Кризис потери права выкупа в США в 2010 году
Кризис потери права выкупа в США в 2010 году , иногда называемый Foreclosure-gate или Foreclosuregate , [ 1 ] [ 2 ] относится к широко распространенной эпидемии неправомерного обращения взыскания, инициированного крупными банками и другими кредиторами. Кризис потери права выкупа широко освещался в средствах массовой информации, начиная с октября 2010 года, и несколько крупных банков, в том числе Bank of America , JP Morgan , Wells Fargo и Citigroup, отреагировали на это, временно приостановив процедуру обращения взыскания в некоторых или во всех штатах. [ 3 ] [ 4 ] Кризис потери права выкупа вызвал значительный страх инвесторов в США. [ 5 ] Исследование 2014 года, опубликованное в Американском журнале общественного здравоохранения, связало кризис потери права выкупа с ростом уровня самоубийств. [ 6 ]
, в сентябре 2012 года одно из каждых 248 домохозяйств в США получило уведомление о потере права выкупа По данным RealtyTrac . [ 7 ] [ 8 ]
Споры о подписях роботов
[ редактировать ]«Робоподпись» — это термин, используемый защитниками прав потребителей для описания процесса массового производства фальшивых и фальшивых поручений по ипотечным кредитам, погашений , письменных показаний и других юридических документов, связанных с обращением взыскания по ипотеке и юридическими вопросами, создаваемыми лицами. без знания установленных фактов. Оно также включает в себя обвинения в нотариальном мошенничестве , когда нотариусы предварительно и/или после нотариально заверяют письменные показания и подписи так называемых роботов-подписантов.
21 октября 2010 года газета The Wall Street Journal сообщила, что адвокаты и адвокаты по вопросам взыскания Томас Айс и Мэтью Вайднер обсуждали показания сотрудников ипотечной компании; Вайднер вспоминал: «Мы с Томом разговаривали, и это было: «Господи, они как роботы!»» Вайднер, блоггер, назвал их «робо-подписчиками» в сообщении от 8 января 2010 года. [ 9 ] В 2009 году адвокат штата Мэн Томас Кокс указал на широкомасштабную практику подписания роботами показаний, полученных от Джеффри Стефана из GMAC и других подписывающих роботов. [ 10 ] [ 11 ] Новостные агентства сообщили, что 14 сентября 2010 года Джеффри Стефан показал, что он подписал письменные показания, которые он фактически не рассматривал от имени Ally Financial . [ 12 ] Это открытие привело к более тщательному изучению документации о взыскании долга. Такая практика, по-видимому, была распространена в ипотечной индустрии. В течение нескольких недель после разоблачения использования роботов-подписчиков другие крупные банки также подверглись критике за использование роботов-подписчиков, в том числе JPMorgan Chase и Bank of America . [ 13 ]
Осенью 2010 года крупные кредиторы США, такие как JP Morgan Chase, [ 14 ] Ally Financial (ранее известный как GMAC) и Bank of America [ 15 ] приостановил судебные и внесудебные лишения права выкупа на всей территории Соединенных Штатов из-за потенциально мошеннической практики роботизированной подписи.
21 сентября 2010 года HousingWire опубликовал статью, в которой упоминались дефекты письменных показаний, использованных в некоторых делах о взыскании задолженности в Ally Financial. [ 16 ] ранее известный как GMAC Mortgage. «Эта ситуация с GMAC не ограничивается GMAC», — сказала Марджери Голант из Golant & Golant, юридической фирмы по взысканию залога в Бока-Ратон, Флорида , в интервью репортеру HousingWire Джону Прайору. «Все службы ипотечного обслуживания делают одно и то же. У них есть люди либо внутри, либо через аутсорсеров, которых мы называем роботами-подписчиками. Они просто подписывают все, что видят, но правовая система требует, чтобы они действительно знали информацию».
