Оценка недвижимости

Оценка недвижимости , оценка недвижимости или оценка земли - это процесс оценки стоимости недвижимости (обычно рыночная стоимость ). Сделки с недвижимостью часто требуют оценки, потому что каждая собственность имеет уникальные характеристики. Место также играет ключевую роль в оценке. Оценки отчетов составляют основу для ипотечных ссуд, урегулирования имущественных имущественников , налогообложения и так далее. Иногда отчет о оценке используется для установления цены продажи для недвижимости.

Типы стоимости

Существует несколько типов и определений стоимости, стремящихся к оценке недвижимости. Некоторые из наиболее распространенных::

• Рыночная стоимость - цена, по которой активы будут торговаться в конкурентоспособной вальрасианской аукционной обстановке. Рыночная стоимость обычно взаимозаменяется с открытой рыночной стоимостью или справедливой стоимостью . Международные стандарты оценки (IVS) Определите:

Рыночная стоимость - предполагаемая сумма, на которую активы или ответственность должны обмениваться на дату оценки между желающим покупателем и желающим продавцом в сделке с длиной руки, после надлежащего маркетинга и где каждая сторона действовала знает, разумно и без принуждения.

• Значение или использование или значение использования - Чистая приведенная стоимость (NPV) денежного потока, который генерирует актив для конкретного владельца при конкретном использовании. Значение-это ценность для одного конкретного пользователя и может быть выше или ниже рыночной стоимости свойства.
• Инвестиционная стоимость - стоимость одного конкретного инвестора и может быть или не быть выше рыночной стоимости недвижимости. Различия между инвестиционной стоимостью актива и его рыночной стоимостью мотивируют покупателей или продавцов выйти на рынок. Международные стандарты оценки (IVS) Определите:

Инвестиционная стоимость - стоимость актива для владельца или потенциального владельца для индивидуальных инвестиционных или операционных целей.

• Стоимость налога AD Valorem - стоимость, используемая для целей налогообложения, определяется сбором данных в рамках процесса массовой оценки. Процесс массовой оценки применяет данные, собранные с помощью различных источников, к недвижимости для определения налогооблагаемой стоимости.
• Застрахованная стоимость - стоимость недвижимости, покрываемой страховым полисом . Как правило, это не включает значение сайта.
• Ликвидационная стоимость - может быть проанализирована как принудительная ликвидация или упорядоченная ликвидация, и является широко востребованным стандартом стоимости в процессе банкротства. Он предполагает продавца, который вынужден продавать после периода воздействия, который меньше, чем нормальный рынок.

Цена против стоимости

Могут быть различия между тем, что стоит недвижимость ( рыночная стоимость ), и того, что стоит покупать его ( цена ). Оплаченная цена может не представлять рыночную стоимость этой недвижимости. Иногда могли присутствовать специальные соображения, такие как особая связь между покупателем и продавцом, где одна сторона оказала контроль или значительное влияние на другую сторону. В других случаях транзакция, возможно, была лишь одним из нескольких объектов, проданных или торгуемых между двумя сторонами. В таких случаях цена, оплаченная за какую -либо конкретную часть, не является ее рыночной «стоимостью» (с идеей, как правило, заключается в том, что все части и цены составляют рыночную стоимость всех частей), а скорее рыночная цена ".

В других случаях покупатель может охотно заплатить премиальную цену, превышающую общепринятую рыночную стоимость, если его субъективная оценка недвижимости (ее инвестиционная стоимость для него) была выше, чем рыночная стоимость. Одним из конкретных примеров этого является владелец соседнего имущества, который, объединив свою собственность с объектом (сборка), может получить экономику масштаба и дополнительную стоимость ( стоимость Plottage ). Подобные ситуации иногда случаются в корпоративных финансах . Например, это может произойти, когда слияние или поглощение происходит по цене, которая выше, чем стоимость, представленная ценой базовой акции. Обычное объяснение этих типов слияний и поглощений заключается в том, что «сумма больше, чем ее части», поскольку полное владение компанией обеспечивает полное контроль над ней. Это то, за что покупатели иногда платят высокую цену. Эта ситуация может произойти и в покупках недвижимости.

Но наиболее распространенной причиной стоимости, отличной от цены, является то, что либо покупатель, либо продавец неосведомлены о том, какова рыночная стоимость недвижимости, но, тем не менее, соглашается с контрактом по определенной цене, которая либо слишком дорого, либо слишком дешевая. Это прискорбно для одной из двух сторон. Это обязательство оценщика недвижимости по оценке истинной рыночной стоимости недвижимости, а не рыночной цены.

Часто свойства оцениваются по значению ниже их рыночных значений; Это известно как фракционная оценка. Фракционная оценка может привести к свойствам, которые оцениваются в 10% или менее их рыночных стоимости.

Определения рыночной стоимости в Соединенных Штатах

В Соединенных Штатах оценки предназначены для определенного типа стоимости (например, стоимость выкупа, справедливая рыночная стоимость, проблемная стоимость продажи, инвестиционная стоимость). Наиболее часто используемым определением стоимости является рыночная стоимость . Хотя единообразные стандарты профессиональной практики оценки (USPAP) не определяют рыночную стоимость, это обеспечивает общее руководство о том, как следует определить рыночную стоимость:

Тип стоимости, изложенная как мнение, которое предполагает передачу имущества (то есть право собственности или пакет таких прав), на определенную дату, при конкретных условиях, изложенных в определении идентифицированного термина оценщиком, как это применимо в оценке.

Таким образом, определение стоимости, используемое в анализе оценки или текущего анализа рынка (CMA), и отчет представляет собой набор допущений о рынке, на котором субъектная собственность может осуществлять. Это влияет на выбор сопоставимых данных для использования в анализе. Это также может повлиять на метод, используемый для оценки свойства. Например, значение дерева может составить до 27% от значения свойства.

Основные подходы к ценности

Существует три традиционные группы методологий для определения стоимости. Они обычно называют «тремя подходами к ценности», которые обычно не зависят друг от друга:

• Подход сравнения продаж (сравнение характеристик собственности с характеристиками сопоставимых свойств, которые недавно продали в аналогичных транзакциях).
• Подход затрат (покупатель не будет платить больше за недвижимость, чем будет стоить построить эквивалент).
• Подход к доходу (аналогично методам, используемым для финансовой оценки, анализа ценных бумаг или ценообразования облигаций - где подразумеваемая стоимость недвижимости является функцией Pro Forma Forma Forma или NOI в контексте недвижимости).

Однако недавняя тенденция бизнеса имеет тенденцию к использованию научной методологии оценки, которая опирается на основу количественных данных, риск и географические подходы. Pagourtzi et al. предоставили обзор методов, используемых в отрасли, сравнимыми между традиционными подходами и продвинутыми.

Как упоминалось ранее, оценщик может обычно выбирать из трех подходов для определения значения. Один или два из этих подходов обычно являются наиболее применимыми, а другой подход или подходы обычно менее полезны. Оценщик должен подумать о «объеме работы», типе стоимости, само свойство, а также о качестве и количестве данных, доступных для каждого подхода. Никакого общего заявления не может быть сделано, что тот или иной подход всегда лучше, чем один из других подходов.

Оценщик должен думать о том, как большинство покупателей обычно покупают заданный тип недвижимости. Какой метод оценки использует большинство покупателей для типа оцениваемой собственности? Обычно это направляет мышление оценщика о лучшем методе оценки в сочетании с доступными данными. Например, оценки недвижимости, которые обычно покупаются инвесторами (например, небоскребы , офисные здания), могут придать больший вес для подхода к доходам. Покупатели, заинтересованные в покупке жилой недвижимости с одной семьей, скорее сравнивают цену, в данном случае подход сравнения продаж ( подход к анализу рынка ) будет более применимым. Третий и последний подход к стоимости - это подход затрат к стоимости. Подход затрат к стоимости наиболее полезен при определении страховой стоимости и стоимостью для построения новой структуры или здания.

Например, отдельные жилые дома данного качества, как правило, продаются по определенной цене за квартиру. Во многих из этих случаев подход сравнения продаж может быть более применимым. С другой стороны, многократный жилой комплекс обычно оценивается по доходному подходу, поскольку это будет последовать за тем, как большинство покупателей будут ценить его. В качестве другого примера, дома на одну семью чаще всего ценятся с наибольшим весом для подхода сравнения продаж. Однако, если жилище на одну семью находится в окрестностях, где все или большинство жилищ являются арендными единицами, то некоторый вариант подхода к доходу может быть более полезным. Таким образом, выбор метода оценки может измениться в зависимости от обстоятельств, даже если оцениваемое имущество не сильно меняется.

