Оценка недвижимости

Оценка недвижимости , оценка имущества или оценка земли — это процесс определения стоимости недвижимости (обычно рыночной стоимости ). Сделки с недвижимостью часто требуют оценки, поскольку они происходят нечасто и каждая собственность уникальна (особенно ее состояние, ключевой фактор оценки), в отличие от корпоративных акций, которые торгуются ежедневно и идентичны (поэтому централизованный вальрасовский аукцион , подобный фондовой бирже, нереален). ). Местоположение также играет ключевую роль в оценке. Однако, поскольку недвижимость не может изменить местоположение, зачастую именно модернизация или улучшение дома может изменить его стоимость. Отчеты об оценке составляют основу для ипотечных кредитов, урегулирования имущественных споров и разводов, налогообложения и так далее. Иногда оценочный отчет используется для установления цены продажи недвижимости.

Помимо обязательного уровня образования, который может варьироваться от финансов до строительных технологий, в большинстве стран, но не во всех, оценщики должны иметь лицензию на ведение этой практики. Обычно оценщик недвижимости имеет возможность пройти 3 уровня сертификации: стажер-оценщик, лицензированный оценщик и сертифицированный оценщик. Второй и третий уровни лицензии требуют не менее 2000 часов опыта в течение 12 месяцев и 2500 часов опыта в течение не менее 24 месяцев соответственно. Оценщиков часто называют «оценщиками недвижимости» или «оценщиками земли»; в британском английском это «оценщики». Если мнение оценщика основано на рыночной стоимости, то оно также должно быть основано на максимально эффективном использовании недвижимости. В Соединенных Штатах ипотечные оценки улучшенной жилой недвижимости обычно сообщаются в стандартизированной форме, такой как Единый отчет об оценке жилья . Об оценках коммерческой недвижимости (например, приносящей доход, необработанной земли) часто сообщается в описательной форме и завершается сертифицированным генеральным оценщиком.

Виды стоимости

Существует несколько типов и определений стоимости, которую необходимо определить при оценке недвижимости. Некоторые из наиболее распространенных:

• Рыночная стоимость – цена, по которой актив будет торговаться на конкурентном аукционе Вальраса . Рыночная стоимость обычно взаимозаменяема со стоимостью на открытом рынке или справедливой стоимостью . Международные стандарты оценки (IVS) определяют:

Рыночная стоимость – расчетная сумма, на которую актив или обязательство должен быть обменен на дату оценки между желающим покупателем и желающим продавцом в независимой сделке, после надлежащего маркетинга и при условии, что каждая из сторон действовала осознанно, осмотрительно и без принуждения.

• Ценность использования , или потребительная стоимость – чистая приведенная стоимость (NPV) денежного потока, который актив генерирует для конкретного владельца при конкретном использовании. Ценность использования представляет собой ценность для одного конкретного пользователя и может быть выше или ниже рыночной стоимости объекта недвижимости.
• Инвестиционная стоимость – стоимость для одного конкретного инвестора, которая может быть выше, а может и не превышать рыночную стоимость недвижимости. Различия между инвестиционной стоимостью актива и его рыночной стоимостью мотивируют покупателей или продавцов выйти на рынок. Международные стандарты оценки (IVS) определяют:

Инвестиционная стоимость – стоимость актива для владельца или потенциального владельца для индивидуальных инвестиционных или операционных целей.

• Адвалорная налоговая стоимость – стоимость, используемая для целей налогообложения, определяемая путем сбора данных в процессе массовой оценки. В процессе массовой оценки данные, собранные из различных источников, применяются к недвижимости для определения налогооблагаемой стоимости.
• Страховая стоимость – стоимость недвижимого имущества, на которую распространяется страховой полис . Как правило, сюда не входит стоимость сайта.
• Ликвидационная стоимость – может анализироваться как принудительная ликвидация , так и как упорядоченная ликвидация , и является общепринятым стандартом стоимости в процедурах банкротства. Предполагается, что продавец вынужден продать после периода воздействия, который меньше обычного для рынка периода времени.

Цена против стоимости

Могут быть различия между стоимостью недвижимости ( рыночная стоимость ) и стоимостью ее покупки ( цена ). Уплаченная цена может не отражать рыночную стоимость этой собственности. Иногда могли присутствовать особые соображения, например, особые отношения между покупателем и продавцом, когда одна сторона имела контроль или значительное влияние на другую сторону. В других случаях сделка могла быть лишь одним из нескольких объектов недвижимости, проданных или проданных между двумя сторонами. В таких случаях цена, уплаченная за какую-либо конкретную деталь, не является ее рыночной «стоимостью» (хотя обычно считается, что все детали и цены в сумме составляют рыночную стоимость всех частей), а скорее рыночная «цена». ".

В других случаях покупатель может добровольно заплатить более высокую цену, превышающую общепринятую рыночную стоимость, если его субъективная оценка недвижимости (ее инвестиционная стоимость для него) была выше рыночной стоимости. Одним из конкретных примеров этого является владелец соседнего объекта недвижимости, который, объединив свою собственность с объектом недвижимости (комплексом), может получить экономию от масштаба и добавленную стоимость ( стоимость земельного участка ). Подобные ситуации иногда случаются и в корпоративных финансах . Например, это может произойти, когда слияние или поглощение происходит по цене, которая выше, чем стоимость, представленная ценой базовой акции. Обычное объяснение подобных слияний и поглощений состоит в том, что «сумма больше, чем ее части», поскольку полное владение компанией обеспечивает полный контроль над ней. Это то, за что покупатели иногда платят высокую цену. Такая ситуация может произойти и при покупке недвижимости.

Но наиболее распространенной причиной отличия стоимости от цены является то, что либо покупатель, либо продавец не знают, какова рыночная стоимость недвижимости, но, тем не менее, соглашаются на контракт по определенной цене, которая либо слишком дорога, либо слишком дешева. Это неудачно для одной из двух сторон. Оценщик недвижимости обязан оценить истинную рыночную стоимость недвижимости, а не ее рыночную цену.

Зачастую недвижимость оценивается по стоимости ниже ее рыночной стоимости; это известно как дробная оценка. Дробная оценка может привести к тому, что недвижимость будет оценена в размере 10% или менее от ее рыночной стоимости.

Определения рыночной стоимости в США

В Соединенных Штатах оценка проводится для определенного типа стоимости (например, стоимость выкупа, справедливая рыночная стоимость, стоимость продажи в проблемном состоянии, инвестиционная стоимость). Наиболее часто используемым определением стоимости является рыночная стоимость . Хотя Единые стандарты практики профессиональной оценки (USPAP) не определяют рыночную стоимость, они дают общие рекомендации о том, как следует определять рыночную стоимость:

Вид стоимости, выраженный в виде мнения, предполагающий передачу имущества (т. е. права собственности или совокупности таких прав) по состоянию на определенную дату при определенных условиях, изложенных в определении идентифицируемого термина. оценщиком, как это применимо при оценке.

Таким образом, определение стоимости, используемое в оценке или анализе и отчете текущего рыночного анализа (CMA), представляет собой набор предположений о рынке, на котором может осуществляться сделка с объектом недвижимости. Это влияет на выбор сопоставимых данных для использования в анализе. Это также может повлиять на метод, используемый для оценки имущества. Например, стоимость дерева может составлять до 27% стоимости недвижимости.

Основные подходы к оценке

Существуют три традиционные группы методологий определения стоимости. Их обычно называют «тремя подходами к оценке», которые обычно независимы друг от друга:

• Подход сравнения продаж (сравнение характеристик объекта недвижимости с характеристиками сопоставимых объектов недвижимости, которые недавно были проданы в рамках аналогичных сделок).
• Затратный подход (покупатель не будет платить за недвижимость больше, чем стоило бы построить ее эквивалент).
• Доходный подход (аналогично методам, используемым для финансовой оценки, анализа ценных бумаг или ценообразования облигаций – где подразумеваемая стоимость недвижимости является функцией условного денежного потока собственности или NOI в контексте недвижимости).

Однако в последнее время в бизнесе наблюдается тенденция к использованию научной методологии оценки, которая опирается на количественные данные. риск и географические подходы. Пагурци и др. предоставили обзор методов, используемых в отрасли, путем сравнения традиционных и передовых подходов.

Как упоминалось ранее, оценщик обычно может выбрать один из трех подходов к определению стоимости. Один или два из этих подходов обычно являются наиболее применимыми, тогда как другой подход или подходы обычно менее полезны. Оценщик должен подумать об «объеме работ», типе стоимости, самом объекте недвижимости, а также качестве и количестве данных, доступных для каждого подхода. Нельзя сделать всеобъемлющего заявления о том, что тот или иной подход всегда лучше, чем один из других подходов.