18 июля 2011 г. агентства Associated Press и Reuters [ 17 ] опубликовал два отчета о том, что подписание с помощью роботов по-прежнему остается серьезной проблемой в залах судов США по всей Америке. AP определило подписание роботом как «разновидность практики. Это может означать, что квалифицированный руководитель в ипотечной отрасли подписывает аффидевит по ипотеке без проверки информации. Это может означать, что кто-то подделывает подпись руководителя, или сотрудник более низкого уровня подписывает свою подпись». или ее собственное имя с поддельным титулом. Это может означать несоблюдение нотариальных процедур. Во всех этих случаях робот-подпись предполагает, что люди подписывают документы и клянутся в их точности без проверки какой-либо информации». [ 18 ]
Роль БВРС
[ редактировать ]Системы электронной регистрации ипотеки, известные как MERS, представляют собой частную компанию , которая управляет электронным реестром, предназначенным для отслеживания прав на обслуживание и владения ипотечными кредитами в Соединенных Штатах. [ 19 ] [ 20 ] После кризиса 2010 года на имя MERS выдано 62 миллиона ипотечных кредитов. [ 21 ] а MERS инициировала тысячи случаев потери права выкупа в Соединенных Штатах, утверждая, что является залогодержателем зарегистрированным . Юристы утверждали в суде, что MERS не имеет законного права инициировать обращение взыскания, поскольку MERS не владеет рассматриваемыми кредитами. Законы США о кредитовании гласят, что только владелец кредита может инициировать обращение взыскания. [ 20 ] [ 21 ] Коллективные иски против MERS находятся на рассмотрении в Калифорнии , Неваде и Аризоне . Суды штатов по-прежнему разделились во мнениях относительно правомерности такой практики. Верховные суды штатов Мэн Арканзас , . и Канзас вынесли решение против права MERS на подачу заявления о взыскании долга Однако MERS выиграла судебные дела в других штатах, таких как Мичиган , [ 22 ] подтверждая свое право инициировать обращение взыскания в этих штатах. [ 20 ] Например, Третий окружной апелляционный суд Флориды в 2007 году постановил, что «…очевидно — и мы так считаем — что использование устройства MERS не затрагивает никаких материальных прав, обязательств или средств защиты, [так что ] нет причин, по которым простая форма должна превосходить благотворное содержание разрешения на использование этого коммерчески эффективного средства бизнеса». [ 23 ]
Попытка законодательного исправления
[ редактировать ]В явной попытке решить некоторые проблемы с пропавшими, утерянными, а иногда и поддельными документами, Палата представителей и Сенат США приняли HR 3808 , который заставит суды признавать нотариальные заверения за пределами штата и электронные нотариальные заверения. Законопроект был принят Сенатом устным голосованием и публично не обсуждался. Президент Барак Обама , опасаясь «непредвиденных последствий для защиты потребителей» [ 24 ] воспользовался своим правом вето , сначала применив карманное вето, просто не подписывая законопроект, а затем наложив более формальное защитное возвратное вето . [ 25 ]
Закон о межштатном признании нотариальных заверений (IRON) от 2010 года потребовал бы, чтобы «любой федеральный суд или суд штата признавал любое нотариальное заверение, совершенное нотариусом, имеющим лицензию штата, отличного от штата, в котором находится суд, когда такое нотариальное заверение происходит на межгосударственном уровне или влияет на него. коммерция». [ 26 ] Законопроект, написанный членом палаты представителей США Робертом Адерхолтом (республиканец от Алабамы), призван помочь судебным стенографистам в его округе облегчить проблемы, связанные с тем, чтобы суды других штатов принимали показания, нотариально заверенные в Алабаме, [ 27 ] В октябре 2010 года подвергся критике со стороны защитников домовладельцев, которые заявили, что это облегчило бы ипотечным операторам лишение права выкупа домовладельцев без надлежащей документации или цепочки прав собственности . [ 28 ]
