Арендованная недвижимость

Арендованное имущество – это владение временным правом владения землей или имуществом , в котором арендатор или арендатор имеет права на недвижимое имущество в той или иной форме или от арендодателя арендодателя . Хотя арендатор действительно имеет права на недвижимое имущество, арендованное имущество обычно считается личной собственностью .

Аренда — это форма владения землей или собственностью, при которой одна сторона покупает право занимать землю или здание на определенный срок. Поскольку аренда является юридическим имуществом, арендованное имущество можно покупать и продавать на открытом рынке. Таким образом, аренда отличается от права собственности или простой аренды , когда право собственности на недвижимость приобретается сразу и после этого удерживается в течение неопределенного периода времени, а также отличается от аренды , при которой недвижимость сдается (сдается в аренду) периодически, например, еженедельно или ежемесячно. .

Терминология и типы аренды различаются от страны к стране. Иногда, но не всегда, аренда жилья по договору аренды в просторечии называется арендой . Арендатор может оставаться в собственности в течение фиксированного периода, измеряемого месяцами или годами. Условия договора содержатся в договоре аренды , в котором переплетаются элементы договорного и имущественного права .

История

Смотрите также: Хозяин поместья

Законы, регулирующие отношения между арендодателем и арендатором, можно найти еще в Кодексе Хаммурапи . Однако общее право отношений между арендодателем и арендатором сложилось в Англии в средние века . Этот закон до сих пор сохраняет многие архаичные термины и принципы, относящиеся к феодальному общественному порядку и аграрной экономике , где земля была основным экономическим активом, а право собственности на землю было основным источником ранга и статуса.

Аренда была важна для феодальной иерархии после того, как в конце 13 века закон Quia Emptores запретил субфеодацию (создание новых феодальных поместий существующими феодальными землевладельцами); лорд будет владеть землей, а арендаторы станут вассалами . Арендованные поместья и сегодня могут оставаться землей Короны . Например, на Австралийской столичной территории все частные земельные владения являются арендованными землями Короны.

Терминология

Можно провести различие между арендой жилого помещения, предоставляющей человеку место для проживания, и арендой коммерческого жилья , когда помещение используется в коммерческих целях. Могут существовать разные законодательные положения для аренды жилья и бизнеса, например, в Законе Великобритании о арендодателях и арендаторах 1954 года Часть I (в настоящее время в значительной степени замененная) касается аренды жилья, а Часть II касается аренды бизнеса.

Срочная аренда или аренда на годы

«Срочная аренда» или многолетняя аренда длится в течение некоторого фиксированного периода времени. Несмотря на название, такая аренда может длиться любой период времени – даже аренда на одну неделю будет называться арендой на годы. В общем праве продолжительность не обязательно должна быть определенной, но может зависеть от наступления какого-либо события (например, «пока урожай не будет готов к сбору урожая», «пока война не закончится»). Во многих юрисдикциях такая возможность частично или полностью исключена.

Прекращение или истечение срока действия

Аренда прекращается автоматически, когда истечет фиксированный срок, или, в случае аренды, которая заканчивается в случае наступления события, когда это событие происходит. Арендатор также может отказаться от аренды арендодателю прямо или косвенно. Этот процесс известен как отказ от аренды. Аренда может прекратиться, когда и если арендатор примет соглашение о выкупе от своего арендодателя. Арендодатель может предложить выкупить недвижимость у арендатора по договорной цене, если обе стороны согласны на сделку.

В зависимости от законов, действующих в конкретной юрисдикции, юридически могут возникнуть различные обстоятельства, когда арендатор продолжает владеть имуществом после истечения срока аренды.

Периодическая аренда

Периодическая аренда , также известная как аренда из года в год , из месяца в месяц или из недели в неделю , представляет собой недвижимость, существующую в течение некоторого периода времени, определяемого сроком выплаты арендной платы. Устный договор аренды на несколько лет, который нарушает закон о мошенничестве (путем заключения договора аренды на срок более одного года, в зависимости от юрисдикции, без заключения в письменной форме), может создать периодическую аренду, причем толкуемый срок зависит от законов. юрисдикции, где расположены арендуемые помещения. Во многих юрисдикциях «по умолчанию» арендой, если стороны прямо не указали иную договоренность и где она не предполагается местными или деловыми обычаями, является помесячная аренда.

