Хищническое кредитование

Хищническое кредитование — это неэтичная практика, проводимая кредитными организациями в процессе выдачи кредита , которая является несправедливой, вводящей в заблуждение или мошеннической. Хотя не существует согласованных на международном уровне юридических определений хищнического кредитования, в аудиторском отчете генерального инспектора Федеральной корпорации страхования депозитов США (FDIC) за 2006 год хищническое кредитование в широком смысле определяется как «навязывание заемщикам несправедливых и оскорбительных условий кредитования». «несправедливый» и «оскорбительный» конкретно не определялись. Хотя существуют законы, запрещающие некоторые конкретные действия, которые обычно считаются хищническими, различные федеральные агентства используют эту фразу как общий термин для многих конкретных незаконных действий в кредитной сфере. Хищническое кредитование не следует путать с хищническим обслуживанием ипотеки , которое представляет собой практику ипотечного кредитования, которую критики называют несправедливой, обманной или мошеннической практикой во время процесса кредита или обслуживания ипотеки после выдачи кредита.

Еще одно менее спорное определение этого термина предложено инвестиционным веб-сайтом как «практика кредитора, обманным образом убеждающего заемщиков согласиться на несправедливые и оскорбительные условия кредита или систематически нарушающего эти условия способами, которые затрудняют защиту заемщика». . Другие виды кредитования, которые иногда также называют хищническими, включают ссуды до зарплаты , определенные типы кредитных карт , в основном субстандартные , или другие формы (опять же, часто субстандартного) потребительского долга и овердрафтных кредитов, когда процентные ставки считаются необоснованно высокими. Хотя хищнические кредиторы, скорее всего, будут нацелены на менее образованных, бедных, расовые меньшинства и пожилых людей, жертвы хищнического кредитования представлены во всех демографических группах. Продолжающееся хищническое кредитование можно рассматривать как лакмусовую бумажку эффективности благотворительного кредитования, направленного на развитие предпринимательства. Там, где такие благотворительные инициативы по кредитованию ( микрофинансирование ) широко доступны, ростовщики и другие хищные кредиторы не должны продолжать процветать.

Хищническое кредитование обычно происходит по кредитам, обеспеченным каким-либо залогом , например, автомобилем или домом, поэтому, если заемщик не выполняет свои обязательства по кредиту, кредитор может вернуть себе или лишить права выкупа и получить прибыль от продажи изъятого или изъятого имущества. Кредиторов можно обвинить в том, что они обманным путем заставляют заемщика поверить в то, что процентная ставка ниже, чем она есть на самом деле, или что платежеспособность заемщика выше, чем она есть на самом деле. Кредитор или другие лица, являющиеся агентами кредитора, вполне могут получить прибыль от возвращения залога или лишения права выкупа залога.

(но не путать с ним) Хищническое кредитование часто сравнивают с ростовщичеством , однако ключевое различие между ними заключается в том, что ростовщики не пытаются всерьез действовать в рамках закона.

Злоупотребления или несправедливая практика кредитования

Существует множество методов кредитования, которые были названы злоупотреблениями и названы термином «хищническое кредитование». Между кредиторами и группами потребителей ведется много споров относительно того, что именно представляет собой «несправедливую» или «хищническую» практику, но иногда цитируются следующие:

