Вашингтон-Харбор

Вашингтон-Харбор

Набережная реки Потомак в Джорджтауне с гаванью Вашингтона справа.
Расположение	Вашингтон, округ Колумбия , США
Адрес	3000 и 3050 К-стрит , северо-запад
Координаты	 38,901796 ° N 77,060086 ° W  / 38,901796; -77.060086
Статус	Полный
Новаторский	ноябрь 1981 г.
Построенный	июнь 1986 г.
Использовать	Офисные помещения, торговые помещения, кондоминиумы
Веб-сайт	TheWashingtonHarbour.com
Компании
Архитектор	Артур Коттон Мур
Разработчик	Вашингтон Харбор Ассошиэйтс
Владелец	MRP Realty и Rockpoint Group (по состоянию на март 2013 г.)
Менеджер	МРП Недвижимость
Технические детали
Расходы	долларов США 200
Здания	5
Размер	6 акров (24 000 м²) 2 )
Арендуемая площадь	536 000 квадратных футов (49 800 м 2 ) 2 )
Стоянка	489

Вашингтон-Харбор - это класс А. многофункциональный комплекс, расположенный по адресу 3000 и 3050 K Street, NW , в Вашингтоне, округ Колумбия , в США. Южный край застройки граничит с рекой Потомак на набережной Джорджтауна . спроектированный Артуром Коттоном Муром Комплекс, , состоит из двух изогнутых башен и трех пристроенных к ним зданий, все они выполнены в архитектурном стиле постмодерна . Комплекс включает в себя роскошные квартиры , офисы , торговые помещения, рестораны и подземную парковку .

Строительству комплекса предшествовали семилетние споры по зонированию и судебные тяжбы за будущее набережной Джорджтауна. Этот спор привел к созданию и развитию нового национального парка Джорджтаун -Уотерфронт-Парк . Последовал двухлетний спор по поводу проекта комплекса, который включал обвинения в должностных преступлениях со стороны агентства округа Колумбия. Строительство началось в ноябре 1981 года и завершилось в июне 1986 года. Критики восприняли Вашингтон-Харбор неоднозначно, но общественность быстро его приняла.

В первые два года существования Washington Harbour столкнулись с серьезными проблемами в управлении, что привело к отстранению одного из застройщиков от должности управляющего недвижимостью. Комплекс был продан местному недвижимости магнату Конраду Кафрицу в 1988 году по спорному договору аренды , похожему на покупку . Впоследствии Кафриц продал недвижимость, у которой с 1990 по 2013 год сменилось шесть разных владельцев. В 2013 году она снова была выставлена ​​на продажу.

Вашингтон-Харбор имеет первый в своем роде набор шлюзов, предназначенных для защиты от наводнений на реке Потомак. Однако неспособность правильно использовать шлюзы вызвала сильное наводнение в 2011 году, которое привело к судебному иску и ремонту стоимостью 30 миллионов долларов.

Генезис проекта

Ранние исследования

Набережная Джорджтауна в 1967 году.

В 1800-х годах набережная Джорджтауна была в основном коммерческой гаванью . Большую часть земли занимали склады. Между 1900 и 1960 годами гавань практически закрылась, поскольку коммерческое речное движение резко сократилось. ряд угольного газа , цемента , стали и других предприятий средней и легкой промышленности заводов по производству Склады были снесены и на их месте построен . К 1960 году многие из этих заводов закрылись, и набережная вышла из употребления. принадлежащий городу мусоросжигательный завод, предприятие по сортировке мусора и склад строительных Часть территории занимали материалов.

Между 1960 и 1970 годами развитие набережной Джорджтауна изучалось пять раз. Но ни одна из рекомендаций этих исследований не была реализована. Многие жители округа Колумбия, в том числе жители Джорджтауна, категорически против планов построить серию супермагистралей по всему городу, в том числе вдоль реки Потомак на набережной Джорджтауна. В каждом из пяти различных исследований предлагалось строительство супермагистралей в этом районе и вокруг него, и каждый раз разногласия вокруг этой рекомендации делали исследование политически неприемлемым. Шестое исследование было проведено в 1970 году. В отчете, проведенном по заказу Национальной комиссии по планированию Капитолия (NCPC) и Ассоциации граждан Джорджтауна (GCA), не содержалось рекомендаций по строительству супермагистрали. Вместо этого он призвал к сносу существующей автострады Уайтхерст . Авторы исследования заявили, что автострада блокировала виды, препятствовала развитию набережной, была плохо спроектирована и вызывала пробки на обоих ее концах. В докладе содержится призыв к городским властям закопать автостраду в огороженной траншее и продать права на воздух над ней застройщикам или использовать ее в качестве парковой зоны.

Исследование 1970 года было положительно встречено президентом Ричардом М. Никсоном послание , который в апреле 1971 года направил Конгрессу по поводу округа Колумбия, в котором призвал к «всеобщему плану сохранения и развития набережной Джорджтауна», чтобы не был утрачен исторический характер Джорджтауна. навсегда. Послание Никсона дало новый импульс планированию в Джорджтауне, и в январе 1972 года федеральное правительство профинансировало исследование стоимостью 250 000 долларов, призванное стимулировать изменения зонирования, которые позволили бы крупномасштабную реконструкцию набережной. В состав исследовательского комитета входили NCPC, GCA, Департамент шоссейных дорог и дорожного движения округа Колумбия , Департамент жилищного строительства и городского развития , Министерство внутренних дел , Министерство транспорта и Комиссия изящных искусств США (CFA). .

Судебные иски по другим строительным проектам

Апелляционный суд округа Колумбия США снял запрет на строительство на набережной Джорджтауна в 1973 году.

Некоторые застройщики пытались продолжить строительство до завершения федерального исследования. Эти планы вызвали споры, которые оказали прямое влияние на возможное строительство гавани Вашингтона. В апреле 1972 года компания Georgetown Inland, дочерняя компания Inland Steel Company , поручила архитектору Артуру Коттону Муру спроектировать восьмиэтажное офисное здание на принадлежащей компании земле по адресу 1055 Thomas Jefferson Street NW. Но CFA, имевшее по закону право утверждать проект и высоту построек в этом районе, рекомендовало воздержаться от его строительства, поскольку оно слишком высокое. 29 июня Комиссия по зонированию округа Колумбия без комментариев наложила 120-дневный запрет на любое строительство на набережной. GCA выступал за запрет любого строительства в этом районе до завершения федерального исследования, но в августе 1972 года Джорджтаун Инленд обнародовал план строительства комплекса ресторанов, отелей, офисных зданий, торговых площадей и небольшой гавани стоимостью 80 миллионов долларов. Джорджтаун Инленд утверждал, что запрет на строительство, пусть и временный, навсегда оттолкнет застройщиков от набережной. GCA подал в суд с иском о прекращении строительства здания, но Окружной суд округа Колумбия отклонил его просьбу. 12 октября 29 сентября Комиссия по зонированию округа Колумбия сняла запрет от 29 июня и заявила, что строительство на участке площадью 100 акров (400 000 м²) ² ) Набережная Джорджтауна может продолжаться.

GCA подал апелляцию в Апелляционный суд США по округу Колумбия . Апелляционный суд вынес временный запрет на строительство до решения районным судом дополнительных вопросов.

Предварительная версия федерального исследования была опубликована 2 ноября 1972 года. Несмотря на то, что Джорджтаун Инленд продолжал реализацию своих планов (теперь предполагалось построить две девятиэтажные офисные башни), федеральное исследование рекомендовало, чтобы были построены только многофункциональные комплексы. разрешено на набережной. В отчете также рекомендуется ограничить высоту построек до 40 футов (12 м), хотя в некоторых местах можно построить здания высотой 60 футов (18 м). Это вызвало второй иск со стороны GCA. Окружной суд США 18 ноября вынес второе решение по делу о строительстве и снова разрешил Джорджтаун-Инленд продолжить работу. GCA подала апелляцию, и восемь дней спустя апелляционный суд США вновь наложил временный запрет. Апелляционный суд отложил вынесение окончательного решения по делу до 1 февраля 1973 года.

6 февраля апелляционный суд продлил временный запрет еще на 45 дней. Он постановил, что Комиссия по зонированию округа Колумбия неправомерно отменила запрет на строительство, не предоставив письменного обоснования. Суд обязал совет по зонированию выдать такое обоснование в течение 45 дней. Совет по зонированию представил свое обоснование, и 8 мая апелляционный суд отменил свой запрет. Принимая обоснование комиссии по зонированию, апелляционный суд потребовал, чтобы в дальнейшем комиссия по зонированию давала показания под присягой и разрешала перекрестный допрос свидетелей до принятия решений о зонировании, а также выдавала квазисудебные письменные заключения с изложением причин своих решений. (Решение суда стало переломным моментом в улучшении решений по зонированию города.)

