Доступное жилье в Канаде

Отель Martinique предоставляет социальное жилье в Ванкувере. Социальное жилье является одним из подвидов доступного жилья.

Доступное жилье в Канаде относится к жилым помещениям, которые считаются финансово доступными для домохозяйств со средним доходом домохозяйства . на основе соотношения стоимости жилья к доходу (STIR) в размере 30% Доступность жилья обычно измеряется Канадской ипотечной и жилищной корпорацией (CMHC), национальным жилищным агентством Канады, . Оно охватывает широкий спектр вариантов, начиная от рыночных вариантов, таких как доступное арендное жилье и доступное домовладение , до нерыночных альтернатив, таких как субсидируемое государством жилье ( приюты для временного проживания , временное жилье и государственное жилье ). Канада занимает одно из самых низких мест среди наиболее развитых стран по доступности жилья .

Жилищный континуум

Квартиры в Риджент-парке в районе Кэббэджтаун в Торонто планировалось использовать в качестве общественного жилья, но они пришли в упадок.

Жилищный континуум включает нерыночное жилье (бездомные, приюты для экстренных случаев, временное жилье, вспомогательное жилье, общественное и социальное жилье) и рыночное жилье (аренда/владение по ценам ниже рыночных, частная аренда и домовладение).

По состоянию на 2018 год на рыночную жилищную систему приходилось около 80% приобретенного жилья канадскими домохозяйствами. Около двух третей канадских домохозяйств являются владельцами домов, а одна треть — арендаторами, которые арендуют квартиры по рыночным и нерыночным ставкам.

В 2016 году общий жилищный фонд Канады составлял около 14 миллионов единиц. Из них на долю социального жилья пришлось 3 процента, что составляет около 425 тысяч единиц. Между тем, на долю Германии приходилось 30 процентов единиц социального жилья по сравнению с их общим жилищным фондом, а на Швецию - 20 процентов. В 2023 году Канадская ипотечная и жилищная корпорация подсчитала, что в ближайшие семь лет необходимо построить 3,5 миллиона дополнительных единиц жилья, чтобы сделать жилье более «доступным» к 2030 году, а в 2023 году было построено 56% из требуемых 500 000 единиц жилья в год.

Определения «доступности» и «доступного жилья в Канаде» различаются в зависимости от того, используется ли этот термин банками и поставщиками ипотечных кредитов, агентствами недвижимости в отношении рыночных вопросов, потребителями, которые могут или не могут быть оставлены в стороне от рынок и правозащитные организации, поддерживающие малообеспеченное и не имеющее жилья население.

Тем не менее, правительства, финансовые учреждения (банки, ипотечные компании), жилищный сектор (агентства недвижимости), потребители и правозащитные организации используют разные определения доступности. Город Калгари называет «доступным жильем» с точки зрения потребности; Семья нуждается в доступном жилье, если она зарабатывает менее 60 000 долларов в год и тратит более 30% валового дохода на стоимость жилья.

Измерение доступности жилья

Измерение доступности жилья осложняется обширной физической и человеческой географией Канады, которая включает отдаленные северные поселения и богатые городские регионы.

В справочном документе 1994 года, подготовленном Комиссией по правам человека Онтарио , Дж. Дэвид Хулчански, североамериканский редактор международного журнала Housing Studies , описал, как соотношение стоимости жилья как процента к доходу составляло 12% с 1900 до начала 1920-х годов. , когда она была увеличена до 20%. В 1960-х годах эта цифра снова изменилась до 25%. В середине 1980-х годов она была изменена на 30%. Определение доступности жилья является сложной задачей, и широко используемый инструмент соотношения расходов на жилье к доходам подвергается сомнению. Канада, например, перешла на правило 25% с правила 20% в 1950-х годах. В 1980-х годах это правило было заменено эмпирическим правилом 30%. Когда ежемесячные расходы на содержание дома превышают 30–35% дохода домохозяйства, жилье считается недоступным для этого домохозяйства. Хотя правило 30% продолжает использоваться CMHC, банками и поставщиками ипотечных кредитов, оно оспаривается Хулчански и другими.

Канадская перепись населения предоставляет данные об основных потребностях в жилье в муниципалитетах, провинциях и территориях, включая процент канадских домохозяйств, которые удовлетворяют основные потребности в жилье. Статистическое управление Канады предоставляет обновленную информацию о данных, связанных с жильем, таких как Канадская программа жилищной статистики (CHSP), о которой сообщает The Daily .

В статье 2011 года говорилось, что аналитики государственной политики доступности жилья должны также отслеживать другие показатели, которые более подходят для современного канадского контекста, такие как, какая доля арендуемых квартир доступна для семьи со средним доходом, сдающей в аренду, сравнение требований к заработной плате, необходимой для аренды единица, потребность в жилищной помощи, количество домохозяйств, нуждающихся в основной потребности в качестве контрольного показателя, число людей, пользующихся приютами для бездомных, количество людей, подавших уведомление о выселении, задолженности или лишении права выкупа, доля вакантных квартир по рыночным ценам, вакансии для аренды единиц при умеренно-низком доходе и количестве продаж MLS, доступных маргинальным покупателям.

Город Калгари называет «доступным жильем» с точки зрения потребности; Семья нуждается в доступном жилье, если она зарабатывает менее 60 000 долларов в год и тратит более 30% валового дохода на стоимость жилья.

Учреждения ипотечного кредитования определяют доступность с точки зрения потенциальных покупателей жилья, учитывая относительную стоимость долга, основанную на процентных ставках и средних доходах домохозяйств. Этот показатель доступности не ориентирован на арендаторов.

Лондервилль также отмечает, что максимальный коэффициент обслуживания общего долга («отношение общей суммы выплат заемщика по долгу, включая выплаты по ипотечным кредитам и налоги на недвижимость, к валовому доходу домохозяйства») недостаточно используется при оценке доступности.

Существует мнение, что расчет должен основываться на заработной плате на дому, а не на валовой заработной плате. Для разных уровней дохода она может быть разной — 40% от 40 000 долларов США не оставляют места для других домашних расходов. Молодые домовладельцы, у которых есть дети в детских садах, могут платить комиссию, почти эквивалентную второму платежу по ипотеке; это не учитывается при расчете максимальной суммы кредита, которую банк может предоставить, поскольку не определяется как долг.

Большая часть канадцев проживает в рыночных пригородных застройках, таких как Маркхэм, Онтарио.

Точная оценка доступности жилья необходима для того, чтобы решить, имеет ли семья право на помощь в приобретении жилья или на ипотеку для покупки в частном порядке. Хотя для последнего можно использовать правило 30%, банки и кредитные агентства могут потребовать гораздо более высокий квалификационный доход, прежде чем одобрить ипотеку. Показатель доступности жилья Королевского банка Канады описывает соответствующий доход как «минимальный годовой доход, используемый кредиторами для измерения способности заемщика производить выплаты по ипотечным кредитам. Как правило, не более 32% валового годового дохода заемщика должно идти на нужды» расходы по ипотеке — основная сумма долга, проценты, налоги на недвижимость и расходы на отопление».

Соотношение стоимости жилья к доходу

семьи, Общепринятым ориентиром доступности жилья является соотношение стоимости жилья к доходу (STIR), при котором стоимость, не превышающая 30% валового дохода считается доступной. Нерешенными остаются вопросы, касающиеся элементов доступного жилья. Доступность жилья может иметь разные определения для правительств, поставщиков ипотечных кредитов, застройщиков, градостроителей, экономистов и отдельных домовладельцев, ищущих жилье. Уровни доходов по отношению к ценам на жилье являются наиболее часто используемыми переменными при принятии решения о доступности жилья, однако на цену покупки влияют и другие факторы, такие как тенденции занятости, доступ к финансам (и стоимость), демографические сдвиги, жилищные предпочтения и другие расходы на жилье. о доступности жилья. Один вопрос заключается в том, что следует включать в расходы на «жилье». Такие расходы могут включать налоги, страхование, коммунальные расходы, расходы на техническое обслуживание и/или меблировку, а также арендную плату для владельцев и/или арендаторов. Другой вопрос, что понимать под «доходом». Включает ли это валовой или чистый доход; доход одного или всех взрослых; и доходы детей, если таковые имеются. Также неясно, каким образом в расчетах учитываются резкие временные колебания доходов и неденежных источников товаров и услуг. Отношение стоимости жилья к доходу (STIR) значительно превышает 30% для среднего дохода. В национальном масштабе для двухэтажных домов этот показатель составляет 48,7%. Крупные города, такие как Ванкувер, имеют худший рейтинг в мире — 88,9%. Калгари считается доступным по цене 36,7%. Монреаль — 41,8%, Торонто — 53,4%. Индикатор RBC ежеквартально предоставляет данные о доступности домовладения. Он измеряет долю домов, выставленных на продажу в настоящее время и доступных для семьи со средним доходом. Измерения доступности, которые ориентированы исключительно на возможность покупки, используя в основном соотношение стоимости жилья к доходу (STIR), предоставляют полезную информацию для одного конца континуума жилья в Канаде, домовладения на частном рынке по рыночной цене.

CMHC признает ограничения STIR для понимания доступности. Например, в домохозяйстве с очень низким доходом даже 15% дохода домохозяйства до уплаты налогов на жилье могут быть недоступными.

Индексы доступности жилья в секторе рыночного жилья

Канады ( Банка Индекс доступности жилья HAI), показатель доступности жилья Королевского банка Канады , и Национального банка Канады. Монитор доступности жилья являются примерами индексов, используемых финансовыми учреждениями, участвующими в рынке недвижимости. HAI основан на стоимости жилья, которая включает выплаты по ипотеке и коммунальные услуги, по отношению к располагаемому доходу репрезентативного домохозяйства. HAI представляет собой процент располагаемого дохода, который потребуется средней канадской семье для покрытия ипотеки и коммунальных услуг своего дома. К декабрю 2023 года, когда ставки по ипотечным кредитам и цены на жилье выросли, Банк Канады сообщил, что доступность жилья стала худшей с 1982 года. С начала пандемии COVID-19 в 2020 году цены на жилье значительно выросли более чем на 34%. К 2023 году низкий уровень предложения жилья, включая арендуемое, по всей Канаде также привел к резкому росту арендной платы. К 2022 году из-за неожиданного спроса в сочетании с сокращением предложения жилой недвижимости, а также исторически низкими процентными ставками, установленными во время пандемии для стабилизации экономики, цены на жилье в Канаде взлетели до небес. BBC сообщила , что Канада столкнулась с «одними из худших проблем с доступностью жилья в мире». По данным ОЭСР , «разрыв» между средней ценой дома — 817 000 долларов — и доходами домохозяйств является «одним из самых драматичных». Цена в девять раз превышает доход домохозяйства.

Текущая ситуация

Финансиализация жилья

Финансиализация жилья подразумевает использование жилья инвестиционными фондами недвижимости (REIT) и частными инвестициями в качестве финансового инструмента для получения прибыли. К финансиализированным арендодателям относятся крупные корпорации, такие как Avenue Living и MainStreet, которые занимаются массовой скупкой сдаваемых в аренду квартир по заниженной цене. Эти квартиры, которые ранее были доступны семьям с низкими доходами, модернизируются до более высокого класса, сдаваемого в аренду.

В мае и июне 2024 года во время серии слушаний в Палате общин по финансиализации жилья Федеральный защитник жилищного права Мари-Жозе Уль заявила, что эта проблема широко распространена и растет, имеет «очень мало контроля» и «негативно влияет на жилье в Канаде». По словам Хоула, который отчитывается перед Канадской комиссией по правам человека , это способствует ухудшению жилищных условий и доступности жилья, перемещениям и выселениям.

​​​​CBC Fifth Estate В эпизоде и в сопроводительной статье CBC News , в которой рассказывается о том, как Канада впала в «кризис аренды», который может затронуть треть населения Канады, они обнаружили, что одним из основных учитываемых факторов была финансиализация сектора арендного жилья. Они отметили, что смягченные правила приобретения земли облегчают финансиализацию. Они исследовали роль частных компаний, которые вливают средства в рынок жилья путем заимствований у банков, что приводит к росту цен на жилье и одновременно ограничивает доступность доступного жилья. В ходе расследования было изучено несколько аспектов, в том числе роль многочисленных привратников, которые действуют как посредники внутри системы, а также глубоких игроков рынка, выступающих в качестве строителей ворот на рынке жилья. Эти конструкторы шлюзов манипулируют финансовыми барьерами и поддерживают их, фактически выступая в качестве уполномоченных мастеров взимания платы за проезд. Среди этих посредников многие консультанты и юристы придерживаются подхода продаж, ориентированного на прибыль, продвигая систему, которая часто эксплуатирует и применяет неэтичные методы для достижения индивидуальной финансовой выгоды, аналогично взвинчиванию цен . Расследование показало, что муниципальные и городские системы рассматривают эту практику как выгодный источник дохода, расширяя эти системные возможности, основанные на индивидуальной выгоде, извлекая выгоду из отсутствия регулирования и рыночных условий. CBC рассмотрел вопрос с точки зрения арендаторов – родителей-одиночек, многодетных семей, пенсионеров и других людей с фиксированным или низким доходом, молодых людей, начинающих свою карьеру, – которые чувствовали, что их голоса не были услышаны.

В интервью Fif Estate Майкл Брукс из Калгари, генеральный директор Ассоциации недвижимости Канады (REALPAC), которая лоббирует федеральное правительство от имени крупнейших компаний коммерческой недвижимости Канады, заявил, что частный сектор «не занимается в первую очередь бизнесом». обеспечения общественного блага», такого как доступное жилье. Частный сектор «лично заинтересован в сохранении и увеличении своих доходов». Они «хотят, чтобы их считали вкладчиками в решение, а не частью проблемы». Их обязательства перед инвесторами включают в себя управление расходами. Члены REALPAC, ассоциации, основанной в 1970 году, к 2022 году имели под управлением активы на сумму 1 триллион долларов по всей Канаде.

Институт Брукингса называет инвестиционные фонды недвижимости (REIT), а также крупные канадские банки и транснациональные корпорации «самыми надежными плательщиками дивидендов» и рекомендует пенсионерам инвестировать в эти финансовые инструменты. Во время пандемии REIT и другие финансовые арендодатели «процветали» благодаря тому, что отдельные REIT зафиксировали сотни миллионов прибыли только за первые три месяца. Они воспользовались исторически низкими процентными ставками, поддерживаемыми CMHC, для покупки и продажи многоквартирных жилых домов, рефинансирования долга и проведения ремонтных работ, что позволило им повысить арендную плату.

Правила пользования земельными участками жилого назначения

Роль муниципалитетов в жилищной политике значительна, особенно в разработке политики, связанной с зонированием, землепользованием и предотвращением бездомности. Иногда в игру вступают и финансовые ограничения, поскольку основным источником финансирования жилищных стратегий зачастую являются налоги на недвижимость.

В ответ на создание в 2023 году Фонда ускорения жилищного строительства федерального правительства на сумму 4 миллиарда долларов муниципалитеты вносят поправки в подзаконные акты о землепользовании, чтобы обеспечить большую гибкость в зонировании, чтобы претендовать на федеральное финансирование, связанное с изменениями зонирования.