• Неоправданное ценообразование, основанное на риске . Это практика взимания большей платы (в форме более высоких процентных ставок и комиссий) за предоставление кредита заемщикам, которые, по мнению кредитора, представляют больший кредитный риск. Кредитная индустрия утверждает, что ценообразование, основанное на риске, является законной практикой; поскольку можно ожидать, что больший процент кредитов, выданных менее кредитоспособным заемщикам, приведет к дефолту, необходимы более высокие цены для получения той же доходности по портфелю в целом. Некоторые группы потребителей утверждают, что более высокие цены, которые платят более уязвимые потребители, не всегда могут быть оправданы повышенным кредитным риском.
• с единой премией Страхование кредита . Это покупка страховки, которая погасит кредит в случае смерти покупателя жилья. Это дороже, чем другие формы страхования, поскольку не предполагает никаких медицинских осмотров, но клиентам почти всегда не показывают их выбор, поскольку обычно кредитор не имеет лицензии на продажу других форм страхования. Кроме того, эта страховка обычно финансируется за счет кредита, что делает кредит более дорогим, но в то же время побуждает людей покупать страховку, поскольку им не нужно платить авансом.
• Непредставление цены кредита как договорной. Многие кредиторы будут вести переговоры о ценовой структуре кредита с заемщиками. В некоторых ситуациях заемщики могут даже договориться о прямом снижении процентной ставки или других сборов по кредиту. Защитники прав потребителей утверждают, что заемщики, особенно неискушенные заемщики, не осознают своей способности вести переговоры и могут даже создать ошибочное впечатление, что кредитор ставит интересы заемщика выше своих собственных. Таким образом, многие заемщики не пользуются своей способностью вести переговоры.
• Неспособность четко и точно раскрыть условия , особенно в тех случаях, когда речь идет о неискушенном заемщике. Ипотечные кредиты — это сложные сделки, в которых участвуют несколько сторон и десятки страниц юридических документов. В самых вопиющих хищнических случаях кредиторы или брокеры не только вводили заемщиков в заблуждение, но и изменяли документы после их подписания.
• Краткосрочные кредиты с непропорционально высокими комиссиями , такие как кредиты до зарплаты , пени за просрочку по кредитным картам, комиссии за овердрафт текущего счета и кредиты на ожидание возврата налогов , где комиссия, уплачиваемая за авансирование денег на короткий период времени, равна годовым процентам. ставка значительно превышает рыночную ставку по кредитам с высоким риском. Инициаторы таких кредитов оспаривают, что комиссии представляют собой проценты.
• Сервисный агент и злоупотребления секьюритизацией . Агент по обслуживанию ипотеки — это организация, которая получает платеж по ипотеке, ведет учет платежей, предоставляет заемщикам выписки со счетов, взимает пени за просрочку платежа и преследует заемщиков, просрочивших платеж. Секьюритизация — это финансовая сделка, в которой активы, особенно долговые инструменты, объединяются и выпускаются ценные бумаги, представляющие интересы в пуле. Большинство кредитов подлежат объединению и продаже, а права выступать в качестве обслуживающего агента продаются без согласия заемщика. Федеральный закон требует уведомления заемщика о смене обслуживающего агента, но не защищает заемщика от удержания задолженности по векселю за платежи, произведенные обслуживающему агенту, который не пересылает платежи владельцу векселя, особенно если этот обслуживающий агент обанкротится, а заемщики, которые произвели все платежи вовремя, могут оказаться лишенными права выкупа и стать необеспеченными кредиторами обслуживающего агента. Иногда обращение взыскания может осуществляться без надлежащего уведомления заемщика. В некоторых штатах (см. Правило 746 Гражданского процессуального кодекса Техаса) нет защиты от выселения, что вынуждает заемщика переехать и нести расходы на найм адвоката и поиск другого жилья, одновременно оспаривая иск «нового владельца» о выселении. владеть домом, особенно после того, как он был перепродан один или несколько раз. Когда должник требует, согласно правилу наилучшего доказательства , чтобы нынешний владелец заявленной векселя представил оригинал векселя с подписью должника, владелец векселя обычно не может или не желает сделать это и пытается обосновать свое требование с помощью аффидевит о том, что он является владельцем, без доказательства того, что он является «держателем в установленном порядке», что является традиционным стандартом для долговых требований, и суды часто позволяют им это сделать. Тем временем банкнота продолжает продаваться, ее физическое местонахождение трудно установить.

В консультативном письме OCC AL 2003-2 хищническое кредитование описывается как включающее следующее:

• «Переброска» ссуды - частые рефинансирования, которые приносят небольшую экономическую выгоду или вообще не приносят ее заемщику и предпринимаются с основной или единственной целью получения дополнительных комиссий по кредиту, штрафов за досрочное погашение и комиссий за финансирование кредитных продуктов;
• Рефинансирование специальных субсидируемых ипотечных кредитов, что приводит к потере выгодных условий кредита;
• «Упаковка» чрезмерных, а иногда и «скрытых» комиссий в финансируемую сумму;
• Использование условий или структур кредита, таких как отрицательная амортизация , чтобы затруднить или сделать невозможным для заемщиков сокращение или погашение своей задолженности;
• Использование единовременных выплат для сокрытия истинного бремени финансирования и принуждения заемщиков к дорогостоящим операциям рефинансирования или лишению права выкупа;
• Предоставление неподходящих или чрезмерно дорогих кредитных продуктов пожилым заемщикам, лицам, которые не являются финансово развитыми или которые могут быть иным образом уязвимы для злоупотреблений, а также лицам, которые могут претендовать на основные кредитные продукты и условия;
• Неадекватное раскрытие истинных затрат, рисков и, при необходимости, целесообразности для заемщика кредитных операций;
• Предложение кредитного страхования жизни с разовой премией; и
• Использование обязательных арбитражных оговорок.

Хищническое кредитование групп меньшинств

Поскольку в прошлом многие общины меньшинств были исключены из кредитов, они являются и остаются более уязвимыми для обмана. Часто они становятся жертвами из-за этих уязвимостей. Организации и агентства, включая ACORN , ХУД , Американский союз гражданских свобод , Объединение за справедливую экономику и многие другие доказывают, что грабительские кредиты непропорционально выдаются в бедных кварталах и районах проживания меньшинств. Брокеры и кредиторы охотились на эти районы, зная, что этим людям часто отказывают в кредитах, а спрос на кредиты высок. Кредиторы назвали эти районы никогда-никогда землей. Это создало мир субстандартного хищнического кредитования.

Субстандартные кредиторы специализируются на бумагах категорий B, C и D. Хищническое кредитование — это практика завышения ставок и сборов с заемщика, средняя комиссия должна составлять 1%, эти кредиторы взимали с заемщиков более 5%.

Потребители, не имеющие проблемных кредитов, должны быть застрахованы у основных кредиторов. В 2004 году 69% заемщиков занимались субстандартным кредитованием. Падение ипотечного кредитования в 2007 году и крах экономики были вызваны чрезмерным кредитованием.

Такие организации, как AARP , Inner City Press и ACORN, работали над прекращением того, что они называют хищническим кредитованием. ACORN нацелен на конкретные компании, такие как HSBC Finance , успешно заставляя их изменить свою практику.

Некоторые практики субстандартного кредитования вызвали обеспокоенность по поводу ипотечной дискриминации по расовому признаку. Афроамериканцы и другие меньшинства в непропорционально большей степени вынуждены брать субстандартные ипотечные кредиты с более высокими процентными ставками, чем их белые коллеги. Даже когда средний уровень доходов был сопоставим, покупатели жилья в кварталах, где проживают меньшинства, с большей вероятностью получили кредит от субстандартного кредитора, хотя и не обязательно субстандартный кредит.

Другие целевые группы

Кроме того, исследования ведущих потребительских групп пришли к выводу, что женщины стали ключевым компонентом кризиса субстандартной ипотеки. Профессор Анита Ф. Хилл написала, что большой процент тех, кто впервые покупает жилье, составляют женщины, и что кредитные специалисты воспользовались отсутствием финансовых знаний у многих женщин, обратившихся за кредитом. Потребители полагают, что они защищены законами о защите прав потребителей, тогда как их кредитор на самом деле действует полностью вне закона. См. 15 USC 1601 и 12 CFR 226.

Расследования средств массовой информации показали, что ипотечные кредиторы использовали приманку и мошенничество, чтобы обмануть заемщиков во время бума ипотечного кредитования. Например, в феврале 2005 года репортеры Майкл Хадсон и Скотт Рекард опубликовали в газете Los Angeles Times статью о тактике «котельных» продаж в Ameriquest Mortgage , крупнейшем в стране субстандартном кредиторе. Хадсон и Рекард процитировали интервью и судебные заявления 32 бывших сотрудников Ameriquest, которые заявили, что компания злоупотребляла своими клиентами и нарушала закон, «обманывая заемщиков относительно условий их кредитов, подделывая документы, фальсифицируя оценки и фабрикуя доходы заемщиков, чтобы получить право на получение кредита». кредиты, которые они не могли себе позволить». Позже Ameriquest согласилась выплатить 325 миллионов долларов (~ 487 миллионов долларов в 2023 году) хищническому кредитному соглашению с властями штатов по всей стране.

