Земельный банкинг

«Лэндбанк» перенаправляет здесь. Для банка на Филиппинах см. В наземном банке Филиппин .

Syracuse Land Bank Property, Сиракузы , Нью -Йорк

Земельный банкинг - это практика агрегирования участков земли для будущей продажи или развития .

В то время как во многих странах земельное банковское дело может относиться к различным в частную недвижимость схемам инвестиций , в Соединенных Штатах это относится к созданию квазигосударственного округа или муниципальных властей, которым поручено управлять инвентаризацией избыточных земель.

В некоторых случаях практика управляется как мошенничество, причем земля продается выше рыночной стоимости, и его потенциал для будущих доходов преувеличен.

Муниципальные земельные банки в Соединенных Штатах

Определение

Земля в Филадельфии

Земельные банки-это квазигосударственные организации, созданные округами или муниципалитетами для эффективного управления и перепрофилирования запасов недостаточно используемого, заброшенного или исключенного имущества . Часто у них есть державы, которые имеют полномочия, которые позволяют им достичь этих целей так, как существующие правительственные учреждения не могут. В то время как «модель земельного банка» получила широкую поддержку и была реализована в ряде городов, она реализована по -разному, чтобы наилучшим образом удовлетворить потребности муниципалитета, государства и местного правового контекста, в котором он был создан.

История

Земельный банкинг возник в 1920-х и 1930-х годах как средство обеспечения недорогих земель для жилья и обеспечения упорядоченного развития. Период деиндустриализации в Соединенных Штатах в сочетании с повышенной пригорбанизацией в середине 20 -го века оставил многие американские города с большим количеством пустующих и упавших промышленных, жилых и коммерческих недвижимости . Начиная с начала 1970 -х годов, муниципалитеты начали искать решения для управления снижением или стимулированием оживления в некогда процветающих городских кварталах. Первый земельный банк был создан в Сент -Луисе в 1971 году. В то время как дополнительные муниципалитеты продолжали принять их во время струйки, лишь в середине 2000 -х годов земельные банки стали рассматриваться как проверенная, надежная и принятая модель и испытала широко распространенное реализацию, особенно после успеха земельного банка округа Генеси . В 2009 году Департамент жилищного строительства и городского развития выпустил отчет, в котором охватывают наземные банки в качестве модели наилучшей практики для муниципалитетов, касающихся последствий финансового кризиса 2007–2008 годов и последовавшего кризиса взыскания .

Инвестиционное наземное банковское дело по стране

Великобритания

Земельный банк развивался в конце 17 -го века на Британских островах и ранее был заповедником землевладельца или застройщиков недвижимости, таких как Николас Барбон . Многие уважаемые коммерческие строительные компании успешно участвуют в наземных банкингах для будущих строительных проектов. Компании также покупают земельные участки и легко разделяют их на небольшие участки, а затем предлагают эти участки для продажи отдельным инвесторам. Эта относительно новая практика в Великобритании не подпадает под контроль органа финансового поведения . Многие люди опасаются этой формы инвестиций, так как многие компании, основанные на участках, потерпели неудачу или были закрыты. В настоящее время нет проверенных успехов, зарегистрированных для земельного банкинга на основе участия в Великобритании, несмотря на то, что Великобритания прошла через крупный бум недвижимости в период с 2002 по 2007 год.

Схема земельного банкинга, которая является коллективной инвестиционной схемой, является «регулируемой деятельностью» Для целей Закона о финансовых услугах и рынках 2000 года и, согласно разделу 19 (1), может управляться только в Великобритании лицом, которое либо уполномочено, либо освобождено. В разделе 26 предусматривается, что соглашение, заключенное лицом, нарушающим это, является неисполнимым, и любые уплаченные ему суммы могут быть возмещены вместе с компенсацией за любые понесенные убытки. После недавнего обеспечения соблюдения FCA в этом регулировании многие компании, продающие британские земельные участки, вышли за пределы Европейского Союза и предлагают только земельные участки жителям, не являющимся жителями, не защищенными правилами FCA.

Компании, предлагающие земельные банкинги в Великобритании

После изменений в Законе о регистрации земли ряд компаний, предлагающих земельные участки в Великобритании в качестве инвестиций. Как правило, эта земля представляет собой зеленый цвет , природоохранение , пойма , сельскохозяйственная или защищенная земля, не подходящая для развития. Нет зарегистрированных успешных заявок на разрешение на планирование для участков, продаваемых в соответствии с такими коллективными инвестиционными схемами.