Правительства провинций и территорий обеспечивают большую часть финансирования жилищного строительства и определяют ограничения для муниципальных органов власти. Провинции и территории создают свою собственную нормативную базу для жилищного строительства и устанавливают свои собственные законы, которые могут ограничивать действия муниципалитетов. Однако федеральное правительство предоставляет финансирование провинциям, территориям, а иногда и напрямую муниципалитетам посредством двусторонних соглашений. В докладе Института муниципальных финансов и управления Университета Торонто за 2022 год содержится призыв к более тесному сотрудничеству между уровнями правительства для реагирования на кризис доступности жилья.

В статье журнала Американской ассоциации планирования за 2018 год четыре исследователя описали, как меняющаяся роль правительства в Канаде с 1970-х годов повлияла на доступное жилье для людей с более низкими доходами. Государственная политика с 1970-х годов отдавала предпочтение более рыночным решениям, и в результате роль правительства в предоставлении социальных услуг была снижена, в том числе в предоставлении доступного жилья для людей с более низкими доходами. Государственная политика, такая как « инклюзивное зонирование , бонусы за плотность населения и жилищные фонды », введенная в то время в некоторых муниципалитетах Соединенных Штатов для снижения давления на доступность жилья для людей с низкими доходами, не была принята в Канаде с такой же скоростью. Авторы заявили, что отсутствие какой-либо адекватной политики, позволяющей сбалансировать жилищные потребности тех, чья платежеспособность ограничена, с естественной тенденцией рынка предоставлять жилье тем, кто может себе позволить платить, привело к росту строительства в центральных районах, где удобства доступны. богат для покупателей жилья, чьи доходы были все более выше, чем у людей с более низкими доходами.

Исследование 2018 года показало, что существует «разрыв между фактическими данными и государственной политикой» с точки зрения городского планирования, основанного на содействии увеличению плотности и зонированию смешанного использования в таких городах, как Торонто. Непреднамеренным негативным последствием этих «типичных принципов хорошего городского дизайна» стало сокращение доступного жилья. В статье показано, что в зонах смешанного использования лица с высокими доходами в таких секторах, как «менеджмент, бизнес, технологии и здравоохранение», имеют большую доступность жилья — они тратят меньший процент своего дохода на жилье, даже если оно более дорогое, потому что их доходы увеличились. Доступность жилья ухудшилась для тех, кто работает в сфере производства, торговли, а также в сфере культурных и социальных услуг. Их доходы либо оставались на прежнем уровне, либо уменьшались с течением времени, и/или расходы на жилье возросли. Хотя это исследование было сосредоточено на Торонто, результаты будут аналогичными и в других крупных мегаполисах, где проводится перепись (CMA), таких как Ванкувер.

История

Начало 20 века

После Великой депрессии и Второй мировой войны многие канадцы жили в неадекватном жилье, поскольку было построено меньше новых домов, старые дома нуждались в ремонте, а семьи жили в переполненных жилищах. (DHA) 1935 года Жилищный закон Доминиона установил фокус федеральной политики на жилищных программах как ориентированных на рынок (а не на социальное обеспечение) на десятилетия вперед. Например, в DHA не было субсидированного жилья с низкой арендной платой; вместо этого он ввел совместные государственные ипотечные кредиты для частных кредиторов для 20% канадцев, которые могли позволить себе покупку недвижимости на рынке. В послевоенный период федеральная жилищная политика включала использование налогообложения для оживления рынка жилья, а также строительство социального жилья и субсидирование арендного жилья в частном секторе.

В 1946 году федеральная Жилищная корпорация военного времени была заменена Центральной ипотечной и жилищной корпорацией, ныне известной как Канадская ипотечная и жилищная корпорация (CMHC), федеральной корпорацией Короны . CMHC управлял Национальным жилищным законом, предоставляя канадцам гранты, кредиты на покупку домов в рыночной системе, а также ипотечное страхование при кредитном финансировании через частных кредиторов. В конце 1940-х годов федеральное правительство предоставило 75% финансирования и субсидий, а провинции добавили 25% на государственное социальное и арендное жилье для семей с низкими доходами.

В 1950-х годах муниципалитеты получали федеральные гранты на проекты обновления городов, которые включали строительство жилья с низкой арендной платой, некоторые из которых включали субсидии, привязанные к доходу (RGI). С введением программы страхования ипотечных кредитов CMHC владение жильем стало более доступным. Страхование, поддерживаемое федеральным правительством, позволило покупателям жилья и частным поставщикам ипотечных кредитов брать на себя больший риск по ипотечным кредитам с первоначальным взносом в размере 25%.

С 1950-х по 1970-е годы правительство построило «специализированный доступный арендный фонд и государственное жилье».

В 1960-е годы экономика Канады росла устойчивыми темпами. В середине 1960-х годов премьер-министр Лестер Пирсон заявил, что в демократическом обществе целью должно быть обеспечение каждого «достойным жильем». В 1970-х годах обязательства государственной жилищной политики были основаны на обеспечении надлежащего жилья всем канадцам. Благодаря поправкам к Национальному жилищному закону в 1973 году ежегодно строилось 20 000 единиц социального жилья.

Во время премьерства Пьера Эллиота Трюдо тогдашний министр городских дел Рон Бэсфорд представил измененный Закон о национальном жилищном строительстве , заявив: «Когда мы говорим об основных потребностях людей – требованиях для выживания – общество и правительство, очевидно, обязаны гарантировать, что эти основные потребности в жилье удовлетворены». Жилищные стратегии были сосредоточены на «переселении людей в лучшее жилье и районы».

До 1970 года почти вся жилищная политика была федеральной, и только 5% государственных программ были посвящены жилью для малоимущих. Начиная с начала 1970-х годов, в течение почти двух десятилетий ежегодно строилось или приобреталось около 16 000 некоммерческих или кооперативных домов. В следующие десять лет количество жилых кооперативов упало примерно до 1500 домов в год. Ситуация начала меняться в 1970-х годах, когда роль правительства сократилась.

1980-е годы

Согласно Конституции Канады, жилищная политика и программы находятся в ведении провинций. На практике ответственность разделяют федеральное правительство, а также провинции и муниципалитеты.

Начиная с 1980-х годов федеральная жилищная политика изменилась, и все больше домохозяйств по всей Канаде начали испытывать трудности с доступностью жилья, включая тех, кто владеет жильем, в котором они живут, и тех, кто его арендует. При премьер-министре Брайане Малруни были инициированы значительные сокращения федеральных жилищных программ, что фактически положило конец многим национальным инициативам по доступному жилью. В 1984 году федеральное правительство начало сокращать расходы на социальное жилье.

разработала концепцию «основной потребности в жилье» Примерно в то же время Канадская ипотечная и жилищная корпорация в качестве основы для оценки лиц, имеющих право на федеральное финансирование в соответствии с Глобальными соглашениями о социальном жилье 1986 года, соглашением между федеральным правительством и правительством провинций/территориальных органов. относительно администрирования и распределения затрат по программам социального жилья в соответствии с Национальным жилищным законом и Законом CMHC . Считается, что домохозяйство испытывает основную потребность в жилье, если оно соответствует определенным критериям – если оно не соответствует приемлемым стандартам доступности, адекватности или пригодности и если стоимость жилья превышает 30% или более его дохода домохозяйства до уплаты налогов.

начиная с начала 1980-х годов во «всех регионах и крупных городах» и почти для всех социальных классов канадских домохозяйств наблюдался постоянный рост проблем с доступностью жилья. Согласно статье 2004 года, опубликованной в журнале Housing Studies , Проблемы доступности были «сильно сконцентрированы» в домохозяйствах с низкими доходами, особенно в домохозяйствах, возглавляемых женщинами.

В конце 1980-х годов произошел серьезный сдвиг в жилищной политике, который включал поправки к налогообложению, которые пошли на пользу тем, кто мог позволить себе домовладение. В то же время федеральное правительство отказалось от финансирования проектов социального и доступного жилья, что привело к резкому сокращению фонда доступного жилья. Произошли «массовые инвестиции» в строительство домов и кондоминиумов, а также резко сократилось количество специально построенных квартир для сдачи в аренду. Инвесторы приобрели несколько квартир для сдачи в аренду, но арендная плата была оценена на «высшем уровне рынка». и были доступны только для домохозяйств с более высокими доходами.

1990-е годы

В 1990-е годы произошла передача новых обязанностей, в том числе по обеспечению доступного жилья, от провинциальных правительств муниципальным органам власти без адекватных инструментов получения доходов. С начала 1990-х годов ответственность за поддержку доступного жилья и ряд других социальных вопросов, связанных с окружающей средой, коренными народами ( первыми народами , инуитами и метисами ), общественным здравоохранением и безопасностью, были загружены без каких-либо ограничений. увеличение источников финансирования.

В 1990-е годы, хотя цены на дома оставались «на удивление стабильными», неравенство доходов увеличилось, а проблемы доступности жилья стали более распространенными и более серьезными. На протяжении десятилетия федеральное правительство было сосредоточено на сокращении федерального дефицита и начало передавать ответственность за предоставление социального жилья нуждающимся, в том числе жилья для малоимущих, провинциям и территориям. Провинции и территории передали часть этих обязанностей муниципалитетам, не предоставив соответствующих финансовых ресурсов.

К 1991 году государственная политика Канады в отношении доступности жилья в большей степени соответствовала концепции потребности, чем , например, в Соединенном Королевстве 1980-х годов, где концепция доступности жилья была более ориентирована на рынок.

К 1996 году федеральное правительство отменило План помощи Канаде 1966 года, который сделал обязательным, чтобы люди, чей доход был недостаточным для удовлетворения основных потребностей (включая работающих бедняков ), имели доступ к установленным процедурам апелляции в провинциях и территориях относительно социальной помощи. В том же году федеральное правительство передало ответственность за большую часть существующей федеральной жилищной программы провинциям.

К середине 1990-х годов в Канаде существовал общепризнанный национальный кризис бездомности . Бездомность, которая находится на самом крайнем конце континуума доступности жилья, затронула самые разные группы людей и семей. Однако с учетом вышесказанного с середины 1990-х годов по крайней мере до 2010 года темпы роста канадской экономики были самыми сильными и устойчивыми с 1960-х годов.

В период с 1993 по 2003 год, хотя доходы федерального правительства увеличились на 12%, а провинций и территорий - на 13%, доходы муниципалитетов увеличились только на 8%. С 1993 по 2004 год федеральные и провинциальные финансовые трансферты муниципалитетам снизились с 25 центов на доллар муниципальных доходов до 16 центов, что представляет собой снижение на 37%, в то время как их обязанности увеличились, что привело к финансовому дисбалансу.

Также в 1990-х годах инвестиционные фонды недвижимости (REIT), хедж-фонды, частные инвестиционные компании и публичные компании по недвижимости вышли на рынок городской аренды в крупных городах Северной Америки, а затем на национальном уровне и в других англоязычных странах, таких как Соединенное Королевство. , Австралия и Ирландия; в течение следующих 15 лет они росли в геометрической прогрессии. REIT возникли в Канаде, когда Закон о подоходном налоге в Канаде в 1995 году разрешил REIT квалифицироваться как закрытые трасты. первый REIT был создан в Канаде в 1997 году в Торонто. За 15 лет, с 2000 по 2015 год, владение квартирами в Торонто все больше концентрировалось среди REIT, институциональных инвесторов, фондов прямых инвестиций и некоторых крупных семейных фирм.

2000-е

С 2000 года стоимость аренды выросла более чем на 20%.

Для поддержки доступного жилья в 2001 году Канадская ипотечная и жилищная корпорация представила канадские ипотечные облигации с упором на низкие процентные ставки и ипотеку.

Инициатива доступного жилья (AHI), действовавшая с 2001 по 2011 год, представляла собой межправительственную многостороннюю жилищную инициативу по доступному жилью в Канаде. Федеральное правительство, действуя через CMHC, предоставило финансирование на поставку нового доступного арендного жилья в рамках Программы доступного жилья на сумму 1 миллиард канадских долларов с 2001 по 2008 год (что будет соответствовать провинциям и территориям). Федеральное правительство включило AHI в Программу доступного жилья на 2011–2014 годы, чтобы улучшить «доступ к доступному, надежному, подходящему и устойчивому жилью». В Рамочной программе признается, что необходим широкий спектр решений для удовлетворения разнообразных потребностей и приоритетов программ доступного жилья, характерных для каждой юрисдикции. В рамках Рамочной программы было вновь подчеркнуто, что ответственность за разработку и реализацию программ доступного жилья лежит на провинциях и территориях. Провинциям и территориям будет предоставлена ​​гибкость в том, как инвестировать федеральные средства, которые должны были соответствовать провинциям и территориям, если общий запланированный результат будет достигнут. Цель заключалась в том, чтобы «сократить число канадцев, нуждающихся в жилье, путем улучшения доступа к доступному жилью, которое является надежным, подходящим и устойчивым». Примеры инициатив, которые могли быть предприняты в рамках Рамочной программы, включали «новое строительство, ремонт, помощь домовладельцам, надбавки к арендной плате, пособия на приют и жилье для жертв семейного насилия».

за 2003 год В отчете TD Economic рекомендовалось, чтобы правительственные инициативы были сосредоточены на повышении рыночных доходов на нижнем уровне, поскольку количество домохозяйств с низкими доходами было слишком велико. В отчете выражается обеспокоенность по поводу домохозяйств с низкими доходами, которые подлежат провинциальным и федеральным возвратам налогов и возврату налогов, например, за возвращение на работу, а также федерально-провинциальному национальному пособию на ребенка (NCB). В отчете говорится, что сокращение количества домохозяйств с низкими доходами будет более эффективным, чем неэффективные, дорогостоящие, финансируемые государством стимулы, основанные на расходах или налогах, для увеличения количества доступных арендуемых квартир.

В отчете TD сделан вывод, что муниципалитетам необходима более устойчивая схема финансирования, а провинциям необходимо играть более активную роль в обеспечении доступного жилья, став лидерами в рамках Рамочного соглашения о доступном жилье .

К 2004 году 1,7 миллиона канадцев столкнулись с проблемами доступности жилья.

По состоянию на 2006 год CMHC направил нуждающихся в субсидируемом жилье для семей с низкими доходами муниципальному правительству. В 2011 году Канадская федерация муниципалитетов призвала к улучшению координации между тремя уровнями власти, поскольку расширенные обязанности либо «не финансировались, либо недостаточно финансировались».

Все уровни правительства в Канаде начали включать жилищную политику и стратегии, которые отреагировали на кризис бездомности, а также стратегии борьбы с бедностью и программы по искоренению бездомности. Активисты заявили, что усилия были недостаточными, неэффективными или неустойчивыми.

Начиная с 2005 года количество арендуемых квартир сокращалось.

Федеральный бюджет Канады на 2006 год «предусмотрел 300 миллионов долларов на доступное жилье на территориях».

