Чехарда в развитии

Чехарда происходит, когда застройщики пропускают землю, чтобы получить более дешевую землю дальше от городов, таким образом, оставляя огромные территории пустыми между городом и новой застройкой. Это можно увидеть, когда речь идет о развитии или урбанизации большего количества сельских районов.

Механизм

Чехарда может произойти по множеству причин. Часто застройщики с большей вероятностью сохраняют землю ближе к городам и вместо этого осваивают менее ценные земли дальше от городских центров. Более того, некоторые застройщики предпочитают строить на больших открытых территориях, поскольку это проще и менее ограничено, чем строительство в городах. Другие причины скачкообразного развития включают предпочтения домохозяйств, доступные удобства, минимальные затраты на транспорт, а также затраты и правила, связанные со строительством.

Общие проблемы

Чехарда может иметь несколько общих проблем, в том числе пустующие земли, оставшиеся между городами и застройками, неэффективное распределение земель, увеличение загрязнения из-за увеличения дорожного движения и заторов, а также расширение удобств, которые могут быть дорогостоящими.

Программы точечного жилья

Когда происходит скачок, часто следует развитие заполнения. Возможное развитие свободной земли между городом и чехардой называется засыпкой. По мере увеличения засыпки развитие чехарды со временем замедлится.

Чехарда в Финиксе, штат Аризона

, происходит множество скачкообразных событий За пределами городского центра Финикса, штат Аризона , что делает его отличным объектом для изучения последствий таких событий. Кроме того, западные города, как правило, менее застроены и закрыты по сравнению с городами северо-востока и Среднего Запада, что делает чехарду и ее последствия более заметными. Начиная с 1940-х годов застройщики в Аризоне начали застраивать поселки на значительном расстоянии от Феникса, поскольку цены на землю были очень низкими. Эти поселения относятся к категории чехарды, поскольку значительная часть земли была «пропущена».

Распространенные проблемы в Финиксе

Ранее запланированные поселения Феникса обеспечивали удобства, но это не предотвращало возникновение проблем в дальнейшем. Например, застройщики планировали создать в этих сообществах предприятия, рабочие места, библиотеки и другие удобства, но не смогли удовлетворить растущий спрос. Из-за ограниченных возможностей трудоустройства в этих сообществах людям, живущим в этих поселениях, приходилось добираться до работы, что вызывало опасения по поводу увеличения загрязнения. Кроме того, выяснилось, что прокладка газопровода, канализации и водопровода из города и соседних районов к новым отдаленным населенным пунктам обходится дорого.

Ответ правительства Аризоны

Закон штата Аризона об управлении подземными водами

В 1980 году власти штата и местные органы власти Аризоны приняли Закон об управлении подземными водами штата Аризона, что затруднило переход в более отдаленные районы Аризоны. Согласно этому закону, застройщики должны были продемонстрировать, что у них есть доступ к столетнему запасу воды, который не будет способствовать истощению подземных вод . Фактически это означало, что застройщикам приходилось в значительной степени полагаться на муниципальные водопроводы, что делало для них гораздо более дорогостоящим расширение в районах, удаленных от существующих муниципалитетов.

Плата за влияние на развитие

Стоимость расширения инфраструктуры может быть непомерной, поэтому многие места, такие как Финикс, взимают плату за воздействие на развитие. Застройщики будут платить эти сборы, если построят новые поселки вдали от города. Дополнительные расходы препятствовали скачкообразному развитию и сняли, по крайней мере, часть огромного финансового бремени, которое нес город за счет расширения инфраструктуры для этих проектов.

Девелоперы и те, кто выступает против сборов за воздействие на застройку, утверждали, что эти сборы нанесут ущерб покупателям жилья, поскольку повысят стоимость недвижимости. Кроме того, они утверждали, что сборы могут нанести ущерб семьям с низкими доходами из-за роста арендной платы и задержек в строительстве нового доступного жилья. Другая проблема заключалась в том, что сборы за воздействие приведут к тому, что люди, предприятия и связанные с ними налоговые поступления будут переезжать в районы, где нет сборов за воздействие на развитие.

Однако результаты целевой группы в Аризоне показывают, что плата за воздействие не окажет существенного влияния на домовладельцев. Плата за воздействие вряд ли приведет к резкому увеличению цен на жилье: «с комиссией в 3000 долларов увеличение ежемесячного платежа по ипотеке по 30-летнему кредиту с фиксированными платежами под 10 процентов составит 52,70 доллара». Единственным случаем, когда домовладельцы и семьи с низким доходом пострадают, будет ситуация, когда плата за воздействие резко увеличится. но этот сценарий оценивается как маловероятный.

Финикс решил приостановить взимание платы за воздействие на развитие в одной части города из-за опасений, что несколько коммерческих объектов уйдут и предпочтут развиваться в другом месте.

Программа точечного жилья Феникса

Программа точечного жилищного строительства в Финиксе началась в 1995 году. В программе использовались стимулы для поощрения строительства застроек или домов на земле между чехардой и городом, который был «пропущен». Эти стимулы включали отмену некоторых или всех затрат на разрешения, зонирование и воду, а также потенциально ускоренный процесс развития. Мэр Финикса заявил, что программа точечного жилищного строительства кажется успешной, но прогресс идет медленно.

Программа точечного жилищного строительства в Финиксе, возможно, работает медленно, потому что застройка точечными застройками осуществляется медленнее, чем другие типы застройки. Исследование скачкообразной застройки в Мэриленде показало, что застройка засыпок происходит со скоростью около одного процента в год, а это означает, что пропущенная земля застраивается примерно со скоростью один процент в год.