Подход сравнения продаж

Подход сравнения продаж основан в основном на принципе замещения. Этот подход предполагает, что осторожный (или рациональный) человек будет платить не больше за недвижимость, чем будет стоить приобретение сопоставимого заместительного имущества. Подход признает, что типичный покупатель сравнит запрашиваемые цены и будет стремиться купить недвижимость, которая соответствует его или ее желаниям и потребностям на самую низкую стоимость. При разработке подхода сравнения продаж оценщик пытается интерпретировать и измерить действия сторон, участвующих на рынке, включая покупателей, продавцов и инвесторов.

Методы сбора данных и процесс оценки

Данные собираются при недавних продажах недвижимости, аналогичных оценке предмета, называемых «сопоставимыми». Только проданные объекты могут использоваться в оценке и определении стоимости имущества, поскольку они представляют суммы, фактически уплаченные или согласованные для недвижимости. Источники сопоставимых данных включают публикации в сфере недвижимости, публичные записи, покупатели, продавцы, брокеры и/или агенты, оценщики и так далее. Важные детали каждой сопоставимой продажи описаны в отчете «Оценка». Поскольку сопоставимые продажи не идентичны объектному имуществу, могут быть внесены коррективы для даты продажи, местоположения, стиля, удобств, квадратных метров, размера площадки и т. Д. Продажа была идентична предметной собственности. Если сопоставимый превосходит субъект в коэффициенте или аспекте, то для этого фактора необходима регулировка нисходящей. Аналогичным образом, если сопоставимый уступает субъекту в аспекте, то необходима корректировка восходящей для этого аспекта. Корректировка несколько субъективна и опирается на обучение и опыт оценщика. Из анализа группы скорректированных цен на продажи сопоставимых продаж, оценщик выбирает показатель стоимости, который является репрезентативным для объекта. Различные оценщики могут выбрать другой индикатор значения, который в конечном итоге обеспечит различную стоимость свойства.

Шаги в подходе сравнения продаж

1. Исследуйте рынок, чтобы получить информацию, касающуюся продаж, и ожидающие продажи, которые аналогичны предметной собственности
2. Изучите рыночные данные, чтобы определить, являются ли они фактически правильными и точными
3. Определить соответствующие единицы сравнения (например, цена продажи за квадратный фут) и разработать сравнительный анализ для каждого
4. Сравните субъект и сопоставимые продажи в соответствии с элементами сравнения и приспособитесь по мере необходимости
5. Согласовать указания множественного значения, которые возникают в результате корректировки (вверх или вниз) сопоставимых продаж в единое показание значения

Затратный подход

Подход затрат когда -то был назван подходом суммирования. Теория состоит в том, что стоимость собственности может быть оценена путем суммирования стоимости земли и амортизированного значения любых улучшений. Значение улучшений часто называют аббревиатурой RCNLD (для «стоимости воспроизведения/замены новой меньшей обесценены»). Воспроизведение относится к воспроизведению точной копии; Стоимость замены относится к стоимости строительства дома или другого улучшения, которое имеет такую ​​же утилиту , но использует современный дизайн, мастерство и материалы. На практике оценщики почти всегда используют стоимость замены, а затем вычитают коэффициент для любой функциональной дистанции, связанной с возрастом объекта. Исключение из общего правила использования стоимости замены заключается в некоторых оценках страховой стоимости. В этих случаях является целью воспроизведения точного актива после разрушительного события, подобного пожару.

В большинстве случаев, когда участвует подход затрат, общая методология представляет собой гибрид подходов к сравнению затрат и продаж (представляющий как затраты поставщиков, так и цены, которые ищут клиенты). Например, стоимость замены для построения здания может быть определена путем добавления труда, материала и других затрат. С другой стороны, значения земли и амортизация должны быть получены из анализа сопоставимых данных о продажах.

Подход затрат считается наиболее надежным при использовании на более новых структурах, но метод, как правило, становится менее надежным для более старых свойств. Подход затрат часто является единственным надежным подходом при работе с специальными свойствами (например, публичной ассамблеей, приставами ).

Доходный подход

Основная статья: доход

Подход капитализации доходов (часто называемый просто «доходным подходом») используется для оценки коммерческой и инвестиционной недвижимости. Поскольку он предназначен для непосредственного отражения или моделирования ожиданий и поведения типичных участников рынка, этот подход, как правило, считается наиболее применимым методом оценки для обеспечения дохода, где существуют достаточные рыночные данные.

В коммерческом доходе, обеспечивающем собственность, этот подход капитализирует поток дохода в индикацию стоимости. Это может быть сделано с использованием множителей доходов или ставок капитализации, применяемых к чистому операционному доходу (NOI). Обычно NOI стабилизируется, чтобы не прибавлять слишком много веса на очень недавнем событии. Примером этого является необычное здание, которое, технически, не имеет NOI. Стабилизированный NOI предположил бы, что здание сдано в аренду с нормальной скоростью и до обычного уровня занятости. Чистый операционный доход (NOI) представляют собой валовой потенциальный доход (GPI), меньше вакансий и убытков сбора (= эффективная валовая доход) меньше операционных расходов (но исключая услуги долга, подоходные налоги и/или расходы на амортизацию, применяемые бухгалтерами).

В качестве альтернативы, несколько лет чистого операционного дохода могут быть оценены модели дисконтированного анализа денежных потоков (DCF). Модель DCF широко используется для оценки более крупных и более дорогих дохода, таких как крупные офисные башни или крупные торговые центры. Этот метод применяет доходность, поддерживаемую рынком (или ставки дисконтирования), к прогнозируемым будущим денежным потокам (например, годовые показатели дохода, и, как правило, однозначное возвращение от возможной продажи недвижимости) для получения индикации текущей стоимости. В Канаде значения реверсии обычно варьируются от 16x-21x до года продажи.

Когда дома приобретаются для личного использования, покупатель может проверить запрашиваемую цену, используя доходную подход в противоположном направлении. Ожидаемая ставка доходности может быть оценена путем сравнения чистых ожидаемых затрат с запрашиваемой ценой. Эта доходность можно сравнить с другими возможностями инвестирования владельца дома.

Великобритания методы оценки

В Соединенном Королевстве методология оценки традиционно классифицирована на пять методов:

1. Сравнительный метод . Используется для большинства типов имущества, где есть хорошие доказательства предыдущих продаж. Это аналогично подходу сравнения продаж, изложенным выше.

2. Инвестиционный метод , также известный как хардкор . Используется для большинства коммерческих (и жилых) недвижимости, которая производит будущие денежные потоки через предоставление имущества. Этот метод сравнивает оценочную стоимость аренды (ERV) или «верхний срез» с текущим («проходным») доходом или «нижним срезом», чтобы указать, должна ли будущая стоимость имущества подниматься или падать на основе доход. Если доход имущества выше, чем ERV, это иногда называется «пеновой», что может быть запутано с использованием США «пены», описывающего период перед пузырем недвижимости .

Денежные потоки можно сравнить с определяемой рынком эквивалентной доходности, и стоимость недвижимости может быть определена с помощью простой модели. Обратите внимание, что этот метод действительно является методом сравнения, поскольку основные переменные определяются на рынке. Однако в стандартной практике США тесно связанная капитализация NOI смешивается с методом DCF в соответствии с общей классификацией подхода капитализации дохода (см. Выше).

3. Остаточный метод . Используется для свойств, созревших для развития или перепланировки или только для голой земли. Сайт или невыносленная стоимость недвижимости основана на улучшенной или развитой стоимости меньшей затрат на строительство, профессиональные сборы, затраты на финансирование разработчиков и прибыль застройщика или возврат риска.

4. Метод прибыли . Используется для торговых объектов, где доказательства ставок незначительны, такие как отели, рестораны и дома старого возраста. Трехлетний средний операционный доход (полученный от прибыли и убытков или отчета о прибылях и убытках ) используется с использованием соответствующей доходности. Обратите внимание, что, поскольку используемые переменные присущи собственности и не являются рыночными, поэтому, если не будут внесены соответствующие корректировки, полученная стоимость будет в использовании или инвестиционной стоимости, а не рыночной стоимости .

