Жилищное кооператив
Жилищный кооператив или жилищный кооператив -это юридическое лицо, обычно кооператив или корпорация , которая владеет недвижимостью , состоящей из одного или нескольких жилых зданий; Это один тип жилья . Обычно жилищные кооперативы принадлежат акционерам, но в некоторых случаях они могут принадлежать некоммерческой организации. Они являются отличительной формой владения жильем, которая имеет много характеристик, которые отличаются от других жилых договоренностей, таких как домом для одной семьи владение , кондоминиумы и аренда . [ 1 ]
Кооператив основан на членстве, а членство предоставляется за счет покупки акций в кооперативе. Каждому акционеру в юридической организации предоставлено право занимать одну жилищную единицу. Основным преимуществом жилищного кооператива является объединение ресурсов членов, чтобы их покупательская способность использовалась; Таким образом, снижение стоимости на одного члена во всех услугах и продуктах, связанных с владением домом.
Другим ключевым элементом в некоторых формах жилищных кооперативов является то, что участники через своих избранных представителей , экран и выбор, кто может жить в кооперативе, в отличие от любой другой формы владения жильем.
Жилищные кооперативы делятся на две общие категории владения: не владение (называемые не справедливыми или продолжающимися) и владельцем (называемой справедливостью или стратами). В кооперативах, не являющихся несоответствиями, права на занятость иногда предоставляются при условии соглашения о занятости, которое аналогично аренде . В кооперативах справедливости права на занятость иногда предоставляются посредством соглашений о покупке и юридических инструментов, зарегистрированных в названии. Статьи корпорации по включению и устава, а также соглашение о занятости определяют правила кооператива.
Слово кооператив также используется для описания модели кооператива без капитала, в которой участники, платящие, получают право занимать спальню и делиться общинными ресурсами дома, принадлежащего кооперативной организации. Так обстоит дело со студенческими кооперативами в некоторых колледжах и университетских общинах по всей территории Соединенных Штатов.
Юридический статус
[ редактировать ]Как юридическое лицо, кооператив может заключать контракт с другими компаниями или нанимать людей, чтобы предоставить ему услуги, такие как подрядчик по техническому обслуживанию или управляющий зданием. Он также может нанять сотрудников, таких как менеджер или смотритель, чтобы справиться с конкретными задачами поддержки, при которых добровольцы могут колебаться или не быть квалифицированными, такими как электрическое обслуживание.
В кооперативах, не являющихся несравнением и в кооперативах с ограниченным акционерным капиталом, [ 2 ] Акционер в кооперативе не владеет недвижимостью, а доля юридической организации, которая владеет недвижимостью. [ 3 ] Кооперативная собственность весьма отличается от кондоминиумов , где люди владеют отдельными подразделениями и мало говорят о том, кто переходит в другие подразделения. [ 4 ] Из-за этого большинство юрисдикций разработали отдельное законодательство, аналогичное законам, регулирующим компании, для регулирования того, как управляются кооперативы, а также права и обязательства акционеров.
Владение
[ редактировать ]Каждый житель или жительница имеет членство в Кооперативной ассоциации . В кооперативах, не являющихся несравнением, члены имеют права на занятость на конкретный набор в жилищном кооперативе, как указано в их «Соглашении о занятости», или «проприетарной аренде», [ 5 ] который по сути является арендой. В кооперативах права собственности права на занятость передаются покупателю посредством передачи звания. [ Цитация необходима ]
Поскольку жилищный кооператив имеет право собственности на все сооружения недвижимости и корпуса, он имеет стоимость поддержания, ремонта и замены их. Это освобождает члена от стоимости и бремени такой работы. В этом смысле жилищный кооператив похож на арендодателя в аренде. Тем не менее, еще один отличительный знак кооперативной жизни заключается в том, что он некоммерческий , так что работа выполняется по стоимости, без мотива прибыли. [ 6 ]
В некоторых случаях кооператив следует принципам Рочдейла, где у каждого акционера есть только один голос. Большинство кооперативов включены в качестве ограниченных акционерных компаний , где количество голосов, которые получил владелец, связано с количеством акций, принадлежащих человеку. Какую бы форма голосования использовалась, необходимо провести выборы среди акционеров, чтобы определить, кто будет представлять их в Совете директоров (если кто-то существует), руководящий орган кооператива. Совет директоров , как правило, отвечает за бизнес-решения, включая финансовые требования и устойчивость кооператива. Хотя политика варьируется от кооператива до кооператива и в значительной степени зависит от желаний его членов, это общее правило, что большинство голосов совета директоров необходимо для принятия деловых решений. [ Оригинальное исследование? ]
Управление
[ редактировать ]В более крупных кооперативах члены кооператива, как правило, выбирают совет директоров из среди акционеров на общем собрании, обычно ежегодного общего собрания . В небольших кооперативах все участники сидят на доске.
