Ипотека с регулируемой процентной ставкой

Ипотека с переменной ставкой , ипотека с регулируемой ставкой ( ARM ) или отслеживаемая ипотека — это ипотечный кредит которого , процентная ставка по векселю периодически корректируется на основе индекса, который отражает стоимость заимствования для кредитора на кредитных рынках. кредитора Кредит может быть предложен по стандартной переменной/ базовой ставке . Может существовать прямая и юридически определенная связь с базовым индексом, но если кредитор не предлагает конкретной ссылки на базовый рынок или индекс, ставка может быть изменена по усмотрению кредитора. Термин «ипотека с плавающей ставкой» наиболее распространен за пределами Соединенных Штатов , в то время как в Соединенных Штатах наиболее распространен «ипотека с регулируемой ставкой» и подразумевает ипотеку, регулируемую федеральным правительством. с ограничениями по сборам. Во многих странах ипотечные кредиты с регулируемой процентной ставкой являются нормой, и в таких местах их можно просто назвать ипотекой.

Среди наиболее распространенных индексов — ставки по однолетним казначейским ценным бумагам с постоянным сроком погашения (CMT), индекс стоимости фондов (COFI) и лондонская межбанковская ставка предложения (LIBOR). Некоторые кредиторы используют в качестве индекса собственную стоимость средств, а не другие индексы. Это делается для того, чтобы обеспечить стабильную маржу для кредитора, чья собственная стоимость финансирования обычно зависит от индекса. Следовательно, платежи, производимые заемщиком, могут меняться с течением времени в зависимости от изменения процентной ставки (в качестве альтернативы может измениться срок кредита). Это отличается от ипотеки с поэтапными выплатами , которая предлагает изменяющуюся сумму платежа, но фиксированную процентную ставку. Другие формы ипотечного кредита включают ипотеку с процентной ставкой , ипотеку с фиксированной процентной ставкой , ипотеку с отрицательной амортизацией и ипотеку с единовременными выплатами .

Регулируемые ставки переносят часть процентного риска от кредитора к заемщику. Их можно использовать там, где непредсказуемые процентные ставки затрудняют получение кредитов с фиксированной процентной ставкой. Заемщик выигрывает, если процентная ставка падает, но теряет, если процентная ставка увеличивается. Заемщик также получает выгоду от снижения маржи относительно базовой стоимости заимствования по сравнению с ипотечными кредитами с фиксированной или ограниченной процентной ставкой.

В отличие от ипотечных кредитов с фиксированной ставкой, ипотечные кредиты с плавающей ставкой не подвержены риску инфляции, но они подвержены риску изменения реальных процентных ставок. Ипотечные кредиты с регулируемой процентной ставкой обычно предусматривают более низкие процентные ставки, чем ипотечные кредиты с фиксированными ставками. По мнению ученых, «заемщикам обычно следует отдавать предпочтение ипотечным кредитам с регулируемой ставкой, а не с фиксированной ставкой, если только процентные ставки не низкие».

Характеристики

Индекс

• 11-го округа Индекс стоимости фондов (COFI)
• Лондонская межбанковская ставка предложения (LIBOR)
• 12-месячный средний индекс казначейства (MTA)
• Казначейство с постоянным сроком погашения (CMT)
• Средняя ставка по контрактной ипотеке по стране
• Ставка свопа банковских векселей (BBSW)
• Индекс потребительских цен (ИПЦ)

В некоторых странах банки могут публиковать основную ставку по кредитам , которая используется в качестве индекса. Индекс может применяться одним из трех способов: напрямую, на основе ставки плюс маржа или на основе движения индекса.

Индекс прямого применения означает, что процентная ставка изменяется точно вместе с индексом. Другими словами, процентная ставка по банкноте в точности равна индексу. Из вышеперечисленных индексов непосредственно применяется только индекс контрактной ставки.

Применение индекса на основе ставки плюс маржа означает, что процентная ставка будет равна базовому индексу плюс маржа. Маржа указана в примечании и остается фиксированной на протяжении всего срока кредита. Например, процентная ставка по ипотеке может быть указана в примечании как LIBOR плюс 2%, где 2% — это маржа, а LIBOR — индекс.

