Кредит твердыми деньгами
Кредит твердыми деньгами — это особый тип кредита, основанного на активах : инструмент финансирования , с помощью которого заемщик получает средства, обеспеченные недвижимостью. Кредиты твердыми деньгами обычно выдаются ростовщиками. Процентные ставки обычно выше, чем у обычных кредитов на коммерческую или жилую недвижимость, из-за более высокого риска и более короткого срока действия кредита. [ 1 ]
Обзор
[ редактировать ]Большинство кредитов твердыми деньгами используются для проектов продолжительностью от нескольких месяцев до нескольких лет. Твердые деньги похожи на промежуточный кредит , который обычно имеет аналогичные критерии кредитования, а также затраты для заемщиков. Основное отличие состоит в том, что промежуточный кредит часто относится к коммерческой недвижимости или инвестиционной недвижимости, которая может находиться в переходном периоде и еще не соответствует критериям традиционного финансирования, тогда как твердые деньги часто относятся не только к кредиту на основе активов с высокой процентной ставкой, но и к кредиту под залог активов с высокой процентной ставкой. но, возможно, тяжелое финансовое положение, например, задолженность по существующей ипотеке или банкротства и обращения взыскания . процедура [ 2 ]
Сумма кредита, которую кредитор твердых денег может предоставить в долг, определяется соотношением суммы кредита к стоимости имущества. Это известно как кредит на стоимость (LTV). Многие кредиторы с твердыми деньгами предоставляют кредит только на сумму до 65% от текущей стоимости недвижимости. [ 3 ] Для этого типа транзакций не существует такого понятия, как 100% LTV. Эти кредиты предназначены для инвесторов, и кредиторы всегда будут требовать более высокий первоначальный взнос.
«Твердые деньги» — это термин, который используется почти исключительно в США и Канаде , где эти виды кредитов наиболее распространены. В сфере коммерческой недвижимости твердые деньги возникли как альтернативное «последнее средство» для владельцев недвижимости, ищущих капитал под залог акций своих владений недвижимостью. Эта отрасль зародилась в конце 1950-х годов, когда кредитная индустрия в США претерпела радикальные изменения. [ 4 ]
В последние годы в отрасли сложился консенсус, что термин «твердые деньги» больше не точно описывает направление, структуру или отношение отрасли и что альтернативные термины являются предпочтительными. В марте 2022 года Национальная ассоциация частных кредиторов (NPLA), торговая группа, представляющая отрасль, приняла официальную резолюцию, призывающую участников отрасли больше не использовать термин «твердые деньги» и вместо этого использовать такие термины, как «частное кредитование», «переходное кредитование». кредитование» и «переходное кредитование». [ 5 ] Этой резолюцией NPLA подтвердила свою приверженность поддержке прекращения использования термина «твердые деньги» для описания кредиторов или продуктов в отрасли. Кроме того, Американская ассоциация частных кредиторов (AAPL), еще одна отраслевая торговая группа, опубликовала статью «Упадок «твердых денег» в мире частного кредитования», в которой подчеркиваются усилия группы с момента ее создания по минимизации использования термин «твердые деньги». [ 6 ] AAPL также сосредоточила внимание на изменении терминологии твердых денег на своей конференции 2021 года.
С самого начала сфера твердых денег всегда формально не регулировалась законами штата или федеральными законами, хотя некоторые ограничения на процентные ставки (законы о ростовщичестве) со стороны правительств штатов ограничивают ставки твердых денег, так что операции в некоторых штатах, включая Теннесси и Арканзас, запрещены. практически неприемлемо для кредитных фирм. [ 7 ]
Рынок ипотечного кредитования твердыми деньгами значительно расширился после ипотечного кризиса 2009 года с принятием Закона Додда-Франка . Причина такого расширения в первую очередь связана со строгим регулированием, налагаемым на банки и кредиторов в процессе квалификации ипотечных кредитов. Закон Додда-Франка и «Правда в кредитовании» устанавливает федеральные правила, требующие от инициаторов ипотечных кредитов, кредиторов и ипотечных брокеров оценивать способность заемщика погасить кредит на основное жилье, иначе ему грозят огромные штрафы за несоблюдение требований. Таким образом, кредиторы с твердыми деньгами предоставляют кредиты только на деловые цели или коммерческие кредиты, чтобы избежать риска попадания кредита в рамки рекомендаций Додда-Франка, TILA и HOEPA .
Поскольку основной основой для выдачи кредита в твердых деньгах является ликвидационная стоимость залога, поддерживающего вексель, кредиторы в твердых деньгах всегда захотят определить LTV (кредит к стоимости) перед каким-либо продлением финансирования. Кредитор с твердыми деньгами определяет стоимость имущества посредством BPO (брокерского ценового заключения) или независимой оценки, проводимой лицензированным оценщиком в штате, в котором находится имущество. [ 8 ]
Процентные ставки по кредитам твердыми деньгами обычно выше, чем ставки по традиционным бизнес-кредитам. Ставки могут составлять от 6% до 14% и выше. Несмотря на это, такие варианты кредита популярны среди инвесторов в недвижимость из-за быстрого одобрения, большей гибкости, менее обширных процедур документации, а также потому, что иногда они являются единственным вариантом обеспечения средств. [ 9 ]
См. также
[ редактировать ]- Частные деньги — это кредитование денег компании или физическому лицу частным лицом или организацией.
- Несоответствующий кредит — кредит, который не соответствует банковским критериям финансирования.
Ссылки
[ редактировать ]- ^ Адамс, Курт. «Что такое кредиты с твердыми деньгами и как они работают?» . Кредитное дерево . Проверено 27 июля 2023 г.
- ^ Бхутта, Нил; Скиба, Пейдж Марта ; Табакмен, Джереми (март 2015 г.). «Выбор кредита до зарплаты и последствия». Журнал денег, кредита и банковского дела . 47 (2–3): 223–260. дои : 10.1111/jmcb.12175 .
- ^ Пустейовский, Фил (11 июня 2012 г.). Как стать инвестором в недвижимость . Наставник свободы. стр. 186–87. ISBN 978-1-4752-3521-0 .
- ^ «Оценка революции потребительского кредитования» (PDF) . Федеральной корпорации по страхованию вкладов (FDIC) Управление генерального инспектора . 17 сентября 2003 года . Проверено 7 февраля 2019 г.
- ^ Каме, Эми (07 апреля 2022 г.). «Национальная ассоциация частных кредиторов» . Национальная ассоциация частных кредиторов . Проверено 1 февраля 2023 г.
- ^ ААПЛ (15 марта 2022 г.). «Упадок «твердых денег» в мире частного кредитования» . Американская ассоциация частных кредиторов . Проверено 1 февраля 2023 г.
- ^ «Закон о ростовщичестве» . Департамент финансовых учреждений штата Вашингтон . Проверено 12 октября 2015 г.
- ^ «Справочник контролера — Кредитование коммерческой недвижимости» (PDF) . Министерство финансов США. 15 января 2017 года . Проверено 9 сентября 2017 г.
- ^ «Часто задаваемые вопросы по кредитам на твердые деньги» . ГРАЖДАНСКИЙ . Проверено 5 мая 2022 г.