5. Метод затрат . Используется для земли и зданий специального характера, для которого нельзя получить фигуры прибыли или земли и здания, для которых нет рынка из -за их государственной службы или характеристик наследия. Как остаточный метод, так и метод затрат будут сгруппированы в Соединенных Штатах под подходом затрат (см. Выше).

В соответствии с текущими стандартами оценки RICS признаются следующие базы стоимости:

• Рыночная стоимость (см. PS 3.2);
• Рыночная аренда (см. PS 3.3);
• Стоит (инвестиционная стоимость) (см. PS 3.4); и
• Справедливая стоимость (см. PS 3.5)

Практика в Великобритании

Общий общественный опыт дипломированных геодезистов находится в процессе получения ипотечного кредита . Оценка ипотеки потребуется любым ипотечным кредитором в качестве условия получения ипотечного кредита. Покупатель жилья может принять возможность поручить тому же геодезисту провести «отчет о покупке Homebuyer HomeBuyer RICS» или «опрос здания RICS» (иногда называемый «структурным обзором» ), обычно при дополнительных затратах. Когда инспектор проинструктируется в этой комбинированной роли, оценка ипотеки все еще производится для кредитора, а для заемщика дополнительно подготовлен отчет о покупке жилья или обследование здания. Эта договоренность может избежать потенциального конфликта интересов, в котором инспектор имеет в качестве клиента как кредитора, так и заемщика в сделке. Из -за аспекта этики и профессиональной ответственности заемщики должны отметить, что обследование кредитора производится исключительно для кредитора, и геодезист не будет нести ответственность за потери или бездействие заемщику. С момента реформы RICS Красной книги о оценке в последние годы определение оценки ипотеки было удалено. В настоящее время это рыночная оценка , которая является тем же определением, которое дано оценке в отчете RICS Homebuyer.

Совет по ипотечным кредиторам рекомендует, чтобы покупатели не должны полагаться только на оценку ипотеки, но проходили более полное обследование для своих собственных целей. Тем не менее, более полное обследование редко является условием кредита.

Структурный дефект

Заемщик может предпочесть выбрать независимого геодезиста для проведения отчета о покупке жилья или обследования здания.

Отчет о оценке ипотеки

Оценка ипотеки в интересах кредитора. Его цель состоит в том, чтобы подтвердить, что недвижимость стоит заплаченной цены, чтобы защитить интересы кредитора. В отчете неизменно существует отказ от ответственности, который подтверждает, что геодезист не несет ответственности перед заемщиком. Это юридически обоснованное исключение.

RICS Home Surveys

В соответствии с реформами, проведенными RICS в начале 21 -го века, для лучшего регулирования предоставления профессиональных продуктов широкой общественности, сектора, который обычно не может полностью оценить последствия неадекватной спецификации необходимых предметов, и как их сообщают , RICS создала новый ассортимент потребительских товаров с брендинг RICS. В настоящее время доступны три потребительских товара - 1. Отчет о условиях RICS 2. Отчет о покупке HomeBuyer RICS 3. RICS Building Survey Эти продукты имеют постоянный вид на диапазоне, с общими шрифтами и общим форматом. Различия приходят в деталях, которые впоследствии предоставляются. Они обсуждаются ниже.

Отчет о состоянии RICS

Это короткий отчет, который кратко рассматривается в собственности, чтобы сообщить о визуальном состоянии девяти внешних элементов строительства, девять внутренних элементов строительства, семь услуг, предоставленных зданию, и три ключевых компонента земли, на которых расположена собственность. Отчеты оценивают условия от 1 - хорошо, 2, - нуждаясь в внимании в ближайшем будущем, 3 - нуждаются в внимании сейчас, используя систему светофора, чтобы привлечь внимание к вещам, которые имеют значение.

На практике этот отчет мало имеет для покупателя, если геодезист не посещает в то же время, когда покупатель проводит просмотр и хочет раннего показателя общего состояния, максимально используя экспертные знания геодезиста о том, как здания могут потерпеть неудачу не очевидны для среднего покупателя. Некоторые геодезисты соглашаются провести эти опросы в качестве предшественника, чтобы затем расширить услугу с более подробным отчетом в любом из двух других типов в Suite Rics Home Surveys. Обычно плата за первый отчет скидывается в плате за подробный отчет о последующем документе, поскольку, когда инспектор возвращается в имущество, уже есть понимание того, какие проблемы находятся в собственности.

RICS HomeBuyer Report

Этот формат документа был пересмотрен в 2010 году, чтобы включить проста в ассимилированном формате для читателя. Проблема с более ранним форматом часто сообщается в RICS клиентами при получении предыдущего «обследования и оценки HomeBuyer» заключалась в том, что структура не легко отличала недостатки от основного описания. Была введена система светофора , и геодезисты должны оценить каждый элемент проверки в соответствии с приоритетом. Таким образом, серьезные препятствия идентифицируются легко, и менее критические дефекты прокомментируются, чтобы дать читателю советы о том, что потребует внимания в ближайшем будущем. Он не комментирует требования к техническому обслуживанию для предметов, которые обнаруживаются в удовлетворительном состоянии, только подтверждая, что в настоящее время нет причин для беспокойства. Этот формат подходит для широкого спектра свойств, но лучше всего подходит для традиционно построенных домов, которые не подвержены очень серьезным страданиям или предыдущим основным изменениям или расширениям. Этот отчет намного длиннее, чем отчет о условиях, и более подробно рассматривается в собственности, чтобы сообщить о визуальном состоянии и потребностях в техническом обслуживании девяти внешних элементов строительства, девять внутренних элементов строительства, семь услуг, предоставленных зданию, и три ключевых компонента из территорий, на которых расположена собственность. Отчеты оценивают условия от 1 - хорошо, 2 - нуждаются в внимании в ближайшем будущем, 3 - нуждаются в внимании сейчас, используя систему светофора, чтобы привлечь внимание к вещам, которые имеют значение. Отчет также включает комментарии для консультирования адвоката по вопросам, которые необходимы решать в транспортном средстве, и любые риски, которые влияют на здание, территорию и жители более общего характера. Существует также рыночная оценка имущества и оценка затрат на восстановление в целях страхования.

Не всем чартерным геодезистам разрешено проводить предоставление отчета RICS Homebuyer, поскольку он содержит рыночную оценку. Согласно правилам Королевского института дипломированных геодезистов, любой геодезист, проведенный этими опросами, также должен быть зарегистрированным RICS Valuer и нести профессиональную страховку возмещения для этой задачи. Это попытка RIC по обеспечению доверия потребителей после того, как старые отчеты о оценке стали внедрены.

RICS Building Survey

Соломенной коттедж

Существует ряд вариантов обследования жилых зданий, который предлагает покупателю дома выбор продуктов. Двумя основными вариантами являются версия RICS Ridage Note, вытекающую из более ранней RICS Ridance Note 2004 (недавно обновлена ​​«Опросами RICS RICS RICS RICS RICS RICS Note», которое было представлено в декабре 2013 года). Основным отличием между руководящей заметкой и практической заметкой для потребителя является формат отчетов. Стиль на заказ или стиль Framework (сигнал светофора). Для геодезистов руководство является «передовой практикой», а практическая записка «обязательно».

Версия для примечания руководства может быть предоставлена ​​в согласованном формате стиля документов Word с приложением для фотографий и т. Д. Также есть выбор (при дополнительных затратах в эксплуатацию), чтобы добавить рыночную оценку и другие услуги, такие как стоимость ремонта и управление проектами / Далее Службы расследования по соглашению, цитируемые в конце этого описания. По сути, является полностью сделанным на заказ отчет.

Альтернативой является версия практической заметки (представлена ​​на рынке в ноябре 2012 года). Это аналогичный формат сигнала светофора, как и другие продукты RICS, такие как отчет о условиях RICS и отчеты RICS Homebuyer.

Оба формата отчетов (руководящие ноты и версии практики) подходят практически для всех свойств, включая, помимо прочего, перечисленные здания , соломенные коттеджи , домики леса и т. Д.

Обследование здания является наиболее подробным доступным опросом от большинства фирм чартерных геодезистов. Тщательно, что это так, это может привести к рекомендациям для дальнейшего расследования со стороны других специалистов; см. ниже. Тем не менее, компетентный геодезист всегда будет пытаться исследовать причины влажных и строительных дефектов, прежде чем рекомендовать для дальнейшего расследования. Отчет об исследовании здания намного длиннее, чем отчет о состоянии, но может быть не намного дольше, чем отчет о покупке жилья, поскольку его содержание зависит от состояния, наблюдаемого в каждом отдельном случае. Практическая примечания по строительству версий более подробно рассматривает в собственности, чтобы сообщить о визуальных условиях и потребностях в техническом обслуживании девяти внешних элементов строительства, с объемом для подразделения в отдельные функции, с девятью внутренними элементами строительства и семи услуг Поставляется в здание, изученное аналогичным образом. Также три ключевых компонента основания, на которых расположено свойство, могут быть подразделены по мере необходимости.