К 2007 году доступность жилья стала проблемой для канадцев с низким и средним доходом. Канадцы из нижнего квинтиля, проживающие в семьях, снимающих жилье, в 18 раз чаще, чем среднестатистические семьи, сталкивались с проблемами доступности жилья.

Благодаря исторически низким процентным ставкам и легкодоступному долговому и ипотечному финансированию в 2007 году рынок жилья Канады находился в периоде сильного роста. Доступное жилье было относительной мерой. В то же время количество частных доступных арендных квартир по всей Канаде было небольшим. Во многих городах доля вакантных квартир, сдаваемых в аренду, составляла менее 1%.

Согласно отчетам 2006 и 2010 годов, разрыв между доходами верхнего и нижнего квинтиля достиг беспрецедентных пределов в 21 веке. Домохозяйства в верхнем квинтиле, особенно в крупных богатых городских районах, могут позволить себе приобретать дома для инвестиций и/или проживания по более высоким ценам, воспользовавшись низкими процентными ставками. В период с 1997 по 2007 год 1% или 246 000 канадцев получали средний доход в размере 405 000 долларов США, что составляет 32% всего роста доходов. В 2007 году в Канаде насчитывалось 24,6 миллиона подателей налоговых деклараций. 1% самых богатых людей заработал более 169 000 долларов США и имел средний доход 404 000 долларов США. 0,1% самых богатых людей заработали более 621 000 долларов и имели средний доход 1,49 миллиона долларов. 0,01% самых богатых людей заработали более 1,85 миллиона долларов и имели средний доход 3,83 миллиона долларов.

Уровни доходов в верхнем квинтиле выросли в геометрической прогрессии, тогда как доходы в нижних квинтилях остались на прежнем уровне.

С 2009 по 2014 год федеральное правительство заложило в жилищный сектор 388 миллионов долларов в год.

В федеральном бюджете Канады на 2009 год были выделены средства на период 2009–2011 годов: ремонт и энергетическая модернизация социального жилья (1 миллиард долларов); построить жилье для малообеспеченных пожилых людей (400 миллионов долларов); построить социальное жилье для людей с ограниченными возможностями (75 миллионов долларов США); на поддержку социального жилья на Севере (200 миллионов долларов); недорогие кредиты муниципалитетам для улучшения жилищной инфраструктуры (2 миллиарда долларов) в рамках Плана экономических действий Канады.

2010-е годы

По состоянию на 2010 год Цены на жилье и стоимость строительства резко выросли в Канаде, как и в других странах мира.

В третьем квартале 2011 года после ухудшения ситуации в течение двух кварталов подряд по всей Канаде произошло небольшое улучшение доступности жилья. Частично это произошло из-за снижения затрат на владение жильем в результате снижения ставок по ипотечным кредитам.

К 2012 году растущий разрыв в неравенстве стал серьезной проблемой для канадских домохозяйств, которые были «вытеснены» из рынков аренды и собственного жилья. к тому году произошло небольшое ухудшение доступности жилья . По данным Королевского банка Канады (РБК),

Многие районы страны в том году также сообщили, что ключевым работникам — учителям, медсестрам, полицейским, строителям и другим, — которые получали достаточно хороший доход от своей профессии, стало все труднее позволить себе дорогое жилье». Согласно отчету Федерации канадских муниципалитетов за 2012 год , треть канадцев были арендаторами. Строительство и восстановление доступных арендных квартир не поспевали за количеством доступных арендуемых квартир, утраченных в результате сноса, проектов интенсификации городов и более прибыльного преобразования в кондоминиумы. Менее 10% нового жилья, введенного в эксплуатацию к 2012 году, были сдаваемыми в аренду. FCA обнаружило, что нехватка доступного для сдачи в аренду жилья ухудшается, в то время как все больше канадцев вытесняются из домовладения.

В 2012 году, хотя в Канаде был сильный рынок недвижимости многие канадские домохозяйства столкнулись с отсутствием жилищной безопасности .

На Национальной жилищной конференции 2018 года, организованной CMHC, были высказаны опасения по поводу резкого увеличения финансиализации жилищного сектора, которая распространилась на рынок частной аренды. Канадская федерация квартирных ассоциаций не согласилась с этой предпосылкой и назвала выступающих на конференции «прогрессистами». Проблемы включали рост числа «арендодателей-любителей», кондоминиумов, Airbnb , краткосрочную аренду , повышение арендной платы и проблемы с выселением. Многоквартирные жилые дома приобретаются в качестве жилого фонда для создания богатства в то время, когда арендуемых квартир не хватает.

Федеральный бюджет на 2022 год , опубликованный 7 апреля, призывает к пересмотру налогового режима для крупных корпоративных трастов, которые используют жилую недвижимость в качестве инструментов финансовых инвестиций. В этом обзоре будет рассмотрено влияние жилья как класса активов на канадских покупателей и арендаторов жилья. Бюджет также включил 1,5 миллиарда долларов на жилищные кооперативы в рамках решения кризиса доступного жилья. С начала 1990-х по 2020 год 25 крупнейших финансовых арендодателей, включая REIT, консолидировали около 330 000 сдаваемых в аренду квартир, что составляет 20% «частного, специально построенного фонда сдаваемых в аренду квартир» Канады. В 1996 году у REIT не было арендуемых объектов; к 2020 году им принадлежало 200 000 апартаментов. С 2021 года REIT и другие финансовые арендодатели пользуются льготным налоговым режимом, который Мартина Огюст назвала государственными субсидиями. Август призвал CMHC прекратить предоставлять финансовым арендодателям «льготные ставки по ипотечному кредитованию», которые фактически представляют собой субсидии фирмам, которые не обеспечивают общественное благо. Она также призывает федеральное правительство запретить финансовым арендодателям доступ к кредитам и грантам Национальной жилищной стратегии, поскольку эти фирмы «исключают доступное жилье как бизнес-стратегию».

2020-е годы

Отчет об исследовании 2018 года за 2020 год показал, что 1 644 900 канадских домохозяйств, или 11,6%, остро нуждаются в жилье. по сравнению с 12,7%, зарегистрированными в канадской переписи 2016 года . В 2016 году в число канадских регионов с наибольшим количеством домохозяйств, испытывающих основную потребность в жилье, входили Нунавут (36,5%), Северо-Западные территории (15,5%), Онтарио (15,3%) и Юкон (15,2%). Перепись 2016 года также показала, что самые высокие показатели потребности в основном жилье в мегаполисах были в Торонто (19,1%) и Ванкувере (17,6%).

К маю 2021 года цены на жилье выросли с «быстрым ускорением», предложение жилья и ставки по ипотечным кредитам достигли исторического минимума, а спрос увеличился, при этом экономисты Королевского банка Канады и Канадского имперского коммерческого банка выразили обеспокоенность тем, что на рынок выходили спекулянты, лишавшие молодых и малообеспеченных семей доступного жилья. Канада с 424 единицами жилья на 1000 человек занимает самое низкое место среди стран G7 . в «среднем предложении жилья на душу населения» по сравнению с Францией, где этот показатель составляет 540 квартир на 1000 человек, что является самым большим предложением жилья на душу населения. В Канаде количество доступного жилья является самым низким за всю историю наблюдений. Это отражает хроническую недостаточность домашнего снабжения. С 2016 по 2021 год население Канады увеличилось примерно до 37 миллионов с прибытием 1,8 миллиона новых жителей, которые часто предпочитают жить в «центрах городов и отдаленных пригородах крупных городов».

Пандемия COVID-19 усугубила ситуацию с жильем, включая непредсказуемое предпочтение типа жилья и географического местоположения. Во время пандемии, в феврале 2022 года, сообщалось, что канадский рынок жилья переживает неожиданный бум с рекордно высокими ценами в сочетании с исторически низкими процентными ставками и сокращением предложения недвижимости. И в 2020, и в 2021 году были побиты рекорды продаж недвижимости. К концу 2021 года индекс цен на жилье MLS был на рекордные 25,3% выше, чем в 2020 году. Во время пандемии миграция между провинциями также была сильной и продолжалась до 2022 года, что также способствовало росту цен.

В федеральном бюджете на 2022 год «План развития нашей экономики и сделать жизнь более доступным», опубликованном 7 апреля, федеральное правительство отреагировало на опасения по поводу роли спекулятивного рынка в заоблачных ценах на недвижимость. Был введен двухлетний запрет на «иностранных покупателей». Однако запрет ограничился покупками без планов строительства жилья в федеральном бюджете на 2023 год по мотивам стимулирования жилищного строительства.

Исследования и наблюдения

Восемьдесят процентов канадцев обслуживаются рыночным жильем, которое включает индивидуальное домовладение и частное арендуемое жилье. В рыночной жилищной системе люди сами финансируют свое жилье, независимо от государственной помощи.

В отчете RBC Economics Королевского банка Канады за 2019 год о доступности жилья говорится, что в 9 из 14 рыночных зон, которые они отслеживают, большинство канадских семей могут купить средний дом. Наиболее доступными рынками являются Сент-Джон, Сент-Джонс, Регина, Квебек-Сити и Галифакс, а наименее доступными рынками являются Ванкувер, Торонто и Виктория.

Статистическое управление Канады сообщило, что, хотя « реальный валовой внутренний продукт (ВВП) на душу населения увеличился примерно на 50% в период с 1980 по 2005 год», а уровень образования и опыт работы рабочей силы за тот же период увеличился, а средний заработок среди 20% самых богатых людей увеличился. Заработок сотрудников, работающих полный рабочий день и полный год, вырос на 17,9%, а среди тех, кто находится в нижней пятой части распределения, средний заработок снизился на 13,3%». Средний заработок канадцев за полный рабочий год лишь незначительно увеличился с 41 348 долларов в 1980 году до 41 401 доллара в 2005 году.

В Toronto Star статье за сентябрь 2000 года профессор Университета Торонто , чьи исследования сосредоточены на жилищных вопросах и бездомности, отметил, что «бездомность» — как термин для описания социальной проблемы — редко использовалась до 1980-х годов. Когда в 1981 году Организация Объединенных Наций объявила о проведении Международного года приюта для бездомных в 1987 году, в их заявлении говорилось только о развивающихся странах и не упоминались Канада или другие страны с развитой экономикой . К 1987 году ученые и конференции сосредоточили внимание на бездомных в Канаде и других развитых странах. По словам Хульчански, до 1980-х годов «люди в развитых странах не знали, что такое быть бездомным». Неженатым мужчинам предоставлялось жилье в ночлежках низкого качества, но они не оставались без жилья.

В докладе Канадского альянса по искоренению бездомности и Йоркского университета за 2014 год ведущий автор Стивен Гетц призвал к прямому федеральному финансированию строительства доступного жилья для борьбы с бездомностью в Канаде, поскольку осенний бюджет показал профицит. Гаец сказал, что если дополнительные 46 долларов на каждого канадца будут потрачены на доступное жилье, это ускорит конец хронической бездомности и поможет многим тысячам канадцев, которые рискуют стать бездомными. По оценкам отчета, ущерб экономике 235 000 канадцев, ежегодно сталкивающихся с бездомностью, составил около 7 миллиардов долларов. Число бездомных не уменьшилось, несмотря на «2 миллиарда долларов, выделенных на федеральное финансирование». За последние 25 лет федеральное правительство сокращало инвестиции в доступное жилье. К 2014 году это снижение на 46% по сравнению с 1980-ми годами. С 1989 года население Канады увеличилось на 30%, но сумма на душу населения, потраченная на строительство доступного жилья, снизилась со 115 долларов на душу населения в 1989 году до 60 долларов на душу населения в 2014 году. В 1982 году федеральное правительство построило 20 450 единиц доступного жилья; в 2006 году было построено всего 4393 единицы. Гаец обратил внимание на государственную политику в таких областях, как налогообложение, которое приносило домовладельцам около 8,6 миллиардов долларов в год. В докладе говорится, что федеральное правительство направляет деньги тем, кто не нуждается, игнорируя при этом тех, кто в них больше всего нуждается.

Менеджер по исследованиям и политике Института городского строительства Райерсона Грэм Хейнс в Торонто заявил в 2017 году, что канадские политики с конца 1990-х годов сосредоточили свое внимание почти исключительно на поощрении домовладения, создав модель строительства жилых единиц, таких как кондоминиумы , для инвесторов, а не для конечных пользователей - арендаторы. «Позволяя рынку делать то, что он хочет», Канада пренебрегла потребностями своего населения, писал Хейнс. Это привело к длительному снижению предложения специально построенных квартир для сдачи в аренду, поскольку застройщики предпочитали строить кондоминиумы, особенно при наличии благоприятной налоговой политики и льгот. Хейнс сказал, что по мере того, как миллениалы достигают возраста, когда они готовы стать покупателями жилья, они вполне могут конкурировать за те же кондоминиумы, что и пожилые люди, которые хотят сократить площадь. Хейнс призвал к изменениям в государственной политике, которые благоприятствуют строительству соответствующих арендуемых квартир, доступных для тех, кто будет ими пользоваться, признавая, что аренда будет составлять значительную часть сектора недвижимости в Канаде.

В статье «Жилищные исследования» 2020 года Меган Нетеркот, научный сотрудник вице-канцлера Университета RMIT , исследовала финансиализацию арендного жилья на рынке частной недвижимости. Она выразила обеспокоенность по поводу нехватки литературы по вопросам предоставления социального или доступного жилья, несмотря на значимость расширения частного сектора аренды доступного жилья. REIT настоятельно рекомендуются как одни из самых надежных плательщиков дивидендов для своих инвесторов, особенно пенсионеров и других лиц, которым необходимы безопасные инвестиции. Во время пандемии REIT процветали, поскольку они извлекали выгоду из низких ставок по ипотечным кредитам и других грантов и кредитов CMHC, а также испытали значительный рост на частном рынке аренды в условиях кризиса. Они переоборудуют старые квартиры в квартиры или квартиры с более высокой арендной платой, а эксперты в области жилья оценивают успех их бизнес-модели, основанной на отказе от доступного арендного жилья.

В своем отчете за второй квартал 2016 года Канадская ипотечная и жилищная корпорация предупредила, что цены на жилье завышены на 9 канадских рынках, при этом Ванкувер находится в зоне высокого риска.Веские доказательства «проблемных условий» также продолжают существовать в Торонто , Калгари , Саскатуне и Реджайне , тогда как в Оттаве «проблемные условия» слабы.

К третьему кварталу 2021 года 37,1% располагаемого дохода было необходимо для оплаты расходов на жилье, что представляет собой рост на 5,2 пункта в 2021 году, что является самым высоким показателем с 2008 года. В 2008 году средние цены на жилье были намного ниже, чем в 2021 году, а процентные ставки были на 5 пунктов выше, чем ставка Банка Канады на 2021 год, которая была близка к нулю.