Первая версия Закона IRON (HR 1979), спонсируемая Адерхольтом в 2005 году, была принята Палатой представителей в декабре 2006 года. [ 29 ] Тот же законопроект позже был поддержан сенатором США Томом Карпером (демократ от Германии) и внесен в Юридический комитет Сената США под номером S.2083 в 2007 году, но в конечном итоге его рассмотрение застопорилось. [ 30 ] Законопроект снова был поддержан Адерхольтом (республиканец от Алабамы) и внесен в Палату представителей США под номером HR 3808 14 октября 2009 года. Он был принят голосованием в Палате представителей 27 апреля 2010 года. Соавтором законопроекта выступили Член палаты представителей Брюс Брейли (демократ от штата Айова), член палаты представителей Майк Кастл (республиканец от Германии) и член палаты представителей Артур Дэвис (демократ от Алабамы). Законопроект был проголосован в Сенате США 27 сентября по настоянию председателя судебной власти Сената Патрика Лихи (D-VT). Сотрудники Лихи заявили, что им звонили «избиратели», настаивающие на принятии законопроекта. [ 31 ] Но Лихи, возможно, поддержал законопроект после того, как его лоббировали нотариусы на сентябрьском мероприятии в Вашингтоне в честь президента Кэлвина Кулиджа. [ 32 ]
Сенатор Роберт Кейси (демократ от Пенсильвании), который в последнюю минуту продвигал множество законопроектов от имени демократического руководства в последний день перед перерывом в работе Сената, вынес законопроект из Юридического комитета на голосование. Сенатор Джефф Сешнс (республиканец от Алабамы) помог заручиться поддержкой законопроекта среди республиканцев. [ 33 ] Затем Сенат единогласно принял законопроект без обсуждения. Адерхольт сказал, что он и его сторонники «были удивлены тем, что это произошло в одиннадцатый час» в Сенате. Президент Обама наложил вето на законопроект 8 октября после протестов со стороны защитников домовладельцев и повышенного внимания со стороны прессы.
Госсекретарь штата Огайо, демократ Дженнифер Бруннер , стала одной из первых критиков законопроекта, назвав время его принятия «подозрительным». [ 33 ] Бруннер организовал оппозицию законопроекту, призывая граждан звонить и писать по электронной почте президенту и просить его не подписывать закон. [ 34 ] Старший редактор CNBC Джон Карни назвал законопроект «загадочным» и написал, что он «может спасти такие банки, как GMAC, JP Morgan Chase и Bank of America, от проблем, связанных с потерей права выкупа». [ 35 ]
Адерхольт защищал свой законопроект в заявлении: «Нет абсолютно никакой связи между Законом о межгосударственном признании нотариальных заверений 2010 года и недавними проблемами с документацией о взыскании долга… Законопроект прямо требует законного нотариального заверения и никоим образом не подтверждает неправомерное нотариальное заверение. Обеспечение выполнения юридических нотариальных заверений является обязанностью государства, и я полностью поддерживаю каждого генерального прокурора штата, энергично преследующего любое мошенничество при нотариальном заверении». [ 36 ]
Судебные иски против банков
[ редактировать ]Национальное ипотечное урегулирование
[ редактировать ]9 февраля 2012 года было объявлено, что пять крупнейших компаний по обслуживанию ипотечных кредитов (Ally/GMAC, Bank of America, Citi, JPMorgan Chase и Wells Fargo) согласились на историческое соглашение с федеральным правительством и 49 штатами. [ 37 ] Мировое соглашение, известное как Национальное ипотечное урегулирование (NMS), требовало от обслуживающих компаний предоставить около 26 миллиардов долларов в качестве помощи нуждающимся домовладельцам и в виде прямых выплат штатам и федеральному правительству. Эта сумма урегулирования делает NMS вторым по величине гражданским урегулированием в истории США, уступая только Генеральному соглашению об урегулировании споров по табаку . [ 38 ] Пять банков также были обязаны соблюдать 305 новых стандартов ипотечного обслуживания. Оклахома под руководством тогдашнего генерального прокурора Скотта Прюитта выстояла и согласилась рассчитаться с банками отдельно. [ 39 ]