Были значительные убытки, зарегистрированные инвесторами в британских схемах инвестиций в земельный участок. Большое количество британских компаний, предлагающих британские земельные участки, потерпели неудачу или были закрыты Управлением финансовых услуг (FSA) или другими властями. Некоторые компании теперь переехали в оффшор после расследования FSA. Некоторые компании в настоящее время предлагают британские земельные участки из таких мест, как Дубай или Сингапур, где местные власти не регулируют такую ​​деятельность или не знают о характере инвестиций с высоким риском. В июне 2010 года Монетарная власть Сингапура (MAS) выпустила предупреждение В схемах участка земельного банкинга предупреждают, что они могут быть мошенничеством, уделяя особое внимание компаниям, предлагающим землю из Великобритании и Канады.

Методы продаж

Представитель компании может связаться с физическим лицом по телефону, во временных стендах торговых центров или на Property Shows и предложить стратегические земельные инвестиции в Великобританию. Очень часто правительство Великобритании или статистика промышленности, близость земли к созданию районов или недавняя история цен на жилье в Великобритании цитируется как демонстрация того, почему земельный участок является большим инвестицией. Вербальное общение часто указывает на то, что земля быстро отслеживается для одобрения зданий и обладает сильным потенциалом в качестве строительной земли . При ценообразовании, как правило, ссылка на одобренные цены на землю на рынке. Очень часто компания Land Banking Company представила подробные планы, показывающие развитие жилья на площадке. Эти планы часто называют «предварительно одобренными», «концепцией» или «предшностью». Продавец сосредоточится на потенциальной будущей стоимости земли по сравнению с текущей ценой продажи.

Никаких ссылок на стоимость зеленых поясов или сельскохозяйственных земель, или проблемы, связанные с долгосрочным обслуживанием, или коллективно продавая крошечные участки земли. Цена продажи обычно увеличивается в 10–100 раз по сравнению с текущей стоимостью земли. Показанные планы не имеют достоверности в Законе о планировании Великобритании и не могут рассматриваться как показание прогресса в процессе планирования. Никаких письменных договорных обещаний не дано для разрешения на планирование, несмотря на обычно чрезвычайный оптимизм продавца. Продавец, как правило, никогда не упоминает, что земля защищена, или Земли Гринбелта и не может быть разработана в соответствии с текущими правилами планирования. Обычно нет возможности получить разрешение на планирование в любой разумный сроки.

Инвестор может в конечном итоге заплатить значительную сумму денег за небольшую площадь низкой стоимости, которая имеет очень высокий риск выхода неразвитой. Как только широкая общественность узнает об отсутствии жизнеспособности предлагаемой схемы инвестиций в участок, реальная стоимость отдельных участков рушится. Обычно за этим следует заговорная компания, ликвидирующая полностью, или перемещаясь в другую юридическую юрисдикцию.

Для клиентов, которые демонстрируют готовность приобрести такие схемы, могут также быть попытки продать дополнительные продукты на основе наземного банковского обслуживания в альтернативных местах или другие инвестиционные программы с высокой доходностью . Клиенты также могут быть добавлены в списки присоски , которые затем продаются другим компаниям, предлагающим аналогичные схемы. Когда компания Lind Bank Bank Blit не выходит за рамки, инвесторам для участия также могут быть предложены услуги по восстановлению инвестиций или планирования за плату. Такие услуги обычно являются мошенническими или провалитыми, и приводят к дальнейшей потере денег для инвестора.

Противоречия

Документальный фильм о тебе и твоем , впервые транслировавшись на BBC Radio 4 в декабре 2006 года, критиковал услуги, предлагаемые многими наземными банковскими компаниями в Соединенном Королевстве, предположив, что они мошенничество с клиентами. Мошенничество на земельном банке основана на очень низкой вероятности того, что любой из участков получает разрешение на планирование и очень высокую прибыль, полученную на земельных участках, при этом продавец использует вводящую в заблуждение тактику маркетинга, чтобы убедить покупателей в том, что они делают здравые инвестиции.