Практическая версия отчета также оценивает условия от 1 - хорошо, 2 - в ближайшем будущем требуется внимание, 3 - требуя внимания сейчас, используя систему светофоров, чтобы привлечь внимание к вещам, которые имеют значение. В этом формате, если есть дефект, он не только будет идентифицирован, но и его причины и методы восстановления и устранения причины, обсуждаемой в некоторых деталях. Отчет также включает комментарии для консультирования адвоката по вопросам, которые необходимы решать в транспортном средстве, и любые риски, которые влияют на здание, территорию и жители более общего характера. Существует также дискуссия о средствах побега в случае пожара, которые, в частности, в старых домах, в частности, могут быть скомпрометированы из -за плохого дизайна и изменений. Не существует рыночной оценки или оценки затрат на восстановление в целях страхования в документе. Они могут быть добавлены, наряду с оценками затрат на ремонт по отдельному соглашению, как обсуждалось в полезных объяснительных примечаниях для клиентов.

В совокупности ключевая особенность исследований строительства RICS заключается в том, что они предоставляют клиентам и геодезистам возможность привести подробный диалог о собственности, которую они собираются приобрести. Покупатели считают обследование здания полезным для дальнейших переговоров по цене или предоставлению клиентским брифингам документа для расширений или ремонта. Опрос зданий является очень интерактивным процессом.

Сертификат энергетической производительности

Чартерные геодезисты также могут предоставить сертификат энергетической производительности.

Ограничения

Чартерные геодезисты не обязательно являются специалистами в других областях и могут рекомендовать дальнейшие исследования электрика , инженера -газового инженера , инженера -конструкции или эксперта другого рода, в зависимости от того, что они находят во время своей проверки. покупателя Они также могут порекомендовать адвокат подтвердить вопросы, которые могут повлиять на их оценку, например (с недвижимостью аренды ), неисправный термин аренды , который отвечает за границы и так далее.

Профессиональный инспекция, как правило, неинтрозивна. У них нет полномочий поднимать половые доски, просверлить отверстия или выполнять раскопки в собственности, которую потенциальный покупатель не владеет на данном этапе, что означает, что определенные дефекты или проблемы не могут быть очевидны из их проверки.

Их сборы являются компонентом стоимости перемещения дома в Соединенном Королевстве .

Оценщики

Помимо обязательной учебной оценки, которая может варьироваться от финансов к технологии строительства, большинство, но не все, страны требуют, чтобы оценщики имели лицензию на практику. Обычно оценщик недвижимости имеет возможность достичь 3 уровней сертификации: стажера оценки, лицензированный оценщик и сертифицированный оценщик. Второй и третий уровни лицензии требуют не менее 2000 часов в течение 12 месяцев и 2500 часов, которые не менее чем за 24 месяца соответственно. Оценщики часто известны как «оценщики имущества» или «оценки земли»; В британском английском они «геодезисты». Если мнение оценщика основано на рыночной стоимости, то оно также должно основываться на самом высоком и наилучшем использовании недвижимости. В Соединенных Штатах оценка ипотеки улучшенной жилой недвижимости, как правило, сообщается в стандартизированной форме, такой как единый отчет о оценке жилых помещений . Оценки большей коммерческой недвижимости (например, получение доходов, необработанные земли) часто сообщаются в формате повествования и завершаются сертифицированным общим оценщиком.

Дальнейшие соображения

Масштаб работы

Хотя унифицированные стандарты профессиональной практики оценки (USPAP) всегда требовали оценщиков для определения объема работы, необходимой для получения достоверных результатов, в последние годы стало ясно, что стало ясным. Эти оценщики не до конца понимали процесс для адекватного развития. При разработке масштабов работы для достоверной оценки концепция ограниченной и полной оценки и использование правила отъезда вызвала путаницу с клиентами, оценщиками и оценщиками. Чтобы справиться с этим, USPAP был обновлен в 2006 году с тем, что стало известно как проект по работе. После этого USPAP исключил как правило отъезда, так и концепцию ограниченной оценки, и был создан новый правил работы. При этом оценщики должны были определить шесть ключевых частей проблемы оценки в начале каждого задания:

• Клиент и другие предполагаемые пользователи
• Предполагаемое использование отчета о оценке и оценке
• Определение стоимости (например, рынок, взыскание, инвестиции)
• Любые гипотетические условия или необычные предположения
• Дата вступления в силу анализа оценки
• Существенные особенности объекта

Основываясь на этих факторах, оценщик должен определить объем необходимой работы, включая используемые методологии, степень исследования и применимые подходы к стоимости. В настоящее время минимальные стандарты для объема работы:

• Ожидания клиента и других пользователей
• Действия сверстников оценщика, которые выполняют аналогичные задания

Объем работы является первым шагом в любом процессе оценки. Без строго определенного объема работы выводы оценки не могут быть жизнеспособными. Определяя объем работы, оценщик может правильно разработать значение для данного свойства для предполагаемого пользователя и для предполагаемого использования оценки. Вся идея «масштаба работы» состоит в том, чтобы предоставить четкие ожидания и руководящие принципы для всех сторон относительно того, что делает отчет о оценке, а не охватывает; И сколько работы ушло на это.

Типы процентов собственности

Тип «процентов», который ценится, также должен быть известен и указан в отчете. Обычно, для большинства продаж или финансирования ипотеки, простые проценты оцениваются. Плата за простые проценты - самый полный пакет доступных прав. Однако во многих ситуациях и во многих обществах, которые не следуют английскому общему праву или наполеоновскому кодексу , какой -то другой интерес может быть более распространенным явлением. Несмотря на то, что в недвижимости существует много разных интересов, три наиболее распространенных являются:

• Простая стоимость платы (известная в Великобритании как свободное право собственности ) - наиболее полное право собственности на недвижимость, подпадающую из страны общего права на полномочия, зарезервированные для штата (налогообложение, эсшинг, выдающийся домен и полномочия полиции)
• Арендуемая стоимость платы - это просто плата проста, простые проценты, обремененные договором аренды. Если аренда находится в аренде на рынке, то арендованная стоимость и простая стоимость платы равны. Однако, если арендатор платит больше или меньше рынка, остаток, принадлежащий арендованному владельцу, плюс рыночная стоимость аренды, может быть более или меньше, чем простая стоимость платы.
• Арендовая стоимость - проценты, принадлежащие арендатору. Если арендатор платит рыночную арендную плату, то арендное владение не имеет рыночной стоимости. Однако, если арендатор платит меньше, чем рынок, разница между текущей стоимостью того, что выплачивается, и текущей стоимостью рыночной арендной платы будет положительной стоимостью аренды. Например, крупный магазин цепей может договориться о договоре аренды ниже рынка, чтобы служить якорным арендатором для торгового центра. Эта стоимость аренды может быть передана другому якорному арендатору, и если это так, розничный арендатор имеет положительный интерес к недвижимости.

Оценка и оценка:

«Оценщик» - это отдельное лицо или профессионал, который обучен и квалифицирован для определения стоимости активов, обычно недвижимости или личного имущества, для различных целей. Оценки оценивают ценность или справедливую рыночную стоимость этих активов на основе их знаний, опыта и анализа соответствующих данных.

«Оценка» относится к процессу определения стоимости или стоимости актива, имущества, бизнеса или финансового инструмента. Оценка может быть выполнена по широкому кругу причин, включая предприятия, активы и т. Д.

Домашний осмотр

Если домашняя проверка проводится до оценки, и этот отчет предоставлен оценщику, может привести к более полезной оценке. Это связано с тем, что оценщику, который не является опытным домашним инспектором, будет рассказано, если существуют существенные строительные дефекты или крупные ремонты. Эта информация может привести к тому, что оценщик достигнет другого, вероятно, более низкого мнения о ценности. Эта информация может быть особенно полезной, если одна или обе стороны, запрашивающие оценку, могут оказаться во владении имуществом. Иногда это так и с имуществом в урегулировании развода или юридическим решением.

