MLS с фиксированной оплатой
 | В этой статье есть несколько проблем. Пожалуйста, помогите улучшить его или обсудите эти проблемы на странице обсуждения . ( Узнайте, как и когда удалять эти шаблонные сообщения )
|
Услуга многократного листинга с фиксированной оплатой или MLS с фиксированной оплатой относится к практике в сфере недвижимости , когда продавец заключает « по меню соглашение об обслуживании » с брокером по недвижимости , который принимает фиксированную плату, а не процент от продажи. цена листинговой стороны сделки. Брокерская компания MLS с фиксированной оплатой обычно разделяет услуги, которые предлагает традиционная брокерская компания по недвижимости, и выставляет недвижимость на продажу в местной службе многократного листинга (MLS) по меню, не требуя от продавца использования всех услуг.
Основная цель листинга с фиксированной оплатой — попасть в MLS и полностью исключить комиссию за листинг, работая напрямую с « агентами покупателя ». В большинстве случаев продавец экономит примерно половину традиционной комиссии и сохраняет полную свободу продавать самостоятельно. Брокеру покупателя по-прежнему обычно предлагается процент, хотя это может быть и фиксированная плата.
История
[ редактировать ]Листинг с фиксированной оплатой на MLS предоставил бы продавцу листинг, как и любой другой листинг, с той разницей, что они сохраняли свободу продавать самостоятельно и должны были иметь дело напрямую с запрашивающими агентами на протяжении всего срока действия контракта и закрытия. Сначала произошло восстание компаний, предоставляющих полный спектр услуг по недвижимости, потому что эта услуга наверняка лишила бы их возможности монополизировать MLS и возможности получать листинги с эксклюзивным правом продажи, где бы они ни получали комиссию. [ 1 ] В конечном итоге вмешалась Федеральная торговая комиссия и постановила, что модель фиксированной платы может оставаться в силе, поскольку она дает продавцам жилья еще один вариант, который сэкономит им деньги и приведет к большей конкуренции на рынке. [ 2 ] Кроме того, продавец получает выгоду от синдицирования с другими фидами сайтов, такими как Zillow, Trulia, Realtor.com и около 100 других веб-сайтов, что происходит автоматически, как только он попадает в MLS.
Традиционно брокерские услуги по недвижимости в Соединенных Штатах предоставляются как часть комплексного пакета, включающего такие услуги, как (i) помощь продавцу в установлении прейскурантной цены на недвижимость; (ii) маркетинг и реклама недвижимости на продажу, включая включение недвижимости в MLS; (iii) обработка запросов покупателей, а также планирование и организация показов недвижимости потенциальным покупателям жилья; (iv) проведение «Дней открытых дверей», позволяющих общественности предварительно просмотреть недвижимость, выставленную на продажу; (v) подготовка контракта и переговоры от имени продавца; (vi) управление сделкой с недвижимостью до окончательного расчета (или закрытия условного депонирования ). Структура вознаграждения за этот комплексный пакет услуг в Соединенных Штатах и Канаде обычно заключается в уплате комиссии от валовой продажной цены недвижимости в размере 5-7%. [ 3 ]
Стивен Дж. Дубнер и Стивен Д. Левитт сообщают, что эта типичная большая комиссия даже не приносит такой пользы среднестатистическому брокеру по недвижимости, как можно было бы ожидать от недавнего роста цен на жилье, из-за чрезмерно большого количества времени, которое средний реальный Брокер по недвижимости должен тратить время на поиск новых клиентов, и относительно небольшой процент своего времени он тратит на оказание услуг по недвижимости для каждого клиента. [ 4 ]
Однако концепция фиксированной платы существовала задолго до того, как Интернет стал популярным. Существуют также группы брокеров с фиксированной комиссией, которые сотрудничают друг с другом на всей территории Соединенных Штатов. На многих веб-сайтах FSBO также можно найти местных брокеров с фиксированной комиссией для заинтересованных продавцов. Эти предложения обычно включают веб-страницу FSBO, помогающую рекламировать недвижимость.
В последние годы, когда разделение услуг ускорилось с появлением Интернета, был разработан ряд брокерских моделей для обслуживания рынка FSBO путем предоставления услуг на основе «а ля карт». Широкая доступность информации о недвижимости, выставленной на продажу, привела к снижению ставок платы за недвижимость в Соединенных Штатах. [ 5 ] Об изменениях в отрасли также читайте о тенденциях в сфере недвижимости .