Оценщику приходится думать о том, как обычно большинство покупателей покупают тот или иной тип недвижимости. Какой метод оценки используют большинство покупателей для оцениваемого типа недвижимости? Обычно это помогает оценщику определить лучший метод оценки в сочетании с имеющимися данными. Например, оценки объектов недвижимости, которые обычно покупаются инвесторами (например, небоскребов , офисных зданий), могут придать больший вес доходному подходу. Покупатели, заинтересованные в покупке жилой недвижимости на одну семью, предпочтут сравнить цены, в этом случае анализа рынка более применимым будет метод сравнения продаж (подход ). Третий и последний подход к оценке стоимости — это затратный подход к оценке стоимости. Затратный подход к стоимости наиболее полезен при определении страховой стоимости и стоимости строительства новой конструкции или здания.

Например, одноквартирные дома определенного качества, как правило, продаются по определенной цене за квартиру. Во многих из этих случаев подход сравнения продаж может оказаться более применимым. С другой стороны, многоквартирный жилой комплекс обычно оценивается по доходному подходу, поскольку это будет зависеть от того, как его оценит большинство покупателей. Еще один пример: дома на одну семью чаще всего оцениваются с наибольшим учетом метода сравнения продаж. Однако если дом на одну семью находится в районе, где все или большая часть жилищ сдаются в аренду, то какой-либо вариант доходного подхода может оказаться более полезным. Таким образом, выбор метода оценки может меняться в зависимости от обстоятельств, даже если оцениваемое имущество не сильно изменится.

Метод сравнения продаж

Метод сравнения продаж основан, прежде всего, на принципе замещения. Этот подход предполагает, что разумный (или рациональный) человек не будет платить за недвижимость больше, чем стоило бы приобрести сопоставимую недвижимость-заменитель. Этот подход признает, что типичный покупатель будет сравнивать запрашиваемые цены и стремиться приобрести недвижимость, которая отвечает его или ее желаниям и потребностям, по наименьшей цене. При разработке подхода сравнения продаж оценщик пытается интерпретировать и измерить действия сторон, участвующих в рынке, включая покупателей, продавцов и инвесторов.

Методы сбора данных и процесс оценки

Данные собираются о недавних продажах объектов недвижимости, аналогичных оцениваемому объекту, называемых «сопоставимыми». Только ПРОДАННАЯ недвижимость может использоваться при оценке и определении стоимости недвижимости, поскольку она представляет собой суммы, фактически уплаченные или согласованные за недвижимость. Источники сопоставимых данных включают публикации о недвижимости, публичные записи, информацию о покупателях, продавцах, брокерах и/или агентах по недвижимости, оценщиках и т. д. Важные детали каждой сопоставимой продажи описаны в отчете об оценке. Поскольку сопоставимые продажи не идентичны объекту недвижимости, в них могут быть внесены корректировки с учетом даты продажи, местоположения, стиля, удобств, площади в квадратных футах, размера объекта и т. д. Основная идея состоит в том, чтобы смоделировать цену, которая была бы уплачена, если бы каждый сопоставимый объект был уплачен. продажи были идентичны объекту продажи. Если сопоставимый объект превосходит объект по какому-либо фактору или аспекту, то для этого фактора необходима корректировка в сторону понижения. Аналогично, если сравниваемый объект уступает объекту в каком-либо аспекте, то необходима корректировка в сторону повышения этого аспекта. Корректировка в некоторой степени субъективна и зависит от подготовки и опыта оценщика. Из анализа группы скорректированных продажных цен сопоставимых продаж оценщик выбирает показатель стоимости, который является репрезентативным для оцениваемого имущества. Разные оценщики могут выбрать разные показатели стоимости, которые в конечном итоге обеспечат разную стоимость имущества.

Шаги в подходе сравнения продаж

1. Исследуйте рынок, чтобы получить информацию о продажах и предстоящих продажах, аналогичных рассматриваемому объекту недвижимости.
2. Изучите рыночные данные, чтобы определить, являются ли они фактически верными и точными.
3. Определите соответствующие единицы сравнения (например, цену продажи за квадратный фут) и проведите сравнительный анализ для каждой
4. Сравните рассматриваемые и сопоставимые продажи по элементам сравнения и скорректируйте их соответствующим образом.
5. Согласуйте несколько показателей стоимости, возникающих в результате корректировки (в сторону увеличения или уменьшения) сопоставимых продаж, в одно значение.

Затратный подход

Затратный подход когда-то назывался суммирующим подходом. Теория заключается в том, что стоимость недвижимости можно оценить путем суммирования стоимости земли и амортизированной стоимости любых улучшений. Ценность улучшений часто обозначается аббревиатурой RCNLD (что означает «стоимость восстановления/замены новых за вычетом амортизации»). Воспроизведение означает воспроизведение точной копии; Под восстановительной стоимостью понимается стоимость строительства дома или другого улучшения, имеющего такую ​​же полезность , но с использованием современного дизайна, качества изготовления и материалов. На практике оценщики почти всегда используют восстановительную стоимость, а затем вычитают коэффициент за любую функциональную бесполезность, связанную с возрастом оцениваемого объекта недвижимости. Исключением из общего правила использования восстановительной стоимости являются некоторые оценки страховой стоимости. В таких случаях целью является воспроизведение точного актива после разрушительного события, такого как пожар.

В большинстве случаев, когда используется затратный подход, общая методология представляет собой гибрид подходов сравнения затрат и продаж (представляющих как затраты поставщиков, так и цены, которые ищут клиенты). Например, восстановительная стоимость строительства здания может быть определена путем сложения затрат на рабочую силу, материалы и другие затраты. С другой стороны, стоимость земли и амортизация должны быть получены на основе анализа сопоставимых данных о продажах.

Затратный подход считается наиболее надежным при использовании в отношении новых построек, но этот метод имеет тенденцию становиться менее надежным для старых объектов. Затратный подход часто является единственным надежным подходом при работе с объектами специального назначения (например, публичные собрания, пристани для яхт ).

Доходный подход

Основная статья: Доходный подход

Подход капитализации доходов (часто называемый просто «доходным подходом») используется для оценки коммерческой и инвестиционной недвижимости. Поскольку этот подход предназначен для непосредственного отражения или моделирования ожиданий и поведения типичных участников рынка, этот подход обычно считается наиболее применимым методом оценки приносящей доход недвижимости при наличии достаточных рыночных данных.

В случае коммерческой недвижимости, приносящей доход, этот подход капитализирует поток доходов в показатель стоимости. Это можно сделать с помощью мультипликаторов дохода или ставок капитализации, применяемых к чистому операционному доходу (NOI). Обычно NOI стабилизируется, чтобы не придавать слишком большого значения совсем недавнему событию. Примером этого является несданное в аренду здание, которое технически не имеет NOI. Стабилизированный NOI предполагает, что здание сдается в аренду по нормальной ставке и с обычным уровнем заполняемости. Чистый операционный доход (NOI) представляет собой валовой потенциальный доход (GPI) за вычетом вакансий и потерь по сбору средств (= эффективный валовой доход) за вычетом операционных расходов (но без учета обслуживания долга, налогов на прибыль и/или амортизационных отчислений, применяемых бухгалтерами).

Альтернативно, чистая операционная прибыль за несколько лет может быть оценена с помощью модели анализа дисконтированных денежных потоков (DCF). Модель DCF широко используется для оценки более крупных и дорогих объектов доходной недвижимости, таких как большие офисные башни или крупные торговые центры. Этот метод применяет поддерживаемую рынком доходность (или ставки дисконтирования) к прогнозируемым будущим денежным потокам (таким как цифры годового дохода и, как правило, единовременный возврат от возможной продажи имущества), чтобы получить показатель текущей стоимости. В Канаде значения реверсии обычно варьируются в пределах 16-21x NOI года продажи.

Когда дома приобретаются для личного пользования, покупатель может подтвердить запрашиваемую цену, используя доходный подход в противоположном направлении. Ожидаемую норму прибыли можно оценить путем сравнения чистых ожидаемых затрат с запрашиваемой ценой. Этот доход можно сравнить с другими инвестиционными возможностями домовладельца.

Британские методы оценки

В Соединенном Королевстве методология оценки традиционно подразделяется на пять методов:

1. Сравнительный метод . Используется для большинства типов недвижимости, где имеются убедительные доказательства предыдущих продаж. Это аналогично подходу сравнения продаж, описанному выше.

2. Метод инвестирования , также известный как хардкор . Используется для большинства коммерческих (и жилых) объектов недвижимости, которые приносят будущие денежные потоки за счет сдачи объекта в аренду. Этот метод сравнивает расчетную стоимость аренды (ERV), или «верхнюю часть», с текущим («проходным») доходом, или «нижнюю часть», чтобы дать представление о том, должна ли будущая стоимость недвижимости расти или падать на основе доход. Если доход от недвижимости превышает ERV, это иногда называют «пеной», что можно спутать с использованием в США термина «пена», описывающего период до пузыря на рынке недвижимости .

