Подключить поместье

В Законе о недвижимости или одновременное имущество совместное использование -это любой из различных способов, которым имущество принадлежит более чем одним человеком за раз. Если более одного человека владеет той же собственностью, они обычно называют совладельцами. Юридическая терминология для совладельцев с недвижимостью является либо со-претенденты, либо совместные арендаторы, причем последняя фраза означает право на выживание. Большинство юрисдикций общего права признают аренду в общей и совместной аренде.

Многие юрисдикции также признают аренду в целом, что фактически является совместной арендой между женатыми лицами. Многие юрисдикции называют совместную аренду как совместную аренду с правом выживания, но они одинаковы, как и каждая совместная аренда, включает в себя право на выживание. Напротив, общая аренда не включает право на выживание.

Тип совместного владения не затрагивает право совладельцам продавать свой дробный интерес к имуществу другим в течение их жизни, но это влияет на их власть, чтобы имущество после смерти их разработчикам в случае совместных арендаторов Полем Однако любой совместный арендатор может изменить это, разорвав совместную аренду. Это происходит всякий раз, когда совместный арендатор переводит свой фракционный интерес к собственности.

Законы могут варьироваться от места к месту, и следующее общее обсуждение не будет применимо полностью ко всем юрисдикциям.

Права и обязанности совладельцев (общие)

Согласно общему законодательству, совладельцы разделяют ряд прав по умолчанию:

1. Каждый владелец имеет неограниченное право на доступ к собственности. Когда один совладелец неправомерно исключает, что другой использует общую собственность, исключенный совладелец может принести причину действия для OUSTER . В качестве средства правовой защиты Суд может предоставить обиженному совладельцу справедливую арендную стоимость имущества за то время, когда они были вытеснены.
2. Каждый владелец имеет право на бухгалтерскую прибыль, полученную из собственности. Если недвижимость генерирует какой-либо доход (например, аренда, сельское хозяйство и т. Д.) Каждый владелец имеет право на долю пропорции этого дохода.
3. Каждый владелец имеет право на затраты на владение имуществом. Совладельцы могут быть вынуждены внести свой вклад в уплату расходов, таких как налог на имущество, необходимое обслуживание и ремонт или ипотека для всего имущества.

Вклад и улучшения

Совладельцы, как правило, не обязаны вносить вклад в любые расходы на улучшение имущества. Если один совладелец добавляет функцию, которая повышает ценность недвижимости, этот совладелец не имеет права требовать, чтобы какие-либо другие разделяли стоимость добавления этой функции-даже если другие совладельцы получают большую прибыль от собственности из-за это. Тем не менее, при перегородке совладелец имеет право восстановить стоимость, добавленную его или ее улучшениями имущества, если «улучшения» привели к увеличению стоимости имущества. И наоборот, если «улучшения» совладельца уменьшат стоимость собственности, совладелец несет ответственность за уменьшение. В австралийском случае, Высокий суд заявил, что расходы на ремонт одним совладельцем должны быть приняты во внимание разделение или окончательное распределение (то есть продажа) имущества.

Ипотека

Каждый совладелец может самостоятельно обременять собственную долю совладельца в собственности, взяв ипотеку, используя дробное финансирование по этой доле (хотя это может эффективно преобразовать совместную аренду в общую аренду, как описано ниже); Другие совладельцы не обязаны помогать заплатить ипотеку, которая содержит только долю имущества другого владельца, и залогодержатель может исключить только долю этого ипотека. Банковские кредиты, обеспеченные ипотечными кредитами по отдельным акциям совместной собственности, являются одной из наиболее быстро расширяющихся областей ипотечного кредитования.

Аренда общей

Общая общая аренда (TIC) является формой одновременного имущества, в которой каждый владелец, называемый общим арендатором, рассматривается законом как владение отдельными и различными долями того же собственности. По умолчанию все совладельцы владеют равными долями, но их интересы могут отличаться по размеру.

Владельцы TIC принадлежат к неразделенной собственности, а не в конкретных подразделениях или квартирах, и их поступки показывают только их проценты владения. Право конкретного владельца TIC на использование конкретного жилища поступает из письменного договора, подписанного всеми совладельцами (часто называемым «арендой в общем соглашении»), а не от документа, карты или другого документа, записанного в отчетах округа. Эта форма владения наиболее распространена, когда совладельцы не женаты или вносят различные суммы для покупки недвижимости. Активы совместного коммерческого партнерства могут быть проведены как общая аренда.