Совет директоров жилищного кооператива избирается членством, обеспечивая голос и представительство в управлении имуществом. Правила определяются Советом, предоставляя гибкие средства решения проблем, возникающих в сообществе, чтобы обеспечить мирное владение членами их домов. [ 7 ]
Финансы
[ редактировать ] |
Жилищный кооператив, как правило, де-факто некоммерческий , поскольку обычно большая часть его доходов происходит от арендной платы, выплачиваемой его жителями (если в официальной корпорации, то акционеры), которые неизменно являются его членами. Нет смысла создавать преднамеренный избыток - за исключением операционных требований, таких как отложение средств для замены активов, - так как это просто означает, что арендная плата, уплаченная членами, установлена выше, чем расходы. (Кооператив жилищного строительства может иметь другие активы, приносящие доход, такие как вспомогательный бизнес, который может принести избыточный доход для компенсации стоимости жилья, но в этих случаях арендная плата жилья обычно снижается, чтобы компенсировать компенсацию за компенсацию Дополнительный доход.)
В жизненном цикле зданий замена активов (ремонт капитала) требует значительных средств, которые можно получить по различным способам: оценки текущих владельцев; Продажи казначейских акций (бывшие подразделения аренды) новым акционерам; рисовать падения резервов; необеспеченные кредиты; эксплуатационные избытки; Сборы о продажах подразделений между акционерами и новыми и увеличиваются до существующих ипотечных кредитов.
Есть жилищные кооперативы богатых и знаменитых: Джон Леннон например, жил в Дакоте , жилищном кооперативе, и большинство квартир в Нью-Йорке , которые принадлежат, а не арендованы, проводятся через кооператив а не через кондоминиум .
Рыночные и ограниченные акционерные кооперативы
[ редактировать ]Существует два основных типа жилищного кооперативного цены: рыночная ставка и ограниченный капитал. При рыночной ставке цена акций может расти на открытом рынке, и акционеры могут продавать по любой цене, которую рынок будет нести, когда они захотят уехать. Таким образом, во многих отношениях рыночная ставка аналогична финансовому владению кондоминиумом, причем разница заключается в том, что часто кооператив может нести ипотеку, что приводит к гораздо более высокой ежемесячной плате, выплачиваемой кооперативу, чем в кондоминиуме. Однако цена покупки сопоставимой единицы в кооперативе, как правило, намного ниже.
С ограниченным капиталом, кооператив имеет правила, касающиеся цены акций при продаже. Идея ограниченного капитала состоит в том, чтобы поддерживать доступное жилье . Подставкой модели с ограниченным акционерным капиталом является модель без капитала, которая очень похожа на аренду, с очень низкой ценой покупки (сопоставимой с депозитом по аренде) и ежемесячной платой вместо аренды. При продаже все, что переворачивается,-это очень низкая цена покупки.
Исследования жилищных кооперативов
[ редактировать ]Исследования в Канаде показали, что жилищные кооперативы заставляли жителей оценивать себя как самого высокого качества жизни и удовлетворенности жильем любой жилищной организации в городе. [ 8 ] [ неудачная проверка ] Другие исследования среди пожилых жителей из сельских Соединенных Штатов показали, что у тех, кто живет в жилищных кооперативах, чувствовали себя гораздо более безопасными, независимыми, довольными жизнью, имели больше друзей, имели больше конфиденциальности, были более здоровыми и быстрее отремонтировали. [ 9 ] Австралийские исследователи обнаружили, что кооперативное жилье строит более прочные социальные сети и поддержку, а также лучшие отношения с соседями по сравнению с другими формами жилья. [ 10 ] Они стоят на 14% меньше для жителей и имели более низкие ставки долга и вакансии. Другие исследования в США показали, что жилищные кооперативы имели тенденцию иметь более высокие показатели качества здания, безопасности здания, чувства безопасности среди жителей, более низких показателей преступности, стабильного доступа к жилью и значительно более низких затрат по сравнению с обычным жильем. [ 11 ]
По стране
[ редактировать ]Австралия
[ редактировать ]Жилищные кооперативы в Австралии являются в первую очередь кооперативы, не являющиеся прокатом, но есть и некоторые кооперативы акций. Кооперативы аренды, как правило, являются частью австралийского сектора социального жилья / общественного жилья и финансируются за счет различных итераций программ государственного финансирования. [ 12 ]
Одной из крупнейших кооперативных жилищных организаций в Австралии является обычное акционерное жилище Ltd (CEHL) в штате Виктория . CEHL является зарегистрированной жилищной ассоциацией с ее акциями, принадлежащими его кооперативам из 103 человек. По состоянию на 2023 г. CEHL Coperative House 4291 человек в 2101 домах. [ 13 ]
Общий капитал, в штате Новый Южный Уэльс , также является зарегистрированным поставщиком жилья и управляет 500 объектами недвижимости в 31 кооперативе. [ 14 ]
Канада
