Проверка арендаторов

«Проверка арендаторов» используется в основном домовладельцами и управляющими недвижимостью для оценки потенциальных арендаторов. Цель состоит в том, чтобы оценить вероятность того, что арендатор выполнит условия договора аренды или аренды , а также будет бережно относиться к аренду недвижимости сдаваемой в . Процесс завершается принятием решения о том, утвердить ли заявителя, утвердить заявителя условно (например, требуя увеличения залога или поручителя ) или отказать в аренде.

Процесс проверки арендаторов

Процесс проверки арендаторов обычно начинается, когда потенциальный арендатор (каждый взрослый заявитель) заполняет заявку на аренду и уплачивает регистрационный сбор и, возможно, залог.

Заявки на аренду предназначены для сбора личной информации (имя, номер социального страхования, дата рождения и т. д.), адреса, места работы, криминальной истории и истории выселения. Кроме того, обычно требуется подпись, подтверждающая точность предоставленной информации, согласие с конкретными положениями и условиями и разрешающая получение отчета о проверке арендатора.

Для подтверждения личности заявителей обычно требуется действительное удостоверение личности с фотографией, выданное правительством, и в соответствии с » Федеральной торговой комиссии (FTC) о краже личных данных «Правилом красных флагов .

Большинство арендодателей полагаются на компанию по проверке арендаторов для составления отчета о проверке арендаторов - для составления соответствующего кредита, публичные записи и другая информация, необходимая для адекватной проверки потенциальных арендаторов. Информация, полученная из заявления, отчета о проверке арендаторов и исследований арендодателя, используется для принятия решения на основе критериев аренды арендодателя.

Начинают появляться услуги по проверке арендаторов по инициативе заявителей. Согласно этой модели, заявители заказывают отчеты о себе и предоставляют доступ потенциальным арендодателям.

Компании по проверке арендаторов

Услуги по проверке арендаторов представляют собой специализированные агентства по информированию потребителей (CRA) или агентства по расследованию потребителей, как это определено и регулируется Законом о достоверной кредитной отчетности (FCRA), 15 USC § 1681 и далее .

У CRA есть много обязательств в соответствии с FCRA. В частности, они должны установить личность каждого конечного пользователя (арендодателя) и цель, для которой запрашивается информация, прежде чем предоставлять отчет о проверке арендаторов.

• Они должны «следовать разумным процедурам, чтобы гарантировать максимальную точность информации, касающейся лица, к которому относится сообщение».
• «По запросу и в соответствии с разделом 610(a)(1) FCRA (§ 1681h) четко и точно раскрыть потребителю «всю информацию в файле потребителя на момент запроса». Невыполнение этого требования может привести к привести к принятию конкретных мер регулирования. См. http://www.ftc.gov/opa/2010/02/saferent.shtm .
• Дополнительные процедуры соблюдения требований CRA изложены в разделе 607 FCRA (15 USC § 1681e).

Отчеты о проверке арендаторов

Отчеты о проверке арендаторов содержат один или несколько из следующих элементов:

• потребительских Отчет о кредитах (с оценкой или без нее) — от одного из трех национальных кредитных бюро (Experian, Equifax или Transunion).
• о выселении Поиск записей
• уголовных дел Поиск
• в реестре лиц, совершивших сексуальные преступления Поиск
• Специально назначенный поиск граждан (часто называемый поиском OFAC)
• Рекомендации по аренде
• Проверка занятости
• Рекомендация - на основе критериев (параметров) арендодателя.

Кредитные отчеты и результаты поиска по базам данных часто возвращаются мгновенно через защищенные веб-сайты . Однако получение дополнительной информации, полученной в результате более глубокого поиска в публичных записях, рекомендаций по аренде и проверок занятости, может занять от нескольких часов до нескольких дней.

Обязанности арендодателя

Арендодатели являются пользователями отчетов потребителей, что определено и регулируется FCRA. FCRA предъявляет особые требования к арендодателям как к Пользователям. В частности, они должны «…предоставить устное, письменное или электронное уведомление о предпринятых неблагоприятных действиях, полностью или частично основанное на любой информации, содержащейся в отчете о потребителе (проверке арендатора). Неблагоприятное действие — это решение, которое противоречит интересам потребителя. Конечно, отказ в аренде является неблагоприятным действием, но также и привязка дополнительных условий, таких как требование дополнительного залога или поручителя. Уведомление должно включать:

• Название, адрес и номер телефона агентства по информированию потребителей (компании по проверке арендаторов), предоставившего отчет; а также
• Право потребителя на бесплатную копию отчета о проверке арендатора; и
• Право потребителя оспорить достоверность и полноту информации.