Последний способ применения индекса — на основе движения. В этой схеме ипотека выдается по согласованной ставке, а затем корректируется в зависимости от движения индекса. В отличие от прямой ставки или индексной плюс маржи, первоначальная ставка не привязана явно к какому-либо индексу; корректировки . привязаны к индексу

Основные функции

Наиболее важными базовыми особенностями ARM являются:

1. Первоначальная процентная ставка . Это начальная процентная ставка по ARM.
2. Период адаптации . Это период времени, в течение которого процентная ставка или период кредита по ARM останутся неизменными. В конце этого периода ставка обнуляется, а ежемесячный платеж по кредиту пересчитывается.
3. Индексная ставка . Большинство кредиторов связывают изменения процентных ставок ARM с изменениями индексной ставки. Кредиторы основывают ставки ARM на различных индексах, наиболее распространенными из которых являются ставки по одно-, трех- или пятилетним казначейским ценным бумагам. Другим распространенным индексом является средняя стоимость средств по стране или региону для сберегательных и кредитных ассоциаций.
4. Маржа . Это процентные пункты, которые кредиторы добавляют к индексной ставке, чтобы определить процентную ставку ARM.
5. Ограничения процентных ставок . Это ограничения на то, насколько процентная ставка или ежемесячный платеж могут быть изменены в конце каждого периода корректировки или в течение срока действия кредита.
6. Первоначальные скидки . Это льготы по процентной ставке, часто используемые в качестве рекламных материалов, предлагаемые на первый год или более срока кредита. Они снижают процентную ставку ниже преобладающей ставки (индекс плюс маржа).
7. Отрицательная амортизация . Это означает, что ипотечный баланс увеличивается. Это происходит всякий раз, когда ежемесячные платежи по ипотеке недостаточно велики для выплаты всех причитающихся процентов по ипотеке. Это может быть вызвано тем, что верхний предел платежа, содержащийся в ARM, достаточно низок, так что выплата основной суммы плюс проценты превышает верхний предел платежа.
8. Конверсия . В соглашении с кредитором может быть пункт, который позволяет покупателю конвертировать ARM в ипотеку с фиксированной ставкой в ​​определенное время.
9. Предоплата . Некоторые соглашения могут требовать от покупателя уплаты специальных сборов или штрафов, если ARM погашается досрочно. Условия предоплаты иногда обсуждаются.

Выбор ипотечного кредита сложен и требует много времени. В помощь покупателю Совет Федеральной резервной системы и Совет Федерального банка жилищного кредитования подготовили контрольный список ипотечных кредитов.

Кепки

Любая ипотека, по которой платежи заемщика могут со временем увеличиваться, влечет за собой риск финансовых трудностей для заемщика. Чтобы ограничить этот риск, ограничения на сборы — известные в отрасли как «потолки » — являются общей чертой ипотечных кредитов с регулируемой процентной ставкой. Ограничения обычно применяются к трем характеристикам ипотеки:

• частота изменения процентной ставки
• периодическое изменение процентной ставки
• общее изменение процентной ставки в течение срока действия кредита, иногда называемое пожизненным пределом

Например, данный ARM может иметь следующие типы ограничений корректировки процентных ставок:

• корректировка процентных ставок производится каждые шесть месяцев, обычно 1% за корректировку, всего 2% в год.
• корректировка процентных ставок производится только один раз в год, обычно максимум 2%
• процентная ставка может корректироваться не более чем на 1% в год

Ограничения на корректировку выплат по ипотеке:

• максимальные корректировки ипотечного платежа, обычно 7,5% в год по кредитам с возможностью оплаты / отрицательной амортизацией.

Срок действия лимитов корректировки процентной ставки по кредиту:

• общая корректировка процентной ставки ограничена 5% или 6% на срок действия кредита.

Ограничения на периодическое изменение процентной ставки могут быть разбиты на один лимит на первое периодическое изменение и отдельный лимит на последующие периодические изменения, например 5% на первоначальную корректировку и 2% на последующие корректировки.

Хотя это и редкость, ограничение может ограничивать максимальный ежемесячный платеж в абсолютном выражении (например, 1000 долларов США в месяц), а не в относительном выражении.

ARM, которые допускают отрицательную амортизацию, обычно имеют корректировки платежей, которые происходят реже, чем корректировка процентной ставки. Например, процентная ставка может корректироваться каждый месяц, а сумма платежа – только один раз в 12 месяцев.

Структура верхнего предела иногда выражается как верхний предел первоначальной корректировки / верхний предел последующих корректировок / максимальный срок действия , например 2/2/5 для кредита с пределом первоначальной корректировки в размере 2%, пределом последующих корректировок в размере 2% и пределом в 5%. по общей корректировке процентных ставок. Если указаны только два значения, это означает, что начальный предел изменений и периодический предел одинаковы. Например, структуру ограничения 2/2/5 иногда можно записать просто 2/5.