Доступное жилье для коренных народов

Считается, что жилье является одним из ряда социальных детерминантов здоровья (SDH), наряду с бедностью, занятостью, доходом, образованием, сетями социальной поддержки, физической средой, ранним развитием ребенка, полом и социальным капиталом, которые мешают коренным народам Канады ( первые народы , инуиты и метисы ) от достижения равенства в отношении здоровья с другими канадцами. Согласно метаанализу, проведенному в 2015 году группой исследователей из Университета Альберты и Мемориального университета , источники в их систематическом обзоре указали, что коренные народы в Альберте с большей вероятностью будут иметь «ограниченную доступность жилья» и «жить в жилищах с неприемлемыми условиями проживания». жилищные условия и личное пространство». По состоянию на 2016 год семьи коренных народов, инуитов и метисов жили в «неадекватном и недостаточном» жилье; это было признано критической проблемой по всей Канаде.

До 1950-х годов инуиты вели полукочевой образ жизни, переходя из охотничьих лагерей в рыболовные лагеря. В 1950-х годах федеральные правительственные учреждения пообещали инуитам качественное жилье, чтобы убедить их переехать в постоянные деревни на территории, которая тогда была частью Северо-Западных территорий . В ходе Комиссии по установлению истины в Кикиктани, организованной Ассоциацией инуитов Кикиктани, инуиты неоднократно заявляли, что обещания о качественном жилье не выполняются. Правительство не консультировалось с инуитами по поводу «подходящего и доступного жилья». Первая федеральная программа аренды жилья с выкупом началась в 1959 году как Программа жилищного кредитования эскимосов, которая предлагала недорогие плохо построенные здания с жестким каркасом размером 16 x 16 футов, не отражающие образ жизни инуитов, которые быстро были названы «спичичным коробком». дома. План выплат составлял от 7 до 10 лет по 15 долларов в месяц. Даже по такой цене эти дома были недоступны, поскольку большинство «инуитов существовало за счет охоты и сезонной работы». После краха Программы займов в 1965 году были введены новые сложные системы аренды.жилищными советами. По состоянию на 2021 год в Нунавуте насчитывалось 5600 единиц государственного жилья с арендной платой, привязанной к доходу, управляемой Жилищной корпорацией Нунавута (NHC) с более чем 20 000 арендаторами. Это один из аспектов подхода Нунавута к решению жилищных проблем. Жилищные проблемы Нунавута сложны и решаются с использованием «многогранных подходов». Это включает в себя «политику и программы с учетом травм», которые необходимы для реагирования на « травмы, передаваемые из поколения в поколение в результате принудительного переселения и школ-интернатов », которые влияют на «социально-экономические условия в Нунавуте». В подкасте 2021 года Мумилаак Каккак , бывший член парламента от Нунавута, описал трехнедельную поездку в деревни Нунавута, чтобы сообщить о жилищном кризисе из первых рук. Она рассказала о семьях, состоящих из нескольких поколений, живущих в перенаселенных, сквозняках, покрытых плесенью домах, которые годами не ремонтировались и не ремонтировались.

После подробных сообщений в СМИ, критикующих бездействие со стороны федерального правительства, было заказано комплексное исследование жилищного строительства коренных народов в Канаде, в результате которого в 1992 году был подготовлен отчет « Время действий: жилье аборигенов и северян» . В отчете говорится, что около 50% из 70 000 домов в резервных домах «непригодны» для проживания, и содержится призыв к «немедленному строительству 21 700 новых домов». В отчете говорится, что 6700 домов нуждаются в замене, а около 44 500 домов «требуют существенного ремонта». Стоимость на тот момент оценивалась в $2,1 млрд.

После 18 месяцев переговоров об улучшении доступа к жилью, занятости, медицинскому обслуживанию и образованию правительство Канады, первые министры провинций, территориальные лидеры и лидеры пяти национальных организаций аборигенов подписали в 2005 году ряд соглашений, известных как Келоунское соглашение с пятилетним планом стоимостью 5 миллиардов долларов по «улучшению жизни коренных народов, метисов и инуитов». Это включало бы 1,6 миллиарда долларов на жилье. Жилье в заповедниках считается федеральной обязанностью в соответствии с договорными правами. В первом бюджете во время премьерства Стивена Харпера , который не поддержал Соглашение, заключенное с вигами, в бюджете 2006 года было выделено всего 150 миллионов долларов на финансирование жилья, образования, чистой воды и других услуг для коренных народов, метисов и инуитов. Вместо этого правительство Харпера в 2008 году представило «рыночное решение» жилищного кризиса в резервах — Рыночный жилищный фонд коренных народов — чтобы помочь отдельным домохозяйствам коренных народов приобретать дома в резервациях с целью «построить 25 000 частных домов, 2018». Эта акция ознаменовала собой попытку еще больше подчеркнуть приватизацию жилья коренных народов, которая была начата в середине 1980-х годов. Его цель состояла в том, чтобы уменьшить роль и ответственность федерального правительства в жилищных вопросах для коренных общин. В 2008 году федеральное правительство выделило единовременную инвестицию в размере 300 миллионов долларов, не проконсультировавшись с коренными народами о внедрении новой концепции жилья. С 2008 по 2015 год фонд вырос до 344 миллионов долларов за счет инвестиций, не связанных с жильем. Административные расходы, стипендии и командировочные расходы составляют около 3,6 миллиона долларов в год, а за восемь лет было построено всего 99 домов, что указывает на провал рыночного решения. Пьер Пуальевр в то время был министром, ответственным за CMHC, агентство, которое управляло Фондом. Бернар Валькур , тогдашний министр по делам аборигенов, также был замешан в этом.

Домовладение в Канаде

Дополнительная информация: Право собственности на землю в Канаде.

В 1981 году уровень владения жильем в Канаде составлял 62,4%. после падения до рекордно низкого уровня в 60% в 1999 году, в 2000 году он увеличился до 63,9%; до 68,4% в 2006 г., и 68,55% в 2021 году.

С 1990-х годов наблюдался стремительный рост цен на жилую недвижимость. Таким образом, увеличение домовладения также привело к увеличению ипотечной задолженности. Согласно отчету Банка Канады (BOC) за 2012 год, показатель доступности BOC (AFF), основанный на «отношении ежемесячных выплат по ипотеке к располагаемому доходу (DI)», был «постоянно благоприятным по историческим стандартам», начиная с конец 1990-х годов. По словам Марка Карни , управляющего Банком Канады с 2008 по 2013 год, спрос на жилье в Канаде соответствовал предложению жилья. Карни предупредил в 2011 году, что, хотя меры по обеспечению доступности жилья в Канаде в большинстве случаев были благоприятными (при том, что некоторые рынки жилья уже были недоступны даже при нынешних ставках), процентные ставки были на рекордно низком уровне. Он выразил обеспокоенность тем, что задолженность канадских домохозяйств высока и поэтому уязвима для повышения процентных ставок по ипотечным кредитам, что может привести к падению доступности жилья до «самого худшего уровня за 16 лет». Доступность на рынке недвижимости увеличилась отчасти из-за условий на рынке труда, которые способствовали увеличению доходов и низким процентным ставкам. Банковский сектор выиграл от «сильного роста кредитования» и более высокой задолженности, которую эти покупатели жилья взяли на себя в период с 2001 по 2011 год. Однако были высказаны опасения по поводу очень высокой задолженности домохозяйств, которая достигла ок. 150% соотношения долга к доходам к 2012 году.

По состоянию на начало 2020 года около трети всех домов в Онтарио и Британской Колумбии принадлежали инвесторам, также известным как владельцы нескольких жилых домов. В Новой Шотландии и Нью-Брансуике инвесторам принадлежит 40% всех жилых домов. Высказывались опасения, что, хотя группа инвесторов обеспечивает значительную часть предложения арендуемого жилья, она также может нести ответственность за быстрый рост жилой недвижимости. Пристальное внимание к этой группе покупателей усилилось во время пандемии COVID-19, поскольку предложение жилья достигло критического минимума. Данные CHSP за апрель 2022 года показали, что в городских районах средний доход арендаторов составлял 25 000 долларов США по сравнению с FTHB, средний доход которых был вдвое больше, 50 000 долларов США, в крупных мегаполисах по переписи (CMA) по всей Канаде.

Около трети канадцев арендуют свои дома. Онтарио и Британская Колумбия имеют более высокий уровень аренды жилой недвижимости.

Во время пандемии COVID-19 предложение жилья, особенно доступного жилья, упало до исторического минимума. Согласно опросу Royal LePage, средняя цена дома в Канаде выросла на 17,1% до $779 000 в четвертом квартале 2021 года по сравнению с четвертым кварталом 2020 года.

от 13 января 2022 года В отчете Банка Канады были рассмотрены три типа покупателей в Канаде: покупатели жилья впервые (FTHB), повторные покупатели жилья и инвесторы или несколько владельцев жилой недвижимости. Данные CHSP за апрель 2022 года показали, что в городских районах средний доход арендаторов составлял 25 000 долларов США по сравнению с FTHB, средний доход которых был вдвое больше, 50 000 долларов США, в крупных мегаполисах по переписи (CMA) по всей Канаде. Девятнадцать процентов первоначального взноса на покупку первого дома было подарено членом семьи. Владельцев жилой недвижимости называют «постоянными покупателями», когда они покупают новый дом и одновременно продают свой старый; Несколько владельцев жилой недвижимости называются «инвесторами», если они покупают новое жилье, возможно, для получения дохода от аренды, сохраняя при этом свое старое. Инвесторы или несколько владельцев жилой недвижимости, которые могут быть физическими или юридическими лицами, владеют недвижимостью как инвестицией, включая доход от аренды, а также недвижимостью для отдыха, которая может быть источником дохода от аренды. В отчете инвесторы описываются как люди старшего возраста, с более высокими доходами и большей задолженностью. Согласно отчету Банка Канады, основанному на данных по ипотечным кредитам, с 2014 года FTHB являются крупнейшей группой покупателей жилья в Канаде, на которую приходится около 50% всех покупок жилья, заложенных в ипотеку; с 2014 года повторные покупатели жилья составляли 31%, а инвесторы - 19%. Во время пандемии FTHB составляли 47% в июне 2021 года по сравнению с 53% в 2015 году. Банк Канады сообщил о «быстром росте» покупок ипотечного жилья всеми тремя группами, но наиболее выраженный рост наблюдался в группе инвесторов.

Согласно данным Канадской программы жилищной статистики (CHSP) Статистического управления Канады за 2019 и 2020 годы, опубликованным 12 апреля 2022 года, в которых сравнивались лица, впервые покупающие жилье (FTHB), и несколько владельцев жилой недвижимости, последние владеют примерно третью всей жилой недвижимости. недвижимость в Канаде. Из них на 10% самых богатых приходится 25% стоимости жилого жилья. Хотя инвесторы обеспечивают значительную часть предложения арендуемого жилья, они также могут усугубить «так называемые циклы бума и спада на рынках жилья», вызывая экономическую нестабильность.

Проблема доступности

Бездомный, живущий на автобусной остановке в центре Торонто (2010 г.)

В рыночной жилищной системе Канады в 2010 году федеральное правительство вмешалось только тогда, когда доступность жилья была подчеркнута до такой степени, что владение жильем стало недоступно даже для людей с полной занятостью.

Комитет Организации Объединенных Наций по экономическим, социальным и культурным правам опубликовал весьма критический и подробный отчет о социальной политике Канады в своем обзоре соблюдения Канадой этих прав в 1998 году, особенно в отношении катастрофического уровня бездомности. В докладе сделан вывод, что «хотя Канада имеет долгую историю успехов в сфере жилищного строительства, сокращение жилищного строительства, начавшееся в конце 1980-х годов, фактически помешало Канаде выполнить свои международные жилищные обязательства». Аналогичные опасения были высказаны в их последующем докладе за 2016 год, в котором содержится призыв к уважению права на достаточное жилище. Комитет выразил обеспокоенность по поводу жилищного кризиса и отсутствия национальной жилищной стратегии и финансирования, неадекватных жилищных субсидий, нехватки жилья и выселений и призвал принять меры по ряду вопросов. Это включало увеличение ресурсов на жилье на федеральном и провинциальном уровнях, «существенное» увеличение предложения социальных и доступных квартир; защищать арендаторов от выселения, в частности, в соответствии с международными законами, касающимися бездомности. Комитет рекомендовал федеральному правительству принять национальную стратегию по борьбе с бездомностью.

До 2012 года у канадских политиков и исследователей не было общего понимания бездомности или рабочего определения. Канадская обсерватория по бездомности (COH) — тогда называвшаяся Канадской сетью исследований бездомности (CHRN) — канадский некоммерческий, беспартийный исследовательский институт, который измеряет бездомность в Канаде , чтобы лучше решать проблему бездомности, разработала определение бездомности, которое классифицирует люди, которые являются бездомными, как «не имеющие крова», «приютившие в чрезвычайных ситуациях», «временно размещенные» и «подвергающиеся риску стать бездомными». В определении Европейской типологии бездомности и жилищного исключения (ETHOS) также используются аналогичные категории. Не имея последовательного определения, государственная политика Канады была сосредоточена только на «абсолютной бездомности».

В 1998 году мэры крупнейших городов Канады объявили отсутствие доступного жилья национальной жилищной катастрофой. В ответ федеральное правительство объявило об условных федеральных и провинциальных инициативах по разделению затрат на строительство доступного жилья на сумму 1 миллиард долларов. Однако в этот период инициатив по снижению налогов и сокращению долга передача федеральных обязанностей провинциям без сопутствующего перевода средств сделала невозможным для провинций внести свой вклад в проекты доступного жилья. Провинции были сосредоточены на сокращении размера правительства и увеличении снижения провинциальных налогов.

за 2005 год, согласно Закону о федеральных банках, все ипотечные кредиты, предоставляемые учреждениями, регулируемыми на федеральном уровне, с первоначальным взносом в размере 25% или менее, должны в соответствии с Законом о федеральных банках иметь ипотечное страхование. Canadian Business Согласно статье в журнале В 2004 году это составляло 45% всех покупателей жилья, или 500 000 канадских домохозяйств, при общей стоимости ипотечного страхования в 1,6 миллиарда долларов, которая была выплачена CMHC, корпорации Crown, предоставляющей ипотечное страхование. Согласно годовому отчету CMHC за 2004 год, собранные премии по ипотечному страхованию составили 1,1 миллиарда долларов, а выплата по претензиям составила 51 миллион долларов, что составляет менее 5% выплат. С 1994 по 2004 год выплаты CMHC составляли примерно 45%, что намного ниже, чем у большинства других видов страхования. 2005 года В статье Canadian Business предупреждалось, что программа ипотечного страхования CMHC является наиболее «прибыльным видом страхования в Канаде». Поддерживаемое государством ипотечное страхование CMHC, приобретаемое за фиксированную авансовую плату за ипотечное страхование через Канадскую ипотечную и жилищную корпорацию, является обязательным для покупателей жилья со скидкой менее 20% от стоимости дома».

Существуют опасения по поводу агрессивного маркетинга, который начался в середине 1990-х годов и сделал обеспеченные личные кредитные линии (PLC) (часто обеспеченными жилищными активами) гораздо более широко доступными. К 2011 году обеспеченные PLC составляли 50% потребительского долга. Это ставит многие домохозяйства в уязвимое положение, если цены на жилье упадут, ставки по ипотечным кредитам вырастут или их доходы упадут.