Массовая оценка и автоматические модели оценки

Автоматизированные модели оценки (AVM) растут в принятии. Они полагаются на статистические модели, такие как множественный регрессионный анализ или алгоритмы машинного обучения. Хотя AVM могут быть довольно точными, особенно при использовании в очень однородной области, есть также доказательства того, что AVM не являются точными в других случаях, например, когда они используются в сельских районах, или когда оценочная собственность не соответствует соседству Полем

Компьютерная массовая оценка (CAMA)-это общий термин для любого программного пакета, используемого государственными учреждениями, для создания оценки недвижимости для расчетов налога на недвижимость. CAMA-это система оценивающей собственности, обычно только определенные типы недвижимости , которая включает в себя статистический анализ, поддерживаемый компьютером, такой как множественный регрессионный анализ и процедура адаптивной оценки, чтобы помочь оценщику в оценке стоимости.

Географическая массовая оценка (GAMA) -это общий термин для любого программного пакета географической информационной системы, используемого государственными учреждениями, чтобы помочь установить оценку недвижимости для расчетов налога на недвижимость.

Spatial-Cama (SCAMA) является общим термином для массовой оценки, где пространственные данные используются с пространственной зависимостью или моделями пространственной гетерогенности. Модель пространственного задержки (SLM) и пространственная авторегрессивная скользящая средняя (SARMA) попадают под пространственную зависимость, в то время как географически взвешенные регрессионные модели (GWR) попадают под пространственную неоднородность.

Управляющие органы и профессиональные организации

Международный

В последние годы различные группы оценки США и международные профессиональные организации по оценке начали сотрудничать в разработке международных стандартов оценки . Это будет способствовать глобальным стандартам оценки недвижимости, что является столь необходимым дополнением к портфелям инвестиций в недвижимость, которые пересекают национальные границы. Некоторые группы оценки уже являются международными организациями и, следовательно, в некоторой степени, уже включают некоторый уровень глобальных стандартов.

Международный Совет по стандартам оценки (IVSC) является членом неправительственной организации (НПО) Организации Объединенных Наций, который охватывает все основные национальные стандарты оценки и профессиональные ассоциации из 150 различных стран (включая Институт оценки , Американское общество Оценщиков , RICS , [Практической ассоциации оценщиков Индии] и Института оценки Канады ). IVSC публикует международные стандарты оценки (IVS), в настоящее время в своем 12 -м издании.

Германия

В Германии оценка недвижимости известна как оценка недвижимости ( Immobilienbewertung ). Оценщики недвижимости ( Immobilienbewerter или Gutachter ) могут претендовать на то, чтобы стать öffentlich Bestellter und Vereidigter Sachverständiger (официально назначенным и присяжным экспертом). Тем не менее, этот ранее очень важный титул утратил большое значение за последние годы, но все еще имеет некоторую ценность в судебных процедурах. Название обычно не требуется для оценки.

Управляющие власти

Оценка недвижимости в Германии частично кодифицирована законом. Федеральный Baugesetzbuch (Abbr. Baugb, «Немецкий уставный кодекс по строительству и строительству») содержит руководящие принципы по управляющим органам, определяет термин рыночную стоимость и относится к непрерывным правилам (глава 3, статьи 192 ff.). Каждый муниципалитет (городской или административный округ) должен сформировать Gutachterausschuss (Комитет по оценке), состоящий из председателя и почетных членов. Комитет собирает информацию обо всех сделках по недвижимости (обязательно отправить копию каждого нотариального договора о покупке в Gutachterausschuss ) и включает ее в Kaufpreissammlung (база данных о цене покупки). Большинство комитетов публикуют официальный отчет о рынке недвижимости каждые два года, в котором, помимо другой информации о сопоставимых, стоимость земли определяется. Комитеты также проводят оценки от имени государственных органов.

Федеральные правила

Baugb определяет Verkehrswert или Marktwert (рыночная стоимость, оба термина с идентичным значением) следующим образом: «Рыночная стоимость определяется ценой, которая может быть реализована в дату оценки, в транзакции по длине руки, с должной учетной записью к обратному отношению к Юридическая ситуация и эффективные характеристики, характер и расположение помещений или любой другой предмет оценки » (неофициальный перевод). Намерение, как и в других странах, состоит в том, чтобы включить все объективные влияния и исключить все влияния, возникающие в результате субъективных обстоятельств вовлеченных сторон.

Этот федеральный закон поддерживается Wertermittlungsverordnung (Abbr. Wertv, «Регулирование по определению стоимости»). WERTV определяет кодифицированные подходы оценки и общую методику оценки. Немецкие кодифицированные подходы оценки (другие подходы, такие как DCF или остаточный подход, также разрешены, но не кодифицированные), являются::

• Vergleichswertverfahren (подход к сравнению продаж)-используется там, где доступны хорошие доказательства предыдущих продаж, и для занятых владельцами активов, особенно кондоминиумов и дома на одну семью;
• Ertragswertverfahren (доходной подход Германии) - стандартная процедура имущества, которая производит будущие денежные потоки от предоставления имущества;
• Sachwertverfahren (немецкий подход затрат) - используется для специализированного имущества, где ни один из вышеперечисленных подходов не применяется, например, общественные здания.

Общие правила WERTV дополнительно подтверждаются WermerTlungsrichtlinie ( Abbr. Wertr, «Директива по определению стоимости»). WERTR предоставляет шаблоны для расчетов, таблиц (например, экономическая амортизация) и руководящие принципы для рассмотрения различных влияний. Wertv и Wertr не являются обязательными для оценки для неофициального использования, тем не менее, их следует рассматривать как наилучшую практику или общепринятую (немецкую) практику оценки (GAVP).

Комментарии к немецкой Gavp

В большинстве случаев общепринятые (немецкие) принципы оценки соответствуют международной практике. Инвестиционный рынок наиболее значительно весит доход. Однако есть некоторые важные различия:

• Земля и улучшения обрабатываются отдельно. Немецкий GAVP предполагает, что земля может использоваться на неопределенный срок, но здания имеют ограниченный срок службы; Это совпадает с балансировкой активов. Стоимость земли определяется подходом сравнения продаж как в подходах к доходам, так и в затратах, используя данные, накопленные Gutachterausschuss , которые затем добавляются к стоимости здания.
• Чтобы учесть использование земли, чистый операционный доход снижается со стороны Лигеншафтсзинов (проценты, выплачиваемые владельцу землевладельца владельцем здания, то есть на землю). Liegenschaftzins . является продуктом стоимости земли и Liegenschaftszinssatz (процентная ставка для землепользования) Liegenschaftszinssatz определяется является эквивалентом урожайности - с некоторыми важными различиями - и также Gutachterausschuss .
• В отличие от доходности всех рисков (ARY) в Великобритании, Liegenschaftszinssatz (Abbr. LZ) не включает в себя пособие на дефолт (не путать со структурной вакансией), поэтому его необходимо вывести из валового операционного дохода . В результате, Liegenschaftszinssatz обычно будет ниже, чем у всех рисков.
• Основываясь на предположении, что экономическая жизнь улучшений ограничена, доходность и оставшаяся экономическая жизнь определяют стоимость здания от чистого операционного дохода.
• Контракты в Германии, как правило, предписывают, что арендодатель имеет более высокую часть технических и эксплуатационных расходов, чем их коллеги в Соединенных Штатах и ​​Великобритании.

Критика

Математически различие между землей и улучшением подхода к доходу не окажет никакого влияния на общую ценность, когда оставшаяся экономическая жизнь составляет более тридцати лет. По этой причине стало довольно распространенным явлением в использовании ertragswertverfahren (упрощенный подход к доходам), пропуская стоимость земли и лигеншафтсзины . Тем не менее, отдельная обработка земли и зданий приводит к более точным результатам для пожилых зданий, особенно для коммерческих зданий, которые обычно имеют более короткую экономическую жизнь, чем жилые здания.

Преимущество сравнительно высокой степени стандартизации, практикуемой профессиональными оценщиками, заключается в большей способности проверить оценку несоответствия, точности и прозрачности.

Профессиональные организации

Федеральная организация назначенных и присяжных экспертов ( Федеральная ассоциация немецкой экспертной и экспертной ассоциации , ABBR. BDSF) является основной профессиональной организацией, охватывающей большинство лицензированных оценщиков в Германии. В последние годы, с целью более глобального перспективы в профессии оценки, RICS закрепилась в Германии, несколько за счет BDSF. Другая немецкая организация назначенных и присяжных экспертов - Deutsche Sachverständigen Gesellschaft , Abbr. Десаг Эта организация также включает в себя большое количество лицензированных оценщиков в Германии.

