ответственность ограничена суммой инвестированного капитала) и партнерства для целей налогообложения (предприятие не облагается налогом). [ 5 ]
Финансирование
[ редактировать ]Поскольку некоммерческим организациям не хватает средств для строительства и эксплуатации своих зданий, они ищут финансирование из внешних источников, таких как местные правительства, правительства штатов и федеральные правительства, а также частные предприятия. Проекты часто имеют многоуровневые субсидии в форме акционерного капитала, долга, грантов и налоговых льгот (некоммерческие организации освобождаются от налогов согласно разделу 501(c)(3) Налогового кодекса IRS). [ 3 ] [ 6 ]
Федеральный
[ редактировать ]Налоговый кредит на жилье для малоимущих
[ редактировать ]Через LIHTC инвесторы получают налоговую защиту в размере одного доллара (1 доллар США) за каждый налоговый кредит, полученный в течение 10-летнего периода. Цена отдельных налоговых льгот может варьироваться и не обязательно должна быть обменом 1:1. Сумма налоговых льгот, доступных штату в долларах, определяется численностью населения этого штата. Застройщики обращаются в государственные органы, такие как Государственное агентство жилищного финансирования , за предоставлением налоговых льгот. После получения налоговых льгот девелопер продает их инвесторам. Не менее 10% налоговых льгот штата должны быть направлены некоммерческими организациями на жилищное строительство. [ 7 ]
При продаже LIHTC застройщики обычно заключают товарищество с ограниченной ответственностью ( LP или LLC ) с инвестором (см. обсуждение собственности выше), где инвестор становится партнером на 99%. [ 8 ] Хотя LIHTC можно использовать для привлечения инвесторов к проекту, они редко покрывают общие затраты на разработку, и разработчикам приходится искать дополнительные источники « дефицитного финансирования ». [ 7 ]
Раздел 8
[ редактировать ]В настоящее время программа «Ваучер выбора жилья» (через раздел 8) предоставляет средства Управлению государственного жилищного строительства (PHA), которое выплачивает домовладельцам одиночных и многосемейных домов разницу между 30% дохода арендатора и «справедливой рыночной арендной платой» за предоставление доступного жилья. Существует два метода распределения средств по Разделу 8: через помощь на основе проектов и через помощь арендаторов. Некоммерческим организациям не предоставляется напрямую помощь на основе проектов; поэтому, чтобы воспользоваться преимуществами этой программы, необходимо партнерство с PHA. PHA могут использовать до 20% выделенных им ваучеров на ваучеры по проектам. [ 9 ]
Для некоммерческих застройщиков, владеющих землей, на которой расположен их жилой комплекс, Раздел 8 обычно влияет на доход от проекта, поскольку предоставляются субсидии на аренду. Ваучеры на основе проектов позволяют владельцам выделять часть или всю свою собственность под доступное арендное жилье и получать за это субсидии. В случае, если арендатор решит выехать из субсидируемой квартиры, эта квартира останется доступной. Напротив, в случае ваучеров на основе арендатора субсидия привязана к арендатору, поэтому арендатор может переезжать из одного домохозяйства в другое и при этом иметь право на жилищную помощь. [ 9 ]
Раздел 202 и Раздел 811
[ редактировать ]Разделы 202 и 811 представляют собой программы HUD, которые предоставляют капитальные гранты некоммерческим организациям для финансирования строительства, восстановления или приобретения вспомогательного жилья для пожилых людей (раздел 202) и инвалидов (раздел 811). Эти программы гарантируют, что некоммерческим владельцам жилья для пожилых людей и инвалидов в рамках этих программ не придется платить за долгосрочное финансирование, устраняя необходимость в долговых и арендных субсидиях для поддержки арендаторов с очень низкими доходами. [ 10 ] [ 11 ]
Федеральный транзит
[ редактировать ]Следующие описанные программы финансирования предоставляются HUD, но распределяются по штатам и местным юрисдикциям для распределения по проектам. Застройщики жилья подают заявки на получение средств через штаты и местные юрисдикции; однако финансирование субсидий фактически поступает из федеральных денег.
