Разрешение на строительство в Соединенном Королевстве

Разрешение на планирование в Соединенном Королевстве — это разрешение на планирование, необходимое в Соединенном Королевстве для того, чтобы иметь право строить на земле или изменять использование земли или зданий . В Великобритании владельцу любой земли или здания потребуется право собственности на эту землю или здание (т.е. «право собственности»), но ему также потребуется «право собственности на строительство» или разрешение на строительство. Право на планирование было предоставлено всем ранее существовавшим объектам использования и зданиям в соответствии с Законом о городском и деревенском планировании 1947 года , который вступил в силу 1 июля 1948 года. С этой даты любая новая «застройка» требует разрешения на строительство.

Развитие и разрешенное развитие

«Развитие» по определению закона включает в себя любое строительство , инженерные или горнодобывающие работы, а также существенное изменение использования любой земли или здания. Определенные виды деятельности, такие как текущее обслуживание существующего здания, специально исключены из определения развития.

Определенным категориям застройки по закону предоставляется автоматическое разрешение на строительство, и поэтому не требуется никакого заявления на получение разрешения на строительство. Эти категории называются разрешенной застройкой . ^{[ 1 ]}

Поэтому в случае любого предложения проводится двухэтапная проверка: «разработано ли вообще предложение?» и, если предложение представляет собой развитие, «разрешено ли развитие?» Только в том случае, если застройка не разрешена, потребуется заявление на получение разрешения на строительство. Заявку на получение разрешения на строительство следует подать в местный орган планирования (LPA). ^{[ 2 ]}

Местные органы планирования

LPA обычно представляют собой местный совет округа или округа ( «местный орган власти» в Шотландии ), хотя решение по заявке на горнодобывающую деятельность, добычу полезных ископаемых или объект по утилизации отходов будет приниматься местным советом графства в регионах за пределами мегаполиса . Заявки на планирование национального парка подаются в администрацию национального парка .

У всех местных органов власти есть собственный веб-сайт, на котором можно получить доступ к соответствующим формам заявок, контактным данным и другим соответствующим документам. Они, как правило, восприимчивы к обсуждению перед подачей заявки, чтобы уточнить, потребует ли предложение разрешения на строительство и, если да, вероятность того, что такое разрешение на строительство будет предоставлено.

Определение

Закон требует, чтобы все заявки на получение разрешения на строительство принимались в соответствии с политикой « плана развития » – если только существенные соображения планирования не указывают на иное. Таким образом, решение по любой заявке на планирование принимается «на основе политики», а не «на основе влияния». Хотя общественность и близлежащие жители будут консультироваться практически по любому заявлению на планирование, решение не будет приниматься на основании популярности или непопулярности. Формулирование решения со ссылкой на опубликованную политику планирования предотвращает принятие решения по заявке на планирование на основаниях, которые являются произвольными, ошибочными или неправомерными.

Поэтому очень важно, чтобы заявители на получение разрешения на строительство убедились в соответствующей политике местного плана развития, прежде чем подавать заявку. правительства Великобритании Их также можно просмотреть на веб-сайте LPA или на портале планирования , который предоставляет общенациональный информационный центр по информации и рекомендациям по планированию как для государственной, так и для местной политики планирования. С практической точки зрения очень желательно обсудить предложения с LPA или опытным консультантом по планированию, который может предоставить независимый совет, прежде чем нести сборы и другие расходы, связанные с подачей заявки на планирование, или задержки и затраты, связанные с прерыванием процесса, которые могут возникнуть в результате отказ в разрешении на строительство.

Типы применения

Можно подать заявку на различные типы разрешений на строительство:

Полное разрешение на планирование: полное разрешение на планирование дает разрешение на все аспекты предлагаемой застройки, хотя, как правило, оно будет зависеть от различных условий (см. Ниже).
эскизное Разрешение на планирование : разрешение на эскизное планирование устанавливает, будут ли масштаб и характер предлагаемой застройки приемлемыми для местного органа планирования. ^{[ 3 ]} Это может быть уместно, когда заявитель добивается «принципиального» согласия по предлагаемой застройке, не привязываясь к конкретной форме дизайна или планировки.
Утверждение «отложенных вопросов» : получение разрешения на те аспекты, которые не были рассмотрены в предварительном разрешении на планирование, или получение одобрения аспектов застройки, которые были зарезервированы условием планирования в более раннем предоставлении полного разрешения на планирование.
Гибрид : LPA может принять «гибридную» заявку, то есть заявку, в которой запрашивается разрешение на проектирование для одной части и полное разрешение на планирование для другой части того же объекта.