Арендаторам общего не имеет права на выживание, то есть, если один общий арендатор умирает, то интерес к арендатору к собственности станет частью его или ее имущества и передаст наследие из -за депутатов этого владельца или наследников, либо по Уиллу , либо по вложению . последовательность . Кроме того, поскольку каждый общий арендатор имеет интерес к собственности, они могут, в отсутствие каких -либо ограничений, согласившихся между всеми общими арендаторами, продавать или иным образом справляться с процентами в имуществе (например, ипотека) в течение их жизни , как и любой другой собственный интерес.

Разрушение общей аренды

Если любая сторона до аренды общих пожеланий прекратить (обычно называется «уничтожение») совместный интерес, он или она может получить раздел имущества . Это разделение земли на четко принадлежащие участки, если такое разделение юридически разрешено в соответствии с зонированием и другими местными ограничениями землепользования. Если такое разделение не разрешено, принудительная продажа имущества является единственной альтернативой, за которой следует разделение доходов.

Если стороны не могут согласиться на раздел, любой или все из них может обратиться за решением суда определить, как должна быть разделена земля - ​​физическое разделение между совместными владельцами (разделение в натуральной форме), оставив каждое владение часть имущества, представляющая их долю. Суды могут также заказать раздел по продаже, в которой продается недвижимость, а доходы распределены владельцам. В тех случаях, когда местное право не разрешает физическое разделение, суд должен приказать раздел по продаже.

Каждый совладелец имеет право на разделение в соответствии с правом, что означает, что суд распорядится раздела по просьбе любого из совладельцев. Единственное исключение из этого общего правила заключается в том, что совладельцы согласились, явно или подразумеваемо согласились отказаться от права на разделение. Право может быть отменено либо навсегда, в течение определенного периода времени или при определенных условиях. Суд, однако, скорее всего, не приведет к применению этого отказа, потому что это является сдержанностью отчуждения имущества.

Совместная аренда

Совместная аренда или совместная аренда с правом выживания (JTWROS)-это тип одновременного имущества, в котором совладельцы имеют право на выживание , а это означает, что, если один владелец умирает, интерес владельца к собственности передаст выжившему владельцу или Владельцы по работе с законом и избегая завещания . Интерес у умершего владельца просто испаряется и не может быть унаследован его или ее наследниками. В соответствии с этим типом собственности последний владелец Living владеет всей собственностью, и после своей смерти собственность станет частью их имущества . В отличие от общей аренды, где совладельцы могут иметь неравные интересы в собственности, совместные совладельцы имеют равную долю в собственности.

Претензии кредиторов покойного владельца против имущества могут при определенных обстоятельствах быть удовлетворенными частью собственности, ранее принадлежащей умершей, но теперь принадлежащая выжившим или выжившим. Другими словами, обязательства умершего иногда могут оставаться прикрепленными к собственности.

Эта форма владения распространена между супругами, родителем и ребенком, и в любой другой ситуации, когда стороны хотят немедленно и автоматически передавать право собственности на выжившего. Для банковских и брокерских счетов, проводимых таким образом, аббревиатура JTWros обычно прилагается к названию счета в качестве доказательства намерения владельцев.

Чтобы создать совместную аренду, четкий язык, указывающий на то, что необходимо использовать намерение - например , «для AB и CD в качестве совместных арендаторов с правом выживания, а не как общими арендаторами». Эта длинная форма формулировки может быть особенно уместной в тех юрисдикциях, которые используют фразу «совместная аренда» в качестве синонимы общей аренды. Более короткие формы, такие как «для AB и CD в качестве совместных арендаторов» или «для AB и CD совместно», могут использоваться в большинстве юрисдикций. Слова на этот счет могут использоваться сторонами в договоре о транспортировке или другом инструменте передачи титула или завещателем в завещании , или в межвивочном доверии .

Если завещатель оставляет собственность в завещании нескольким бенефициарам «совместно», а один или несколько из тех названных бенефициаров умирают до того, как завещание вступит в силу, то выжившие от названных бенефициаров будут наследовать всю собственность на совместной аренде. Но если бы эти названные бенефициары были завещали собственность на аренде общей основой, но умер до того, как завещание вступила в силу, то наследники этих бенефициаров, в свою очередь, немедленно наследуют свою долю (названного бенефициара умершим).