Изменения в правилах зонирования

Предложения по зонированию

Карта зонирования подзон Джорджтауна, одобренная Комиссией по зонированию округа Колумбия в ноябре 1974 года.

Предварительное федеральное исследование рекомендовало провести обширные изменения зонирования набережной Джорджтауна, и Комиссия по зонированию округа Колумбия немедленно приняла меры по реализации этих предложений. После общественных слушаний 9 мая 29 июня комиссия по зонированию предложила новые правила. Эти правила разрешили гораздо более плотную застройку и установили три подзоны. В районе W-1, ограниченном рекой Потомак, 31-й улицей NW, Key Bridge и K Street NW, высота зданий была ограничена шестью этажами. В зоне W-2, ограниченной 31-й улицей NW, K Street NW, Ки-Бридж и каналом C&O, обычно также имеются шестиэтажные здания. Однако застройщики могут добиваться исключений, позволяющих строить до девяти этажей для многофункциональных комплексов. В районе W-3, ограниченном 30-й и 31-й улицами на северо-западе, рекой Потомак и каналом C&O , зданиям было разрешено достигать девяти этажей. Площадь отдельного здания также была ограничена во всех трех подзонах, хотя она могла быть превышена, если бы в структуру входило больше жилых единиц.

В августе план зонирования был немного изменен. Район W-1 расширился на полтора квартала к северу от К-стрит СЗ и на полтора квартала к западу от 31-й улицы СЗ. Район W-2 расширился на север до М-стрит на северо-западе, а также на восток, включив в него участок, ограниченный рекой Потомак, 30-й улицей на северо-западе, М-стрит на северо-западе, Пенсильвания-авеню на северо-западе и 29-й улице на северо-западе. Территория W-3 над каналом C&O была преобразована в зонированное пространство W-1. Общественные слушания по пересмотренному плану начались 6 августа. NCPC выступил против предложенных правил, утверждая, что он разрешает строительство слишком высоких зданий, не регулирует конструкции на крыше (такие как пентхаусы или башни), предоставляет слишком много исключений для промышленного использования и не обеспечили адекватную защиту исторических сооружений. Группа местных жителей и консультантов, известная как Группа планирования Джорджтауна, утверждала, что предложенные правила допускают слишком плотную и слишком высокую застройку, которая приведет к привлечению слишком большого количества автомобильного и пешеходного движения в этот район. 15 ноября совет по зонированию отложил принятие решения по плану изменения зонирования до тех пор, пока NCPC не завершит работу по региональному планированию для той же территории.

Утверждение зонирования

Зонирование набережной Джорджтауна приняло новое направление с установлением самоуправления в округе Колумбия .

Комиссия по зонированию действовала в соответствии с законодательством 1920 года, и ее состав немного изменился в результате реорганизации городского правительства в 1967 году в формат совета мэров. В 1974 году его членами были мэр округа, председатель и заместитель председателя городского совета округа Колумбия, архитектор Капитолия и директор Службы национальных парков . Однако в соответствии с законодательством самоуправления в состав комиссии по зонированию будут входить председатель, заместитель председателя и член общественности, назначаемые мэром и подлежащие утверждению городским советом округа Колумбия ; Архитектор Капитолия; и директор Службы национальных парков. должен Закон о самоуправлении округа Колумбия был вступить в силу 1 января 1975 года.

неожиданно В конце ноября 1974 года комиссия по зонированию «хромой утки» изменила курс и одобрила предложенные пересмотренные правила зонирования набережной Джорджтауна. Газета Washington Post сообщила, что процесс изменения зонирования придется начать заново под эгидой комиссии по зонированию самоуправления, и маловероятно, что новая комиссия сможет одобрить что-либо подобное предлагаемым правилам. Существующая комиссия по зонированию действовала, предположила газета, потому что она не подвергнется никакому политическому возмездию (поскольку она вышла из бизнеса), ее действия могли бы дать комиссии по зонированию самоуправления политическое прикрытие для сохранения правил, и поскольку ее члены считали, что были достаточно задержки и рассмотрения правил. Старая комиссия считала, что развитие должно продолжаться сейчас, иначе оно никогда не произойдет. GCA немедленно подал в суд с требованием отмены новых правил зонирования. и Верховный суд округа Колумбия заблокировал всю застройку в этом районе, пока иск находился на рассмотрении.

Заключительное исследование федерального консультанта

Апелляционный суд округа Колумбия поддержал правила зонирования от ноября 1974 года, которые разрешили продолжить строительство в гавани Вашингтона.

6 февраля 1975 года была опубликована окончательная версия исследования консультанта, финансируемого из федерального бюджета. Он рекомендовал только малоэтажные и среднеэтажные здания на набережной (высотой от 40 футов (12 м) до 60 футов (18 м)), а не высотные постройки (высотой 90 футов (27 м)), одобренные округом Колумбия. Комиссия по зонированию в ноябре. Он также рекомендовал здания с меньшей площадью квадратных футов. Хотя NCPC не сразу включил отчет в свои планы, он ясно дал понять, что поддерживает выводы отчета.

Поскольку комиссия по зонированию, по-видимому, не согласилась с NCPC, в начале января 1978 года CFA предложило резолюцию: строительство двух прибрежных парков и большого подземного гаража на набережной Джорджтауна. Власти города заявили, что попытаются реализовать предложения CFA, хотя некоторые городские чиновники не хотели решать проблему набережной столь поэтапно.

Поскольку иск GCA против утвержденных изменений зонирования все еще находился на рассмотрении в апреле 1977 года, Papermill Associates (партнерство между фирмой по недвижимости Holland & Lyons и магнатом по прокату автомобилей Уорреном Ависом ) приобрела участок неиспользуемой бумажной фабрики на набережной (граничащей с улицей Сесил-Элли). NW, Grace Street NW, K Street NW и Потомак Street NW) и начал планировать строительство кондоминиума с таунхаусами стоимостью 20 миллионов долларов . Тем временем компания Weissberg Development Corp. приобрела территорию мукомольного завода Wilkins-Rogers Company (граничащего с улицами K Street NW, Потомак Street NW, 33rd Street NW и каналом C&O) для перестройки в многофункциональный офисный и роскошный жилой дом стоимостью 18 миллионов долларов. Оба проекта получили одобрение CFA. хотя строительство еще не могло продолжаться.

Заключительные юридические проблемы

2 ноября 1977 года Верховный суд округа Колумбия постановил, что правила зонирования от ноября 1974 года были приняты должным образом, хотя они и не соответствовали генеральному плану города NCPC. GCA обратилось в суд с просьбой издать временный запрет на строительство в этом районе, пока они обжаловали это решение. Затем, по несвязанному с этим делу, 2 декабря Апелляционный суд округа Колумбия вынес постановление относительно зонирования Капитолийского холма . Апелляционный суд округа Колумбия постановил, что Комиссия по зонированию округа Колумбия не может принимать решения, несовместимые с генеральным планом NCPC. GCA немедленно подал повторное заявление в вышестоящий суд, сославшись на дело Капитолийского холма и пытаясь отменить правила зонирования от ноября 1974 года.

В тот же день, когда апелляционный суд вынес свое решение, Western Development Corp. объявила о покупке большей части территории, ограниченной северо-западными улицами Висконсин-авеню, северо-западной улицей М, северо-западной Потомак-стрит и каналом C&O, а также небольшого участка на противоположный берег канала C&O, ограниченный северо-западными улицами Висконсин-авеню, северо-западной Грейс-стрит и северо-западной Потомак-стрит. Компания заявила, что сохранит исторический склад Canal Warehouse. и фасады исторических зданий на Висконсин-авеню, а также построить на этом месте роскошный торговый центр и кондоминиум, выходящий на юг. В этот проект пришел торговый комплекс Georgetown Park .

Окончательное юридическое развитие произошло, когда 17 октября 1978 г. Апелляционный суд округа Колумбия постановил в деле Ассоциация граждан Джорджтауна против Комиссии по зонированию округа Колумбия , 392 A.2d 1027 (Заявление округа Колумбия, 1978 г.), что ноябрь 1974 г. правила зонирования были приняты должным образом, хотя они и соответствовали генеральному плану NCPC. Это решение, по сути, положило конец попыткам GCA предотвратить изменение зонирования.

