Право собственности в Китае

Эта статья посвящена китайскому законодательству о собственности в целом. Подробнее о конкретном законе см. в Законе о собственности Китайской Народной Республики .

Китайское право собственности существовало в различных формах на протяжении веков. После китайской коммунистической революции 1949 года большая часть земли принадлежит коллективам или государству; Закон о собственности Китайской Народной Республики, принятый в 2007 году, кодифицировал права собственности.

История

Императорский Китай

Пользование собственностью делилось на право верхнего слоя почвы ( тяньпи ) и права недр ( тяньгу ). Землевладельцы с правами на недропользование имели постоянные права на собственность, если платили налоги и получали официальные печати от правительства, но не имели права активно использовать землю. Вместо этого те, у кого были права на верхний слой почвы, платили землевладельцу фиксированную ренту (или часть доходов от того, что было произведено на земле) не только за право заниматься сельским хозяйством и жить на земле, но и за право самостоятельно продавать или сдавать в аренду верхний слой почвы. права другой стороне. Таким образом, пока другая сторона владела правами на верхний слой почвы, сторона, владеющая недрами, не имела права активно использовать землю или выселять владельца верхнего слоя почвы. Земля, как и другие формы собственности, считалась коллективной собственностью семьи, а не отдельными членами семьи. Другой концепцией прав собственности в императорском Китае была дяньмай (典賣/典卖), более известная как хуомай (活賣/活卖), или условная продажа собственности. это позволило продавцу (т.е. его семье) выкупить землю по первоначальной цене (без процентов). Предполагалось, что земля, принадлежавшая семье на протяжении нескольких поколений, должна оставаться за ней. Начиная с династии Суй , женщины не могли напрямую владеть собственностью , и для того, чтобы земля оставалась в одной семье, она должна была передаваться между наследниками мужского пола в соответствии с правилом первородства . Имперские времена зависели от времени и пространства, на них повлияли войны, восстания и стихийные бедствия. В такие времена происходила частая смена владельцев, поскольку заброшенные земли возвращались после того, как прежние владельцы бежали или умерли. Во время династии Цин (1644-1911) некоторое право собственности на землю действительно имело место, хотя и не систематически и не на национальном уровне, и исторические титулы передавались до настоящего времени. Вновь приобретенные земли вдоль рек, ручьев и других водоемов – так называемые прибрежные права – четко обозначались как государственная собственность, и цинское правительство неоднократно подчеркивало это в императорских указах.

Националистический Китай

Во время правления националистического правительства (1912–1949) общинные и традиционные права предоставляли право собственности на землю помещикам, дворянам, религиозным учреждениям и деревенским общинам. Тем временем государство разработало законы о собственности, основанные на традициях гражданского права Германии и Японии. При правлении националистов большая часть лесов принадлежала частному сектору. Придя к власти, КПК постепенно начала добиваться отмены частной собственности. Частные лесные хозяйства продолжали существовать до коллективизации деревни.

Коммунистический Китай

Коммунизм и в значительной степени социалистические основы повлияли на развитие законов о собственности в Китае и связанных с ним прав.

На территориях, контролируемых коммунистическими силами, традиционное землевладение было разрушено в результате земельной реформы. В 1930-х годах земельная реформа в старых революционных базах, таких как Совет Цзянси и приграничный район Шаань-Гань-Нин , проводилась с наименьшими социальными потрясениями. Среднему и богатому крестьянству разрешалось сохранить часть своих земельных владений, тогда как экспроприированным помещикам выделялось достаточно земли для заработка. Однако сразу после Второй мировой войны земельная реформа приняла более радикальный поворот. Лишь после выступления Мао в 1948 году умеренная позиция была вновь занята.

В Китае несколько раз менялась собственность и контроль над землей. Что касается сельских земель, то эти изменения начались с создания в 1956 году Высших сельскохозяйственных производственных кооперативов. После этого частная собственность на сельскую землю была фактически отменена посредством земельной реформы, в результате которой земля осталась в руках государства или коллектива.

Земельная реформа Китая (1950-1952 гг.) была одним из крупнейших примеров экспроприации земли в мировой истории. При этом от 200 до 240 миллионов акров пахотной земли было передано примерно 75 миллионам крестьянских семей.

