Права на воздух

В недвижимости сфере права на воздух представляют собой имущественный интерес в «пространстве» над поверхностью Земли. Вообще говоря, владение или аренда земли или здания включает в себя право использовать и строить пространство над землей без вмешательства других.

Эта правовая концепция закодирована в латинской фразе Cuius est solum, eius est usque ad coelum et ad inferos (« Тот, кто владеет землей, она принадлежит ему до Небес и до ада »), которая появляется в средневековом римском праве и является приписывается глоссатору 13-го века Аккурсию ; он был особенно популяризирован в общем праве в «Комментариях к законам Англии» (1766 г.) Уильяма Блэкстоуна ; см . в происхождении фразы подробности . В 20-м веке отделение прав на воздух от основной собственности стало важным вопросом для развития недвижимости, особенно для небоскребов в некоторых густонаселенных городах.

Воздушное путешествие

Права собственности, определяемые точками на земле, когда-то простирались бесконечно вверх. Это понятие оставалось неоспоримым до того, как авиаперелеты в начале 20 века стали популярными . Для развития воздушного транспорта законодатели установили общественный сервитут для транзита на больших высотах независимо от владения недвижимостью. ^[1]

Новые технологии снова подняли вопросы о принадлежности «космоса» и верхних границах национального суверенитета. С появлением космических путешествий над атмосферой Земли часто обсуждается высота, на которой распространяется национальный суверенитет и, следовательно, страны могут регулировать транзит.

Соединенные Штаты

В США Федеральное управление гражданской авиации (ФАУ) обладает исключительными полномочиями по регулированию всего «судоходного воздушного пространства », определяя исключительно правила и требования к его использованию. ^[2] В частности, Федеральный закон об авиации предусматривает, что: « Правительство Соединенных Штатов обладает исключительным суверенитетом над воздушным пространством Соединенных Штатов» и «Гражданин Соединенных Штатов имеет публичное право на транзит через судоходное воздушное пространство». ^[3] «Навигационное воздушное пространство», в котором общественность имеет право транзита, определяется как «воздушное пространство на минимальной высоте полета или выше, которое включает воздушное пространство, необходимое для обеспечения безопасности при взлете и посадке самолетов». ^[4]

Часто обсуждается точная высота(ы), на которой воздушное пространство над частной землей может подвергнуться «существенному ухудшению». В прецедентном праве в прошлом использовалась высота 500 футов (150 м) в городских или пригородных районах. ^[5] и 360 футов (110 м) над поверхностью или самое высокое сооружение в сельской местности. ^[6] как разграничение того, где может произойти нарушение прав собственности. В то время это составляло границы «судоходного воздушного пространства». Однако в большинстве более поздних решений, имеющих прецедент, утверждается, что совершение преступления может произойти независимо от того, произошел ли полет в пределах судоходного воздушного пространства или нет, и необходимо учитывать только ущерб имуществу. ^[7] Это особенно важно, поскольку некоторые самолеты (с экипажем и без экипажа) теперь не имеют минимальной высоты полета, что делает практически все воздушное пространство «судоходным».

Финансовая компенсация причитается владельцам собственности, когда использование их собственности существенно затруднено федеральным правительством. ^[8] или правительством штата, ^[9] или воздушным нарушителем. ^[10]

Конгресс предоставил ФАУ полномочия выделять средства на покупку имущественных прав в воздушном пространстве (навигационные сервитуты) вблизи аэропортов для размещения взлетающих и приземляющихся самолетов. ^[11]

Низкая стоимость беспилотных летательных аппаратов (также называемых дронами) в 2000-х годах вновь подняла юридические вопросы относительно того, чье разрешение требуется для полетов на малых высотах: землевладельца, ФАУ или обоих. ^[12] Никогда не возникало прямых проблем с предоставлением федеральным правительством права гражданам путешествовать через судоходное воздушное пространство. Таким образом, статус-кво заключается в том, что требуется только разрешение ФАУ (посредством регулирования). Однако существующие права собственности на частную собственность по-прежнему допускают предъявление гражданских исков, когда использование собственности «существенно ухудшается» из-за использования воздушного пространства. ^[13] ФАУ также подтвердило, что оно обладает исключительными полномочиями регулировать это право. ^[14]