Создание Джорджтаунского парка на набережной

Основная статья: Джорджтаунский парк на набережной

Джорджтаунский парк на набережной в 2008 году, от входа возле гавани Вашингтона.

Решение Апелляционного суда округа Колумбия дало мощный импульс новым усилиям по сохранению части набережной как парковой зоны. В апреле 1979 года Рабочая группа по набережной Джорджтауна — специальная группа, состоящая из NCPC, Службы национальных парков (NPS) и Управления планирования и развития округа Колумбия (подразделение мэрии) — опубликовала проект плана реконструкции территории. ограничен парком Рок-Крик, рекой Потомак, мостом Ки и каналом C&O. План (который был основан на предложении CFA от января 1978 года) предусматривал создание нового парка между 31-й улицей на северо-западе и мостом Ки вдоль реки Потомак. Железная дорога Chessie System , владевшая этой землей, согласилась пожертвовать для парка полосу шириной 160 футов (49 м) рядом с рекой. Будут введены ограничения по высоте для зданий, расположенных непосредственно рядом с парком на К-стрит, в результате чего высота построек будет ограничена всего 30 футами (9,1 м), в то время как другие постройки могут иметь высоту от 50 до 60 футов (от 15 до 18 м). План сократил застройку этого района на 75 процентов.

В марте 1978 года сенатор Чарльз Матиас из Мэриленда представил в Конгресс закон, согласно которому вся территория, ограниченная парком Рок-Крик, мостом Ки, рекой Потомак и каналом C&O, является национальным парком. Спорный закон привел бы к прекращению любого развития в этом районе. Законодательство умерло, но в начале 1979 года сенатор Марк Хэтфилд от Орегона представил закон, требующий от NPS купить только земли Chessie System и Inland Steel в этом районе и превратить их в национальный парк. Этот закон начал продвигаться в Сенате, что сделало решение проблемы парка на набережной еще более актуальным.

13 июля 1979 года министр внутренних дел Сесил Д. Андрус , председатель NCPC Дэвид Чайлдс , директор по планированию округа Колумбия Джеймс О. Гибсон и президент Western Develop Corp. Герберт С. Миллер подписали соглашение о продолжении развития территории. Chessie System передала свою полосу земли для развития парка, и NPS согласилась построить там парк стоимостью от 7 до 12 миллионов долларов. Кроме того, трапециевидная часть северо-восточной части набережной, состоящий из земель, принадлежащих Chessie System, Western Development, Inland Steel и другим землевладельцам, будет куплен совместным предприятием, принадлежащим Chessie System и Western Development. Совместное предприятие обязалось построить в этом районе комплекс таунхаусов, офисных зданий и торговых площадей стоимостью 50 миллионов долларов. Высота сооружения будет варьироваться от трех до шести этажей. Для реализации проекта потребовалось одобрение CFA, и городской совет округа Колумбия был вынужден согласиться на отмену незастроенных пристроек 30-й улицы, 31-й улицы и Томаса Джефферсона-стрит (предназначенных для выхода на набережную). Жители Джорджтауна, обязавшиеся превратить всю территорию в парк, в подавляющем большинстве выступили против этого соглашения.

По этому соглашению были установлены границы комплекса Вашингтон-Харбор и начались проектные работы.

Предложения и споры по проектированию Вашингтонской гавани

Комиссия изящных искусств США ( изображена печать ) отклонила первый проект гавани Вашингтона, но с энтузиазмом восприняла второй архитектурный проект.

Chessie System и Western Development наняли GMR Limited, архитектурную фирму, расположенную в Роквилле, штат Мэриленд , для проектирования гавани Вашингтона. Компания представила свой предложенный проект Комиссии изящных искусств осенью 1979 года. Этот проект представлял собой шестиэтажный, приземистый, массивный комплекс зданий (соединенных мостами на верхнем уровне), который занимал как можно большую часть территории застройки. насколько это возможно. CFA выразило обеспокоенность по поводу скопления комплекса, а GMR Limited снизила его высоту до трех этажей. Однако изменений оказалось недостаточно, и в декабре CFA отклонило предложенный проект. Месяц спустя Western Development наняла всемирно известного архитектора Артура Коттона Мура для реконструкции гавани Вашингтона. Принимая во внимание предложения CFA, Мур сказал, что будет использовать для проекта различные цвета и, возможно, спроектировать здания меньшего размера с большим пространством между ними. Тем временем городские власти отказались от однозначной поддержки проекта. Кроме того, NCPC распорядился составить заявление о воздействии на окружающую среду (EIS) для различных предложений по развитию и созданию парков, исследование, на выполнение которого уйдет не менее шести месяцев. Представители Western Development заявили, что в связи с редизайном и требованиями EIS дата начала их проекта переносится с осени 1980 года на март 1981 года. Компания также дала название своему партнерству с Chessie System: Washington Harbour Associates.

5 марта 1980 года Мур предложил новый проект гавани Вашингтона. Проект стоимостью 60 миллионов долларов в стиле постмодерна состоял из двух изогнутых зданий в южной части участка, обращенных к реке Потомак. Пять других зданий, разделенных пешеходными дорожками, были запланированы для районов к востоку, северо-востоку, северу, северо-западу и западу от этих изогнутых построек. Около 60 процентов от общего объема проекта должно было быть жилым, состоящим из 350–400 кондоминиумов. Торговые площади будут занимать 320 000 квадратных футов (30 000 м²). ² ) проекта. На территории, окруженной зданиями, был запланирован эллиптический бассейн для яхт, а на полосе земли между застройкой и рекой - парк на берегу реки. В целом проект занимал всего 3,43 акра (13 900 м²). ² ), а не 5,9 акров (24 000 м²). ² ) в предыдущем предложении. GCA категорически выступил против этого проекта. Неделю спустя CFA частично одобрило редизайн Мура. Однако он не одобрил высоту проекта. CFA заявило, что проект высотой 86 футов (26 м) был слишком высоким и что оно не одобрит строительство здания выше 60 футов (18 м).

Мур быстро представил обновленный дизайн. В результате редизайна высота проекта снизилась до 68,5 футов (20,9 м) (всего на пять футов выше, чем самое высокое здание в Джорджтауне). Площадь комплекса была увеличена до 5,9 акров (24 000 м²). ² ), а жилые и торговые здания переместились ближе к реке. Из-за этих изменений общий размер проекта уменьшился до 700 000 квадратных футов (65 000 м²). ² ) от 750 000 квадратных футов (70 000 м ² ). CFA утвердило основной план редизайна 8 апреля 1980 года, хотя компания Washington Harbour Associates (WHA) должна была представить в CFA окончательные архитектурные чертежи и доказать, что Служба национальных парков все еще планировала превратить остальную часть набережной в парк. Выполнение ВАЗ этих двух требований приведет к задержке строительства примерно на год.

GCA также выступила против обновленного проекта. В ноябре 1980 года GCA призвало отложить реализацию проекта стоимостью 120 миллионов долларов на два года, пока не будет проведено исследование поймы . GCA утверждало, что проект находился на такой низменности и так близко к воде, что она регулярно подвергалась затоплению. Девять из 13 членов городского совета округа Колумбия поддержали законопроект о запрете строительства по проекту до тех пор, пока Федеральное агентство по чрезвычайным ситуациям (которое уже проводило исследование поймы реки) не будет завершено. Мэр Мэрион Барри выступила против этого закона. Хотя никаких требований по исследованию поймы не было, прошло еще девять месяцев, пока были получены окончательные архитектурные чертежи и разрешения на строительство. К июлю 1981 года стоимость проекта выросла до 154 миллионов долларов ( в первую очередь из-за инфляции ).

Споры вокруг Управления по сохранению исторического наследия

В сентябре 1981 года разгорелся серьезный спор по поводу действий Кэрол Б. Томпсон, директора Управления по сохранению исторического наследия округа Колумбия (DCHPO). В рамках процесса получения разрешения на строительство DCHPO должно было убедиться, что проект соответствует внешнему виду, расположению, строительным материалам, цвету, высоте, стилю и текстуре окружающих зданий и не наносит ущерба характеру района. Поскольку CFA утвердило окончательные архитектурные чертежи, а WHA получила гарантии от Службы национальных парков относительно строительства парка, одобрение DCHPO стало последним шагом, необходимым перед тем, как город выдаст разрешение на строительство.