С особым акцентом на гипотетическую ценность в 1996 году немецкие банки с деятельностью финансирования недвижимости сформировали Hypzert GmbH , ассоциацию по сертификации ценных ценностей недвижимости. Квалификация Hypzert считается обязательной среди немецких банков.

Израиль

В Израиле профессия оценки недвижимости регулируется Советом земельных оценщиков, органом Министерства юстиции; Крупнейшая профессиональная организация, охватывающая большинство оценщиков/сухопутных оценщиков, - это ассоциация ценных цен. Оценки должны быть зарегистрированы в Совете, который является законом, созданным законом и контролирует обучение и проводит национальные профессиональные экзамены, которые являются предпосылкой для достижения регистрации. В 2005 году Совет создал комитет по стандартам оценки с целью разработки и распространения стандартов, которые будут отражать наилучшую практику; Они, как правило, следовали основанному на правилах подхода.

Исторически, большинство оценок в Израиле были установленными законом оценками (например, оценки, выполняемые для целей налога на улучшение , налог, управляемый по любым выгодам, начисляющим имущество в результате изменений в местном планировании), а также оценки, выполняемые для целей банковского кредитования. Поскольку в 2008 году Израиль внедрил международные стандарты финансовой отчетности (МСФО), профессия занималась выполнением оценки для целей финансовой отчетности.

Великобритания

Дополнительная информация: чартерные геодезисты в Великобритании

В Великобритании оценка недвижимости известна как оценка недвижимости , а оценщик недвижимости является оценщиком земли или оценщиком недвижимости (обычно квалифицированный дипломированный инспектор, который специализируется на оценке недвижимости). Оценка недвижимости в Великобритании регулируется Королевским институтом дипломированных геодезистов (RICS), профессиональным органом, охватывающим все профессии, связанные с зданием и недвижимостью. Профессиональные руководящие принципы RICS для оценки опубликованы в том, что обычно известно как Красная книга . Версия 2017 года была оценкой RICS - глобальные стандарты (1 июля 2017 года), Заменив издание, опубликованное в 2011 году. Стандарты оценки RICS содержат обязательные правила, руководство по передовой практике и связанные с ними комментарии. Версия 2017 года принимает и применяет Международные стандарты оценки (IVS), опубликованные Международным Советом по стандартам оценки (IVSC). Изменения в стандартах одобрены Советом по оценке RICS Professional Group, а красная книга соответственно обновляется на регулярной основе. Находясь в Великобритании, RICS является глобальной организацией и стала очень активной в Соединенных Штатах в последние годы благодаря своей принадлежности к консультантам недвижимости, подразделения Национальной ассоциации риэлторов .

Соединенные Штаты

Практика оценки в Соединенных Штатах регулируется штатом. Фонд оценки (TAF) является основным органом стандартов; Его Совет по стандартам оценки (ASB) обнародует и обновляет передовые практики, как кодифицировано в единых стандартах профессиональной практики оценки (USPAP), в то время как его квалификационный совет по оценке (AQB) обнаруживает минимальные стандарты для сертификации и лицензирования оценки.

Федеральное правительство регулирует оценщиков косвенно, потому что, если подкомитет по оценке (ASC) Федерального экзаменационного совета по финансовым учреждениям (FFIEC) обнаружит, что неадекватная программа по регулированию и сертификации конкретного государства не будет. Право для проведения оценки для федеральных дипломированных банков. ASC контролирует TAF. Банки широко используют ипотечные кредиты и обеспеченные ипотечными ценными бумагами и не смогут сделать это без оценки.

Закон о реформе, восстановлении и правоприменении финансовых учреждений 1989 года (Firrea) потребовал, чтобы все штаты разработали системы для лицензирования и сертификации оценщиков недвижимости. Для этого в FFIEC был сформирован подкомитет по оценке (ASC) с представителями различных федеральных агентств по регулированию ипотеки. Таким образом, в настоящее время все оценщики недвижимости должны быть государственными и сертифицированы. Но до 1990 -х годов не было общепринятых стандартов ни для качества оценки, ни для лицензирования оценщика. В 1980-х годах специальный комитет, представляющий различные профессиональные организации в Соединенных Штатах и ​​Канаде, встретился, чтобы кодифицировать лучшие практики в том, что стало известно как USPAP. Кризис сбережений и кредитования в США привел к увеличению федерального регулирования через Firrea, которое требовало от федеральных регуляторов кредитования для принятия стандартов оценки. Некоммерческая организация, Фонд оценки (TAF), была сформирована теми же организациями, которые разработали USPAP, и авторское право на USPAP было подписано на TAF. Федеральный надзор за TAF обеспечивается подкомитетом оценки, состоящим из представителей различных федеральных регуляторов кредитования. TAF выполняет свою работу через две доски: Совет по стандартам оценки обнародует и обновляет USPAP; Совет по оценке квалификации (AQB) обнаруживает минимальные рекомендуемые стандарты для сертификации и лицензирования оценщика. В течение 1990 -х годов все штаты приняли USPAP в качестве руководящих стандартов в своих штатах и ​​разработали стандарты лицензии, которые соответствовали или превышали рекомендации TAF. Кроме того, различные государственные и федеральные суды приняли USPAP для судебного разбирательства по недвижимости, и все регуляторы федерального кредитования принимают USPAP для оценки ипотечных финансов.

Профессиональные организации

Кроме того, существуют профессиональные организации по оценке, организованные как частные некоммерческие организации, которые датируются Великой депрессией 1930-х годов. Одним из старейших в Соединенных Штатах является Американское общество фермерских менеджеров и сельских оценщиков (ASFMRA), которое было основано в 1929 году. Другие были основаны по мере необходимости, и появилась возможность в специализированных областях, таких как Институт оценки (ИИ) и Американское общество оценщиков (АСА), основанное в 1930 -х годах, Международная ассоциация права и Национальная ассоциация риэлторов , которые были основаны После Второй мировой войны . Все эти организации существовали, чтобы установить и обеспечить соблюдение стандартов, но их влияние уменьшилось с растущим государственным регулированием. В марте 2007 года три из этих организаций (ASFMRA, ASA и AI) объявили в принципе соглашение о слиянии. NAIFA (Национальная ассоциация независимых оценщиков платы), чартерный член Фонда оценки, помогла написать Title XI, поправки реформы оценки недвижимости. Он был основан в 1961 году.

Одной из самых признанных профессиональных организаций оценщиков недвижимости в Америке является Институт оценки (ИИ). Он был сформирован из слияния Американского института оценщиков недвижимости и Общества оценщиков недвижимости. Основанная вместе с другими в 1930 -х годах, две организации объединились в 1990 -х годах, чтобы сформировать ИИ. Эта группа награждает четыре профессиональных обозначения: SRA , оценщиков жилых помещений, AI-RRS , оценщикам обзора, MAI , коммерческим оценщикам и AI-GRS для оценщиков коммерческого обзора. Институт принял строгие правила, касающиеся использования и отображения этих обозначений. Например, вопреки распространенному мнению, «MAI» не означает «члена, институт оценки». Согласно институту, буквы «не представляют конкретные слова», и MAI не может использовать слова «член, институт оценки» вместо Марка MAI. Основным мотивом этого правила является предотвращение разбавления товарных знаков . Эти обозначения требуют посещаемости в классах техники оценки, этическом обучении, экзаменах и обзоре работы кандидата назначенными оценщиками.

Национальная ассоциация оценщиков (NAA) была сформирована с целью объединения тех, кто занимается оценкой профессии с целью оказать благоприятного влияния на профессию и защищать интересы оценщика. NAA создала консультативную группу, состоящую из руководства в государственных организациях и коалициях, называемых Советом управляющих, где эти штаты могут помочь НАА в действии в интересах всех оценщиков. NAA также имеет назначенное членство MNAA (член Национальной ассоциации оценщиков, который является физическим лицом, которое имеет лицензию на оценку, сертификацию или аналогичные полномочия по оценке, выпущенные государственным агентством; и кто принимает требования к членству и цели национального Ассоциация оценщиков.

