Жилищный кооператив
Жилищный кооператив , или жилищный кооператив , — юридическое лицо, обычно кооператив или корпорация , владеющее недвижимостью , состоящей из одного или нескольких жилых домов; это один из видов владения жильем . Обычно жилищные кооперативы принадлежат пайщикам, но в некоторых случаях они могут принадлежать некоммерческой организации. Они представляют собой особую форму домовладения, имеющую множество характеристик, отличающихся от других видов жилья, таких как домовладение на одну семью , кондоминиумы и аренда . [ 1 ]
Кооператив основан на членстве, членство предоставляется путем покупки акций кооператива. Каждому акционеру юридического лица предоставляется право занимать одну единицу жилья. Основным преимуществом жилищного кооператива является объединение ресурсов членов с целью увеличения их покупательной способности; тем самым снижая стоимость каждого участника во всех услугах и продуктах, связанных с домовладением.
Еще одним ключевым элементом некоторых форм жилищных кооперативов является то, что члены через своих избранных представителей проверяют и выбирают, кто может жить в кооперативе, в отличие от любой другой формы домовладения.
Жилищные кооперативы делятся на две общие категории владения: отсутствие собственности (называемое неакционерным или продолжающимся) и право собственности (называемое долевым участием или стратами). В кооперативах, не являющихся долевыми, права проживания иногда предоставляются на основании договора аренды, который аналогичен договору аренды . В акционерных кооперативах права владения иногда предоставляются посредством договоров купли-продажи и юридических документов, зарегистрированных в праве собственности. Учредительный договор и подзаконные акты корпорации, а также договор аренды определяют правила кооператива.
Слово «кооператив» также используется для описания модели кооператива без акционерного капитала, в которой члены, вносящие плату, получают право занимать спальню и делить общие ресурсы дома, принадлежащего кооперативной организации. Так обстоит дело со студенческими кооперативами в некоторых колледжах и университетах США.
Юридический статус
[ редактировать ]Как юридическое лицо, кооператив может заключать договоры с другими компаниями или нанимать физических лиц для оказания ему услуг, например, подрядчика по техническому обслуживанию или управляющего зданием. Он также может нанимать сотрудников, таких как менеджер или смотритель, для выполнения конкретных задач по техническому обслуживанию, при выполнении которых волонтеры могут сомневаться или не обладать необходимой квалификацией, например, обслуживание электрооборудования.
В некалевых кооперативах и в кооперативах с ограниченной долей [ 2 ] пайщик кооператива владеет не недвижимым имуществом, а долей юридического лица, владеющего недвижимым имуществом. [ 3 ] Кооперативная собственность существенно отличается от кондоминиумов , где люди владеют отдельными квартирами и мало влияют на то, кто переезжает в другие квартиры. [ 4 ] По этой причине в большинстве юрисдикций разработано отдельное законодательство, аналогичное законам, регулирующим деятельность компаний, которое регулирует работу кооперативов, а также права и обязанности акционеров.
Право собственности
[ редактировать ]Каждый житель или постоянное домохозяйство является членом кооперативной ассоциации . В кооперативах, не являющихся долевыми, члены имеют право на проживание в определенном номере внутри жилищного кооператива, как указано в их «договоре об аренде» или «собственной аренде». [ 5 ] по сути это аренда. В кооперативах собственности права владения передаются покупателю путем передачи права собственности. [ нужна ссылка ]
Поскольку жилищный кооператив имеет право собственности на все имущество и жилищные конструкции, он несет расходы по их содержанию, ремонту и замене. Это освобождает участника от затрат и бремени такой работы. В этом смысле жилищный кооператив похож на арендодателя в сфере сдачи в аренду. Однако еще одной отличительной чертой кооперативной жизни является то, что она является некоммерческой , то есть работа выполняется по себестоимости, без каких-либо мотивов получения прибыли. [ 6 ]
В некоторых случаях кооператив следует принципам Рочдейла , согласно которым каждый акционер имеет только один голос. Большинство кооперативов зарегистрированы как акционерные общества с ограниченной ответственностью , где количество голосов, которыми обладает владелец, привязано к количеству акций, принадлежащих этому лицу. Какая бы форма голосования ни применялась, необходимо провести выборы среди пайщиков, чтобы определить, кто будет представлять их в совете директоров (если таковой существует), органе управления кооператива. Совет директоров обычно несет ответственность за деловые решения, включая финансовые потребности и устойчивость кооператива. Хотя политика варьируется от кооператива к кооперативу и во многом зависит от желаний его членов, общим правилом является то, что для принятия деловых решений необходимо большинство голосов совета. [ оригинальное исследование? ]
Управление
[ редактировать ]В более крупных кооперативах члены кооператива обычно избирают совет директоров из числа акционеров на общем собрании, обычно ежегодном общем собрании . В небольших кооперативах все члены входят в правление.