Грант на блок развития сообщества
[ редактировать ]Программа CDBG была учреждена Законом о жилищном и общественном развитии 1974 года и заменила восемь федеральных программ, которые предоставляли средства штатам и местным сообществам на основе предложений по конкретным проектам и имели строгие правила распределения денег. Напротив, программа CDBG позволяет штатам и муниципалитетам составлять бюджет средств CDBG на основе их консолидированного плана (обязательный план, в котором излагаются потребности сообщества в жилье, его пятилетняя стратегия и годовой план, ориентированный на ресурсы и реализацию). [ 7 ] Участие сообщества требуется при создании сводного плана. [ 7 ] [ 12 ] Затем HUD определяет, как средства распределяются между различными сообществами-заявителями, используя пару формул, которые измеряют степень бедности, население, перенаселенность жилья, возраст жилья и отставание роста населения по сравнению с мегаполисами. [ 12 ]
Не менее 70% средств CDBG, предоставленных сообществу, должны приносить пользу людям с низким и средним доходом (до 80% AMI или среднего дохода по региону). Оставшаяся сумма может быть использована для предотвращения или ликвидации трущоб или упадка, а также для общественных нужд, вызванных стихийным бедствием. [ 7 ] [ 12 ] Средства могут использоваться для приобретения, отчуждения или сохранения недвижимого имущества; реконструкция существующих жилых и нежилых зданий; социальные услуги; и экономическое развитие. [ 7 ]
Местным органам власти запрещено использовать средства CDBG для строительства нового жилого фонда (за исключением «жилья последней инстанции» или случаев, когда сопоставимое жилье взамен проекта CDBG может быть реализовано только путем нового строительства). [ 7 ] [ 12 ] Однако некоммерческим и другим организациям, которые участвуют в проектах возрождения района, экономического развития сообщества или энергосбережения, разрешается использовать средства для строительства жилья. [ 7 ]
В начале 2011 года президент Барак Обама предложил бюджет на 2012 финансовый год, который включал сокращение программы CDBG на 7,5%, или на 300 миллионов долларов. [ 13 ]
ДОМ фонды
[ редактировать ]Программа инвестиционного партнерства HOME, еще одна программа общественных грантов, была создана Конгрессом в 1990 году и утверждена как Раздел II Национального закона Крэнстона-Гонсалеса о доступном жилье . [ 7 ] Как и в случае с CDBG, перед распределением средств HOME требуется консолидированный план. [ 14 ] В отличие от CDBG, фонды HOME предоставляются штатам и местным юрисдикциям специально для предоставления доступного собственного и арендуемого жилья домохозяйствам с низким и умеренным доходом. Штаты получают 40% средств, а города и другие местные органы власти получают 60%. Распределение средств осуществляется по формуле, основанной на потребностях (аналогично программе CDBG). [ 7 ] Штаты имеют право на более высокую сумму ассигнований по формуле или 3 миллиона долларов США; и местные юрисдикции имеют право на получение как минимум 500 000 долларов США. [ 14 ] Из денег, выделяемых штату или местной юрисдикции, не менее 15% должны быть распределены среди общественных некоммерческих организаций (Организации общественного жилищного строительства или CHDO). [ 7 ]
Средства HOME могут использоваться для помощи людям в покупке дома, для развития собственного и арендуемого жилья (включая приобретение земли и снос существующей недвижимости для реализации проекта, финансируемого HOME; и оплата расходов на переезд), для восстановления существующего жилья. домов и предоставлять «помощь в аренде на основе арендаторов» (или TBRA). Проекты развития должны быть нацелены на домохозяйства с доходом не более 80% AMI, а для проектов по аренде не менее 90% семей-получателей должны иметь доход менее 60% AMI. Для проектов по аренде пяти или более квартир, которым оказывается помощь, по крайней мере 20% домохозяйств должны иметь доходы менее 50% AMI. [ 7 ] [ 14 ]
Другие требования к фондам HOME включают наличие средств из других источников, минимальные условия доступности для проектов, ограничения на TBRA и временные ограничения на то, когда средства должны быть выделены и израсходованы. На каждый доллар полученных средств HOME юрисдикции должны предоставить 25 центов из нефедеральных источников. [ 14 ] Новое арендное жилье должно оставаться доступным в течение как минимум 20 лет. [ 7 ] Для собственного жилья (вновь построенного и реконструированного), приобретенного арендного жилья и реконструированного арендного жилья минимальный срок доступности составляет от 5 до 15 лет в зависимости от суммы полученных средств по отношению к количеству субсидируемых квартир. [ 14 ] В отличие от ваучеров Раздела 8, срок действия TBRA ограничен двумя годами и не может быть использован для помощи в аренде жилья в рамках проекта. [ 7 ] Наконец, средства HOME должны быть выделены (включая резервирование средств для CHDO) в течение двух лет и израсходованы в течение пяти лет. [ 14 ]
