Индекс Кейса – Шиллера
Индексы цен на жилье Standard & Poor's CoreLogic – Шиллера для повторных продаж представляют собой индексы цен на жилье в Соединенных Штатах . Существует несколько индексов цен на жилье Кейса – Шиллера: национальный индекс цен на жилье, сводный индекс по 20 городам, сводный индекс по 10 городам и индексы двадцати отдельных городских агломераций. Эти индексы были впервые коммерчески выпущены компанией Case Shiller Weiss. В настоящее время они рассчитываются и хранятся ежемесячно агентством Standard & Poor's, причем данные рассчитываются за январь 1987 года по настоящее время. Индексы, поддерживаемые Standard & Poor, нормализованы к значению 100 по состоянию на январь 2000 года. Они основаны на оригинальной работе экономистов Карла Кейса и Роберта Шиллера , чья команда рассчитала индекс цен на жилье начиная с 1990 года. Индекс Кейса и Шиллера нормализуется до значение 100 в 1990 году. Индекс Кейса-Шиллера на веб-сайте Шиллера обновляется ежеквартально. [ 1 ] Два набора данных могут сильно различаться из-за разных контрольных точек и расчетов. Например, в 4-м квартале 2013 года индекс города Standard and Poor 20 находился на уровне 160, тогда как индекс для 4-го квартала по данным Шиллера находился на уровне 130. Шиллер утверждает в своей книге «Иррациональное изобилие» , что такой длинный ряд цен на жилье, похоже, не публиковался ни в одной стране. [ 2 ]
История и методология
[ редактировать ]Индексы рассчитываются на основе данных о повторных продажах домов на одну семью - подход, разработанный экономистами Кейсом, Шиллером и Алланом Вайсом, которые занимали пост генерального директора Case Shiller Weiss с момента основания компании в 1991 году до ее продажи Fiserv в 2002 году. [ 3 ] Кейс разработал метод сравнения повторных продаж одних и тех же домов, чтобы изучить тенденции ценообразования на жилье. [ 3 ] Он использовал данные о продажах домов в Бостоне в начале 1980-х годов, когда цены на жилье переживали бум . Хотя Кейс утверждал, что такой бум в конечном итоге был неустойчивым, он не считал его пузырем — обычно используемым термином для описания подобных рыночных тенденций. [ 3 ] Кейс поговорил с Шиллером, который исследовал поведенческие финансы и экономические пузыри, и вместе сформировали индекс повторных продаж, используя данные о ценах продаж домов из других городов по всей стране. [ 3 ] В 1991 году, когда Вайс учился в аспирантуре, он установил неформальные рабочие отношения с Шиллером. Вайс предложил Кейсу и Шиллеру создать компанию Case Shiller Weiss, которая будет периодически производить индекс с целью продажи информации на рынках. Гигант FinTech разработал торгуемые индексы на основе данных для Fiserv купил Case Shiller Weiss в 2002 году и вместе со Standard & Poor's рынков, которые сейчас обычно называют индексом Кейса-Шиллера. [ 3 ] CoreLogic приобрела бизнес Case Shiller Weiss у Fiserv в апреле 2013 года. [ 4 ]
В 2006–2012 годах произошел крупнейший крах мировых рынков недвижимости в новейшей истории; Можно ли было это предсказать с помощью индекса Кейса-Шиллера, остается спорным. Шиллер действительно заметил некоторые первые признаки. Второе издание своей книги «Иррациональное изобилие» он выпустил в 2005 году, когда, по его словам, данные выглядели как «взлетающая ракета». [ 2 ] В своей книге он выражает скептицизм по поводу «долгосрочной стабильности цен на жилье». [ 2 ] учитывая, что рост цен на жилье был намного выше, чем рост доходов. Однако он воздерживается от прямого заявления о том, что это может быть пузырь, поскольку в течение всего периода после Второй мировой войны реальные цены значительно выросли без какого-либо последующего падения, как это видно на графике. Цены достигли пика в первом квартале 2006 года, когда индекс Шиллера зафиксировал уровень 198,01, но после этого быстро упал до 113,89 в первом квартале 2012 года.
Опционы и фьючерсы на индекс Кейса-Шиллера торгуются на Чикагской товарной бирже . [ 5 ]
Индекс представляет собой упрощенную оценку стоимости жилья и не учитывает условно исчисленную арендную плату и вычет процентов по ипотечному кредиту , которые включаются в расчет прибылей/убытков для инвестиционных целей.