Ключевая стратегия, используемая для продажи земельных участков в Великобритании, состоит в том, чтобы подразумевать, что, поскольку клиент владеет земельным участком, они не могут потерять свои деньги. Компания Land Banking, как правило, предлагает драматическое годовое увеличение стоимости земельных участков и очень оптимистичное время для успешных приложений для планирования. Они никогда не предназначены для контракта. Как правило, земельная банковская компания продает земельный участок с премией в 15-100 раз превышает нынешнюю рыночную стоимость неразвитой земли. Покупатель может заплатить 15 000 фунтов стерлингов за земельный участок, который имеет только текущую рыночную стоимость в 500 фунтов стерлингов. Исходя из этого, большая часть инвестиций не находится на земле, и небольшое процентное годовое увеличение стоимости земельного участка не является бессмысленным. Фактические инвестиции находятся в предлагаемой услуге для предоставления ценных утвержденных строительных земель в будущем. Если эта услуга никогда не будет предоставлена ​​или не является успешной, оставшийся земельный актив обычно бесполезен. Если компания по продаже, продавая, потерпит неудачу или исчезнет, ​​владелец участка не может экономически продавать участок, поскольку административные усилия и стоимость продажи обычно превышают стоимость земельного участка.

Многие наземные компании нацелены на жертв за пределами Соединенного Королевства, особенно в Канаде , Сингапуре , Таиланде , Брунее и Малайзии . Жители этих стран могут быть наивными на рынке недвижимости Великобритании и местных правилах планирования, таких как зонирование зеленого пояса .

В 2008 году фирма земельного банковского обслуживания UKLI была помещена в администрацию из -за несостоятельности, несмотря на то, что она получила 69 миллионов фунтов стерлингов с 4500 человек на земельные участки. Land International был закрыт в 2008 году после потери инвесторов 10 миллионов фунтов стерлингов, и те же самые международные участки были позже предложены для продажи в Азии. В 2010 году Land International (Дальний Восток) потерпел неудачу, заставив инвесторов потерять 6 миллионов долларов США (2,5 млн фунтов стерлингов). Депутат Дэвид Хит запросил дебаты в Палате общин после предложения 209 участков в деревне Дин , заявив, что «хотя наземное банковское дело не может быть незаконным, это, несомненно, мошенничество».

Земельный реестр Великобритании выпустил пресс -релиз 15 января 2009 года консультируя потребителей о том, что земельный реестр опубликовал руководство по предупреждению против схем инвестиций в наземное банковское дело. Руководитель реестра земель корпоративных юридических услуг Майк Уэсткотт Рудд заявил, что общественность «вводит в заблуждение о перспективах получения разрешения на планирование», причем известные банки и застройщики были ложно цитированы в качестве партнеров в проекте, а в некоторых случаях создали землю земли Представлены документы реестра, чтобы предположить, что одобрение планирования существовало там, где это не так.

В результате получения значительных противоречий и освещения в СМИ земельное банковское обслуживание, многие директора и должностные лица компаний участвовали, где судебные преследования и подали судебные сведения судами.

Соединенные Штаты

Правительство

Знак Земельного банка Сиракуз, Сиракузы, Нью -Йорк

В 2011 году штат Нью -Йорк принял закон о земельном банке, уполномоченный установить некоммерческие организации в каждом округе, чтобы получить право собственности на вакантные заброшенные дома, чтобы их можно было реабилитировать, продавать или снести по упорядоченному способу. Многие округа северная часть штата, включая округ Эри , округ Онондага , округ Шенектади и округ Олбани, покинули дома, когда люди переехали в пригороды. Некоторые свойства были отброшены из -за налогов, и город получил право собственности.

Недавнее урегулирование , подписанное на робо, дало генеральному прокурору Эрику Шнайдерману , где финансировать земельные банки в Скенектади и Олбани.

Штат Мичиган также имеет программу наземного банка. Огайо принял законодательство о земельном банке в 2009 году.

Коммерческий

Земельный банкинг как инвестиции не является чем -то новым для Америки. Несколько самодельных миллиардеров начались с покупки больших участков в Калифорнии, где возможности развития еще не возникли. Такие люди, как Боб Хоуп и Дональд Трамп, восхищали огромные вознаграждения от покупки больших площадей и удержания недвижимости, пока рынок не принес значительную прибыль при продаже. Однако в США было также много мошенничества на земле, таких как большие площади Флоридского плавателя, которые были проданы как подходящие для недвижимости.