Владелец земли имеет исключительные права на застройку «пространства» над своей землей. Согласно общему праву, строительство «похмелья», нарушающего вертикальную плоскость собственности соседа, является посягательством на владение собственностью, и владелец собственности имеет право снести нарушившую конструкцию. Воздушное пространство является собственностью и сохраняет за собой права на освоение, которые могут быть проданы или переданы. Таким образом, в густонаселенном центре города каждый владелец здания в этом районе может иметь право на тридцать пять этажей воздушного пространства над своей собственностью. В одном из возможных сценариев владельцы старого трехэтажного здания могли бы заработать много денег, продав свое здание и разрешив построить на его месте тридцатипятиэтажный небоскреб. В другом сценарии застройщик небоскреба может выкупить неиспользуемое воздушное пространство у соседнего землевладельца, чтобы построить более широкое здание. В ноябре 2005 года Церковь Христа в Нью-Йорке продала свои права на вертикальную застройку по рекордной цене 430 долларов за квадратный фут, заработав более 30 миллионов долларов на продаже права застройки над зданием. ^[15]

Великобритания

Воздушное пространство вокруг объекта недвижимости на большей части территории Соединенного Королевства разделено на «нижний слой» и «верхний слой». Нижний слой — это территория вокруг и над объектом недвижимости, на которую владелец может рассчитывать разумно пользоваться — другими словами, вмешательство других лиц в эту область обычно считается актом посягательства . Это может включать нависающие деревья или вывески с соседнего участка, а также движение, например, подъем крана над головой. ^[16]^[17] Однако право пользоваться этим воздушным пространством не является автоматическим правом застройки этого пространства без разрешения на строительство .

Верхний слой — это пространство, над которым обычное использование и пользование владельцем недвижимости является разумным, и в статье 76 Закона о гражданской авиации 1982 года оно в общих чертах определяется как начинающееся на высоте от 500 до 1000 футов (150–300 м) над уровнем крыши здания. свойство. В Англии, Уэльсе и Северной Ирландии владельцы недвижимости не имеют прав на высший слой, но в Шотландии права обычно распространяются a coelo usque ad centrum (от неба к центру). ^[18]

Продажа прав на эфир в Великобритании, как правило, необычна, но она законна и становится все более распространенным явлением. ^[19]

Железные дороги и права на воздух

Железные дороги были первыми компаниями, осознавшими потенциал зарабатывания денег на своих правах на воздух. Хорошим примером этого является Центральный вокзал Нью -Йорка , где Уильям Дж. Уилгус , главный инженер Нью-Йоркской центральной и Гудзонской железной дороги , разработал план получения прибыли от прав на воздух. Сначала железная дорога просто построила платформу над железнодорожными станциями, чтобы можно было строить над головой здания. К 1954 году железная дорога начала понимать, что может продавать больше прав на воздух, и Центральный вокзал было предложено заменить 50-этажной башней. Именно так рядом со станцией было построено здание MetLife Building после общественного протеста по поводу сноса Центрального вокзала. ^[20] Этот подход использовался в Чикаго с момента строительства здания Prudential Building в 1955 году над действующими железнодорожными путями Центральной железной дороги Иллинойса. ^[21] В 2017 году к западу от реки Чикаго Ривер-Пойнт и 150 Норт-Риверсайд . над путями, ведущими к станции Amtrak, были построены ^{[ нужна ссылка ]}