[ редактировать ]Кооперативы в Канаде предлагают доступную альтернативу аренде, но списки ожидания для подразделений могут быть многолетними. [ 15 ]
Франция
[ редактировать ]В 2013 году открытие La Maison des Babayagas , инновационного жилищного кооператива в Париже, привлекла внимание во всем мире. Он был сформирован как сообщество самопомощи и построено с финансовой помощью муниципального правительства, особенно для женщин-пожилых людей. Расположенный в пригороде Парижа Монтреила после многих лет планирования, похоже, что любое другое жилое здание. Пожилые люди остаются в домах престарелых, оставаясь активным, бдительным и помогая друг другу. [ 16 ] [ 17 ]
Цель Ассоциации Бабы Яги состоит в том, чтобы создать и развивать инновационную мирянную резиденцию для стареющих женщин: (1) самоуправляемые, без иерархии и без надзора; (2) United Collective, в отношении финансов, а также повседневной жизни; (3) гражданская гражданская, гражданская, через открытость в общине /городе и через взаимное взаимодействие, участвуя в его политической, культурной и социальной жизни в духе демократии участия; (4) Экологический во всех аспектах жизни, в соответствии с ценностями и действиями, выраженными в Хартии жизни дома Бабаяг. [ Цитация необходима ]
Как правило, деятельность ассоциации связана с целью вышеуказанной цели, в частности, развитию популярной сущности, называемой Университетом пожилых людей (Unisavie: Université du Savoir des Vieux), и посвящение движения по продвижению других живых мест которые организованы в аналогичные сети. [ 18 ]
Общественная хартия устанавливает ожидания в отношении конфиденциальности. Каждая квартира автономна. Ежемесячные встречи гарантируют оптимальные процедуры здания и гарантируют, что каждый человек может участвовать в полной мере и с полной свободой выражения. Планы изложили обычное вмешательство посредника, который мог бы помочь понять причины возможных конфликтов, чтобы разрешить их разрешение. [ Цитация необходима ]
Успех парижского кооператива вдохновил несколько канадских массовых групп принять аналогичные ценности в старших жилищных инициативах; Эти ценности включают автономию и самоуправление, солидарность и взаимную помощь, гражданскую активность и экологическую ответственность. [ 19 ]
Германия
[ редактировать ]Жилищные кооперативы, или «Wohnungsgenossenschaften» на немецком языке, являются типом жилищной ассоциации, которая обеспечивает доступное жилье для его членов. Они сформируются и управляют группой людей, которые собираются вместе, чтобы объединить свои ресурсы, чтобы купить или построить жилье для собственного использования.
В Германии жилищные кооперативы обычно организованы как некоммерческие организации, что означает, что любая прибыль, полученная от продажи или аренды жилья, реинвестируется в кооператив, а не распределяется на акционеров. Это позволяет жилищным кооперативам предлагать более низкие цены на жилье, чем возможно для коммерческих организаций. Члены жилищного кооператива, как правило, имеют право занимать конкретное подразделение в жилищном комплексе кооператива, и они также имеют право голоса в управлении и принятии решений о кооперативе. Это может включать голосование по вопросам, связанным с техническим обслуживанием и эксплуатацией жилищного комплекса, а также избранность советом директоров для наблюдения за операциями кооператива.
Жилищные кооперативы являются популярной формой жилья в Германии, особенно в городских районах, и их часто рассматриваются как способ обеспечить доступные, ориентированные на сообщество вариантов жилья.
В индустриализации в 19 веке было много жилищных кооперативов, основанных в Германии. В настоящее время более 2000 жилищных кооперативов с более чем двух миллионов квартир и более трех миллионов членов в Германии. Государственные жилищные кооперативы организованы в GDW Bundesverband Deutscher Wohnungs- und Immobilienunternehmen (Федеральная ассоциация немецких жилищных и недвижищих предприятий, зарегистрированных в ассоциациях). [ 20 ]
Египет
[ редактировать ]
Жилищный кооперативный проект в Египте стремится обслуживать класс с низким доходом, поскольку он предоставляет им жилищные единицы, состоящие из двух комнат, зала или трех комнат и полностью законченного зала, с площадью от 75 до 90 квадратных метров. [ 21 ] Кроме того, эти подразделения предлагаются только по цене, с прямой поддержкой в диапазоне от 5 до 25 тысяч фунтов. Бенефициар этого подразделения может заплатить свою цену в течение 20 лет, так как 538 000 единиц были реализованы во всех губернаторах и новых городах до 2022 года, [ 22 ] реализовано Министерством жилищного строительства, коммунальных услуг и городских сообществ .
Индия
[ редактировать ]В Индии большинство «квартир» принадлежат прямо. т.е. заголовок для каждой отдельной квартиры отдельно. Обычно существует руководящий орган/общество/ассоциация для управления обслуживанием и другими потребностями в здании. Они сопоставимы со зданиями кондоминиумов в США. Законы, регулирующие здание, его управляющий орган и то, как переводятся квартиры в здании, отличаются от штата в штат.