Совет директоров жилищного кооператива избирается членами, обеспечивая право голоса и представительство в управлении имуществом. Правила определяются советом, предоставляя гибкие средства решения проблем, возникающих в сообществе, чтобы гарантировать членам мирное владение своими домами. [ 7 ]
Финансы
[ редактировать ] |
Жилищный кооператив обычно является де-факто некоммерческим , поскольку обычно большая часть его дохода поступает от арендной платы, выплачиваемой его жильцами (если это формальная корпорация, то акционерами), которые неизменно являются его членами. Нет смысла создавать преднамеренный профицит (за исключением оперативных потребностей, таких как выделение средств на замену активов), поскольку это просто означает, что арендная плата, выплачиваемая членами, устанавливается выше, чем расходы. (Жилищный кооператив может владеть другими активами, приносящими доход, например дочерним предприятием, которое могло бы приносить дополнительный доход для компенсации стоимости жилья, но в таких случаях арендная плата за жилье обычно снижается, чтобы компенсировать дополнительный доход.)
В жизненном цикле зданий замена активов (капитальный ремонт) требует значительных средств, которые можно получить различными способами: отчислениями нынешним владельцам; продажа казначейских акций (бывших сдаваемых в аренду единиц) новым акционерам; истощение резервов; необеспеченные кредиты; операционная прибыль; сборы за продажу паев между акционерами и новыми и увеличения существующих ипотечных кредитов.
Есть жилищные кооперативы богатых и знаменитых: Джон Леннон , например, жил в «Дакота жилищном кооперативе », и большинство квартир в Нью-Йорке , которые находятся в собственности, а не в аренде, принадлежат кооперативам. а не через договоренность о кондоминиуме .
Кооперативы с рыночными ставками и с ограниченным капиталом
[ редактировать ]Существует два основных типа ценообразования на акции жилищных кооперативов: рыночная ставка и ограниченный акционерный капитал. При рыночной ставке цена акций на открытом рынке может расти, и акционеры могут продавать их по любой цене, которую выдержит рынок, когда они захотят уйти. Таким образом, во многих отношениях рыночная ставка в финансовом отношении аналогична владению кондоминиумом, с той разницей, что часто кооператив может иметь ипотеку, в результате чего кооперативу выплачивается гораздо более высокая ежемесячная плата, чем в кондоминиуме. Однако покупная цена аналогичной квартиры в кооперативе обычно намного ниже.
Учитывая ограниченный капитал, у кооператива есть правила относительно ценообразования на акции при продаже. Идея ограниченного капитала заключается в сохранении доступного жилья . Подмножеством модели с ограниченным капиталом является модель без собственного капитала, которая очень похожа на аренду, с очень низкой покупной ценой (сопоставимой с залогом за аренду) и ежемесячной платой вместо арендной платы. При продаже все, что откупается, — это очень низкая цена покупки.
Исследование жилищных кооперативов
[ редактировать ]Исследование, проведенное в Канаде, показало, что жильцы жилищных кооперативов оценивают себя как имеющие самое высокое качество жизни и удовлетворенность жильем среди всех жилищных организаций города. [ 8 ] Другое исследование среди пожилых жителей сельских районов США показало, что те, кто живет в жилищных кооперативах, чувствуют себя намного безопаснее, независимы, удовлетворены жизнью, имеют больше друзей, больше уединения, здоровее и быстрее ремонтируют вещи. [ 9 ] Австралийские исследователи обнаружили, что кооперативное жилье способствует укреплению социальных сетей и поддержки, а также улучшению отношений с соседями по сравнению с другими формами жилья. [ 10 ] Они стоили жильцам на 14% дешевле и имели более низкие показатели долга и вакансий. Другое исследование в США показало, что жилищные кооперативы, как правило, имеют более высокие показатели качества строительства, безопасности зданий, чувства безопасности среди жителей, более низкий уровень преступности, стабильный доступ к жилью и значительно более низкие затраты по сравнению с обычным жильем. [ 11 ]
По стране
[ редактировать ]Австралия
[ редактировать ]Жилищные кооперативы в Австралии представляют собой в основном кооперативы по аренде, не являющиеся долевыми, но есть и некоторые кооперативы долевого участия. Арендные кооперативы, как правило, являются частью австралийского сектора социального жилья / общественного жилья и финансируются в рамках различных программ государственного финансирования. [ 12 ]
Одной из крупнейших кооперативных жилищных организаций в Австралии является Common Equity Housing Ltd (CEHL) в штате Виктория . CEHL является зарегистрированной жилищной ассоциацией, акции которой принадлежат ее кооперативам, состоящим из 103 членов. По состоянию на 2023 год в кооперативах CEHL проживает 4291 человек в 2101 доме. [ 13 ]
Компания Common Equity в штате Новый Южный Уэльс также является зарегистрированным поставщиком жилья и управляет 500 объектами недвижимости в 31 членском жилищном кооперативе. [ 14 ]
Канада
[ редактировать ]Кооперативы в Канаде предлагают доступную альтернативу аренде, но очереди на получение квартир могут длиться годами. [ 15 ]
Франция