До деколлективизации в середине 1980-х годов существовало только два фактора, способствовавших изменению земельной политики: уровень коллективной собственности и степень свободы в частном землепользовании. «Большой скачок вперед» (1958–1962) вынудил центральное руководство децентрализовать владение землей от коммуны до производственного коллектива. Это было закреплено в уставе партии, обнародованном в 1962 году (Шестьдесят статей). Свобода частного пользования (а не владения) землей неоднократно менялась. До 1958 года, когда сельский район Китая был организован в огромные административные единицы — народные коммуны , фермерам выделялись небольшие участки коллективной земли для собственного пользования (зилиуди). В зависимости от региона сельское хозяйство было более или менее приватизировано, а управленческие обязанности возлагались на домашнее хозяйство. Фермерские хозяйства заключили контракты, по которым они должны были поставлять государству квоту зерна по низким фиксированным ценам. Излишки зерна сверх квоты можно было свободно продавать на частных рынках. Эти привилегии дважды отменялись (и впоследствии восстанавливались) во время « Большого скачка» и Великой пролетарской культурной революции (1966–76).

Фотография Дэн Сяопина , китайского политика, государственного деятеля и дипломата.

Что касается городских земель, то после национализации промышленности и компаний в начале 1950-х годов они считались государственной собственностью, хотя это и не было законодательно закреплено в течение длительного периода времени. Земля, принадлежащая государству, считалась «абсолютной» и, следовательно, не требовала права собственности; этот принцип соблюдается и закрепляется в нормативных актах до сегодняшнего дня. Однако представление о том, что городские земли равносильны государственной собственности и, следовательно, исключают частную собственность, официально оспаривалось Государственным земельным управлением до начала 1980-х годов.

Правление Дэн Сяопина

В эпоху Дэн Сяопина фундаментальным правовым источником режима собственности и имущественных прав в КНР лежала Конституция КНР, принятая в 1982 году. Конституция 1982 года предусматривала «социалистическую общественную собственность» на средства производства, которая принимает две формы — государственную собственность и коллективную собственность. В 2004 году была принята четвертая поправка к конституции. Статья 13 конституции гласила: «Законная частная собственность граждан неприкосновенна. Страна защищает в соответствии с законом права частной собственности и права наследования граждан. Страна может, если того требуют общественные интересы, экспроприировать или реквизировать граждан. 'частную собственность и выплатить за это компенсацию'. Таким образом, можно видеть, что законодательство Китая о собственности претерпевает изменения. Самым последним событием станет принятие в марте 2007 года (после 14 лет дебатов) Закона о собственности, который считается одним из наиболее важных основных компонентов развивающегося гражданского права в КНР.

Права на недвижимость

Инвестор, который хочет инвестировать или развивать землю или недвижимость в Китае, должен учитывать законы Китая о собственности, в первую очередь закон о собственности, введенный в 2007 году. который впервые защищает интересы частных инвесторов в той же степени, что и национальные интересы.

Типы

Права на недвижимость в Китае обычно можно разделить на три типа: права собственности, права узуфруктуара и обеспечительные права.

Права собственности

Права собственности защищены статьей 39 Закона о собственности Китайской Народной Республики, которая дает владельцу право владеть, использовать, распоряжаться недвижимым имуществом и получать прибыль от него. Однако это право должно соответствовать законам и общественной морали. Оно не может причинить вред ни общественным интересам, ни законным правам и интересам других лиц.

В целом сельскохозяйственные земли принадлежат сельским коллективам, а городские земли принадлежат государству. Однако статья 70 Закона о собственности допускает право собственности на исключительные части многоквартирного дома, что подтверждает индивидуальную собственность на квартиры.

Права узуфруктуара

Владелец узуфруктуарного права имеет право владеть, пользоваться и получать прибыль от недвижимого имущества, принадлежащего другим лицам. Кредитор не может вмешиваться в осуществление прав обладателя права узуфруктария. Существует несколько видов узуфруктуарных прав. К ним относятся право договорного управления землей, право пользования землей под застройку, право пользования землей под жилую застройку и сервитут .

Право договорного управления землей

Право договорного управления землей дает право подрядчику владеть, использовать и получать прибыль от земель сельскохозяйственного назначения. Это право является передаваемым, но права землепользования, основанные на договорах сельскохозяйственного домохозяйства, не могут быть произвольно изменены в несельскохозяйственных целях.

Право пользования землей под застройку

Государство владеет городской землей, но право использования земель под застройку позволяет застройщикам получать прибыль от освоения земель.

Право пользования землей под застройку распространяется только на земли, находящиеся в государственной собственности, и обладатель права может строить здания и прилегающие к ним объекты. Это помимо возможности владеть, использовать и получать прибыль от земли. Это право может быть установлено путем уступки или передачи, но передача ограничена. Право собственности на здания изменится вместе с землей. В целях защиты права срок действия права автоматически продлевается по истечении срока действия. Если его придется вернуть, должна быть предоставлена ​​компенсация.