Полезный обзор практики платежей за недвижимость в Соединенных Штатах можно найти в отчете Объединенного центра регуляторных исследований AEI-Brookings за октябрь 2006 года . В исследовании отмечается, что «комиссии брокера по недвижимости странным образом не связаны ни с количеством, ни с качеством оказанных услуг, ни даже с их стоимостью». Далее в нем делается вывод, что «потребители больше всего выиграют от подхода с оплатой за услугу – сочетания фиксированной платы, почасовой оплаты и бонусов, включая проценты созданной дополнительной ценности». [ 6 ] Он предлагает ряд примеров таких вариантов.
Обзор
[ редактировать ]При листинге MLS с фиксированной оплатой листинговое соглашение между брокером по недвижимости и владельцем недвижимости обычно требует, чтобы брокер вносил недвижимость в MLS и предоставлял другие услуги по контракту, при этом брокер выступал в роли того, кого традиционная отрасль придумала как «ограниченного агента». брокер услуг». Однако индустрия фиксированных комиссий предпочитает термин «брокер по меню», поскольку услуги не ограничены. Вместо этого свобода выбора расширяется, позволяя продавцам выбирать услуги из меню. Например, если продавец решает приобрести маркетинг только через MLS и другие каналы сбыта, это не означает, что листинговый брокер не стал бы вести переговоры или предлагать дополнительные услуги, если бы продавец хотел заплатить за эти услуги. Фактически, многие брокеры с фиксированной комиссией предлагают обновленные пакеты, на которые продавцы часто заключают контракты. Следовательно, услуги не ограничиваются, а разрабатываются индивидуально в соответствии с потребностями и желаниями продавца.
В настоящее время существует множество описаний услуг в сфере недвижимости со сниженной комиссией и скидками, некоторые из которых не основаны на предоставлении ограниченных услуг. Министерство юстиции использует такие термины, как «нетрадиционный», «плата за услугу» и «управляемый меню». [ 7 ] которые отличаются от «традиционных» услуг в сфере недвижимости, предлагаемых лицензированным брокером по недвижимости продавцу недвижимости. Важно, чтобы потребитель понимал, что в настоящее время не существует какой-либо стандартной терминологии для нетрадиционных услуг в сфере недвижимости, хотя «à la carte», вероятно, является лучшим описанием.
На рынке нетрадиционных услуг в сфере недвижимости продавцам предлагается множество программ, которые преследуют общую цель — сэкономить деньги потребителей за счет снижения общих расходов на продажу недвижимости. «Нетрадиционная услуга» не влечет за собой автоматически «ограниченную услугу». Например, некоторые брокеры с полным спектром услуг размещают недвижимость по соглашению о полном обслуживании, но взимают «фиксированную ставку», которая не является процентом от продажной цены. Этот вариант с полным спектром услуг обычно представляет собой листинг с полным спектром услуг со скидкой, но он отличается от услуги MLS с «фиксированной оплатой», которая является предметом данного обсуждения. Пока отрасль не разовьется и не примет стандартную терминологическую практику, как потребители, так и брокеры по недвижимости будут продолжать испытывать некоторую путаницу в терминологии, описывающей предлагаемые услуги. При любых обстоятельствах потребитель должен досконально понимать предоставляемые услуги и способы компенсации за эти услуги.
Услуга MLS с фиксированной оплатой радикально отличается от традиционных брокерских услуг по недвижимости. Поскольку в каждом штате требуется листинговое соглашение между брокером по недвижимости и владельцем недвижимости, быстрый рост числа поставщиков услуг с фиксированной оплатой создал пробел в разработке законов штатов, регулирующих услуги с фиксированной оплатой, предоставляемые брокерами по недвижимости. В большинстве систем советов по недвижимости/MLS обычно существует два типа листинговых соглашений, хотя некоторые советы допускают другие. Первый и наиболее распространенный называется листингом «эксклюзивного права на продажу», при котором продавец не только будет платить комиссию, если его недвижимость будет продана через его листингового брокера или другого брокера MLS (брокера покупателя), но также и если продавец обнаружит свой покупатель. При листинге с «эксклюзивным правом продажи» листинговый брокер получает комиссию, указанную в листинговом соглашении, независимо от того, кто на самом деле находит покупателя. [ 8 ] Второй тип листингового соглашения называется листинговым соглашением «Эксклюзивного агентства». Это «Эксклюзивное агентство» представляет собой одну из форм соглашения, которая может использоваться, чтобы позволить продавцу продавать свою недвижимость «от владельца» и платить нулевую комиссию, если ему удастся найти своего собственного покупателя. Именно это листинговое соглашение «Эксклюзивного агентства» составляет основу для многих листинговых соглашений с поставщиками услуг с фиксированной оплатой. По сути, листинги MLS с фиксированной оплатой представляют собой логическое развитие альтернативных вариантов продажи по сниженным ценам для владельцев недвижимости, которым удобно управлять частью или всем процессом продажи, которые считают, что MLS будет эффективно «рекламировать» их недвижимость и которые готовы заплатить брокеру покупателя комиссию. [ 9 ]