Зачастую средств HOME недостаточно для снижения арендной платы до максимально допустимого уровня на основании AMI; поэтому необходимо получить дополнительное финансирование и использовать его вместе с фондами HOME, такими как LIHTC. Фонды HOME и CDBG подвергались критике за неспособность предоставить достаточно большие субсидии для обеспечения жильем домохозяйств с доходами, равными или меньшими 30% AMI. [ 7 ]
Другие источники государственного финансирования
[ редактировать ]Необлагаемые налогом облигации
[ редактировать ]Целью освобожденных от налогов облигаций или облигаций частной деятельности является содействие созданию рабочих мест и ускорению экономического развития в местных регионах; поэтому они не ограничиваются созданием жилья. Эти облигации выпускаются государственными агентствами жилищного финансирования (аналогично LIHTC ) или агентствами развития местных органов власти. [ 7 ] [ 15 ] Поскольку проценты по облигациям освобождены от налогов штата и местных налогов, кредиторы, покупающие облигации, передают эту экономию заемщикам за счет более низких процентных ставок. Облигации, освобожденные от налогов, похожи на обычные кредиты в том, что заемщик должен выплатить кредитору основную сумму плюс проценты; однако облигации, освобожденные от налогов, обычно имеют более длительный период финансирования по сравнению с обычными кредитами. Как правило, этот тип облигаций используется для проектов стоимостью более одного миллиона долларов. [ 15 ]
Существуют облигации, которые существуют исключительно для использования некоммерческими организациями для сдачи в аренду жилья. При использовании в таких целях кодекс IRS налагает ограничения на использование как минимум 95% доходов от облигаций. Среди разрешенных видов использования можно выделить минимально допустимый уровень занятости. [ 16 ] Как и в случае с LIHTC, не менее 40% квартир должны быть заняты домохозяйствами с доходом 60% AMI или менее, или не менее 20% квартир должны быть заняты домохозяйствами с доходом не более 50% AMI. [ 7 ]
Федеральное правительство ограничивает количество освобожденных от налогов облигаций, которые штат может выпустить в течение определенного года. Из-за финансового кризиса конца 2000-х годов государственные агентства жилищного финансирования были «фактически заморожены… на рынке жилищных облигаций», в результате чего многие агентства либо приостановили, либо значительно сократили количество выпущенных облигаций. [ 7 ]
Жилищные целевые фонды
[ редактировать ]Жилищные целевые фонды (HTF) создаются на всех уровнях власти (национальном, штатном, окружном и местном). [ 17 ] Эти фонды создаются специально для обеспечения доступным жильем домохозяйств с низким и средним уровнем дохода и основаны на собираемых источниках доходов. HTF обычно имеют гораздо меньше ограничений, чем другие формы государственного финансирования, и могут использоваться для широкого спектра деятельности в области развития. [ 7 ] Например, приемлемые виды деятельности в рамках Национального жилищного целевого фонда включают, помимо прочего: приобретение недвижимости, затраты на развитие/реабилитацию, затраты на строительство и некоторые операционные расходы. [ 18 ]
Большинство трастовых фондов предъявляют минимальные требования финансовой доступности от 5 до 30 лет. Большинство HTF нацелены на тех, у кого уровень ИМ 80% и ниже; однако примерно четверть HTF ориентированы на бездомных или людей с доходом на уровне 50% AMI или ниже. [ 7 ]
Подобно фондам Раздела 8 , поскольку трастовые фонды обычно находятся в ведении правительственных или квазиправительственных агентств, для использования этих средств некоммерческие проекты развития должны выполняться в партнерстве с жилищными властями, департаментами или корпорациями общественного развития, агентствами по реконструкции или ряд других возможных управляющих органов. [ 7 ] (Для получения дополнительной информации о правительственных учреждениях см. Жилищный целевой фонд – Администрация или управление ).