Право пользования землей жилого фонда

Обладатель права пользования землей жилой застройки может владеть и пользоваться такой землей, находящейся в коллективной собственности, а также строить жилые дома и прилегающие к ним объекты. Закон о землеустройстве и другие нормативные акты будут применяться к получению, осуществлению и уступке права пользования жилой землей.

сервитут

Обладатель сервитута имеет право использовать чужое недвижимое имущество в интересах своего недвижимого имущества. Сервитут будет регулироваться условиями договора.

Обеспечительные права

Формы обеспечительных прав включают ипотеку, залог и залоговое удержание. Обладатели обеспечительных прав имеют приоритет, если должник не выполняет свои обязательства. Это необходимо для обеспечения выполнения обязательств. Обеспечительные права не существуют независимо друг от друга, но требуют действительного основного требования и теряют силу с истечением срока действия долга.

Процедуры участия в инвестициях в недвижимость

Недвижимость в Пекине

Покупка земли

Иностранным инвесторам не разрешено покупать землю в Китае. Земля в Китае принадлежит государству и коллективам.

Получение прав землепользования

Землепользователь получает только право землепользования, а не землю или какие-либо ресурсы, находящиеся на земле или под ней. Договор о предоставлении земли заключается между землепользователем и отделом землеустройства народного правительства на муниципальном или уездном уровне.

Договор о предоставлении земельного участка должен быть подписан. Права землепользования можно получить в отделе землеустройства по соглашению, конкурсу или аукциону. Независимо от способа предоставления права землепользования, договор о предоставлении права землепользования, или более известный как договор о предоставлении земли, должен быть заключен между землепользователем и местным органом землеустройства или муниципальными органами власти в или выше уровня округа в качестве праводателя.

Статья 12 Временного положения о предоставлении и уступке права землепользования городской государственной собственности устанавливает различный срок действия прав, предоставляемых для разных целей.

Цель	Годы гранта
Земля для проживания	70 лет
Земля промышленного назначения	50 лет
Земля для целей образования, науки и техники, культуры, здравоохранения или спорта	50 лет
Земля для коммерческих, туристических или рекреационных целей	40 лет
Земля для совместного использования или иных целей	50 лет

Регистрация

В Китае не существует единой официальной процедуры правил регистрации прав землепользования и владения недвижимостью. Все права на землю должны быть зарегистрированы в официальном государственном реестре. Этот реестр является подтверждением права собственности. Однако разные интересы могут быть зарегистрированы в разных реестрах. Закон о собственности предлагает лишь общие рекомендации по регистрации. Питер Хо описал учет прав собственности в Китае по учреждениям в том виде, в котором он существовал до 2014 года. Обзор приведен в таблице ниже.

Полномочия и правовая основа присвоения титулов каждому учреждению в Китае

Вид права собственности			МЛР	МОА	СБФ	МОХУРД	МОКА	подразделение/коллектив
Право собственности на землю	собственность на сельскую землю, находящуюся в коллективной собственности		Х я
	собственность на сельские и городские земли, находящиеся в государственной собственности		не требует регистрации по закону II |
Право пользования землей	Право пользования землей, находящейся в коллективной собственности	права пользования сельскохозяйственными землями, находящимися в коллективной собственности (права аренды, т.е. система домашних контрактов)		Х III
		права пользования пастбищами, лесами и пустошами, находящимися в коллективной собственности		?	?
		права пользования землями сельского строительства (жилья) в коллективной собственности	Х III
	Право пользования землей, находящейся в государственной собственности	права пользования городской землей (исключение: земли, используемые национальными подразделениями/министерствами с отдельным титулом)	Х III
		права пользования землями сельской инфраструктуры; экспроприированы под дороги, железные дороги, мосты и т. д.	Х я
		права пользования государственными пастбищами (включая использование для добычи полезных ископаемых, военных целей и т. д.)	Х А	Х А
		права пользования государственным лесом (в том числе использование в горнодобывающих, военных целях и т.п.)	Х Б		Х Б
		права использования государственных пустошей (включая добычу полезных ископаемых, военные цели. Права на берега рек и права прибрежных территорий не определены законом)		?	?
Право собственности на недвижимость	права собственности на загородную недвижимость		Х я
	права собственности на городскую недвижимость					ХС
Права пользования недвижимым имуществом	права пользования сельским жильем							?
	права пользования городской недвижимостью		?					?
Другие права	Определение границ провинциального уровня						Х
	Владение и использование рыбных запасов и пляжей			Х а
	Право собственности и использование океанов/морей на национальных территориях		Х б

