Агент по недвижимости
 | Эта статья , возможно, содержит оригинальные исследования . ( Июль 2014 г. ) |
Агенты по недвижимости и брокеры по недвижимости — это люди, которые представляют продавцов или покупателей недвижимости или недвижимого имущества . Хотя брокер может работать независимо, агент обычно работает под руководством лицензированного брокера и представляет интересы клиентов. [ 1 ] Брокеры и агенты имеют государственную лицензию на ведение переговоров по договорам купли-продажи и ведение документации, необходимой для заключения сделок с недвижимостью. Покупателям и продавцам обычно рекомендуется проконсультироваться с лицензированным специалистом по недвижимости для получения письменного определения агентских законов отдельного штата .
Категории представительства
Брокер по недвижимости обычно получает комиссию за успешное завершение продажи. В США эта комиссия обычно может составлять 5-6% от цены продажи недвижимости для брокера с полным спектром услуг, но этот процент варьируется в зависимости от штата и даже региона. [ 2 ]
Лицензирование недвижимости и образование
В большинстве юрисдикций США человек должен иметь лицензию на осуществление лицензируемой деятельности, и эта деятельность определяется в законах каждого штата. Основной особенностью требования о наличии лицензии на осуществление указанной деятельности является выполнение работ «за вознаграждение». Следовательно, гипотетически, если человек хочет помочь другу продать или купить недвижимость и не ожидает никакой компенсации взамен, то для выполнения всех работ лицензия не нужна. Однако, поскольку большинство людей ожидают вознаграждения за свои усилия и навыки, по закону потребуется лицензия, прежде чем человек сможет получать вознаграждение за услуги, оказываемые в качестве брокера или агента по недвижимости. Нелицензированная деятельность является незаконной, и государственная комиссия по недвижимости имеет право штрафовать людей, которые действуют в качестве лицензиатов недвижимости, но покупатели и продавцы, выступающие в качестве принципалов при продаже или покупке недвижимости, обычно не обязаны иметь лицензию. Важно отметить, что в некоторых штатах юристы занимаются продажей недвижимости за вознаграждение, не имея лицензии брокера или агента. Однако даже юристы могут осуществлять только те операции с недвижимостью, которые не связаны с их первоначальной работой в качестве юриста. Юрист не может стать торговым агентом продавца, если это вся услуга, запрашиваемая клиентом. Юристам по-прежнему необходимо иметь лицензию брокера, если они хотят осуществлять лицензируемую деятельность. Тем не менее, юристам предоставляются льготы по минимальным требованиям к образованию (например, 90 часов в Иллинойсе). [ 3 ]
Некоторые другие штаты недавно отменили лицензию продавца, вместо этого все лицензиаты в этих штатах автоматически получают лицензию брокера.
Термин «агент» не следует путать с продавцом или брокером. Агент – это просто лицензиат, вступивший в агентские отношения с клиентом. Брокер также может быть агентом клиента. Обычно фирма имеет фактические юридические отношения с клиентом через одного из своих сотрудников по продажам, будь то продавцы или брокеры.
Во всех штатах лицензиат недвижимости должен раскрывать потенциальным покупателям и продавцам характер их отношений. [ 4 ]
Конкретные законы о представительстве
Некоторые комиссии по недвижимости штатов США, особенно Флориды [ 5 ] после 1992 года (и продлен в 2003 году) и Колорадо [ 6 ] после 1994 г. (с изменениями, внесенными в 2003 г.) появилась возможность отсутствия агентских или фидуциарных отношений между брокерами и продавцами или покупателями.
Как отметил Совет риэлторов Саут-Бровард, Inc. в письме законодательным комитетам штата Флорида:
«Брокер по транзакциям оформляет транзакцию, объединяя желающего покупателя и желающего продавца, и предоставляет юридическую документацию с деталями юридического соглашения между ними. Брокер по транзакциям не является доверенным лицом какой-либо стороны, но должен соблюдать закон. а также профессиональные и этические стандарты». (например, NAR Кодекс этики ).
В результате в 2003 году во Флориде была создана система, в которой брокерские отношения по умолчанию заключались в том, что «все лицензиаты ... действовали в качестве брокеров по транзакциям, за исключением случаев, когда с клиентом в письменной форме установлены единый агент или брокерские отношения не установлены». [ 7 ] [ 8 ] а закон требовал письменного раскрытия информации о брокерских отношениях по сделке с покупателем или продавцом только до 1 июля 2008 года.