Экономические последствия
[ редактировать ]Шиллер делает некоторые ключевые выводы из своего анализа долгосрочных цен на жилье в своей книге «Иррациональное изобилие» . Вопреки распространенному мнению, в США не наблюдалось постоянного роста цен на жилье, и цены на жилье демонстрируют сильную тенденцию возвращаться к уровню 1890 года в реальном выражении. Более того, он показывает, что характер изменений цен на жилье не имеет никакой связи с изменениями затрат на строительство, процентных ставок или численности населения. [ 6 ]
Шиллер отмечает, что во всем мире существует устойчивое мнение, что цены на жилье постоянно растут и что такого рода настроения и парадигмы могут раздувать пузыри на рынках недвижимости. Он указывает на некоторые психологические эвристики, которые могут быть ответственны за создание такого восприятия. Он говорит, что, поскольку дома покупают относительно нечасто, люди склонны помнить цену покупки дома давным-давно и удивляются разнице между тем, что было тогда и сейчас. [ 7 ] Однако большую часть разницы в ценах можно объяснить инфляцией. Он также обсуждает, как люди постоянно переоценивают ценность своих домов. В ходе переписи населения США, проводимой с 1940 года, владельцам домов предлагалось оценить стоимость своих домов. Оценки домовладельцев отражают рост стоимости недвижимости на 2% в год в реальном выражении, что значительно больше, чем фактическое увеличение на 0,7% за тот же период, отраженное в индексе Кейса-Шиллера.
Шиллер также предлагает некоторые объяснения того, почему не наблюдается непрерывного роста реальных цен на жилье:
- Мобильность: Шиллер утверждает, что «люди и бизнес, если цены на жилье будут достаточно высокими, уедут далеко, даже полностью покинув какой-либо район». [ 8 ] Возможно, на местном уровне земли не хватает, но площадь городских земель составляет лишь 2,6% от общей площади земель в Соединенных Штатах. [ 8 ]
- Ослабление ограничений на землю: рост цен оказывает давление на правительство, чтобы оно ослабило ограничения на землю с точки зрения того, сколько можно построить на определенном участке земли, а также количества земли, доступной для застройки.
- Технологические усовершенствования: Строительные технологии значительно улучшились, что сделало строительство домов более дешевым и быстрым, что оказывает понижательное давление на цены на жилье. [ 8 ]
Таким образом, реальные цены на жилье, по сути, не имеют тренда и не демонстрируют какого-либо непрерывного восходящего или нисходящего тренда в долгосрочной перспективе. Это не ограничивается США, это также наблюдается в индексах реальных цен на жилье в Нидерландах и Норвегии. [ 9 ]
Ключевые события и эпизоды
[ редактировать ]Ключевое наблюдение Шиллера, изложенное в его книге «Иррациональное изобилие» , заключается в том, что реальные цены на жилье демонстрируют примечательную тенденцию возвращаться к уровню 1890 года. Однако были некоторые ключевые периоды, когда цены отклонялись от этого уровня. Шиллер предлагает в своей книге некоторые объяснения этим эпизодам:
- 1921–1942 : Это был единственный период, когда цены были значительно ниже уровня 1890 года. Начало спада примерно соответствует началу Первой мировой войны , за которой последовала Великая пандемия гриппа 1918 года , Великая депрессия и, наконец, Вторая мировая война, все это, как утверждает Шиллер, могло негативно повлиять на цены на жилье. [ 10 ]
- 1953–1977: В этот период цены оставались стабильно выше уровня 1890 года, хотя постепенно снижались. Шиллер ссылается на окончание Второй мировой войны, начало бэби-бума и Билль о правах военнослужащих (1944 г.), который субсидировал покупку жилья. [ 11 ] Он также утверждает, что шрамы Великой депрессии отклонили любые спекулятивные тенденции.
- 1976–1982 : Отражает региональный пузырь в Калифорнии. [ 10 ]
- 1985–1989 : Отражает региональные пузыри как на Западном, так и на Восточном побережье. [ 10 ]
- 1997–2012 : Глобальный бум и спад в сфере недвижимости.
Национальные индексы
[ редактировать ]Национальный индекс цен на жилье в США по делу S&P CoreLogic – Шиллера представляет собой совокупность индексов цен на жилье на одну семью по девяти подразделениям переписи населения США . Он рассчитывается ежемесячно с использованием трехмесячной скользящей средней. Национальный индекс S&P нормализован и имеет значение 100 в январе 2000 года.