Споры начались, когда Томпсон посетила предполагаемую строительную площадку в конце августа 1981 года. Она не уведомила GCA или WHA, что было нарушением правил DCHPO. 12 сентября Томпсон издал приказ об одобрении проекта. Когда компания GCA узнала о посещении объекта Томпсон, она подала в суд с требованием выдать ее приказ. Томпсон отменила свой приказ.

Второе посещение объекта (соответствующее правилам DCHPO) произошло в начале октября 1981 года. Томпсон был вынужден провести слушание, на котором GCA и WHA высказали свое мнение о том, поставил ли предыдущий визит Томпсона под угрозу процесс утверждения DCHPO. 22 октября Томпсон повторно издала приказ об одобрении проекта. GCA подала в суд с иском об отмене постановления DCHPO. 4 ноября Апелляционный суд округа Колумбия издал временный запрет , запрещающий строительство гавани Вашингтона. Суд отменил свое постановление 14 ноября, заключив, что слушание показало, что действия Томпсона не нанесли непоправимого вреда процессу выдачи разрешений DCHPO и что второе посещение объекта было проведено должным образом. Городские власти заявили, что выдадут разрешения на строительство в течение недели, а компания Washington Harbour Associates заявила, что начнет строительство сразу после этого.

Строительство гавани Вашингтона

Строительство гавани Вашингтона началось в ноябре 1981 года со сноса заброшенного цементного завода. 1 октября 1982 г. Апелляционный суд округа Колумбия оставил в силе свое решение от 14 ноября 1981 г., которое, по сути, положило конец попыткам GCA отменить постановление DCHPO.

Некоторые изменения в конструкции произошли во время строительства. Инженерный корпус армии США имел право санкционировать любое строительство на реке Потомак. В марте 1983 года ВАЗ запросила разрешение на строительство канала в Потомаке, который приведет к эллиптическому бассейну для лодок в центре проекта, а также на одобрение строительства плавучего дока для обеспечения дополнительных возможностей для катания на лодках. ВАЗ также попросила Корпус дать согласие на строительство дамбы на берегу реки и использовать материал, добытый из Потомака, для заполнения территории за дамбой. На этой мелиорированной земле компания намеревалась построить дощатый настил длиной 700 футов (210 м) . GCA и местные гребные клубы выступили против этих просьб, утверждая, что бассейн для лодок и причал привлекут слишком много моторных лодок, что поставит под угрозу множество каякеров и гребцов , использующих этот район. Большинство этих предложений было отозвано к ноябрю, когда ВАЗ отказалась от эллиптического бассейна для лодок в пользу фонтана.

из Строительная компания Джорджа Хаймана Бетесды , штат Мэриленд , была генеральным подрядчиком проекта строительства гавани Вашингтон. инженер-строитель Зиван Коэн из фирмы Tadjer-Cohen-Edelson и ландшафтный архитектор Джеймс Урбан. Над комплексом также работали К ноябрю 1983 года цементный завод закрылся, раскопки фундамента были завершены, сваи для зданий были забиты, а стальные листы забивались в землю на берегу реки, чтобы защитить территорию от воды.

К концу 1983 года стоимость проекта выросла до 200 миллионов долларов. Washington Harbour Associates получила финансирование проекта от KanAm Realty, подразделения KanAm International ( немецкой фирмы по развитию недвижимости). Из-за экономического давления жилые помещения в комплексе были превращены в офисные помещения (за которые могла взиматься более высокая арендная плата). Площадь офисных помещений подскочила до 480 000 квадратных футов (45 000 м²). ² ) от 306 000 квадратных футов (28 400 м²) ² ), в то время как торговые площади сократились до 85 000 квадратных футов (7 900 м²). ² ) от 150 000 квадратных футов (14 000 м ² ) и жилая площадь до 97 000 квадратных футов (9 000 м²). ² ) от 236 000 квадратных футов (21 900 м ² ). Количество кондоминиумов в проекте сократилось на 90 процентов, хотя оставшиеся 38 квартир были построены как одни из самых роскошных в городе. WHA намеревалась сдать большую часть торговых площадей в аренду ресторанам и уже арендовала помещения для зала на 1000 мест, который должен был спроектировать Уорнер ЛеРой (тогдашний владелец знаменитой таверны на Грин ). Оставшаяся часть розничной торговли (магазин деликатесов, магазин канцелярских товаров, аптека и т. д.) будет сдана в аренду предприятиям, обслуживающим потребности владельцев кондоминиумов. Восточная башня была спроектирована для размещения магазинов и ресторанов на первом этаже, а также офисных помещений наверху. Западная башня имела схожий дизайн, за исключением того, что на верхних этажах располагались кондоминиумы.

К маю 1985 года строительство гавани Вашингтона близилось к завершению. Подрядчики поспешили завершить строительство шлюзов у ​​основания башен Вашингтон-Харбор в начале ноября 1985 года после того, как река Потомак, разбухшая от проливных дождей, достигла 7 футов (2,1 м) над уровнем паводка.

Одним из требований разрешения на строительство комплекса была оплата археологической оценки неосвоенных земель на набережной. На западной стороне застройки (которая должна была стать парковой зоной) летом 1985 года археологи раскопали кирпичный фундамент и полы трех зданий начала 1800-х годов. Руины, а также остатки мощеной улицы были найдены на глубине 6 футов (1,8 м).

Завершение и открытие

Основная статья: Дом Швеции

13 июня 1986 года первая фаза гавани Вашингтона, состоявшая из двух изогнутых башен и пяти пристроенных к ним зданий, открыла свои двери. Семьдесят процентов офисных помещений было сдано в аренду (по самым выгодным рыночным ценам), а 32 из 38 кондоминиумов уже проданы. Комплекс включал в себя фонтан «танец воды» стоимостью 2 миллиона долларов, спроектированный Уильямом Хоббсом. и еще от 6 до 7 миллионов долларов было потрачено на общественные места внутри комплекса. Уорнер Лерой объявил, что его высококлассный ресторан будет называться «Потомак». Вторая фаза проекта, которая состояла из гостинично-офисного здания на участке между 30-й улицей NW и Рок-Крик, должна была начать строительство в конце 1986 года. Но второй этап так и не был завершен. Земля была продана, и Дом Швеции в 2006 году на этом месте построили .

Критический прием

Описание комплекса

Карта комплекса Вашингтон-Харбор по состоянию на 2013 год.

Построенный комплекс Вашингтон-Харбор стоимостью 200 миллионов долларов состоял из пяти зданий. с 23 фасадами. Каждое здание имеет шесть этажей. Общая площадь внутренних помещений составила чуть менее 1 000 000 квадратных футов (93 000 м²). ² ), хотя сдаваемая в аренду внутренняя площадь составляла всего 536 000 квадратных футов (49 800 м²). ² ). Главное здание состояло из двух блочных длинных построек. Южная половина каждого здания была изогнутой, и эти изогнутые крылья окружали большой центральный фонтан. Эта территория была открыта с южной стороны. Южный край сооружения, выровненный по оси север-юг, был параллелен реке Потомак (которая изгибалась под углом с юго-востока на северо-запад). Через центр этих двух зданий проходила набережная Томаса Джефферсона (бывшая улица Томаса Джефферсона). Первоначально спроектированная так, чтобы иметь одинаковую высоту, наличие жилых помещений в западной башне (которая имела разную высоту от пола до потолка) сделало эти две структуры неравными. Ландшафтный дизайн набережной Томаса Джефферсона был разработан Джо Брауном и Майклом Вергасоном из фирмы ландшафтной архитектуры EDAW в сотрудничестве с Arthur Cotton Moore Associates.

Вашингтон-Харбор опирался на постмодернистскую смесь ар-деко , модерна , возрождения барокко , готического возрождения , греческого возрождения , возрождения эпохи Возрождения , романского возрождения и викторианских архитектурных стилей. Наружные стены были в основном выполнены из кирпича (бежевого и коричневого цвета) и известняка (бледно-бежевого цвета). Кирпич был не ровным, а скорее утопленным и выступающим, различной геометрической формы. Некоторые из колонн , контрфорсов и пилястр, использованных в комплексе, были структурными, но многие – нет. круглые и плоские арки различной ширины и высоты, кронштейны , неполные карнизы , фронтоны , фронтоны , декоративные завитки Во всем комплексе использовались . На крыше были рифленые кирпичные дымоходы разной высоты, украшенные кронштейнами . Балконы и терраса на крыше были обрамлены кирпичными или металлическими парапетами в самых разных стилях. Крыша состояла из изогнутого металла, установленного под разными углами, а выкрашенные в белый цвет металлические купола различной ширины покрывали круглые офисы, круглые конференц-залы и ротонды внизу. гостиные в форме

Форма, размер и стиль окон и дверей во всем комплексе Вашингтон-Харбор сильно различались. Окна в одних местах были одинарные, а в других — с горизонтальными лентами. Закругленные окна часто украшали углы, а раздвижные стекла или французские двери вместо окон иногда использовались . Подоконники тоже различались по цвету, высоте, материалу, форме и стилю.