Денежные потоки можно сравнить с эквивалентной доходностью, определяемой рынком, а стоимость недвижимости можно определить с помощью простой модели. Обратите внимание, что этот метод на самом деле является методом сравнения, поскольку основные переменные определяются на рынке. Однако в стандартной практике США тесно связанная капитализация NOI путается с методом DCF в соответствии с общей классификацией подхода капитализации доходов (см. выше).

3. Остаточный метод . Используется для объектов недвижимости, готовых к застройке или реконструкции, или только для голой земли. Стоимость участка или неулучшенного объекта недвижимости рассчитывается на основе улучшенной или развитой стоимости за вычетом затрат на строительство, гонораров профессиональных специалистов, затрат на финансирование разработки и прибыли застройщика или рентабельности риска.

4. Метод прибыли . Используется для торговли недвижимостью, где уровень ставок незначителен, например, гостиницами, ресторанами и домами престарелых. Среднее значение операционного дохода за три года (полученное на основе отчета о прибылях и убытках или отчете о прибылях и убытках ) капитализируется с использованием соответствующей доходности. Обратите внимание, что, поскольку используемые переменные присущи объекту недвижимости и не являются рыночными, поэтому, если не будут внесены соответствующие корректировки, результирующая стоимость будет представлять собой ценность использования или инвестиционную стоимость, а не рыночную стоимость .

5. Затратный метод . Используется для земель и зданий особого характера, по которым невозможно получить данные о прибыли, или для земель и зданий, для которых нет рынка из-за их функций общественного назначения или наследия. Как остаточный метод, так и затратный метод будут сгруппированы в Соединенных Штатах в рамках затратного подхода (см. выше).

В соответствии с действующими стандартами оценки RICS признаются следующие основы стоимости:

• Рыночная стоимость (см. PS 3.2);
• Рыночная аренда (см. PS 3.3);
• Стоимость (инвестиционная стоимость) (см. PS 3.4); и
• Справедливая стоимость (см. PS 3.5)

Практика в Великобритании

Обычный общественный опыт дипломированных геодезистов связан с процессом получения ипотечного кредита . Оценка ипотеки потребуется любому ипотечному кредитору как условие получения ипотечного кредита. Покупатель жилья может воспользоваться возможностью поручить тому же геодезисту выполнить «Отчет покупателя жилья RICS» или «Обследование здания RICS» (иногда называемое «Структурное обследование»). ), обычно за дополнительную плату. Когда геодезисту поручено выполнять эту совмещенную роль, оценка ипотеки по-прежнему производится для кредитора, а для заемщика дополнительно подготавливается отчет покупателя жилья или обследование здания. Такая договоренность позволяет избежать потенциального конфликта интересов, когда клиентом геодезиста являются как кредитор, так и заемщик в сделке. Из соображений этики и профессиональной ответственности заемщикам следует учитывать, что обследование кредитора проводится исключительно для кредитора, и инспектор не несет ответственности за убытки или упущения заемщика. После реформы практики оценки в Красной книге RICS в последние годы определение оценки ипотеки было удалено. Теперь это рыночная оценка , которая соответствует тому же определению, что и оценка в отчете RICS HomeBuyer Report.

Совет ипотечных кредиторов рекомендует покупателям не полагаться только на оценку ипотеки, а получить более полное обследование для своих целей. Однако более полное обследование редко является условием получения кредита.

Структурный дефект

Заемщик может предпочесть выбрать независимого геодезиста для проведения отчета покупателя жилья или обследования здания.

Отчет об оценке ипотеки

Оценка ипотеки осуществляется в пользу кредитора. Его цель — просто подтвердить, что недвижимость стоит уплаченной цены, чтобы защитить интересы кредитора. В отчете всегда присутствует оговорка, подтверждающая, что геодезист не несет ответственности перед заемщиком. Это юридически обоснованное исключение.

Домашние опросы RICS

В рамках реформ, предпринятых RICS в начале 21 века с целью лучшего регулирования предоставления профессиональной продукции широкой публике, сектору, который обычно не в состоянии полностью оценить последствия неадекватной спецификации необходимых статей, подлежащих обследованию, и того, как о них сообщается. , RICS выпустила новую линейку потребительских товаров под брендом RICS. Теперь доступны три потребительских продукта: 1. Отчет о состоянии RICS 2. Отчет RICS HomeBuyer 3. Обследование здания RICS Эти продукты имеют одинаковый внешний вид во всем ассортименте, с общими шрифтами и общим форматом. Различия заключаются в деталях, которые будут представлены далее. Они обсуждаются ниже.

Отчет о состоянии RICS

Это краткий отчет, в котором кратко рассматривается объект и сообщается о визуальном состоянии девяти внешних элементов конструкции, девяти внутренних элементов конструкции, семи услуг, предоставляемых в здании, и трех ключевых компонентов территории, на которой расположен объект. В отчетах условия оцениваются по шкале: 1 – хорошее, 2 – требует внимания в ближайшем будущем, 3 – требует внимания сейчас, используя систему светофоров для привлечения внимания к важным вещам.

На практике этот отчет не имеет особой ценности для покупателя, если только геодезист не присутствует одновременно с осмотром покупателя и не хочет получить раннюю оценку общего состояния, максимально используя экспертные знания геодезиста о том, как здания могут выйти из строя. не очевидны для обычного покупателя. Некоторые геодезисты соглашаются провести эти опросы в качестве предварительного расширения услуги с более подробным отчетом в любом из двух других типов пакета RICS Home Surveys. Обычно плата за первый отчет не включается в стоимость подробного последующего отчета, поскольку, когда геодезист возвращается на объект, уже есть понимание того, какие проблемы имеются в объекте.

Отчет RICS HomeByer

Этот формат документа был пересмотрен в 2010 году и стал легко усваиваемым для читателя. Проблема с более ранним форматом, о котором клиенты часто сообщали RICS при получении предыдущего «Опроса и оценки покупателя жилья», заключалась в том, что структура не могла легко отличить недостатки от основного описания. Была введена система светофоров , и геодезисты должны оценивать каждый элемент проверки в соответствии с приоритетом. Таким образом, легко выявляются серьезные препятствия, а менее критические дефекты комментируются, чтобы дать читателю совет о том, что потребует внимания в ближайшем будущем. Он не комментирует требования к техническому обслуживанию предметов, находящихся в удовлетворительном состоянии, а лишь подтверждает, что в настоящее время нет причин для беспокойства. Этот формат подходит для широкого спектра объектов недвижимости, но лучше всего подходит для домов традиционной постройки, которые не подвергались очень серьезным разрушениям или предыдущим серьезным изменениям или расширениям. Этот отчет намного длиннее, чем отчет о состоянии, и в нем более подробно рассматривается объект недвижимости, чтобы сообщить о визуальном состоянии и потребностях в техническом обслуживании девяти внешних элементов конструкции, девяти внутренних элементов конструкции, семи услуг, предоставляемых зданию, и трех ключевых компонентов. территории, на которой расположено имущество. В отчетах условия оцениваются по шкале: 1 – хорошее, 2 – требует внимания в ближайшем будущем, 3 – требует внимания сейчас, используя систему светофоров для привлечения внимания к важным вещам. Отчет также включает комментарии для консультирования адвоката по вопросам, которые необходимо решить при транспортировке, а также любым рискам, которые затрагивают здание, территорию и людей более общего характера. Также проводится рыночная оценка имущества и оценка затрат на восстановление для целей страхования.

Не всем дипломированным оценщикам разрешено предоставлять отчет RICS HomeBuyer, поскольку он содержит рыночную оценку. Согласно правилам Королевского института дипломированных оценщиков, любой геодезист, проводящий такие изыскания, также должен быть зарегистрированным оценщиком RICS и иметь страховку профессиональной ответственности за выполнение этой задачи. Это попытка RICS обеспечить доверие потребителей после того, как старые отчеты об оценке приобрели дурную славу.

Исследование здания RICS

Соломенный коттедж

Существует несколько вариантов обследования жилого дома, которое предлагает покупателю дома выбор продуктов. Двумя основными вариантами являются версии рекомендаций RICS, основанные на более ранней инструкции RICS 2004 года (недавно обновленной «Инструкцией RICS по обследованиям жилой недвижимости, 3-е издание», которая была представлена ​​в декабре 2013 года). Основное различие между рекомендациями и практическими рекомендациями для потребителя заключается в формате отчетов. Индивидуальный стиль или каркасный стиль (светофор). Для геодезистов руководство является «передовой практикой», а практические заметки «обязательны».