Строительство платформ над железнодорожными путями по-прежнему потенциально очень выгодно. В середине 2000-х годов транспортное управление Нью-Йорка (MTA) попыталось продать права на полеты компании New York Jets , чтобы они могли построить стадион Вест-Сайд на Манхэттене над Вест-Сайд-Ярд , недалеко от Пенсильванского вокзала , в рамках реконструкции Гудзон-Ярдс. . в Мега-комплекс Hudson Yards конечном итоге был построен над железнодорожной станцией. В Бруклине Barclays Center и Pacific Park . на территории Atlantic Yards построены ^{[ нужна ссылка ]}

Дороги и права на воздух

Подобно железным дорогам, строители автомагистралей предложили продать свои права на воздух; Бостон сделал это в связи с Большими раскопками . ^[22]

В январе 2007 года город Лос-Анджелес профинансировал запрос на технико-экономическое обоснование на сумму 100 000 долларов США для изучения возможности строительства парка на автостраде в Голливуде . Парк будет построен над шоссе 101 США и будет занимать 24 акра (97 000 м²). ²) новой парковой зоны. ^[23]

См. также

Древние огни (правовая доктрина)
Бурлеск — американский фильм 2010 года, в котором значительную роль играют права на эфир.
Чикагская конвенция о международной гражданской авиации
Закон о сельской местности и праве проезда 2000 г. (в Великобритании)
Земли Короны (см. «Права на лесозаготовки и добычу полезных ископаемых» в Канаде )
Сервитут («право пользования чужой недвижимостью»)
Свобода передвижения
Права на землю
Прибрежные права : права на океан и пляж перед собственностью.
Предварительное присвоение прав на воду
Права на прибрежную воду : права на речную воду перед собственностью
Права на недропользование : права на нефть или полезные ископаемые, находящиеся в собственности.
Передаваемые права на разработку
Соединенные Штаты против Косби
«Вверх в рай и вниз в ад», эпизод сериала «Элементарно» , где права на эфир играют значительную роль.