Мотивы

ARM обычно позволяют заемщикам снизить первоначальные платежи, если они готовы принять на себя риск изменения процентных ставок. Есть свидетельства того, что потребители, как правило, предпочитают контракты с самыми низкими первоначальными ставками, например, в Великобритании, где потребители склонны сосредотачиваться на немедленных ежемесячных расходах по ипотеке. На решения потребителей также могут влиять советы, которые они получают, и большая часть рекомендаций предоставляется кредиторами, которые могут предпочесть ARM из-за структуры финансового рынка.

Во многих странах банки или аналогичные финансовые учреждения являются основными инициаторами ипотечных кредитов. Для банков, которые финансируются за счет депозитов клиентов , депозиты клиентов обычно имеют гораздо более короткие сроки, чем ипотечные кредиты. Если бы банк предлагал большие объемы ипотечных кредитов по фиксированным ставкам, но получал большую часть своего финансирования за счет депозитов (или других краткосрочных источников средств), у него возникло бы несоответствие активов и пассивов из-за риска процентных ставок . Тогда он будет подвергаться риску того, что процентный доход от его ипотечного портфеля окажется меньше, чем необходимо для выплаты вкладчикам. В Соединенных Штатах некоторые утверждают, что кризис сбережений и кредитов был частично вызван этой проблемой: сберегательные и кредитные компании имели краткосрочные депозиты и долгосрочные ипотечные кредиты с фиксированной ставкой и поэтому были пойманы, когда Пол Волкер поднял процентные ставки. в начале 1980-х годов. Поэтому банки и другие финансовые учреждения предлагают ипотечные кредиты с регулируемой процентной ставкой, поскольку это снижает риск и соответствует их источникам финансирования.

Регуляторы банковской деятельности уделяют пристальное внимание несоответствию активов и обязательств, чтобы избежать таких проблем, и налагают жесткие ограничения на сумму долгосрочных ипотечных кредитов с фиксированной ставкой, которые банки могут удерживать по отношению к другим своим активам. Чтобы снизить риск, многие инициаторы ипотечных кредитов продают многие из своих ипотечных кредитов, особенно ипотечные кредиты с фиксированными ставками.

Для заемщика ипотека с регулируемой процентной ставкой может быть менее дорогой, но ценой повышенного риска. У многих ARM есть « тизер-периоды », которые представляют собой относительно короткие начальные периоды с фиксированной ставкой (обычно от одного месяца до одного года), когда ARM имеет процентную ставку, которая существенно ниже «полностью индексированной» ставки. Период тизера может побудить некоторых заемщиков рассматривать ARM как более выгодную сделку, чем она представляет собой на самом деле. Низкая начальная ставка предрасполагает ARM к поддержанию роста выплат выше среднего.

Варианты

Гибридные ARM

Гибридный ARM имеет процентную ставку, которая фиксируется на начальный период времени, а затем становится плавающей. «Гибрид» относится к сочетанию характеристик ARM с фиксированной и регулируемой ставкой. Гибридные ARM обозначаются их первоначальными периодами фиксированной и регулируемой процентной ставки, например, 3/1 означает ARM с 3-летним периодом фиксированной процентной ставки и последующими 1-летними периодами корректировки процентной ставки. Дата, когда гибридный ARM переходит от графика платежей с фиксированной ставкой к корректирующему графику платежей, называется датой сброса. После даты сброса гибридный ARM плавает с запасом по указанному индексу, как и любой обычный ARM.

Популярность гибридных ARM в последние годы значительно возросла. В 1998 году доля гибридных ипотечных кредитов по отношению к 30-летним ипотечным кредитам с фиксированной ставкой составляла менее 2%; за шесть лет этот показатель увеличился до 27,5%.

Как и другие ARM, гибридные ARM переносят некоторый процентный риск от кредитора к заемщику, что позволяет кредитору предлагать более низкую ставку по векселю во многих условиях процентных ставок.

Вариант ARM

«Опцион ARM» обычно представляет собой 30-летний ARM, который первоначально предлагает заемщику четыре варианта ежемесячных платежей: указанный минимальный платеж, платеж только по процентам, 15-летний полностью амортизирующий платеж и 30-летний полностью амортизирующий платеж.

Эти типы кредитов также называются ARM «выбор платежа» или «вариант оплаты».

Когда заемщик производит платеж ARM с возможностью оплаты, размер которого меньше суммы начисляемых процентов, происходит «отрицательная амортизация», что означает, что невыплаченная часть начисляемых процентов добавляется к непогашенной основной сумме долга. Например, если заемщик производит минимальный платеж в размере 1000 долларов США, а ARM начисляет ежемесячные проценты в размере 1500 долларов США, к остатку кредита заемщика будет добавлено 500 долларов США. Более того, платеж только по процентам в следующем месяце будет рассчитываться с использованием нового, более высокого остатка основной суммы долга.