Символы и примечания

Обратите внимание, что символ «Х» обозначает исторически сложившуюся ситуацию, не предусмотренную законом. Только в Законе о лесе упоминается конкретное учреждение, дающее право собственности: Государственное бюро лесного хозяйства (статья 3).
Расшифровка сокращений MLR = Министерство земли и ресурсов , MoA = Министерство сельского хозяйства , SBF = Государственное бюро лесного хозяйства , MOHURD = Министерство жилищного строительства и городского развития сельских районов , MOCA = Министерство по гражданским делам , рабочее подразделение /коллектив
я	Закон об управлении земельными ресурсами 1998 года, статьи 11, 12 и 13.
II	Не указано в законе
III	Закон о подряде на сельскую землю 2002 года, статья 23
А	Закон о пастбищах, статья 11
Б	Лесной закон, статья 3
С	Закон об управлении городской недвижимостью, глава 5
а	Закон о рыболовстве, статья 11
б	Закон об использовании и управлении океаном, статьи 6 и 9 (ранее зарегистрированный Государственной администрацией по океану, с 2013 года поглощен Министерством земель и ресурсов).

Статья 6 предусматривает общее требование о регистрации в случаях создания, изменения, перехода и ликвидации прав на недвижимое имущество.

Статья 10(2)(l) требует единой системы регистрации всех прав на недвижимое имущество, но эта единая система в настоящее время принята только в городах первого уровня. как Пекин и Шанхай. Объединение интересов в единый реестр пока еще не распространено в малых городах и для его реализации потребуется больше времени.

Кроме того, статья 10(1) допускает соответствующие местные правила регистрации.

Функции нотариусов

В Китае существует система государственных нотариусов , которые являются подчиненным органом Министерства юстиции Китайской Народной Республики. Они несут ответственность за сертификацию прав собственности.

Правительственные полномочия и процедуры экспроприации недвижимого имущества

Приведенное ниже описание относится к постреформенным правовым механизмам, и его не следует путать с национализацией собственности до 1978 года.

Порядок экспроприации сельской собственности

Китайские власти наделены полномочиями в соответствии с Конституцией и различными законами. экспроприировать . права землепользования, заключенные с отдельными лицами, а также права собственности коллективов Поскольку вся земля находится в коллективной или государственной собственности, экспроприация сельской земли требует лишь лишения прав землепользования по причине «общественных интересов».

Определение общественного интереса намеренно расплывчато, и общий список таких интересов был изложен в попытке определить, что он означает.

К ним относятся такие интересы, как оборона , транспортная инфраструктура, образование и здравоохранение .

Недавние поправки к исполнительным правилам позволили расширить доступ к правосудию.

В настоящее время видами компенсации являются:

1. Компенсация за потерю земли
2. Субсидия на переселение
3. Компенсация за строения и урожай на корню

Однако первые два выплачиваются не фермерам, а коллективным землевладельцам. Компенсация за неземельные сельские активы также носит весьма дискреционный характер.

Как только фермеры и коллективные землевладельцы будут уведомлены, экспроприация может начаться. Споры относительно компенсации и переселения не влияют на осуществление экспроприации.

Порядок экспроприации городского имущества

Земельный административный закон предусматривает пять ситуаций, при которых право землепользования может быть лишено:

1. Общественные интересы
2. Реновация старых городов
3. Истечение срока действия земельного участка без продления
4. Роспуск владельца прав на выделенный земельный участок
5. Прекращение использования общественной инфраструктуры

Правообладатель имеет право на «соответствующую компенсацию» в первых двух ситуациях. Поскольку земля является собственностью государства, компенсация за утрату правообладателем права землепользования не производится. но для частной собственности, которую он потерял. Он производится либо в денежной форме (на основе рыночных цен) и учитывает любые расходы на переезд или субсидии на переселение, либо в натуральной форме (в виде замещающей структуры).

В соответствии с действующей правовой базой застройщики больше не имеют юридических полномочий на экспроприацию и больше не участвуют в процедурах сноса и переселения. Местные органы власти или некоммерческие организации теперь отвечают за экспроприацию земли и компенсацию.

Минимизируя интересы бизнеса в процедуре экспроприации, можно сократить количество случаев принудительной экспроприации.

Если правообладатель желает защитить свою собственность, он может применить определенные процессуальные гарантии, к которым относятся:

• Заявление в городскую администрацию по административному рассмотрению в случае не достижения согласия
• Если проверка окажется неудовлетворительной, иск может быть подан в течение 3 месяцев.

В случае, если соглашение между домовладельцами и правительством не может быть достигнуто, экспроприация может быть осуществлена ​​только после судебного рассмотрения .