Версия инструкции может быть предоставлена ​​в согласованном формате документа Word с приложением для фотографий и т. д. Существует также возможность (за дополнительную плату за ввод в эксплуатацию) добавить рыночную оценку и другие услуги, такие как расчет стоимости ремонта и управление проектом / далее услуги по расследованию по соглашению, как указано в конце данного описания. По сути, это полностью индивидуальный отчет.

Альтернативой является версия для практических заметок (выпущенная на рынок в ноябре 2012 г.). Это формат сигнала светофора, аналогичный другим продуктам опросов RICS, таким как отчет о состоянии RICS и отчеты о покупателях жилья RICS.

Оба формата отчета (руководство и практическая версия) подходят практически для всех объектов недвижимости, включая, помимо прочего, памятники архитектуры , коттеджи с соломенной крышей , дома с деревянным каркасом и т. д.

Обследование здания является наиболее подробным доступным обследованием. от большинства фирм Chartered Surveyors. Каким бы тщательным оно ни было, оно все же может привести к рекомендациям для дальнейшего расследования со стороны других специалистов; см. ниже. Тем не менее, компетентный геодезист всегда попытается выяснить причины сырости и строительных дефектов, прежде чем рекомендовать дальнейшее расследование. Отчет об обследовании здания намного длиннее отчета о состоянии, но не может быть намного длиннее отчета покупателя жилья, поскольку его содержание зависит от состояния, наблюдаемого в каждом отдельном случае. В версии для практических примечаний объект более подробно рассматривается, чтобы составить отчет о визуальном состоянии и потребностях в техническом обслуживании девяти внешних элементов конструкции, с возможностью подразделения на отдельные элементы, с девятью внутренними элементами конструкции и семью службами. подается в здание, осмотренное аналогичным образом. Также при необходимости можно разделить три ключевых компонента территории, на которой расположен объект недвижимости.

В версии отчета с практическими рекомендациями условия также оцениваются по уровням: 1 — хорошие, 2 — требуют внимания в ближайшем будущем, 3 — требуют внимания сейчас, используя систему светофоров для привлечения внимания к важным вещам. В этом формате, если есть дефект, не только он будет идентифицирован, но и проанализированы его причины, а методы ремонта и устранения причины обсуждаются довольно подробно. Отчет также включает комментарии для консультирования адвоката по вопросам, которые необходимо решить при транспортировке, а также любым рискам, которые затрагивают здание, территорию и людей более общего характера. Также обсуждаются способы эвакуации в случае пожара, который, в частности, в старых домах может быть скомпрометирован из-за плохой конструкции и переделок. В документе отсутствует рыночная оценка или оценка затрат на восстановление для целей страхования. Их можно добавить вместе со сметой затрат на ремонт по отдельному соглашению, как описано в полезных пояснительных записках RICS для клиентов.

В совокупности ключевой особенностью обследований зданий RICS является то, что они предоставляют клиентам и геодезистам возможность начать подробный диалог о недвижимости, которую они собираются приобрести. Покупатели находят обследование здания полезным для проведения дальнейших переговоров о цене или для предоставления клиентам информационного документа о расширении или ремонте. Обследование здания – это очень интерактивный процесс.

Сертификат энергоэффективности

Дипломированные геодезисты также могут предоставить сертификат энергетической эффективности.

Пределы

Дипломированные инспекторы не обязательно являются специалистами в других областях и могут рекомендовать проведение дальнейших исследований электриком , инженером -газовиком , инженером-строителем или экспертом другого рода, в зависимости от того, что они обнаружат во время проверки. покупателя Они также могут порекомендовать работу адвоката для подтверждения вопросов, которые могут повлиять на их оценку, таких как (в случае арендованного имущества), неистекший срок аренды , кто несет ответственность за границы и так далее.

Проверка дипломированного инспектора обычно не является интрузивной. Они не имеют полномочий поднимать половицы, сверлить отверстия или проводить раскопки на объекте, которым на данном этапе не владеет потенциальный покупатель, а это означает, что определенные дефекты или проблемы могут не быть очевидными в ходе их осмотра.

Их сборы являются частью стоимости переезда в Соединенном Королевстве .

Дальнейшие соображения

Объем работ

Хотя Единые стандарты практики профессиональной оценки (USPAP) всегда требовали от оценщиков определения объема работы, необходимой для получения достоверных результатов, в последние годы это стало ясно. что оценщики не полностью понимали процесс его разработки. При формулировании объема работ для достоверной оценки концепция ограниченной и полной оценки и использование «Правила отклонения» вызвали путаницу у клиентов, оценщиков и рецензентов. Чтобы решить эту проблему, в 2006 году USPAP был обновлен так называемым «Проектом объема работ». После этого USPAP устранил как Правило отклонения, так и концепцию ограниченной оценки, и было создано новое правило объема работ. При этом оценщики должны были определить шесть ключевых частей проблемы оценки в начале каждого задания:

• Клиент и другие предполагаемые пользователи
• Назначение оценочного отчета и оценочного отчета
• Определение стоимости (например, рыночная, потеря права выкупа, инвестиции)
• Любые гипотетические условия или экстраординарные предположения
• Дата вступления в силу оценочного анализа
• Отличительные особенности объекта недвижимости

Основываясь на этих факторах, оценщик должен определить объем необходимой работы, включая используемые методологии, объем исследования и применимые подходы к оценке. В настоящее время минимальными стандартами объема работ являются:

• Ожидания клиента и других пользователей
• Действия коллег-оценщиков, выполняющих аналогичные задания

Объем работ – это первый шаг в любом процессе оценки. Без строго определенного объема работ выводы оценки могут оказаться нежизнеспособными. Определив объем работы, оценщик может правильно определить стоимость данного объекта недвижимости для предполагаемого пользователя и для предполагаемого использования оценки. Вся идея «объема работ» состоит в том, чтобы предоставить всем сторонам четкие ожидания и рекомендации относительно того, что охватывает, а что не охватывает отчет об оценке; и сколько труда вложено в это.

Виды долевого участия

Тип оцениваемой недвижимости также должен быть известен и указан в отчете. Обычно для большинства продаж или ипотечного финансирования простые оцениваются проценты. Простые проценты за вознаграждение — это наиболее полный набор доступных прав. Однако во многих ситуациях и во многих обществах, которые не следуют английскому общему праву или Кодексу Наполеона , некоторые другие интересы могут быть более распространенными. Хотя существует множество различных возможных интересов в сфере недвижимости, наиболее распространенными являются три:

• Простая стоимость сбора (известная в Великобритании как право собственности ) – наиболее полное право собственности на недвижимость, на которое в странах общего права распространяются полномочия, зарезервированные за государством (налогообложение, конфискация имущества, выдающееся владение и полицейские полномочия).
• Стоимость арендной платы – это просто плата за простые проценты, обремененные арендой. Если аренда осуществляется по рыночной арендной плате, то стоимость арендной платы и простая стоимость платы равны. Однако, если арендатор платит больше или меньше рыночной цены, остаточная стоимость, принадлежащая держателю арендной платы, плюс рыночная стоимость аренды может быть больше или меньше простой стоимости платы.
• Стоимость аренды – проценты, принадлежащие арендатору. Если арендатор платит рыночную арендную плату, то арендованное имущество не имеет рыночной стоимости. Однако если арендатор платит меньше, чем рыночная цена, разница между приведенной стоимостью уплаченной суммы и текущей стоимостью рыночной арендной платы будет положительной стоимостью аренды. Например, крупная сеть розничной торговли может договориться об аренде по цене ниже рыночной, чтобы выступать в качестве якорного арендатора торгового центра. Эта стоимость аренды может быть передана другому якорному арендатору, и в этом случае розничный арендатор имеет положительный интерес к недвижимости.

Оценщик и оценка:

«Оценщик» — это физическое лицо или профессионал, который обучен и имеет квалификацию для определения стоимости активов, обычно недвижимого или личного имущества, для различных целей. Оценщики оценивают стоимость или справедливую рыночную стоимость этих активов на основе своих знаний, опыта и анализа соответствующих данных.

«Оценка» относится к процессу определения стоимости или стоимости актива, имущества, бизнеса или финансового инструмента. Оценка может проводиться по широкому кругу причин, включая предприятия, активы и т. д.

Домашний осмотр

Если перед оценкой проводится осмотр дома и этот отчет предоставляется оценщику, оценка может оказаться более полезной. Это связано с тем, что оценщику, который не является экспертом-инспектором дома, сообщат, есть ли существенные строительные дефекты или требуется капитальный ремонт. Эта информация может привести к тому, что оценщик придет к другому, возможно, более низкому мнению о стоимости. Эта информация может быть особенно полезна, если одна или обе стороны, запрашивающие оценку, могут в конечном итоге оказаться во владении недвижимостью. Иногда это происходит с имуществом при разводе или судебном решении.