Входы в сооружение были несколько менее разнообразны. Большинство входных дверей были стеклянными. Дверные косяки обычно были из зеленого металла, но иногда из бронзы или стали . Стеклянные и металлические навесы защищали большинство дверных проемов.

Фасады сильно различались:

• Колонны различной высоты поддерживали верхние этажи комплекса со стороны реки Потомак, создавая чрезвычайно узкий, нефункциональный портик . Капители листового на каждой колонне имели отдаленно коринфский стиль и были сделаны из профилированного металла . и содержало скрытые осветительные приборы. На южной стороне комплекса также были кирпичные опоры , пилястры и комбинации пилястр и колонн. аркбутаны На верхних этажах использовались . Стеклянная навесная стена, за которой находился ресторан «Потомак», была украшена декоративными металлическими изделиями, похожими на те, что встречаются в чугунных павильонах викторианской эпохи .
• Восточный фасад состоял из конических белых колонн, обрамляющих большие вентиляционные решетки.
• Северный фасад представлял собой стеклянную навесную стену с шестью пролетами , слегка наклоненную внутрь. Ритм, пропорции, размеры и расстояние между окнами в каждом пролете и на каждом этаже были разными.
• Западный фасад представлял собой стеклянную навесную стену, слегка наклоненную внутрь. Фасад местами выступал наружу (имитируя ниши и башенки ), а местами имел двускатную крышу. В южном углу здания круглая уличная площадь врезалась в тротуар на западе (обеспечивая несколько парковочных мест), врезаясь дугой в фасад здания. Это помогло создать переход от плоского южного фасада к более разнообразному западному фасаду.
• Фасады, выходящие на набережную Томаса Джефферсона (бывшая улица Томаса Джефферсона), имели глубокий горизонтальный шов, который был глубоко утоплен и рустован . Выступающая стена над стыком поддерживалась консолями .

Архитектор Артур Коттон Мур сказал, что массированные линии зданий длиной в квартал были необходимы из-за необходимости использовать как можно больше места. Чтобы разрушить монолитный, похожий на стену эффект этого массива, каждый длинный фасад был разбит на несколько меньших фасадов и использованы разные архитектурные стили, чтобы сделать здания визуально интересными. Мур сказал, что он спроектировал пешеходные дорожки так, чтобы пешеходы могли видеть только один фасад за раз, что позволило сохранить согласованность архитектурного видения.

Пешеходные пространства вокруг комплекса и его территории были выложены кирпичной, керамической , каменной плиткой и гранитной плиткой. Набережная Томаса Джефферсона была сильно благоустроена. Здесь также было множество скамеек, а бетонные горшки вдоль набережной были специально спроектированы таким образом, чтобы они были достаточно широкими, чтобы было удобно сидеть. Чугунная решетка в стиле боз-ар закрывала уличные водостоки. Променад Томаса Джефферсона заканчивался у гигантского эллиптического фонтана, танцующего на воде, на западной стороне которого располагалась пятиэтажная башня, похожая на храм греческого возрождения. Дощатый настил длиной 600 футов (180 м) был построен на высоте 6 футов (1,8 м) над средним уровнем воды, слегка нависая над рекой.

Критический прием

Верхние этажи гавани Вашингтона демонстрируют большое разнообразие архитектурных элементов, которые Артур Коттон Мур использовал, чтобы сделать комплекс визуально интересным.

Архитектор Роджер К. Льюис , писавший для The Washington Post , в целом похвалил это сооружение, назвав его «невероятно разнообразным, сложным, порой ошеломляющим архитектурным коллажем». Он назвал готовность Мура разделить комплекс пешеходными дорожками «мастерским ходом урбанизма» и похвалил его «архитектурное изобилие» — то, как Мур фрагментировал большую часть зданий с помощью утопленных и выступающих фасадов самых разных цветов, материалов и стилей. Он также выразил решительное одобрение тому, что комплекс был спроектирован для богатых арендаторов, но при этом в нем было место для публики. Однако он чувствовал, что здание стилистически не вписывается в остальную часть Джорджтауна, хотя Мур использовал многие найденные там архитектурные стили.

Архитектурный критик Washington Post Бенджамин Форджи был более двусмысленен. Он назвал эту структуру «поп-архитектурой, [которая] является гордо своеобразной». утверждая, что он потерпел неудачу как часть последовательной архитектуры, но сумел создать уникальное и популярное пространство. Общее впечатление, как утверждал Форги, было разобщенным, хотя некоторые элементы (особенно дымоходы и купола на крыше , а также юго-западный угол и западный фасад) очень хорошо сочетались друг с другом. Однако Форджи очень похвалил «Променад Томаса Джефферсона» и то сильное ощущение движения и жизненной силы, которое он создавал. Сама по себе, по его словам, световая башня в фонтане также была «нужным объектом в правильном месте» и мощно определяла эллиптическую площадь/пространство фонтана. Несмотря на это, он обнаружил, что его чистый дизайн не очень хорошо сочетался с окружающей его «сумой». Через два года после открытия проекта Форги сохранял свое мнение о том, что Вашингтон-Харбор представлял собой «гигантское, оживленное архитектурное яйцо», но оно «во многом оправдывало себя прекрасным городским дизайном».

Другие мнения о проекте разошлись. Репортер Washington Post по недвижимости Джон Минц назвал это архитектурой «поп-арта». Дж. Картер Браун , директор Национальной галереи искусств , насмешливо назвал его «Ксанаду на Потомаке», в то время как автор « Путеводителя AIA по архитектуре Вашингтона, округ Колумбия» считал его «любопытной смесью архитектурных мотивов» и «любопытной смесью архитектурных мотивов». мультяшный» — и в целом визуально ошеломляющий. Архитектор Ричард Сол Вурман назвал его «напыщенным» и изобилующим «неуклюжей яркостью», но признал, что он обеспечивает превосходный доступ к реке. Историки архитектуры Памела Скотт и Антуанетта Жозефина Ли заявили, что архитектурные элементы выглядели «натянутыми». Архитектор и профессор Католического университета Америки Питер Блейк в 1987 году насмешливо назвал Вашингтон-Харбор «архитектурой тематического парка в поисках подходящей темы» и нашел ее «дурацким, причудливым собранием колонн, кривых, зубцов, куполов, башен, фонтанов, столбы, бастионы, полумесяцы, террасы, огневые точки, переулки, набережные, бульвары, площади и другие колонны и колоннеты, а также слишком много других фантазий, чтобы их можно было упомянуть или описать». Хотя Блейк назвал комплекс «скорее высокотехнологичным, чем высокотехнологичным», он обнаружил, что он намного превосходит простые, облицованные известняком квадратные конструкции, которые обычно строятся в городе. Выступая в 1987 году, член правления GCA Дональд Шеннон назвал это «катастрофой, коллекцией мусора» и осудил его как китчевый и угодивший яппи потребительству . Репортер Washington Post Мэриэнн Хаггерти в 1998 году назвала комплекс «одним из самых самобытных с архитектурной точки зрения зданий города».

Вашингтон-Харбор описывают как архитектуру, близкую к деконструктивизму . Роджер К. Льюис, решительный критик деконструктивизма, заявил, что проект имеет «умеренно деконструктивистские устремления», поскольку его архитектурные элементы фрагментарны и произвольно сгруппированы. Тем не менее, он признает, что он избегает деконструктивизма, поскольку у него есть основное обоснование. Архитектурный критик Washington Post Бенджамин Форджи раскритиковал проект по аналогичным причинам. Он утверждал, что основные конструктивные решения Мура были «гениальными и убедительными». Но архитектурный стиль, по словам Форджи, является второстепенным и не является «присущим» зданию Мура. Заявленное Муром обоснование внешнего вида Вашингтон-Харбора, по его утверждению, слишком упрощено и устанавливает ложную связь между орнаментом и человеческим масштабом, а также между металлическими украшениями и современностью. Хотя Форджи не использует слово «деконструктивизм», он отметил, что Вашингтон-Харбору не хватает контекста и последовательности.