Опционы ARM часто предлагаются с очень низкой начальной ставкой (часто всего 1%), что означает очень низкие минимальные платежи в течение первого года действия ARM. Во времена бума кредиторы часто гарантируют заемщикам выплаты по ипотечным кредитам, которые ниже уровня полностью амортизируемых платежей. Это позволяет заемщикам претендовать на гораздо больший кредит (т. е. взять на себя больший долг), чем это было бы возможно в противном случае. При оценке опциона ARM разумные заемщики не будут сосредотачиваться на ориентировочной ставке или уровне первоначального платежа, а будут учитывать характеристики индекса, размер «ипотечной маржи», которая добавляется к значению индекса, и другие условия АРМ. В частности, им необходимо рассмотреть возможность того, что (1) долгосрочные процентные ставки повысятся; (2) их дом может не подорожать или даже потерять ценность, или даже (3) оба риска могут материализоваться.

Опционы ARM лучше всего подходят для опытных заемщиков с растущими доходами, особенно если их доходы колеблются сезонно и им нужна гибкость платежей, которую может обеспечить такой ARM. Опытные заемщики будут тщательно контролировать уровень отрицательной амортизации, которую они допускают.

Таким образом, заемщик может контролировать основной риск опциона ARM, который представляет собой «платежный шок», когда отрицательная амортизация и другие особенности этого продукта могут вызвать существенное увеличение платежей в короткие периоды времени.

Минимальный платеж по опциону ARM может резко подскочить, если его невыплаченный основной остаток достигнет максимального предела отрицательной амортизации (обычно от 110% до 125% от первоначальной суммы кредита). Если это произойдет, следующий минимальный ежемесячный платеж будет на уровне, который полностью покроет ARM в течение оставшегося срока его действия. Кроме того, опционные ARM обычно имеют автоматические даты «пересчета» (часто каждые пять лет), когда платеж корректируется, чтобы вернуть ARM в нужное русло и полностью амортизировать ARM в течение оставшегося срока.

Например, ARM в размере 200 000 долларов США с пределом «neg am» в размере 110% обычно корректируется до полностью амортизируемого платежа на основе текущей полностью индексированной процентной ставки и оставшегося срока кредита, если отрицательная амортизация приводит к тому, что остаток кредита превышает 220 000 долларов США. . При пересчете на 125% это произойдет, если остаток кредита достигнет 250 000 долларов США.

Любой кредит, который может генерировать отрицательную амортизацию, означает, что заемщик уменьшает свой капитал в своем доме, что увеличивает вероятность того, что он не сможет продать его за сумму, достаточную для погашения кредита. Снижение стоимости недвижимости усугубит этот риск.

Опционы ARM также могут быть доступны как «гибриды» с более длительными периодами фиксированной ставки. Эти продукты вряд ли будут иметь низкие тизерные цены. В результате такие ARM уменьшают вероятность отрицательной амортизации и, скорее всего, не привлекут заемщиков, ищущих «доступный» продукт.

Денежный поток ARM

Денежный поток ARM — это минимальный вариант платежа по ипотечному кредиту . Этот тип кредита позволяет заемщику выбирать ежемесячный платеж из нескольких вариантов. Эти варианты оплаты обычно включают возможность оплаты на уровне 30 лет, 15 лет, уровне только процентов и минимальном уровне платежа. Минимальный уровень платежа обычно ниже, чем оплата только процентов . Этот тип кредита может привести к отрицательной амортизации. Возможность внесения минимального платежа обычно доступна только в течение первых нескольких лет кредита.

Ипотечные кредиты ARM с денежным потоком являются синонимом ипотеки ARM с возможностью оплаты или ипотеки ARM с возможностью оплаты , однако не все кредиты с вариантами денежного потока являются регулируемыми. Фактически, кредиты с фиксированной ставкой денежного потока сохраняют те же варианты денежного потока, что и ARM и опционные ARM, но остаются фиксированными на срок до 30 лет.