[ редактировать ]В 2013 году открытие La Maison des Babayagas , инновационного жилищного кооператива в Париже, привлекло внимание всего мира. Он был сформирован как сообщество самопомощи и построен при финансовой поддержке муниципальных властей специально для женщин-пенсионеров. Расположенный в пригороде Парижа Монтрей после многих лет планирования, он выглядит как любой другой многоквартирный дом. Пожилые люди избегают домов престарелых, оставаясь активными, бдительными и помогая друг другу. [ 16 ] [ 17 ]
Целью Ассоциации «Баба Яга» является создание и развитие инновационного мирского дома для пожилых женщин, который: (1) является самоуправляемым, без иерархии и надзора; (2) единый коллектив как в финансовом отношении, так и в повседневной жизни; (3) гражданин с гражданской позицией, через открытость к сообществу/городу и через взаимное взаимодействие, участвующий в его политической, культурной и социальной жизни в духе демократии участия; (4) экологичность во всех аспектах жизни, в соответствии с ценностями и действиями, выраженными в Уставе жизни Дома Бабаягас. [ нужна ссылка ]
Как правило, деятельность ассоциации связана с вышеуказанной целью, в частности, с развитием популярного образования под названием «Университет знаний для пожилых людей» (UNISAVIE: Université du savoir des vieux) и инициирование движения по продвижению других мест проживания. которые организованы в аналогичные сети. [ 18 ]
Устав сообщества устанавливает требования к конфиденциальности. Каждая квартира автономна. Ежемесячные встречи обеспечивают оптимальный распорядок дня в здании и гарантируют, что каждый человек может участвовать в полной мере и с полной свободой выражения мнений. Планы предусматривают регулярное вмешательство посредника, который мог бы помочь разобраться в причинах возможных конфликтов и обеспечить их разрешение. [ нужна ссылка ]
Успех парижского кооператива вдохновил несколько канадских общественных групп принять аналогичные ценности в жилищных инициативах для пожилых людей; эти ценности включают автономию и самоуправление, солидарность и взаимопомощь, гражданскую активность и экологическую ответственность. [ 19 ]
Германия
[ редактировать ]Жилищные кооперативы, или «Wohnungsgenossenschaften» на немецком языке, представляют собой тип жилищной ассоциации, которая предоставляет своим членам доступное жилье. Они создаются и управляются группой людей, которые собираются вместе, чтобы объединить свои ресурсы для покупки или строительства жилья для собственного использования.
В Германии жилищные кооперативы обычно организуются как некоммерческие организации, а это означает, что любая прибыль, полученная от продажи или аренды жилья, реинвестируется в кооператив, а не распределяется среди акционеров. Это позволяет жилищным кооперативам предлагать более низкие цены на жилье, чем это было бы возможно для коммерческих организаций. Члены жилищного кооператива обычно имеют право занимать определенную единицу жилого комплекса кооператива, а также имеют право голоса в управлении кооперативом и принятии решений. Сюда может входить голосование по вопросам содержания и эксплуатации жилищного комплекса, а также избрание совета директоров для контроля за деятельностью кооператива.
Жилищные кооперативы являются популярной формой жилищного строительства в Германии, особенно в городских районах, и их часто рассматривают как способ предоставления доступных вариантов жилья, ориентированных на общины.
В период индустриализации 19 века в Германии было основано множество жилищных кооперативов. В настоящее время в Германии существует более 2000 жилищных кооперативов с более чем двумя миллионами квартир и более чем тремя миллионами членов. Государственные жилищные кооперативы организованы в GdW Bundesverband deutscher Wohnungs- und Immobilienunternehmen (Федеральная ассоциация немецких зарегистрированных ассоциаций предприятий жилищного строительства и недвижимости). [ 20 ]
Египет
[ редактировать ]
Проект Жилищного кооператива в Египте направлен на обслуживание малообеспеченного класса, поскольку он предоставляет им жилье, состоящее из двух комнат, холла или трех комнат и полностью отделанного холла площадью от 75 до 90 квадратных метров. [ 21 ] Кроме того, эти агрегаты предлагаются только по себестоимости, при прямой поддержке от 5 до 25 тысяч фунтов. Бенефициар этого блока может оплатить его стоимость в течение 20 лет, поскольку до 2022 года во всех провинциях и новых городах было реализовано 538 000 единиц. [ 22 ] реализуется Министерством жилищно-коммунального хозяйства и городских сообществ .
Индия
[ редактировать ]В Индии большинство «квартир» находятся в полной собственности. т.е. право собственности на каждую отдельную квартиру является отдельным. Обычно существует руководящий орган/общество/ассоциация, занимающаяся техническим обслуживанием и другими потребностями здания. Они сравнимы со зданиями-кондоминиумами в США. Законы, регулирующие строительство здания, его руководящий орган и порядок передачи квартир внутри здания, различаются от штата к штату.
Некоторые здания организованы как «кооперативные жилищные общества», где человек фактически владеет долей в кооперативе, а не самой квартирой. Эта структура была очень популярна в прошлом, но в последнее время стала менее распространенной. В большинстве штатов действуют отдельные законы, регулирующие деятельность кооперативных жилищных обществ.