Вашингтонский строительный конгресс вручил компании John J. Kirlin, Inc. награду за мастерство 1987 года за сантехнические работы на фонтане в гавани Вашингтона.

Операции

Весенний день на набережной перед гаванью Вашингтона в 2022 году.

Вашингтон-Харбор оказался популярным среди публики. К весне 1987 года открылся японский ресторан Hisago, кондитерская и гастроном . В стадии строительства находились Tony & Joe's Seafood Place, China Regency ( китайский ресторан ), Jaimalito's Cantina ( мексиканский ресторан ) и французский ресторан . По вечерам сотни бизнесменов, велосипедистов, бегунов, жителей окрестностей и туристов наводнили комплекс, чтобы насладиться свежим воздухом, водой и фонтаном. Гребцы когда-то беспокоились, что комплекс будет привлекать слишком много лодок, но гребцы и гребцы пользовались вновь обретенной популярностью, поскольку их вид спорта стал известен местным жителям, которые могли наблюдать за их тренировками и соревнованиями с набережной Вашингтон-Харбор. Однако около 100 000 квадратных футов (9 300 м²) ² ) из 560 000 квадратных футов (52 000 м²) ² ) запланированных офисных площадей не были завершены или заняты на момент открытия комплекса из-за нехватки арендаторов.

Осенью 1986 года Western Development сократила уровень инвестиций в Вашингтон-Харбор. Компания выиграла право на разработку Market Square, многофункционального проекта стоимостью 200 миллионов долларов на северо-западе Пенсильвания-авеню между 6-й и 7-й улицами северо-запада. Но Western Development не смогла собрать необходимое финансирование для строительства Рыночной площади и была вынуждена привлечь в качестве партнеров по проекту техасскую девелоперскую компанию Trammell Crow и Dutch Institutional Holding Co., крупнейший государственный пенсионный фонд в Нидерландах . Впоследствии Western Development продала часть своих инвестиций в Вашингтон-Харбор другим партнерам. осталось 25,5 процентов проекта, Western Development - 24,7 процента, KanAm - 9 процентов и группы отдельных партнеров - 40 процентов. В результате у CSX Corporation (преемницы Chessie System)

Проблемы с управлением Western Development

Проблемы с руководством Вашингтон-Харбора впервые стали достоянием общественности 27 октября 1987 года, когда главный ресторан комплекса, дорогой и роскошный Potomac от Warner LeRoy, закрылся без предупреждения. The Washington Post со ссылкой на неназванные источники в ресторанной индустрии сообщила, что Потомак предлагал посредственную еду по высокой цене, потратил слишком много денег на строительство ресторана, был слишком большим и недостаточно быстро переворачивал посетителей. Но Лерой обвинил Western Development, заявив, что плата за арендаторов взлетела до 300 000 долларов в год с 45 000 долларов в год, вывоз мусора был плохим, ландшафтный дизайн был неполным, пожарная сигнализация сработала, когда пожара не было, руководство не завершило строительство крытого перехода от парковки до подъезд и сантехника были плохими. Лерой также утверждал, что он потратил 1 миллион долларов на судебные издержки в борьбе с Western Development (которая управляла собственностью). The Post процитировала слова другого неназванного владельца ресторана в этом здании, который согласился, что с Western Development приходится иметь дело «больно». (Иск, поданный Лероем против Western Development, был урегулирован во внесудебном порядке в ноябре 1987 года.) К концу октября другие анонимные арендаторы торговых и офисных помещений пожаловались The Washington Post , что они тоже столкнулись с высокими неожиданными расходами и что компания Western Development не реагирует на их жалобы по поводу физических проблем на заводе. Несколько владельцев кондоминиумов в комплексе также жаловались на растущие расходы, которые включали в себя расходы на покрытие повышения налога на недвижимость, плату за рутинные услуги по уборке (такие как сбор мусора, уборку тротуаров и мытье окон), а также плату за парковку. Некоторые неизвестные арендаторы также утверждали, что их ввели в заблуждение относительно эксплуатационных расходов проекта, слишком поздно узнав, что они не покрыли все эксплуатационные расходы и налоги на недвижимость; это пространство часто заканчивалось только через шесть месяцев после даты поставки; что строительные ошибки не были исправлены; и что занятость на объекте (от которой ритейлеры зависели при прогнозировании продаж) составит 2500 человек, но в конечном итоге останется только 1200 человек (хотя 85 процентов комплекса было сдано в аренду). Газета Washington Post процитировала неназванный источник в отрасли, который сказал, что западные страны «плохо обращались с арендаторами» и «не обращали внимания на их нужды». Но другие арендаторы, такие как Arthur Young & Co. , Holcomb & Co. и Tony & Joe's, заявили, что удовлетворены управлением Washington Harbour со стороны Western Development. Компания Western Development обвинила правительство округа в росте расходов, заявив, что за последний год город удвоил налог на недвижимость в комплексе. Из-за роста операционных сборов сувенирный магазин Hays Harmon закрылся, а владелец Cafe Rose попытался продать бизнес.

Закрытие Потомака отрицательно повлияло на пешеходное движение в гавани Вашингтона, вызвав экономические трудности для других розничных торговцев. В декабре компания Washington Harbour Associates обратилась в федеральный суд по делам о банкротстве с просьбой освободить Потомак от аренды, чтобы комплекс можно было сдать в аренду другому арендатору.

Через шесть месяцев после того, как проблемы с управлением были впервые обнародованы, корпорация CSX уволила Western Development и наняла Faison Associates в качестве управляющего недвижимостью Washington Harbour.

Продажа Конраду Кафрицу

Вид на шлюзы гавани Вашингтон в развернутом состоянии со стороны комплекса со стороны реки Потомак.

Вашингтон-Харбор становился все более проблемным объектом по мере того, как шел второй год его существования. Более 32 000 квадратных футов (3 000 м²) ² ) из 65 000 квадратных футов (6 000 м ² ) торговых площадей и 38 000 квадратных футов (3500 м ² ) из 110 000 квадратных футов (10 000 м²) ² ) ресторана и офисных помещений пустовали. (Для сравнения, средний уровень вакантных офисов в городе составлял 8 процентов.) Тридцать из 35 кондоминиумов проекта были проданы в прошлом году, а против владельцев находился на рассмотрении иск Warner LeRoy на сумму 68 миллионов долларов. Газета Washington Post со ссылкой на неназванных источников в сфере недвижимости сообщила, что Вашингтон-Харбор испытывает трудности с зарабатыванием денег, поскольку WHA слишком щедро тратит средства на строительство, которое не может обеспечить арендная плата.

29 августа 1988 года местные СМИ сообщили, что Конрад Кафриц, наследник империи недвижимости Кафриц , подписал соглашение, которое давало ему контроль над гаванью Вашингтона. CXS потихоньку начала попытки продать недвижимость в 1987 году (до того, как начались разногласия по поводу руководства), запросив за нее от 225 до 250 миллионов долларов. Переговоры с Кафрицем начались летом 1987 года и быстро завершились. Хотя цена покупки не была публично раскрыта, Газета Washington Post сообщила, что стоимость продажи составила 200 миллионов долларов. (Город оценил недвижимость в 116 миллионов долларов.) Сделка не была прямой покупкой. По условиям соглашения о создании Washington Harbour Associates, CSX не только контролировала партнерство, но и была единственным владельцем Washington Harbour по договору аренды сроком на 198 лет. CSX сдала недвижимость в субаренду арендаторам. Используя сложную сделку с участием ряда подставных корпораций , контракты, заключенные Кафрицем с самим собой, а также контракты, заключенные Кафрицем лично с президентом CSX Realty Ричардом Бидлсом, Кафриц купил землю под гаванью Вашингтона за 31 миллион долларов. Кафриц получил контроль (но не право собственности) на улучшения собственности, купив долю CSX в Washington Harbour Associates и взяв на себя аренду на 198 лет. Затем Кафриц взял на себя дальнейший контроль над собственностью, сдав Вашингтон-Харбор в аренду двум новым товариществам, созданным Кафрицем исключительно с целью контроля над собственностью. По условиям этих договоров аренды Кафриц получил в собственность улучшения только в 2182 году.

Неизвестная группа японских инвесторов помогла профинансировать приобретение Cafritz. и сделка была закрыта 22 декабря 1988 года. (Кондоминиумы, принадлежавшие арендаторам, не были включены в покупку.)