Джозеф А. Смит-младший, комиссар по делам банков Северной Каролины, был назначен наблюдателем за расчетами. Он создал Управление по надзору за ипотечными расчетами (OMSO), чтобы гарантировать, что банки оказывают помощь домовладельцам и соблюдают новые стандарты обслуживания ипотечных кредитов, как того требует NMS. [ 40 ]
Национальное урегулирование SunTrust
[ редактировать ]Федеральное правительство вместе с генеральными прокурорами 49 штатов и округа Колумбия в 2014 году достигли соглашения, требующего от SunTrust Mortgage, Inc. предоставить заемщикам 500 миллионов долларов (~ 634 миллиона долларов в 2023 году) в различных формах помощи заемщикам. Окружной суд США округа Колумбия издал постановление о согласии 30 сентября 2014 года. В постановлении о согласии рассматривались предполагаемые неправомерные действия SunTrust в отношении ее практики обслуживания ипотечных кредитов и обращения взыскания. SunTrust также была обязана создать фонд в размере 40 миллионов долларов для примерно 45 000 заемщиков SunTrust, которые были лишены права выкупа в период с 1 января 2008 года по 31 декабря 2013 года. Кроме того, SunTrust была обязана соблюдать важные новые меры защиты домовладельцев. Приказ о согласии требовал, чтобы SunTrust следовала стандартам обслуживания, установленным Национальным ипотечным расчетом (NMS) 2012 года с пятью крупнейшими банками.
Национальное поселение Оквена по обслуживанию
[ редактировать ]Бюро финансовой защиты потребителей (CFPB) вместе с генеральными прокурорами и банковскими регуляторами штатов в 49 штатах и округе Колумбия получили решение о согласии, требующее от Ocwen Financial Corporation, которая в то время была крупнейшим небанковским поставщиком услуг по ипотечным кредитам в стране. — и ее дочерняя компания Ocwen Loan Servicing, чтобы предоставить подводным заемщикам сокращение основной суммы долга на сумму 2 миллиарда долларов. Приказ о согласии касался неправомерных действий Оквена в процессе обслуживания ипотеки. Оно также охватывало две компании, ранее приобретенные Оквеном, Litton Loan Servicing LP («Литтон») и Homeward Residential Holdings LLC (ранее известную как American Home Mortgage Servicing, Inc. или AHMSI). Оквен также был обязан выплатить 125 миллионов долларов почти 185 000 заемщикам Ocwen, Litton и Homeward, на которых было обращено взыскание и которые также были обязаны соблюдать существенные меры защиты новых домовладельцев.
См. также
[ редактировать ]- Дистанционное банкротство – желательная функция таких автомобилей, как REMICS
- Цепочка титулов
- Финансовый кризис 2007–2008 гг.
- Независимая проверка права выкупа
- Occupy Homes – движение протеста за спасение домов, лишенных права выкупа.
- Канал инвестиций в ипотеку недвижимости (REMIC)
- Теневая банковская система
Ссылки
[ редактировать ]- ^ «Пойдут ли банкиры в тюрьму за потерю права выкупа?» . Время . 19 октября 2010 года . Проверено 21 октября 2010 г.
- ^ «Администрация смещает акцент на воротах выкупа» . 20 октября 2010 года . Проверено 21 октября 2010 г.
- ^ Сигал, Дэвид (17 октября 2010 г.). «Белый дом призывает к спокойствию в отношении потери права выкупа» . Нью-Йорк Таймс . Проверено 18 октября 2010 г.
- ^ ЛаКапра, Лорен (18 октября 2010 г.). «Кризис потери права выкупа: бомба замедленного действия под залог недвижимости» . Улица. Архивировано из оригинала 22 октября 2010 года . Проверено 18 октября 2010 г.
- ^ «Страхи инвесторов растут из-за беспорядка с потерей права выкупа» . Рейтер . 14 октября 2010 года . Проверено 18 октября 2010 г.
