Купить, чтобы сдать
Buy-to-let — это британская фраза, обозначающая покупку недвижимости специально для сдачи в аренду, то есть для сдачи ее в аренду. Ипотека «покупка для сдачи в аренду» — это ипотечный кредит, специально разработанный для этой цели. Недвижимость, сдаваемая в аренду, обычно является жилой, но этот термин также включает в себя инвестиции в студенческую недвижимость и инвестиции в гостиничные номера. [ 1 ]
История
[ редактировать ]До 1980-х годов число частных лиц, ставших арендодателями, было очень небольшим. Покупка недвижимости для сдачи в аренду рассматривалась как прерогатива профессиональных арендодателей и людей, которые были достаточно богаты, чтобы платить наличными или иметь значительные депозиты, позволяющие им получать ипотечные кредиты коммерческого типа. Современная ипотека «покупай для сдачи в аренду» была недоступна, и возможность приобретения недвижимости в качестве средства финансирования пенсионного дохода не приходила в голову большинству людей. Инфраструктура кредитов, консультаций и информации была недоступна.
Решающее изменение произошло с Законом о жилье 1988 года, когда гарантированная краткосрочная аренда появилась . Это дало потенциальным арендодателям и кредиторам уверенность в том, что арендаторы будут проживать в собственности только в течение фиксированного периода.
С середины-конца 1990-х годов объем продаж жилья под сдачу в аренду значительно вырос. По данным Совета ипотечных кредиторов , в период с 1999 по 2015 год кредиторы выдали более 1,7 миллиона кредитов на покупку жилья для сдачи в аренду. За последние 12 лет объем частных арендованных квартир увеличился вдвое. Непогашенные остатки по ипотечным кредитам для сдачи в аренду недавно выросли до более чем 200 миллиардов фунтов стерлингов , что эквивалентно валовому внутреннему продукту Гонконга. [ 2 ]
Преимущества и риск
[ редактировать ]Что касается сдачи в аренду любой недвижимости, преимущества для арендодателя, сдающего ее в аренду, могут включать стабильный доход от арендных поступлений и накопление богатства, если цены на жилье вырастут. Рост цен на жилье в Великобритании сделал покупку жилья с последующей сдачей в аренду популярным способом инвестирования. [ 3 ] Основной риск связан с спекуляциями с использованием заемных средств, когда домовладелец берет кредит на покупку недвижимости в расчете на то, что дом можно будет продать позже по более высокой цене или что доход от аренды будет соответствовать или превысит стоимость кредита. В лучшем случае для арендодателя он получит выгоду от использования денег кредитных банков, что свидетельствует о том, что он распределил капитал более эффективно, чем это могли бы сделать профессиональные инвесторы. Если арендодатель не может выполнить условия погашения ипотеки, банк будет стремиться завладеть имуществом и продать его, чтобы получить деньги в долг. Если цены упадут, использование заемных средств может привести к тому, что у арендодателя останется отрицательный капитал .
Дальнейшие риски связаны с существенными изменениями в политике правительства (см. раздел ниже).
Урожайность
[ редактировать ]Недавние данные Национальной ассоциации арендодателей (NLA) показывают, что по состоянию на сентябрь 2014 года 27% арендодателей, сдающих в аренду одну недвижимость, и 19% арендодателей, сдающих в аренду от двух до четырех объектов недвижимости, либо безубыточны, либо работают с убытком. [ 4 ]
В среднем валовая доходность от сдачи в аренду (годовая рентабельность инвестиций до вычета эксплуатационных расходов) по состоянию на декабрь 2014 года составляла 5,1%. Это представляет собой снижение на 0,2 процентного пункта по сравнению со средней доходностью в декабре 2013 года. [ 5 ]
Валовая доходность от аренды варьируется по стране: самая высокая доходность наблюдается в Шотландии (6,1%) и городах на севере Англии, тогда как доходность в Лондоне составляет 4,1%.