Обеспокоенность по поводу высокого уровня долга канадских домохозяйств привела к изменениям в правилах ипотечного кредитования, о которых в июне 2012 года объявил министр финансов Джим Флаэрти. Федеральное правительство снизило максимальный срок погашения ипотеки, застрахованной государством, с 30 до 25 лет. Верхний предел, который канадские домовладельцы могли брать взаймы под свой собственный капитал, был снижен с 85% до 80%.

в 2012 году Лондервиль из Института Макдональда-Лорье призвал к 40-летней амортизации на «определенных рынках и для определенных возрастных групп, возможно, с ограничениями на цену дома», например, в случае молодых домохозяйств, проживающих в дорогой недвижимости Торонто. рынке, которым «возможно, потребуется 40-летний период амортизации своего первого дома, чтобы сделать его доступным».

CMHC получает большую прибыль от этого ипотечного страхования, собираемую в основном от покупателей, впервые покупающих недвижимость, и от тех, кто не может из-за более низких доходов внести первоначальный взнос более 20%. В период с 2001 по 2010 год это ипотечное страхование составило 14 миллиардов долларов США, направленных на сокращение федерального долга Канады. Лондервилль из Института Макдональда-Лорье отмечает обеспокоенность МВФ по поводу некоторых методов CMHC и ненужного бремени, возлагаемого на владельцев домов с нижней границей шкалы доходов. Это подрывает доступность.

В 2006 году Канадская ипотечная и жилищная корпорация (CMHC) пришла к выводу, что 20% канадских домохозяйств (1,7 миллиона домохозяйств) отвечают основным потребностям в жилье. Эти домохозяйства не могли найти адекватное и подходящее жилье, не потратив 30% или более своего дохода до уплаты налогов. CMHC обнаружил, что тревожные 656 000 домохозяйств (7%) потратили по крайней мере половину своего дохода до уплаты налогов на жилье в 1996 году по сравнению с 422 000 домохозяйств, или 5%, в 1991 году. Хотя на их долю приходится лишь 35% всех домохозяйств, почти 70 % нуждающихся были арендаторами.

в 2006 году 5,5% канадцев, 1,7 миллиона человек из общей численности населения в 31 миллион имели недостаточное жилье или не имели его. (Канадская ассоциация жилищного строительства и обновления).

В 2021 году CMHC федерального правительства заявил, что 2225 долларов в месяц составляют «доступное» жилье в Большом Монреале . Это привело к осуждению как со стороны Новой демократической партии , так и со стороны депутатов -консерваторов . В CMHC заявили, что его основной целью было стимулирование строительства нового жилья, а не поддержание низких цен.

В докладе Совета конференции Канады за 2010 год, озаглавленном «Строительство с нуля: улучшение доступного жилья в Канаде», утверждается, что нехватка доступного жилья «оказывает пагубное воздействие на здоровье канадцев, что, в свою очередь, снижает их производительность, ограничивает нашу национальную конкурентоспособность и косвенно повышает стоимость здравоохранения и социального обеспечения». Стресс, астма идиабет связаны с неадекватным жильем.

Основная потребность в жилье

В 1986 году CMHC заключила глобальные и операционные соглашения в соответствии с Законом о национальном жилье и Законом CMHC с провинциями и территориями относительно управления и распределения затрат по программам социального жилья. Концепция основных потребностей в жилье была разработана и принята в качестве критерия отбора для нуждающихся домохозяйств, а также в качестве основы для выделения федеральных средств через CMHC участвующим провинциям и территориям. CMHC считает, что домохозяйство испытывает основную потребность в жилье, если оно соответствует определенным критериям - если оно не соответствует приемлемым стандартам доступности, адекватности или пригодности и если стоимость жилья превышает 30% или более от дохода домохозяйства до уплаты налогов.

CMHC считает, что домохозяйства сталкиваются с проблемой доступности жилья, если им приходится тратить 30% или более от общего дохода домохозяйства до уплаты налогов на расходы на жилье. Расходы на жилье включают «аренда и любые платежи за электричество, топливо, воду и другие муниципальные услуги» для арендаторов и «платежи по ипотеке (основная сумма и проценты), налоги на недвижимость и любые сборы за кондоминиум, а также платежи за электричество, топливо, воду и другие расходы. муниципальные услуги» для собственников жилья.

Данные об основных потребностях в жилье собираются Статистическим управлением Канады посредством Канадского жилищного обследования.

В 2006 году считалось, что около 5,1% канадских домохозяйств остро нуждаются в жилье и тратят на жилье 50% и более.

В 2011 году около 1,5 миллиона канадских домохозяйств или 12,5% канадских домохозяйств остро нуждались в жилье. и различные уровни управления в Канаде изучали политические решения для решения проблем, с которыми сталкиваются арендаторы с низкими доходами и домовладельцы, обремененные расходами на жилье.

В 2016 году около 1,7 миллиона канадских домохозяйств или 12,7% канадских домохозяйств остро нуждались в жилье. Этот процент был немного выше в городских районах: около 13,6% всех канадских домохозяйств, живущих в городских районах (1,6 миллиона городских домохозяйств), остро нуждались в жилье. В 2016 году регионами с самой высокой долей домохозяйств, нуждающихся в основном жилье, были Нунавут (36,5%), Северо-Западные территории (15,5%), Онтарио (15,3%) и Юкон (15,2%). В 2016 году самые высокие показатели потребности в основном жилье в мегаполисах включали Торонто - 19,1%, Ванкувер - 17,6%, Бельвиль - 15,4% и Питерборо - 15,1%.

Отчет об исследовании 2018 года за 2020 год показал, что 1 644 900 канадских домохозяйств, или 11,6%, остро нуждаются в жилье. Только 6,5% домовладельцев испытывали основные потребности в жилье по сравнению с домохозяйствами, арендующими жилье, где 23%, вероятно, жили в основных нуждах в жилье. Двадцать один процент арендаторов не удовлетворял основные потребности в жилье.

Основная потребность в жилье не является мерилом прогресса по отношению к какому-то измеримому показателю.

Государственная политика

Национальная жилищная стратегия

В ноябре 2017 года федеральное правительство расширило свою роль в сфере жилья, приняв Национальную жилищную стратегию ( NHS ) (NHS), в которой применяется подход к жилью, основанный на правах человека. Целью Национальной службы здравоохранения было «обеспечить каждому жителю Канады доступ к жилью, которое отвечает его потребностям и которое он может себе позволить».

До запуска Национальной службы здравоохранения жилищные инициативы внедрялись и финансировались федеральными, провинциальными, территориальными и муниципальными властями, а также организациями гражданского общества (включая благотворительный сектор). В 2016 году федеральный министр по делам семьи, детей и социального развития заявил, что рассматривается стратегия национальной стратегии доступного жилья. Посредством этой первой Национальной службы здравоохранения правительство Канады пообещало потратить 40 миллиардов долларов в течение следующего десятилетия на жилье. финансирование, которое пойдет на строительство 100 000 новых доступных квартир, ремонт 300 000 доступных квартир и сокращение бездомности на 50%.

До 2017 года Канада была единственной страной «Большой восьмерки» , у которой не было национальной жилищной стратегии.

В ноябре 2017 года жилищный план Канады на 2017–2027 годы, один из основных результатов четырехмесячного процесса консультаций под руководством Канадской ипотечной и жилищной корпорации (CMHC), в который вошли представители, ответственные за жилье на федеральном, провинциальном и территориальном уровне, — был призыв к Национальной жилищной стратегии, которая «помогла бы уязвимым группам получить безопасное и доступное жилье».

В апреле 2019 года Закон о национальной жилищной стратегии был принят парламентом как часть Закона об исполнении бюджета на 2019 год , определяющий жилищную политику правительства Канады. Федеральная политика, основанная на правозащитном подходе к жилью, «признает(ют), что право на достаточное жилище является фундаментальным правом человека, подтвержденным международным правом ». Он также обязывает Канаду способствовать постепенной реализации права на достаточное жилище . Это право признано в Международном пакте об экономических, социальных и культурных правах (МПЭСКП).

К 2022 году первая Национальная служба здравоохранения, представленная в 2017 году, оценивалась более чем в 75 миллиардов долларов в течение десяти лет и финансировала программы за счет кредитов и грантов, такие как Инициатива общественного жилья, Достижение дома, Жилищное пособие Канады, Программы для покупателей жилья, впервые приобретающих жилье, Программа аренды жилья. Инициатива финансирования строительства (RCFI), Национальный фонд совместного инвестирования в жилищное строительство (NHCI) и Инициатива быстрого жилищного строительства (RHI).

Вторая Национальная жилищная стратегия (NHS) была запущена в апреле 2024 года с бюджетом более 82 миллиардов канадских долларов. Сюда входит Фонд ускорения жилищного строительства 2024 года.

Инвестиции правительства в социальное жилье рассматриваются как важнейший шаг для удовлетворения насущных потребностей домохозяйств с низкими доходами и сокращения бездомности в Канаде. Однако нехватка доступного жилья становится все более серьезной проблемой во многих городских районах страны, и политика правительства, такая как Национальная служба здравоохранения, которая должна была увеличить доступное нерыночное жилье, используется в качестве инструмента для финансирования корпоративных застройщиков для строительства рыночного арендного жилья с кредиты под низкие проценты без каких-либо обязательств по обеспечению жилищных прав наиболее пострадавшего населения посредством мер контроля за арендной платой, ежегодного строительства доступного жилья за счет процента от их прибыли от использования кредитов под низкие проценты или конвертации определенного процента своих единиц рыночного жилья в застройка нерыночного жилья.

В качестве непредвиденного последствия в процессе предоставления доступного жилья Национальная служба здравоохранения в конечном итоге стала поддерживать частных застройщиков в строительстве рыночного арендного жилья и превращать канадские дома в финансовые активы, щедро предоставляя кредиты под низкие проценты. В 2023 году расходы канадского правительства на жилье были небольшими и составляли всего от 0,1% до 0,2% ВВП страны. По прогнозам, в будущем эта доля в ВВП снизится. Критики также отмечают, что, несмотря на его создание много лет назад, не существовало ни комплексной стратегии, ни существенного плана реализации строительства специализированного нерыночного жилья.

Канадская ипотечная и жилищная корпорация (CMHC) является одной из основных федеральных организаций, ответственных за управление различными программами и инициативами Национальной службы здравоохранения. Предполагалось эффективно управлять стартовым финансированием , фондом соинвестирования, инновационным фондом, инициативой федеральных земель и финансированием арендного строительства, а также расширить страхование ипотечных кредитов, включив в него рыночные свойства и гибкие возможности для доступного жилья.

21 ноября в Осеннем экономическом заявлении 2023 года было объявлено о переименовании Национального фонда совместного инвестирования в жилищное строительство (NHCF). Программа теперь известна как Фонд доступного жилья. Он включает в себя дополнительное финансирование в размере 1 миллиарда долларов в течение трех лет, начиная с 2025–2026 годов, для строительства более доступного жилья.

Фонд доступного жилья

21 ноября 2023 года федеральная программа, ранее известная как Национальный фонд соинвестирования жилья ( НЖКФ ), была переименована в Фонд доступного жилья. Фонд предлагает недорогие кредиты CMHC для застройщиков, занимающихся проектами доступного жилья. Весной и осенью 2021 года в федеральном бюджете весной и осенью 2021 года было увеличено финансирование доступного жилья, включая дополнительные 2,7 миллиарда долларов для НХК. Бюджет NHCF выделил 250 миллионов долларов на предоставление жилья жертвам домашнего насилия. национальной некоммерческой ассоциации По состоянию на 2021 год правозащитная группа Канадская ассоциация жилищного строительства и обновления заявила, что, хотя увеличение федерального финансирования общественного жилья является правильным шагом, процесс утверждения кредита CMHC идет слишком медленно.

Фонд ускорения жилищного строительства

Фонд ускорения жилищного строительства (HAF) федерального правительства стоимостью 4 миллиарда долларов, запущенный в мае 2023 года, является частью второй Национальной жилищной стратегии Канады (NHS). HAF предлагает дополнительные 5 миллиардов долларов в виде инфраструктурных грантов для провинций и территорий, чтобы побудить муниципалитеты проводить политику поддержки жилья, уделяя основное внимание домам «недостающего среднего», таким как дуплексы, триплексы и небольшие многоквартирные дома. Целенаправленная жилищная политика ориентирована в первую очередь на дома «недостающего среднего», такие как дуплексы, триплексы и небольшие многоквартирные дома. Фонд ускорения жилищного строительства (HAF), запущенный в мае 2023 года, представляет собой инициативу правительства Канады стоимостью 4 миллиарда долларов, которая будет действовать до 2026-2027 годов.

Доступность по провинциям

Альберта

По данным города Калгари , по состоянию на 2016 год большинство домохозяйств в Калгари, 78%, смогли удовлетворить свои потребности в жилье на рынке. Небольшой процент домохозяйств, не имеющих достаточных доходов для приобретения жилья на рынке, (3%), получает поддержку государства. По данным города, около 19% домохозяйств нуждаются в доступном жилье.

Примерно 21% населения Альберты тратит более 30% своего дохода на жилье.

Согласно переписи 2016 года, Форт Мак-Мюррей , который является городским центром муниципалитета Вуд-Баффало, Альберта , с населением 66 000 человек, в котором преобладает промышленность по добыче нефтеносных песков , имел самый высокий средний доход домохозяйства в Канаде — 193 511 долларов США до уплаты налогов в 2015. Семь из десяти канадских городов с самым высоким доходом в 2015 году находились в Альберте. Средний доход Форта МакМюррей был на 106% выше, чем средний доход Альберты, составлявший 103 720 долларов. что, в свою очередь, было выше среднего годового дохода семьи в Канаде, составляющего 90 390 долларов. Несмотря на высокую стоимость жилья и жизни в FMWB, только 12% домохозяйств FMWB потратили более 30% своего дохода на жилье в 2015 году.

По состоянию на 2022 год в Калгари насчитывалось 84 000 домохозяйств с годовым доходом менее 60 000 долларов США и тратившими более 30% на жилье, что составляло около 20% домохозяйств Калгари. Это соответствует определению семьи, нуждающейся в доступном жилье. Семьдесят пять процентов домохозяйств Калгари не имели достаточного дохода для покупки дома на одну семью. В Калгари были самые высокие рыночные ставки аренды в Канаде. Чтобы снять квартиру с двумя спальнями, семья должна иметь доход в размере 53 000 долларов США. Примерно 42 000 домохозяйств тратили более 50% годового дохода на жилье, что подвергало их риску остаться без крова. В 2022 году более 3200 человек в Калгари остались без крова. В большинстве городских центров Канады больше нерыночного жилья, чем в Калгари, где только 3,6% всего жилья в Калгари является нерыночным. Жилищная компания Калгари управляет объектами доступного жилья, принадлежащими Калгари, которые в 2022 году насчитывали более 10 000 квартир с более чем 25 000 арендаторами. Сюда входит жилье, расположенное рядом с рынком, где арендная плата ниже рыночных ставок, а также субсидированное жилье, например, надбавки к арендной плате для арендаторов, снимающих жилье у частных арендодателей.