Аренда по желанию

Аренда по желанию или имущество по желанию представляет собой аренду, при которой арендодатель или арендатор могут прекратить аренду в любое время, направив заблаговременное уведомление. Обычно это происходит при отсутствии договора аренды или когда аренда не подлежит вознаграждению . Согласно современному общему праву аренда по желанию может возникнуть при следующих обстоятельствах:

• стороны прямо соглашаются, что аренда осуществляется по желанию, а не в аренду.
• члену семьи разрешается жить дома без формального соглашения. Может потребоваться номинальное вознаграждение.
• арендатор желает срочно заселить помещение, но времени на переговоры и заключение договора аренды не хватило. В этом случае аренда по желанию прекращается, как только будет завершен письменный договор аренды. Арендатор обязан освободить помещение, если договор аренды не будет реализован.

При возмездной аренде жилого помещения арендатор не может быть выселен, кроме как по причине , даже при отсутствии письменного договора аренды. Если арендодатель может расторгнуть договор аренды по своему желанию, арендатору в силу закона также предоставляется взаимное право расторгнуть договор аренды по своему желанию. Однако договор аренды, который явно продолжается по желанию арендатора («до тех пор, пока арендатор желает жить на этой земле»), не дает автоматически арендодателю взаимного права расторгнуть договор, даже по причине. Скорее, такие формулировки могут быть истолкованы как передача арендатору пожизненного имущества или даже простой платы .

Аренда по желанию прекращается в силу закона , если:

• арендатор совершает растрату имущества;
• арендатор пытается передать свою аренду;
• арендодатель передает свою долю в собственности;
• арендодатель сдает имущество в аренду другому лицу;
• арендатор или арендодатель умирает.

Аренда на условиях терпения

Аренда по доверенности (иногда называемая удержанной арендой ) создается, когда арендатор неправомерно удерживает жилье после окончания срока аренды (например, арендатор, который остается после истечения срока аренды). В этом случае арендодатель может задержать арендатора на новом договоре аренды и получить арендную плату за период, который арендатор удержал.

Аренда с отсрочкой платежа может существовать, когда арендатор продолжает владеть имуществом даже после окончания срока аренды, пока арендодатель не выгонит арендатора. На этом этапе жилец по закону может быть нарушителем границ , и владение этим типом земли не может быть настоящим владением землей, даже если власти признают условие, согласно которому арендатор несет ответственность за арендную плату. Арендодатель может иметь право выселить такого арендатора в любое время без предварительного уведомления. Действия по выселению приведут к прекращению аренды по собственному желанию, поскольку арендатор больше не пользуется правом владения. В некоторых юрисдикциях предусмотрены безотзывные выборы, в соответствии с которыми домовладелец относится к владельцу либо как к нарушителю, либо как к терпеливому арендатору. Нарушитель не владеет собственностью; но арендатор по снисхождению продолжает владеть недвижимостью.

Арендодатель также может иметь право навязать новый договор аренды оставшемуся арендатору. При аренде жилья такая новая аренда длится от месяца к месяцу. При коммерческой аренде на срок более года новая аренда заключается из года в год; в противном случае аренда длится тот же период времени, что и срок первоначальной аренды. В любом случае арендодатель может взимать более высокую арендную плату, если арендодатель до истечения срока первоначального договора аренды уведомил арендатора о повышении.

Простое оставление имущества в помещении не является владением; таким образом, аренда по доверенности не может быть установлена. Например, Натан Лейн Ассоц. против оптовой торговли , 698 NW2d 136 (Айова, 2005 г.); Браун против Music, Inc. , 359 P.2d 295 (Аляска, 1961).

Продолжение аренды

В некоторых юрисдикциях арендатор имеет законное право продолжать пользоваться помещением после окончания срока аренды, если только арендодатель не соблюдает формальную процедуру лишения арендатора права собственности на имущество. Например, в Англии и Уэльсе арендатор бизнеса имеет право продолжать занимать свое место после его смерти после окончания срока аренды в соответствии с положениями статей 24–28 Закона о арендодателях и арендаторах 1954 года (если только эти положения не были формально исключены соглашением до аренда завершена). По окончании срока аренды им не нужно ничего делать, кроме как продолжать платить арендную плату на прежнем уровне и соблюдать все другие соответствующие обязательства, такие как поддержание здания в хорошем состоянии. Их нельзя выселить до тех пор, пока домовладелец не направит официальное уведомление о прекращении аренды и не будет успешно возражать против предоставления нового договора аренды, на который арендатор имеет автоматическое право. Но даже это можно сделать только при определенных обстоятельствах, например, желании арендодателя самому занять помещение или снести и перепланировать здание.