После получения разрешения могут быть поданы следующие дополнительные заявки:

Продление разрешения на строительство: это может произойти, если на более раннее предварительное или полное разрешение на строительство распространяется условие ограничения по времени, срок действия которого с тех пор истек. По сути, это требует рассмотрения всей заявки на планирование в свете текущей, а не предыдущей политики планирования. Заявления о продлении ранее выданного разрешения на строительство обычно подаются заново, если только не произошло существенного изменения в соответствующих существенных соображениях, которые должны быть приняты во внимание при принятии решения.
Удаление или изменение условий планирования. По закону условия должны налагаться на выдачу разрешения на строительство только тогда, когда соблюдение этого условия необходимо для того, чтобы сделать неприемлемую застройку приемлемой – поэтому в разрешении на строительство было бы отказано, если бы не это условие. Если заявитель или разработчик желает продолжить разработку без соблюдения какого-либо условия или, возможно, с условием в альтернативной форме, то можно подать заявку на «изменение» соответствующего условия – возможно, удалив его или предложив альтернативную форму. слов. Обратите внимание, что LPA не может изменить какие-либо условия планирования, которые налагают временные ограничения на начало разработки. Для этого потребуется повторно подать заявку на полное или предварительное разрешение на строительство, но с октября 2009 года можно подать заявку на продление существующего согласия.

Плата за каждую часть должна будет рассчитываться отдельно на соответствующей основе с учетом любого соответствующего максимума, а затем взиматься будет общая сумма, на которую не будет распространяться какой-либо максимум. Орган власти может также, после обсуждения, разрешить разделение заявки на основные элементы, чтобы, скажем, разрешению на работы по подготовке объекта можно было отдать приоритет. Решение о том, принимать ли предложение в гибридной форме, остается на усмотрение LPA, а не на чем-то, на чем может настаивать заявитель. Следует иметь в виду, что LPA имеет право требовать подробную информацию, даже если заявка находится в общих чертах, если это необходимо в интересах хорошего планирования. Термин «гибридное заявление» в законодательстве не определен.

Заявление об изменении использования сайта, например, с жилого использования на коммерческое использование, может быть подано отдельно или вместе с заявлением на получение разрешения на разработку сайта для новых целей. Правовая основа планирования классов использования в Англии изложена в Положениях о городском и загородном планировании (классы использования) (поправка) (Англия) 2020 года (SI 2020 № 757), которые вступили в силу 1 сентября 2020 года. Эти правила внесли поправки в Приказ 1987 года о городском и деревенском планировании (классы использования) . ^{[ 4 ]}

Условия

В Соединенном Королевстве условием планирования является условие выдачи разрешения на строительство. Такие условия позволяют развитию идти вперед только при соблюдении определенных условий. Условия включают ограничения по времени на разработку, обязательства по вопросам окружающей среды и шума, а также ограничения на размер и внешний вид новой застройки.

Разрешения на строительство обычно выдаются при условии соблюдения условий планирования, которые требуют начала разработки в течение трех лет. ^{[ нужна ссылка ]}. Обычно они также включают ряд других условий, например, обязательства по вопросам окружающей среды и шума; ограничения на размеры и внешний вид новой застройки; требования к схеме, которая должна быть построена в соответствии с утвержденными чертежами, деревья, которые должны быть посажены в соответствии с ландшафтной схемой и заменены, если они погибнут в первые несколько лет, или чтобы цвет и отделка наружных материалов были одобрены LPA. Некоторые из этих требований необходимо будет выполнить до начала каких-либо работ на объекте; другие вступят в силу после начала разработки или позже.

Большинство условий, налагаемых на выданное разрешение на строительство, будут относиться к осуществлению работ на фактическом участке применения (границы которого должны быть определены красной линией, отмеченной на точно масштабированной карте участка, обычно это выдержка из обследования боеприпасов , сопровождающая приложение). Если существует необходимость контролировать аспекты разработки, которые должны происходить за пределами определенного места приложения (например, связанное с этим улучшение дорог), то реализация этих аспектов может требоваться условием Грампиана . Это будет сформулировано таким образом, что разрешенное строительство не должно начинаться (или не должно быть заселено, в зависимости от обстоятельств) до тех пор, пока не будут завершены необходимые работы за пределами объекта.

Условия планирования накладываются так, чтобы требовать, чтобы разработчик что-то сделал или не сделал, чтобы сделать разработку приемлемой. Иногда разрешение на строительство будет предоставлено только при условии, что заявитель заключит юридическое соглашение в соответствии с разделом 106 Закона о городском и сельском планировании, требующее, чтобы были сделаны определенные действия или уплачены деньги в LPA, например, для содействия улучшению местных автомагистралей, школы, открытые пространства или другие объекты, обслуживающие застройку до ее завершения или заселения. Такие вклады могут потребоваться только в том случае, если они необходимы для того, чтобы сделать застройку приемлемой, разумной и напрямую связанной с предлагаемой застройкой.