Закон Додда-Франка о реформе Уолл-стрит и защите потребителей (Додд-Франк) внес поправки в раздел 615 FCRA, добавив новое требование, согласно которому лицо (арендодатель), предпринимающее неблагоприятные действия… «предоставляет потребителю письменное или электронное раскрытие (А) числовой кредитный рейтинг , определенный в разделе 609(f)(2)(A) [FCRA], используемый таким лицом при совершении любого Неблагоприятного действия, полностью или частично основанного на любой информации в отчете потребителя; и (B) информации, изложенной в подпунктах (B) – (E) раздела 609(f)(1),» включая:

• Числовой балл
• Диапазон очков
• Факторы оценки
• Дата оценки
• Источник оценок

Проверка арендаторов и закон

Существует значительный свод законов, регулирующих информирование потребителей. FCRA, 15 USC § 1681 и последующие. с поправками, внесенными Законом о честных и точных кредитных операциях 2003 года (FACTA) и недавними изменениями Додда-Франка, является основным сводом законов, регулирующих отчетность потребителей. Во многих штатах также есть законы, регулирующие информирование потребителей. Раздел 625 FCRA (15 USC § 1681t) рассматривает связь (FCRA) с законами штата, утверждая, что «…этот титул не аннулирует, не изменяет, не затрагивает и не освобождает какое-либо лицо, подпадающее под действие положений настоящего раздела, от соблюдения с законами любого штата, касающимися сбора, распространения или использования любой информации о потребителе,… за исключением случаев, когда эти законы несовместимы с каким-либо положением настоящего раздела…». Считается, что федеральный закон имеет преимущественную силу перед законом штата в случае каких-либо несоответствий.

В 2011 году Додд-Франк передал регулирующие полномочия в отношении отчетности потребителей (и, следовательно, компаний по проверке арендаторов) от Федеральной торговой комиссии (FTC) новому Бюро финансовой защиты потребителей .

Федеральный и государство Справедливое жилищное право и закон о арендодателе и арендаторе жилья влияют на процесс отбора арендаторов несколькими способами. Короче говоря, различное отношение к защищенным лицам в процессе проверки арендаторов является нарушением закона о справедливом жилищном праве. Закон о справедливом жилищном обеспечении на федеральном уровне содержится в Разделе VIII Закона о гражданских правах 1968 года . Закон о арендодателях и арендаторах жилья часто ограничивает сумму, которую арендодатели могут взимать за проверку арендаторов, фактическими затратами на получение справочной информации, не превышая обычных сборов, взимаемых службой проверки на общей территории.

Правовые и законодательные тенденции

Сторонники справедливого жилищного права уже давно выступают за применение правовой теории несопоставимого воздействия (исторически применяемой к практике трудоустройства) к искам Раздела VIII ( Закон о справедливом жилищном обеспечении ). Они утверждают, например, что люди определенных рас и этнических групп непропорционально представлены в системе уголовного правосудия и что использование незаконных учетных данных для целей проверки арендаторов оказывает несопоставимое воздействие на этих людей и, следовательно, является дискриминационным.

Дебаты были в основном урегулированы в 2015 году, когда в деле Департамент жилищного строительства и общественных дел Техаса (Департамент) против The Inclusive Communities Project, Inc. (ICP) Верховный суд США подтвердил, что внешне нейтральная деловая практика, которая Несопоставимое воздействие на защищенный класс может лечь в основу иска Закона о справедливом жилищном обеспечении. Решение было основано на постановлении Жилищного и городского развития (HUD), в котором интерпретируется стандарт дискриминационных последствий Закона о справедливом жилищном обеспечении, включая его структуру перераспределения бремени для рассмотрения таких претензий.

Арендодатели имеют право и обязанность принять разумные меры для защиты себя, своих жителей и соседей от потенциальных жителей, ранее совершавших насильственные преступления (например). Арендодатели могут снизить вероятность возникновения разрозненных исков о воздействии, ограничив рассмотрение уголовных приговоров (а не арестов) правонарушениями, имеющими отношение к аренде и произошедшими в течение разумного периода.

Примечание. Раздел 605 (2) FCRA запрещает CRA сообщать об арестах, гражданских исках и судебных решениях по гражданским делам с даты вынесения окончательного решения, предшествующей отчету более чем на семь лет. Некоторые штаты аналогичным образом ограничивают сообщение о судимостях по уголовным делам, хотя в FCRA такого ограничения нет.