Другие ведущие организации оценки включают Национальную ассоциацию независимых оценщиков платы и Национальная ассоциация главных оценщиков , которые также были основателями-членами-членами Фонда оценки. Массачусетская совет по оценкам по недвижимости (MBREA), основанная в 1934 году, является единственной государственной ассоциацией оценки, которая была названа спонсором Фонда оценки. В последние годы Королевский институт дипломированных геодезистов (RICS) стал высоко ценным в Соединенных Штатах и ​​сформировал сотрудничество с консультантами недвижимости, подразделения Национальной ассоциации риэлторов . RICS, штаб -квартира которого находится в Лондоне, работает в глобальном масштабе и награждает обозначения MRIC и фаррики членам и сотрудникам RICS. Группа консультирования по недвижимости Америки - небольшая группа ведущих оценочных и аналитиков по недвижимости, которые коллективно создали непропорционально большую часть методологии оценки и Национальная ассоциация оценщиков недвижимости (NAREA), основанная в 1966 году, с целью повысить профессионализм и успех индустрии оценки.

Ведущей организацией оценки по оценке личной собственности является Американское общество оценщиков , которое является спонсором Фонда оценки и награждает ASA (аккредитованный старший оценщик) кандидатам, которые завершают пять лет задокументированного опыта оценки, сдают комплексный экзамен вместе с экзаменом вместе с Требуется коммерческая и/или жилая курсовая работа и представить два отчета о оценке для рассмотрения.

Расовая предвзятость

Считалось , что неявная предвзятость и расовый состав окрестностей уже давно влияют на оценку домашней оценки. Недавние исследования Фредди Мак и других лидеров отрасли подтвердили, что традиционное моделирование, основанное на сопоставимых продажах и множестве других факторов (доход, кредитный рейтинг и т. Д.), Не может объяснить, с которой сталкиваются разрыв в стоимости оценки, с которыми сталкиваются меньшинства. Некоторые утверждают, что эти ценовые различия частично объясняются качеством соседства, что, по словам оппонентов, является побочным продуктом исторического красного линии .

Россия

В России, наравне со многими другими бывшими экономиками Советского Союза, профессия появилась в первой половине 1990 года и представляла собой чистый перерыв с бывшей практикой специалистов по ценам, специфичной для отрасли, и с деятельностью установления ценных властей в Советских органах Союз В настоящее время оценка недвижимости, как ее называют, является специалистом в рамках общей «профессии оценки», которая функционирует в режиме саморегулируемого режима, контролируемого «саморегулируемыми профессиональными организациями» оценщиков (SRO), т.е. в соответствии с положениями особого законодательства (которое очень свободно можно сравнить с профсоюзами). Основным из них является российское общество оценщиков , созданное в 1993 году и в настоящее время осуществляющее надзор за примерно половиной членства в профессии оценки. Среди его 6000+ участников значительное большинство - ценность недвижимости, потирая плечи с бизнесом и нематериальными активами. Последним категориям оценщиков также разрешается ценить недвижимость, хотя специалисты по оценке, как правило, специализируются. В конце 2016 года было поручено, чтобы оценщики проходили через обязательный процесс аттестации, управляемого государством, чтобы проверить их компетентность, детали которого в отношении разрыва в специализации или иным образом остаются забитыми.

По состоянию на середину 2016 года оценщики в России, в том числе оценщики недвижимости, считаются специально образованными лицами, поддерживающими их оценку членства в SRO и несут неограниченную ответственность за недвижимость в результате их услуг, то есть их профессиональный статус смоделирован в организации публичных нотариусов. Независимо от этого, более 80% оценщиков, как правило, используются в оценке или консалтинговых компаниях и, таким образом, не вступают в практику в качестве отдельных отдельных предпринимателей. Службы высококлассных оценок в основном представлены оценкой вооружений международных «больших четырех» консультантов в стране, но также существуют авторитетные национальные бренды корпоративной оценки.

Большинство оценок имущества в стране обычно проводится для удовлетворения юридических требований, изложенных в федеральном законодательстве по оценке, причем последняя поправка имела место в 2016 году. Кроме того, другие связанные законы, такие как Закон о акционерных компаниях, наброски более 20 случаев. где оценки обязаны. Эти обязательные случаи включают оценки для таких целей, как приватизация, обеспечение кредитов, обработка банкротства и ликвидации, среди прочего.

До 2000 года оценки корпоративной финансовой отчетности имели большее значение. Тем не менее, это изменилось, когда национальный регулятор бухгалтерского учета прекратил свою поддержку опции справедливой стоимости бухгалтерского учета. В настоящее время правительство находится в процессе аутсорсинга массовой оценки недвижимости для целей налогообложения в профессиональные оценки учреждений.

Приложение сертифицированных оценки стоимости в случае возникновения споров проводится через советы экспертов SROS SROS. Официальные суды, как правило, согласны с резолюциями таких советов. В некоторых редких случаях для вступления в силу также необходимо представление о вступлении в силу советов экспертов SRO SRO.

Технические детали практики оценщиков недвижимости в России соответствуют международной модели. Члены Российского общества оценщиков ранее были связаны соблюдением международных стандартов оценки. Также существует набор из 14, разработанных правительством, разработанными правительством, разработанными правительством. Требования, FSO 7–11-это стандарты, специфичные для активов, принятые в 2015 году, в то время как FSO 9 в настоящее время является единственным специально-специфическим стандартом в наборе, посвященном оценке имущества для целей безопасности займа; Инвестиционные и ликвидационные значения, однако, они не касаются методологии для определения этих значений, только соскабливая требования к отчетности). Ввиду Международного обеспечения соответствия в последнем раунде обстановки стандартов FSO, общие требования в новых стандартах FSO близки к требованиям между международными стандартами оценки, однако они могут быть более конкретными по случаю и мандатировать обязательное раскрытие неопределенности в оценке Отчеты с использованием формата интервала/диапазона.

Вступая в силу с 1 августа 2017 года, новые поправки к федеральному закону о оценке стали навязывать обязательную сертификацию оценщиков, связанным с государством, центром испытаний. Следовательно, эта двухчасовая письменная мера сертификации экзаменов, направленная на то, чтобы противостоять восприятию широко распространенной халатности среди членов национальной оценки профессии, предусматривает три характеристики оценки: оценки недвижимости, оценки растений и машин, а также бизнес и нематерии Оценки активов, с требованиями к контенту экзамена существенно варьируются для каждой специализации. Оценки потеряли бы право на практику, если только они не соблюдают требование сдать этот обязательный сертификационный экзамен в или ранее 31 марта 2018 года. Общая оценка этой меры заключается в том, что количество сертифицированных оценщиков в России устанавливается до 2000 года. –3000 ценных ценных средств по всей стране (во всех упомянутых специалистах), то есть, уничтожая около 80% членства в нынешнем Valuer Sro из -за сложности сертификационных экзаменов.

Гонконг

Гонконгский институт геодезистов (HKI) регулирует геодезистов в Гонконге. Основанный в 1984 году, Institute является единственной профессиональной организацией, представляющей профессию геодезий в Гонконге. HKIS была законодательно включена в силу Гонконгового института института геодезистов в январе 1990 года (Cap. 1148). В июле 1991 года было принято Указ о регистрации геодезистов (Cap. 417) для создания регистрационного совета по администрированию регистрации геодезистов. В мае 2006 года число членов достигло 6723. Исследователь общей практики консультирует о наилучшем использовании земли, оценивает осуществимость и жизнеспособность предлагаемого проекта развития, а также о оценке, маркетинге, продаже, аренде и управлении завершенными разработками. У него также есть веб-сайт для предоставления оценки стоимости недвижимости в реальном времени в целом Гонконге.

Австралия

Австралийский институт недвижимости (API) был сформирован в 1926 году как Институт оценщиков Содружества. Институт претерпел несколько изменений имени за прошлое столетие, поскольку расширение множества услуг, предлагаемых ее членами. Он служит для регулирования профессии ценных ценностей по всей Австралии.

Сегодня API представляет интересы более 8600 специалистов по недвижимости по всей Австралии. Члены API включают в себя жилые, коммерческие и заводские и оборудованные оценщики, консультанты по недвижимости, аналитики недвижимости, управляющие фондом недвижимости и активы, менеджеры объектов недвижимости, адвокаты по недвижимости и исследователи недвижимости и ученые. Основная роль института состоит в том, чтобы установить и поддерживать самые высокие стандарты профессиональной практики, образования, этики и профессионального поведения для своих членов и более широкой профессии недвижимости.