Индекс, который ведет Шиллер (доступен на его веб-сайте http://www.econ.yale.edu/~shiller/data.htm ), обновляется ежеквартально и нормализуется до значения 100 в 1890 году.
Сводный и городской индексы
[ редактировать ]
Семейство индексов S&P включает 20 индексов агломераций и два составных индекса как совокупность агломераций. Эти индексы представляют собой трехмесячные скользящие средние. Составной и городской индексы нормализованы до значения 100 в январе 2000 года.
Композитный индекс 10
[ редактировать ]CSXR — это составной индекс индекса цен на жилье для 10 основных городских статистических районов США. Индекс публикуется ежемесячно Standard & Poor's и использует метод Кейса и Шиллера для расчета индекса цен на жилье с использованием модифицированной версии методологии взвешенных повторных продаж. Этот метод позволяет учитывать качество проданных домов, в отличие от простых индексов, основанных на средних показателях. CSXR представляет собой трехмесячную скользящую среднюю, как и индексы, составляющие ее.
Следующие индексы объединяются для создания составного индекса CXSR:
Композитный индекс 20
[ редактировать ]SPCS20R — это составной индекс индекса цен на жилье для 20 крупнейших городских статистических районов США. Индекс публикуется ежемесячно Standard & Poor's и использует метод Кейса и Шиллера для расчета индекса цен на жилье с использованием модифицированной версии методологии взвешенных повторных продаж. Этот метод позволяет учитывать качество проданных домов, в отличие от простых индексов, основанных на средних показателях.
Следующие индексы объединяются для создания составного индекса SPCS20R:
Корреляции
[ редактировать ]
Macromarkets.com сообщает, что индекс США имеет слегка отрицательную корреляцию с акциями и облигациями , но слегка положительную корреляцию с сырьевыми товарами и инвестиционными фондами недвижимости (REIT). [ нужны разъяснения ] . [ 12 ] REIT наиболее внимательно отслеживает коммерческую недвижимость, а не цены на жилье, что объясняет низкую корреляцию. [ 13 ]
Исторические ценности
[ редактировать ]Используя оригинальные методы Кейса и Шиллера, национальный индекс достиг своего исторического максимума в 198,01 в первом квартале 2006 года. Индекс S&P достиг рекордного максимума в июле 2006 года на уровне 206,52. 30 декабря 2008 года индекс зафиксировал самое большое годовое падение. После Второй мировой войны первоначальный индекс в основном колебался между 100 и 120 с пиками (за которыми следовали резкие падения) в 1 квартале 1979 года (достигший максимума на уровне 122), в третьем квартале 1989 года (на уровне 126) и в первом квартале 2006 года (на уровне 198). После пузыря на рынке недвижимости 2000-х годов нижняя точка индекса находилась в 1 квартале 2012 года и составляла 114. К 4 кварталу 2013 года индекс вырос до 134. По состоянию на декабрь 2019 года (по данным «fred.stlouisfed.org») индекс S&P/Case Национальный индекс цен на жилье Шиллера в США составил 213,789.
-
Индекс цен на жилье Кейса – Шиллера с 1890 по 2012 год. -
Сравнение процентного изменения жилищной коррекции, начавшейся в 2006 году ( красный ) и коррекции ( синий ), начавшейся в 1989 году.