Валовая доходность от аренды в ведущих городах мира колеблется от 1,6% (в Тайбэе) до 11,7% (в молдавском Кишиневе). Валовая доходность от аренды жилой недвижимости во всем мире имела тенденцию к снижению в течение нескольких лет и в целом продолжала падать после жилищного кризиса. [ нужна ссылка ]
Ипотека под сдачу в аренду
[ редактировать ]покупка для сдачи в аренду» Ипотека « — это ипотечное соглашение, при котором инвестор занимает деньги для приобретения недвижимости в частном арендуемом секторе , чтобы сдать ее в аренду арендаторам . Ипотечные кредиты под сдачу в аренду предлагаются в Великобритании с 1996 года. [ 6 ]
Кредиторы рассчитывают сумму, которую они готовы предоставить в кредит, используя другую формулу, чем для недвижимости, занимаемой владельцем. Они, как правило, смотрят на ожидаемый ежемесячный доход от аренды, чтобы определить максимальную доступную сумму кредита. В зависимости от кредитора заемщикам также может быть разрешено включать свой личный доход в расчет максимальной суммы, которую они могут взять взаймы. От новых арендодателей также может потребоваться отдельный годовой доход в размере не менее 25 000 фунтов стерлингов. Для недвижимости, занимаемой владельцем, расчет обычно кратен годовому доходу владельца.
Самый распространенный тип ипотечного кредита с возможностью сдачи в аренду — это вариант только с процентной ставкой. Процентная ставка по ипотеке может быть фиксированной или переменной. Фиксированные ставки означают, что платежи не будут колебаться, а переменные ставки означают, что выплаты могут увеличиваться или уменьшаться в соответствии с базовой ставкой Банка Англии. Процентные ставки и комиссии, предлагаемые по ипотеке BTL, в среднем немного выше, чем по ипотеке, занимаемой владельцем. Это связано с тем, что банки и другие кредитные учреждения считают, что ипотека BTL представляет больший риск, чем ипотека, предоставляемая собственниками жилья.
Многие люди могут быть не в состоянии претендовать на получение ипотечного кредита для сдачи в аренду. Критерии принятия могут включать суммы депозитов, кредитный рейтинг и многое другое.
В конце 1990-х и в начале 21 века этот тип инвестиций стал популярным и помог резко поднять цены на жилье. [ 7 ]
Покупка под сдачу в аренду и негативная реклама
[ редактировать ]За последние несколько лет в прессе о покупке для сдачи в аренду было очень плохо, и многие комментаторы полагали, что это способствовало безудержной инфляции цен на жилье. В августе 2007 года компания Oxford Economics заявила, что покупка жилья для сдачи в аренду «несомненно способствует переоценке жилья». [ 7 ]
Одна из трудностей в определении того, как покупка жилья для сдачи в аренду способствовала инфляции цен на жилье, заключается в том, что на рынке недвижимости одновременно происходили изменения, такие как рост населения и значительные прямые иностранные инвестиции в недвижимость.
Данные, опубликованные UK Finance за третий квартал 2019 года, показали рост на 40% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года по возврату права собственности под сдачу в аренду. [ 8 ]
Изменения в политике правительства
[ редактировать ]Защита арендаторов
[ редактировать ]В последние годы правительство предприняло шаги для защиты арендаторов, включая схемы обязательной защиты депозитов третьих лиц и принудительное лицензирование домов, находящихся в многоквартирном доме (HMO).
В речи 2022 года королева обязалась принять на сессии 2022–2023 годов законопроект об отмене выселений «без вины» по разделу 21 в частном арендованном секторе. [ 9 ] Положения о пересмотре арендной платы будут отменены, и арендодателям будет разрешено повышать арендную плату только один раз в год. О любом повышении арендной платы необходимо уведомлять за два месяца.
Налоговый режим
[ редактировать ]До 2015 года политика правительства в отношении сдачи в аренду была относительно мягкой, но ситуация изменилась в бюджетах и осеннем заявлении 2015 года. [ 10 ] Для снижения инвестиционной привлекательности были предприняты четыре основных шага: [ почему? ]
- Ограничение налоговых льгот по затратам на ипотечное финансирование только налогом по базовой ставке.
- Удаление 10% припуска на износ.
- Введение дополнительного гербового сбора в размере 3%.
- Ускоренный график уплаты налога на прирост капитала .
(Изменения в отношении налоговых льгот по расходам на ипотечное финансирование, упомянутые выше, означают, что арендодатели могут вычесть из своей налоговой декларации только эквивалент льгот по базовой ставке, что может привести к тому, что их личное налогообложение будет переведено в диапазон более высокого подоходного налога, даже если они не получают достаточный доход, чтобы оправдать его при других обстоятельствах. [ 11 ] )
Усиление мер по сбору налогов
[ редактировать ]В последние годы правительство также предприняло шаги по улучшению собираемости налогов с арендодателей BTL. Меры включают в себя:
- Предоставление HMRC доступа к схемам защиты депозитов третьих лиц (см. выше).