В случае как Флориды [ 8 ] и Колорадо, [ 6 ] двойное агентство и субагентство (где и листинговый, и продающий агенты представляют продавца) больше не существуют.
Другие брокеры и агенты могут сосредоточиться на представлении интересов покупателей или арендаторов в сделках с недвижимостью. Однако лицензия брокера или продавца дает лицензиату право представлять стороны по обе стороны сделки и предоставлять необходимую документацию для законной передачи недвижимости. Это деловое решение принимается лицензиатом. Это штрафы для людей, действующих в качестве агентов по недвижимости, не имеющих лицензии государства.
В Соединенном Королевстве агент по недвижимости — это физическое или юридическое лицо, чья деятельность заключается в продаже недвижимости от имени клиентов. Существуют значительные различия между действиями, полномочиями, обязанностями и ответственностью брокеров и агентов по недвижимости в каждой стране, поскольку разные страны применяют совершенно разные подходы к маркетингу и продаже недвижимости.
Разница между продавцами и брокерами
До того, как в 1967 году была введена Служба множественного листинга (MLS) , когда брокеры (и их лицензиаты) представляли продавцов только путем предоставления услуг по предоставлению юридической документации по передаче недвижимости, термин «продавец недвижимости», возможно, был более подходящим, чем это происходит сегодня, учитывая различные способы, которыми брокеры и лицензиаты помогают покупателям в юридическом процессе передачи недвижимости. Однако с юридической точки зрения термин «продавец» до сих пор используется во многих штатах для описания лицензиата недвижимости . [ нужна ссылка ]
Брокер по недвижимости (или, в некоторых штатах, квалифицированный брокер)
После получения нескольких лет опыта в продажах недвижимости продавец может решить получить лицензию брокера по недвижимости (или основного/квалификационного брокера), чтобы владеть, управлять или управлять собственной брокерской деятельностью. Кроме того, некоторые штаты позволяют выпускникам колледжей подавать заявление на получение брокерской лицензии без многолетнего опыта. Выпускники колледжей попадают в эту категорию после того, как они также завершили обязательные для штата курсы. Калифорния позволяет лицензированным адвокатам становиться брокерами после сдачи экзамена на брокера без необходимости проходить необходимые курсы, необходимые для агента. Обычно необходимо сдать больше курсовых работ и государственный экзамен на брокера по праву недвижимости. После получения лицензии брокера агент по недвижимости может продолжать работать на другого брокера в том же качестве, что и раньше (часто называемого помощником брокера или ассоциированным брокером), или взять на себя ответственность за свою собственную брокерскую деятельность и нанять других продавцов (или брокера). , лицензиаты. Чтобы стать менеджером филиала, может потребоваться или не потребоваться лицензия брокера. В некоторых штатах лицензированным адвокатам разрешено становиться брокерами по недвижимости без сдачи экзаменов. В некоторых штатах нет «продавцов», поскольку все лицензиаты являются брокерами. [ 9 ]
Виды услуг, которые может предоставить брокер
Услуги в сфере недвижимости также называют торговыми услугами. [ 10 ]
Брокеры и продавцы недвижимости
Агенты по недвижимости с фиксированной оплатой
Агенты по недвижимости с фиксированной оплатой взимают с продавца недвижимости фиксированную плату, например 500 долларов США. [ 11 ] в отличие от традиционного агента по недвижимости или агента с полным спектром услуг, который взимает процент от продажной цены. Взамен недвижимость продавца появится в службе многократного листинга (MLS), но продавец будет представлять его или себя при показе недвижимости и обсуждении цены продажи. [ 11 ] В результате продавец платит меньшую комиссию в целом (примерно половину) при продаже недвижимости. [ 11 ] Это связано с тем, что продавец будет платить процент от продажной цены агенту покупателя, но ему не придется платить процент агенту продавца (потому что его нет; продавец представляет себя).