Современная практика

Австралия

Земля в аренде

Земля в аренде — это земельный участок, сданный в аренду физическому лицу или компании соответствующим государством (например, Короной); однако все права на добычу полезных ископаемых принадлежат Короне. В зависимости от штата существуют разные типы аренды. Пасторальные аренды охватывают около 44% территории материковой Австралии , в основном в засушливых и полузасушливых регионах и тропических саваннах .

В Австралии существует три типа аренды:

• Срок аренды – обычно от 1 до 50 лет, для определенной цели.
• Бессрочная аренда или бессрочная аренда – может использоваться только для определенной цели.
• Аренда без права собственности – после получения одобрения договор аренды преобразуется в право собственности, и арендатор выплачивает покупную цену в рассрочку. Это временный срок пребывания; Право собственности не выдается до тех пор, пока не будут оплачены все затраты на покупку.

Вся земля на Австралийской столичной территории (ACT) находится в аренде на 99 лет . Арендная плата за аренду была отменена правительством Гортона в 1970 году, и теперь система аренды «почти идентична по действию» системе безусловного владения, типичной для жилой недвижимости в других австралийских юрисдикциях.

Аренда жилья

Условия аренды жилья в Австралии различаются от штата к штату и регулируются местным законодательством.

Великобритания

Современные арендованные поместья в Англии и Уэльсе могут принимать одну из четырех форм: аренда на определенный срок или на несколько лет , периодическая аренда , аренда по желанию и аренда по договоренности . Формы больше не используются включают socage и burgage .

Когда землевладелец разрешает одному или нескольким лицам, называемым «арендаторами», каким-либо образом использовать землю в течение определенного фиксированного периода, земля становится предметом аренды, а отношения между резидентом (или работником) и землевладельцем называются «арендой». Арендатор платит арендную плату (форму возмещения ) землевладельцу. В аренду могут входить здания и другие улучшения на земле. Арендатор может выполнять одно или несколько из следующих действий: обрабатывать арендованное имущество, жить на нем или заниматься на нем торговлей. Как правило, арендованное имущество находится в собственности арендаторов в течение определенного периода времени.

В последние годы в Англии некоторые новые дома и квартиры были проданы крупными застройщиками с правом аренды, при этом арендная плата за землю удваивается каждые 10–25 лет, что приводит к очень высокой цене выкупа аренды. Из-за этого некоторые недавно построенные дома стало сложно продать. В 2017 году британское правительство начало консультации по правовым реформам, чтобы положить конец таким эксплуататорским схемам.

В Шотландии действуют другие законы, и согласно Закону Шотландии с 1974 года законом запрещено заключать договор аренды жилья на срок более 20 лет или предоставлять любую другую аренду на срок более 175 лет.

Соединенные Штаты

В США продовольственные кооперативы предоставляют арендаторам место для выращивания собственной продукции. Аренда в сельской местности также является распространенной практикой. При аренде в сельской местности человек покупает большое количество земли, а сельская община использует ее в сельском хозяйстве как источник дохода.

Термин «недвижимость в течение многих лет», похоже, является американским термином. Это относится к аренде недвижимости на какой-либо конкретный период времени (слово «годы» вводит в заблуждение, поскольку продолжительность аренды может составлять день, неделю, месяц и т. д.). Имущество в течение многих лет не продлевается автоматически.

Обязанности участников

Обязанности арендодателя

Первая обязанность арендодателя — передать арендатору физическое владение землей в начале срока аренды ( английское правило и правило большинства , в отличие от американского правила , которое требует только, чтобы арендатору было предоставлено законное владение или право на владение землей) . владеть); второй — привести помещение в пригодное для проживания состояние — имеется подразумеваемая гарантия пригодности для проживания. Если арендодатель нарушает любое из этих требований, арендатор может расторгнуть договор аренды и выехать или остаться в помещении, продолжая платить арендную плату, и предъявить иск арендодателю о возмещении ущерба (или удержать арендную плату и использовать нарушение подразумеваемой гарантии пригодности для проживания в качестве защиты, когда арендодатель пытается собрать арендную плату).

Договор аренды также включает в себя подразумеваемое соглашение о спокойном наслаждении – арендодатель не будет мешать спокойному наслаждению арендатора. Это можно нарушить тремя способами.