Подобная покупке аренда Cafritz вызвала споры. Поскольку никакие документы на улучшения не перешли из рук в руки, Кафрицу удалось избежать уплаты 3 миллионов долларов в виде налогов на передачу и регистрационных сборов. Поскольку округ Колумбия не облагал налогом аренду, Кафриц платил только налоги и сборы за землю, которые составили всего 620 000 долларов. Избранные должностные лица в городе, страдающем от нехватки денежных средств, были возмущены этой сделкой и обеспокоены тем, что многочисленные другие договоры аренды, подобные покупке, вскоре нанесут ущерб доходам города от налогов на передачу собственности. Споры бушевали несколько месяцев, пока в мае 1989 года городской совет округа Колумбия не утвердил закон, увеличивающий налог на передачу собственности и закрывающий лазейку в отношении аренды, подобной покупке.

Сделка с Кафрицем стабилизировала Вашингтон-Харбор. Кафриц преобразовал часть торговых площадей в комплексе в офисные помещения (за которые платили более высокую арендную плату), в конце 1988 года урегулировал во внесудебном порядке иск на сумму 68 миллионов долларов, поданный Warner LeRoy, и снизил арендную плату для новых арендаторов офисных помещений на 16 процентов. Через два месяца после того, как Кафриц начал захват собственности, шеф-повар Витторио Теста открыл новый ресторан Leonardo da Vinci Ristorante на части помещения, ранее занимаемого Потомаком. Теста превратил это пространство из украшенного драгоценностями и люстрами выставочного зала в тихий, мягко освещенный ресторан. Ресторан Leonardo da Vinci Ristorante открылся в феврале 1989 года. Он включал в себя менее дорогую, более неформальную столовую и службу доставки еды на вынос на нижнем уровне. В августе 1989 года компания Ark Restaurant Corp. объявила о подписании договора аренды на 15 лет нового ресторана Sequoia в Вашингтон-Харборе. Компания заявила, что средняя цена за ужин (20 долларов за ужин) и меньший размер (550 мест по сравнению с 800 местами в Потомаке) сделают новое заведение прибыльным. Sequoia открылась в сентябре 1990 года. К середине 1990 года Кафриц также арендовал большую часть пустующих офисных помещений в Вашингтон-Харборе.

Последовательная смена владельцев

Кафриц сохранял право собственности на гавань Вашингтона всего два года. К 1990 году у Кафрица были финансовые проблемы, и японцы хотели, чтобы он вышел из партнерства. В июне 1990 года японцы воспользовались своими договорными правами и при финансировании со стороны Long-Term Credit Bank of Japan выкупили долю Cafritz в Вашингтон-Харбор.

Вашингтон-Харбор продолжал стабилизироваться после приобретения японцами. Новый владелец привлек Джонса Лэнга Вуттона США (ныне JLL) в качестве управляющего активами, агента по аренде и управляющего недвижимостью для изменения позиционирования объекта. Все 35 квартир наконец проданы (хотя около трети из них снова были выставлены на продажу), 85 процентов офисных площадей было сдано в аренду, открылся новый итальянский ресторан Pasta Place. Комплекс также стал местом проведения растущего числа бесплатных культурных мероприятий. К лету 1992 года Вашингтон-Харбор стал местом проведения Потомакской международной регаты, джазового фестиваля под открытым небом и летних ночных развлечений с участием гитаристов, стальных барабанных оркестров и струнных квартетов . шесть скульптур Джона Сьюарда Джонсона II . Кроме того, на променаде были установлены К маю 1994 года арендная плата за офисные помещения выросла до 88 процентов (но была одной из самых высоких в Джорджтауне — от 32 до 34 долларов за квадратный фут), и такие крупные фирмы, как Hill & Knowlton и Swidler & Berlin площади заняли . Potomac River Front также снизила эксплуатационные расходы примерно на 25 процентов до всего лишь 10 долларов за квадратный фут.

В феврале 1988 года компания Jones Lang Wootton USA выступила посредником в продаже Washington Harbour компании Crescent Real Estate Equities за 161 миллион долларов. На момент продажи это была самая высокая цена за квадратный фут, когда-либо заплаченная за офисное здание в Вашингтоне, округ Колумбия. Это была первая покупка Crescent здания в районе Вашингтона. Опять же, в продажу не вошли кондоминиумы, принадлежащие арендаторам.

Crescent Real Estate владела Вашингтон-Харбором в течение трех с половиной лет. В сентябре 2001 года Crescent продала Washington Harbour компании Shorenstein Properties за 154,25 миллиона долларов, или 287,67 долларов за квадратный фут.

Shorenstein Properties владела Вашингтон-Харбором в течение двух с половиной лет. В марте 2003 года комплекс был продан компании Broadway Real Estate Partners за 185 миллионов долларов. Финансирование было предоставлено Lehman Brothers , неназванным оффшорным инвестиционным банком, и несколькими другими частными инвесторами. Увеличение стоимости комплекса на 19,5 процентов произошло за счет быстрого улучшения заполняемости, которая к 2003 году достигла 99 процентов (с годовым оборотом менее 1 процента). Еще 75 процентов площадей было сдано в аренду до 2007 года, и арендная плата больше не взималась. самый высокий в этом районе, но соответствует другим объектам недвижимости в центре города. В число новых крупных арендаторов вошли юридические фирмы Foley & Lardner , Collier Shannon Rill & Scott и Orrick, Herrington & Sutcliffe .

Через два года Broadway Real Estate Partners в феврале 2005 года продала Вашингтон-Харбор компании Prudential Real Estate Investors за 220 миллионов долларов.

Хотя Вашингтон-Харбор собирал «огромные толпы» каждый вечер и по выходным, когда погода была теплой, Prudential Real Estate Investors продала комплекс в марте 2010 года компаниям MRP Realty и Rockpoint Group примерно за 244,5 миллиона долларов. Инсайдеры в сфере недвижимости заявили, что Prudential, возможно, нуждались в деньгах для других, более прибыльных инвестиций. Кроме того, резко возросло количество вакантных площадей в комплексе. Во втором квартале 2007 года пустовало всего 3,8 процента недвижимости, а в последнем квартале 2009 года — 23,9 процента. MRP Realty уволила давнего управляющего недвижимостью и начала управлять комплексом самостоятельно.

Наводнение и ремонт 2011 г.

17 апреля 2011 года в гавани Вашингтона произошло серьезное наводнение. Проливные дожди и сильный прилив привели к тому, что река Потомак вышла из берегов на 10–12 футов (от 3,0 до 3,7 м). Поскольку шлюзы либо не были подняты, либо были подняты лишь частично (источники расходятся во мнениях относительно их статуса), в 7:00 вода начала литься в гараж, подвал и первый этаж комплекса. Все арендаторы первого этажа и все жители кондоминиума были эвакуированы. Департаментом пожарной и неотложной медицинской помощи округа Колумбия (DCFEMS). В полдень шлюзы наконец были подняты, и представитель DCFEMS Питер Пиринджер заявил, что шлюзы «...легко бы сдержали» воду, если бы они были на месте. Позже компания MRP Realty заявила, что, по ее мнению, паводковые воды достигли пика и что в установке шлюзов нет необходимости.

19 апреля против MRP Realty был подан коллективный иск на сумму 5 миллионов долларов от имени предприятий и сотрудников, потерявших доход из-за наводнения. В иске говорится, что MRP Realty не смогла поднять шлюзы, несмотря на соответствующее предупреждение. Еще 39 истцов (большинство из них — сотрудники ресторанов) присоединились к иску, который был повторно подан 15 июня в Верховный суд округа Колумбия для их удовлетворения. Переговоры по урегулированию иска проводились осенью 2012 года, но прервались в октябре. Судья Верховного суда Эрик Кристин отклонил коллективный иск 19 февраля 2013 года.

30 июля 2011 года компания MRP Realty объявила о реконструкции гавани Вашингтона стоимостью 30 миллионов долларов. Планы реконструкции, которые еще не были проверены местной Консультативной районной комиссией и городскими властями, включали добавление новых помещений ресторана и дополнительных обеденных помещений на открытом воздухе, а также замену эллиптического фонтана новым фонтаном площадью 7 000 квадратных футов (650 м²). ² ) фонтан, способный превратиться в фонтан площадью от 9 000 до 12 000 квадратных футов (от 840 до 1110 м ). ² ) каток (источники различались по размеру) зимой. В MRP Realty заявили, что надеются начать ремонт в начале 2012 года. Руководители MRP Realty заявили, что ремонт был не реакцией на апрельское наводнение, а был запланирован с тех пор, как компания купила Вашингтон-Харбор в 2010 году. Эти планы реконструкции были впоследствии одобрены соответствующими органами. Компания M. Arthur Gensler Jr. & Associates спроектировала площадь, фонтан / каток, а также внешний ремонт, а Clark Construction выступила генеральным подрядчиком. Фонтан/каток открылся в ноябре 2012 года. ² ) каток был третьим катком города и самым большим. Он сразу же оказался популярным.