Четыре единства совместной аренды

Основная статья: четыре единства

Чтобы создать совместную аренду, совладельцы должны делиться « четырьмя единствами »:

• Время-совладельцы должны приобрести собственность одновременно. Так, например, если участок земли был наделен ABCD в качестве совладельцев 1 января 2018 года и «A» умер до даты, оставив «K», чтобы сменить его, как между K, с одной стороны и BCD на Другая рука, единства времени нет. K становится общим арендатором, в то время как BCD являются совместными арендаторами.
• Название-Совладельцы должны иметь то же самое название в собственности. Если условие применяется к одному владельцу, а не к другому, нет единства титула. Кроме того, должно быть единство в том смысле, что заголовок должен исходить из того же дрантора. Таким образом, в гипотетическом примере выше, не существует единства заголовка между «K», с одной стороны, и «BCD», с другой стороны, потому что K получает его название от отдельного человека, то есть; А.
• Проценты-каждый совладелец владеет равной доли собственности; Например, если на договоре участвуют три совладельца, то каждый совладелец владеет одной третью долю в собственности независимо от суммы, которую каждый совладелец внесла в цену покупки
• Владение-совладельцы должны иметь равное право владеть всем имуществом.

Если какой -либо из этих элементов отсутствует, совместная аренда неэффективна, и совместная аренда будет рассматриваться как аренда, общая в равных долях.

Разрушение совместной аренды

Если какой-либо совместный владелец каким-либо образом имеет дело с недвижимостью, несовместимой с совместной арендой, этот совладелец будет рассматриваться как прекращение (иногда называемое «нарушение») совместную аренду. Оставшиеся совладельцы поддерживают совместное владение оставшимся интересом. Сделка может быть транспортировкой или продажей доли совладельца в собственности. Позиция в отношении ипотеки более сомнительна (см. Ниже). Например, если один из трех совместных совладельцев передает свою долю в собственности третьей стороне, третья сторона владеет 1/3 доли на общей основе, в то время как два других первоначальных совладельцев продолжаются держать оставшиеся 2/3 с совместной арендой. Этот результат возникает потому, что «единство времени» нарушено: то есть, потому что при передаче время нового интереса отличается от первоначального. Если желательно продолжать поддерживать совместную аренду, то трем первоначальным совместным владельцам необходимо будет перенести, в одном инструменте совместный интерес к двум оставшимся совместным владельцам и новым совместным владельцем.

Совместный совладелец может сломать совместную аренду и поддерживать интерес к собственности. Большинство юрисдикций позволяют совместному владельцу нарушать совместную аренду путем выполнения документа на этот счет. обмен с соломенным человеком Но в юрисдикциях, которые сохраняют требования общего права, требуется . Это требует, чтобы другой человек «купил» недвижимость у совместного совладельца для некоторого номинального рассмотрения, за которым сразу же следует отряд продажи совладельцу по той же цене. В любом случае, совместная аренда вернется к общей аренде в отношении интереса этого владельца к собственности.

Значительная проблема может возникнуть с помощью простого метода выполнения документа. В подходе соломенного человека есть свидетели перевода. С документом не может быть свидетелей. С любым методом, как только происходит разрыв, он работает в обоих направлениях. Поскольку свидетели могут не быть, сторона с документом может воспользоваться этим фактом и скрыть документ, когда другая сторона умирает.

Ипотека, чтобы сломать совместную аренду

Если один совместный совладелец берет ипотеку по совместному собственности, в некоторых юрисдикциях это может прекратить совместную аренду. Юрисдикции, которые используют теорию заголовков в этой ситуации, рассматривают ипотеку как фактическое передачу права собственности до тех пор, пока ипотека не будет погашена, если не навсегда. В таких юрисдикциях принятие ипотеки одним владельцем завершает совместную аренду в отношении этого совладельца.

В юрисдикциях, которые используют теорию удержания , ипотека просто помещает удержание на имущество, оставляя совместную аренду нетронутой. Поскольку залоговое удержание недостаточно, чтобы прекратить совместную аренду, если должник умирает до предъявления исков, кредитор не остается претензий против собственности, поскольку интерес должника к собственности испаряется и автоматически передается другим оставшимся в живых совладельцах Полем Сана все.