Некоторые здания организованы как «кооперативные жилищные общества», где на самом деле владеет доля в кооперативе, а не в самой квартире. Эта структура была очень популярной в прошлом, но в последнее время стала менее распространенной. В большинстве штатов есть отдельные законы, регулирующие кооперативные жилищные общества.
Для получения дополнительной информации.
Нидерланды
[ редактировать ]
В Нидерландах есть три очень разных типа организации, которые можно считать жилищным кооперативом:
Жилищная корпорация
[ редактировать ]Жилищная корпорация ( WoningCorporatie ) - это некоммерческая организация , занимающаяся строительством и поддержанием жилья для аренды для людей с более низким доходом. Первые жилищные корпорации начали во второй половине 19 -го века как небольшие кооперативные ассоциации. [ 23 ] Первая такая ассоциация в мире, Вак («Ассоциация рабочего класса») была основана в 1852 году в Амстердаме . От 2,4 до 2,5 миллионов квартир в Нидерландах арендованы жилищными корпорациями, то есть более 30% от общего числа домохозяйств (квартиры и дома).
Ассоциация владельца
[ редактировать ]Ассоциация владельцев (Дома) ( Vereniging van Eigenaren , VVE) по закону голландцев, установленной везде, где находятся отдельно принадлежащие квартиры в одном здании. Участники являются юридически владельцами своей собственной квартиры, но должны сотрудничать в Ассоциации для обслуживания здания в целом.
Живое сотрудничество
[ редактировать ]Живое сотрудничество ( WooncoEueratie ) - это конструкция, в которой жители совместно владеют жилым зданием с использованием демократически контролируемого кооператива и платят арендную плату своей собственной организации. Они были запрещены после Второй мировой войны и легализованы в 2015 году. [ 24 ]
Новая Зеландия
[ редактировать ]Квартиры «Компания-Шар» работают в жилой системе Новой Зеландии . [ 25 ]
Филиппины
[ редактировать ]На Филиппинах ассоциация владельца арендатора часто образуется как средство для покупки новых квартир. Когда кооператив настроен, он требует основной части кредита, необходимой для покупки недвижимости. Эти кредиты будут затем погашены в течение фиксированного периода лет (обычно от 20 до 30), и как только это будет сделано, кооператив рассеивается, а квартиры превращаются в кондоминиумы. [ Цитация необходима ]
Северные страны
[ редактировать ]Ассоциация арендатора ( шведский : Бостадсраттсфёрнинг , Норвежский : Боретслаг , датский владельца - Кооперативной ассоциацией, которая, в свою очередь, принадлежит ее членам. Каждый участник имеет долю в ассоциации, которая пропорциональна территории его квартиры. Участники должны иметь владение арендатором, которое представляет квартиру , и в большинстве случаев живет навсегда по адресу. Существуют некоторые юридические различия между странами, в основном в отношении условий собственности. [ 26 ] [ 27 ]
В Швеции 16% населения живет в квартирах в жилищных кооперативах, в то время как 25% живут в арендованных квартирах (чаще встречаются среди молодых людей и иммигрантов) и 50% живут в частных домах в одну семью (более распространенные среди семей с детьми), остальные живут в других формах, таких как студенческие общежития или дома пожилых людей. [ 28 ]
В Финляндии , в отличие от скандинавских стран, жилищные кооперативы в строгом смысле крайне редки; арендатору финские жилищные объекты , этого Вместо принадлежащие Финская договоренность аналогична жилищному кооперативу в том смысле, что собственность принадлежит некоммерческой корпорации, а право на использование каждого подразделения связано с владельцем определенного набора акций.
Великобритания
[ редактировать ]Жилищные кооперативы редки в Великобритании, составляя около 0,1% жилищного фонда. [ 29 ]
Большинство из них базируются в городских районах и состоят из доступного общего жилья, где участники сами заботятся о собственности. Списки ожидания могут быть очень длинными из-за редкости жилищных кооперативов. В некоторых областях процедура подачи заявки интегрирована в систему применения жилья Совета . Законы различаются между Англией и Шотландией. Конфедерация кооперативного жилья предоставляет информацию о жилищных кооперативах в Соединенном Королевстве и опубликовала руководство по их настройке. [ 30 ] Веб -сайт Shelter содержит информацию о жилье и имеет информацию, относящуюся к Англии и Шотландии .
Catalyst Collective предоставляет информацию о запуске кооперативов в Великобритании и объясняет правовую структуру жилищного курятника. [ 31 ] Radical Routes предлагает руководство по созданию кооператива жилья. [ 32 ]
Студенческие жилищные кооперативы
[ редактировать ]Факторы повышения стоимости жизни для студентов и качества проживания привели к стремлению студенческих жилищных кооперативов в Великобритании, вдохновленных существующими североамериканскими студенческими кооперативами и их работой через североамериканских студентов сотрудничества . студенческий жилищный жилищный Эдинбургский жилищный жилищный кооператив открылся в 2014 году, а в 2015 году в Шеффилде стал кооперативом студенческого жилья в 2015 году. Все существующие студенческие жилищные кооперативы являются членами студентов для сотрудничества .