Терминология

Срок	Определение
X/Y	Гибридные ARM часто упоминаются в этом формате, где X — количество лет, в течение которых применяется первоначальная процентная ставка до первой корректировки (обычные сроки — 3, 5, 7 и 10 лет), а Y — интервал между корректировками. (обычные условия: 1 на один год и 6 на шесть месяцев). Например, 5/1 ARM означает, что первоначальная процентная ставка применяется в течение пяти лет (или 60 месяцев с точки зрения выплат), после чего процентная ставка корректируется ежегодно. (Однако корректировки счетов условного депонирования не соответствуют графику 5/1; они производятся ежегодно.)
Полностью индексированная ставка	Цена ARM рассчитывается путем сложения индекса + маржи = полностью индексированной ставки. Это процентная ставка по вашему кредиту без начальной ставки (вводная специальная ставка для первоначального фиксированного периода). Это означает, что размер кредита будет выше, если его корректировка обычно на 1–3% превышает фиксированную ставку. Расчет этого значения важен для покупателей ARM, поскольку он помогает спрогнозировать будущую процентную ставку по кредиту.
Допуск	Для ARM, где индекс применяется к процентной ставке по векселю на основе «индекс плюс маржа», маржа представляет собой разницу между ставкой по векселю и индексом, на котором основана ставка по векселю, выраженную в процентах. Это не следует путать с прибылью . Чем ниже маржа, тем выгоднее кредит для заемщика, поскольку максимальная ставка будет меньше увеличиваться при каждой корректировке. Маржа будет варьироваться от 2% до 7%.
Индекс	Опубликованный финансовый индекс, такой как LIBOR, используется для периодической корректировки процентной ставки ARM.
Начальная ставка	Начальная ставка предоставляется покупателям кредитов ARM на первоначальный период с фиксированной процентной ставкой.
Период	Промежуток времени между корректировками процентных ставок. Во времена падения процентных ставок более короткий период выгоден заемщику. С другой стороны, во времена повышения процентных ставок более короткий период выгоден кредитору.
Пол	Пункт, устанавливающий минимальную процентную ставку по кредиту ARM. Ссуды могут иметь функцию «Начальная ставка = Минимальная ставка», но это в первую очередь касается несоответствующих кредитных продуктов (также известных как субстандартное или программное кредитование). Это предотвращает возможность корректировки кредита ARM ниже начальной ставки. Кредит «A Paper» обычно не имеет минимального уровня или на 2% ниже начального.
Платежный шок	Отраслевой термин, обозначающий резкое (неожиданное или запланированное заемщиком) повышение процентных ставок по ипотечным кредитам и его влияние на заемщиков. Это основной риск ARM, поскольку это может привести к серьезным финансовым трудностям для заемщика.
Кепка	Любое положение, которое устанавливает ограничение на сумму или частоту изменения ставок.

Ограничения по кредитам

Ограничения по кредитам обеспечивают защиту платежей от платежного шока и позволяют определить степень уверенности в процентных ставках тем, кто играет с первоначальными фиксированными ставками по кредитам ARM. Существует три типа ограничений по типичной ипотеке с регулируемой процентной ставкой первого залога или гибридной ипотеке с регулируемой процентной ставкой первого залога.

Первоначальный предел ставки корректировки. Большинство кредитов имеют более высокий верхний предел первоначальной корректировки, индексированный к первоначальному фиксированному периоду. Другими словами, чем дольше первоначальный фиксированный срок, тем больше банк хотел бы потенциально скорректировать ваш кредит. Как правило, этот предел на 2–3 % выше начальной ставки по кредиту с первоначальным сроком фиксированной ставки три года или менее и на 5–6 % выше начальной ставки по кредиту с первоначальным сроком фиксированной ставки пять лет или более. .

Ограничение корректировки ставки: это максимальная сумма, на которую может увеличиваться ипотека с регулируемой ставкой при каждой последующей корректировке. Подобно начальному пределу, этот предел обычно на 1% выше начальной ставки для кредитов с первоначальным фиксированным сроком три года или более и обычно на 2% выше начальной ставки для кредитов с первоначальным фиксированным сроком пять лет или более.

Пожизненный предел: Большинство первых ипотечных кредитов имеют пожизненный предел на 5% или 6% выше начальной ставки (это в конечном итоге зависит от кредитора и кредитного рейтинга).

• Отраслевое сокращение ARM Caps

Внутри бизнес-ограничения чаще всего выражаются просто тремя цифрами, которые обозначают каждое ограничение. Например, гибридный ARM 5/1 может иметь структуру ограничения 5/2/5 (начальное ограничение 5%, ограничение корректировки 2% и ограничение срока действия 5%), и инсайдеры назвали бы это ограничением 5-2-5. В качестве альтернативы, годовая ARM может иметь ограничение 1/1/6 (начальное ограничение 1%, корректировочное ограничение 1% и пожизненное ограничение 6%), известное как 1-1-6, или, альтернативно, выраженное как ограничение 1/6. (пропуск одной цифры означает, что начальный и регулировочный колпачки идентичны).