Новые правила, вступающие в силу 21 января 2011 года, дали надежду на будущее в отношении ряда споров, связанных с экспроприацией городской собственности.

В январе 2011 года 54-летний мужчина был избит до смерти за отказ покинуть свой дом, экспроприированный для сноса. После этого случая официально запрещено применение насилия или принуждения, а также незаконных методов, таких как отключение воды и электроэнергии, с целью заставить домовладельцев покинуть дом.

Хотя эти новые правила касаются городских земель , установленные правовые принципы имеют серьезные последствия для верховенства закона в Китае. Перспективы китайского закона о земельном администрировании обнадеживают, поскольку изменения в отношении сельских земель . ожидается, что в ближайшем будущем будут внесены

Споры

Недвижимость в коллективной собственности в сельской местности Китая

В Китае большинство, если не все, фермы находятся в коллективной собственности – традиция и практика, восходящая к временам возникновения маоизма, коммунистической идеологии.

Внедрив систему производственной ответственности домохозяйств , Китай сохраняет сельскохозяйственные угодья, находящиеся в коллективной собственности в сельской местности . Это создает большой потенциал для злоупотреблений, поскольку важные решения относительно земли и ее использования принимаются небольшим числом деревенских лидеров. Питер Хо продемонстрировал, что одним из нерешенных вопросов является уровень коллективной собственности. После деколлективизации коллективная собственность, ранее представленная низшим коллективным уровнем (бывшим производственным коллективом), была разделена на три части: поселковую, административную деревню и природную деревню. Китайское законодательство не уточняет, является ли бывшая производственная группа по-прежнему законным владельцем.

Уровни китайской администрации и изменения в собственности

Административный уровень	Тип собственности	Период смены владельца
		1949 – 1998	После 1998 года
Центральный штат	государственная собственность	Национальное правительство	Национальное правительство
		Правительство провинции/муниципалитет Государственного совета
Местный штат		Префектура/Город
		Округ/район
		1962* – 1984/85	После 1984/85 г.
Коллектив	коллективная собственность	Муниципалитет	Город/поселок
		Производственная бригада	Административный поселок
		Производственная группа = первоначальный владелец	Природная деревня/группа жителей = Новый владелец ?

Хотя Закон о собственности, принятый в 2007 году, предоставляет некоторые правовые рычаги для предотвращения злоупотреблений властью со стороны сельских советов, еще неизвестно, доступны ли средства правовой защиты или даже используются ли они сельскими жителями. Преобладающая местная культура, страх перед властью и возможность насильственных последствий препятствуют стремлению жертвы обратиться за помощью в суд. Кроме того, такие правила могут игнорироваться комитетами или советами из-за отсутствия соблюдения.

Хотя критики могут скептически относиться к тому, что новые законы, разъясняющие вопрос коллективной собственности, изменят ситуацию, такие изменения по-прежнему приветствуются как признаки усиления защиты сельских жителей.

Другой проблемой является проблема безудержной коррупции, возникающей в результате сделок с землей в сельской местности, в которых участвуют как правительственные, так и неправительственные стороны. Это приводит к завышению цен, а также к ненадлежащему использованию земли, которое остается без контроля.

Социалистические ценности против принятия свободной рыночной экономики

С принятием Закона о собственности ряд местных законодателей опасаются, что «хотя новый закон о собственности, несомненно, усилит защиту домовладельцев и предотвратит захват земель, он также подорвет социалистические принципы Китая».

В 2004 году оно внесло поправки в свою Конституцию 1982 года , включив в нее положение, что правительство должно выплачивать лицу компенсацию за экспроприацию ( 征收 ) или реквизицию ( 征用 ). Однако ни в конституции, ни в каком-либо подзаконном акте эта статья не предусматривает размера платы и не предусматривает, что оплата должна быть пропорциональна размеру земли. Это привело к злоупотреблениям со стороны государственных органов, особенно в сельской местности. Экспроприация земли у фермеров является наиболее частой причиной жалоб среди фермеров. Однако в 2011 году китайское правительство опубликовало постановления, разъясняющие это, которые обещают обеспечить большую прозрачность и более справедливую систему компенсации.

См. также

• Право собственности
  • Канадское право собственности
  • Английское право собственности
  • Закон о собственности Австралии
  • Закон о собственности Шотландии
  • Южноафриканское право собственности
  • Древние норвежские законы о собственности
• Коллективное хозяйство

Внешние ссылки

• Неофициальный перевод Закона о собственности Китайской Народной Республики, выполненный Lehman
• Переведенная Конституция Китайской Народной Республики
• Земельное административное право Китайской Народной Республики