Соединенные Штаты
[ редактировать ]В Соединенных Штатах жилищные кооперативы обычно классифицируются как корпорации или LLC и находятся в изобилии в районе от Мэдисона, штат Висконсин , в столичный район Нью-Йорка . Существует также ряд кооперативных и взаимных жилищных проектов, которые все еще действуют по всей территории США, которые были результатом покупки федеральных оборонных жилищных комплексов их арендаторами или группами возвращающихся ветеранов войны и их семей. Эти события включают в себя семь из восьми жилищных проектов среднего класса, построенных правительством США в период с 1940 по 1942 год под эгидой Отдела жилищного строительства обороны взаимной собственности Федерального агентства работ . Существует много региональных жилищных кооперативных ассоциаций, таких как Ассоциация жилищных кооперативов Среднего Запада, которая базируется в Мичигане и обслуживает регион Среднего Запада, охватывающий Огайо , Мичиган , Индиана , Иллинойс , Висконсин , Миннесота и многое другое. [ 33 ]
Национальная ассоциация жилищных кооперативов (NAHC) представляет все кооперативы в Соединенных Штатах, которые являются членами организации. Эта организация представляет собой некоммерческую, Национальную федерацию жилищных кооперативов, ассоциации взаимного жилья, другие принадлежащие жилищным жилищным строительству, профессионалы, организации и лица, заинтересованные в содействии интересам кооперативных жилищных сообществ. [ 34 ] NAHC является единственной национальной кооперативной жилищной организацией, которая стремится поддерживать и обучать существующих и новых кооперативных жилищных сообществ как лучшей и наиболее экономичной формы домовладения. [ 34 ]
Nasco, или североамериканские студенты сотрудничества , является организацией, основанной в 1968 году, которая помогла организовать совместную жизнь для студентов. При присутствии в более чем 100 городах и городах по всей Северной Америке Nasco предоставила десятки тысяч студентов с устойчивым жильем. [ 35 ]
Столичный район Нью -Йорка
[ редактировать ]
долгую историю в столичном Нью -Йорке . имеют Кооперативы [ 37 ] - и может быть найден по всему Нью -Йорку , округ Вестчестер , который граничит с городом на север, и города на севере Нью -Джерси , которые находятся недалеко от Манхэттена , включая Форт Ли , Эджуотер , Рэмси , Пассаик и Уихавкен . Альку и Альку Тойнен , жилые дома, построенные в 1916 году Финским американским иммигрантским сообществом в районе Сансет Парк в Бруклине , Нью -Йорк , были первыми некоммерческими жилищными кооперативами в Нью -Йорке.
Квартирные здания и жилье с несколькими семьями составляют более значительную долю жилищного фонда в районе Нью-Йорка, чем в большинстве других городов США, поскольку более 75% жилых домов в Нью-Йорке являются кооперативами. Причины, которые предлагаются объяснить, почему кооперативы являются относительно более распространенными, чем кондоминиумы в районе Нью -Йорка: [ 38 ]
- Вдохновленные Авраамом Казаном , кооперативы появились, по крайней мере, еще в 1920 -х годах, в то время как юридическая основа для кондоминиума формы владения не была доступна в штате Нью -Йорк до 1964 года. [ 39 ] Закон о кондоминиуме затем открыл волну строительства зданий кондоминиумов. [ 40 ]
- Кооперативная форма может быть выгодной, так как кооперативная корпорация может принести ипотеку по строительству, оставляя меньше финансирования, которое будет получено каждому владельцу кооператива. При владении кондоминиумом только отдельные владельцы квартир обеспечивают финансирование. В частности, когда процентные ставки высоки, спонсор конверсии может легче найти покупателей подразделения в соответствии с кооперативным соглашением, поскольку покупатели будут иметь меньше финансирования, чтобы договориться самостоятельно; Очевидная цена покупки подразделения в кооперативном здании, в котором находится базовая ипотека, ниже, чем покупка квартиры. Покупатели кооперативных подразделений могут не точно взвесить свою долю в ипотеке здания. [ 39 ]
- Кроме того, позже в жизни здания после конверсии, крупные новые инвестиции, необходимые для ремонта или замены строительных систем, могут быть подняты новой центральной ипотекой в кооперативе, в то время как в средних кондоминиумах могут быть подняты только обременительные оценки, требуемые от каждой отдельной единицы владелец. Тем не менее, в 1997 году закон Нью -Йорка о кондоминиуме был изменен, чтобы позволить ассоциациям кондоминиума брать деньги. [ 41 ] [ 42 ]
- Создание 1974 года, а затем последующее влияние на политику со стороны Совета по оказанию медицинской помощи Городской преста [ 43 ] Группа адвокации жилья, которая позволила преобразовать более 1600 заказанных, удерживаемых городских прокатов в ограниченные акции, контролируемые резидентами кооперативы.