Ссылки

Примечания

^ Парижская конвенция 1919 г. (Конвенция о регулировании воздушной навигации, 13 октября 1919 г., 11 LNTS 173) и Панамериканская конвенция о коммерческой авиации, США-Куба, 20 февраля 1928 г., см. 47 Stat. 1901)
^ 49 USC 180, 49 USCA 18, § 40103 «использование воздушного пространства»
^ «49 USC 40103(a)(1)» . Проверено 7 апреля 2009 г.
^ «Пуб.Л. № 85-726» (PDF) . Проверено 15 января 2020 г. .
^ Лейси против США 595 F.2d 614 (Федеральный округ, 1979 г.)
^ Causby v U.S. 75 F.262 Ct.Cl (1948)
^ Браннинг против США 654 F.2d 88 (Федеральный округ, 1981 г.) Произошло захват во время полета в судоходном воздушном пространстве (600 футов). Настоящее дело является тем делом, которое суд предвидел в деле Аарон против Соединенных Штатов , 160 Ct.Cl. at 301, 311 F.2d at 801, в котором «неизбежный ущерб [сокращение возможностей наиболее эффективного и наилучшего использования] собственности человека, причиненный [шумом, создаваемым во время] путешествия в судоходном воздушном пространстве , [является] настолько серьезным, что равносильно его практическому уничтожению». Это случай первого впечатления, когда суд может принять во внимание высоту полетов над объектом, но должен уделить первоочередное внимание влиянию авиационного шума, если правительство само приняло и опубликовало стандарты совместимости использования нижележащего объекта. . Поскольку в данном случае у владельца нижележащей собственности произошло уменьшение стоимости собственности, был установлен сервитут над воздушным пространством, находящимся под собственностью истца. «Совершенно очевидно, что в соответствии с законом, установленным Косби, Григгсом и Аароном, в этом случае произошло похищение».
^ US v. Causby 328 U.S. 256
^ Григгс против округа Аллегейни, 369 США 84
^ Арджент против США 124 F.3rd 1277,1281 (1997) со ссылкой на многие [10]. Браун против США 3 F.3d 1100 Ct Cl. (1996). также Браннинг против США, 654 F.2d 88, 97-8 (1981 г.)
^ 49 USC § 40110
^ «Войны дронов: кому принадлежит воздух?» . NPR.org . Проверено 25 июля 2019 г.
^ Браннинг против Соединенных Штатов, 654 F.2d 88, 97-98 (Ct. Cl. 1981, Аарон против Соединенных Штатов, 311 F.2d 798, 801 Ct. Cl. (1963); Браун против Соединенных Штатов 3 F .3d 1100 карат кл. (1996 г.).
^ «Пресс-релиз ФАУ» . Проверено 16 февраля 2024 г.
^ Багли, Чарльз В. (30 ноября 2005 г.). «430 долларов за квадратный фут за воздух? Только в сфере недвижимости Нью-Йорка» . Нью-Йорк Таймс . Проверено 22 августа 2009 г.
^ «Краткая информация о законе о собственности» (PDF) . Юридическая школа Великобритании . Архивировано (PDF) из оригинала 25 августа 2021 года . Проверено 21 августа 2021 г.
^ «Что по закону является моей землей» . InBrief.co.uk . Проверено 25 августа 2021 г.
^ «Словарь терминов земельного права Шотландии - Глоссарий права собственности Шотландии» . www.scottishlaw.org.uk . Проверено 25 августа 2021 г.
^ «Почему все больше частных застройщиков стремятся скупить права на воздух над вашим зданием и заработать состояние» . СитиАМ . 28 сентября 2016 г. Проверено 25 августа 2021 г.
^ Грей, Кристофер (11 октября 1998 г.). «Центральный вокзал; 23-этажная башня в стиле изящных искусств 1913 года, которой не было» . Нью-Йорк Таймс . Проверено 22 августа 2009 г.
^ Фуллер, Эрнест (9 декабря 1955 г.). «Посвятить новое 41-этажное здание Prudential» . Чикаго Трибьюн . Архивировано из оригинала 4 сентября 2017 года . Проверено 7 сентября 2017 г.
^ МакКаун, Джеймс (4 сентября 2002 г.). «Бостон Эйр Райтс» . Неделя архитектуры . 113 (4).
^ "Центральный парк Голливуда |" . hollywoodcentralpark.org . Проверено 16 февраля 2024 г.

Внешние ссылки

Виды прав застройки
Права на воздух над Merchandise Mart в Чикаго (ранний пример регулирования прав на воздух)
Могу ли я объявить над своим домом «бесполетную зону»? , The Straight Dope , 13 февраля 1998 г.
Карта прав на воздух в Нью-Йорке
Хершипс, Салли (18 ноября 2013 г.). «Воздух там наверху» . Рынок . Архивировано из оригинала 22 ноября 2013 года . Проверено 18 ноября 2013 г. О нынешнем состоянии прав на воздух в Нью-Йорке и их рынке.
Трой А. Рул, Воздушное пространство и оговорка о сборах, 90 Обзор права Вашингтонского университета 421 (2012).

Передаваемые права на разработку (TDR)

Объяснение этой концепции от Университета Восточного Мичигана.
Объяснение этой концепции от Университета штата Огайо.
ТДР «Полевой гид»
Передача прав на застройку для сбалансированного развития от Линкольнского института земли

[1] Парижская конвенция 1919 г. (Конвенция о регулировании воздушной навигации, 13 октября 1919 г., 11 LNTS 173) и Панамериканская конвенция о коммерческой авиации, США-Куба, 20 февраля 1928 г., см. 47 Stat. 1901)

[2] 49 USC 180, 49 USCA 18, § 40103 «использование воздушного пространства»

[3] «49 USC 40103(a)(1)» . Проверено 7 апреля 2009 г.

[4] «Пуб.Л. № 85-726» (PDF) . Проверено 15 января 2020 г. .

[5] Лейси против США 595 F.2d 614 (Федеральный округ, 1979 г.)