• Отрицательные ограничения амортизации ARM

См. полную статью о типе ARM, которым по своей природе являются ссуды с отрицательной амортизацией . Продукты с более высоким риском, такие как ежемесячные регулируемые кредиты под залог первого залога с отрицательной амортизацией и кредитные линии под залог собственного капитала (HELOC), имеют другие способы структурирования предела, чем типичная ипотека под залог под залог. Типичные ежемесячные регулируемые кредиты с первым залогом и отрицательной амортизацией имеют максимальный срок действия базовой ставки (также известный как «Полностью индексированная ставка») от 9,95% до 12% (максимальная оцененная процентная ставка). Некоторые из этих кредитов могут иметь гораздо более высокие потолки ставок. Полностью индексированная ставка всегда указывается в отчете, но заемщики защищены от полного эффекта повышения ставок за счет минимального платежа до тех пор, пока кредит не будет переформулирован, то есть, когда наступает срок погашения основной суммы долга и процентов, которые полностью погасят кредит при наступлении срока погашения. полностью индексированная ставка.

• Кредитные линии под залог собственного капитала (HELOC)

Поскольку банки предназначены для того, чтобы HELOC в первую очередь занимали вторую позицию залога, они обычно ограничиваются только максимальной процентной ставкой, разрешенной законом в штате, в котором они выпущены. Например, во Флориде в настоящее время действует ограничение на процентные ставки в размере 18%. Они рискованны для заемщика в том смысле, что они в основном индексируются по основной ставке Wall Street Journal , которая считается спотовым индексом или финансовым индикатором, который может быть немедленно изменен (как и кредиты, основанные на основной ставке). . Риск для заемщика заключается в том, что финансовая ситуация, вынуждающая Федеральную резервную систему резко поднять ставки (см. 1980, 2006 гг.), приведет к немедленному увеличению обязательств перед заемщиком вплоть до предельной ставки.

Популярность

Ипотечные кредиты с плавающей процентной ставкой являются наиболее распространенной формой кредита на покупку дома в Соединенном Королевстве . Ирландия и Канада, но непопулярны в некоторых других странах, таких как Германия . Ипотечные кредиты с плавающей ставкой очень распространены в Австралии. и Новая Зеландия . В некоторых странах ипотечные кредиты с настоящей фиксированной процентной ставкой недоступны, за исключением краткосрочных кредитов; В Канаде самый длительный срок, на который может быть зафиксирована ставка по ипотеке, обычно не превышает десяти лет, а срок погашения ипотеки обычно составляет 25 лет.

Во многих странах банки не могут предоставлять кредиты по фиксированным ставкам на очень длительные сроки; в этих случаях единственным возможным типом ипотечного кредита, который могут предложить банки, могут быть ипотечные кредиты с регулируемой процентной ставкой (за исключением той или иной формы государственного вмешательства). Например, в ипотечной индустрии Соединенного Королевства традиционно доминировали строительные общества . Поскольку фонды, собранные британскими строительными обществами, должны составлять не менее 50% депозитов, кредиторы предпочитают ипотечные кредиты с плавающей процентной ставкой ипотечным кредитам с фиксированной ставкой, чтобы снизить потенциальные процентные риски между тем, что они взимают в виде процентов по ипотечным кредитам, и тем, что они платят в виде процентов по депозитам и другим источники финансирования.

Страны, где кредиты с фиксированной процентной ставкой являются распространенной формой кредита на покупку дома, обычно должны иметь специальную правовую базу, чтобы сделать это возможным. Например, в Германии и Австрии популярные Bausparkassen , разновидность взаимного строительного общества , предлагают долгосрочные кредиты с фиксированной процентной ставкой. Они юридически отделены от банков и требуют от заемщиков накопить значительную сумму под довольно низкую фиксированную процентную ставку, прежде чем они получат кредит; Для этого требуется, чтобы будущий заемщик начал платить фиксированные ежемесячные платежи задолго до фактического получения кредита. Как правило, невозможно выплатить эту сумму единовременно и получить кредит сразу; это должно быть сделано ежемесячными платежами того же размера, что и сумма, которая будет выплачена на этапе погашения ипотеки. В зависимости от того, достаточно ли вкладчиков в системе в любой момент времени, выплата кредита может быть отложена на некоторое время, даже если квота сбережений уже достигнута потенциальным заемщиком. Преимущество для заемщика в том, что ежемесячный платеж гарантированно никогда не будет увеличен, а срок кредита также фиксируется заранее. Недостаток этой модели заключается в том, что эта модель, в которой вам приходится начинать платежи за несколько лет до фактического получения кредита, в основном ориентирована на тех, кто покупает жилье один раз в жизни и может планировать заранее на долгое время. Это стало проблемой в связи с более высокой мобильностью, которая сегодня требуется от работников.