Споры по поводу грабительского кредитования

Некоторые сторонники субстандартного кредитования, такие как Национальная ассоциация жилищного ипотечного кредитования (NHEMA), говорят, что многие практики, обычно называемые «хищническими», особенно практика ценообразования, основанного на риске, на самом деле не являются хищническими, и что многие законы направлены на сокращение «хищнического кредитования». «значительно ограничить доступность ипотечного финансирования для заемщиков с низкими доходами. Такие партии считают грабительское кредитование уничижительным термином.

Основные проблемы

В дебатах о хищническом кредитовании существует множество основных проблем:

• Судебная практика : Некоторые утверждают, что большая часть проблемы возникает из-за тенденции судов отдавать предпочтение кредиторам и перекладывать бремя доказывания соблюдения условий долгового инструмента на должника. Согласно этому аргументу, обязанностью заемщика не должно быть обеспечение того, чтобы его или ее платежи доходили до текущего владельца облигаций, но необходимо предоставить доказательства того, что все платежи были произведены последнему известному агенту для получения средств, достаточных для блокировки или обратное взыскание или обращение взыскания, а также выселение, а также аннулировать долг, если нынешний владелец банкноты не может доказать, что он или она является «держателем в установленном порядке», предоставив фактический первоначальный долговой инструмент в суде.
• Ценообразование, основанное на риске . Основная идея заключается в том, что заемщики, которые, как считается, с большей вероятностью не смогут выплатить свои кредиты, должны платить более высокие процентные ставки и финансовые сборы, чтобы компенсировать кредиторам повышенный риск. По сути, высокая доходность побуждает кредиторов кредитовать группу, которой в противном случае они не могли бы кредитовать – «субстандартных» или рискованных заемщиков. Защитники Представители этой системы считают, что было бы несправедливо (или это была бы плохая бизнес-стратегия) повышать процентные ставки во всем мире, чтобы удовлетворить потребности рискованных заемщиков, наказывая тем самым заемщиков с низким уровнем риска, которые вряд ли объявят дефолт. Оппоненты утверждают, что эта практика имеет тенденцию непропорционально создавать прирост капитала для богатых, одновременно угнетая заемщиков из рабочего класса со скромными финансовыми ресурсами. Некоторый люди считают, что ценообразование, основанное на риске, в принципе несправедливо. Кредиторы утверждают, что процентные ставки обычно устанавливаются справедливо с учетом риска, который принимает на себя кредитор, и что конкуренция между кредиторами обеспечит доступность кредитов по соответствующим ценам для клиентов с высоким уровнем риска. Еще другие считают, что, хотя сами ставки могут быть оправданы с точки зрения рисков, со стороны кредиторов безответственно поощрять или позволять заемщикам с кредитными проблемами брать дорогостоящие кредиты. Несмотря на все свои плюсы и минусы, ценообразование с учетом риска остается универсальной практикой на рынках облигаций и в страховой отрасли, а также подразумевается на фондовом рынке и на многих других площадках открытого рынка; это спорно только в случае потребительских кредитов.
• Конкуренция : Некоторые считают, что ценообразование, основанное на риске, является справедливым, но считают, что многие кредиты устанавливают цены, намного превышающие риск, используя риск как предлог для завышения цены. Эта критика адресована не всем продуктам, а только тем, которые конкретно считаются хищническими. Сторонники возражают, что конкуренция среди кредиторов должна предотвратить или уменьшить завышение цен.
• Финансовое образование : много наблюдателей считают, что конкуренция на рынках, обслуживаемых тем, что критики называют «хищническими кредиторами», не зависит от цены, потому что целевые потребители совершенно не осведомлены о временной стоимости денег и концепции годовой процентной ставки , другой меры цены, чем то, что многие привыкли. Недавнее исследование рассматривало законодательный эксперимент штата Иллинойс, который требовал от заявителей на ипотеку с «высоким риском», приобретающих или рефинансирующих недвижимость в 10 конкретных почтовых индексах, подавать предложения по кредиту от лицензированных государством кредиторов на рассмотрение сертифицированных HUD финансовых консультантов. Эксперимент показал, что законодательство подталкивает некоторых заемщиков выбирать менее рискованные кредитные продукты, чтобы избежать консультирования.
• Предостережение покупателя : ведутся споры о том, следует ли разрешить кредитору взимать за услугу любую плату, даже если нет никаких доказательств того, что он пытался обмануть потребителя относительно цены. Речь идет об убеждении, что кредитование — это товар и что у кредитного сообщества есть почти фидуциарная обязанность сообщать заемщику, что средства можно получить дешевле. Также под вопросом находятся некоторые финансовые продукты, которые кажутся прибыльными только из-за неблагоприятного отбора или отсутствия знаний со стороны клиентов относительно кредиторов. Например, некоторые люди утверждают, что кредитное страхование не было бы прибыльным для кредитных компаний, если бы его действительно покупали только те клиенты, которые «подходили» для продукта (т. е. только те клиенты, которые не могли получить более дешевое срочное страхование жизни). Несмотря на это, большинство судов США отказались рассматривать отношения кредитор-заемщик как фидуциарные и отказались налагать на кредиторов обязанность проявлять осторожность при выдаче кредитов. Таким образом, как только кредитор выполнил все соответствующие установленные законом обязательства по раскрытию информации, исключительной проблемой заемщика остается выяснить, подходит ли ему получаемый кредит.