[6] Causby v U.S. 75 F.262 Ct.Cl (1948)

[7] Браннинг против США 654 F.2d 88 (Федеральный округ, 1981 г.) Произошло захват во время полета в судоходном воздушном пространстве (600 футов). Настоящее дело является тем делом, которое суд предвидел в деле Аарон против Соединенных Штатов , 160 Ct.Cl. at 301, 311 F.2d at 801, в котором «неизбежный ущерб [сокращение возможностей наиболее эффективного и наилучшего использования] собственности человека, причиненный [шумом, создаваемым во время] путешествия в судоходном воздушном пространстве , [является] настолько серьезным, что равносильно его практическому уничтожению». Это случай первого впечатления, когда суд может принять во внимание высоту полетов над объектом, но должен уделить первоочередное внимание влиянию авиационного шума, если правительство само приняло и опубликовало стандарты совместимости использования нижележащего объекта. . Поскольку в данном случае у владельца нижележащей собственности произошло уменьшение стоимости собственности, был установлен сервитут над воздушным пространством, находящимся под собственностью истца. «Совершенно очевидно, что в соответствии с законом, установленным Косби, Григгсом и Аароном, в этом случае произошло похищение».

[8] US v. Causby 328 U.S. 256

[9] Григгс против округа Аллегейни, 369 США 84

[10] Арджент против США 124 F.3rd 1277,1281 (1997) со ссылкой на многие [10]. Браун против США 3 F.3d 1100 Ct Cl. (1996). также Браннинг против США, 654 F.2d 88, 97-8 (1981 г.)

[11] 49 USC § 40110

[12] «Войны дронов: кому принадлежит воздух?» . NPR.org . Проверено 25 июля 2019 г.

[13] Браннинг против Соединенных Штатов, 654 F.2d 88, 97-98 (Ct. Cl. 1981, Аарон против Соединенных Штатов, 311 F.2d 798, 801 Ct. Cl. (1963); Браун против Соединенных Штатов 3 F .3d 1100 карат кл. (1996 г.).

[14] «Пресс-релиз ФАУ» . Проверено 16 февраля 2024 г.

[15] Багли, Чарльз В. (30 ноября 2005 г.). «430 долларов за квадратный фут за воздух? Только в сфере недвижимости Нью-Йорка» . Нью-Йорк Таймс . Проверено 22 августа 2009 г.

[16] «Краткая информация о законе о собственности» (PDF) . Юридическая школа Великобритании . Архивировано (PDF) из оригинала 25 августа 2021 года . Проверено 21 августа 2021 г.

[17] «Что по закону является моей землей» . InBrief.co.uk . Проверено 25 августа 2021 г.

[18] «Словарь терминов земельного права Шотландии - Глоссарий права собственности Шотландии» . www.scottishlaw.org.uk . Проверено 25 августа 2021 г.

[19] «Почему все больше частных застройщиков стремятся скупить права на воздух над вашим зданием и заработать состояние» . СитиАМ . 28 сентября 2016 г. Проверено 25 августа 2021 г.

[20] Грей, Кристофер (11 октября 1998 г.). «Центральный вокзал; 23-этажная башня в стиле изящных искусств 1913 года, которой не было» . Нью-Йорк Таймс . Проверено 22 августа 2009 г.

[21] Фуллер, Эрнест (9 декабря 1955 г.). «Посвятить новое 41-этажное здание Prudential» . Чикаго Трибьюн . Архивировано из оригинала 4 сентября 2017 года . Проверено 7 сентября 2017 г.

[22] МакКаун, Джеймс (4 сентября 2002 г.). «Бостон Эйр Райтс» . Неделя архитектуры . 113 (4).

[23] "Центральный парк Голливуда |" . hollywoodcentralpark.org . Проверено 16 февраля 2024 г.

[1]

[2]

[3]

[4]

[5]

[6]

[7]

[8]

[9]

[10]

[11]

[12]

[13]

[14]

[15]

[16]

[17]

[18]

[19]

[20]

[21]

[22]

[23]