- Совет по зданию кооператива может использовать свое собственное деловое усмотрение, чтобы наложить ограничения на акционеров и отклонить потенциальных покупателей без объяснения объяснения, если совет не нарушает федеральные и государственные законы о жилищном строительстве или гражданских правах. [ 39 ]
Большинство жилищных кооперативов в районе Большого Нью -Йорка были преобразованы в этот статус в 1980 -х годах; Как правило, это были большие здания, построенные в период с 1920 -х и 1950 -х годов, когда один арендодатель или корпорация принадлежали и арендовали, что стало невыгодным в качестве арендных объектов. Чтобы поощрять отдельное право собственности на подразделения, первоначальные покупатели подразделений (покупка у владельца всего здания) не должны были быть одобрены советом директоров. Эти подразделения известны как спонсорские единицы. Кроме того, арендаторам, живущим в здании во время конверсии, обычно давали возможность покупать со скидкой. Если арендаторы контролировались арендной платой, закон обычно защищает их, позволяя им оставаться арендаторами, а подразделение не может быть занято покупателем, пока упомянутый арендатор не уйдет или не уйдет. Многие из этих зданий, особенно на Манхэттене , на самом деле довольно роскошные и эксклюзивные; Многие знаменитости живут в них, и некоторые известные люди даже отвергаются кооперативными досками. В 1990 -х и 2000 -х годах некоторые арендные здания в Чикаго , Вашингтон , округ Колумбия и Майами-Форт Лодердейл-Уэст-Палм-Бич , прошли аналогичный процесс конверсии, хотя и не до такой степени Нью-Йорка.
Многие из кооперативов, первоначально построенных в качестве кооператива, были спонсированы профсоюзами , такими как объединенные работники одежды Америки . Одним из крупнейших проектов была кооперативная деревня в Нижнем Ист Манхэттена -Сайде . Объединенный жилищный фонд был создан в 1951 году и построил Co-Op City в Бронксе , разработанный архитектором Германом Джессором . Одним из первых субсидируемых кооперативов с фиксированной стоимостью были сады Морнингсайд на Манхэттене в Морхэттене .
Другая динамика также способствовала большому количеству кооперативов, созданных в 1980-х и 1990-х годах в Нью-Йорке- в данном случае группами арендаторов с низким и средним уровнем дохода. В 1970 -х годах многие частные арендодатели Нью -Йорка изо всех сил пытались сохранить свои стареющие объекты в отношении высоких процентных ставок, Redlining, белого полета и роста затрат на топливо. [ 44 ] [ 45 ] Период также увидел некоторый поджог, вызванный арендодателем, чтобы получить страховые выручки и широко распространенную неоплату на налоги на недвижимость-более 20% многоквартирных жилищных объектов были задолженности в середине 1970-х годов. [ 46 ] [ 47 ] В 1977 году город принял местный закон № 45 , который позволил городу начать разбирательство по выкупам после всего одного года неплаты налогов, а не три, что привело к поглощению тысяч зданий, многие из которых занимали город Нью -Йорка посредством судебного иска, известного как потери права выкупа в REM . [ 45 ] В сентябре 1978 года городское жилищное агентство, Департамент по сохранению и развитию жилья в Нью -Йорке (HPD), создало серию новых жилищных программ, предназначенных для того, чтобы дать жителям здания и общественным группам контроль и возможное владение в зданиях REM. [ 48 ] [ 49 ]
Городской совет по оказанию помощи усадкам (Ухаб), созданный в 1974 году, начал помогать жителям этих зданий управлять, реабилитировать и приобрести свои здания, а также сформировать жилищные кооперативы с ограниченным акционером. [ 43 ] Работая с городским жилищным агентством, существующими кредитными программами и полномочиями распоряжаться заброшенным имуществом некоммерческим организациям, а также законы штата, регулирующие создание кооперативов, Ухаб смог предоставить людей с низким уровнем дохода Инструменты-семинарные деньги, юридическая консультация, архитектурные планы, бухгалтерское обучение-для строительства и управления жилищными кооперативами с ограниченным капиталом. Благодаря давнему контракту с городом о предоставлении обучения и технической помощи жителям зданий в рамках программы временной аренды арендаторов (TIL), Ухаб работал с более чем 1600 курятниками, сохраняя более 30 000 единиц доступного жилья. [ 49 ]
Некоторые кооперативы в Нью -Йорке не владеют землей, на которой расположено их здание. Эти здания «лиза» часто имеют значительные недостатки для кооперативных владельцев. Тем не менее, были случаи, когда акционеры здания купили окружающую землю, такие как 167 Восточная 61 -я улица (ранее известная как Трамп Плаза), где жители собрали 183 миллиона долларов, чтобы купить окружающую землю. [ 50 ] [ 51 ]
Студенческие жилищные кооперативы
[ редактировать ]Студенческие кооперативы предоставляют жилищные и обеденные услуги тем, кто посещает конкретные учебные заведения. Некоторые известные группы включают студенческий кооператив Беркли , жилищный кооператив Санта -Барбара и Оберлинская ассоциация кооперативных кооператива .