Ходатайство о разделении, чтобы разорвать совместную аренду

Совладелец совместной аренды с правами выживания может разорвать совместную аренду, подав ходатайство о разделении. Петиция о разделе является законным правом, поэтому обычно нет способа остановить такое действие. Когда суд предоставляет действие раздела для совместных арендаторов с правами на выживание, имущество либо физически разбивается на части, и каждому владельцу предоставляется часть равной стоимости, либо имущество продается, и выручки распределяются в равной степени между совместным Владельцы независимо от вклада в цену покупки. Никакой кредиты не будут выданы ни одному арендатору, который, возможно, внесл превосходный вклад в цену покупки.

Некоторые штаты позволяют совладельцу возможность выкупить других совладельцев, чтобы избежать публичной продажи недвижимости. Некоторые штаты также позволяют нескольким совладельцам присоединиться к своим акциям, чтобы претендовать на мажоритарную собственность, чтобы избежать публичной продажи имущества и получить собственность, присужденную владельцам большинства. Если недвижимость продается публично, обычный метод является публичным аукционом.

Во время процесса перегородки кредиты могут быть предоставлены соавторам, которые уплатили расходы на недвижимость, превышающую свою долю, такие как коммунальные услуги и обслуживание имущества. Кредит может быть предоставлен для улучшений, сделанных в собственности, если улучшения увеличили стоимость имущества. Никаких кредитов не будет предоставлено для избыточного вклада в цену покупки, поскольку совместная аренда с правами выживших поступок принимается в равных акциях в соответствии с законом.

Аренда

Аренда в целом (иногда называемая арендацией Entireties) - это тип одновременного имущества, ранее доступного только для супружеских пар, где право собственности на имущество рассматривается так, как будто пара была единственным юридическим лицом . Он основан на старом английском общем праве , что супружеская пара является одним из законных лиц с целью владения имуществом. (В штате Гавайи вариант права собственности в аренду в целом также доступен для отечественных партнеров в зарегистрированных «отношениях взаимных бенефициаров»; Статут гражданского союза Вермонта претендует на стороны гражданского союза по всей аренде.)

Как совместная аренда с правами на выживание, аренда полной цели также охватывает право на выживание, поэтому, если один из супругов умирает, весь интерес к собственности, как говорят, «созревает» в выжившем, так что единственный контроль над имуществом созревает? или проходит в обычном смысле, выжившему супругу, не проходя через наследство .

В некоторых юрисдикциях, чтобы создать аренду в целом, что стороны должны указать в деле о том, что имущество передается паре «как арендаторы по всей Аренда в целом, если не указано иное. ( См. Также Sociedad de Gannials.) Кроме того, помимо того, что разделение четырех единств, необходимых для создания совместной аренды с правом выживания - время, титул, интерес и владение, - также должно быть пятое единство брака. Однако, в отличие от JTWRO, ни одна из сторон в аренде в целом не имеет одностороннего права на разорвать аренду. Прекращение аренды или любая работа с любой частью имущества требует согласия обоих супругов.

Развод . сторон брака, которые владеют имуществом в аренде в целом, автоматически нарушает единство брака, оставляя аренду по умолчанию При смерти или разводе в оставшемся супруге есть право на выживание. штата Нью-Йорк В кооперативах , где с 1995 года владение арендой в целом было возможностью для супружеских пар с 1995 года, после развода пары: а) Если один из супругов просит, чтобы их акции в кооперативе были отражены как не во имя и исключительно во имя другого супруга, это автоматически и немедленно вступит в силу в соответствии с законом и должен быть отражено регистратором и агентом по переводу корпорации; или b) Если ни один из супругов не делает такой запрос, то развод автоматически преобразует этот тип владения в кооперативных акциях в совместную аренду.

Некоторые юрисдикции США больше не признают аренду всей. Там, где это признано, преимущества могут включать в себя возможность защитить имущество от кредиторов только одного супруга, а также возможность частично защищать имущество, где только один супруг подает ходатайство о помощи банкротству . Если супруга, не являющуюся дебитором в аренде, проживаемая полная переживание супруга-должника, залоговое удержание никогда не может применяться против собственности. С другой стороны, если супруг-должник переживает не-дебиторский супруг, залоговое удержание может применяться против всей собственности, а не только исходного полугод супруга должника.

Во многих штатах аренда, проведенная целыми, признана действительной формой владения банковскими счетами и финансовыми активами.

Смотрите также

• Право начисления
• Общественная собственность

Внешние ссылки

• Процедура доходов IRS 2002-20, которая охватывает более тонкие детали, контролирующие то, что представляет собой общий арендатор для целей федерального налога.
• Арендатор в общей ассоциации TICA