Для тех, кто планирует переехать в течение относительно короткого периода времени (три-семь лет), ипотечные кредиты с плавающей ставкой по-прежнему могут быть привлекательными, поскольку они часто включают более низкую фиксированную процентную ставку на первые три, пять или семь лет. кредита, после чего процентная ставка колеблется.

В Сингапуре

В Сингапуре ARM широко известен как ипотека с плавающей ставкой или с плавающей ставкой. В отличие от ипотеки с фиксированной процентной ставкой в ​​стране, процентная ставка по ипотеке с плавающей ставкой варьируется в течение всего срока действия кредита. Кредиты могут быть привязаны к ставке правления банка, SIBOR или SOR.

Обычно структура процентной ставки по ипотеке выглядит следующим образом:

Период	Процентная ставка (в год)
Первый год	0,75% + СИБОР на 1 месяц
Второй год	0,75% + СИБОР на 1 месяц
Третий год	1,00% + СИБОР на 1 месяц
Четвертый год и далее	1,25% + СИБОР на 1 месяц

Кредит может быть привязан к SIBOR или SOR любой продолжительности, а спред (маржа) привязан к X-месячному SIBOR/SOR. Спред обычно корректируется в сторону увеличения после первых нескольких лет.

Ипотечные кредиты ARM с привязкой к SIBOR более популярны, чем ипотечные кредиты с привязкой к процентной ставке или SOR.

Однако недавно ANZ представила ARM, привязанный к среднему значению SIBOR и SOR. На данный момент это единственный банк в Сингапуре, предлагающий такую ​​ипотеку.

Цены

Ипотечные кредиты с регулируемой ставкой обычно, но не всегда, дешевле, чем ипотечные кредиты с фиксированной ставкой. Из-за неотъемлемого риска процентной ставки долгосрочные фиксированные ставки, как правило, будут выше, чем краткосрочные ставки (которые являются основой для кредитов и ипотечных кредитов с плавающей ставкой). Разница в процентных ставках между краткосрочными и долгосрочными кредитами известна как кривая доходности , которая обычно имеет наклон вверх (долгосрочные кредиты стоят дороже). Противоположное обстоятельство известно как перевернутая кривая доходности и встречается относительно редко.

Тот факт, что ипотека с регулируемой процентной ставкой имеет более низкую начальную процентную ставку, не указывает на то, какой будет будущая стоимость заимствования (когда ставки изменятся). Если ставки повысятся, стоимость будет выше; если ставки снизятся, стоимость будет ниже. По сути, заемщик согласился принять риск процентной ставки .

Фактический анализ цен и ставок по ипотеке с регулируемой процентной ставкой в ​​финансовой отрасли осуществляется с помощью различных методологий компьютерного моделирования, таких как метод Монте-Карло или последовательности Соболя. В этих методах, используя предполагаемое вероятностное распределение будущих процентных ставок, исследуются многочисленные (10 000–100 000 или даже 1 000 000) возможные сценарии процентных ставок, рассчитываются денежные потоки по ипотечным кредитам по каждому из них, а также агрегируются параметры, такие как справедливая стоимость и эффективная процентная ставка в течение Срок действия ипотеки оценивается. Имея их под рукой, кредитные аналитики определяют, будет ли предложение конкретной ипотеки прибыльным и будет ли это представлять собой приемлемый риск для банка.

Предоплата

Ипотечные кредиты с регулируемой процентной ставкой, как и другие виды ипотечных кредитов, обычно позволяют заемщику досрочно погасить основную сумму долга (или капитал) без штрафных санкций. Досрочные выплаты части основной суммы долга снизят общую стоимость кредита (общую сумму выплаченных процентов), но не сократят время, необходимое для погашения кредита, как другие виды кредита. При каждом пересчете к оставшейся основной сумме применяется новая полностью индексированная процентная ставка, которая заканчивается в пределах оставшегося срока.

Если ипотека рефинансируется, заемщик одновременно берет новую ипотеку и погашает старую ипотеку; последнее считается предоплатой.