В разрешении на строительство также может быть отказано, если застройка не соответствует целям доступного жилья. Это было подтверждено в деле Parkhurst Road Ltd против Государственного секретаря по делам сообществ и местного самоуправления , в котором Совет Ислингтона отклонил заявку застройщика, поскольку она не соответствовала «максимально разумному количеству доступного жилья» (см. решение в параграфе 14 ). Аргумент застройщика о том, что никакие доступные дома не будут построены, если их предложение будет отклонено, не был признан оправданием несоответствия требованиям доступного жилья. Это решение также демонстрирует, как переплата за землю под застройку не позволяет застройщикам обойти требования по доступному жилью посредством «собственной финансовой нежизнеспособности». ^{[ 5 ]}

Критика

Систему разрешений на строительство критиковали за то, что она «слишком медленная, бюрократичная и дорогая», что способствовало жилищному кризису в Великобритании . ^{[ 6 ]} По состоянию на январь 2015 года 150 000 домов ожидали перехода от стадии «наброскового» планирования к стадии «детального» планирования. ^{[ 6 ]}

В информационном документе Commons « Решение проблемы недостаточного предложения жилья в Англии » Бартон и Уилсон утверждают, что из-за увеличения стоимости выданной разрешения на строительство земли, «стратегическая торговля землей» со стороны застройщиков способствует жилищному кризису в Великобритании . ^{[ 7 ]}

См. также

Ссылки

^ «Закон о городском и сельском планировании 1990 года» . законодательство.gov.uk . Проверено 17 марта 2013 г.
^ «Разрешение на строительство» . GOV.UK. Проверено 17 апреля 2019 г.
^ Барретт, Крис. «Типы согласия» . www.planningportal.co.uk . Проверено 1 августа 2018 г.
^ Пэрриш, Л., Изменения в порядке использования классов в Англии , Forsters LLP, опубликовано 29 июля 2020 г., по состоянию на 1 февраля 2021 г.
^ «Высокий суд выносит важное решение о жизнеспособности и доступном жилье в Лондоне» . Ориентир Палаты | Барристерс Чемберс Лондон . 30 апреля 2018 г. Проверено 26 мая 2021 г.
^ Jump up to: ^а ^б де Кастелла, Том (13 января 2015 г.). «Почему Великобритания не может строить 240 000 домов в год?» . Новости Би-би-си . Проверено 17 августа 2018 г.
^ Бартон, Кэсси; Уилсон, Венди (5 июля 2021 г.). «Решение проблемы недостаточного предложения жилья в Англии» . {{cite journal}}: Для цитирования журнала требуется |journal= ( помощь )

Внешние ссылки

[1] «Закон о городском и сельском планировании 1990 года» . законодательство.gov.uk . Проверено 17 марта 2013 г.

[2] «Разрешение на строительство» . GOV.UK. Проверено 17 апреля 2019 г.

[3] Барретт, Крис. «Типы согласия» . www.planningportal.co.uk . Проверено 1 августа 2018 г.

[4] Пэрриш, Л., Изменения в порядке использования классов в Англии , Forsters LLP, опубликовано 29 июля 2020 г., по состоянию на 1 февраля 2021 г.

[5] «Высокий суд выносит важное решение о жизнеспособности и доступном жилье в Лондоне» . Ориентир Палаты | Барристерс Чемберс Лондон . 30 апреля 2018 г. Проверено 26 мая 2021 г.

[bbc13012015-6] Jump up to: ^а ^б де Кастелла, Том (13 января 2015 г.). «Почему Великобритания не может строить 240 000 домов в год?» . Новости Би-би-си . Проверено 17 августа 2018 г.

[7] Бартон, Кэсси; Уилсон, Венди (5 июля 2021 г.). «Решение проблемы недостаточного предложения жилья в Англии» . {{cite journal}}: Для цитирования журнала требуется |journal= ( помощь )

[ 1 ]

[ 2 ]

[ 3 ]

[ 4 ]

[ 5 ]

[ 6 ]

[ 7 ]

v т и Городское и загородное планирование в Соединенном Королевстве
Legislation and policy	Town and Country Planning Act 1990 General Permitted Development Order Highways Act 1980 Localism Act 2011 National Planning Policy Framework Planning and Compulsory Purchase Act 2004
Applications and Appeals	Planning permission in the United Kingdom Outline Planning Permission Grampian condition Nationally significant infrastructure project
Institutions	Ministry of Housing, Communities and Local Government Planning Inspectorate Local planning authority Royal Town Planning Institute Town and Country Planning Association
Local development framework	Core Strategy Local plan Neighbourhood forum