1. Полное выселение арендатора путем прямого физического вторжения со стороны арендодателя.
2. Частичное выселение – когда арендодатель лишает арендатора части арендуемого имущества (даже запирая одну комнату). Арендатор может остаться на оставшейся недвижимости, не платя арендную плату.
3. Частичное выселение кем-либо , кроме арендодателя – в этом случае арендная плата распределяется пропорционально. Если арендодатель претендует на сдачу арендатору площади в 1000 квадратных метров, но 400 квадратных метров площади принадлежат другому лицу, арендатор должен заплатить только 60% арендной платы.

Гражданская ответственность арендодателя

Согласно общему праву, Арендодатель не имел никаких обязанностей перед арендатором по защите арендатора или лицензиатов и приглашенных арендаторов , за исключением следующих ситуаций:

1. Нераскрытие скрытых дефектов, о которых арендодатель знает или имеет основания знать. Арендодатель не обязан ремонтировать и раскрывать информацию.
2. При краткосрочной аренде (три месяца и менее) меблированного жилья арендаторы рассматриваются как приглашенные, и арендодатель несет ответственность за дефекты, даже если арендодатель не знает и не должен знать о них.
3. Места общего пользования, находящиеся под контролем арендодателя (например, коридоры в многоквартирном доме ), если арендодатель не проявил разумной заботы о их содержании.
4. Травма в результате небрежного ремонта арендодателя – даже если арендодатель применил всю необходимую осторожность.
5. Общественное использование, если существуют следующие три фактора:
   1. Арендодатель знает или должен знать, что арендатор использует землю в общественных целях (например, земля сдается в аренду для использования под ресторан или магазин);
   2. Арендодатель знает или должен знать о наличии дефекта; и
   3. Арендодатель знает или должен знать, что арендатор не будет устранять дефект.

Обязанности арендатора

Согласно общему праву, арендатор имеет ряд обязанностей перед арендодателем:

1. платить арендную плату в установленный срок,
2. во избежание растраты имущества.
3. информировать арендодателя о любых событиях, которые могут повлиять на объект недвижимости.

Арендатор несет ответственность перед приглашенными третьими лицами за неустранение по неосторожности опасного состояния помещения – даже если арендодатель несет ответственность по договору.

Эффекты осуждения

Если земля, сданная в аренду арендатору, признана виновной в соответствии с постановлением правительства Власть выдающегося домена , арендатор может иметь возможность получить либо снижение арендной платы, либо часть суммы компенсации (цены, уплачиваемой государством) владельцу, в зависимости от количества отнятой земли и стоимости арендованного имущества. свойство.

При частичном изъятии земли арендатор может потребовать пропорциональную арендную плату за отнятое имущество. Например, предположим, что арендатор арендует землю на шесть месяцев за 1000 фунтов в месяц, и через два месяца после начала аренды правительство аннулирует 25% земли. В этом случае арендатор будет иметь право на получение части компенсации, равной 25% арендной платы, причитающейся за оставшиеся четыре месяца аренды, — 1000 фунтов стерлингов из расчета 250 фунтов стерлингов в месяц в течение четырех месяцев.

Однако полное получение аннулирует договор аренды и освобождает от выплаты всю ренту с этого момента. Арендатор не будет иметь права на какую-либо часть компенсации за вычет, за исключением случаев, когда стоимость аренды превышает уплаченную арендную плату; в этом случае арендатор может возместить разницу. Предположим, что в приведенном выше примере рыночная стоимость земли на самом деле составляла 1200 йен в месяц, но ставка в 1000 йен в месяц представляла собой льготу, предоставленную арендатору арендодателем. Поскольку арендатор теряет возможность продолжать арендовать землю по этой выгодной ставке (и, вероятно, ему придется переехать на более дорогую землю), арендатор будет иметь право на разницу между ставкой аренды и рыночной стоимостью – 200 иен в месяц за итого 800р.

См. также

• Дело против Майнота
• Жилищный кооператив
• Закон о арендодателе и арендаторе
• Преследование арендодателя
• Суд по оценке арендованной собственности
• Пожизненное имущество
• Договор аренды
• Фермер-арендатор
• Многоквартирный дом
• Многоквартирный дом (закон)

Внешние ссылки

• Консультации по аренде , консультационная служба правительства Великобритании по аренде в Англии.