для получения дополнительной информации.
Нидерланды
[ редактировать ]
В Нидерландах существует три совершенно разных типа организаций, которые можно считать жилищными кооперативами:
Жилищная корпорация
[ редактировать ]( Жилищная корпорация winingcorporatie ) — это некоммерческая организация, занимающаяся строительством и обслуживанием жилья, сдаваемого в аренду людям с низким доходом. Первые жилищные корпорации возникли во второй половине XIX века как небольшие кооперативные объединения. [ 23 ] Первое подобное объединение в мире, ВАК («Ассоциация рабочего класса»), было основано в 1852 году в Амстердаме . От 2,4 до 2,5 миллионов квартир в Нидерландах сдаются в аренду жилищными корпорациями, т.е. более 30% от общего количества жилищных единиц (квартир и домов).
Ассоциация владельцев
[ редактировать ]Ассоциация владельцев (домов) ( Vereniging van Eigenaren , VvE) создается по голландскому законодательству везде, где в одном здании имеются квартиры, находящиеся в отдельной собственности . Члены ассоциации являются законными владельцами собственной квартиры, но должны сотрудничать с ассоциацией для обслуживания здания в целом.
Живое сотрудничество
[ редактировать ]Живое сотрудничество ( wooncoöperatie ) — это конструкция, при которой жильцы совместно владеют многоквартирным домом, используя демократически контролируемый кооператив, и платят арендную плату своей собственной организации. Они были запрещены после Второй мировой войны и легализованы в 2015 году. [ 24 ]
Новая Зеландия
[ редактировать ]действуют квартиры «долевой компании» В жилищной системе Новой Зеландии . [ 25 ]
Филиппины
[ редактировать ]На Филиппинах ассоциации арендаторов-собственников часто создаются для покупки новых квартир. При создании кооператива он берет на себя большую часть кредита, необходимого для покупки недвижимости. Эти кредиты затем будут погашены в течение фиксированного периода времени (обычно от 20 до 30 лет), и как только это будет сделано, кооператив расформируется, а квартиры превратятся в кондоминиумы. [ нужна ссылка ]
Северные страны
[ редактировать ]Ассоциация арендаторов-владельцев ( шведский : bostadsrättsförening , норвежский : Borettslag , датский : andelsboligforening ) — юридический термин, используемый в скандинавских странах ( Швеция , Дания и Норвегия ) для обозначения типа совместной собственности на недвижимость, при которой вся недвижимость находится в собственности. кооперативным объединением, которое, в свою очередь, принадлежит его членам. Каждый член имеет в товариществе долю, пропорциональную площади его квартиры. Члены обязаны иметь право собственности арендатора, которое представляет собой квартиру , и в большинстве случаев постоянно проживать по указанному адресу. Между странами существуют некоторые юридические различия, в основном касающиеся условий собственности.
В Швеции 16% населения проживает в квартирах жилищных кооперативов, 25% — в съемных квартирах (чаще среди молодежи и иммигрантов) и 50% — в частных односемейных домах (чаще среди семей с детьми). остальные живут в других формах, таких как студенческие общежития или дома для престарелых. [ 26 ]
В Финляндии , в отличие от скандинавских стран, жилищные кооперативы в строгом смысле слова встречаются крайне редко; вместо этого финские жилые дома, принадлежащие арендаторам, обычно организуются как компании с ограниченной ответственностью (финское asunto-osakeyhtiö ) в системе, характерной для финского законодательства. Финская схема аналогична жилищному кооперативу в том смысле, что недвижимость принадлежит некоммерческой корпорации, а право использования каждой квартиры привязано к владению определенным набором акций.
Великобритания
[ редактировать ]Жилищные кооперативы в Великобритании встречаются редко, составляя около 0,1% жилищного фонда. [ 27 ]
Большинство из них базируются в городских районах и представляют собой доступное совместное жилье, где члены сами присматривают за имуществом. Списки ожидания могут быть очень длинными из-за редкости жилищных кооперативов. В некоторых регионах процедура подачи заявления интегрирована в систему подачи заявок на муниципальное жилье . Законы различаются в Англии и Шотландии. Конфедерация жилищных кооперативов предоставляет информацию о жилищных кооперативах в Соединенном Королевстве и опубликовала руководство по их созданию. [ 28 ] На веб-сайте Shelter представлена информация о жилье, а также информация, касающаяся Англии и Шотландии .
Catalyst Collective предоставляет информацию о создании кооперативов в Великобритании и объясняет юридическую структуру жилищного кооператива. [ 29 ] Radical Routes предлагает руководство по созданию жилищного кооператива. [ 30 ]
Студенческие жилищные кооперативы
[ редактировать ]Факторы повышения стоимости жизни для студентов и качества проживания привели к созданию в Великобритании студенческих жилищных кооперативов, вдохновленных существующими североамериканскими студенческими жилищными кооперативами и их работой в рамках сотрудничества североамериканских студентов . Студенческий жилищный кооператив Эдинбурга и студенческий жилищный кооператив Бирмингема открылись в 2014 году, а студенческий жилищный кооператив Шеффилда - в 2015 году. Все существующие студенческие жилищные кооперативы являются членами организации «Студенты за сотрудничество» .