В ноябре 2012 года компания MRP Realty объявила, что изучает возможность строительства шестиэтажного жилого дома на 88 семей или отеля на 120 номеров в лесистом северо-восточном углу территории Вашингтон-Харбор. Ни одна из построек не будет иметь высоту более 60 футов (18 м). Администратор зонирования округа Колумбия Мэтью Ле Грант сообщил MRP Realty, что правила городского зонирования, похоже, не блокируют строительство жилого дома площадью 70 500 квадратных футов (6 550 м 2 ). ² ) структура. Владельцы кондоминиумов в Вашингтон-Харборе выступили против застройки в январе 2013 года, утверждая, что это нанесет ущерб стоимости их собственности.

4 марта 2013 года Вашингтон-Харбор объявил, что шеф-повар Фабио Трабокки откроет новый ресторан площадью 9 000 квадратных футов (840 м²). ² ) ресторан Fiola Mare в гавани Вашингтона в течение года.

распродажа 2013 года

MRP Realty и Rockpoint Group выставили Washington Harbour на продажу в феврале 2013 года по запрашиваемой цене 250 миллионов долларов. В июне 2013 года они продали недвижимость за 370 миллионов долларов компании Principal Real Estate Investors (PREI), консорциуму южнокорейских инвесторов. В октябре PREI заключила контракт с двумя компаниями на оказание помощи в аренде площадей. Она наняла Transwestern для аренды офисных помещений и Rappaport для аренды торговых площадей.

Затопление

Конструкция шлюза

В Джорджтауне река Потомак достигает стадии разлива , когда ее уровень превышает средний уровень на 7 футов (2,1 м). На высоте 8 футов (2,4 м) происходит умеренное наводнение. На высоте 10 футов (3,0 м) начинаются серьезные повреждения. Рекорд паводка составляет 19,5 футов (5,9 м), установленный в 1889 году. Почти рекорд в 17,72 фута (5,40 м) был достигнут во время проливных дождей в октябре 1942 года.

Вашингтон-Харбор был специально построен недалеко от ватерлинии. Примерно в 1970 году Министерство внутренних дел поручило компании Arthur Cottom Moore Associates изучить, как 80 городов используют свои набережные. Исследование показало, что, когда города использовали набережные для общественного пользования, они либо возводили «праздничные/рыночные здания» (где торговцы временно занимают места), которые легко освобождаются, либо возводили дамбы или дамбы, чтобы изолировать реку от суши. Мур был полон решимости обеспечить общественности свободный доступ к реке Потомак и избежать обоих решений.

Чтобы решить проблему наводнения, Мур построил шлюз в гавани Вашингтона. Инжиниринговая фирма Sverdrup & Parcel разработала систему шлюзов на основе барьеров, используемых для защиты атомных электростанций. Весь комплекс окружают пятьдесят семь шлюзов. Ворота различаются по размеру: ближайшие к реке ворота имеют высоту около 12 футов (3,7 м) и вес от 8 000 до 10 000 фунтов (3 600–4 500 кг). Те, что по другую сторону комплекса, меньше и светлее. Ворота были спроектированы так, чтобы защитить от наводнения высотой 17 футов (5,2 м). Каждые ворота хранятся в подземном углублении и должны быть подняты в положение между декоративными столбиками с помощью подъемника или небольшого крана. Затем компрессор подземного газа надувает уплотнения по обе стороны ворот, чтобы создать уплотнение между воротами и столбиками. Самый нижний (P2) уровень гаража предназначен для целенаправленного затопления, чтобы давление подземных вод удерживало ворота в вертикальном положении.

Ворота — первые в мире в своем роде, построенные — занимают три до пяти часов, чтобы поставить на место. Решение поднять ворота принимает управляющая компания, которая связывается с Национальной метеорологической службы речным отделом в Харперс-Ферри, Западная Вирджиния . Вообще говоря, вода из Харперс-Ферри доходит до гавани Вашингтона примерно за 36 часов. В 1996 году стоимость подъема шлюзов составляла около 18 000 долларов за одно использование. (Рассматривалась возможность использования гидравлической подъемной системы, но она была отклонена как слишком дорогостоящая, учитывая ограниченное использование ворот.)

Случаи наводнений

Наводнение в гавани Вашингтона в январе 2010 года охватило променад и часть площади, но было остановлено шлюзами.

В период с 1986 по 2012 год шлюзы в гавани Вашингтона использовались как минимум 11 раз. В их число входят следующие:

• 17–19 апреля 1987 г. - 17 апреля из-за сильных дождей река Потомак поднялась на 3 фута (0,91 м). В качестве меры предосторожности были подняты шлюзы. 19 апреля уровень воды в Потомаке поднялся на 8 футов (2,4 м) выше нормы, что стало самым сильным наводнением с момента первого использования ворот в ноябре 1985 года. Дощатый настил был залит водой.
• 30 марта 1994 г. - Следующее сообщение об использовании шлюзов произошло 30 марта 1994 г., когда река Потомак достигла высоты 10,3 фута (3,1 м) из-за таяния снежного покрова и проливных дождей. Паводковые воды достигли 30 футов (9,1 м) вглубь суши и имели высоту от 6 до 8 дюймов (от 15 до 20 см) у шлюзов. Дощатый настил, пришедший в негодность из-за контакта со льдом в феврале, получил дополнительные повреждения.
• 20 января 1996 г. — Таяние снежного покрова и проливные дожди снова привели к тому, что Потомак поднялся на 13,8 футов (4,2 м) выше нормы, что является самым высоким уровнем за 25 лет. Гавань Вашингтона была окружена водой, но шлюзы предотвратили любой ущерб.
• 10 сентября 1996 г. - Ураган «Фрэн» вызвал подъем реки Потомак на 12,1 фута (3,7 м) выше нормы, снова окружив гавань Вашингтона водой. И снова шлюзы защитили комплекс.
• 5 сентября 1999 г. - Остатки урагана Деннис заставили Вашингтон-Харбор поднять шлюзы после того, как было предсказано сильное наводнение. Однако эти прогнозы оказались ошибочными, и променад едва был покрыт водой.
• 17 сентября 2003 г. — из-за сильных дождей, вызванных ураганом «Изабель» , уровень реки Потомак поднялся на 13,75 футов (4,19 м) выше нормы. Несмотря на то, что Вашингтон-Харбор поднял шлюзы, по крайней мере один ресторан в комплексе остался открытым. Около 3 футов (0,91 м) воды покрыло дощатый настил, но не дошло до шлюзов. После сильной грозы 23 сентября Вашингтон-Харбор снова поднял шлюзы, хотя их только что снесли. Некоторое количество воды просочилось в ресторан морепродуктов Tony & Joe's еще до того, как ворота были установлены на место.
• 27–28 июня 2008 г. - Внезапное наводнение из-за чрезвычайно сильного дождя заставило гавань Вашингтона поднять шлюзы. Но, несмотря на прогнозы о наводнении, вода едва покрыла променад.
• 27 января 2010 г. — Раннее таяние снега и образование ледяных плотин на реке Потомак привели к разливу реки Потомак недалеко от Вашингтона. Но хотя шлюзы были подняты, вода так и не дошла до шлюзов. Он покрывал только дощатый настил и несколько футов площади.
• 17 апреля 2011 г. - Вашингтон-Харбор не смог поднять шлюзы после проливных дождей, которые вызвали сильное наводнение в комплексе.
• Май 2011 г. — Неделя проливных дождей привела к появлению предупреждений о наводнении в среднем и нижнем течении реки Потомак. Вашингтон-Харбор, начинающий восстанавливаться после сильного наводнения в апреле 2011 года, поднял шлюзы. Затопления за променадом не произошло.
• 29–30 октября 2012 г. — Прохождение урагана «Сэнди» над Вашингтоном, округ Колумбия, вынудило гавань Вашингтона досрочно поднять шлюзы. Река Потомак достигла пика на 9 футов (2,7 м) выше нормы, но вода не дошла до шлюзов.