Брокерские комиссии
Учитывая, что брокерская компания успешно нашла покупателя на недвижимость, брокер ожидает получения комиссии за предоставленные брокерские услуги. Обычно выплата комиссии брокерской компании зависит от поиска покупателя недвижимости, успешных переговоров по договору купли-продажи между покупателем и продавцом или урегулирования сделки и обмена денег между покупателем и продавцом. Согласно общему праву, брокер по недвижимости имеет право на получение комиссионных независимо от того, действительно ли состоялась продажа, как только он найдет покупателя, который готов, желает и может приобрести жилье. [ 12 ]
Экономист Стивен Д. Левитт вышедшей в 2005 году, как известно, утверждал в своей книге «Фрикономика», , что брокерам по недвижимости свойственен конфликт интересов с продавцами, которых они представляют, потому что их комиссионные дают им больше мотивации продавать быстро, чем продавать по более высокой цене. Левитт подкрепил свой аргумент исследованием, показавшим, что брокеры, как правило, выставляют свои дома на продажу дольше и получают за них более высокие цены по сравнению с тем, когда они работают на своих клиентов. Он заключил, что в будущем комиссии брокеров снизятся. [ 13 ] Исследование, проведенное в 2008 году другими экономистами, показало, что при сравнении брокерских услуг без листинговых услуг брокерские услуги значительно снижают среднюю цену продажи. [ 14 ]
РЕСПА
Брокеры по недвижимости, работающие с кредиторами, не могут получить никакой компенсации от кредитора за направление жилого клиента к конкретному кредитору. Поступить так было бы нарушением федерального закона США, известного как Закон о процедурах урегулирования споров с недвижимостью (RESPA). RESPA гарантирует, что покупатели и продавцы будут надлежащим образом уведомлены о процессе урегулирования споров по поводу недвижимости. [ 15 ]
Риэлтор
В Соединенных Штатах термин «риэлтор» является торговой маркой Национальной ассоциации риэлторов , которая использует его для обозначения своих активных членов, которые могут быть агентами по недвижимости или брокерами. [ 16 ] [ 17 ] [ 18 ] В Канаде товарный знак используется членами Канадской ассоциации недвижимости . [ 19 ] Обе организации не рекомендуют использовать слово «риэлтор» как общий синоним агента по недвижимости . [ 19 ]
Непрерывное образование
Штаты выдают лицензии на годовой или многолетний период и требуют, чтобы агенты по недвижимости и брокеры прошли непрерывное образование перед продлением своих лицензий. Например, лицензиаты Калифорнии должны проходить 45 часов непрерывного образования каждые 4 года по таким темам, как агентство, управление трастовыми фондами, защита потребителей , справедливое жилищное право, этика и управление рисками. [ 20 ]
Организации
Существует несколько известных групп, занимающихся продвижением индустрии недвижимости и оказанием помощи профессионалам.
- Национальная ассоциация риэлторов (НАР)
- Комитет политических действий риэлторов (RPAC) является лоббистским подразделением НАР.
- Национальная ассоциация брокеров по недвижимости (НАРЕБ)
- Институт недвижимости Канады (REIC) [ 21 ] [ 22 ]
- Круглый стол по недвижимости [ 23 ]
- Ассоциация владельцев и управляющих зданиями, специализирующаяся на коммерческой недвижимости
См. также
- Посредничество покупателя
- Закрытие (недвижимость)
- Поместье (земля)
- Эксклюзивный агент по покупке
- MLS с фиксированной оплатой
- Домашний осмотр
- Указатель статей о недвижимости
- Инвестиционный рейтинг недвижимости
- Листинговый договор
- Ипотечный брокер
- Менеджер по недвижимости
- Договор недвижимости
- Развитие недвижимости
- Инвестирование в недвижимость
- Компания по урегулированию сделок с недвижимостью
- Управление стратами
Ссылки
- ^ «Разъяснения специалистов по недвижимости: агент, брокер, РИЭЛТОР» . Новости и советы по недвижимости | Риэлтор.com . 10 марта 2014 г. Проверено 27 декабря 2018 г.
- ^ «Сколько стоит комиссия агенту по недвижимости?» . Банкрот . Проверено 20 декабря 2018 г.
- ^ «Часто задаваемые вопросы» . www.illinoisrealtors.org . Риэлторы Иллинойса . Проверено 16 августа 2018 г.
- ^ «Кодекс этики риэлтора – раскрытие информации» (PDF) . Стандарты деловой практики Ассоциации недвижимости .