Массовая оценка и автоматизированные модели оценки

Автоматизированные модели оценки (AVM) становятся все более популярными. Они полагаются на статистические модели, такие как множественный регрессионный анализ или алгоритмы машинного обучения. Хотя AVM могут быть весьма точными, особенно при использовании в очень однородной местности, есть также свидетельства того, что AVM не точны в других случаях, например, когда они используются в сельской местности или когда оцениваемая собственность не соответствует району. .

Массовая компьютерная оценка (CAMA) — это общий термин для любого пакета программного обеспечения, используемого государственными учреждениями для помощи в проведении оценки недвижимости для расчета налога на недвижимость. CAMA — это система оценки имущества, обычно только определенных типов недвижимости , которая включает в себя компьютерный статистический анализ, такой как множественный регрессионный анализ и процедуру адаптивной оценки, чтобы помочь оценщику оценить стоимость.

Массовая оценка с географической поддержкой (GAMA) — это общий термин для любого пакета программного обеспечения, ориентированного на географическую информационную систему , используемого государственными учреждениями для помощи в проведении оценок недвижимости для расчета налога на недвижимость.

Пространственная-CAMA (SCAMA) — это общий термин для массовой оценки, при которой пространственные данные используются с моделями пространственной зависимости или пространственной неоднородности. Модель пространственного лага (SLM) и пространственная авторегрессия скользящего среднего (SARMA) подпадают под пространственную зависимость, тогда как модели географически взвешенной регрессии (GWR) подпадают под пространственную неоднородность.

Органы власти и профессиональные организации

Международный

Различные оценочные группы США и международные профессиональные оценочные организации в последние годы начали сотрудничать в разработке международных стандартов оценки . Это будет способствовать внедрению глобальных стандартов оценки недвижимости, которые станут столь необходимым дополнением к инвестиционным портфелям недвижимости, выходящим за пределы национальных границ. Некоторые оценочные группы уже являются международными организациями и, таким образом, в некоторой степени уже применяют определенный уровень мировых стандартов.

Международный совет по стандартам оценки (IVSC) — это неправительственная организация (НПО), член Организации Объединенных Наций, в состав которого входят все основные национальные органы, устанавливающие стандарты оценки, и профессиональные ассоциации из 150 различных стран (включая Институт оценки , Американское общество оценщиков , RICS , [Ассоциации практикующих оценщиков Индии] и Института оценки Канады ). IVSC публикует Международные стандарты оценки (IVS), уже в 12-м издании.

Германия

В Германии оценка недвижимости называется оценкой недвижимости ( Immobilienbewertung ). Оценщики недвижимости ( Immobilienbewerter или Gutachter ) могут претендовать на звание Öffentlich bestellter und vereidigter Sachverständiger (официально назначенного и присяжного эксперта). Однако этот прежде очень важный титул за последние годы во многом утратил свое значение, но по-прежнему имеет определенную ценность в судебных процессах. Название обычно не требуется для оценок.

Руководящие органы

Оценка недвижимости в Германии частично кодифицирована законом. Федеральный Baugesetzbuch (сокр. BauGB, «Немецкий законодательный кодекс по строительству») содержит руководящие принципы для органов управления, определяет термин «рыночная стоимость» и ссылается на продолжающиеся правила (глава 3, статьи 192 и далее). Каждый муниципалитет (город или административный округ) должен сформировать Gutachterausschuss (оценочную комиссию), состоящую из председателя и почетных членов. Комитет собирает информацию обо всех сделках с недвижимостью (копию каждого нотариального договора купли-продажи необходимо отправлять в Gutachterausschuss ) и включает ее в Kaufpreissammlung (базу данных покупной цены). Большинство комитетов каждые два года публикуют официальный отчет о рынке недвижимости, в котором, помимо другой информации о сопоставимых объектах, определяется стоимость земли. Комитеты также проводят оценки от имени органов государственной власти.

Федеральные правила

BauGB определяет Verkehrswert или Marktwert (рыночную стоимость, оба термина имеют одинаковое значение) следующим образом: «Рыночная стоимость определяется ценой, которая может быть реализована на дату оценки в сделке на рыночных условиях с должным учетом правовое положение и эффективные характеристики, характер и расположение помещения или иного предмета оценки» (неофициальный перевод). Намерение, как и в других странах, состоит в том, чтобы включить все объективные влияния и исключить все влияния, возникающие в результате субъективных обстоятельств вовлеченных сторон.

Этот федеральный закон поддерживается Wertermittlungsverordnung (сокр. WertV, «положение об определении стоимости»). WertV определяет кодифицированные подходы к оценке и общую технику оценки. Немецкие кодифицированные подходы к оценке (другие подходы, такие как DCF или остаточный подход, также разрешены, но не кодифицированы):

• Vergleichswertverfahren (метод сравнения продаж) – используется при наличии убедительных доказательств предыдущих продаж и для активов, занимаемых владельцем, особенно кондоминиумов и частных домов;
• Ertragswertverfahren (немецкий доходный подход) – стандартная процедура для недвижимости, которая генерирует будущие денежные потоки от сдачи недвижимости в аренду;
• Sachwertverfahren (немецкий затратный подход) – используется для специализированной недвижимости, к которой не применим ни один из вышеперечисленных подходов, например, общественных зданий.

Общие правила WertV дополнительно поддерживаются Wertermittlungsrichtlinie ( сокр. WertR, «директива по определению стоимости»). WertR предоставляет шаблоны для расчетов, таблицы (например, экономической амортизации) и рекомендации по учету различных влияний. WertV и WertR не являются обязательными для оценок для неофициального использования, тем не менее, их следует рассматривать как передовую практику или общепринятую (немецкую) практику оценки (GAVP).

Комментарии к GAVP Германии

Во многих отношениях Общепринятые (немецкие) принципы оценки соответствуют международной практике. На инвестиционном рынке наибольшее внимание уделяется доходному подходу. Однако есть некоторые важные различия:

• Земля и улучшения рассматриваются отдельно. Немецкий GAVP предполагает, что землю можно использовать бесконечно, но здания имеют ограниченный срок службы; Это совпадает с балансировкой активов. Стоимость земли определяется методом сравнения продаж как в доходном, так и в затратном подходе с использованием данных, накопленных Gutachterausschuss , которые затем добавляются к стоимости здания.
• Для учета использования земли чистый операционный доход уменьшается на Liegenschaftszins (проценты, выплачиваемые землевладельцу владельцем здания, т. е. земельная рента). Liegenschaftszins представляет собой произведение стоимости земли и Liegenschaftszinssatz (процентной ставки за пользование землей). Liegenschaftszinssatz определяется является эквивалентом урожайности – с некоторыми важными отличиями – и также Gutachterausschuss .
• В отличие от доходности по всем рискам (ARY) в британской практике, Liegenschaftszinssatz (сокр. LZ) не включает в себя допуск на дефолт (не путать со структурной вакансией), поэтому его необходимо вычесть из валового операционного дохода . В результате Liegenschaftszinssatz обычно будет ниже, чем доходность по всем рискам.
• Исходя из предположения, что экономическая жизнь улучшений ограничена, доходность и оставшийся экономический срок определяют стоимость здания из чистого операционного дохода.
• Контракты в Германии обычно предусматривают, что арендодатель несет более высокую долю расходов на техническое обслуживание и эксплуатацию, чем его коллеги в США и Великобритании.

Критика

Математически различие между землей и улучшениями в доходном подходе не окажет влияния на общую стоимость, если оставшийся экономический срок жизни превысит тридцать лет. По этой причине стало довольно распространенным использовать Vereinfachtes Ertragswertverfahren (упрощенный доходный подход), опуская стоимость земли и Liegenschaftszins . Однако раздельный учет земли и зданий приводит к более точным результатам для старых зданий, особенно для коммерческих зданий, срок эксплуатации которых обычно короче, чем у жилых зданий.

Преимуществом сравнительно высокой степени стандартизации, практикуемой профессиональными оценщиками, является большая возможность проверить оценку на несоответствие, точность и прозрачность.

Профессиональные организации

Федеральная немецкая организация назначенных и присяжных экспертов ( Federal Association of German Experts and Experts , сокр. BDSF) является основной профессиональной организацией, объединяющей большинство лицензированных оценщиков Германии. В последние годы, с переходом к более глобальному взгляду на оценочную профессию, RICS закрепился в Германии, в некоторой степени за счет BDSF. Другая немецкая организация назначенных и присяжных экспертов — Deutsche Sachverständigen Gesellschaft , сокр. ДЕЗАГ. В состав этой организации также входит большое количество лицензированных оценщиков в Германии.