- Обязательное предоставление агентами по недвижимости сведений о арендодателе в HMRC.
- Предоставление HMRC доступа к сведениям о лицензиях на дома, в которых проживает несколько человек (см. выше).
- Специальные налоговые группы HMRC были задействованы для преследования арендодателей, уклоняющихся от уплаты налогов.
Управление пруденциального регулирования меняет критерии кредитования под сдачу в аренду
[ редактировать ]Управление пруденциального регулирования регулирует большое количество, но не всех, кредиторов, занимающихся сдачей в аренду.
Фаза I
В сентябре 2016 года PRA объявило крайним сроком — 1 января 2017 года — для кредиторов ввести рекомендуемые новые минимальные стандарты андеррайтинга для заявок на покупку жилья для сдачи в аренду.
PRA заявило, что определение доступности должно включать расчет коэффициента покрытия процентов (ICR), который он определил как: «отношение ожидаемого ежемесячного дохода от аренды недвижимости, покупаемой для сдачи в аренду, к ежемесячным процентным платежам, которые учитывают вероятное будущее повышение процентных ставок».
Во время своего надзорного заявления SS 13/16, [ 12 ] в сентябре 2016 года стандарт ипотечной отрасли для установления минимального порога ICR составлял 125%. Впоследствии большинство кредиторов установили минимальный порог ICR в размере 145%.
Руководящие принципы PRA пошли еще дальше, рекомендуя кредиторам оценить способность заемщика поддерживать ежемесячные выплаты по ипотечным кредитам, если ставки вырастут в будущем, предполагая, что фирмам следует применять предполагаемую минимальную процентную ставку для заемщика в размере 5,5%.
Фаза II [ 13 ]
Кредиторы, подпадающие под действие правил PRA, должны были интерпретировать второй набор изменений и реализовать их к 30 сентября 2017 года. В соответствии со второй фазой Правил PRA процесс андеррайтинга, применяемый кредиторами, стал намного более строгим, особенно для арендодателей, сдающих в аренду недвижимость, владеющих четырьмя или более объектами недвижимости, называемых «портфельными арендодателями».
В надзорном заявлении (SS13/16) PRA заявило:
«PRA ожидает, что компании поймут, что существующий опыт и навыки, приобретенные при кредитовании под сдачу в аренду, не переводятся автоматически в эквивалентные навыки при оценке портфельных арендодателей. Кредитование портфельных арендодателей по своей сути является более сложным, учитывая размер долга в совокупности, денежные потоки и затраты, возникающие из-за множественной аренды и потенциальных рисков собственности и/или географической концентрации».
С изменениями в PRA кредиторам теперь пришлось гораздо глубже изучать финансы заемщика. Однако интерпретация новых правил кредиторами сильно различалась; при этом некоторые кредиторы решили больше не предлагать продукты для сдачи в аренду портфельным арендодателям, в то время как другие приняли разные подходы к страхованию этой демографической группы. Портфельные арендодатели теперь должны предоставлять значительно больше информации о своей существующей недвижимости, доходах от аренды и бизнес-планах, чем требовалось до этого изменения.
Купить, чтобы оставить
[ редактировать ]В Великобритании, особенно в Лондоне, существует явление, известное как «покупка с последующим отпуском», когда инвесторы покупают недвижимость и оставляют ее пустой, чтобы получить выгоду от роста цен на жилье без необходимости иметь дело с арендаторами. [ 14 ] По данным благотворительной организации Empty Homes, в национальном масштабе на долю «купи-чтобы уйти» приходится небольшой процент вакантной недвижимости. [ 15 ] но совет Кенсингтона и Челси подсчитал, что в 2015 году пострадал каждый четвертый дом в определенных частях их района, что привело к росту цен и одновременно ограничило количество домохозяйств, которые фактически там живут. [ 16 ] В целом, долгосрочно пустующие дома составляют 2% недвижимости в Кенсингтоне и Челси. [ 17 ] В северном Лондоне совету Камдена удалось сократить количество пустующих домов, взимая дополнительный сбор в размере 50% к муниципальному налогу за дома, оставленные пустыми более двух лет. [ 17 ]
Некоторые политики обвиняют иностранных инвесторов в том, что они покупают дома и оставляют их пустыми, но исследования показали, что только 2% иностранных покупателей недавно построенной лондонской недвижимости будут использовать эту недвижимость в качестве второго дома, а 65% вместо этого намерены сдавать ее в аренду, и 33% покупают их в качестве домов для детей, обучающихся в университете в Лондоне. [ 18 ]
С 2016 года цены на элитное жилье в центре Лондона начали падать. [ 19 ] снижение привлекательности принципа «купить, чтобы уйти».