| Избранные значения индекса Кейса – Шиллера (на основе исходных данных, относящихся к 1890 году) | |||||
|---|---|---|---|---|---|
| ГОД | Годовой/4 квартал | ||||
| 1890 | 100 | ||||
| 1900 | 101.57 | ||||
| 1910 | 93.11 | ||||
| 1920 | 66.07 | ||||
| 1930 | 69.49 | ||||
| 1940 | 81.73 | ||||
| 1950 | 105.89 | ||||
| 1960 | 109.65 | ||||
| 1970 | 109.56 | ||||
| 1975 | 103.46 | ||||
| 1979 | 118.82 | ||||
| 1984 | 105.44 | ||||
| 1989 | 124.89 | ||||
| 1994 | 108.33 | ||||
| 1996 | 106.73 | ||||
| 2000 | 123.30 | ||||
| 2005 | 195.35 | ||||
| 2006 | 192.29 | ||||
| 2007 | 170.09 | ||||
| 2008 | 133.97 | ||||
| 2009 | 130.93 | ||||
| 2010 | 124.56 | ||||
| 2011 | 115.84 | ||||
| 2012 | 121.58 | ||||
| 2013 | 134.02 | ||||
Ценные бумаги
[ редактировать ]Индексы Кейса-Шиллера доступны для торговли в виде фьючерсов и фьючерсных опционов. Котировки доступны на CME . По мнению Шиллера, одна из основных целей торговли фьючерсами и опционами на индексы Кейса-Шиллера — дать людям возможность хеджировать рынок недвижимости. [ 14 ] Проблема, однако, заключается в том, что объем торгов на этих рынках настолько мал, что делает их относительно неликвидными, что создает риск для инвестора в эти ценные бумаги. Сам Шиллер заявил, что «объём торговли на этих фьючерсных рынках разочаровывает». [ 14 ] Объем торгов индексом Кейса-Шиллера CME S&P за весь 2007 год составил 2995 контрактов. В последующие годы это число снизилось, и в течение 2017 года торговалось только 136 контрактами. [ 15 ]
См. также
[ редактировать ]Ссылки
[ редактировать ]- ^ «Онлайн-данные — Роберт Шиллер» .
- ^ Перейти обратно: а б с Шиллер, Роберт (2005). Иррациональное изобилие . Издательство Принстонского университета. п. 13. ISBN 978-0-691-12335-6 .
- ^ Перейти обратно: а б с д и Кэти Беннер (7 июля 2009 г.). «Боб Шиллер не убивал рынок жилья» . CNNMoney.com . Проверено 7 июля 2009 г.
Аллан Вайс, который работал над дипломной работой по неофициальному совету Шиллера. Затем он убедил профессоров создать компанию для коммерческого производства индексов в 1991 году. В 2002 году они продали Case Shiller Weiss гиганту электронных данных Fiserv [...]
- ^ Маргарет Чедборн (25 апреля 2013 г.). «CoreLogic приобретает Case–Shiller у Fiserv» . Рейтер.com. Архивировано из оригинала 30 апреля 2013 г. Проверено 7 мая 2013 г.
- ^ «Фьючерсы и опционы на индексы цен на жилье S&P / Case-Shiller» (PDF) . Группа СМЕ. 2008. Архивировано из оригинала (PDF) 8 июля 2011 года.
- ^ Шиллер, Роберт (2005). Иррациональное изобилие . Издательство Принстонского университета. п. 14. ISBN 978-0-691-12335-6 .
- ^ Шиллер, Роберт (2005). Иррациональное изобилие . Издательство Принстонского университета. п. 19. ISBN 978-0-691-12335-6 .
- ^ Перейти обратно: а б с Шиллер, Роберт (2005). Иррациональное изобилие . Издательство Принстонского университета. п. 22. ISBN 978-0-691-12335-6 .
- ^ Шиллер, Роберт (октябрь 2007 г.). «Понимание последних тенденций в ценах на жилье и домовладении» . Рабочий документ NBER № 13553 . дои : 10.3386/w13553 .
- ^ Перейти обратно: а б с Шиллер, Роберт (2005). Иррациональное изобилие . Издательство Принстонского университета. п. 16. ISBN 978-0-691-12335-6 .
- ^ Шиллер, Роберт (2005). Иррациональное изобилие . Издательство Принстонского университета. п. 15. ISBN 978-0-691-12335-6 .
- ^ «МакроМаркетс» . Архивировано из оригинала 28 марта 2007 года . Проверено 26 декабря 2007 г.
{{cite web}}: CS1 maint: bot: исходный статус URL неизвестен ( ссылка ) - ^ Кранц, Мэтт (26 мая 2011 г.). «Можете ли вы инвестировать в недвижимость, используя индексы цен на жилье?» . США сегодня .
- ^ Перейти обратно: а б Шиллер, Роберт (2015). Иррациональное изобилие, 3-е издание . Издательство Принстонского университета. п. 392. ИСБН 978-1469640662 .
- ^ Долан, Джон (22 июня 2018 г.). «Том CME CS» . homepricefutures.com . Проверено 14 июля 2018 г.
- Мантелл, Рут (30 декабря 2008 г.). «Цены на жилье в прошлом году упали на рекордные 18%, — говорит Кейс-Шиллер» . МаркетВотч . Проверено 2 декабря 2012 г.