Смотрите также
[ редактировать ]Ссылки
[ редактировать ]- ^ «Что такое жилищный кооператив» . Robinhood Learn . Получено 4 июля 2023 года .
- ^ «Mallin, Barry,« Кооперативы с ограниченным акционерным капиталом: юридическое руководство », Отдел жилищного строительства и общины штата Нью -Йорк, NDG» (PDF) . Архивировано из оригинала (PDF) 9 августа 2020 года.
- ^ «Адвокат по кооперативам в Нью-Йорке: кооперативные советы, акционеры, управляющие агенты и коммерческие арендаторы» . 22 июля 2012 года. Архивировано с оригинала 22 июля 2012 года.
- ^ «Квартира Condo vs. Co-op: вопрос о недвижимости в Нью-Йорке для покупателей, продавцов и инвесторов» . Получено 2 мая 2015 года .
- ^ Романо, Джей. «Ваш дом; проприетарная аренда кооператива: новая модель» New York Times (12 декабря 2000 г.)
- ^ "Что такое жилищный кооператив?" Полем Национальный кооперативный юридический центр . Получено 4 июля 2023 года .
- ^ «Характеристики жилищных кооперативов» . Архивировано из оригинала 14 июня 2022 года . Получено 2 мая 2015 года .
- ^ Купер, Мэтью; Родман, Маргарет С. (1 января 1994 г.). «Доступность и качество жизни в жилищных кооперативах». Окружающая среда и поведение . 26 (1): 49–70. doi : 10.1177/0013916594261004 . ISSN 0013-9165 . S2CID 144220832 .
- ^ Нолан, Джилл Эверсол; Блейн, Томас В. (апрель 2001 г.). «Сельское кооперативное жилье для пожилых людей: новая проблема для преподавателей по расширению» . Журнал расширения . 39 (2). ISSN 1077-5315 .
- ^ «Исследование предполагает, что кооперативы могут иметь ключ к исправлению жилищного кризиса | PBA» . Pro Bono Australia . Получено 18 ноября 2019 года .
- ^ «Жилье | Исследование экономического воздействия кооперативов» . reic.uwcc.wisc.edu . Получено 18 ноября 2019 года .
- ^ "Австралия" . Кооперативный жилищный международный . Международный кооперативный альянс . Получено 4 июля 2023 года .
- ^ "О CEHL" . Cehl . Common Equity Housing Ltd. Получено 5 июля 2023 года .
- ^ «Добро пожаловать в общую справедливость» . Общий капитал . Common Equity Ltd. Получено 5 июля 2023 года .
- ^ Карман, Тара (7 марта 2022 г.). «Кооперативы позволяют людям всех доходов жить в городах. Так почему же мы не строим больше?» Полем CBC News . Получено 24 июня 2022 года .
Жилищные кооперативы не являются новой концепцией. Они существовали в Канаде на протяжении десятилетий и представляют собой что -то вроде среднего уровня между арендой и владением - безопасностью владения без часто непомерной стоимости авансового платежа. Поскольку они работают на сути, кооперативы часто намного дешевле, чем аренда рынка. Они также имеют тенденцию быть более стабильными, потому что большинство не может быть продано.
- ^ «Бабаягас, серебряный солид на ежедневной основе» . 2 февраля 2014 года.
- ^ "Félicitations!" Полем Архивировано из оригинала 14 июля 2014 года . Получено 2 мая 2015 года .
- ^ "Félicitations!" (PDF) . Архивировано из оригинала (PDF) 6 октября 2014 года . Получено 2 мая 2015 года .
- ^ «Главная - воскресное издание - CBC Radio» . 11 августа 2013 года. Архивировано с оригинала 1 ноября 2013 года.
- ^ Кухнерт, Ян; Лепс, Олоф (январь 2017 г.). Новое жилищное сообщество (на немецком языке). Специалист Springer Media Wiesbaden. С. Doi : 10.1007/978-3-658-17570-2_2 . ISBN 9783658175696 .
- ^ «О власти» . Управление новых городских сообществ . Получено 21 ноября 2022 года .
- ^ «Социальное жилье » . Министерство жилья, коммунальных услуг и городских сообществ (на арабском языке) . Получено 21 ноября 2022 года .
- ^ Кухнерт, Ян; Лепс, Олоф (январь 2017 г.). Новое жилищное сообщество (на немецком языке). Специалист Springer Media Wiesbaden. С. Doi : 10.1007/978-3-658-17570-2_7 . ISBN 9783658175696 .
- ^ «Выиграл кооперативы и законодательство» . 15 марта 2016 года . Посмотрел 26 сентября 2020 года .
- ^
Тайлер, Клэр (9 ноября 2013 г.). «Компания делится квартирами - что они и как они работают?» Полем Рейни Коллинз адвокаты. Архивировано из оригинала 1 августа 2020 года . Получено 17 апреля 2020 года .