См. также
[ редактировать ]Ссылки
[ редактировать ]- ^ «Различные формы покупки недвижимости для сдачи в аренду» . newworldpropertyinvestment.com . Архивировано из оригинала 30 ноября 2017 года . Проверено 6 июля 2017 г.
- ^ «Покупка под сдачу в аренду: прошлое не является путеводителем в будущее – Совет ипотечных кредиторов» . Cml.org.uk. 21 сентября 2015 года . Проверено 17 февраля 2016 г.
- ^ Аллен, К. и Паккард, Дж. Арендодатели Великобритании заработали 177 миллиардов фунтов стерлингов на росте цен на жилье за 5 лет . Файнэншл Таймс . 01.12.2015.
- ^ «Четверть мелких арендодателей окупаются или терпят убытки | Национальная ассоциация арендодателей» . Landlords.org.uk . 8 сентября 2014 года . Проверено 17 февраля 2016 г.
- ^ Индекс «Купить для сдачи в аренду» (декабрь 2014 г.) . LSL Property Services. Проверено 19 февраля 2015 г.
- ^ Рынок сдачи в аренду в Великобритании — непростая задача. Файнэншл Таймс , 29 апреля 2014 г.
- ^ Перейти обратно: а б Батт, Риазат (6 августа 2007 г.). «Средняя цена дома в Англии через пять лет превысит 300 000 фунтов стерлингов», — говорится в исследовании . Хранитель . Лондон . Проверено 6 августа 2007 г.
- ^ Хьюз, Кэти (29 ноября 2019 г.). «Количество случаев возврата прав собственности под сдачу в аренду растет, поскольку «мертвая хватка» арендодателей продолжается» . Независимый . Проверено 19 февраля 2021 г.
- ^ https://commonslibrary.parliament.uk/research-briefings/cbp-8658/ [ только URL ]
- ^ «Осеннее заявление 2015 года: арендодатели, сдающие жилье в аренду, снова пошли на жертвы, повысив гербовый сбор на 3%, чтобы «помочь покупателям, впервые покупающим недвижимость» » . Телеграф. 25 ноября 2015 года . Проверено 17 февраля 2016 г.
- ^ «Изменения в налогах на сдачу в аренду: стоит ли беспокоиться?» . YourWealth.co.uk . Проверено 30 декабря 2015 г.
- ^ «Заявление надзорного органа SS13/16 — Стандарты андеррайтинга для ипотечных договоров купли-продажи» (PDF) .
- ^ Итон, Никола (28 июня 2017 г.). «Этап 2 изменений в андеррайтинге PRA» . Проверено 4 января 2018 г.
- ^ ft.com
- ^ «Почему так много британских домов пустуют?» . Новости Би-би-си . 2 декабря 2015 года . Проверено 17 февраля 2016 г.
- ^ Рут Блумфилд (23 сентября 2015 г.). «Миллиардерам Найтсбриджа приказали жить в своих пустых лондонских домах — или уехать | Новости недвижимости» . Дома и недвижимость . Проверено 6 января 2016 г.
- ^ Перейти обратно: а б « Это похоже на город-призрак: свет гаснет, когда иностранные владельцы покидают лондонские дома» . Theguardian.com . Проверено 6 января 2016 г.
- ^ «Обвинение иностранных инвесторов в лондонском жилищном кризисе наносит неверный удар» . 30 апреля 2015 г.
- ^ телеграф.co.uk
Внешние ссылки
[ редактировать ]- Совет ипотечных кредиторов — ассоциация, представляющая всех крупнейших ипотечных кредиторов Великобритании.
- Ассоциация агентов по сдаче жилья в аренду — организация, которая представляет арендодателей, работающих в соответствии с профессиональными стандартами.