Частный
[ редактировать ]Частная помощь в виде грантов и кредитов под низкие проценты на доступное жилье обычно финансируется фондами местных сообществ и национальными некоммерческими организациями. Фонды местных сообществ сосредоточены в первую очередь на улучшении конкретных районов, тогда как национальные некоммерческие организации преследуют более широкие цели. Коммерческие корпорации также предлагают возможности финансирования через соответствующие некоммерческие фонды или партнерства, такие как Living Cities, жилищный фонд, созданный партнерством финансовых учреждений, страховых компаний и HUD. Кроме того, если частная компания ведет значительную долю своего бизнеса в определенной области, она также может передать землю, деньги и опыт некоммерческим застройщикам. [ 19 ]
Операция
[ редактировать ]На заключительном этапе разработки некоммерческий спонсор устанавливает долгосрочную жизнеспособность проекта. Это включает в себя обеспечение постоянного финансирования проекта и планирование будущих строительных операций и управления. [ 19 ] Некоммерческие организации либо будут управлять зданием самостоятельно, либо наймут управляющую компанию для наблюдения за эксплуатацией. Управление недвижимостью требует маркетинга, выбора арендаторов, сбора арендной платы, технического обслуживания, финансов, соблюдения правил, стратегического планирования и т. д. [ 19 ]
Важнейшим компонентом эксплуатации доступного жилья является управление финансированием проекта. [ 19 ] Разработчики создают операционную модель для определения финансовой жизнеспособности объекта недвижимости посредством прогнозируемых будущих денежных потоков . Операционная модель рассчитывает годовой денежный поток или операционный доход путем вычитания операционных расходов (техническое обслуживание, вода, канализация, электричество, страхование и т. д.) из доходов, полученных от арендной платы, и других доходов, таких как услуги прачечной, торговли и парковки. [ 20 ] Положительный операционный доход необходим для покрытия ипотечных платежей за недвижимость, а если дохода недостаточно для покрытия долга, банк может лишить права выкупа недвижимости. [ 19 ] Кредиторы измеряют способность операционного дохода проекта осуществлять выплаты по ипотеке, используя коэффициент покрытия обслуживания долга , который представляет собой расчет годового операционного дохода, разделенного на ежегодные выплаты по ипотеке; чем выше коэффициент, тем ниже риск потери права выкупа проекта. [ 19 ]
Поддержание стабильного дохода на протяжении всей жизни является сложной задачей для некоммерческой организации. Часто доступное жилье существует на слабых рынках жилья и в районах, характеризующихся высоким уровнем преступности, пустующей и заброшенной недвижимостью и низкими ценами на аренду. Жилье на этих рынках, как правило, непривлекательно, и поэтому его трудно сдавать в аренду, поэтому здания теряют деньги из-за большого количества вакантных помещений. Проекты на бедных рынках также могут иметь высокие затраты, связанные с более тщательным отбором арендаторов и подготовкой квартир из-за высокой текучести арендаторов . [ 21 ] Кроме того, доступные проекты часто полагаются на государственные субсидии для покрытия той части арендной платы, которую арендаторы с низкими доходами не могут себе позволить (обычно разница между 30% дохода арендатора и рыночной арендной платой); проекты подвержены риску потери будущих денежных потоков, если правительства сократят программы помощи арендаторам. [ 22 ] Кроме того, неадекватное управление недвижимостью может повлиять на операционный доход из-за неэффективности сбора арендной платы или управления расходами. [ 22 ]
Рисками, связанными с потерей операционного дохода, являются физический износ здания и невозможность погашения долговых обязательств. Отсутствие доходов ограничивает способность управляющего недвижимостью производить ремонт или капитальные улучшения здания, что приводит к тому, что имущество приходит в упадок. [ 22 ] Чтобы снизить этот риск, владельцы некоммерческих организаций часто открывают резервный счет для покрытия капитальных затрат в случае, если недвижимость не приносит достаточного дохода для покрытия расходов на техническое обслуживание. Более того, в случае, если обслуживание долга не может быть покрыто, кредитор может лишить права выкупа имущества, убирая доступные квартиры с рынка и нанося ущерб миссии некоммерческой организации. Некоммерческие организации могут снизить риск потери права выкупа за счет обеспечения долгосрочного долга перед государственными организациями, поскольку государственные организации выполняют те же задачи, что и некоммерческие организации, и будут более склонны к реструктуризации финансирования, а не к обращению взыскания. [ 22 ] Кроме того, если некоммерческая организация владеет несколькими зданиями, диверсификация местоположения зданий, типов арендаторов и источников финансирования проекта может снизить риск банкротства всей организации в случае исчерпания субсидий или коллапса рынков. [ 22 ]
Ссылки
[ редактировать ]- ^ Перейти обратно: а б Брэтт, Рэйчел (2009). Должны ли мы способствовать развитию некоммерческого жилищного сектора в качестве застройщиков и владельцев субсидируемого арендуемого жилья. Объединенный центр жилищных исследований .