Листинговые сборы за услуги MLS с «фиксированной оплатой» в большинстве случаев охватывают широкий спектр вариантов, но обычно включают в себя два компонента: фиксированную плату, выплачиваемую листинговому брокеру, и комиссию, которую владелец недвижимости соглашается заплатить брокеру покупателя (если таковой имеется). один). Комиссию, которая обычно выплачивается «листинговому» брокеру, пытаются заменить уплатой фиксированной платы, которая выплачивается продавцом заранее и не подлежит возврату, независимо от того, продается недвижимость или нет. Кроме того, брокерская компания, связанная с «фиксированной комиссией MLS», также должна сама оплатить фактическую MLS (услугу множественного листинга), где брокеры по недвижимости могут размещать листинги на сотнях сайтов недвижимости от имени продавца недвижимости. Услуги MLS с фиксированной оплатой не следует путать с реальными местными услугами MLS или общенациональными цифровыми услугами MLS, такими как MyStateMLS . [ 10 ]
Законы о минимальном обслуживании
[ редактировать ]По состоянию на май 2015 г. [update]11 штатов и округ Колумбия приняли своеобразные «законы о минимальном объеме услуг», которые требуют от потребителей платить за эти услуги, хотят они того или нет. [ 11 ] Еще восемь штатов имеют минимальные требования к обслуживанию, но позволяют потребителям отказываться от этих дополнительных услуг, сохраняя за собой выбор. [ 11 ]
В то время как Министерство юстиции и Федеральная торговая комиссия отслеживают и оспаривают законы о недвижимости или изменения в законах, которые во всех штатах воспринимаются как антиконкурентные, этот пресс-релиз от апреля 2005 года является примером их усилий: «Министерство юстиции и Федеральная торговая комиссия (FTC) опубликовал совместное письмо, призывающее созданную штатом Техасскую комиссию по недвижимости отклонить предложенное постановление, которое изменит действующие правила, наложив новые ограничения на способность техасских специалистов по недвижимости предлагать гибкость в брокерских услугах. Агентства выразили обеспокоенность по поводу предлагаемого постановления. не только приведет к тому, что потребители из Техаса будут платить больше за услуги в сфере недвижимости, но также уменьшит потребительский выбор, ограничив возможности брокеров по недвижимости предоставлять услуги, адаптированные к потребностям клиентов». [ 12 ]
США Министерства юстиции Антимонопольный отдел объявил о запуске нового веб-сайта в октябре 2007 года, чтобы «информировать потребителей и политиков о потенциальных выгодах, которые конкуренция может принести потребителям брокерских услуг в сфере недвижимости, и о барьерах, которые сдерживают эту конкуренцию». Среди других выводов они сообщают, что новые модели продаж могут снизить затраты на продажу потребительского жилья «на тысячи долларов». Например, в штатах, где разрешена открытая конкуренция, некоторые брокеры покупателей возвращают клиенту до двух третей своей комиссии, а некоторые Брокеры продавцов предлагают пакеты ограниченных услуг, которые позволяют продавцам размещать свои дома в местной службе многократного размещения объявлений (MLS) всего за несколько сотен долларов». [ 13 ] «Конкуренция и недвижимость» включает ссылку на законы о недвижимости каждого штата США и то, как они поддерживают или препятствуют конкуренции в сфере недвижимости.
Необходимость информирования общественности посредством письменного раскрытия информации
[ редактировать ]Альтернативой «законам о минимальных услугах» является письменное раскрытие покупателям и продавцам жилья того, какие именно услуги будут предлагаться, а какие не будут предлагаться. Сторонники этого метода отмечают, что альтернатива, основанная на раскрытии информации, позволяет потребителям быть полностью информированными об услугах, которые они могут не получить, используя фиксированную плату или ограниченные услуги, при этом позволяя им выбирать типы приобретаемых услуг. Огайо [ 14 ] и Вирджиния [ 15 ] являются ли штаты, которые недавно приняли закон, разрешающий новую форму представительства, называемую «представителем с ограниченными услугами», которая требует от практикующего специалиста по недвижимости (i) раскрывать информацию о том, что лицензиат действует как представитель с ограниченными услугами; (ii) предоставить список конкретных услуг, которые лицензиат будет предоставлять клиенту; и (iii) предоставляет список конкретных обязанностей стандартного брокера, изложенных в подразделении, которые представитель с ограниченным спектром услуг не будет предоставлять клиенту.