В 2011 году президент Канадской ассоциации домостроителей региона Калгари Кэрол Окстоби объяснила рост строительства и продаж роскошных домов в Калгари. По состоянию на 2011 год Калгари с его нефтегазовой и высокотехнологичной промышленностью, молодыми предпринимателями и головными офисами имеет одни из самых высоких доходов и самое высокое личное богатство в Канаде на душу населения. В 2011 году «448 домов в Калгари были перепроданы более чем за 1 миллион долларов».

Исследование М. Лио 2010 года на тему «Влияние более высоких стандартов энергоэффективности на доступность жилья в Альберте» финансируемый NAIMA Canada и Советом потребителей Канады , исследовал влияние общей продажной цены дома, стоимости земли, стоимости рабочей силы и стоимости материалов на доступность жилья для городов Калгари и Эдмонтон в 2010 году. Результаты показали, что рост стоимости рабочей силы и материалов был обусловлен общей продажной ценой дома, но темпы роста этих двух показателей перевешивались значительным ростом стоимости земли. Тенденция стоимости земли в обоих городах к 2010 году оказала сильное влияние на новый индекс цен на жилье. Исследование пришло к выводу, что по сравнению со стоимостью рабочей силы и материалов основная причина роста цен на жилье была связана, прежде всего, с ценами на землю.

По крайней мере, с 2010 года в Калгари был «самый высокий средний доход после уплаты налогов среди всех основных CMA в Канаде. В Калгари также есть «самая высокая концентрация миллионеров» и «самая высокая доля людей с доходом после уплаты налогов в 100 000 долларов». Поскольку RBC Economics и другие поставщики ипотечных и кредитных услуг измеряют доступность на основе процента среднего дохода, который домохозяйство должно платить за расходы на владение, жилье в Калгари считается самым доступным в Канаде.

Согласно отчету экономиста Рона Нибона за 2017 год, основанному на анализе стоимости аренды и ставок социальной помощи за десятилетний период, Калгари является «наименее доступным городом в Канаде… если вы бедны». "

К 2024 году финансиализированные арендодатели модернизировали и модернизировали свои старые здания и арендуемые помещения, используя государственные субсидии, направленные на сокращение выбросов углекислого газа. В таких городах, как Калгари, это привело к тому, что арендодатели подняли арендную плату за свои квартиры выше той, которую могут себе позволить их нынешние семьи с низкими доходами.

Онтарио

Некоммерческая корпорация жилищного обслуживания реализует программы для сектора доступного жилья в Онтарио. Она была создана в соответствии с Законом о жилищных услугах 2011 года для замены Корпорации социальных жилищных услуг (SHSC) , которая действовала с 2002 по 2012 год.

SHSC был создан в 2002 году после передачи ответственности за более чем 270 000 единиц социального жилья от провинции муниципалитетам, чтобы «предоставить поставщикам жилья и менеджерам услуг Онтарио услуги по оптовым закупкам, страхованию, инвестициям и информационным услугам, которые повышают ценность их деятельности. "

По состоянию на 2006 год более 20% домовладельцев, проживающих в Онтарио, имели проблемы с доступностью жилья. Опрос, проведенный в 2010 году Ассоциацией некоммерческого жилищного строительства Онтарио, показал, что количество домохозяйств в списках ожидания доступного жилья находится на «небывало высоком уровне - 141 635».

Благодаря партнерству с правительством в 1990-х годах частные инвесторы снова заинтересовались инвестированием в арендуемое многоквартирное жилье. CAPREIT был основан в 1997 году и стал первым REIT в Канаде. По мере создания большего количества REIT, этим учреждениям принадлежало все больше многоквартирного арендуемого жилья. К 2015 году CAPREIT стала крупнейшим арендодателем Торонто, сдававшим в аренду около 11 000 квартир. За пятнадцать лет, с 2000 по 2015 год, владение квартирами в Торонто все больше концентрировалось среди REIT, институциональных инвесторов, фондов прямых инвестиций и некоторых крупных семейных фирм.

29 января 2020 года предложение об объявлении чрезвычайной ситуации в сфере жилья и бездомных в Оттаве было единогласно принято городским советом Оттавы, став первым канадским городом, объявившим такую ​​чрезвычайную ситуацию. Столкнувшись с острой необходимостью в более доступном жилье, новых жилищных субсидиях и большей помощи тем, кто хронически бездомен, людям, которые нуждаются в вспомогательном жилье по ряду причин, в том числе людям с ограниченными возможностями или серьезными травмами, город призвал на всех уровнях правительства ответить. Муниципалитет обеспечивает 56% финансирования программ, связанных с жильем и бездомностью, а федеральное правительство и правительства провинций обеспечивают остальную часть.

Цена среднего дома в большинстве городов Канады выросла на двузначные цифры. В Торонто рост составил 15%, превысив «отметку в 1 миллион долларов впервые» в феврале 2021 года.

По данным агентства Reuters, к октябрю 2022 года нехватка строителей в Канаде стала основным фактором реагирования на проблемы нехватки жилья, особенно в Онтарио, Британской Колумбии и Квебеке. Согласно отчету CMHC за июнь 2022 года, нехватка рабочей силы может способствовать снижению доступности жилья. В отчете CMHC говорится, что для того, чтобы сделать жилье доступным в Канаде к 2030 году, необходимо построить миллионы новых домов.

Закон «Больше домов строится быстрее», который был принят в ноябре 2022 года в ответ на проблемы с предложением жилья в Онтарио, вызвал обеспокоенность, поскольку он внесет радикальные изменения в ряд законодательных актов.

Британская Колумбия

Бездомный мужчина в Ванкувере

К 1980 году в Ванкувере был наименее доступный рынок жилья в Канаде; средняя стоимость дома в 5,7 раза превышает средний доход семьи. О'Тул подсчитал, что, учитывая высокие процентные ставки в 1980 году, «средней семье пришлось бы выделять более 70 процентов своего дохода на погашение ипотечного кредита на средний дом в течение 30 лет». Согласно отчету The Economist , фактором, способствующим высоким ценам на недвижимость в Ванкувере, могут быть канадские законы, которые позволяют иностранцам покупать канадскую недвижимость – возможно, в целях уклонения от уплаты налогов или отмывания денег – при этом скрывая свою личность от налоговых органов. известное как мытье снега .

Управляющий Банка Канады отметил, что доступность жилья снизилась, поскольку богатые азиатские инвесторы, стремящиеся к диверсификации и покупке твердых активов , приобретают жилье в Ванкувере. Следовательно, «средняя цена продажи дома в Ванкувере сейчас почти в 11 раз превышает средний доход семьи в Ванкувере, что во много раз аналогично тому, что наблюдается в Гонконге и Сиднее — городах, которые также стали частью более глобализированного реального мира. рынок недвижимости ».

Был сделан шаг в сторону интеграции доступного социального жилья с рыночным жильем и другими видами использования, например, реконструкция строительной площадки Вудворда в Ванкувере в 2006–2010 годах. Вудворд, объект наследия, был заново изобретен и вдохнул новую жизнь в Гастаун в центре Истсайда , одного из старейших и «наиболее сложных», но «устойчивых» поселений Ванкувера.

Также утверждается, что проект будет способствовать тому, чтобы Ванкувер стал инклюзивным городом.

Рэндал О'Тул из Института Фрейзера в своем отчете, озаглавленном «Стратегии непригодности для жизни: региональный округ Большого Ванкувера и стратегический план пригодного для жизни региона» (2011 г.), утверждал, что GVRD градостроители слишком много внимания уделяли доступности жилья, поскольку нехватке доступного жилья для семьи с низким доходом , которым потребуется та или иная форма жилищных субсидий . Он отметил, что в отчетах ГВРД не упоминается также о нехватке доступного жилья для людей со средним достатком . О'Тул сказал, что специалисты по планированию землепользования ГВРД «оставили регион с наименее доступным жильем и одними из самых больших пробок на дорогах в Канаде». Он пришел к выводу, что «Стратегический план пригодного для жизни региона» (1996 г.) проектировщиков регионального округа Большого Ванкувера был слишком узким в своем фокусе на «предотвращении разрастания городов и минимизации вождения автомобилей». Он также утверждал, что защита зеленых насаждений и сельскохозяйственных угодий от застройки ограничивает рост и является причиной эскалации цен.

Многоэтажные квартиры в Ванкувере помогли отсрочить разрастание городов, но, как утверждается, привели к росту цен на жилье.

По состоянию на 2012 год Ванкувер был самым напряженным районом провинции с точки зрения доступности жилья в Канаде. В 2012 году Ванкувер был назван Demographia вторым по доступности городом в мире, а в 2012 году он был оценен как еще более недоступный, чем в 2011 году. Город принял различные стратегии по снижению стоимости жилья, включая кооперативное строительство , легализацию вторичных квартир , увеличение плотности населения и разумный рост . По состоянию на апрель 2010 года средний двухуровневый дом в Ванкувере был продан за рекордную сумму в 987 500 долларов по сравнению со средним показателем по Канаде в 365 141 доллар.

В июне 2016 года Generation Squeeze , защищающая интересы молодежи, назвала ситуацию в провинции кризисной и начала кампанию «Красный код». некоммерческая организация

В 2016 году правительство Британской Колумбии объявило об инвестициях в размере 516 миллионов долларов в 68 новых проектов доступного жилья для строительства 2900 квартир по всей провинции, ориентированных на арендаторов с доходами от низких до умеренных. Сюда входило 68 проектов: 1441 единица в Лоуэр-Мейнленде и долине Фрейзер , 774 единицы на острове Ванкувер и островах Персидского залива , 256 единиц в Томпсоне - Оканагане , а остальные в Косте , Кутенейсе , Карибу и на Севере/Северо-Востоке.

Нунавут

Столица Нунавута сталкивается с серьезной проблемой доступности, главным образом из-за предложения. В 2010 году в Икалуите был самый дорогой рынок аренды в Канаде: квартира с двумя спальнями стоила в Икалуите 2365 долларов в месяц по сравнению с 1195 долларами в Ванкувере. В 2018 году более 10 000 жителей Нунавута остались без собственного жилья, что привело к дефициту 3500 единиц жилья.

См. также

• Доступность жилья в Соединенном Королевстве
• Закон о доступном жилье и продуктах питания, законопроект C-56
• Доступное жилье по странам
• Бенефициарная собственность
• Законопроект 28 (Британская Колумбия)
• Программа на миллион
• Государственное жилье в Канаде
• Мойка снега
• Жилищный кризис в Квебеке

Ссылки

Источники

А

• Альтстедтер, Ари (12 апреля 2022 г.). «Инвесторы владеют почти третью домов на основных канадских рынках» . БНН Блумберг . Проверено 3 мая 2022 г.
• Август, М.; Уокс, А. (2018). «Джентрификация, упадок пригородов и финансиализация многоквартирного арендуемого жилья: пример Торонто». Геофорум . 89 : 124–136. дои : 10.1016/j.geoforum.2017.04.011 .
• Август, Мартина (11 июня 2021 г.). «Рост финансовых арендодателей превратил аренду квартир в средство получения прибыли» . Варианты политики . Проверено 29 апреля 2022 г.

Б

• Банк Канады (2012). Обзор Банка Канады: зима 2011–2012 гг.: Специальный выпуск: Финансы домохозяйств и финансовая стабильность (PDF) . Банк Канады (Отчет) . Проверено 17 августа 2012 г.
• Банк Канады (12 января 2022 г.). «Банк Канады незаметно обновил данные о доступности недвижимости до худших за 13 лет» . Лучшее Жилье . Проверено 23 апреля 2022 г.
• Би-би-си (7 апреля 2022 г.). «Канада предлагает иностранным покупателям запретить недвижимость» . Новости Би-би-си . Проверено 26 апреля 2022 г.
• Биби, Дин (27 мая 2015 г.). «Жилищный фонд аборигенов строит всего 99 домов из запланированных 25 тысяч» . Новости ЦБК . Проверено 4 мая 2022 г.

Беланджер, Йель (февраль 2016 г.). «Критический обзор канадских коренных народов и жилищной политики аборигенов, 1867 г. – настоящее время». Изучение эффективных системных мер реагирования на бездомность . Канадская обсерватория по бездомности. стр. 442–459.

• Бержерон, Максим (12 октября 2021 г.). «По данным Оттавы, аренда квартир: 2225 долларов за «доступную» арендную плату в Монреале» . Торонто Стар . ISSN   0319-0781 . Проверено 14 октября 2021 г.
• BNN Bloomberg (28 января 2022 г.). «19% недавних покупателей жилья владеют несколькими объектами недвижимости» . Проверено 23 апреля 2022 г.
• Бритнефф, Беатрис (29 января 2020 г.). «Городской совет Оттавы объявляет чрезвычайную ситуацию в сфере жилья и бездомности — Оттава» . Глобальные новости . Проверено 26 апреля 2022 г.
• Була, Фрэнсис (22 января 2007 г.). «Ванкувер — 13-й наименее доступный город в мире» . Ванкувер Сан . Архивировано из оригинала 17 июля 2010 года . Проверено 25 января 2010 г.
• «Обзор роста цен на жилье в Ванкувере превышает остальную часть Канады» . Ежедневные деловые новости BIV . 9 апреля 2010 года. Архивировано из оригинала 28 июля 2011 года . Проверено 28 апреля 2010 г.

С

• Экономическое развитие Калгари (сентябрь 2021 г.). «Информационный бюллетень» (PDF) . Богатство, издание 2021 года . Проверено 30 апреля 2022 г.
• План экономических действий Канады (25 июля 2011 г.). «Справочная информация: Рамочное соглашение об инвестициях в доступное жилье на 2011–2014 годы» . Архивировано из оригинала 19 июля 2013 года . Проверено 5 июня 2012 г.
• Канадская ипотечная и жилищная корпорация (2011 г.). Серия переписи населения 2006 года: выпуск 8 — Домохозяйства, имеющие основную потребность в жилье и тратящие не менее 50% своего дохода на жилье (PDF) (Отчет) . Проверено 16 августа 2012 г.
• Канадская ипотечная и жилищная корпорация (4 июля 2011 г.a). «Федеральные/провинциальные/территориальные министры, отвечающие за жилищное строительство, объявляют о новых рамках доступного жилья» . Оттава, Онтарио, Канада. Архивировано из оригинала 11 июня 2013 года . Проверено 5 июня 2012 г.
• Канадская ипотечная и жилищная корпорация (2011c). Canadian Housing Observer, 2011 г. (PDF) (Отчет). Архивировано из оригинала (PDF) 29 ноября 2014 года . Проверено 16 августа 2012 г.
• Канадская ипотечная и жилищная корпорация (2011d). «Инициатива доступного жилья» . Оттава, Онтарио. Архивировано из оригинала 11 июня 2013 года . Проверено 4 июня 2012 г.

Канадская ипотечная и жилищная корпорация. «Правительство Канады поддерживает жилищное строительство» . Правительство Канады . Проверено 16 августа 2012 г.