Соединенные Штаты
[ редактировать ]В Соединенных Штатах жилищные кооперативы обычно классифицируются как корпорации или ООО и в изобилии встречаются на территории от Мэдисона, штат Висконсин , до столичного региона Нью-Йорка . В США также до сих пор действует ряд кооперативных и взаимных жилищных проектов, которые стали результатом покупки жилых комплексов федеральной обороны их арендаторами или группами вернувшихся ветеранов войны и их семей. Эти разработки включают семь из восьми жилищных проектов для среднего класса, построенных правительством США в период с 1940 по 1942 год под эгидой Жилищного отдела защиты взаимной собственности Федерального агентства работ . Существует множество региональных ассоциаций жилищных кооперативов, таких как Ассоциация жилищных кооперативов Среднего Запада, которая базируется в Мичигане и обслуживает регион Среднего Запада, охватывающий Огайо , Мичиган , Индиану , Иллинойс , Висконсин , Миннесоту и другие страны. [ 31 ]
Национальная ассоциация жилищных кооперативов (NAHC) представляет все кооперативы США, являющиеся членами этой организации. Эта организация является некоммерческой национальной федерацией жилищных кооперативов, ассоциаций взаимного жилищного строительства, другого жилья, находящегося в собственности или под контролем жильцов, профессионалов, организаций и частных лиц, заинтересованных в продвижении интересов кооперативных жилищных сообществ. [ 32 ] NAHC является единственной национальной кооперативной жилищной организацией, целью которой является поддержка и обучение существующих и новых кооперативных жилищных сообществ как лучшей и наиболее экономичной формы домовладения. [ 32 ]
NASCO, или Североамериканские студенты сотрудничества , — это организация, основанная в 1968 году, которая помогает организовать совместное проживание студентов. Присутствуя более чем в 100 городах и поселках по всей Северной Америке, NASCO предоставила десяткам тысяч студентов экологически безопасное жилье. [ 33 ]
Агломерация Нью-Йорка
[ редактировать ]
Кооперативы имеют долгую историю в столичном Нью-Йорке : в ноябре 1882 года журнал Harper's Magazine описывает несколько уже существующих кооперативных многоквартирных домов и планирует построить еще больше. [ 35 ] - и его можно найти по всему Нью-Йорку , округу Вестчестер , который граничит с городом на севере, и городам на севере Нью-Джерси , близким к Манхэттену , включая Форт-Ли , Эджуотер , Рэмси , Пассаик и Уихокен . Алку и Алку Тойнен , многоквартирные дома, построенные в 1916 году финско-американской общиной иммигрантов в районе Сансет-Парк в Бруклине , Нью-Йорк , были первыми некоммерческими жилищными кооперативами в Нью-Йорке.
Многоквартирные дома и многоквартирные дома составляют более значительную долю жилищного фонда в районе Нью-Йорка, чем в большинстве других городов США, поскольку более 75% многоквартирных домов в Нью-Йорке являются кооперативами. Причины, объясняющие, почему кооперативы относительно более распространены, чем кондоминиумы в районе Нью-Йорка, следующие: [ 36 ]
- Вдохновленные Абрахамом Казаном , кооперативы появились, по крайней мере, еще в 1920-х годах, тогда как правовая основа для кондоминиумной формы собственности не существовала в штате Нью-Йорк до 1964 года. [ 37 ] Принятие Закона о кондоминиумах положило начало волне строительства зданий-кондоминиумов. [ 38 ]
- Кооперативная форма может быть выгодной, поскольку кооперативная корпорация может взять ипотеку на здание, в результате чего каждому владельцу кооператива придется получить меньше финансирования. При владении кондоминиумом финансирование предоставляют только отдельные владельцы квартир. В частности, когда процентные ставки высоки, спонсору конверсии может быть легче найти покупателей паев в рамках соглашения о сотрудничестве, поскольку у покупателей будет меньше средств, которые можно будет организовать самостоятельно; кажущаяся цена покупки квартиры в кооперативном здании, имеющем основную ипотеку, ниже, чем цена покупки квартиры. Покупатели кооперативных квартир могут неточно взвесить свою долю в ипотеке здания. [ 37 ]
- Кроме того, на более позднем этапе жизни здания после переустройства крупные новые инвестиции, необходимые для ремонта или замены строительных систем, могут быть получены за счет новой центральной ипотеки в кооперативе, тогда как в кондоминиуме средства могут быть собраны только за счет обременительных оценок, требуемых от каждой отдельной единицы. владелец. Однако в 1997 году в закон Нью-Йорка о кондоминиумах были внесены поправки, позволяющие ассоциациям кондоминиумов брать деньги взаймы. [ 39 ] [ 40 ]
- Создание в 1974 году, а затем последующее влияние на политику Совета по оказанию помощи городским поселениям. [ 41 ] группа по защите жилищного права, которая позволила преобразовать более 1600 лишенных права выкупа домов, принадлежащих городу, в кооперативы с ограниченным капиталом, контролируемые жителями.