- ^ Перейти обратно: а б с д Городской земельный институт (2005). Отчет сообщества ULI Catalyst № 3: Передовой опыт в строительстве доступного жилья . Вашингтон, округ Колумбия: Институт городских земель.
- ^ Перейти обратно: а б с д и Уокер, Кристофер (1993). Развитие некоммерческого жилищного строительства: состояние, тенденции и перспективы. Дебаты по жилищной политике , 4(3),369-414.
- ^ Рольф, Г. Октябрь 2011 г. Право собственности на программу. Развитие недвижимости . Лекция проведена в Вашингтонском университете, Сиэтл, Вашингтон.
- ^ Брюггеман и Фишер (2011). Финансы и инвестиции в недвижимость (четырнадцатое издание) . Нью-Йорк: МакГроу-Хилл. 575-577.
- ^ Служба внутренних доходов. Требования освобождения – раздел 501(c)(3). По состоянию на 6 декабря 2011 г.
- ^ Перейти обратно: а б с д и ж г час я дж к л м н тот п д р с т в Шварц, Алекс Ф. (2010). Жилищная политика в США (2-е изд.) . Нью-Йорк, штат Нью-Йорк: Рутледж. ISBN 978-0-415-80234-5 .
- ^ Министерство жилищного строительства и городского развития США. «Синдикация» . Основы LIHTC . Проверено 21 ноября 2011 г.
- ^ Перейти обратно: а б Министерство жилищного строительства и городского развития США. «Ваучеры на основе проектов — часто задаваемые вопросы» (PDF) . Проверено 21 ноября 2011 г.
- ^ Министерство жилищного строительства и городского развития США. Раздел 202. Программа вспомогательного жилья для пожилых людей. По состоянию на 4 декабря 2011 г.
- ^ Министерство жилищного строительства и городского развития США. Раздел 811. Вспомогательное жилье для людей с ограниченными возможностями. По состоянию на 4 декабря 2011 г.
- ^ Перейти обратно: а б с д Министерство жилищного строительства и городского развития США. «Программа грантов на развитие местного сообщества - CDBG» . Архивировано из оригинала 16 января 2013 года . Проверено 21 ноября 2011 г.
- ^ Лью, Джейкоб (5 февраля 2011 г.). «Легкие пути остались позади» . Нью-Йорк Таймс . Проверено 20 ноября 2011 г.
- ^ Перейти обратно: а б с д и ж Министерство жилищного строительства и городского развития США. «Программа инвестиционного партнерства HOME» . Архивировано из оригинала 24 ноября 2011 года . Проверено 20 ноября 2011 г.
- ^ Перейти обратно: а б Администрация малого бизнеса США. «Освобожденные от налогов облигации» . Проверено 6 декабря 2011 г.
{{cite web}}:|last=имеет общее имя ( справка ) - ^ Служба внутренних доходов США. «Облигации, освобожденные от налогов для благотворительных организаций 501 (c) (3)» (PDF) . Проверено 6 декабря 2011 г.
- ^ Центр общественных изменений. «HTF: Жилищные целевые фонды» . Архивировано из оригинала 25 апреля 2012 года . Проверено 8 декабря 2011 г.
- ^ Министерство жилищного строительства и городского развития США. «Жилищный целевой фонд» . Архивировано из оригинала 23 октября 2011 года . Проверено 8 декабря 2011 г.
- ^ Перейти обратно: а б с д и ж Хехт, Беннет Л. (2006). Развитие доступного жилья: Практическое руководство для некоммерческих организаций . Хобокен, Нью-Джерси: John Wiley and Sons, Inc.
- ^ Рольфе, Г. Ноябрь 2011 г. Операционные модели. Развитие недвижимости . Лекция проведена в Вашингтонском университете, Сиэтл, Вашингтон.
- ^ Братт, Рэйчел Г. (2009). «Вызовы для некоммерческих жилищных организаций, создаваемые рынком частного жилья». Журнал городских дел . 31 (1): 67–96. дои : 10.1111/j.1467-9906.2008.00429.x . S2CID 154599305 .
- ^ Перейти обратно: а б с д и Братт, Рэйчел Г.; Роэ, ВМ. (2004). «Организационные изменения среди CDC: оценка воздействия и решение проблем». Журнал городских дел . 26 (2): 197–220. дои : 10.1111/j.0735-2166.2004.00197.x . S2CID 154909184 .