• Канадская ипотечная и жилищная корпорация. «Информационный портал рынка жилья: Жилищный фонд по типам жилья» . Правительство Канады . Проверено 16 августа 2019 г.
• Канадская ипотечная и жилищная корпорация (2006 г.). «Доступное жилье: каково общее определение доступности?» . Правительство Канады. Архивировано из оригинала 7 мая 2007 года . Проверено 12 августа 2012 г.
• Канадская ипотечная и жилищная корпорация (2014 г.). «История ЦМХК» . Канадская ипотечная и жилищная корпорация. Архивировано из оригинала 9 сентября 2014 года . Проверено 14 ноября 2014 г.
• Канадская ипотечная и жилищная корпорация (31 марта 2018 г.). «О доступном жилье в Канаде» . Проверено 26 апреля 2022 г.
• Канадская ипотечная и жилищная корпорация (22 июня 2018 г.a). «13,6% городских домохозяйств испытывали основную потребность в жилье в 2016 году» . Архивировано из оригинала 19 июня 2020 года . Проверено 17 июня 2020 г.
• Канадская ипотечная и жилищная корпорация (23 июля 2018 г.b). «Приоритетные направления действий» . Проверено 23 апреля 2022 г.
• Канадская ипотечная и жилищная корпорация (11 июня 2019 г.). «Новое исследование выявило социально-экономическое жилищное неравенство» . Проверено 4 мая 2022 г.
• Канадская федерация квартирных ассоциаций (1 октября 2019 г.). «Жилищная конференция CMHC – представление прогрессивных взглядов» . Проверено 26 апреля 2022 г.
• Канадская ассоциация пенсионеров (23 ноября 2017 г.). «Первая в истории национальная жилищная стратегия Канады» . Проверено 17 июня 2020 г.
• Канадская федерация муниципалитетов (март 2011 г.). «Заявление о политике в отношении муниципальных финансов и межправительственных соглашений» (PDF) . Постоянный комитет по муниципальным финансам и межправительственным соглашениям . Проверено 4 июня 2012 г.
• Канадская сеть исследований бездомности (10 сентября 2012 г.). «Исследователи разработали новое определение канадской бездомности» . Йоркский университет . Проверено 5 мая 2022 г.
• Канадская ассоциация недвижимости (CREA) (29 апреля 2022 г.). «Национальная карта цен» . Проверено 29 апреля 2022 г.
• Карни, Марк (15 июня 2011 г.). «Комментарии о жилье в Канаде: спрос и предложение» . Совет по торговле Ванкувера, Ванкувер, Британская Колумбия: управляющий Банка Канады . Проверено 16 августа 2012 г.
• CBC News (2 мая 2006 г.). «Бюджет Тори убивает сделку с Келоуной» . ЦБК . Проверено 10 октября 2021 г.
• CBC News (21 ноября 2006b). «Отмена Келоунского соглашения» . Подробные новости CBC: Канадские аборигены. Архивировано из оригинала 10 октября 2021 года . Проверено 15 марта 2019 г.
• Новости CBC (20 июня 2012 г.). «Оттава будет ужесточать правила ипотеки: минимальный срок амортизации для застрахованных ипотечных кредитов сокращен до 25 лет».
• Новости CBC (25 мая 2016 г.). «Новое исследование: 23 года, чтобы накопить на средний дом в Ванкувере» .
• Канадская пресса (14 августа 2012 г.). «Крах рынка жилья для Канады невозможен» . Проверено 16 августа 2012 г.
• Кристенсен, Джулия (21 ноября 2021 г.). «Жилье – это здоровье: Коронавирус подчеркивает опасность жилищного кризиса на севере Канады» . Жилищные услуги . Архивировано из оригинала 19 декабря 2021 года . Проверено 19 декабря 2021 г.
• Город Калгари (2016). Основы дома: корпоративная стратегия доступного жилья Калгари на 2016–2025 годы (PDF) (отчет). п. 32.
• Заместитель управляющего города Калгари (2022 г.). «Факты о доступном жилье» . www.calgary.ca . Проверено 27 апреля 2022 г.
• Город Ванкувер (2011). «Вудвордс» . Город Ванкувер . Ванкувер, Британская Колумбия. Архивировано из оригинала 19 апреля 2012 года . Проверено 4 июня 2012 г.
• Конференционный совет Канады (март 2010 г.). Строительство с нуля: улучшение доступного жилья в Канаде (Отчет) . Проверено 5 июня 2012 г.
• Кокс, Венделл; Павлетич, Хью (2012). Восьмое ежегодное исследование доступности жилья Demographia International: рейтинги столичных рынков за 2012 год (PDF) (отчет) . Проверено 5 июня 2012 г.

Д

• Дамс, Кайл; Дюшарм, Александра (28 февраля 2022 г.). Доступность жилья ухудшалась в каждом квартале 2021 года (PDF) (Отчет). п. 16 . Проверено 24 апреля 2022 г.
• Дальфос, Пенни; Мангионеон, Кендра (18 мая 2016 г.). «Детская кроватка в ванной: кампания освещает жилищный кризис в Ванкувере» . Новости КТВ .
• Демография (2006). «Международное исследование доступности жилья Demographia: 2006» (PDF) . Консультационная компания Уэнделла Кокса . Проверено 12 ноября 2006 г.
• Друди, Кассандра (16 февраля 2022 г.). «Рынок жилья Канады бьет рекорды с угрожающей скоростью» . Дипломированные профессиональные бухгалтеры Канады (CPA) . Проверено 26 апреля 2022 г.
• Драммонд, Дон; Тулк, Дэвид (2006). Образ жизни богатых и неравных: исследование неравенства в богатстве в Канаде (Отчет). Финансовая группа ТД Банк.

И

• Экономист (4 января 2018 г.). «Мойка снега: Канада беспокоится о фирмах, принадлежащих анонимно» . Экономист . Проверено 14 февраля 2018 г. Проверка личности для получения читательского билета более обременительна, чем проверка личности для создания частной фирмы... В 2009 году национальная полиция подсчитала, что в стране ежегодно отмывается до 15 миллиардов канадских долларов (12 миллиардов долларов США) (около 2 миллиардов долларов в год). trn отмывается по всему миру).
• Эйдельман, Габриэль; Хашар, Томас; Слэк, Энид, ред. (апрель 2022 г.). Роль муниципалитетов в жилищном строительстве (Отчет). Кто что делает. Торонто, Онтарио: Институт муниципальных финансов и управления (IMFG) и Школа глобальных отношений и государственной политики Мунка. п. 31. ISBN  978-0-7727-1124-3 . ISSN   1927-1921 гг . Проверено 24 апреля 2022 г.
• Занятость и социальное развитие (19 марта 2021 г.). «Использование убежищ в чрезвычайных ситуациях в Канаде с 2005 по 2016 год» . Исследование Национального приюта . Проверено 3 мая 2022 г.

Ф

• Фалво, Ник (2007). «Решение проблемы отсутствия доступного жилья в Канаде» (PDF) . Канадская экономическая ассоциация. Архивировано из оригинала (PDF) 13 ноября 2014 года.
• Федерация канадских муниципалитетов (2012 г.). Вакансий нет: тенденции в аренде жилья в Канаде (PDF) (отчет). Оттава, Онтарио: Федерация канадских муниципалитетов (FCM) . Проверено 16 августа 2012 г.
• Франкиш, К.; Хван, С.; Кванц, Д. (2005). «Бездомность и здоровье в Канаде: уроки и приоритеты исследований» . Канадский журнал общественного здравоохранения . 96 (2): С23-9. дои : 10.1007/BF03403700 . ПМК   6976130 . ПМИД   16078553 .

Г

• Гаец, Стивен (2010). «Борьба за искоренение бездомности в Канаде: как мы создали кризис и как мы можем его положить». Открытый журнал услуг и политики здравоохранения (3): 21–26.
• Гаец, Стивен Энтони; Гуллиер, Таня; Рихтер, Тим (2014). Марсоле, Эллисон (ред.). Состояние бездомности в Канаде, 2014 г. (Отчет). Центр бездомных. п. 73. ИСБН  978-1-77221-001-9 . Проверено 3 мая 2022 г.
• Глезер, Эдвард Л.; Дьёрко, Джозеф (июнь 2003 г.). «Влияние ограничений на строительство на доступность жилья» (PDF) . Обзор экономической политики FRBNY . Архивировано из оригинала (PDF) 17 октября 2012 года . Проверено 28 июня 2012 г.
• Гордон, Джули (9 февраля 2022 г.). «По официальным данным иммиграционной службы Reuters, население Канады в 2016-2021 годах вырастет» . Рейтер . Проверено 2 мая 2022 г.
• Глезер, Эдвард Л.; Дьёрко, Джозеф (16 декабря 2008 г.), Переосмысление федеральной жилищной политики: как сделать жилье обильным и доступным , Aei Press, ISBN  978-0-8447-4273-1
• Правительство Канады (2011 г.). «Следующая фаза плана экономических действий Канады: план низких налогов для создания рабочих мест и роста» (PDF) . Правительство Канады . Проверено 5 июня 2012 г.

ЧАС

• Хашар, Томас; Эйдельман, Габриэль; Риаз, Кинза (апрель 2022 г.). «Справочная информация: Муниципалитеты и жилищная политика». В Эйдельмане, Габриэль; Хашар, Томас; Слэк, Энид (ред.). Роль муниципалитетов в жилищном строительстве (PDF) . Кто что делает. Торонто, Онтарио: Институт муниципальных финансов и управления (IMFG) и Школа глобальных отношений и государственной политики Мунка. стр. 1–8. ISBN  978-0-7727-1124-3 . ISSN   1927-1921 гг . Проверено 24 апреля 2022 г.
• Хаган, Шелли; Герцберг, Эрик (3 мая 2021 г.). "Спекулянты искажают канадский рынок жилья, предупреждают экономисты - BNN Bloomberg" . Блумберг БНН . Проверено 2 мая 2022 г.
• Хайдер, Муртаза; Моранис, Стивен (14 июня 2018 г.). «Застройки смешанного назначения ухудшают доступность жилья, а жители становятся еще более несчастными» . Финансовый пост . Проверено 2 мая 2022 г.
• Хик, Стив (1998). «План помощи Канаде, 1966 год» . Социальная политика. Архивировано из оригинала 15 января 2013 года . Проверено 4 июня 2012 г.
• Холлидей, Ян (15 января 2022 г.). «Инвесторы и повторные покупатели составляют растущую долю канадского рынка недвижимости: исследование» . Новости КТВ . Ванкувер . Проверено 23 апреля 2022 г.
• Исследование бездомных (2012). «Канадское определение бездомности» . Архивировано из оригинала 5 июля 2013 года.
• Корпорация жилищных услуг (2022 г.). "О" . Проверено 30 апреля 2022 г.
• Хулчански, Дж. Дэвид (1986). «Закон о жилье доминиона 1935 года: подготовка почвы для постоянного федерального присутствия в жилищном секторе Канады» . Revue d'histoire urbaine [ Обзор городской истории ]. 15 (1): 19–39. дои : 10.7202/1018891ar . ISSN   0703-0428 . JSTOR   43559633 .
• Хулчански, Дж. Дэвид (1994). Использование соотношения жилищных расходов к доходам: происхождение, эволюция и последствия (PDF) (Отчет). п. 71 . Проверено 27 апреля 2022 г.
• Хулчански, Дж. Дэвид (октябрь 1995 г.). «Концепция доступности жилья: шесть современных способов использования соотношения расходов к доходам» (PDF) . Жилищные исследования . 10 (4). дои : 10.1080/02673039508720833 . Архивировано из оригинала (PDF) 27 апреля 2012 года . Проверено 8 декабря 2011 г.
• Гульчански, Дэвид (18 сентября 2010 г.). «Изобретение бездомности» . Звезда . Проверено 11 августа 2022 г.
• Хулчански, Джон Дэвид; Шепкотт, Майкл, ред. (14 сентября 2004 г.). Поиск места: варианты политики канадской стратегии аренды жилья (PDF) . Торонто: Центр городских и общественных исследований. п. 453. ИСБН  978-0-7727-1433-6 . Архивировано из оригинала (PDF) 21 января 2022 года.
• Хулчански, Дж. Дэвид (2005). «Переосмысление проблемы доступности жилья в Канаде» (PDF) . Торонто, Онтарио . Проверено 13 ноября 2014 г.
• Хулчански, Дж. Дэвид (18 февраля 2009 г.). Основной доклад: Растущий дом: жилье и бездомность в Канаде (PDF) . Бездомность в Канаде: прошлое, настоящее и будущее. Калгари, Альберта: Университет Калгари. п. 9. Архивировано из оригинала (PDF) 7 июня 2013 года . Проверено 25 апреля 2022 г.

я

• Иглолиорте, Джеймс (2014). Итоговый отчет QTC: Достижение Saimaqatigiingniq (PDF) (Отчет). Комиссия по установлению истины в Кикиктани: тематические отчеты и специальные исследования 1950–1975 гг. Ассоциация инуитов Кикиктани. ISBN  978-1-927095-63-8 . Проверено 4 мая 2022 г.

Дж

• Джексон, Дейл (29 апреля 2022 г.). «Перепись сигнализирует, что канадским инвесторам пора действовать согласно своему возрасту – BNN Bloomberg» . БНН . Проверено 29 апреля 2022 г.

К

• Колахдуз, Фариба; Надер, Форуз; Йи, Кён Дж.; Шарма, Сангита (1 декабря 2015 г.). «Понимание социальных детерминант здоровья среди коренных канадцев: приоритеты политики и действий по укреплению здоровья» . Глобальное действие в области здравоохранения . 8 (1): 27968. doi : 10.3402/gha.v8.27968 . ISSN   1654-9716 . ПМК   4506643 . ПМИД   28156855 . S2CID   54526478 .
• Хан, Микаэль; Сюй, Ян (13 января 2022 г.). «Спрос на жилье в Канаде: новый подход к классификации покупателей жилья с ипотекой» . Банк Канады . дои : 10.34989/сан-2022-1 . Проверено 23 апреля 2022 г.
• Нибоун, Рон; Уилкинс, Маргарита (сентябрь 2016 г.). «Очень бедные слои населения и доступность жилья» (PDF) . Школа государственной политики Университета Калгари . Том. 9, нет. 27. Калгари. п. 19 . Проверено 17 июня 2020 г.
• Котари, Милун (17 февраля 2009 г.). Доклад Специального докладчика по вопросу о достаточном жилище как компоненте права на достаточный уровень жизни и о праве на недискриминацию в этом контексте: Миссия в Канаду (PDF) . Совет по правам человека (Отчет). Объединенные Нации . п. 27 . Проверено 12 июля 2011 г.