- Правление кооперативного здания может по своему усмотрению налагать ограничения на акционеров и отказывать потенциальным покупателям без объяснения причин, если правление не нарушает федеральные законы и законы штата о жилищном строительстве или гражданских правах. [ 37 ]
Большинство жилищных кооперативов в районе Большого Нью-Йорка были преобразованы в этот статус в 1980-х годах; как правило, это были большие здания, построенные между 1920-ми и 1950-ми годами, которыми владел и сдавал в аренду один домовладелец или корпорация, которые стали нерентабельными в качестве сдаваемой в аренду недвижимости. Чтобы стимулировать индивидуальное владение квартирами, первоначальным покупателям квартир (покупающим у владельца всего здания) не нужно было получать одобрение совета директоров. Эти подразделения известны как спонсорские подразделения. Кроме того, арендаторам, проживавшим в здании на момент переоборудования, обычно предоставлялась возможность купить его со скидкой. Если арендаторы контролировали арендную плату, закон обычно защищает их, позволяя им оставаться арендаторами, и квартира не может быть занята покупателем до тех пор, пока указанный арендатор не умрет или не выедет. Многие из этих зданий, особенно на Манхэттене , на самом деле весьма роскошны и эксклюзивны; в них живут многие знаменитости, а некоторые известные люди даже отвергаются советами кооперативов. В 1990-е и 2000-е годы некоторые арендные здания в г. Районы Чикаго , Вашингтона (округ Колумбия) и Майами-Форт-Лодердейл-Уэст-Палм-Бич прошли аналогичный процесс преобразования, хотя и не в такой степени, как Нью-Йорк.
Многие из кооперативов, первоначально построенных как кооперативы, спонсировались профсоюзами , например, Объединение рабочих швейной промышленности Америки . Одним из крупнейших проектов стала Кооперативная деревня в Нижнем Ист- Манхэттена Сайде . Объединенный жилищный фонд был основан в 1951 году и построил Кооперативный город в Бронксе по проекту архитектора Германа Джессора . Одним из первых субсидируемых кооперативов с фиксированной стоимостью был Morningside Gardens на Манхэттене в районе Морнингсайд-Хайтс .
Другая динамика также способствовала созданию большого количества кооперативов, созданных в 1980-х и 1990-х годах в Нью-Йорке – в данном случае группами арендаторов с низкими и умеренными доходами. В 1970-х годах многие частные домовладельцы Нью-Йорка изо всех сил пытались сохранить свою стареющую недвижимость в условиях высоких процентных ставок, «красной линии», «бегства белых» и роста цен на топливо. [ 42 ] [ 43 ] В этот период также произошли некоторые поджоги по инициативе домовладельцев с целью получения страховых поступлений и широко распространенная неуплата налогов на недвижимость - более 20% многоквартирных жилых домов имели задолженность. в середине 1970-х годов [ 44 ] [ 45 ] В 1977 году город принял Местный закон № 45 , который позволил городу начать процедуру обращения взыскания после всего лишь одного года неуплаты налогов, а не трех, что привело к захвату тысяч зданий, многие из которых были заняты, городскими властями. Нью-Йорка посредством судебного иска, известного как обращение взыскания на имущество . [ 43 ] В сентябре 1978 года жилищное агентство города, Департамент сохранения и развития жилищного строительства (HPD) города Нью-Йорка, создало серию новых жилищных программ, призванных дать жильцам здания и общественным группам контроль и, в конечном итоге, право собственности на находящиеся в собственности здания. [ 46 ] [ 47 ]
Совет по оказанию помощи городским поселениям (UHAB), созданный в 1974 году, начал помогать жителям этих зданий в управлении, восстановлении и приобретении своих зданий, а также в создании жилищных кооперативов с ограниченным капиталом. [ 41 ] Работая с городским жилищным агентством, его существующими программами кредитования и правом распоряжаться брошенным имуществом некоммерческим организациям, а также с законами штата, регулирующими создание кооперативов, UHAB смог предоставить людям с низкими доходами инструменты – начальный капитал, юридические консультации, архитектурные планы, обучение бухгалтерскому учету – для создания и управления жилищными кооперативами с ограниченной ответственностью. Благодаря давнему контракту с городом на предоставление обучения и технической помощи жильцам зданий, участвующих в программе аренды арендаторов (TIL), UHAB работал с более чем 1600 кооперативами, сохранив более 30 000 единиц доступного жилья. [ 47 ]
Некоторые кооперативы в Нью-Йорке не владеют землей, на которой расположено их здание. Эти здания, сдаваемые в аренду, часто имеют существенные недостатки для владельцев кооперативов. Однако были случаи, когда акционеры здания покупали прилегающую землю, например, 167 East 61st Street (ранее известная как Trump Plaza), где жители собрали 183 миллиона долларов на покупку окружающей земли. [ 48 ] [ 49 ]
Студенческие жилищные кооперативы
[ редактировать ]Студенческие кооперативы предоставляют услуги проживания и питания тем, кто посещает конкретные учебные заведения. Некоторые известные группы включают студенческий кооператив Беркли , жилищный кооператив Санта-Барбары и Ассоциацию студенческого кооператива Оберлина .