Однако раскрытие информации об уровне обслуживания иногда было обычным аспектом договорных условий всех брокеров по недвижимости. Практичность диктует необходимость очертить объем предоставляемых услуг для заключения любого листингового соглашения. Поэтому в некоторых юрисдикциях брокеры как с полным, так и с ограниченным спектром услуг описали услуги, которые они предоставляют. На протяжении многих лет даже брокеры с полным спектром услуг предлагали различные варианты услуг, такие как «списки агентств» и, в некоторых штатах, «открытые листинги» .
Эти альтернативные варианты обслуживания существовали задолго до того, как брокеры с фиксированной комиссией представили их в Интернете. В некоторых случаях такие услуги предлагались друзьям или родственникам брокеров по недвижимости, а также таким учреждениям, как банки или инвесторы, которые могли найти брокера для предоставления таких вариантов. Именно распространение этих услуг в Интернете привлекло внимание индустрии недвижимости и законодательных органов.
См. также
[ редактировать ]Ссылки
[ редактировать ]- ^ Андреа, Брамбилия (7 февраля 2014 г.). «Крупнейшая MLS Мичигана согласна выплатить 3,25 миллиона долларов для урегулирования обвинений в ограничении конкуренции» . Новости Инмана .
- ^ Джеймс, Хагерти (3 ноября 2009 г.). «FTC поддерживает дисконтных брокеров по недвижимости» . Уолл Стрит Джорнал .
- ^ Дарлин, Дэймон (3 сентября 2006 г.). «Последний бой 6-процентников?» . Нью-Йорк Таймс . Проверено 10 октября 2006 г.
- ^ Дубнер, Стивен Дж. (5 марта 2006 г.). «Вымирающие виды» . Журнал «Нью-Йорк Таймс» . Проверено 2 мая 2007 г.
- ^ NPR «Комиссии по недвижимости сокращаются» из утреннего выпуска , 14 апреля 2006 г. (получено 8 апреля 2007 г.)
- ^ Надель, Марк С. (июль 2007 г.). «Критическая оценка стандартной, традиционной структуры ставок комиссии брокера по жилой недвижимости (в сокращении)» . Обзор недвижимости Корнелла . 5 : 26–47. ССНР 942348 .
- ^ http://searchjustice.usdoj.gov/search?q=fee-for-service&btnG=Search&sort=date%3AD%3AL%3Ad1&output=xml_no_dtd&ie=iso-8859- 1&oe=UTF-8&q=site%3Awww.justice.gov%2Fatr&client=default_frontend&proxystylesheet=default_frontend&site=default_collection [ мертвая ссылка ]
- ^ Вайнтрауб, Элизабет. «Эксклюзивное право продажи» . О сайте.com. Архивировано из оригинала 25 марта 2015 года . Проверено 17 марта 2015 г.
- ^ «Исключительное право на продажу против соглашения об эксклюзивном листинге агентства» . Ассоциация риэлторов Северной Вирджинии. Архивировано из оригинала 24 марта 2015 года . Проверено 17 марта 2015 г.
- ^ «Что такое MyStateMLS, общенациональная MLS» . 11 декабря 2022 г.
- ^ Перейти обратно: а б «Брокерские соглашения с вознаграждением за услуги» . Министерство юстиции США . Проверено 13 мая 2015 г.
- ^ «ПРЕСС-РЕЛИЗ Министерства юстиции США и Федеральной торговой комиссии (FTC) в четверг, 21 апреля 2005 г.» . Архивировано из оригинала 14 мая 2011 года . Проверено 10 января 2011 г.
- ^ « Антимонопольное подразделение запускает веб-сайт, посвященный конкуренции в сфере брокерских услуг в сфере недвижимости», Пресс-релиз Министерства юстиции, 10 октября 2007 г.» . Проверено 17 октября 2007 г.
- ^ «Заявление об отказе от обязанностей Отдела недвижимости и профессионального лицензирования Министерства торговли штата Огайо» (PDF) . Архивировано из оригинала (PDF) 6 декабря 2006 года . Проверено 18 марта 2008 г.
- ^ «Кодекс штата Вирджиния: брокеры по недвижимости, продавцы и агенты по аренде, часть закона «Представитель с ограниченными услугами, требуется раскрытие контракта» . Проверено 26 марта 2007 г.