Некоторые ARM взимают штрафы за досрочное погашение в размере нескольких тысяч долларов, если заемщик рефинансирует кредит или досрочно погашает его, особенно в течение первых трех или пяти лет действия кредита. [1]

Критика

Хищническое кредитование

Ипотечные кредиты с регулируемой процентной ставкой иногда продаются потребителям, которые вряд ли смогут погасить кредит в случае повышения процентных ставок. В Соединенных Штатах крайние случаи характеризуются Федерацией потребителей Америки как грабительские кредиты . Защита от повышения процентных ставок включает в себя (а) возможный первоначальный период с фиксированной ставкой (что дает заемщику возможность увеличить свой годовой доход до того, как выплаты повысятся); (b) максимальный (кап) уровень процентных ставок, который может вырасти в любой год (если существует верхний предел, он должен быть указан в кредитном документе); и (c) максимальный (потолок), на который процентные ставки могут повышаться в течение срока действия ипотеки (это также должно быть указано в кредитном документе).

Ошибки в процентных ставках и завышение ставок

В сентябре 1991 года Счетная палата правительства (GAO) опубликовала исследование по ипотечным кредитам с регулируемой процентной ставкой. в Соединенных Штатах, которые обнаружили, что от 20% до 25% кредитов ARM из примерно 12 миллионов на тот момент содержали ошибки процентной ставки. Бывший федеральный аудитор ипотечных банков подсчитал, что эти ошибки привели к долларов США чистым завышенным расходам для американских домовладельцев как минимум на 10 миллиардов . Такие ошибки возникали, когда соответствующая служба ипотечного обслуживания выбирала неправильную дату индекса, использовала неправильную маржу или игнорировала ограничения на изменение процентных ставок.

В июле 1994 года некоммерческая фирма по ипотечному аудиту Consumer Loan Advocates объявила: что около 18% ипотечных кредитов с регулируемой процентной ставкой содержат ошибки, которые обходятся заемщику в более чем 5000 долларов США в виде завышенных процентных ставок.

В декабре 1995 года правительственное исследование пришло к выводу, что 50–60% всех ипотечных кредитов с регулируемой ставкой в ​​​​Соединенных Штатах содержат ошибку относительно переменной процентной ставки, взимаемой с домовладельца. По оценкам исследования, общая сумма завышенных процентов по кредитам заемщиков превысила 8 миллиардов долларов. Неадекватные компьютерные программы, неправильное заполнение документов и ошибки расчетов были названы основными причинами завышения процентных ставок. Никаких других правительственных исследований по вопросу завышения процентов по ARM не проводилось.

Скандал с ипотекой в ​​Ирландии

В 2015 году Ирландии Центральный банк признал, что в стране возникла проблема с банками, которые неблагоприятным образом отталкивают клиентов от низкопроцентных и убыточных отслеживаемых ипотечных кредитов, и организовал расследование произошедшего.

История

3 апреля 1980 года Совет Федерального банка жилищного кредитования проголосовал за разрешение сберегательно-ссудным ассоциациям предлагать ипотеку с изменяемой процентной ставкой (RRM) залогодателям для покупки жилья, первую ипотеку с переменной процентной ставкой в ​​Соединенных Штатах. Согласно правилам, процентная ставка может меняться каждые три года и может повышаться не более чем на 5 процентных пунктов в течение первоначального срока годовой 30-летней ипотеки или снижаться без ограничений. Новое правило было введено в ответ на сокращение количества новых строек жилья и покупок со стороны покупателей, колеблющихся в отношении долгосрочных обязательств по высоким процентным ставкам в то время, и представляло собой концепцию, аналогичную «пролонгируемой ипотеке», которая уже использовалась. в Канаде.

РАЗДЕЛ VIII. АЛЬТЕРНАТИВНЫЕ ИПОТЕЧНЫЕ СДЕЛКИ, Гарн – Сент. Закон Жермена о депозитных учреждениях 1982 года разрешил ипотечные кредиты с регулируемой процентной ставкой.

В 2006 году, до кризиса субстандартного ипотечного кредитования , более 90% субстандартных ипотечных кредитов (на которые приходилось 20% всех ипотечных кредитов) ) были ипотеками с регулируемой процентной ставкой.

См. также

• Вводный курс
• Цена тизера
• кредит ВА
• Жилищный пузырь в США
• Американская ипотечная терминология

Внешние ссылки

• Справочник Федеральной резервной системы США для потребителей по ипотечным кредитам с регулируемой процентной ставкой
• Исторические ставки индекса ARM в США
• Исторические ставки по ипотечным кредитам в США, 1982 г. – настоящее время
• Ежедневный обзор регулируемой ставки по ипотеке, проведенный Mortgage News Daily
• Исторические ставки индекса ARM в США