Новая Зеландия

Оценка недвижимости в Новой Зеландии регулируется Новой Зеландии Института оценщиков («NZIV») и Советом по регистрации оценщиков Новой Зеландии («VRB»), оба из которых являются законом, установленными в соответствии с Законом о оценке 1948 года (NZ). NZIV остается законным профессиональным органом для оценщиков в Новой Зеландии, с постоянной преемственностью в соответствии с Законом. NZIV может составлять правила в качестве законодательства о более низком уровне и имеет этический кодекс (рассмотрено в 2023 году). Правила NZIV были в последний раз изменены в 2012 году и остаются актуальными. VRB обладает юрисдикцией в отношении серьезных вопросов, влияющих на регистрацию оценщика, включая дисциплину, в которой оценщик действовал таким образом, чтобы соответствовать порогу. Закон о оценке 1948 года устанавливает порог в соответствии с S31 в качестве вопросов, когда оценщик может быть удален из реестра оценщиков. NZIV обладает властью для дисциплины для относительно более незначительных вопросов. NZIV управляет членами NZIV и обладает полномочиями дисциплинировать членов и оценить их до 500 долларов, предостерегает членов или прекращает их членство. Обозначения «зарегистрированные оценщики» и «общественный центр» юридически защищены в соответствии с законодательством, зарезервированные для оценщиков, зарегистрированных в соответствии с Законом. NZIV в соответствии с Законом может допустить, чтобы не членов, не являющиеся Valuer, (например, не далевые земельные экономисты).

Существуют также добровольные профессиональные органы для оценки недвижимости, такие как Королевский институт дипломированных геодезистов (RIC) и Институт недвижимости Новой Зеландии (PINZ). Оба этих органа имеют более широкое членство, помимо ценностей недвижимости. У Pinz около 1700 членов в Новой Зеландии и за рубежом (например, бывшие пары в Великобритании, Азии и Австралии). Pinz имеет соглашение об уровне обслуживания с NZIV, в результате чего Pinz заключает контракт на выполнение задач для статутного профессионального органа, NZIV. Пинц был сформирован в 2000 году, чтобы выступить в качестве голоса профессий недвижимости. В области оценки в Новой Зеландии были «политические разделения», выраженные в AGMS и через «прокси -войны» за последние 20 лет или около того. Многие оценщики поддерживают объединение функций NZIV в рамках междисциплинарного добровольного тела Pinz, в то время как многие другие хотят сохранить отдельный законодательный профессиональный орган для оценщиков (NZIV). В дебатах существуют различные причины, и руководящее законодательство находится в рассмотрении, и рассматриваются поправки или отмену. В настоящее время этот акт остается в силе, и NZIV является юридически отличным органом с установленными законом функциями, полномочиями и обязанностями.

Pinz включил большую часть членства NZIV, Института ценных ценных центров завода и машин (IPMV) и Института недвижимости и экономики земли Новой Зеландии (Pleinz). В настоящее время Pinz представляет интересы оценщиков, менеджеров по недвижимости и объектов, консультантов по недвижимости и оценщиков завода и оборудования. Pinz превратился в один из крупнейших профессиональных органов для стандартов, квалификации и этики во всех аспектах профессии недвижимости в Новой Зеландии. Он работает с государственными, промышленными и другими профессиональными ассоциациями, заинтересованными сторонами образования и средствами массовой информации для продвижения своих стандартов и взглядов.

В Новой Зеландии термины «оценка» и «оценка» обычно связаны с тем, кто выполняет эту профессиональную роль в соответствии с требованиями оценки 1948 года или нерегулируемым или добровольно саморегулируемым (если члены Pinz) растения и машины, морские или художественные оценки. Принимая во внимание, что термин «оценка» обычно связан с оценкой лиц по продажам недвижимости или лицензированным агентом в соответствии с Законом о агентах по недвижимости 2008 года. Институт недвижимости Новой Зеландии включает в себя множество членов оценщика, но руководящий законодательство по продажам и агентству. (Утилизация интересов земли от имени других) не распространяется, чтобы включить положения для этой роли оценщиками независимо от членства NZIV, RICS или PINZ.

Существует значительная разница в обязанностях агента по недвижимости и оценке. В то время как агент по недвижимости разрешается представлять интересы своего клиента, оценка необходимо предложить непредвзятую и независимую оценку стоимости. Правовая основа, регулирующая эти роли, также отличается. Адвокаты, конвейеры и агенты по недвижимости работают в соответствии с законодательством, отдельно от того, что регулирует оценщики. В частности, юридическое положение, в котором изложены обязанности адвокатов и конвейеров, является Закон о адвокатах и ​​конвейерах 2006 года.

Количество зарегистрированных оценщиков в Новой Зеландии, как правило, составляет от 1000 до 1300. Это стареющий «лучший» профессионал, затрудняющий сохранение новых и молодых членов из -за оплаты, стресса на работу и недавнего появления «клиринговых домов» для банков, чтобы заказать оценку в целях ипотеки. Клиринговые дома в значительной степени закончили давнюю местную практику представителей общественности, ищущих советы непосредственно от оценщика. Использование электронных оценок, основанных на значениях рейтинга (массовая оценка местного самоуправления для сборов) также приводит к снижению стандартной оцененной работы и значительно влияет на жизнеспособность небольших оценочных предприятий. Профессия находится в процессе более широкой корпоративной восстановления рынка оценки из-за этих факторов с различными восприятием в профессии в отношении достоинств событий последних пяти лет.

Смотрите также

• Американский стандарт измерения
• Совет по стандартам аудита
• Строительный осмотр
• Климатическая оценка
• Передача
• Немецкий доходный подход
• Домашний осмотр
• Международные стандарты измерения имущества
• Рейтинг инвестиций для недвижимости
• Война
• Налог на стоимость земли
• Список тем по недвижимости
• Перекрестное пересечение стоимости земли
• Королевский институт дипломированных геодезистов
• Проверка и проверка
• Недвижимость
• Недвижимость
• Bubble Real Estate

Дальнейшее чтение

• Barris, J. (2008) Экспертная система оценки по методу сравнения . Докторская диссертация, UPC, Барселона
• Barris, J. & Garcia-Almirall, P. (2011) Функция плотности значения оценки . Европейское общество недвижимости 2011 - Эйндховен, Нидерланды, лучшая газета по оценке недвижимости
• Baum, A., Nunnigton, N. & Mackmin, D. (2011) Подход к оценке имущества (6 -е издание). Estates Gazette, Лондон
• Brown, G. & Matysiak, G. (1999) Инвестиции в недвижимость: подход на рынке капитала . Financial Times, Лондон
• Исаак Д. и О'Лири Дж. ( 2012 )
• Kane S., Linne, M. and Johnson, J. (2004) Практические применения в моделировании оценки оценки . Оценка Института, Чикаго
• Хейворд, Р. (ред.) (2008) Оценка: принципы на практике (6 -е издание). Estates Gazette, Лондон
• Малиен, В. (2011). «Специализированная оценка имущества: анализ нескольких критериев» . Журнал розничной торговли и досуга . 9 (5): 443–50. doi : 10.1057/rlp.2011.7 .
• Maliene, V., Deveikis, S., Kirsten, L. and Malys, N. (2010). «Оценка коммерческого досуга: сравнение тематических исследований в Великобритании и Литве» . Международный журнал стратегического управления недвижимостью . 14 (1): 35–48. doi : 10.3846/ijspm.2010.04 . {{cite journal}}: Cs1 maint: несколько имен: список авторов ( ссылка )
• Саймонс, Роберт (2007), когда с плохими вещами происходят плохие вещи с институтом экологического права, Вашингтон, округ Колумбия, округ Колумбия
• Тачовский, Майкл, зоны мертвых окружающей среды: оценка загрязненных свойств Журнала оценки (2021)
• Фонд оценки, единые стандарты профессиональной практики оценки . Обновляется и публикуется ежегодно через издание 2006 года; Отныне обновленные издания должны появляться в двух шагах.
• Институт оценки, оценка недвижимости (15 -е издание).
• Службы оценки на Ближнем Востоке и Северной Африке, www.landsterling.com . Сертифицированные услуги по оценке RICS.
• Итальянский стандарт оценки недвижимости - Кодекс оценки недвижимости, третье издание - английская версия (2006)
• Дука, Джон В., Джон Мюэллбауэр и Энтони Мерфи. 2021. « Что движет циклами цен на жилье? Международный опыт и проблемы политики ». Журнал экономической литературы, 59 (3): 773-864.