- ^ «Статуты и Конституция: Просмотр уставов: Online Sunshine» . Leg.state.fl.us . Проверено 10 февраля 2014 г.
- ^ Jump up to: а б «Описание типов представительства, доступных в Колорадо, включая брокерские операции» (PDF) . Дора.state.co.us . Проверено 10 февраля 2014 г.
- ^ Эванс, Бланш (2 июля 2003 г.). «Флорида реализует статут о брокерских операциях по умолчанию» . Realtytimes.com/ . Realty Times . Проверено 2 февраля 2014 г.
- ^ Jump up to: а б Устав Флориды 2007 года . Глава 475 Брокеры по недвижимости — Часть I; Брокеры по недвижимости, торговые партнеры и школы (SS. 475.001-475.5018), раздел 475.278 «Уполномоченные брокерские отношения»; презумпция посредничества в сделке; требуемое раскрытие информации (1) Брокерские отношения: (a) Авторизованные брокерские отношения. — Лицензиат недвижимости в этом штате может вступать в брокерские отношения либо в качестве брокера по сделкам, либо в качестве единого агента с потенциальными покупателями и продавцами. Лицензиат недвижимости не может действовать в качестве раскрытого или нераскрытого двойного агента... (b) Презумпция брокерской деятельности по сделке. — Предполагается, что все лицензиаты действуют как брокеры по сделкам, за исключением случаев, когда с клиентом в письменной форме установлены единый агент или брокерские отношения не установлены».
- ^ «Лицензия брокера по недвижимости: требования к экзамену и лицензированию» . Административный кодекс штата Нью-Мексико . Комиссия государственных отчетов штата Нью-Мексико. 21 января 2021 г.
- ^ «Сайт по законодательству в сфере недвижимости» . Законы Британской Колумбии о недвижимости — Пат. 1 Торговые услуги .
- ^ Jump up to: а б с Куигли, Джон М. (2000). «Достойный дом: жилищная политика в перспективе» . Документы Брукингса-Уортона по городским делам . 2000 (1): 53–88. CiteSeerX 10.1.1.369.6806 . дои : 10.1353/urb.2000.0011 . ISSN 1533-4449 . S2CID 154714417 .
- ^ «Получение брокерской комиссии | Нью-Йоркский юридический журнал» .
- ^ Дэниел Гросс (20 февраля 2005 г.). «Почему агент по недвижимости может пропустить лишнюю милю» . Нью-Йорк Таймс . Архивировано из оригинала 29 мая 2015 года.
- ^ Б. Дуглас Бернхейм; Джонатан Меер (13 января 2012 г.). «Повышают ли брокеры по недвижимости ценность, когда листинговые услуги разделены?» . Национальное бюро экономических исследований . Серия рабочих документов. дои : 10.3386/w13796 . Проверено 3 сентября 2016 г.
- ^ «Законы и правила CFPB о защите прав потребителей RESPA» (PDF) . Бюро финансовой защиты потребителей . Проверено 13 октября 2021 г.
- ^ Бух, Кларисса (20 апреля 2023 г.). «Что такое риэлтор? Член Национальной ассоциации риэлторов» . Риэлтор.com . Национальная ассоциация риэлторов . Проверено 17 июня 2023 г.
- ^ «Понимание разницы между риэлтором и агентом по недвижимости» . Магазин CE . Проверено 19 июня 2023 г.
- ^ Колсток, Стефани (13 августа 2021 г.). «Риэлтор против агента по недвижимости: в чем разница?» . Фокс Бизнес . Проверено 20 июня 2023 г.
- ^ Jump up to: а б «Использование товарного знака REALTOR® в рекламе — CREA» . 12 ноября 2020 г.
- ^ «Требования к непрерывному образованию» . Ca.gov . Департамент недвижимости Калифорнии . Проверено 26 июня 2023 г.
- ^ «Профессиональное признание наших программ» . Отдел недвижимости Sauder, UBC . 8 января 2019 г.
- ^ «Институт недвижимости Канады (REIC)» . Томсон Рейтер Канада Лимитед . Проверено 8 января 2019 г.
- ^ «База данных о расходах на лоббирование: Национальная ассоциация риэлторов: 2007 г.» . Проверено 25 октября 2008 г.
Внешние ссылки
СМИ, связанные с агентами по недвижимости, на Викискладе?