Хищническое заимствование

В статье, опубликованной в газете New York Times от 17 января 2008 года , Университета Джорджа Мейсона профессор экономики Тайлер Коуэн описал «хищническое заимствование» как потенциально более серьезную проблему, чем хищническое кредитование:

Согласно одному недавнему исследованию, около 70 процентов недавних неплатежей по досрочным платежам были связаны с мошенническими искажениями в первоначальных заявках на получение кредита. Исследование было проведено компанией BasePoint Analytics, которая помогает банкам и кредиторам выявлять мошеннические транзакции; В исследовании было рассмотрено более трех миллионов кредитов с 1997 по 2006 год, большинство из которых - с 2005 по 2006 год. Заявки с искаженными данными также в пять раз чаще приводили к дефолту. Многие мошенничества были скорее простыми, чем гениальными. В некоторых случаях заемщики, которых просили указать свои доходы, просто лгали, иногда сообщая пятикратный фактический доход; другие заемщики подделали документы о доходах, используя компьютеры.

Заявки на ипотеку обычно заполняются ипотечными брокерами или штатными кредитными специалистами кредиторов, а не самими заемщиками, что затрудняет заемщикам контроль информации, представленной вместе с их заявками.

Заявка на получение кредита с заявленным доходом подается заемщиком, и никаких доказательств дохода не требуется. Когда брокер подает заявку на получение кредита, он должен исходить из заявленного дохода. Это открыло заемщикам возможность получить одобрение на получение кредитов, на которые в противном случае они не имели бы права или не могли бы себе позволить. Однако судебные иски и показания бывших инсайдеров отрасли показали, что сотрудники ипотечных компаний часто стояли за завышением доходов заемщиков при подаче заявок на ипотеку.

Заемщики практически не имели возможности манипулировать другими ключевыми данными, которые часто фальсифицировались в процессе выдачи ипотечного кредита. К ним относятся кредитные рейтинги, оценки домов и соотношение кредита к стоимости. Все эти факторы находились под контролем специалистов по ипотеке. Например, в 2012 году генеральный прокурор Нью-Йорка Эрик Шнайдерман добился урегулирования на сумму 7,8 миллиона долларов (~ 10,2 миллиона долларов в 2023 году) по обвинениям в том, что ведущая фирма по управлению оценкой помогла завысить оценку недвижимости в широком масштабе, чтобы помочь крупному кредитору. проталкивать больше кредитных сделок. В иске генеральной прокуратуры утверждалось, что компания eAppraiseIT, которая провела более 260 000 оценок по всей стране для Washington Mutual, поддалась давлению со стороны кредитных специалистов WaMu, требующих отобрать податливых оценщиков, которые были готовы предоставить завышенные оценки недвижимости.