л

• Лэрд, Гордон (2007). Приют: Бездомность в условиях растущей экономики: парадокс Канады 21 века (PDF) (Отчет). Калгари, Альберта: Фонд этики лидерства Шелдона Чумира. ISBN  978-0-9730197-3-5 . Архивировано из оригинала (PDF) 8 июля 2007 года . Проверено 17 августа 2012 г.
• Ларсен, Карин (22 ноября 2016 г.). «Премьер-министр и министр жилищного строительства объявляют подробности инвестиций в доступное жилье на полмиллиарда долларов» . CBC.ca. ​Проверено 13 февраля 2017 г.
• Левитц, Стефани (29 октября 2014 г.). «46 долларов в год на каждого канадца резко сократят количество бездомных: отчет» . Новости ЦБК . Проверено 3 мая 2022 г. - через The Canadian Press.
• Лондервиль, Джейн (март 2012 г.). Брифинг о канадской системе ипотечного финансирования (PDF) (Отчет). Оттава: Институт Макдональда-Лорье . Проверено 16 августа 2012 г.
• Удачи, Шайна; Пирс, Мэтью; Ангеловский, Иван; Малик, Саман (10 марта 2022 г.). «Почему Канада теряет доступное арендное жилье быстрее, чем его строит» . Новости ЦБК . Проверено 29 апреля 2022 г.
• Удачи, Шайна (5 ноября 2021 г.). «Миллиарды долларов на доступное жилье не доходят до конца, говорят защитники некоммерческих организаций» . Новости ЦБК . Проверено 23 апреля 2022 г.
• Лаффман, Жаклин (ноябрь 2006 г.). «Измерение доступности жилья» . Перспективы труда и доходов . 7 (11). Статистическое управление Канады.

М

• Макафи, Энн (6 февраля 2006 г.). «Канадская ипотечная и жилищная корпорация» . Канадская энциклопедия . Проверено 26 апреля 2022 г.
• Малик, Саман; Удачи, Шайна (10 марта 2022 г.). Кризис аренды в Канаде: почему мы теряем доступное жилье . Пятая власть. Событие происходит в 42:51 . Проверено 29 апреля 2022 г.
• Маркович, Юлия (2018). Национальная жилищная конференция – отчет за 2018 год (PDF) (Отчет). п. 37 . Проверено 26 апреля 2022 г.
• Марр, Гарри (27 июля 2016 г.). «CMHC предупреждает, что цены на жилье завышены на 9 канадских рынках, при этом Ванкувер находится в зоне высокого риска» . Финансовый пост .
• Машайх, Улдуз (29 мая 2015 г.). Меняющийся образ доступного жилья: дизайн, джентрификация и сообщество в Канаде и Европе . Ashgate Publishing, Ltd. ISBN  978-1-4724-3781-5 .
• Мейснер, Дирк (6 апреля 2022 г.). «В отчете о стоимости жилья рассматривается роль муниципалитетов в повышении доступности жилья» . Канадская пресса . Проверено 24 апреля 2022 г. - через BNN Bloomberg.
• Мур, Эрик; Скабурскис, Андрейс (1 мая 2004 г.). «Растущее бремя доступности жилья в Канаде». Жилищные исследования . 19 (3): 395–413. дои : 10.1080/0267303042000204296 . ISSN   0267-3037 . S2CID   153530371 .
• Моос, Маркус; Винодрай, Тара; Ревингтон, Ник; Времена года, Майкл (январь 2018 г.). «Планирование смешанного использования: для кого доступно?» . Журнал Американской ассоциации планирования . 84 (1): 7–20. дои : 10.1080/01944363.2017.1406315 . ISSN   0194-4363 . S2CID   158964429 .

Н

• Найма Канада; Совет потребителей Канады (2010 г.). «Влияние более высоких стандартов энергоэффективности на доступность жилья в Альберте» . Совет потребителей Канады (CCC).
• Национальная жилищная стратегия (бд.). «Первая национальная жилищная стратегия Канады — место, которое можно назвать домом» . Место, которое можно назвать домом .
• Нарви, Джонатон (4 февраля 2010 г.). «Вудворд оживляет Гастаун?» . БЦ Жизнь . Проверено 9 августа 2011 г.
• Нетеркот, Меган (июнь 2020 г.). «Строительство для аренды и финансиализация арендного жилья: направления будущих исследований» . Жилищные исследования . 35 (5): 839–874. дои : 10.1080/02673037.2019.1636938 . ISSN   0267-3037 . S2CID   201317212 . Проверено 27 апреля 2022 г. - через библиотеку Википедии и Ebsco.

ТО

• Альянс сообщества нефтеносных песков (2021 г.). Исследование труда в Вуд-Баффало (отчет). Эдмонтон, Альберта: Альянс сообщества нефтеносных песков. п. 105.
• О'Тул, Рэндал (2007). Непригодные для жизни стратегии: региональный округ Большого Ванкувера и стратегический план пригодного для жизни региона . Ванкувер, Британская Колумбия: Институт Фрейзера . Проверено 4 июня 2012 г.
• О'Тул, Рэндал (2007a). « Пригодный для жизни регион» остается мифом, поскольку планирование ГВРД приводит к высоким ценам на жилье и пробкам на дорогах» . Институт Фрейзера. Архивировано из оригинала 27 ноября 2014 года . Проверено 4 июня 2012 г.

П

• Перро, Жан-Франсуа (12 мая 2021 г.). «Оценка структурной нехватки жилья в Канаде: нам не хватает 100 тысяч или почти 2 миллионов квартир?» . Скотиабанк . Проверено 2 мая 2022 г.
• Помрой, Стив (сентябрь 2011 г.). Имеем ли мы какое-то значение? Меры по оценке результатов в сфере жилищного строительства: сравнение опыта Канады и Великобритании. Краткое обсуждение (PDF) (отчет). Оттава, Онтарио: Институт Уэлсли . Проверено 26 апреля 2022 г.
• Помрой, Стив (март 2017 г.). Перегонка чайных листьев: что на самом деле означает федеральный бюджет 2017 года для жилищного строительства (PDF) . Центр городских исследований и образования . Проверено 26 апреля 2022 г.
• Помрой, Стив (июнь 2017a). Почему основная потребность в жилье является плохим показателем для измерения результатов национальной жилищной стратегии Канады . Место публикации не указано: Обновление социальной архитектуры Канады. ISBN  978-1-55382-687-3 . Проверено 26 апреля 2022 г.
• Центр бедности и прав человека (2007). Реализация договора по правам человека: Консенсус по Канаде (PDF) (Отчет). Архивировано из оригинала (PDF) 21 августа 2008 года.
• Пресс, Иордания (25 октября 2017 г.). «Перепись: уровень владения жильем падает, поскольку все больше канадцев предпочитают арендовать жилье» . - БНН Блумберг . Оттава, Онтарио . Проверено 3 мая 2022 г. - через The Canadian Press.

вопрос

• Каккак, Мумилаак (2021a). Устали от ожидания: отчет о жилищном кризисе в Нунавуте (PDF) (Отчет) . Проверено 4 мая 2022 г.
• Каккак, Мумилаак (23 сентября 2021 г.). Мумилаак Каккак . По дороге домой. Событие происходит в 1:15:55 . Проверено 4 мая 2022 г.

Р

• Речь, Натали (19 июля 2019 г.). «Бездомность в Канаде» . Канадская энциклопедия . Проверено 11 августа 2022 г.
• RE/MAX Канада (4 ноября 2021 г.). «Уровни домовладения на канадском рынке недвижимости» . RE/MAX Канада . Проверено 23 апреля 2022 г.
• Ричмонд, Шантель AM; Кук, Кэтрин (20 июля 2016 г.). «Создание условий для обеспечения справедливости в отношении здоровья канадских аборигенов: обещание здоровой государственной политики» . Обзоры общественного здравоохранения . 37 (1): 2. дои : 10.1186/s40985-016-0016-5 . ISSN   2107-6952 . ПМК   5809827 . ПМИД   29450044 .
• Королевский банк Канады (2006 г.). «Доступность жилья» (PDF) . Финансовая группа РБК. Архивировано из оригинала (PDF) 13 августа 2006 года . Проверено 27 сентября 2006 г.
• Королевский банк Канады (ноябрь 2011 г.). Жилищные тенденции и доступность (PDF) (Отчет) . Проверено 13 декабря 2011 г.
• Королевский банк Канады (май 2012 г.). Жилищные тенденции и доступность (PDF) (Отчет). Экономика РБС. Архивировано из оригинала (PDF) 13 августа 2006 года.
• Королевский банк Канады (июнь 2019 г.). Жилищные тенденции и доступность (PDF) (Отчет) . Проверено 17 июня 2020 г.

С

• Шлезингер, Джоэл (28 марта 2012 г.). «Марка в миллион долларов (et)» (PDF) . Роскошные дома . Калгари Геральд. Архивировано из оригинала (PDF) 3 августа 2012 года . Проверено 21 августа 2012 г.
• Шлезингер, Джоэл (15 октября 2021 г.). «Доступность жилья ухудшается по всей Канаде, в то время как Калгари выделяется среди самых доступных городов» . Калгари Геральд . Проверено 30 апреля 2022 г.
• Школа государственной политики (30 июня 2017 г.). «Калгари опережает Торонто и Ванкувер как наименее доступный город Канады для жителей с низкими доходами» . Проверено 30 апреля 2022 г.
• Шепкотт, Майкл (6 мая 2010 г.). «Списки ожидания доступного жилья в Онтарио рекордно высоки; это подчеркивает необходимость комплексного жилищного плана» . Торонто, Онтарио . Проверено 4 июня 2012 г.
• Шепкотт, Майкл (17 февраля 2012 г.). «Депутат Мари-Клод Морен представляет в палате общин законопроект C-400, Национальный жилищный закон – законодательство». Торонто, Онтарио: Институт Уэлсли.
• Шепкотт, Майкл (3 августа 2012 г.). «Федеральные инвестиции в доступное жилье: решающее значение для национальных планов социальных и экономических инвестиций, представление предварительного бюджета на 2012 год в Постоянный комитет по финансам Палаты общин» (PDF) . Торонто, Онтарио: Институт Уэлсли . Проверено 16 августа 2012 г.
• Корпорация социального жилищного обслуживания (2007 г.). Стратегический план SHSC (2005–2007 гг.) Заставляем нас работать на вас (PDF) (Отчет) . Проверено 9 сентября 2009 г.
• Сокич, Николас (22 февраля 2022 г.). «Майкл Брукс из REALPAC о своей роли в WGBC» . Устойчивый бизнес в Канаде . Проверено 29 апреля 2022 г.
• Статиста (2019). «Канада: средний годовой доход семьи по провинциям, 2019 г.» . Статистика . Проверено 11 мая 2022 г.
• Статистическое управление Канады (2006 г.). Заработок и доходы канадцев за последнюю четверть века, перепись 2006 года (Отчет). Оттава, Онтарио. Архивировано из оригинала 21 сентября 2012 года . Проверено 16 августа 2012 г.
• Статистическое управление Канады (2009 г.). «Доступность жилья» . Проверено 16 августа 2012 г.
• Измерение доступности жилья. Статистическое управление Канады (отчет). Перспективы 3. Ноябрь 2006а.
• Статистическое управление Канады (15 ноября 2017 г.). Основная потребность в жилье, перепись 2016 г. (отчет) . Проверено 17 июня 2020 г.
• Статистическое управление Канады (22 ноября 2019 г.). «Первые результаты канадского жилищного обследования, 2018 г.» . Ежедневник . Проверено 3 мая 2022 г.
• Статистическое управление Канады (2 октября 2020 г.). «The Daily — Каждая десятая канадская семья, живущая в основных нуждах в жилье в 2018 году» . Правительство Канады . Проверено 23 апреля 2022 г.
• Статистическое управление Канады (12 апреля 2022 г.). «Канадская программа жилищной статистики, 2019 и 2020 годы» . Ежедневник . Проверено 23 апреля 2022 г.
• Статистическое управление Канады (23 февраля 2022 г.a). «Обзор доходов Канады, 2020 г.» . Ежедневник . Проверено 29 апреля 2022 г.
• Сен-Дени, Джен (22 апреля 2022 г.). «Почему мы не можем строить так, как в 1970-е годы?» . Тайи . Проверено 26 апреля 2022 г.
• ЭТАЖИ (31 января 2022 г.). «Инвесторы составляют почти 20% всех покупателей жилья во время пандемии» . Проверено 23 апреля 2022 г.
• Стробель, Стивенсон; Буркул, Ивана; Дай, Цзя Хун; Ма, Зечен; Джамани, Шейла; Хоссейн, Рахат (20 января 2021 г.). «Характеристика людей, испытывающих бездомность, и тенденций в области бездомности с использованием данных посещений отделений неотложной помощи на уровне населения в Онтарио, Канада» . Статистическое управление Канады . 32 (1): 13–23. ПМИД   33475263 . Проверено 3 мая 2022 г.
• Группа Sun Life Global Investments по налогообложению и планированию недвижимости (7 апреля 2022 г.). «Федеральный бюджет 2022» . Проверено 26 апреля 2022 г.

Т

• Тейлор, Питер Шон (18 июля 2005 г.). «Ипотечное страхование: покупатель жилья, будьте осторожны» . Канадский бизнес . Архивировано из оригинала 18 января 2013 года . Проверено 16 августа 2012 г.
• Доступное жилье в Канаде: в поисках новой парадигмы (PDF) . ТД Экономика (Отчет). Банк Торонто Доминион. 17 июня 2003 года . Проверено 4 июня 2012 г.

В

• Комитет ООН (2016). «Заключительные замечания по шестому периодическому докладу Канады» (PDF) . Проверено 3 мая 2022 г.

V

• ван ден Берг, Райан (21 июня 2019 г.). Учебник по жилищным правам в Канаде (Отчет). Оттава, Онтарио: Парламентская библиотека. п. 24 . Проверено 24 апреля 2022 г.

В

• Уайтхед, Кристин М.Э. (декабрь 1991 г.). «От потребности к доступности: анализ жилищных целей Великобритании». Городские исследования . 28 (6): 871–887. Бибкод : 1991UrbSt..28..871W . дои : 10.1080/00420989120081101 . S2CID   154289397 .
• Вудворд, Джон (24 мая 2016 г.). «Жилищный кризис в метро Ванкувера - «красный код» для молодежи: профессор UBC» . Новости КТВ .

И

• Ялнизян, Армине (2004). Доступное жилье: растрата профицита Канады: выбор в пользу сокращения долга и «задуманного дефицита» (PDF) . Канадский центр политических альтернатив (отчет). Торонто, Онтарио . Проверено 12 августа 2011 г.
• Ялнизян, Армине (декабрь 2010 г.). Рост 1% самых богатых людей Канады (PDF) (Отчет). Оттава, Онтарио: Канадский центр политических альтернатив. Архивировано из оригинала (PDF) 30 сентября 2012 года . Проверено 17 августа 2012 г.

Янг, Лесли (13 сентября 2017 г.). «Согласно переписи населения, ресурсный бум подпитывал самые богатые города Канады» . Глобальная новинка . Проверено 11 мая 2022 г.

• Янглай, Рашель (7 апреля 2022 г.). «Бюджет, ориентированный на жилье, ориентирован на иностранных покупателей и обещает удвоить темпы жилищного строительства» . Глобус и почта . Проверено 26 апреля 2022 г.