Уделяя особое внимание гипотетической стоимости, в 1996 году немецкие банки, занимающиеся финансированием недвижимости, создали HypZert GmbH , ассоциацию по сертификации оценщиков недвижимости. Квалификация HypZert считается обязательной для многих немецких банков.

Израиль

В Израиле профессия оценщика недвижимости регулируется Советом оценщиков земли, органом Министерства юстиции; крупнейшей профессиональной организацией, объединяющей большинство оценщиков/землеоценщиков, является Ассоциация оценщиков земли. Оценщики должны быть зарегистрированы в Совете, который является установленным законом органом, который контролирует обучение и проводит национальные профессиональные экзамены, которые являются необходимым условием для получения регистрации. В 2005 году Совет учредил Комитет по стандартам оценки с целью разработки и распространения стандартов, отражающих передовую практику; они, как правило, придерживаются подхода, основанного на правилах.

Исторически сложилось так, что большинство оценок в Израиле были установленными законом оценками (например, оценки, выполняемые для целей налога на улучшение , налога, взимаемого с любой прибыли, получаемой от собственности в результате изменений в местном планировании), а также оценки, выполняемые для целей банковского кредитования. С тех пор как Израиль внедрил Международные стандарты финансовой отчетности (МСФО) в 2008 году, эта профессия занимается проведением оценок для целей финансовой отчетности.

Великобритания

Дополнительная информация: Дипломированные геодезисты в Соединенном Королевстве.

В Великобритании оценка недвижимости известна как оценка недвижимости , а оценщик недвижимости — это оценщик земли или оценщик недвижимости (обычно это квалифицированный дипломированный геодезист , специализирующийся на оценке недвижимости). Оценка недвижимости в Великобритании регулируется Королевским институтом дипломированных оценщиков (RICS), профессиональной организацией, объединяющей все профессии, связанные со строительством и недвижимостью. Профессиональные рекомендации RICS для оценщиков опубликованы в так называемой Красной книге . Версия 2017 года называлась « Оценка RICS – глобальные стандарты» (1 июля 2017 года). заменяет издание, опубликованное в 2011 году. Стандарты оценки RICS содержат обязательные правила, рекомендации по передовой практике и соответствующие комментарии. Версия 2017 года принимает и применяет Международные стандарты оценки (IVS), опубликованные Советом по международным стандартам оценки (IVSC). Изменения в стандартах утверждаются Советом профессиональной группы RICS Valuation Professional Group, и Красная книга соответствующим образом обновляется на регулярной основе. Базируясь в Великобритании, RICS является глобальной организацией и в последние годы стала очень активной в Соединенных Штатах благодаря сотрудничеству с Советниками по недвижимости, подразделением Национальной ассоциации риэлторов .

Соединенные Штаты

Практика оценки в США регулируется государством. Фонд оценки (TAF) является основным органом по стандартизации; его Совет по стандартам оценки (ASB) распространяет и обновляет передовой опыт, закрепленный в Единых стандартах практики профессиональной оценки (USPAP), а его Совет по квалификациям оценщиков (AQB) обнародует минимальные стандарты сертификации и лицензирования оценщиков.

Федеральное правительство регулирует работу оценщиков косвенно, потому что, если Подкомитет по оценке (ASC) Федерального экзаменационного совета финансовых учреждений (FFIEC) обнаружит, что регулирование и программа сертификации оценщиков конкретного штата неадекватны, то в соответствии с федеральными правилами все оценщики в этом штате больше не будут имеют право проводить оценку банков, зарегистрированных на федеральном уровне. ASC курирует TAF. Банки широко используют ипотечные кредиты и ценные бумаги, обеспеченные ипотекой , и не смогли бы сделать это без оценок.

Закон о реформе, восстановлении и правоприменении финансовых учреждений 1989 года (FIRREA) потребовал от всех штатов разработать системы лицензирования и сертификации оценщиков недвижимости. Для достижения этой цели в рамках FFIEC был сформирован Подкомитет по оценке (ASC), в состав которого вошли представители различных федеральных агентств по регулированию ипотечного кредитования. Таким образом, в настоящее время все оценщики недвижимости должны иметь государственную лицензию и сертификацию. Но до 1990-х годов не существовало общепринятых стандартов ни качества оценки, ни лицензирования оценщиков. В 1980-х годах специальный комитет, представляющий различные профессиональные организации по оценке в США и Канаде, собрался, чтобы систематизировать передовой опыт в так называемом USPAP. Кризис ссуд и сбережений в США привел к усилению федерального регулирования через FIRREA, что потребовало от федеральных регуляторов кредитования принятия стандартов оценки. Некоммерческая организация The Appraisal Foundation (TAF) была создана теми же организациями, которые разработали USPAP, а авторские права на USPAP были переданы TAF. Федеральный надзор за TAF осуществляет Подкомитет по оценке, в состав которого входят представители различных федеральных регуляторов кредитования. TAF осуществляет свою работу через два совета: Совет по стандартам оценки публикует и обновляет USPAP; Совет по квалификациям оценщиков (AQB) обнародует минимальные рекомендуемые стандарты для сертификации и лицензирования оценщиков. В 1990-е годы все штаты приняли USPAP в качестве руководящих стандартов в своих штатах и ​​разработали стандарты лицензирования, которые соответствовали рекомендациям TAF или превосходили их. Кроме того, различные суды штатов и федеральные суды приняли USPAP для судебных разбирательств в сфере недвижимости, а все федеральные органы регулирования кредитования применяют USPAP для оценки ипотечного финансирования.

Профессиональные организации

Кроме того, существуют профессиональные оценочные организации, организованные как частные некоммерческие организации, возникшие во времена Великой депрессии 1930-х годов. Одним из старейших в США является Американское общество управляющих фермами и сельскими оценщиками (ASFMRA), основанное в 1929 году. Другие были основаны по мере необходимости и появились возможности в специализированных областях, такие как Институт оценки (AI) и Американское общество оценщиков (ASA), основанное в 1930-х годах, Международная ассоциация права проезда и Национальная ассоциация риэлторов , которые были основаны после Второй мировой войны . Все эти организации существовали для установления и обеспечения соблюдения стандартов, но их влияние ослабевало с усилением государственного регулирования. В марте 2007 года три из этих организаций (ASFMRA, ASA и AI) объявили о принципиальном соглашении о слиянии. NAIFA (Национальная ассоциация независимых оценщиков), член-учредитель The Appraisal Foundation, помогла написать Раздел XI, Поправки к реформе оценки недвижимости. Он был основан в 1961 году.

Одной из наиболее признанных профессиональных организаций оценщиков недвижимости в Америке является Институт оценки (AI). Он был образован в результате слияния Американского института оценщиков недвижимости и Общества оценщиков недвижимости. Основанные вместе с другими в 1930-х годах, эти две организации объединились в 1990-х годах и образовали ИИ. Эта группа присуждает четыре профессиональных звания: SRA — оценщикам жилых помещений, AI-RRS — оценщикам жилых помещений, MAI — коммерческим оценщикам и AI-GRS — оценщикам коммерческих проектов. Институт принял строгие правила относительно использования и отображения этих обозначений. Например, вопреки распространенному мнению, «МАИ» не означает «Член Института оценки». По данным института, буквы «не обозначают конкретных слов», и МАИ не может использовать слова «Член Института оценки» вместо знака МАИ. Основной целью применения этого правила является предотвращение размывания товарных знаков . Эти назначения требуют посещения занятий по технике оценки, этического обучения, экзаменов и проверки работы кандидата назначенными оценщиками.

Национальная ассоциация оценщиков (НАА) была создана с целью объединения специалистов оценочной профессии с целью оказания благотворного влияния на профессию и защиты интересов оценщиков. NAA создало консультативную группу, состоящую из руководителей организаций и коалиций штатов, называемую Советом управляющих, где эти штаты могут помочь NAA действовать в интересах всех оценщиков. NAA также имеет назначенного члена, MNAA (член Национальной ассоциации оценщиков), который является лицом, имеющим лицензию на оценочную деятельность, сертификат или аналогичный оценочный сертификат, выданный государственным органом; и который принимает требования членства и цели Национальной ассоциации оценщиков. Ассоциация оценщиков.