- ↑ Хантер Стюарт (19 мая 2014 г.). Потеря права выкупа связана с более высоким уровнем самоубийств: исследование . Хаффингтон Пост . Проверено 20 мая 2014 г.; см. также: Джейсон Н. Хоул, доктор философии, и Майкл Т. Лайт, доктор философии (17 апреля 2014 г.). Кризис потери права выкупа жилья и рост уровня самоубийств, 2005–2010 гг . Американский журнал общественного здравоохранения. Проверено 26 мая 2014 г.
- ^ «Калифорния теперь выводит США из кризиса на рынке жилья – Bloomberg | Краткий обзор» . Bloombergbriefs.com . Проверено 15 января 2013 г.
- ^ Леви, Дэн (25 октября 2012 г.). «Район Нью-Йорка лидирует по количеству заявок на взыскание залога | Бизнес и технологии» . Сиэтл Таймс . Проверено 15 января 2013 г.
- ^ Уилан, Робби (21 октября 2010 г.). «Нишевые юристы породили жилищные скандалы» . Уолл Стрит Джорнал . Архивировано из оригинала 25 января 2011 года . Проверено 27 января 2011 г.
- ^ Джеффри Стефан
- ^ Кокс, Томас. «Выпускник борется за то, чтобы остановить волну выкупа закладных «робо-подписчиками»: Томас Кокс ('69) подал иск в штате Мэн, который привел к замораживанию выкупа по всей стране» . Архивировано из оригинала 4 августа 2020 года . Проверено 16 февраля 2013 г.
- ^ Уилан, Роби (7 октября 2010 г.). «Дебаты о роботах-подписчиках: было ли это мошенничеством?» . Уолл Стрит Джорнал . Архивировано из оригинала 10 октября 2010 года . Проверено 18 октября 2010 г.
- ^ Прайор, Джон (8 октября 2010 г.). «Влияние роботов-подписчиков на рынок жилья достигает критической массы» . Жилищный провод. Архивировано из оригинала 11 октября 2010 года . Проверено 18 октября 2010 г.
- ^ Рейли, Дэвид (9 октября 2010 г.). «Американские банки вовлечены в потерю права выкупа» . Уолл Стрит Джорнал . Архивировано из оригинала 12 октября 2010 года . Проверено 18 октября 2010 г.
- ^ Бонд, Эндрю (8 октября 2010 г.). «Bank of America прекратит потерю права выкупа (BAC, C, JPM, WFC)» . Дурак.com . Проверено 15 января 2013 г.
- ^ Прайор, Джон. «Бывший специалист по обслуживанию GMAC Элли исправляет процесс обращения взыскания, ссылаясь на дефекты» .
- ^ «СПЕЦИАЛЬНЫЙ ОТЧЕТ: Банки по-прежнему подписывают с помощью роботов и подают сомнительные документы о взыскании долга» . Рейтер . 18 июля 2011 года . Проверено 19 июля 2011 г.
- ^ «Эксклюзив AP: «роботизированное подписание» ипотеки продолжается» . Yahoo Новости . 19 июля 2011. Архивировано из оригинала 4 февраля 2012 года . Проверено 26 марта 2020 г.
- ^ «Система электронной регистрации ипотечных кредитов, оптимизация переуступки ипотечных кредитов» . Архивировано из оригинала 30 декабря 2010 года . Проверено 30 апреля 2009 г.
- ^ Jump up to: а б с Пэлтроу, Шотландец (13 октября 2010 г.). «Информационный блок: роль MERS в скандале, связанном с потерей права выкупа» . Рейтер . Архивировано из оригинала 19 октября 2010 года . Проверено 18 октября 2010 г.
- ^ Jump up to: а б Браун, Эллен (15 октября 2010 г.). «Врата выкупа: время разрушить банки, которые слишком велики, чтобы обанкротиться?» . ДА! Журнал . Архивировано из оригинала 19 октября 2010 года . Проверено 19 октября 2010 г.