Флоридские мошенничества с землей имеют историю еще в 1920 -х годах Флоридской земли. Во многих округах Флорида сегодня есть следы этих мошенничества с землей. Полк округ , штат Флорида , в частности, был опустошен мошенничеством на земельном банке. Округ Полк, являющийся землей, которая находится между городом Тампа , в округе Хиллсборо, штат Флорида и городом Орландо , в округе Ориндж, штат Флорида, стал горячим слоем для спекулятивного развития земли. Северный округ Полк находится в нижнем зеленом болоте . Штат Флорида объявил зеленую болотную «землю критического государства». В течение 1970 -х по конце 1980 -х годов зеленый болото было продано как подходящее для развития недвижимости. Развитие Disney World и полученный он влечение были инструментом продаж, чтобы убедить людей купить один участок акров по высоким спекулятивным ценам. Эти цены варьировались от 2000 долл. США до 15 000 долл. США за акр. Сегодняшние мошенничество в Флориде продолжаются сегодня и в основном эксплуатируются за пределами Соединенных Штатов. Неоткрытые иностранные клиенты продаются во Флориде земли за пределами границ США через контракты на соглашения.

Австралия

В декабре 2008 года, во время Великой рецессии , Совет по рассмотрению иностранных инвестиций (FIRB) смягчил законы, касающиеся иностранных инвестиций в австралийскую недвижимость. В соответствии с предыдущим законодательством временным жителям было разрешено приобрести имущество только для основного места проживания, оцениваемых до 300 000 долларов США. Согласно новым законам, действующим с февраля 2009 года, этот денежный лимит был удален.

В марте 2010 года Губернатор Резервного банка Австралии объявил, что контролирует влияние изменения правил на рынке жилья.

24 апреля 2010 года помощник сенатора казначея Ник Шерри объявил о ужесточении законов об инвестициях в результате публичной реакции на изменения, сделанные годом ранее. В то время как они все еще имеют право приобрести имущество по любой стоимости, временные жители теперь должны продать свою резиденцию после выхода из страны и должны сообщить о все покупки в Совете по рассмотрению иностранных инвестиций, эффективно устраняя эту лазейку на земельном банковском деле. Тем не менее, иностранным компаниям разрешено приобретать недвижимость для размещения местного персонала.

Иностранные лица могут создать зарегистрированную компанию с единственной целью покупки недвижимости в Австралии и активно обходить исправление лазейки.

По состоянию на 20 апреля 2010 года COAG согласилась, что Рабочая партия по предложению жилищного снабжения и реформирования доступности продлит работу по аудиту земель, чтобы изучить недостаточно использование частных владений крупных участков земли к середине 2010 года.

Сельскохозяйственное наземное банковское дело

Добавление сельского хозяйства в Парагвае Чако .

В то время как большая часть земельного банкинга основана на перспективе городских районов, расширяющихся за счет сельских районов, в различных частях мира сельскохозяйственные земли расширяются за счет девственных земель. Покупка девственной земли, которая была идентифицирована как подходящая для сельского хозяйства из -за его климата, топографии и почвенных свойств, где покупатель не собирается самостоятельно работать на земле или арендовать ее, будет сельскохозяйственным наземным банковским обслуживанием.

Такие земли часто довольно далеко от существующей инфраструктуры при покупке инвестором наземного банкинга, поэтому цены низкие. Инвестор ожидает, что из -за естественного продуктивного потенциала в районе развивается сельскохозяйственная инфраструктура (достаточные дороги, специализированные подрядчики, зерновые стеристы), причем больше земли подвергается выращиванию и умножению стоимости земли.

Сельскохозяйственное наземное банковское обслуживание встречается там, где все еще существуют большие участки плодородных девственных земель, где оценки низкие и где законодательство позволяет крупные земельные владения (свободные владения) внутренними и иностранными инвесторами. Типичными странами для таких инвестиций в последние годы были Аргентина , Бразилия , Уругвай , Парагвай где цены на землю соответственно.

Хотя восприятие того, что плодородная земля в мире является ограниченным и ценным активом, ни в коем случае не является новым, она получила обновленное внимание общественности и средства массовой информации с глобальным продовольственным кризисом , когда такие фразы, как пик пшеницы или пиковая почва были придуманы.

Смотрите также

• Земельная экономика
• Арендодатель
• Утилизация земли
• Земельная реформа
• Разрешение на планирование

Внешние ссылки

• UK Seven Oaks Council Совета Общественное заявление о наземном банке
• Великобритания Land Registry публикует предупреждение о схемах инвестиций в земельный банк
• Правительственная площадь правительства Великобритании - мошенничество с наземным банковским операциями
• Управление по финансовым услугам Великобритании - Заявление о наземном банковском деле
• Передача Мельбурна
• Афера собственности