Другие ведущие оценочные организации включают Национальную ассоциацию независимых оценщиков и Национальную ассоциацию главных оценщиков , которые также были членами-учредителями и спонсорами Фонда оценки. Совет оценщиков недвижимости штата Массачусетс (MBREA), основанный в 1934 году, является единственной оценочной ассоциацией штата, названной спонсором Фонда оценки. В последние годы Королевский институт дипломированных оценщиков (RICS) получил большое признание в Соединенных Штатах и ​​​​наладил сотрудничество с Советниками по недвижимости, подразделением Национальной ассоциации риэлторов . RICS, штаб-квартира которой находится в Лондоне, работает в глобальном масштабе и присуждает звания MRICS и FRICS членам и научным сотрудникам RICS. Американская консультационная группа по недвижимости — это небольшая группа ведущих оценщиков и аналитиков недвижимости США, которые совместно разработали непропорционально большой объем методологии оценки, а также Национальная ассоциация оценщиков недвижимости (NAREA), основанная в 1966 году с целью повысить профессионализм и успех оценочной индустрии.

Ведущей оценочной организацией по оценке личного имущества является Американское общество оценщиков , которое является членом-спонсором Фонда оценки и присуждает звание ASA (Аккредитованный старший оценщик) кандидатам, которые имеют пятилетний документально подтвержденный опыт работы в области оценки, сдали комплексный экзамен вместе с необходимые курсы по оценке коммерческой и/или жилой недвижимости, и представить на рассмотрение два отчета об оценке.

расовая предвзятость

Долгое время считалось, что неявная предвзятость и расовый состав районов влияют на стоимость оценки дома. Недавние исследования Freddie Mac и других лидеров отрасли подтвердили, что традиционное моделирование, основанное на сопоставимых продажах и множестве других факторов (доход, кредитный рейтинг и т. д.), не может объяснить разницу в оценке стоимости, с которой сталкиваются меньшинства. Некоторые утверждают, что такое ценовое неравенство частично объясняется качеством района, которое, по мнению оппонентов, является побочным продуктом исторических «красных черт» .

Россия

В России, как и во многих других странах бывшего Советского Союза, эта профессия возникла в первой половине 1990 года и представляла собой полный разрыв с прежней практикой специалистов по отраслевому ценообразованию и с деятельностью законодательных органов по ценообразованию в Советском Союзе. Союз. В настоящее время оценка имущества, как ее называют, представляет собой специализацию в рамках «профессии оценщика» общего назначения, которая функционирует в режиме саморегулирования под контролем «саморегулируемых профессиональных организаций» оценщиков (СРО), то есть государственных надзорных органов, созданных в соответствии с положениями специального законодательства (которое в общих чертах можно сравнить с профсоюзами). Главным из них является Российское общество оценщиков , созданное в 1993 году и в настоящее время осуществляющее контроль над примерно половиной членов оценочной профессии. Среди более чем 6000 членов организации значительное большинство являются оценщиками недвижимости, работающими совместно с оценщиками бизнеса и нематериальных активов. Последним категориям оценщиков также разрешено оценивать имущество, хотя специалисты по оценке, как правило, специализируются. В конце 2016 года было предписано, что оценщики должны пройти обязательную государственную аттестацию для проверки своей компетентности, детали которой в зависимости от специализации или иным образом еще предстоит выяснить.

По состоянию на середину 2016 года оценщиками в России, в том числе оценщиками недвижимости, считаются специально образованные лица, сохраняющие членство в СРО «Оценщик» и несущие неограниченную имущественную ответственность за результат своих услуг, то есть их профессиональный статус формируется по образцу организации. государственных нотариусов. Несмотря на это, более 80% оценщиков, как правило, работают в оценочных или консалтинговых компаниях и, таким образом, не занимаются практикой в ​​качестве самостоятельных индивидуальных предпринимателей. Высококлассные оценочные услуги в стране в основном представлены оценочными подразделениями международной консалтинговой компании «Большой четверки», но существуют также авторитетные национальные корпоративные оценочные бренды.

Большинство оценок имущества в стране, как правило, проводится в соответствии с юридическими требованиями, изложенными в Федеральном законе об оценке, последняя поправка которого была внесена в 2016 году. Кроме того, другие соответствующие законы, такие как Закон об акционерных обществах, описывают более 20 случаев. где оценки обязательны. Эти обязательные случаи включают, среди прочего, оценку для таких целей, как приватизация, обеспечение кредитов, ведение процедур банкротства и ликвидации.

До 2000 года оценки корпоративной финансовой отчетности имели большее значение. Однако ситуация изменилась, когда национальный регулятор бухгалтерского учета прекратил продвигать вариант учета по справедливой стоимости. В настоящее время правительство находится в процессе передачи массовой оценки недвижимости для целей налогообложения на аутсорсинг профессиональным оценочным организациям.

Рассмотрение утвержденных оценщиками оценок стоимости в случае возникновения споров осуществляется через Экспертные советы СРО оценщиков. Официальные суды склонны соглашаться с решениями таких советов. В некоторых редких случаях для вступления в силу оценки, проведенной конкретным оценщиком, также требуется разрешение Экспертного совета СРО.

Технические детали практики оценщиков недвижимости в России соответствуют международной модели. Члены Российского общества оценщиков ранее были обязаны соблюдать Международные стандарты оценки. Также существует набор из 14 разработанных правительством «Федеральных стандартов оценки» общего назначения (FSO 1,2,3 — общие стандарты оценки, впервые принятые в 2007 году (и пересмотренные в 2015 году) и охватывающие Условия сотрудничества и содержание отчета об оценке. требованиям, FSO 7–11 являются стандартами для конкретных активов, принятыми в 2015 году, тогда как FSO 9 в настоящее время является единственным целевым стандартом в наборе, касающимся оценки стоимости имущества для целей обеспечения кредита, последние два стандарта FSO, принятые в 2016 году, охватывают определение стоимости активов; инвестиционной и ликвидационной стоимости, однако методику определения этих стоимостей они не затрагивают, лишь выскабливают требования к отчетности). Ввиду стремления к международному соответствию в последнем раунде разработки стандартов FSO, общие требования в новых стандартах FSO близки к требованиям в наборе международных стандартов оценки, однако в некоторых случаях они могут быть более конкретными и требовать обязательного раскрытия неопределенностей в оценке. отчеты в формате интервал/диапазон.

С 1 августа 2017 года вступили в силу новые поправки к Федеральному закону об оценке, предусматривающие обязательную аттестацию оценщиков государственным испытательным центром. Следовательно, эта двухчасовая сертификационная мера по письменному экзамену, направленная на противодействие широко распространенному мнению среди представителей национальной оценочной профессии, предусматривает три специализации оценщиков: оценщики недвижимости, оценщики машин и оборудования, а также оценщики бизнеса и нематериальных активов. оценщики активов, при этом требования к содержанию экзамена существенно различаются для каждой специализации. Оценщики потеряют право на практику, если они не выполнят требование о сдаче этого обязательного сертификационного экзамена не позднее 31 марта 2018 года. По общей оценке этой меры, число сертифицированных оценщиков в России сократится примерно до 2000 человек. –3000 оценщиков по всей стране (по всем упомянутым специальностям), т.е. сокращается около 80% нынешнего состава СРО оценщиков из-за сложности сертификационных экзаменов.

Гонконг

Гонконгский институт оценщиков (HKIS) регулирует работу оценщиков недвижимости в Гонконге. Основанный в 1984 году, Институт является единственной профессиональной организацией, представляющей геодезическую профессию в Гонконге. HKIS была официально зарегистрирована на основании Постановления о Гонконгском институте геодезистов в январе 1990 года (глава 1148). В июле 1991 года был принят Постановление о регистрации геодезистов (глава 417), предусматривающее создание Регистрационного совета для управления регистрацией геодезистов. В мае 2006 года число членов достигло 6723 человек. Геодезист общей практики консультирует по вопросам наилучшего использования земли, оценивает осуществимость и жизнеспособность предлагаемого проекта застройки, а также оценку, маркетинг, продажу, аренду и управление завершенными разработками. У компании также есть веб-сайт, на котором в режиме реального времени можно оценить стоимость недвижимости по всему Гонконгу.

Австралия

Австралийский институт недвижимости (API) был основан в 1926 году как Институт оценщиков Содружества. За последнее столетие Институт несколько раз менял название по мере расширения спектра услуг, предлагаемых его членами. Он служит для регулирования профессии оценщиков недвижимости на всей территории Австралии.

Сегодня API представляет интересы более 8600 специалистов в сфере недвижимости по всей Австралии. Членами API являются оценщики жилых, коммерческих помещений, оборудования и оборудования, консультанты по недвижимости, аналитики недвижимости, управляющие фондами недвижимости и активами, управляющие объектами недвижимости, юристы по недвижимости, исследователи недвижимости и ученые. Основная роль Института заключается в установлении и поддержании самых высоких стандартов профессиональной практики, образования, этики и профессионального поведения для его членов и представителей сферы недвижимости в целом.