- ^ «Фактическая информация: Система электронной регистрации ипотечных кредитов (MERS) в деле о взыскании задолженности: Residential Funding Co., LLC против Саурмана, 490, штат Мичиган, 909 (2011 г.)» . ЗАМЗОВ ООО . 9 июля 2014 года . Проверено 10 июля 2014 г.
- ^ по цитате Джозефа Фрида, «Кто действительно загнал экономику в канаву» (Нью-Йорк: Algora Publishing, 2012) 250.
- ^ «Обама наложит вето на законопроект о документах о взыскании задолженности» . ЭНЕРГЕТИЧЕСКИЙ ЯДЕРНЫЙ РЕАКТОР. 7 октября 2010 года. Архивировано из оригинала 11 октября 2010 года . Проверено 18 октября 2010 г.
- ^ Делани, Артур (9 октября 2010 г.). «Обама разъясняет карманное вето на спорный законопроект, касающийся потери права выкупа» . Хаффингтон Пост . Архивировано из оригинала 12 октября 2010 года . Проверено 21 октября 2010 г.
- ^ «HR3808 — Закон о межгосударственном признании нотариальных удостоверений 2009 года» . Архивировано из оригинала 26 октября 2010 года . Проверено 7 декабря 2010 г.
- ^ «Обама отклоняет законопроект о нотариусе на фоне «осторожности» о потере права выкупа » . Архивировано из оригинала 11 ноября 2010 года . Проверено 7 декабря 2010 г.
- ^ Делани, Артур (8 октября 2010 г.). «Как спорный законопроект о потере права выкупа прошел через Конгресс без публичных дебатов» . Хаффингтон Пост. Архивировано из оригинала 1 декабря 2010 года . Проверено 7 декабря 2010 г.
- ^ «Конгрессмен Адерхольт представляет законопроект о нотариальной деятельности» . Архивировано из оригинала 6 января 2010 года . Проверено 7 декабря 2010 г.
- ^ «S.2083 — Закон о межгосударственном признании нотариальных удостоверений 2007 года» . Проверено 7 декабря 2010 г.
- ^ «Обама должен наложить вето на законопроект, из-за которого жертвам потери права выкупа будет сложнее бросить вызов банкам» . Архивировано из оригинала 9 декабря 2010 года . Проверено 7 декабря 2010 г.
- ^ «Обама отклоняет законопроект о нотариусе на фоне «осторожности» о потере права выкупа » . Блумберг . Проверено 7 декабря 2010 г.
- ^ Jump up to: а б Скот Дж. Пэлтроу (7 октября 2010 г.). «Обложка о потере права выкупа банка видна в законопроекте на столе Обамы» . Рейтер .
- ^ «Госсекретарь Бруннер: Пожалуйста, скажите президенту Обаме НЕ подписывать Закон о межгосударственном признании нотариальных заверений» . Архивировано из оригинала 6 марта 2012 года . Проверено 26 марта 2020 г.
- ^ «Обама отклоняет законопроект о спасении ворот от потери права выкупа» . CNBC . Архивировано из оригинала 10 июля 2012 года . Проверено 7 декабря 2010 г.
- ^ «Заявление Адерхольта о вето президента на его законопроект» . Архивировано из оригинала 9 декабря 2010 года . Проверено 7 декабря 2010 г.
- ^ «Часто задаваемые вопросы по совместному государственному и федеральному ипотечному обслуживанию» . Проверено 15 июня 2015 г.
- ^ New York Times, Ипотечный план дает домовладельцам миллиарды, но с исключениями, 9 февраля 2012 г.
- ^ «Оклахома — единственный индивидуалист в национальном урегулировании ипотечного кредита, подписанном 49 штатами» . Оклахоман . Проверено 5 января 2015 г.
- ^ «Управление по надзору за ипотечными кредитами» . Проверено 15 июня 2015 г.