См. также
[ редактировать ]Ссылки
[ редактировать ]- ^ «Что такое жилищный кооператив» . Робинхуд Учись . Проверено 4 июля 2023 г.
- ^ «Мэллин, Барри, «Кооперативы с ограниченной ответственностью: Юридический справочник», Отдел жилищного строительства и обновления сообществ штата Нью-Йорк, ndg» (PDF) . Архивировано из оригинала (PDF) 9 августа 2020 года.
- ^ «Юрист по кооперативным квартирам в Нью-Йорке: советы кооперативов, акционеры, управляющие агенты и коммерческие арендаторы» . 22 июля 2012 г. Архивировано из оригинала 22 июля 2012 г.
- ^ «Кондоминиум или кооперативная квартира: вопрос о недвижимости в Нью-Йорке для покупателей, продавцов и инвесторов» . Проверено 2 мая 2015 г.
- ^ Романо, Джей. «Ваш дом; кооперативная аренда: новая модель» New York Times (12 декабря 2000 г.)
- ^ «Что такое жилищный кооператив?» . Национальный центр кооперативного права . Проверено 4 июля 2023 г.
- ^ «Характеристика жилищных кооперативов» . Проверено 2 мая 2015 г.
- ^ Купер, Мэтью; Родман, Маргарет К. (1 января 1994 г.). «Доступность и качество жизни в жилищных кооперативах». Окружающая среда и поведение . 26 (1): 49–70. дои : 10.1177/0013916594261004 . ISSN 0013-9165 . S2CID 144220832 .
- ^ Нолан, Джилл Эверсол; Блейн, Томас В. (апрель 2001 г.). «Сельское кооперативное жилье для пожилых людей: новая проблема для преподавателей дополнительного образования» . Журнал расширения . 39 (2). ISSN 1077-5315 .
- ^ «Исследование предполагает, что кооперативы могут стать ключом к решению жилищного кризиса | PBA» . Pro Bono Австралия . Проверено 18 ноября 2019 г.
- ^ «Жилищное строительство | Исследование экономического влияния кооперативов» . reic.uwcc.wisc.edu . Проверено 18 ноября 2019 г.
- ^ «Австралия» . Международный жилищный кооператив . Международный кооперативный альянс . Проверено 4 июля 2023 г.
- ^ «О ЦЭХЛ» . ЦЭХЛ . Компания Common Equity Housing Ltd. Проверено 5 июля 2023 г.
- ^ «Добро пожаловать в акционерный капитал» . Общий капитал . ООО «Коммон Эквити» . Проверено 5 июля 2023 г.
- ^ Карман, Тара (7 марта 2022 г.). «Кооперативы позволяют людям с любым доходом жить по доступным ценам в городах. Так почему же мы не строим больше?» . Новости ЦБК . Проверено 24 июня 2022 г.
Жилищные кооперативы – не новая концепция. Они существуют в Канаде уже несколько десятилетий и представляют собой нечто среднее между арендой и владением — гарантия владения без зачастую непомерно высоких затрат на первоначальный взнос. Поскольку они работают на безубыточности, кооперативы часто обходятся намного дешевле, чем рыночная аренда. Они также имеют тенденцию быть более стабильными, поскольку большинство из них невозможно продать.
- ^ «Бабайяги, серебряная солидарность на ежедневной основе» . 2 февраля 2014 г.
- ^ «Поздравления!» . Проверено 2 мая 2015 г.
- ^ «Поздравления!» (PDF) . Архивировано из оригинала (PDF) 6 октября 2014 года . Проверено 2 мая 2015 г.
- ^ «Дом – Воскресное издание – Радио CBC» . 11 августа 2013 г. Архивировано из оригинала 1 ноября 2013 г.
- ^ Кунерт, Ян; Лепс, Олоф (1 января 2017 г.). Новая жилищная некоммерческая организация (на немецком языке). Специалист Springer по СМИ Висбаден. стр. 33–56. дои : 10.1007/978-3-658-17570-2_2 . ISBN 9783658175696 .
- ^ «О власти» . Новое управление городских сообществ . Проверено 21 ноября 2022 г.
- ^ «Социальное жилье » . Министерство жилищного строительства, коммунальных услуг и городских сообществ (на арабском языке) . Проверено 21 ноября 2022 г.
- ^ Кунерт, Ян; Лепс, Олоф (1 января 2017 г.). Новая жилищная некоммерческая организация (на немецком языке). Специалист Springer по СМИ Висбаден. стр. 187–212. дои : 10.1007/978-3-658-17570-2_7 . ISBN 9783658175696 .