Квартиры компании являются договоренностями для квартир, где компания владеет землей и зданием на земле.
- ^ Бенгтссон, Бо (22 марта 2024 г.). «Изменяющаяся роль кооперативов в шведском режиме жилья - анализ зависимости от пути» . Жилищные исследования : 1–21. doi : 10.1080/02673037.2024.2326156 .
- ^ Ларсен, Хенрик Гутсон (21 июля 2024 г.). «Отношения недвижимости между штатом и рынком: история жилищных кооперативов в Дании» . Жилищные исследования : 1–23. doi : 10.1080/02673037.2024.2376679 .
- ^ Половина населения живет в небольших домах , Статистика Швеции, 7 мая 2015 года.
- ^ «Развитие жилищного кооперативного сектора-Конфедерация кооперативного жилья CCH» . Архивировано из оригинала 14 июля 2014 года . Получено 2 мая 2015 года .
- ^ «Новые кооперативные дома» . Cch.coop .
- ^ "Catalyst Collective" . Catalystcollective.org . Получено 23 декабря 2017 года .
- ^ «Как установить жилищный кооператив» (PDF) . RadicalRoutes.org.uk . Архивировано из оригинала (PDF) 17 июля 2022 года . Получено 10 декабря 2017 года .
- ^ "MAHC Main Page" . Получено 2 мая 2015 года .
- ^ Jump up to: а беременный «Национальная ассоциация жилищных кооперативов (NAHC)» . Coophousing.org . 18 марта 2014 года . Получено 2 мая 2015 года .
- ^ «Североамериканский студент сотрудничества» . 12 ноября 2017 года.
- ^ Уитсетт, Росс. Городская месса: взгляд на кооператив. Кооператор . Декабрь 2006 г.
- ^ «Проблема жизни в Нью -Йорке» (PDF) . Журнал Harper's : 918. ноябрь 1882 года.
- ^ Сазама, Джеральд (январь 1996 г.). «Краткая история кооперативов доступного жилья в Соединенных Штатах» (PDF) . Университет Коннектикута . Архивировано из оригинала (PDF) 10 сентября 2006 года.
- ^ Jump up to: а беременный в Кеннеди, Шон Г. (21 мая 1986 г.). "Q и A" . Нью -Йорк Таймс .
- ^ Гарбарин, Рэйчел (26 сентября 1997 г.). «Жилая недвижимость; новый финансовый вариант для досок кондо». Нью -Йорк Таймс .
- ^ Романо, Джей (1 июня 1997 г.). "Кондо и займы". Нью -Йорк Таймс .
- ^ Нуссбаум, Джей (апрель 2007 г.). «Планирование неизвестного: заимствование кондоминиума». Кооператор .
- ^ Jump up to: а беременный Карлсон, Нил Ф. (2004). «Ухаб достигает совершеннолетия: 30 лет самопомощи в Нью-Йорке» (PDF) . Ухаб . Архивировано из оригинала (PDF) 6 октября 2008 года . Получено 15 июля 2009 года .
- ^ Аллред, Кристофер Дж. (2000). Разрушение цикла оставления (PDF) . Департамент сохранения и развития жилья Нью -Йорка. Архивировано из оригинала (PDF) 2 февраля 2012 года . Получено 15 сентября 2013 года .
- ^ Jump up to: а беременный Арсен, Дэвид (июль 1992 г.). «Ставки оценки налога на недвижимость и отказ от жилья». Американский журнал экономики и социологии . 51 (3): 361–377. doi : 10.1111/j.1536-7150.1992.tb03487.x . JSTOR 3487318 .
- ^ Smothers, Ronald (10 апреля 1983 г.). «Городские жилищные единицы увеличиваются» . Нью -Йорк Таймс .
- ^ Такер, Уильям (осень 1990). «Скрытые затраты на жилищное безумие» . City Journal . Архивировано из оригинала 11 октября 2008 года . Получено 15 июля 2009 года .
- ^ Wolkoff, Michael J. (1999). Жилье Нью -Йорк: политические проблемы и возможности . Государственный университет Нью -Йорк Пресс . ISBN 978-0-7914-0353-2 .
- ^ Jump up to: а беременный Сохранение и развитие, жилье Нью -Йорка. "Разработка" . Реабилитация: Программа покупки арендаторов арендатора . Город Нью -Йорк. Архивировано из оригинала 9 мая 2009 года . Получено 15 июля 2009 года .
- ^ Барбанель, Джош (13 ноября 2014 г.). «Сделка на землю выталкивает некоторых на Манхэттене в Трамп Плаза» . Wall Street Journal . ISSN 0099-9660 . Получено 1 декабря 2020 года .
- ^ «Покупка в кооперативном здании земли» . 27 марта 2011. Архивировано с оригинала 17 июня 2011 года.
Внешние ссылки
[ редактировать ]
| Базы данных управления авторитетом : национальный |
|---|