Новая Зеландия

Оценка недвижимости в Новой Зеландии регулируется Новозеландским институтом оценщиков («NZIV») и Советом по регистрации оценщиков Новой Зеландии («VRB»), которые являются официальными органами, созданными в соответствии с Законом об оценщиках 1948 года (Новая Зеландия). NZIV остается установленным законом профессиональным органом оценщиков в Новой Зеландии с бессрочной правопреемственностью в соответствии с Законом. NZIV может разрабатывать правила как законодательные акты более низкого уровня и имеет Кодекс этики (пересмотренный в 2023 году). В последний раз правила NZIV менялись в 2012 году и остаются в силе. VRB обладает юрисдикцией в отношении серьезных вопросов, влияющих на регистрацию оценщика, включая дисциплинарные взыскания, когда оценщик действовал таким образом, чтобы достичь порогового значения. Закон об оценщиках 1948 года устанавливает порог в соответствии со статьей 31 для случаев, когда оценщик может быть исключен из реестра оценщиков. НЗИВ обладает полномочиями по дисциплинарному взысканию относительно более мелких вопросов. NZIV управляет членами NZIV и имеет право наказывать членов и штрафовать их на сумму до 500 долларов, делать выговор членам или прекращать их членство. Названия «Зарегистрированный оценщик» и «Общественный оценщик» защищены законом и предназначены для оценщиков, зарегистрированных в соответствии с Законом. В соответствии с Законом NZIV может принимать в состав членов, не являющихся оценщиками (например, экономистов, не являющихся оценщиками земли).

Существуют также добровольные профессиональные организации по оценке недвижимости, такие как Королевский институт дипломированных оценщиков (RICS) и Институт собственности Новой Зеландии (PINZ). Оба этих органа имеют более широкий членский состав, помимо оценщиков недвижимости. PINZ насчитывает около 1700 членов в Новой Зеландии и за рубежом (например, эмигранты из Великобритании, Азии и Австралии). PINZ заключил соглашение об уровне обслуживания с NZIV, согласно которому PINZ заключает контракт на выполнение задач для уставного профессионального органа NZIV. PINZ была основана в 2000 году как голос профессионалов в сфере недвижимости. В течение последних 20 лет или около того внутри оценочной профессии в Новой Зеландии наблюдались «политические разногласия», выражавшиеся на ежегодных собраниях акционеров и в «войнах по доверенности». Многие оценщики поддерживают объединение функций NZIV в рамках многопрофильного добровольного органа PINZ, в то время как многие другие желают сохранить отдельный установленный законом профессиональный орган для оценщиков (NZIV). Существуют различные причины дебатов, регулирующее законодательство находится на рассмотрении и рассматриваются поправки или его отмена. В настоящее время Закон остается в силе, и NZIV юридически является отдельным органом с установленными законом функциями, полномочиями и обязанностями.

В состав PINZ вошли многие члены NZIV, Института оценщиков машин и оборудования (IPMV) и Института экономики собственности и земли Новой Зеландии (PLEINZ). PINZ теперь представляет интересы оценщиков, управляющих недвижимостью и объектами, консультантов по недвижимости и оценщиков машин и оборудования. PINZ превратился в одну из крупнейших профессиональных организаций по стандартам, квалификации и этике во всех аспектах профессии недвижимости в Новой Зеландии. Он работает с правительством, промышленностью и другими профессиональными ассоциациями, заинтересованными сторонами в сфере образования и средствами массовой информации для продвижения своих стандартов и взглядов.

В Новой Зеландии термины «оценщик» и «оценщик» обычно относятся к тому, кто берет на себя эту профессиональную роль в соответствии с требованиями Закона об оценщиках 1948 года или нерегулируемых или добровольно саморегулируемых (если они являются членами PINZ) машин и оборудования, морских или оценщики произведений искусства. Принимая во внимание, что термин «оценка» обычно относится к оценке, проведенной продавцом недвижимости или лицензированным агентом в соответствии с Законом об агентах по недвижимости 2008 года. В состав Института недвижимости Новой Зеландии входят многие оценщики, но регулирующее законодательство в области продаж и агентских услуг (распоряжение земельными интересами от имени других) не распространяется на положение об этой роли оценщиков независимо от членства в NZIV, RICS или PINZ.

Существует значительная разница в обязанностях агента по недвижимости и оценщика. Хотя агенту по недвижимости разрешено представлять интересы своего клиента, оценщик обязан предложить объективную и независимую оценку стоимости. Правовая база, регулирующая эти роли, также различна. Юристы, перевозчики и агенты по недвижимости действуют в соответствии с законодательством, отличным от того, которое регулирует оценщиков. В частности, правовым положением, определяющим обязанности юристов и перевозчиков, является Закон об адвокатах и ​​перевозчиках 2006 года.

Число зарегистрированных оценщиков в Новой Зеландии обычно составляет от 1000 до 1300. Это стареющий «тяжеловесный» профессионал, которому трудно удерживать новых и молодых членов из-за заработной платы, стресса на работе и недавнего появления «координационных палат», позволяющих банкам заказывать оценки для целей ипотеки. Клиринговые палаты в значительной степени положили конец давней местной практике, когда представители общественности обращались за советом непосредственно к оценщику. Использование электронных оценок, основанных на рейтинговых значениях (массовая оценка сборов местными властями), также приводит к сокращению стандартной оценочной работы и существенно влияет на жизнеспособность малых оценочных предприятий. Профессия находится в процессе более широкой корпоративной реструктуризации рынка оценки из-за этих факторов с различным восприятием внутри профессии достоинств событий последних пяти лет.

См. также

• Американский стандарт измерения
• Совет по стандартам аудита
• Строительная инспекция
• Климатическая оценка
• Транспортировка
• Немецкий доходный подход
• Домашний осмотр
• Международные стандарты измерения недвижимости
• Инвестиционный рейтинг недвижимости
• Война
• Налог на стоимость земли
• Список тем по недвижимости
• Пересечение пиковой стоимости земли
• Королевский институт дипломированных геодезистов
• Верификация и валидация
• Недвижимость
• Бизнес в сфере недвижимости
• Пузырь на рынке недвижимости

Дальнейшее чтение

• Баррис, Дж. (2008) Экспертная система оценки методом сравнения . Кандидатская диссертация, UPC, Барселона
• Баррис Дж. и Гарсиа-Алмирал П. (2011) Функция плотности оценочной стоимости . Европейское общество недвижимости 2011 – Эйндховен, Нидерланды, Лучшая статья по оценке недвижимости
• Баум А., Наннигтон Н. и Макмин Д. (2011) Доходный подход к оценке недвижимости (6-е издание). Estates Gazette, Лондон
• Браун Г. и Матисяк Г. (1999) Инвестиции в недвижимость: подход к рынку капитала . Файнэншл Таймс, Лондон
• Исаак Д. и О'Лири Дж. (2012) Принципы оценки недвижимости (2-е издание), Пэлгрейв Макмиллан, Лондон
• Кейн С., Линн М. и Джонсон Дж. (2004) Практическое применение в моделировании оценочной стоимости . Институт оценки, Чикаго
• Хейворд, Р. (редактор) (2008) Оценка: принципы на практике (6-е издание). Estates Gazette, Лондон
• Малиен, В. (2011). «Специализированная оценка недвижимости: анализ решений по множеству критериев» . Журнал торговой и развлекательной недвижимости . 9 (5): 443–50. дои : 10.1057/rlp.2011.7 .
• Малиен В., Девейкис С., Кирстен Л. и Малис Н. (2010). «Оценка коммерческой недвижимости для отдыха: сравнение примеров из Великобритании и Литвы» . Международный журнал стратегического управления недвижимостью . 14 (1): 35–48. дои : 10.3846/ijspm.2010.04 . {{cite journal}}: CS1 maint: несколько имен: список авторов ( ссылка )
• Саймонс, Роберт (2007) Когда с хорошей собственностью случаются плохие вещи , Институт экологического права, Вашингтон, округ Колумбия
• Таховский, Майкл, Экологические мертвые зоны: оценка загрязненных объектов The Appraisal Journal (2021)
• Фонд оценки, Единые стандарты профессиональной оценочной практики . Обновляется и публикуется ежегодно в выпуске 2006 г.; отныне обновленные издания будут выходить раз в два года.
• Институт оценки, Оценка недвижимости (15-е издание).
• Оценочные услуги на Ближнем Востоке и в Северной Африке, www.landsterling.com . Оценочные услуги, сертифицированные RICS.
• Итальянский стандарт оценки недвижимости – Кодекс оценки недвижимости, третье издание – английская версия (2006 г.)
• Дука, Джон В., Джон Мюллбауэр и Энтони Мерфи. 2021. « Что движет циклами цен на жилье? Международный опыт и проблемы политики ». Журнал экономической литературы, 59 (3): 773-864.