- ^ «Жилищные кооперативы и законодательство» . 15 марта 2016 года . Проверено 26 сентября 2020 г.
- ^
Тайлер, Клэр (9 ноября 2013 г.). «Квартиры компании Share – что это такое и как они работают?» . Адвокаты Рейни Коллинз. Архивировано из оригинала 1 августа 2020 года . Проверено 17 апреля 2020 г.
Квартиры с долевым участием компании — это договор собственности на квартиры, при котором компания владеет землей и зданием на земле.
- ^ Половина населения живет в частных домах , Статистическое управление Швеции, 7 мая 2015 г.
- ^ «Развитие жилищно-кооперативного сектора – Конфедерация жилищно-строительных кооперативов CCH» . Архивировано из оригинала 14 июля 2014 года . Проверено 2 мая 2015 г.
- ^ «Новые кооперативные дома» . Ч.кооп .
- ^ «Коллектив Катализаторов» . Catalystcollective.org . Проверено 23 декабря 2017 г.
- ^ «Как создать жилищный кооператив» (PDF) . Radicalroutes.org.uk . Проверено 10 декабря 2017 г.
- ^ «Главная страница МАХК» . Проверено 2 мая 2015 г.
- ^ Перейти обратно: а б «Национальная ассоциация жилищных кооперативов (НАЖК)» . Coophousing.org . 18 марта 2014 года . Проверено 2 мая 2015 г.
- ^ «Североамериканский студент сотрудничества» . 12 ноября 2017 г.
- ^ Уитсетт, Росс. Городская масса: взгляд на кооперативный город. Кооператор . Декабрь 2006 г.
- ^ «Проблема жизни в Нью-Йорке» (PDF) . Журнал Harper's Magazine : 918. Ноябрь 1882 г.
- ^ Сазама, Джеральд (январь 1996 г.). «Краткая история кооперативов доступного жилья в Соединенных Штатах» (PDF) . Университет Коннектикута . Архивировано из оригинала (PDF) 10 сентября 2006 года.
- ^ Перейти обратно: а б с Кеннеди, Шон Г. (21 мая 1986 г.). «Вопросы и ответы» . Нью-Йорк Таймс .
- ^ Гарбарин, Рашель (26 сентября 1997 г.). «Жилая недвижимость; новый финансовый вариант для советов многоквартирных домов». Нью-Йорк Таймс .
- ^ Романо, Джей (1 июня 1997 г.). «Доски кондоминиумов и кредиты». Нью-Йорк Таймс .
- ^ Нуссбаум, Джей (апрель 2007 г.). «Планирование неизвестного: заимствование кондоминиума». Кооператор .
- ^ Перейти обратно: а б Карлсон, Нил Ф. (2004). «UHAB достигает совершеннолетия: 30 лет жилищного строительства самопомощи в Нью-Йорке» (PDF) . УХАБ . Архивировано из оригинала (PDF) 6 октября 2008 года . Проверено 15 июля 2009 г.
- ^ Оллред, Кристофер Дж. (2000). Разрыв цикла заброшенности (PDF) . Департамент сохранения и развития жилья Нью-Йорка. Архивировано из оригинала (PDF) 2 февраля 2012 года . Проверено 15 сентября 2013 г.
- ^ Перейти обратно: а б Арсен, Дэвид (июль 1992 г.). «Ставки налога на имущество и заброшенность жилых домов». Американский журнал экономики и социологии . 51 (3): 361–377. дои : 10.1111/j.1536-7150.1992.tb03487.x . JSTOR 3487318 .
- ^ Смотерс, Рональд (10 апреля 1983 г.). «Городское жилье увеличивается» . Нью-Йорк Таймс .
- ^ Такер, Уильям (осень 1990 г.). «Скрытые издержки жилищного безумия» . Городской журнал . Архивировано из оригинала 11 октября 2008 года . Проверено 15 июля 2009 г.
- ^ Волкофф, Майкл Дж. (1999). Жилье Нью-Йорка: политические проблемы и возможности . Издательство Государственного университета Нью-Йорка . ISBN 978-0-7914-0353-2 .
- ^ Перейти обратно: а б Сохранение и развитие, жилищное строительство Нью-Йорка. "Разработка" . Реабилитация: Программа покупки арендатора промежуточной аренды . Город Нью-Йорк. Архивировано из оригинала 9 мая 2009 года . Проверено 15 июля 2009 г.
- ^ Барбанель, Джош (13 ноября 2014 г.). «Сделка по земле вытесняет некоторых на Trump Plaza на Манхэттене» . Уолл Стрит Джорнал . ISSN 0099-9660 . Проверено 1 декабря 2020 г.
- ^ «Покупка земли в аренде здания кооператива» . 27 марта 2011 г. Архивировано из оригинала 17 июня 2011 г.
Внешние ссылки
[ редактировать ]
| Базы данных органов управления : Национальные |
|---|