Некоторые комментаторы отвергли понятие «хищнического заимствования», обвинив тех, кто выдвигает этот аргумент, в апологетах отсутствия стандартов кредитования и других эксцессов во время кредитного пузыря.

Хищническое обслуживание также является компонентом хищнического кредитования, характеризующегося несправедливыми, обманными или мошенническими действиями со стороны кредитора или другой компании, которая обслуживает кредит от имени кредитора, после его предоставления. Эта практика включает в себя также взимание чрезмерных и необоснованных комиссий и расходов за обслуживание кредита, неправомерное раскрытие информации о неисполнении обязательств по кредиту со стороны заемщика, принуждение заемщика к погашению и отказ действовать добросовестно в работе с заемщиком для внесения изменений в ипотеку, как того требует федеральный закон. закон.

Законодательство

Во многих странах законодательство направлено на контроль над этим, но исследования дали неоднозначные результаты, в том числе обнаружили, что дорогостоящие заявки на ипотеку могут вырасти после принятия законов против хищнического кредитования.

Соединенные Штаты

Многие законы как на федеральном уровне, так и на уровне правительства штата направлены на предотвращение хищнического кредитования. Хотя Федеральный закон о правде в кредитовании не является конкретно анти-хищническим по своему характеру, он требует определенного раскрытия годовой процентной ставки и условий кредита . Кроме того, в 1994 году был принят раздел 32 Закона о правде в кредитовании, озаглавленный «Закон о домовладении и защите капитала 1994 года». Этот закон посвящен выявлению некоторых дорогостоящих, потенциально хищнических ипотечных кредитов и ограничению их условий. Двадцать пять штатов приняли законы о борьбе с хищническим кредитованием. Арканзас , Джорджия , Иллинойс , Мэн , Массачусетс , Северная Каролина , Нью-Йорк , Нью-Джерси , Нью-Мексико и Южная Каролина входят в число штатов с самыми строгими законами. Другие штаты с грабительскими законами о кредитовании включают: Калифорнию , Колорадо , Коннектикут , Флориду , Кентукки , Мэн , Мэриленд , Неваду , Огайо , Оклахому , Орегон , Пенсильванию , Техас , Юту , Висконсин и Западную Вирджинию . Эти законы обычно описывают один или несколько классов «высокозатратных» или «покрытых» кредитов, которые определяются комиссией, взимаемой с заемщика при выдаче, или годовой процентной ставкой. Хотя кредиторам не запрещено выдавать «высокостоимые» или «покрытые» кредиты, на эти кредиты накладывается ряд дополнительных ограничений, а штрафы за несоблюдение требований могут быть существенными.

См. также

• Альтернативные финансовые услуги
• Банковское мошенничество
• Долговая кабала
• Дипломатия долговой ловушки
• Ростовщик
• Ипотечное мошенничество
• от овердрафта Кредиты с защитой
• Бедность промышленности
• Возврат кредита досрочно
• Секьюритизация
• Расчет (финансы)
• Титульный кредит
• Ростовщичество

Дальнейшее чтение

• Вориски, Питер (1 июля 2018 г.). « «Способ монетизации бедных людей»: как частные инвестиционные компании зарабатывают деньги, предлагая кредиты нуждающимся американцам» . Вашингтон Пост .

Внешние ссылки

• Белл, Алексис. (2010). Мошенничество с ипотекой и схема незаконной продажи недвижимости: пример дела США против Кинтеро-Лопеса .
• Не становитесь жертвой кредитного мошенничества со стороны HUD .
• Защитите себя в процессе получения кредита от Департамента недвижимости Калифорнии.
• Федеральный центр информации для граждан . Сайт содержит ссылки на государственные и федеральные регулирующие органы, а также другую информацию для потребителей, предоставленную Управлением общих служб США.
• Проблемы борьбы с грабительским кредитованием от Главного бухгалтерского управления США.
• о хищническом кредитовании Статья Dollars & Sense из журнала
• «Американцы за справедливость в кредитовании» (AFFIL) , некоммерческая организация потребителей с новостями, статьями и советами.
• Капитализм без ценностей , Клинт Рейли о скандале с грабительским кредитованием.
• Худшие субстандартные кредиторы Америки